Al iniciar una inversión inmobiliaria, existen unos costes iniciales aparte del precio de la propiedad. Los costes iniciales de alrededor del 15% del precio de compra son una guía aproximada. Por ejemplo, una propiedad de 30 millones de yenes requeriría aproximadamente 4,5 millones de yenes, mientras que una propiedad de 70 millones de yenes requeriría más de 10 millones de yenes. En algunos casos, se espera que los costes iniciales ronden el 20-30% del precio de la propiedad, dependiendo de la disponibilidad de financiación y de la cantidad de fondos personales. De hecho, para una propiedad de 30 millones de yenes, el coste inicial puede ser de 6-9 millones de yenes, y para una propiedad de 50 millones de yenes, puede ser de 10-15 millones de yenes. Como estos costes iniciales no son pequeños, es importante que los principiantes conozcan bien el desglose y los precios de mercado y planifiquen cuidadosamente su financiación. En este artículo se explica el desglose de los costes iniciales, sus precios de mercado y puntos concretos para mantener los costes bajos, partiendo de la base de que se trata principalmente de inmuebles para inversores particulares, como condominios (pisos de una habitación) y pisos de un solo edificio.
En los costes iniciales de la inversión inmobiliaria intervienen varias partidas. A continuación se ofrece el desglose principal, con una descripción general de cada uno de ellos y un precio de mercado aproximado.
Depósito (fondos propios): La parte del precio de la propiedad que no puede cubrirse con un préstamo se paga como fondos propios. Por lo general, en la mayoría de los casos se prepara como señal un 10-30% del precio de la propiedad. Por ejemplo, un depósito del 20% en una propiedad de 50 millones de yenes serían 10 millones de yenes. Cuanto mayor sea el pago inicial, mejor será su solicitud de préstamo, pero existe el riesgo de reducir demasiado sus reservas de efectivo si invierte demasiados fondos propios. En los últimos años, los préstamos completos (con un pago inicial de ¥0) se han convertido en una opción, pero la realidad es que cada vez es más difícil para los principiantes obtener un préstamo con un pago inicial de ¥0.
Comisión de agencia: Se trata de una comisión de contingencia que se paga a la agencia inmobiliaria. El importe máximo está fijado por ley y tiene un tope del 3% del precio de venta + 60.000 yenes + impuesto sobre el consumo (en el caso de un precio de venta superior a 4 millones de yenes). Por ejemplo, si la propiedad vale 30 millones de yenes, (30 millones de yenes x 3% + 60.000 yenes) x 1,1 = aproximadamente 1.056.000 yenes (impuestos incluidos) es la comisión máxima de agencia. Esta comisión se paga cuando se celebra un contrato de compraventa, y no es necesaria una tasa de mediación cuando el vendedor es una empresa inmobiliaria (venta directa). Como precio de mercado, supone alrededor del 3% o más del precio de una vivienda, y si se trata de una vivienda de 70 millones de yenes, son necesarios unos 2,1 millones de yenes.
Impuesto de timbre (tasa inkan): Es el coste de los timbres fiscales que hay que estampar en un contrato de compraventa o de préstamo. El impuesto se recauda en función del importe del contrato de compraventa. Por ejemplo, si el importe del contrato es de 50 millones de yenes, el impuesto de timbre es de unos 60 .000 y enes, y si es de 110 millones de yenes, el impuesto es de unos 90.000 yenes (*Existen medidas de reducción en función del momento del contrato). Cuanto mayor sea el importe del contrato, mayor será el impuesto de timbre, pero la proporción es menor que la de otros costes, oscilando entre varias decenas de miles y varios cientos de miles de yenes.
Gastos de registro (impuesto de registro): Este impuesto se recauda al registrar la transmisión de la propiedad o la hipoteca de un inmueble. La base imponible es el valor catastral de la propiedad (aproximadamente el 70% del valor real), multiplicado por un tipo impositivo establecido. El tipo impositivose fija enel 2,0% para el registro de la transmisión de la propiedad de terrenos y edificios usados, el0,4% para el registro de la conservación de edificios residenciales , el0,4% para el registro de hipotecas, etc. Por ejemplo, si se adquiere y financia una propiedad (terreno + edificio) por valor de 70 millones de yenes, el impuesto de registro se estima en unos 600.000-700.000 yenes en algunos casos. Además, si solicita que un secretario judicial lleve a cabo el procedimiento de registro, deberá abonar una tasa de secretario judicial. Si no solicita un secretario judicial, no se cobra tasa alguna, pero como el registro requiere conocimientos especializados, suele ser aconsejable dejarlo en manos de un secretario judicial. La tasa estándar de los escribanos judiciales es de aproximadamente 100.000-150.000 yenes.
Tasa de gestión de préstamos: Se trata de una tasa que se paga al solicitar un préstamo a un banco u otra institución crediticia. Dependiendo de la institución financiera, existen tasas fijas (por ejemplo, 100.000-200.000 yenes) y tasas a tipo fijo (por ejemplo, el 2% del importe del préstamo), y recientemente se adoptan a veces tasas a tipo fijo como "importe del préstamo x 2,2% (impuestos incluidos)". Por ejemplo, si el importe del préstamo es de 30 millones de yenes y el tipo de comisión es del 2,2%, la comisión de administración será de 660.000 yenes. Cuanto mayor sea el importe del préstamo, mayor será la comisión, así que compruebe el importe y el método de cálculo de la comisión de administración cuando elija un prestamista. La tasa de mercado se sitúa en torno al 1-3% del importe del préstamo, pero la comisión puede reducirse hasta los 100.000 yenes en el caso de los préstamos de importe fijo.
Comisión de garantía del préstamo: Se trata de una comisión que se paga a la empresa de garantía en caso de que se retrase el reembolso del préstamo. Muchos préstamos de inversión requieren el uso de una compañía de garantía, que incurre en una comisión de garantía. Existen dos métodos de pago: un anticipo global del 1-2% del importe del préstamo al principio (método externo) o un pago indirecto de aproximadamente el 0,2% anual además del tipo de interés (método interno). En el primer método, por ejemplo, si el préstamo es de 50 millones de yenes, la comisión de garantía es de aproximadamente 500 000-1 millón de yenes. Algunas instituciones financieras no cobran comisión de garantía (no se requiere sociedad de garantía). Si la comisión de garantía se paga por adelantado, parte de la comisión puede devolverse si se acorta el plazo por reembolso anticipado. Por lo general, el total de las comisiones relacionadas con el préstamo, incluida la comisión de garantía, asciende a alrededor del 2% del importe del préstamo en muchos casos, y debe calcularse junto con la comisión de administración del préstamo antes mencionada.
Primas de seguro contra incendios y terremotos: Se trata del coste del seguro del inmueble. El seguro contra incendios es casi obligatorio para las propiedades de inversión y a veces se exige como condición para la financiación. El seguro contra incendios cubre los daños a edificios y enseres domésticos causados por fuego, rayos, viento y agua y, si es necesario, el seguro contra terremotos (indemnización por daños causados por terremotos, erupciones y tsunamis). Las primas de seguro varían mucho en función de la estructura del inmueble (ignífugo o no), la ubicación, la cobertura y el periodo de seguro. Por ejemplo, el seguro contra incendios es relativamente barato para un condominio de unos 25 m2, con primas de unos 70.000-80.000 yenes durante cinco años para un piso de unos 25 m2. En cambio, las primas del seguro contra incendios para un edificio de apartamentos de madera son más elevadas y pueden ascender a varios cientos de miles de yenes, dependiendo del valor catastral del edificio y de la antigüedad del mismo. El Gobierno fija el tipo de la prima del seguro contra terremotos en función de la estructura y la ubicación del edificio, y no hay diferencias según la compañía a la que se afilie. En general, las primas de los seguros contra incendios y terremotos oscilan entre varias decenas de miles de yenes y varios cientos de miles de yenes, pero es aconsejable obtener presupuestos y comparar varias compañías al comprar una propiedad.
Liquidaciones (liquidación del impuesto de bienes inmuebles, el impuesto de urbanismo, los gastos de gestión y el fondo de reserva para reparaciones): En las transacciones inmobiliarias, el impuesto de bienes inmuebles y otras liquidaciones vencen al cambiar el propietario a mediados de año. El impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico se cobran al propietario a partir del 1 de enero de cada año y durante un año, por lo que el vendedor ya ha pagado íntegramente el impuesto correspondiente a ese año en el momento de la entrega. El importe del impuesto correspondiente al periodo posterior a la fecha de entrega se calcula entonces a prorrata y, por lo general, el comprador lo liquida en forma de pago al vendedor. Por ejemplo, si una propiedad con un impuesto anual sobre la propiedad de aproximadamente 200.000 yenes (en función del valor catastral) se entrega a finales de junio, el comprador paga aproximadamente 100.000 yenes por los seis meses restantes. Además, en los condominios, los gastos de gestión y el fondo de reserva para reparaciones también se liquidan a prorrata si el propietario cambia a mediados de mes. Estas liquidaciones varían según la propiedad y el momento de la entrega, pero es seguro esperar un coste inicial de varias decenas de miles de yenes a varios cientos de miles de yenes.
Impuesto de adquisición de bienes inmuebles: Es un impuesto local que se recauda una sola vez cuando se adquiere una propiedad. El tipo impositivo es, en principio, del 3% para terrenos y viviendas ( 4% para inmuebles no residenciales), pero la base imponible se calcula sobre el valor catastral, y existen además diversas medidas de desgravación, como excepciones especiales para inmuebles residenciales. Los avisos de pago del impuesto de adquisición de bienes inmuebles suelen llegar algún tiempo después de la adquisición y no son pagaderos inmediatamente después de la compra. Sin embargo, como en algunos casos el importe puede ser elevado, es aconsejable incluirlo de antemano en la planificación financiera como parte de los costes iniciales.
Gastos de reparaciónyrenovación (gastos iniciales de mantenimiento): los anteriores eran los denominados "gastos diversos" asociados al contrato y al registro, pero también hay que tener en cuenta los gastos de reparación y renovación que pueden producirse inmediatamente después de comprar el inmueble. Especialmente en el caso de las propiedades de segunda mano, puede ser necesario realizar reparaciones en el equipamiento y renovar el interior inmediatamente después de la compra. En el caso de los condominios, a menudo sólo es necesario limpiar las habitaciones e inspeccionar las instalaciones antes de contratar a los inquilinos, pero en el caso de un edificio de apartamentos individuales, existe la posibilidad de que se incurra en una gran cantidad de gastos de reparación, como reparaciones en el tejado y las paredes exteriores y mantenimiento de las zonas comunes, en las primeras etapas. Si bien es poco probable que se produzcan reparaciones importantes en un futuro inmediato en un inmueble de nueva construcción, en un inmueble de segunda mano pueden surgir costes de reparación tempranos en función de la antigüedad del edificio. Por este motivo, es importante anticipar un tanto por ciento del precio de la vivienda como reserva para reparaciones o comprobar detenidamente el estado de la vivienda con antelación y calcular los costes de reparación iniciales necesarios.
Lo anterior es un desglose de los principales costes iniciales. Aunque puede haber algún aumento o disminución dependiendo de las circunstancias individuales, es más fácil planificar si se estima en forma de "xx% del precio de la propiedad". En general, la proporción entre los costes iniciales y el precio del inmueble variará en función de las condiciones de financiación y otros factores. Si puede adquirir un inmueble en condiciones cercanas a un préstamo completo, el coste inicial será aproximadamente el 15% del precio del inmueble, y si aumenta la proporción de fondos propios, puede superar el 20-30%. Haga una simulación en función de sus propios planes de inversión y considere unas condiciones razonables de autofinanciación y préstamo.
Existen varios trucos y técnicas de negociación para reducir al máximo la carga de los costes iniciales. Los siguientes puntos son fáciles de poner en práctica incluso para los principiantes en la inversión inmobiliaria.
Consiga el apoyo de una agencia con buenas condiciones de financiación: Si usted mismo no tiene contactos con instituciones financieras, puede pedir a una agencia inmobiliaria experta en la tramitación de préstamos que actúe como intermediaria. El número de entidades financieras asociadas y su historial difiere de una agencia inmobiliaria a otra, y una empresa que sea buena en la tramitación de préstamos puede conseguir condiciones favorables , como un préstamo con un depósito del XX%. De hecho, las empresas con un buen historial de financiación tienen sólidas relaciones comerciales con los bancos, por lo que hay casos en los que incluso los principiantes pueden conseguir un préstamo con condiciones favorables. Es una buena idea elegir una empresa fiable consultando información como ejemplos de préstamos en el sitio web de la inmobiliaria.
Reducir el pago inicial/utilizar un préstamo para otros gastos: si puede reducir el pago inicial, que representa la mayor parte de los gastos iniciales, puede reducir la cantidad de fondos personales que tiene que sacar. Puede reducir el pago inicial eligiendo una propiedad fácil de valorar, como se ha mencionado anteriormente, y buscando un préstamo con una relación préstamo-valor (LTV) lo más alta posible en varias entidades financieras. Sin embargo, hay que tener en cuenta que si se reduce el pago inicial, la cantidad prestada aumentará y la carga de la amortización mensual se hará más pesada. Considere el equilibrio con un plan de amortización razonable. Otra opción es pedir un préstamo dedicado a otros gastos aparte del préstamo para el precio de la vivienda. Algunos bancos ofrecen productos de préstamo que cubren los costes iniciales, como los gastos de registro y las primas de seguro, lo que permite empezar con fondos personales casi nulos. Sin embargo, incluso en este caso, el préstamo sigue siendo un préstamo y se cobrarán intereses. Cuando utilice un anticipo o un préstamo para cubrir gastos, simule el flujo de caja una vez suscrito el préstamo y asegúrese de que la inversión es viable desde el punto de vista financiero.
Revise las primas del seguro contra incendios: las primas del seguro contra incendios varían según la cobertura y la compañía aseguradora, por lo que comparar presupuestos puede ayudar a reducir la carga de la prima. Obtenga presupuestos de varias compañías después de decidir la cobertura y evite las pólizas con exceso de cobertura o demasiado caras. Por ejemplo, las primas pueden reducirse eliminando la cobertura de daños por agua si el lugar tiene un riesgo bajo de inundación, o fijando una valoración razonable del edificio. En algunos casos, también puede obtener un descuento si aprovecha los descuentos de las pólizas a largo plazo y contrata una póliza a tanto alzado. Si le resulta difícil tomar una decisión por sí mismo, es aconsejable consultar a un agente de seguros o a un FP. En algunos casos, puede ser necesario contratar un seguro específico en virtud de las condiciones del préstamo, por lo que es aconsejable comparar las condiciones, incluidas las primas de seguro en tales casos.
Negocie el precio de la vivienda y los costes accesorios: si puede reducir el precio de la vivienda en sí, los honorarios del agente y otros costes proporcionales al precio también bajarán de forma generalizada. Negociar el precio con el vendedor no es fácil, pero puede intentar dirigirse a propiedades que lleven mucho tiempo sin venderse o que tengan margen para un precio límite (descuento). Incluso una reducción del precio de unos pocos puntos porcentuales puede suponer un ahorro significativo en total.
Aplicando los puntos anteriores, es posible reducir la carga de los costes iniciales. Sin embargo, hay que tener cuidado de no convertir la reducción del coste inicial en un fin en sí mismo. Si reduce demasiado el pago inicial hasta el extremo y su flujo de caja mensual se resiente, o si la propiedad que ha elegido por su bajo precio está continuamente vacía, acabará en el lugar equivocado. Lo importante es el equilibrio entre los costes iniciales y el rendimiento/riesgo de la inversión. Por ejemplo, es posible cometer el error de comprar un estudio de bajo rendimiento porque se dispone de pocos fondos personales, para acabar teniendo que sacar dinero todos los meses. Al tiempo que se reducen al máximo los costes iniciales, es un atajo hacia el éxito considerar exhaustivamente la rentabilidad del inmueble y los planes de inversión futuros.
El coste inicial de la inversión inmobiliaria varía en función del precio del inmueble y de las condiciones del préstamo, pero una cifra orientativa se sitúa en torno al 15-20% del precio del inmueble. En algunos casos, si el ratio de autofinanciación es alto, puede acercarse al 30%, pero por otro lado, dependiendo de las condiciones, puede reducirse a la franja baja del 10%. Los principales costes iniciales incluyen los honorarios de la agencia, diversos impuestos, costes relacionados con el préstamo y primas de seguros, y es importante prepararse para cada uno de ellos con una visión de mercado. Incluso las inversiones a pequeña escala, como los condominios y los pisos de un solo edificio, requieren unos costes iniciales del orden de varios millones de yenes.
Sin embargo, se pueden comprimir sabiamente los costes iniciales siguiendo los puntos de reducción de costes introducidos anteriormente. Adopte medidas positivas como negociar los honorarios de corretaje, elegir la propiedad adecuada y aprovechar las condiciones favorables de financiación seleccionando la institución financiera adecuada. También es eficaz solicitar el asesoramiento de expertos. Consultando con la empresa inmobiliaria, las instituciones financieras y los planificadores financieros, podrá elaborar un plan financiero detallado, que incluya los costes que a menudo se pasan por alto.
Comprender y controlar correctamente los costes iniciales es el primer paso hacia el éxito de la inversión inmobiliaria. Empiece con un presupuesto razonable y tome decisiones de inversión acertadas, dejando al mismo tiempo suficientes reservas de efectivo para futuras operaciones. Utilice la información de este artículo para empezar a invertir en propiedades con tranquilidad.