En los últimos años, la atención a las propiedades que admiten mascotas ha aumentado drásticamente en el mercado de la inversión inmobiliaria. Según el último estudio de la Asociación de Alimentos para Mascotas, en 2024 habrá aproximadamente 6.796.000 perros y 9.155.000 gatos en Japón, lo que hace un total de 15.950.000 mascotas en el país.
Esta cifra es significativamente superior a la población de niños menores de 15 años, lo que indica que los animales de compañía se consideran miembros importantes de la familia en la sociedad moderna.
El 67,2% de los promotores inmobiliarios que participaron en una encuesta de LIFULLHOME'S afirmaron que la necesidad de viviendas que admitan mascotas está aumentando, lo que es un claro indicio de la creciente demanda en el mercado. La creciente demanda en el mercado es una clara tendencia.
Este artículo detalla las ventajas y desventajas específicas de invertir en propiedades que admiten mascotas y la clave del éxito, basándose en los muchos años de experiencia de INA&Associates en la inversión inmobiliaria.
Conocer con exactitud la situación actual de la tenencia de mascotas en Japón es de suma importancia a la hora de tomar decisiones de inversión. Según datos estadísticos de la Asociación de Alimentos para Mascotas, el número de hogares japoneses que tienen mascotas ha alcanzado aproximadamente uno de cada cinco hogares, y esta proporción aumenta cada año.
Cabe destacar la creciente necesidad de tener mascotas desde el desastre de Corona. A medida que ha aumentado el tiempo que se pasa en casa, el número de hogares que desean vivir con mascotas ha crecido de forma espectacular. Esta tendencia no es temporal, sino que se está afianzando como un cambio fundamental en el estilo de vida.
Por otro lado, un vistazo a la situación de la oferta de propiedades que admiten mascotas muestra que la realidad es que la oferta es significativamente inferior a la creciente demanda. Según los datos de la encuesta del portal inmobiliario SUUMO, la proporción de propiedades que admiten mascotas listadas en el sitio web era de alrededor del 10% en enero de 2019, pero en enero de 2024 había aumentado al 18%.
Sin embargo, esta cifra del 18% sigue siendo insuficiente en relación con la demanda real. Alrededor del 30% de los encuestados afirmaron que la razón por la que no pueden tener mascotas es que lo tienen prohibido en los complejos de viviendas, lo que muestra claramente una estructura en la que las restricciones en el lado de la oferta de viviendas están suprimiendo la demanda.
Como dato concreto sobre la rentabilidad de las viviendas que admiten mascotas, resulta muy útil comparar los precios de los alquileres. Según un estudio de Asahi Kasei Homes, el alquiler medio de las viviendas que no admiten mascotas es de 78.253 yenes, mientras que el de las que sí lo hacen es de 112.771 yenes, es decir, 34.518 yenes (aproximadamente un 44%) más.
| Tipo de propiedad | Alquiler medio | Diferencia | Porcentaje de aumento |
|---|---|---|---|
| Inmuebles en los que no se admiten mascotas | 78.253 yenes | -¥2,000 | - |
| Inmuebles donde se admiten mascotas | 112.771 yenes | +34.518 YENES | +44% |
Aún más destacable es el corto periodo de mudanza. La investigación muestra que los inquilinos se mudan 16,6 días antes en las propiedades que admiten mascotas que en las que no lo hacen. Esta cifra refleja la escasez de propiedades que admiten mascotas y la necesidad desesperada de los futuros inquilinos.
En el mercado de alquiler actual, hay muchas propiedades con condiciones básicas similares, como ubicación, antigüedad y distribución. En un entorno tan competitivo, la condición de ser pet-friendly es un poderoso factor diferenciador.
En concreto, el valor añadido de admitir animales de compañía puede aumentar significativamente la competitividad de un inmueble, aunque en general se considere que sus condiciones son desfavorables. Por ejemplo, aunque un inmueble esté situado a más de 15 minutos a pie de una estación o tenga más de 20 años de antigüedad, para los propietarios de animales de compañía, la mayor prioridad se otorga a la condición de poder vivir con mascotas, y la prioridad de las demás condiciones es relativamente menor.
Una de las mayores ventajas de los propietarios de animales de compañía es la elevada tasa de retención a largo plazo de los inquilinos. Las razones son múltiples.
En primer lugar, un cambio de entorno vital es un factor de estrés importante para las propias mascotas. Trasladarse de un entorno familiar a otro nuevo puede tener un impacto negativo en la salud y el bienestar mental de la mascota, por lo que los propietarios de mascotas quieren evitar las mudanzas siempre que sea posible.
Otro factor que anima a los inquilinos de larga duración es el hecho de que encontrar una propiedad que admita mascotas es de por sí muy difícil. Es menos probable que los inquilinos consideren activamente la posibilidad de mudarse mientras estén satisfechos con su entorno de vida actual, debido a la incertidumbre de no saber cuándo volverán a encontrar una propiedad que admita mascotas.
Las viviendas que admiten mascotas se caracterizan por un menor riesgo de desocupación que las viviendas de alquiler en general. Esto se debe a que el equilibrio entre la oferta y la demanda se inclina en gran medida hacia el lado de la demanda.
Los propietarios de mascotas siempre consultan la información inmobiliaria con el punto de vista de "¿hay algún inmueble que admita mascotas?", y cuando sale al mercado un inmueble con buenas condiciones, se recibe un gran número de consultas en un breve periodo de tiempo. Los datos reales de la encuesta también confirman que los inmuebles que admiten mascotas se ocupan 16,6 días antes que los inmuebles generales.
En los inmuebles que admiten animales de compañía se pueden fijar alquileres más elevados en comparación con inmuebles con las mismas condiciones en los alrededores. Los datos de la encuesta mencionada muestran que se puede conseguir una prima media del 44% en los alquileres, lo que supone una mejora significativa del rendimiento de la inversión.
Esta prima de alquiler es posible porque el valor de "vivir con mascotas" para los propietarios es más importante que la carga financiera.
En las propiedades que admiten mascotas, el depósito y el dinero de la llave suelen ser más elevados de lo habitual con el fin de prepararse para futuros riesgos. En muchos casos, se fijan uno o dos meses más de alquiler, lo que puede aumentar la renta inicial en el momento de la firma.
| Elementos de coste | Inmuebles generales | Inmuebles que admiten mascotas | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Fianza | 1-2 meses | 2-3 meses | +1 mes |
| Dinero llave | 1-2 meses | 2-3 meses | +1 mes |
| Depósito para mascotas | Ninguno | 1-2 meses | +1 a 2 meses |
La desventaja más significativa de los inmuebles que admiten mascotas es el limitado grupo objetivo de inquilinos. Los que no tienen mascotas, especialmente los alérgicos a los animales o los que no se sienten cómodos con ellos, tienen más probabilidades de excluirle de posibles propiedades.
Estadísticamente, sólo alrededor del 20% de los hogares tienen animales de compañía, lo que significa que el 80% restante de los hogares quedan excluidos de posibles inquilinos.
El riesgo de problemas con los vecinos es mayor en las viviendas con mascotas que en las viviendas en general. Un análisis del contenido de las consultas sobre problemas recibidas por las agencias inmobiliarias muestra que con frecuencia se denuncian los siguientes problemas
| Contenido del problema | Índice de incidencia | Causas principales |
|---|---|---|
| Ruidos de mascotas | 64.9%. | Ladridos de perros, maullidos de gatos por la noche |
| Tenencia de animales de compañía prohibida | 43.2%. | Incumplimiento de contrato, falta de comprensión de los términos y condiciones |
| Falta de educación en las zonas comunes | 37.8% | Eliminación de excrementos, sin correa |
Los costes de mantenimiento tienden a aumentar en las propiedades que admiten mascotas en comparación con las propiedades generales. Esto se debe a la necesidad de hacer frente a la suciedad específica y al desgaste causado por la presencia de mascotas.
Es importante que estos costes adicionales, como el aumento de los costes de limpieza de las zonas comunes, los costes de mantenimiento de los equipos y los costes de mantenimiento de las instalaciones específicas, se tengan en cuenta de antemano en el plan de ingresos y gastos y se reflejen adecuadamente en el alquiler y en los gastos de gestión.
Uno de los riesgos más graves en los inmuebles que admiten mascotas es el aumento de los costes de restauración. Los daños en las habitaciones causados por animales domésticos son de naturaleza diferente al deterioro normal relacionado con la edad y tienden a dar lugar a elevados costes de reparación.
| Área del daño | Costes generales de reparación | Coste de los daños causados por mascotas | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Sustitución del papel pintado (6 tatamis) | 30.000-50.000 yenes | 50.000 - 80.000 yenes | +20.000 - 30.000 yenes |
| Sustitución del suelo | 80.000 - 120.000 yenes | 120.000 - 200.000 yenes | +40.000-80.000 yenes |
| Limpieza especial y desodorización | Ninguno | 50.000 - 150.000 yenes | + ¥50,000 - ¥150,000 |
El factor más importante para el éxito de la inversión en propiedades que admiten mascotas es definir claramente las condiciones de restauración en el contrato. Unas condiciones contractuales ambiguas pueden dar lugar a problemas en el momento de la mudanza y generar costes inesperados.
Según los "Problemas y directrices relativos a la restauración al estado original" del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, los daños causados por animales de compañía deben correr en principio a cargo del inquilino, pero es importante que las partes del contrato acuerden los costes y el alcance concretos.
Con el fin de mantener un entorno de vida cómodo para todos los inquilinos, es esencial establecer normas claras y eficaces sobre la tenencia de animales de compañía.
La clave del éxito radica en la creación de normas exhaustivas, como el establecimiento de condiciones para la tenencia de mascotas, normas detalladas sobre el protocolo de tenencia de mascotas y la garantía de que las normas sean efectivas.
Para maximizar el valor añadido de los inmuebles que admiten mascotas y diferenciarlos de los de la competencia, la introducción de instalaciones específicas para mascotas resulta eficaz. Sin embargo, no es necesario introducir todas las instalaciones a la vez; es importante tomar decisiones estratégicas en función de las características y el presupuesto del inmueble.
La evolución de la mera "pet-friendly" a la "pet-symbiosis" tiene el potencial de ofrecer un mayor valor añadido y unos ingresos más estables. Cabe esperar muchos beneficios, como la uniformidad de los inquilinos, sistemas de gestión profesionales y la formación de comunidades.
A la hora de plantearse invertir en inmuebles que admitan mascotas, es importante evaluar exhaustivamente los siguientes factores
El entorno actual del mercado es muy favorable para la inversión en inmuebles que admiten mascotas. El continuo crecimiento del número de hogares con mascotas, la escasez por falta de oferta y las previsiones de futuro de los agentes del sector apuntan a la existencia de oportunidades de inversión.
La alta rentabilidad que demuestran las cifras -una prima media de alquiler del 44%, periodos de desocupación cortos de 16,6 días e ingresos estables por ocupación a largo plazo- hacen que la propiedad sea lo suficientemente atractiva como para ser una inversión.
Se recomienda empezar con propiedades más pequeñas para adquirir experiencia en la inversión en propiedades que admitan animales de compañía, en lugar de invertir de repente a gran escala. Hay muchos factores que se aprenden con la práctica, como acumular conocimientos de gestión, comprender las características locales y las necesidades de los inquilinos.
Se prevé que en el futuro continúen los cambios en la estructura social que favorecen la demanda de animales de compañía, como el descenso de la natalidad, el envejecimiento de la población, el aumento del número de hogares unipersonales y la diversificación de los estilos de vida. En particular, la tenencia de animales de compañía por parte de las personas mayores y la demanda de mascotas entre las personas solteras podrían seguir aumentando en el futuro.
INA&Associates ofrece un servicio integral de consultoría para la inversión en propiedades que admitan mascotas. Desde el análisis del mercado hasta la selección de propiedades y sistemas de gestión, ayudamos a los inversores a alcanzar el éxito.
Si está interesado en invertir en propiedades que admitan mascotas, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Nuestro personal experimentado y profesional estará encantado de ayudarle a encontrar la mejor solución para sus objetivos de inversión.
La inversión inicial necesaria para convertir un inmueble en una propiedad que admita mascotas varía enormemente en función del estado actual del inmueble y del equipamiento que se vaya a instalar. Para medidas mínimas, oscilará entre 100.000 y 300.000 yenes; para la introducción de instalaciones estándar, entre 500.000 y 1,5 millones de yenes, y para propiedades totalmente aptas para animales, entre 2 y 5 millones de yenes. El periodo de amortización de la inversión suele ser de 3 a 5 años, dependiendo del efecto del alquiler adicional.
Las ubicaciones adecuadas para invertir en propiedades que admitan mascotas incluyen parques y paseos cercanos, proximidad a hospitales veterinarios y tiendas de mascotas, e instalaciones que admitan mascotas. Las zonas con escasa oferta de propiedades que admiten mascotas y las zonas con altos índices de vacantes de propiedades de alquiler en general también ofrecen oportunidades de inversión.
El aspecto más importante de la gestión de propiedades que admiten mascotas es la acción preventiva. Unas explicaciones minuciosas en el momento de la mudanza, una comunicación regular y una rápida resolución de problemas pueden evitar problemas mayores al tratar los problemas mientras son pequeños.
Si se produce una vacante en un inmueble que admite mascotas, es eficaz tomar medidas como revisar las condiciones de contratación, diversificar los métodos de contratación y mejorar el atractivo del inmueble. Como los inmuebles que admiten mascotas suelen tener un periodo de desocupación corto, se pueden tomar las medidas adecuadas para conseguir inquilinos en una fase temprana.
Técnicamente, es posible volver a convertir un inmueble en no apto para animales de compañía, pero habrá que tener en cuenta cómo tratar a los inquilinos actuales, cómo devolver el inmueble a su estado original y el impacto en el valor de mercado. Sin embargo, el hecho de que la propiedad tenga un historial y unas instalaciones probadas como propiedad que admite animales de compañía es una ventaja si se va a volver a admitir animales de compañía en el futuro.