Para quienes se plantean invertir en propiedades ocupadas por sus propietarios, la pregunta "¿por qué vende el propietario actual?" es un factor de decisión muy importante.
En la inversión inmobiliaria, no es infrecuente comprar o vender una propiedad que genera ingresos y que ya tiene inquilinos. Sin embargo, entender por qué un inmueble que está generando ingresos constantes por alquiler debe dejarse ir es crucial para la evaluación del riesgo posterior a la compra y para las decisiones de inversión.
En este artículo, basado en la amplia experiencia en intermediación de INA & Associates Ltd, ofrecemos una explicación detallada de las razones para la venta de propiedades ocupadas por sus propietarios, los beneficios de la compra y los puntos que hay que tener en cuenta desde una perspectiva profesional de la inversión inmobiliaria.
Proporciona material práctico para la toma de decisiones para aquellos que estén considerando la compra de propiedades de inversión, especialmente aquellos que estén considerando la compra de propiedades generadoras de ingresos.
Una propiedad con cambio de propietario es una propiedad de alquiler que se compra y se vende con inquilinos ya establecidos. Se diferencia de una venta de propiedad normal en que el contrato de arrendamiento, la relación con los inquilinos y el sistema de gestión se transmiten tal cual al nuevo propietario.
En una transacción normal de propiedad residencial, se supone que la propiedad estará vacía en el momento de la entrega. Sin embargo, en el caso de la ocupación por el propietario, el nuevo propietario está obligado a asumir el contrato de arrendamiento existente, ya que el derecho de los inquilinos a ocupar la propiedad está protegido legalmente.
Este mecanismo permite al comprador obtener ingresos por alquiler al mismo tiempo que adquiere la propiedad, pero al mismo tiempo impone restricciones en la selección de los inquilinos y el establecimiento de las condiciones de alquiler.
En una adquisición de gestión de alquileres, no sólo se transfiere simplemente la propiedad del inmueble, sino que se asumen de forma integral los siguientes elementos.
En primer lugar, todos los términos y condiciones del contrato de alquiler se transfieren al nuevo propietario. Esto incluye el alquiler, la fianza, el dinero de la llave, la duración del contrato, las condiciones de renovación y las condiciones especiales.
En segundo lugar, el nuevo propietario también está obligado legalmente a devolver la fianza y el depósito de seguridad que se retiene de los inquilinos. Estos importes suelen descontarse del precio de compra.
Además, también hay que tener en cuenta la relación contractual con la empresa de gestión. En la mayoría de los casos, el contrato con la empresa de gestión existente puede mantenerse, pero también puede modificarse a discreción del nuevo propietario.
La característica más importante de una inversión inmobiliaria con cambio de propietario es que los ingresos se generan en cuanto se inicia la inversión. Esta es una ventaja significativa en comparación con la compra de una nueva propiedad de alquiler y la contratación de inquilinos.
Entender las razones de la venta de un propietario-ocupante es una pista importante para que los compradores potenciales determinen el verdadero valor de una propiedad. Existe una amplia gama de razones para vender, pero a continuación se detallan las principales.
Uno de los motivos de venta más comunes es la financiación como razón para vender una propiedad de inversión. La decisión de vender puede tomarse cuando el propietario ve una nueva oportunidad de inversión o necesita fondos para la expansión de su negocio.
En este caso, no se cuestiona la propiedad en sí, sino que a menudo se trata de una propiedad que está generando unos ingresos constantes, lo que puede representar una buena oportunidad de inversión para el comprador.
Un número cada vez mayor de propietarios también busca sacar provecho de sus propiedades como forma de evitar el impuesto de sucesiones o donaciones. Este es especialmente el caso de los propietarios de más edad, que desean simplificar los trámites en el momento de la herencia aumentando la liquidez de sus activos.
La gestión de las propiedades en alquiler implica muchas tareas, como tratar con los inquilinos, organizar las reparaciones y los procedimientos de renovación de los contratos. A algunos propietarios particulares, en particular, estas tareas de gestión les resultan onerosas y se plantean vender.
Incluso cuando la gestión se subcontrata a una empresa de gestión, el propietario sigue teniendo la decisión final y la responsabilidad, y a muchas personas esto les supone una carga mental.
Esto se aplica a los casos en los que resulta difícil continuar con las tareas de gestión debido al envejecimiento, o cuando el trabajo diario del propietario resulta demasiado ajetreado para dedicar tiempo a la inversión inmobiliaria como negocio secundario.
Algunos inversores inmobiliarios deciden vender debido a una revisión de su cartera o a un cambio en la estrategia de inversión.
Los ejemplos incluyen un cambio en la política de inversión de propiedades en el centro de la ciudad a propiedades de alto rendimiento en zonas rurales, un aumento del tamaño de la inversión de condominios a propiedades unifamiliares, o un cambio en la asignación de activos de la inversión inmobiliaria a la inversión en renta variable.
En el caso de estas ventas estratégicas, la rentabilidad y el potencial futuro de la propiedad no se cuestionan y es más probable que la propiedad resulte atractiva para los compradores.
Cada vez más, los bienes inmuebles se convierten en efectivo como medida de herencia. Dado que los bienes inmuebles son un activo difícil de dividir, su conversión en efectivo permite un reparto equitativo de la propiedad si hay varios herederos.
También hay casos en los que se venden propiedades para conseguir fondos con los que pagar el impuesto de sucesiones. Esto ocurre sobre todo en las zonas urbanas, donde el valor catastral de los bienes inmuebles es elevado y la carga del impuesto de sucesiones tiende a ser pesada.
También hay casos en los que se evalúan las tendencias del mercado inmobiliario y el objetivo es vender la propiedad a un precio más alto. Sobre todo en los últimos años, cuando los precios de los inmuebles han subido, se ha producido un aumento de las ventas para realizar plusvalías latentes.
Algunos propietarios también toman la decisión de vender anticipadamente en previsión de un futuro declive demográfico y regional.
| Motivo de la venta | Estado del inmueble | Espacio para negociar el precio | Riesgos para los compradores | Aspectos a tener en cuenta |
|---|---|---|---|---|
| Financiación | Buena | Limitada | Baja | Plazos de venta limitados |
| Carga de gestión reducida | De normal a bueno | Sí | Media | Se requiere una confirmación detallada del estado de la gestión |
| Cambio de estrategia de inversión | Bueno | Limitado | Bajo | Se recomienda una confirmación detallada de los motivos de la venta |
| Medidas de sucesión | De normal a buena | Sí | Media | Confirmación del estado del acuerdo de derechos |
| Respuesta del entorno de mercado | Buena | Limitada | Baja a media | Determinación cuidadosa del precio adecuado |
| Envejecimiento del edificio | Necesita atención | Grande | Alta | Comprobar los detalles de los planes de reparación y los costes |
Como puede verse en la tabla, el estado del inmueble y los riesgos posteriores a la compra varían mucho en función del motivo de la venta. A la hora de plantearse una compra, es importante conocer el motivo exacto de la venta e investigar y tomar una decisión en consecuencia.
Las ventajas de la ocupación por el propietario son muchas y variadas, pero la más importante es que puede asegurarse unos ingresos en cuanto empiece a invertir. A continuación se explican con más detalle las principales ventajas.
La mayor ventaja de las propiedades ocupadas por el propietario es que los ingresos por alquiler se generan tan pronto como se adquiere la propiedad. En la compra de una propiedad de inversión normal, suelen pasar varios meses desde el proceso de contratación de inquilinos hasta la celebración de un contrato, pero en el caso de las propiedades ocupadas por sus propietarios, este periodo ya no es necesario.
Esta inmediatez resulta especialmente atractiva para los inversores que tienen prisa por recuperar los fondos invertidos o que valoran un flujo de caja estable.
Además, como la propiedad ya tiene un historial de rentabilidad en el momento de la compra, a menudo juega a favor de las entidades financieras en su selección de préstamos, lo que tiene el beneficio secundario de facilitar el apalancamiento de la inversión.
Cuando se adquiere una nueva vivienda de alquiler, se incurre en tiempo y gastos para la captación de inquilinos, como los costes de publicidad, los honorarios de la agencia y la gestión de las visitas. Con la ocupación por el propietario, se eliminan estos costes y esfuerzos iniciales.
La captación de inquilinos conlleva incertidumbre. Dependiendo de la ubicación y el atractivo del inmueble, existe el riesgo de que éste permanezca desocupado durante más tiempo del previsto, pero este riesgo puede evitarse con los inmuebles ocupados por el propietario.
El valor de los inquilinos ya existentes es muy alto, especialmente en zonas con una demanda de alquiler limitada o para propiedades con distribuciones especiales, teniendo en cuenta la dificultad de conseguir inquilinos.
Uno de los factores más determinantes en la compra de una propiedad que produce ingresos es su historial de ganancias reales. En las propiedades ocupadas por el propietario, puede comprobar datos concretos sobre el rendimiento de los ingresos por alquiler en el pasado, las tasas de ocupación y los costes de gestión.
Estos datos son muy útiles para prever los ingresos futuros. En el caso de los inmuebles nuevos, hay que basarse en cálculos teóricos del rendimiento, pero en el caso de los inmuebles ocupados por sus propietarios se pueden tomar decisiones basadas en los resultados reales de explotación.
Además, también se puede comprobar el periodo de ocupación y el historial de renovación de los inquilinos, lo que permite evaluar objetivamente la estabilidad de los inquilinos y el atractivo del inmueble.
En muchas propiedades con cambio de propietario, es posible continuar el contrato con la empresa de gestión existente. Como la empresa gestora está familiarizada con las características de la propiedad y los inquilinos, cabe esperar una transición de gestión sin problemas.
Cuando se busca una nueva empresa de gestión, se necesita tiempo para entrevistar a varias empresas, negociar las condiciones del contrato y ajustar las políticas de gestión, pero si se utiliza el sistema de gestión existente, estas molestias pueden omitirse.
No obstante, es posible cambiar de gestora, por lo que si no está satisfecho con la situación actual de la gestión, aprovechar la compra como una oportunidad para revisarla es una opción.
| Artículo | Inmueble ocupado por el propietario | Inmueble recién arrendado | Ventajas |
|---|---|---|---|
| Tiempo para empezar a ganar | Inmediatamente | 1-6 meses después | Inmediato |
| Costes iniciales | Sólo costes de adquisición | Costes de compra + costes de contratación | ◎ |
| Precisión de la previsión de ingresos | Base real | Base teórica | ◎ |
| Selección de inquilinos | No es posible | Posible | No es posible |
| Fijación del alquiler | Vinculado al contrato existente | Fijación libre | Posible △ |
| Libertad de renovación | Restringido | Libre | △ |
| Riesgo de desocupación | Inicialmente no | Sí | ◎ |
| Establecimiento de un sistema de gestión | Posibilidad de continuar | Se requiere un nuevo establecimiento | Sí |
Como muestra esta tabla, los inmuebles con cambio de propietario presentan importantes ventajas en términos de rentabilidad y seguridad, mientras que existen limitaciones en cuanto a la personalización del inmueble y la libertad en la selección de inquilinos.
La inversión inmobiliaria con cambio de propietario es especialmente adecuada para inversores con las siguientes estrategias de inversión
Para los inversores orientados a la estabilidad, los inmuebles que ya cuentan con un historial probado de rentabilidad son objetivos de inversión ideales. La estabilidad de las propiedades ocupadas por sus propietarios es un gran atractivo cuando se buscan ingresos constantes con bajo riesgo.
Para los inversores que buscan aumentar el tamaño de su inversión, un inicio rápido de los ingresos también mejora la eficiencia del capital. Si está planeando invertir en varias propiedades, la generación temprana de ingresos de cada una de ellas le llevará directamente a asegurar fondos para la siguiente inversión.
Además, para los inversores inmobiliarios principiantes, la posibilidad de hacerse cargo de los sistemas de gestión existentes y de las relaciones con los inquilinos ofrece la doble ventaja de reducir el riesgo de la inversión y las oportunidades de aprendizaje.
Para que una inversión tenga éxito, es fundamental conocer a fondo las precauciones a tomar en caso de cambio de propietario-ocupante y llevar a cabo una investigación adecuada. Aunque existen muchas ventajas, también hay riesgos inherentes que requieren una cuidadosa consideración.
Lo más importante que hay que comprobar son los detalles del contrato de arrendamiento vigente. El alquiler, la duración del contrato, las condiciones de renovación y las condiciones especiales del contrato se transmitirán al nuevo propietario, por lo que es esencial comprobar los detalles antes de comprar la propiedad.
Debe prestarse especial atención al nivel de alquiler en comparación con el precio de mercado. Si el alquiler actual está muy por encima del precio de mercado, existe el riesgo de que le pidan que lo reduzca en el momento de la renovación. Por el contrario, si el alquiler está por debajo del precio de mercado, puede plantearse la posibilidad de aumentarlo en el futuro.
También es importante distinguir entre contratos de alquiler de duración determinada y contratos de alquiler estándar. En el caso de un contrato de alquiler de duración determinada, el contrato terminará definitivamente al final del periodo contractual, mientras que en el caso de un contrato de alquiler estándar, los derechos del inquilino están fuertemente protegidos y es difícil que el propietario cancele el contrato.
También hay que comprobar el importe de la fianza y del dinero de las llaves. Estas cantidades varían mucho en función de las costumbres locales y de la categoría de la vivienda, por lo que es importante juzgar si están a un nivel adecuado.
Investigar los atributos de los inquilinos es extremadamente importante como precaución para las propiedades de inversión. La información sobre la ocupación de los inquilinos, su lugar de trabajo, sus ingresos anuales y su estructura familiar debe comprobarse en la medida de lo posible para evaluar su capacidad para pagar el alquiler y la estabilidad de su alojamiento.
El historial de pago de alquileres también es un factor determinante. Si hay antecedentes de morosidad, deben investigarse en detalle las causas y la frecuencia para evaluar el riesgo futuro.
La duración de la residencia de los inquilinos es otro indicador importante. Es probable que los inquilinos que llevan mucho tiempo viviendo en la propiedad estén apegados a ella y puedan esperar unos ingresos por alquiler estables. Por otro lado, si los inquilinos cambian con frecuencia, debe sospechar que puede haber algún problema con la propiedad o su gestión.
Debe investigarse en detalle el estado físico del inmueble, ya que afecta directamente a los futuros costes de reparación y al valor de la propiedad. Se recomienda comprobar el estado de las paredes exteriores, el tejado, el equipamiento y las zonas comunes mediante una inspección profesional del edificio.
Especialmente en el caso de las propiedades más antiguas, puede que se esté acercando el momento de realizar reparaciones importantes. Es importante comprobar el saldo del fondo de reserva para reparaciones, la existencia de un plan de reparaciones y el historial de reparaciones anteriores para estimar los costes de reparaciones futuras.
También es necesario comprobar cuándo se renovarán los equipos. Equipos como calentadores de agua, aparatos de aire acondicionado y sistemas de intercomunicación requieren una renovación periódica, y estos costes tienen un impacto significativo en la rentabilidad.
El historial de reparaciones es un documento importante para determinar el grado de mantenimiento de un inmueble. Se considera que los inmuebles que han sido reparados de forma regular y adecuada tienen un riesgo bajo de sufrir problemas importantes en el futuro.
También deben comprobarse los planes de reparación futuros. En particular, si se prevén reparaciones importantes, debe determinarse con precisión el coste y el calendario de las mismas e incluirse en el cálculo la repercusión en los ingresos de la inversión.
En el caso de los condominios, compruebe detalladamente el estado del fondo de reserva para reparaciones de la asociación de gestión y el contenido del plan de reparaciones a largo plazo. Si hay un déficit en el fondo de reserva para reparaciones, cabe esperar que en el futuro se imponga una suma a tanto alzado o se aumente el fondo de reserva para reparaciones.
La competencia y el rendimiento de la actual empresa de gestión tienen un impacto significativo en la rentabilidad de la propiedad y en el mantenimiento del valor de los activos. Es necesario realizar una evaluación exhaustiva de la situación financiera de la empresa de gestión, su historial de gestión, la calidad del servicio al inquilino y la rapidez de respuesta a las reparaciones.
También es importante comprobar el nivel de los costes de gestión. Si los costes de gestión son demasiado elevados en comparación con los del mercado, pueden ejercer presión sobre la rentabilidad, mientras que si son demasiado bajos, puede haber problemas con la calidad de la gestión.
También hay que comprobar las condiciones del contrato con la empresa de gestión. Entienda el plazo del contrato, las condiciones de cancelación, el alcance de las tareas de gestión, etc. y considere la posibilidad de cambiar el contrato si es necesario.
| Categoría | Puntos a comprobar | Importancia | Método de comprobación | Puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|---|---|
| Contratos | Contenido del contrato de arrendamiento | ◎ | Confirmación del contrato | Confirmación de los detalles de las condiciones especiales |
| Relaciones contractuales | Adecuación del nivel de alquiler. | ◎ | Estudio de mercado | Grado de desviación del tipo de mercado |
| Relaciones contractuales | Situación de las fianzas y garantías | ○ | Certificado de saldo | Sucesión de las obligaciones de reembolso |
| Inquilinos | Atributos/capacidad de pago | ◎ | Formulario de solicitud, etc. | Privacidad |
| Inquilinos | Historial de pago del alquiler | ◎ | Informe de la empresa de gestión | Detalles del historial de atrasos |
| Inquilinos | Periodo de residencia/historial de renovaciones | ○ | Confirmación del historial de contratos | Evaluación de la estabilidad |
| Edificio | Aspecto exterior/estado estructural | ◎ | Inspección in situ | Se recomienda el diagnóstico de un experto |
| Edificio | Estado de los equipos y aparatos | ○ | Confirmación in situ | Comprensión del periodo de renovación |
| Edificio | Estado de la gestión de las zonas comunes | ○ ○ | Confirmación in situ | Limpieza y mantenimiento |
| Reparaciones | Historial de reparaciones anteriores | ○ ○ | Comprobación de los registros de reparaciones | Regularidad y adecuación |
| Reparación | Planes de reparaciones futuras | ◎ | Plan de reparación a largo plazo | Confirmación de costes y plazos |
| Reparaciones | Estado de las reservas para reparaciones | ○ | Certificado de saldo | Existencia o no de insuficiencias |
| Gestión | Historial de la empresa de gestión | ○ | Encuesta de información sobre la empresa | Situación financiera/reputación |
| Gestión | Razonabilidad de los costes de gestión | ○ | Comparación de precios de mercado | Rendimiento de los costes |
| Gestión | Contenido del contrato de gestión | ○ | Confirmación del contrato | Alcance y condiciones de trabajo |
Una investigación sistemática basada en esta tabla puede minimizar los riesgos a la hora de adquirir inmuebles ocupados por sus propietarios. Se recomienda que los puntos con un nivel de importancia de "◎" en particular se comprueben cuidadosamente con el asesoramiento de un experto.
Un análisis detallado de los aspectos financieros es esencial en la decisión de compra de una vivienda en propiedad. Es necesario evaluar no sólo el rendimiento superficial, sino también la rentabilidad real y los riesgos de forma exhaustiva.
Determinar si los alquileres actuales se sitúan en un nivel adecuado es un factor importante directamente relacionado con el rendimiento de la inversión. El nivel actual de los alquileres se evalúa objetivamente mediante un estudio detallado de los alquileres de mercado de propiedades similares en las proximidades.
Los métodos para investigar los alquileres de mercado incluyen información en portales inmobiliarios, entrevistas con empresas inmobiliarias locales y recopilación de ejemplos contractuales reales. Es necesario realizar un análisis comparativo, teniendo en cuenta no sólo los valores medios simples, sino también condiciones detalladas como la antigüedad del edificio, la distribución, las instalaciones y la ubicación.
Si el alquiler actual está por encima del precio de mercado, existe el riesgo de reclamar una reducción en el momento de la renovación del contrato. Esto se debe a que la Ley de Arrendamientos de Fincas y Viviendas otorga al inquilino el derecho a exigir una reducción del alquiler si éste es excesivamente alto.
Por el contrario, si el alquiler está por debajo del precio de mercado, existe la posibilidad de aumentarlo en el futuro, pero esto requiere el consentimiento del inquilino y suele tardar en hacerse realidad.
Evaluar el riesgo de desocupación en el futuro es muy importante a la hora de comprar un inmueble de alquiler. Incluso si la propiedad está ocupada actualmente, la posibilidad de reocupación después de que el inquilino se mude debe considerarse cuidadosamente.
Al analizar la ubicación, se evalúan exhaustivamente la distancia a la estación de tren más cercana, la comodidad de los medios de transporte y la conveniencia para vivir de las instalaciones comerciales, educativas y médicas cercanas. También hay que tener en cuenta el potencial de desarrollo futuro de la ciudad y los cambios demográficos.
La competitividad de una propiedad se analiza comparándola con propiedades similares en la misma zona y analizando su superioridad en términos de distribución, instalaciones, antigüedad y estado de gestión. En particular, el hecho de que la propiedad disponga de instalaciones y características que constituyan factores diferenciadores es un factor importante para determinar la competitividad de la propiedad.
Para la estabilidad de la demanda de alquiler, se analizan las características de los inquilinos de la zona objetivo. En las zonas con un gran número de estudiantes, existe el riesgo de concentración de vacantes durante el periodo de graduación, mientras que en las zonas con un gran número de personas trasladadas, existe un riesgo de vacantes en función del ciclo de traslado.
La inversión inmobiliaria conlleva diversos riesgos jurídicos, que requieren una confirmación profesional. Compruebe el cumplimiento de diversas leyes y reglamentos, como la Ley de Normas de Edificación, la Ley de Planificación Urbana y la Ley de Servicios contra Incendios, y evalúe el riesgo de futuros problemas legales.
Para comprobar el cumplimiento de la Ley de Normas de Edificación, comprobamos si existe un permiso de construcción y un certificado de inspección, y confirmamos que el edificio no es un edificio ilegal o existente no conforme. Si el edificio es ilegal, es posible que no se pueda obtener financiación, y si se trata de un edificio existente no conforme, puede haber restricciones para futuras reconstrucciones.
También hay que comprobar las restricciones que impone la Ley de Urbanismo, como la zonificación, la relación entre edificabilidad y superficie y la relación entre superficie y suelo. Esto se debe a que estas restricciones afectan a la posibilidad de futuras reconstrucciones o ampliaciones.
En el caso de las comunidades de propietarios, compruebe detalladamente las normas de gestión y el reglamento de uso. Si se permiten o no mascotas, las restricciones para tocar instrumentos musicales y si se permite o no el alojamiento privado son factores importantes que afectan a la obtención de inquilinos y a la fijación de los alquileres.
Es importante captar con precisión el rendimiento real de la inversión mediante simulaciones detalladas de ingresos y gastos. Calcule no sólo el rendimiento superficial, sino también el rendimiento real y el flujo de caja en detalle.
Las partidas de ingresos incluyen los ingresos por alquiler, los gastos comunes, los ingresos por aparcamiento y otros ingresos accesorios. También se tiene en cuenta la posibilidad de fluctuaciones futuras de los alquileres y se establecen escenarios optimistas, estándar y pesimistas para la simulación.
Las partidas de gastos incluyen información detallada sobre los gastos de gestión, los fondos de reserva para reparaciones, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto urbanístico, las primas del seguro contra incendios, los gastos de subcontratación a empresas de gestión, los gastos de reparación y las pérdidas en caso de desocupación.
Para los gastos de reparación en particular, es importante estimar una cantidad adecuada en función de la antigüedad y el estado del edificio. Por lo general, se recomienda prever entre un 5 y un 10% de los ingresos anuales por alquiler en concepto de gastos de reparación.
| Elementos que deben comprobarse | Método de inspección | Documentos y fuentes de información necesarios | Criterios de decisión | Aspectos a tener en cuenta |
|---|---|---|---|---|
| Alquiler de mercado | Estudios de mercado | Portales, intermediarios | Dentro de ±10% del precio de mercado | Comparación detallada de las condiciones |
| Resultados de la tasa de ocupación | Entrevistas con empresas de gestión | Datos sobre el índice de ocupación de los últimos 3 años | Lo ideal es un 95% o más | Consideración de las variaciones estacionales |
| Cumplimiento de la legislación en materia de construcción | Estudios especializados | Licencias de obras, certificados de inspección | Conformidad total | Efectos de la no conformidad existente |
| Historial de reparaciones | Verificación de documentos | Registros de reparaciones, recibos | Ejecución periódica | Reparaciones aplazadas |
| Gestión de las finanzas de la asociación | Confirmación de los estados financieros | Actas de las asambleas generales, informes financieros | Situación financiera saneada | Presencia de atrasos |
| Planes de desarrollo vecinal | Estudios administrativos | Mapas urbanísticos, permisos de urbanización | Presencia de factores favorables | Evitación de factores adversos |
| Riesgo de catástrofes | Mapas de peligrosidad | Documentos municipales | Zonas de bajo riesgo | Impacto en las primas de seguros |
| Disponibilidad de financiación | Consulta a instituciones financieras | Descripción de la propiedad, declaración de ingresos y gastos | Perspectivas de aprobación del préstamo | Tipos de interés y condiciones de plazo |
| Implicaciones fiscales | Consulta al asesor fiscal | Certificado de evaluación del impuesto sobre bienes inmuebles | Confirmación de los efectos de ahorro fiscal | Utilización de la amortización |
| Estrategias de salida | Análisis de mercado | Ejemplos de compras y ventas anteriores | Vendibilidad | Garantía de liquidez |
La realización de una investigación sistemática basada en esta tabla permite evaluar con precisión el verdadero valor de inversión de los inmuebles ocupados por sus propietarios.
Dado que la inversión inmobiliaria en propiedad requiere conocimientos en diversos campos especializados, el uso de especialistas adecuados es clave para el éxito.
Las valoraciones inmobiliarias realizadas por tasadores inmobiliarios incluyen el cálculo del precio adecuado mediante el método de capitalización de rentas y la predicción del valor futuro de los activos. Especialmente en el caso de inmuebles caros, una evaluación profesional es una base importante para tomar decisiones de inversión.
Un diagnóstico del edificio realizado por un arquitecto evalúa desde una perspectiva profesional si existen problemas estructurales, el estado de las instalaciones y la necesidad de reparaciones. Se pueden detectar posibles problemas que no se ven desde el exterior.
Una consulta fiscal realizada por un asesor fiscal examinará en detalle las ventajas y los riesgos fiscales, incluida la forma de calcular los ingresos de la propiedad, el uso de la depreciación y las medidas del impuesto de sucesiones.
Una revisión de los riesgos legales por parte de un abogado proporcionará una evaluación profesional del contenido de los contratos, los derechos legales y el riesgo de futuros problemas legales.
El coste de consultar a estos expertos se considera un gasto necesario para las decisiones de inversión y puede reducir significativamente el riesgo de inversión si se utiliza adecuadamente.
Invertir en propiedades ocupadas por sus propietarios puede ser una oportunidad de inversión muy atractiva, siempre que se base en los conocimientos adecuados y en una investigación cuidadosa. Basándonos en la información proporcionada en este artículo, resumimos los puntos clave.
Comprender las razones exactas de la venta por cambio de propietario es crucial para determinar el verdadero valor del inmueble. Si la venta se debe a un cambio en la financiación o en la estrategia de inversión, es probable que se trate de una buena oportunidad de inversión, mientras que si la venta se debe a una carga de gestión o a problemas en el edificio, hay que considerarlo detenidamente.
Dado que el margen de negociación del precio y los riesgos posteriores a la compra varían mucho en función del motivo de la venta, es importante comprender el verdadero motivo de la venta mediante una comunicación exhaustiva con el vendedor y el agente.
Las ventajas de la ocupación por el propietario, como el inicio inmediato de los ingresos, la eliminación de la necesidad de contratar inquilinos y la previsión de ganancias basada en resultados reales, contribuyen de forma significativa a mejorar la eficacia de la inversión. Estas ventajas resultan especialmente atractivas para los inversores orientados a la estabilidad y los que buscan ampliar la escala de sus inversiones.
Por otro lado, también existen desventajas, como la imposibilidad de seleccionar a los inquilinos, la limitada flexibilidad a la hora de fijar los alquileres y las restricciones a la hora de personalizar los inmuebles. El impacto de estas restricciones en las estrategias de inversión debe evaluarse cuidadosamente.
Como punto de precaución para las propiedades de inversión, es esencial realizar una evaluación exhaustiva desde múltiples perspectivas, incluyendo no sólo el rendimiento superficial, sino también el estado del edificio, los atributos de los inquilinos, el sistema de gestión, los riesgos legales y el futuro entorno de mercado.
En particular, se recomienda considerar detenidamente los siguientes puntos con el asesoramiento de expertos
Al evaluar la adecuación de los niveles de alquiler y la probabilidad de fluctuaciones futuras, es necesario considerar no sólo si los alquileres actuales son apropiados, sino también el riesgo de fluctuaciones de los alquileres en el momento de la renovación del contrato.
Al comprobar el estado físico del edificio y los planes de reparación, es importante evaluar con precisión el impacto de los futuros costes de reparación en la rentabilidad.
Al evaluar la estabilidad de los inquilinos y el riesgo de desocupación, es necesario tener en cuenta no sólo los atributos de los inquilinos actuales, sino también su probabilidad de volver a ocupar el inmueble después de que se muden.
Si está considerando invertir en propiedades ocupadas por sus propietarios, se recomienda seguir los siguientes pasos.
En primer lugar, aclare sus objetivos y estrategia de inversión. Establezca el rendimiento específico que busca, el periodo de inversión y la tolerancia al riesgo, y determine si los inmuebles ocupados por sus propietarios encajan en esa estrategia.
A continuación, realizamos un estudio de mercado en la zona objetivo. La demanda de alquileres, los alquileres de mercado y el potencial de desarrollo futuro se investigan en detalle para evaluar el atractivo de la zona como área de inversión.
El estudio inmobiliario detallado implica una investigación sistemática basada en los puntos de control descritos en este artículo. Se identifican los riesgos y se estudian medidas para contrarrestarlos, con el asesoramiento de expertos en caso necesario.
Las simulaciones de ingresos y gastos establecen varios escenarios y proporcionan previsiones detalladas de ingresos. Se contemplan casos optimistas, estándar y pesimistas, e incluso se comprueban los peores escenarios para asegurarse de que están dentro de límites aceptables.
La decisión final de inversión se basa en una evaluación exhaustiva de todos los resultados y su coherencia con la estrategia de inversión.
Dado que el mercado de la inversión inmobiliaria cambia constantemente, el aprendizaje continuo y la recopilación de información son la clave del éxito. Es importante mantenerse al día y actualizar los conocimientos para estar al día de los cambios en la legislación, la evolución de las condiciones del mercado y la aparición de nuevas técnicas de inversión.
Los conocimientos adquiridos a través de la experiencia real de inversión son también un activo valioso. Aplicar las lecciones aprendidas de su primera inversión a la siguiente y mejorar gradualmente sus habilidades de inversión le llevará al éxito de la inversión a largo plazo.
La compra de una propiedad con ingresos es una de las decisiones de inversión más importantes que tomará en su vida. Esperamos que la información de este artículo le ayude a adoptar un enfoque prudente y estratégico de su inversión.
He aquí algunas preguntas frecuentes a la hora de plantearse invertir en propiedades con cambio de propietario, respondidas en detalle desde una perspectiva profesional.
R1: La idoneidad del precio de las propiedades con cambio de titularidad debe juzgarse exhaustivamente utilizando múltiples métodos de valoración.
En la valoración por el método de capitalización de ingresos, el precio teórico se calcula descontando los ingresos anuales por alquiler con un rendimiento adecuado. En este proceso, es importante fijar un rendimiento adecuado teniendo en cuenta los rendimientos de transacciones de propiedades similares y el entorno financiero.
En el método de comparación de casos de transacción, la idoneidad del precio se evalúa comparándolo con casos de venta de propiedades similares en la misma zona. Se comparan detalladamente condiciones como la antigüedad del edificio, la ubicación y las instalaciones, y se verifica si la diferencia de precio es razonable.
La adecuación del alquiler actual al precio de mercado también influye significativamente en la evaluación del precio. Si el alquiler se fija a un nivel superior al del mercado, el precio debe ajustarse para tener en cuenta el riesgo de una futura reducción del alquiler.
El estado del edificio y la necesidad de reparaciones también son factores importantes en la evaluación del precio. Si se requieren reparaciones importantes en un futuro próximo, conviene negociar un precio que tenga en cuenta el coste de dichas reparaciones.
A2: Para evitar problemas con los inquilinos, es importante realizar previamente un estudio detallado y establecer un sistema de gestión adecuado.
Una encuesta previa a la compra de los inquilinos incluirá una comprobación detallada del historial de pago de alquileres, las relaciones con los vecinos y el uso de la propiedad. Obtenga un informe detallado de la empresa de gestión y evalúe detenidamente cualquier problema potencial.
En el momento de la sucesión del contrato, comunique claramente sus políticas como nuevo propietario y esfuércese por establecer una buena relación con los inquilinos. Es importante garantizar una comunicación adecuada a través de la empresa de gestión para profundizar en el entendimiento mutuo.
También debe establecerse de antemano un sistema de respuesta en caso de problemas. Aclarar el sistema de cooperación con la empresa de gestión, el sistema de consulta con abogados en caso de que sea necesario emprender acciones legales y el procedimiento de respuesta de emergencia permitirá dar una respuesta rápida y adecuada.
También es importante comprender plenamente los derechos de los inquilinos y asegurarse de que son jurídicamente adecuados. Comprender la protección de los derechos de los inquilinos en virtud de la Ley de Arrendamientos de Tierras y Viviendas y evitar respuestas unilaterales ayudará a evitar problemas.
R3: Legalmente es posible cambiar de sociedad gestora, pero es importante asegurarse de que los plazos y procedimientos son los adecuados.
Compruebe los detalles del contrato de gestión actual y averigüe la duración del contrato, las condiciones de cancelación y el plazo de preaviso. La mayoría de los contratos de gestión exigen un preaviso de rescisión de tres meses.
Al cambiar de empresa de gestión, hay que procurar minimizar el impacto en los inquilinos. Proporcione a los inquilinos explicaciones adecuadas y tiempo de preparación para cualquier cambio en la transferencia de alquileres, datos de contacto en caso de emergencia, sistemas de gestión de llaves, etc.
Al seleccionar una nueva empresa de gestión, evalúe exhaustivamente su historial de gestión, sus costes, el contenido de sus servicios y su área de cobertura. Es importante recibir propuestas de varias empresas de gestión y hacer la mejor elección.
El procedimiento de traspaso implica una entrega detallada de la información sobre los inquilinos, los documentos contractuales, las llaves, el historial de reparaciones y los registros contables. Se recomienda elaborar una lista de comprobación y seguir un proceso sistemático para garantizar que no se omita ninguna información o que ésta sea incorrecta durante este proceso.
R4. Existen restricciones legales al aumento de los alquileres y es necesario actuar con cautela.
De acuerdo con la Ley de Arrendamientos de Bienes Inmuebles y Viviendas, sólo se permite solicitar un aumento del alquiler si éste es excesivamente bajo en comparación con los alquileres de edificios similares en las inmediaciones. Los aumentos de alquiler debidos simplemente a un cambio de propietario no están legalmente permitidos.
Como motivos para un aumento del alquiler, debe haber hechos objetivos como un aumento del precio de mercado en los alrededores, una subida de precios, un aumento del impuesto sobre bienes inmuebles o un aumento del valor del edificio. Es importante investigar estos motivos en detalle y organizarlos por escrito.
Las negociaciones sobre los aumentos deben realizarse adecuadamente a través de la empresa gestora. En lugar de una notificación unilateral, deben explicarse cuidadosamente los motivos del aumento y esforzarse por conseguir la comprensión de los inquilinos. Si las negociaciones son difíciles, considere la posibilidad de aumentar el importe por etapas o en función del periodo de renovación.
Si es necesario emprender acciones legales, existen métodos como la mediación y el litigio, pero llevan tiempo y cuestan dinero, por lo que es realista buscar primero una solución mediante el debate.
R5: La confirmación detallada de los motivos de la venta es muy importante para tomar decisiones de inversión.
Es importante recopilar la mayor cantidad de información posible, ya que el valor real y los riesgos potenciales de una propiedad varían mucho en función del motivo de la venta. Sin embargo, respetando la privacidad, la confirmación sólo se llevará a cabo en la medida necesaria para tomar una decisión de inversión.
En el caso de una venta debida a la financiación o a un cambio en la estrategia de inversión, existe una alta probabilidad de que no haya problemas con la propiedad en sí y puede representar una oportunidad de inversión de calidad. En tales casos, comprobaremos si existen restricciones en cuanto al momento de la venta y exploraremos las posibilidades de negociar el precio.
Si la venta se debe a cargas de gestión o problemas del edificio, deberán identificarse detalladamente los problemas específicos. Pida información sincera sobre la necesidad de reparaciones, problemas con los inquilinos y cuestiones de gestión.
En el caso de ventas relacionadas con herencias, compruebe el estado de organización de los derechos y el progreso del procedimiento de venta. Puede ser necesario esperar a que se llegue a un acuerdo entre los herederos o a que finalicen los trámites legales.
Confirmar los motivos de la venta es también una oportunidad para establecer una relación de confianza con el vendedor. Es importante ser sincero y esforzarse para que la transacción sea mutuamente beneficiosa.