La inversión inmobiliaria es un medio de creación de patrimonio a largo plazo que atrae la atención de muchos empresarios. Entre ellas, la inversión en edificios de apartamentos completos resulta especialmente atractiva por su estability
flujo de caja
diversificación del riesgo
que ofrece gracias a su economía de escala. Al adquirir un edificio completo, se obtienen ingresos por el alquiler de varias habitaciones, lo que reduce el
riesgo de desocupación
en comparación con la inversión en habitaciones individuales.Desde el punto de vista empresarial, la inversión en edificios de apartamentos es útil para la
gestión de activos a medio y largo plazo
reforzar la cartera de negocios
Principales atractivos de la inversión en edificios de apartamentos
: Debido a los atractivos mencionados anteriormente, cada vez son más los empresarios que se lanzan a la inversión en edificios de apartamentos en
el área metropolitana de Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba y Saitama) y en el área de Kansai (Osaka, Hyogo y Kioto
). En este informe se explican de forma
sistemática y práctica
los pasos concretos y los puntos a tener en cuenta a la hora de iniciarse en la inversión en edificios de apartamentos.1. Conocimientos básicos sobre la inversión en edificios de apartamentos Para empezar a invertir en edificios de apartamentos, primero hay que adquirir
conocimientos básicos
, como la terminología y la estructura de los ingresos. Comprender estos conceptos le ayudará a seleccionar los inmuebles adecuados y a evaluar los riesgos. 1.1 Explicación de términos A continuación se resumen los principales términos específicos de la inversión inmobiliaria. 1.2 Tipos de inmuebles de inversión Otros tipos de inversión similares a los edificios de apartamentos son los
apartamentos en propiedad horizontal
edificios de apartamentos
. Comparemos las características de cada uno.Objeto de la inversión Características y resumen Ventajas Desventajas
Apartamentos en propiedad horizontal
(estudios, etc.) Método de inversión que consiste en comprar una habitación de un edificio de apartamentos. La inversión es pequeña y es fácil empezar. Se puede empezar con poco capital. Es fácil diversificar las propiedades. Cuando hay habitaciones vacías, los ingresos son nulos. Hay que pagar gastos de comunidad y una reserva para reparaciones periódicamente.
Edificios de apartamentos
Se compra un edificio de apartamentos de baja altura, de madera o de estructura metálica ligera. Por lo general, el precio es más bajo que el de un edificio de apartamentos. Precio relativamente bajo. Tendencia a obtener una alta rentabilidad. Vida útil del edificio relativamente corta.
Frecuencia de reparaciones
Edificio de apartamentos
Compra de un edificio de apartamentos de mediana o gran altura, construido con hormigón armado. Gran volumen de ingresos.
Ingresos estables gracias a múltiples alquileres
. Alto valor patrimonial. Elevado precio de compra. Gran esfuerzo de gestión y administración.
Los edificios de apartamentos ofrecen una gran estabilidad de ingresos gracias a su
escala
, pero requieren una gran inversión inicial.Además, la
responsabilidad de la gestión
se extiende a todo el edificio, por lo que se necesitarán conocimientos especializados y socios externos. 1.3 Estructura de ingresos y costes de funcionamiento La
estructura de ingresos
se divide principalmente en dos tipos:
ganancias de ingresos
(ingresos por alquiler) y
ganancias de capital
(ganancias por venta). Por otro lado, los
costes de funcionamiento
que se producen durante la gestión son los siguientes: Teniendo en cuenta estos costes, el primer paso para alcanzar el éxito es evaluar cuidadosamente si la propiedad es
rentable
en términos de rendimiento real.2. Errores comunes que cometen los principiantes y cómo evitarlos Aunque la inversión en edificios de apartamentos tiene muchas ventajas, existen
errores comunes
en los que suelen caer los principiantes. Es importante aprender de los errores del pasado y tomar medidas preventivas. A continuación, explicamos cinco errores comunes y cómo evitarlos. 2.1 Falta de rigor en el plan de inversión
Error común n.º 1
Falta de rigor en la previsión del flujo de caja
, lo que provoca un déficit mensual.En concreto, se trata de casos en los que se realizan simulaciones sin tener suficientemente en cuenta la caída de los alquileres y el aumento de los gastos, lo que hace que el
reembolso del préstamo
se convierta en una carga pesada. Además, es posible que no se obtengan los ingresos previstos debido a gastos de reparación imprevistos o al aumento de la tasa de desocupación.
Cómo evitarlo
: Es imprescindible elaborar un
plan de ingresos y gastos
detallado. Antes de la compra, realice simulaciones de flujo de caja con
varios escenarios
(optimista, neutral y pesimista) y compruebe indicadores como el
DSCR
(ratio de servicio de la deuda).También es eficaz aumentar la proporción de fondos propios y aportar
la mayor cantidad posible de capital inicial
para reducir la carga de la cuota mensual. 2.2 Deterioro de los ingresos por vacantes prolongadas
Patrón de fracaso n.º 2
No se llenan las vacantes
y no se pueden garantizar los ingresos por alquiler. Debido a las malas condiciones de la ubicación o a la falta de atractivo de la propiedad (equipamiento y distribución adecuados al alquiler), puede ser difícil encontrar inquilinos y el período de vacantes puede prolongarse más de lo previsto.