En los últimos años ha aumentado el interés por la inversión inmobiliaria en el extranjero como parte de la creación de patrimonio. En particular, Nueva Zelanda, con su crecimiento económico estable y su rico entorno natural, es un país que ha atraído la atención de muchos inversores. Sin embargo, para invertir con éxito en bienes inmuebles en el extranjero es esencial conocer a fondo las características del mercado local, los sistemas jurídicos y los antecedentes culturales.
En este artículo, INA & Associates Ltd, como expertos inmobiliarios, explica las diferencias fundamentales entre los mercados inmobiliarios neozelandés y japonés. En particular, nos centraremos en puntos clave como los valores de las propiedades de segunda mano, el sistema fiscal a la hora de adquirir una propiedad y las restricciones a las que están sujetos los extranjeros que compran una propiedad en Japón. Esperamos que este artículo le ayude en su estrategia de inversión inmobiliaria internacional.
Existen algunas diferencias fundamentales entre los mercados inmobiliarios neozelandés y japonés que no resultan obvias a primera vista. Comprender estas diferencias es crucial a la hora de considerar transacciones inmobiliarias en ambos países. A continuación se explican detalladamente cuatro diferencias clave con datos concretos.
Una de las diferencias más llamativas es la percepción del valor hacia la propiedad de segunda mano. Esta diferencia de valores define en gran medida la propia estructura del mercado en ambos países.
En Japón, existe una arraigada preferencia por los inmuebles de nueva construcción, y la proporción de inmuebles de segunda mano en circulación es limitada. La opinión general es que el valor de los edificios disminuye considerablemente con la edad y que el terreno es la principal fuente de valor de los activos. Se cree que esto está influido por un trasfondo cultural que ve la vivienda como una especie de artículo de "desgaste".
En Nueva Zelanda, en cambio, la mayoría de las viviendas son de segunda mano, con relativamente pocas transacciones de nueva construcción. Existe una fuerte conciencia de que los edificios están destinados a ser "habitados", y con un mantenimiento y renovación adecuados, su valor puede mantenerse o incluso aumentar. El entorno de mercado es adecuado para la construcción de activos a largo plazo, ya que el valor del edificio no disminuye fácilmente a medida que envejece.
| Artículo | Japón | Nueva Zelanda |
|---|---|---|
| Porcentaje de inmuebles de segunda mano | Existe una fuerte preferencia por la nueva construcción, y la proporción de inmuebles de segunda mano en circulación es relativamente baja. | El mercado de segunda mano es muy activo, y los inmuebles de segunda mano representan la mayor parte del mercado total. |
| Efecto de la antigüedad de los edificios | El valor de los edificios disminuye con la edad y el valor del suelo es el principal activo. | El valor se mantiene y mejora fácilmente mediante un mantenimiento y una gestión adecuados, y el efecto de la antigüedad de los edificios es relativamente pequeño. |
| Valor del alquiler | Los alquileres tienden a bajar con la edad del edificio. | En comparación con Japón, las diferencias en los alquileres según la antigüedad del edificio tienden a ser menores. |
Como puede verse, Nueva Zelanda tiene una cultura arraigada que considera los bienes inmuebles como un activo a largo plazo y da importancia a mantener y mejorar su valor. Este es un punto importante que hay que reconocer como una gran diferencia con respecto al mercado inmobiliario japonés.
Los impuestos y tasas que se pagan al adquirir una propiedad también difieren significativamente entre los dos países. Debe prestarse especial atención a este aspecto a la hora de hacer planes financieros, ya que afecta directamente a los costes iniciales por parte del comprador.
En Japón, se aplica un impuesto sobre el consumo del 10% a la compra de propiedades nuevas, los honorarios de corretaje y los gastos de renovación. Además, tanto el comprador como el vendedor suelen pagar comisiones al agente inmobiliario en función del precio de venta. Estas comisiones son un coste importante a tener en cuenta además del precio de la propiedad.
En cambio, en Nueva Zelanda, el comprador no incurre en un GST adicional en muchas transacciones de viviendas privadas y de segunda mano, pero el GST está incluido en el precio, por ejemplo, en la compra de un edificio nuevo a un promotor. Además, por regla general, sólo el vendedor soporta la comisión del agente inmobiliario. Esto tiende a mantener los costes iniciales del lado del comprador bastante más bajos que en Japón. Esta diferencia en la fiscalidad es uno de los principales atractivos de la inversión inmobiliaria en Nueva Zelanda.
| Artículo | Japón | Nueva Zelanda |
|---|---|---|
| Comisiones de intermediación inmobiliaria | Tanto el vendedor como el comprador pagan una comisión basada en el precio de venta. | Por regla general, sólo paga el vendedor, y el comprador no suele estar obligado a pagar. |
| Impuesto sobre el consumo | El impuesto sobre el consumo (10%) grava las propiedades nuevas y los honorarios de intermediación. | No se aplica impuesto sobre el consumo (GST) a la compra de viviendas residenciales. |
Las diferencias nacionales también se aprecian en la finalidad con que se adquieren los bienes inmuebles y en los criterios de selección de la ubicación.
En Japón, sobre todo en el centro de las ciudades, es muy importante el acceso a los medios de transporte, como la comodidad de los desplazamientos y la distancia a las estaciones de tren. También desde el punto de vista de la inversión, la popularidad tiende a concentrarse en las zonas urbanas, sobre todo en Tokio, donde cabe esperar una gran liquidez y una demanda de alquiler estable.
Por otro lado, Nueva Zelanda tiene una cultura establecida de cambiar de residencia a medida que cambia el estilo de vida. Por ejemplo, los cambios de etapa vital, como el matrimonio, el nacimiento de un hijo o la jubilación, son las principales motivaciones para trasladarse. De especial importancia son los distritos escolares, conocidos como "zonas escolares". Dado que las propiedades situadas en distritos escolares públicos reputados tienen menos probabilidades de perder su valor inmobiliario y cuentan con una mayor demanda de alquiler, existe una fuerte tendencia a elegir propiedades en buenas zonas escolares en previsión de futuras operaciones de venta y alquiler.
Una de las cosas más importantes que hay que comprobar a la hora de plantearse invertir en propiedades en el extranjero es si existen restricciones a la compra por parte de extranjeros.
En Nueva Zelanda, una enmienda de 2018 a la ley prohíbe en principio a los extranjeros no residentes comprar propiedades residenciales existentes (por ejemplo, casas de segunda mano). Sin embargo, sí pueden realizar compras los residentes locales, como los japoneses titulares de un visado de residencia neozelandés. El objetivo de esta normativa es frenar el aumento de los precios de la vivienda en el país y garantizar oportunidades de compra a los ciudadanos locales. (Se hacen excepciones para ciertos titulares de visados de inversión, pero sólo para propiedades de alto valor).
En cambio, Japón es uno de los países del mundo donde las restricciones a la compra de inmuebles por extranjeros son menos estrictas. Incluso los extranjeros no residentes pueden adquirir la plena propiedad de terrenos y edificios. Este entorno de mercado abierto es un gran atractivo para los inversores extranjeros y ha contribuido a la afluencia de fondos extranjeros al mercado inmobiliario japonés en los últimos años.
Una vez conocidas las diferencias entre los mercados inmobiliarios de ambos países, hay una serie de consideraciones prácticas que conviene tener en cuenta a la hora de proceder a la inversión.
En primer lugar, al considerar la compra de una propiedad en Nueva Zelanda, es esencial contar con el apoyo de un profesional que esté familiarizado con las leyes y normativas locales. En particular, debe comprobarse con suficiente antelación la situación de los visados de residencia y los tipos de propiedad disponibles para la compra. Además, es habitual solicitar una BuildingInspection (inspección del edificio) a un especialista para evaluar con precisión el estado de la propiedad, y las inspecciones previas a la compra están muy extendidas, lo que facilita al comprador la identificación de problemas estructurales y zonas que necesitan reparación.
La selección de la ubicación es clave para el éxito de la inversión inmobiliaria en Japón. En particular, es importante analizar exhaustivamente las tendencias demográficas, los planes de reurbanización y el estado de las infraestructuras de transporte, y seleccionar propiedades de las que quepa esperar que mantengan o aumenten su valor en el futuro. Además, si el inmueble se destina a la explotación en alquiler, puede ofrecerse al mercado como una propiedad competitiva identificando con precisión las necesidades del grupo de inquilinos objetivo y realizando las renovaciones e inversiones de capital adecuadas.
La gestión del riesgo cambiario es otro factor que no debe olvidarse en la inversión inmobiliaria internacional. Las fluctuaciones del tipo de cambio entre el dólar neozelandés y el yen japonés repercuten directamente en el rendimiento de la inversión. Aunque se invierta a largo plazo, se recomienda tener en cuenta medidas de gestión del riesgo como las técnicas de cobertura de divisas y la diversificación de activos en varias monedas.
En este artículo se han tratado cuatro diferencias fundamentales entre los mercados inmobiliarios de Nueva Zelanda y Japón: el valor de las propiedades de segunda mano, el sistema fiscal, los criterios para seleccionar una ubicación y las restricciones a las compras por parte de extranjeros.
Nueva Zelanda es un mercado adecuado para las inversiones de creación de activos a largo plazo, ya que el valor de los inmuebles de segunda mano se mantiene más fácilmente y los costes iniciales por parte del comprador son menores. Japón, por su parte, ofrece las ventajas de una gran liquidez en las zonas urbanas y un fácil acceso a la propiedad para los extranjeros.
| Elementos de comparación | Características del mercado neozelandés | Características del mercado japonés |
|---|---|---|
| Valores. | Cultura de "vivir y dejar vivir". Facilidad para mantener y mejorar los valores, incluso en viviendas de segunda mano. | Aspecto de "desgaste". Mayor valor cuando es de nueva construcción. |
| Fiscalidad y costes | El impuesto sobre el consumo del comprador y las comisiones de intermediación son bajos. | Los costes iniciales para el comprador, como el impuesto sobre el consumo y las comisiones de intermediación, son elevados. |
| Selección de la ubicación | Hay que centrarse en el estilo de vida y el distrito escolar (zona escolar). | La comodidad de los desplazamientos y el acceso al centro de la ciudad son las principales prioridades. |
| Restricciones para extranjeros | En principio, los no residentes tienen prohibido comprar viviendas existentes. | Una normativa menos restrictiva permite a los extranjeros adquirir la propiedad de terrenos y edificios. |
Comprender bien estas diferencias y adaptarlas a sus propios objetivos de inversión y planes de vida es la clave del éxito de la inversión inmobiliaria transfronteriza. No es que un mercado sea mejor que el otro, sino que es importante desarrollar una estrategia que aproveche al máximo las características de cada uno.
En INA&Associates K.K., nuestros expertos, buenos conocedores de los mercados inmobiliarios nacionales e internacionales, pueden ayudarle a construir la cartera de inversión inmobiliaria más adecuada a su situación individual. Si desea hablar de sus necesidades de inversión inmobiliaria en el extranjero o desea información más detallada, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
P1: ¿Pueden los japoneses comprar propiedades en Nueva Zelanda?
R1: Sí, pueden. Sin embargo, los no residentes tienen generalmente prohibido comprar propiedades residenciales existentes. Los japoneses residentes en el país, por ejemplo, titulares de un visado de residencia neozelandés, pueden adquirir propiedades, incluidas viviendas de segunda mano. Hay algunas excepciones, como las grandes promociones nuevas, en las que se permite la compra, así que consulte a un especialista.
P2: ¿Cuáles son las ventajas de invertir en propiedades en Nueva Zelanda?
R2: Las principales ventajas son: 1) los valores inmobiliarios de las viviendas de segunda mano no decaen con facilidad y cabe esperar rendimientos estables a largo plazo; 2) no se cobra impuesto sobre las ventas por la compra de viviendas y el comprador no corre con los gastos de intermediación, por lo que los costes iniciales son bajos; y 3) una economía y un clima político estables, así como una alta calidad de vida. La propiedad es también un buen lugar para vivir. En particular, el hecho de que el valor de la propiedad pueda mantenerse y mejorarse con una gestión adecuada es un gran atractivo.
P3: ¿Por qué el sector inmobiliario japonés es tan popular entre los inversores extranjeros?
A3: La razón principal es que, incluso desde una perspectiva global, las restricciones para que los extranjeros compren propiedades son muy laxas y pueden adquirir la plena propiedad, incluido el terreno. La estabilidad política, la fiabilidad de la moneda internacional, el yen, y la gran liquidez y estable demanda de alquileres de Tokio y otras grandes ciudades son también factores atractivos para los inversores extranjeros.
P4: ¿Cuál es el secreto de Nueva Zelanda para mantener el valor de las propiedades de segunda mano?
R4: Existe una cultura subyacente de que las casas están hechas para vivir en ellas. La gente da por sentado el mantenimiento regular y la renovación y hace todo lo posible por mantener alta la calidad de sus casas. Además, muchas casas están bien construidas y es habitual que se realicen inspecciones de edificios, lo que dificulta la aparición de propiedades defectuosas en el mercado, lo que también contribuye a mantener la confianza en el mercado en su conjunto y en el valor de los activos.
P5: ¿Cuáles son las diferencias más significativas en términos de fiscalidad a la hora de comprar una propiedad?
R5: La mayor diferencia radica en los costes que soporta el comprador. En Japón, existe un impuesto sobre el consumo del 10% sobre las nuevas construcciones y las comisiones de intermediación, mientras que en Nueva Zelanda no hay impuesto sobre el consumo (GST) en la compra de inmuebles residenciales. Además, en Nueva Zelanda las comisiones de intermediación inmobiliaria sólo las suele pagar el vendedor, mientras que en Japón las pagan tanto el comprador como el vendedor. Esto permite reducir considerablemente la inversión inicial del comprador.