A muchas personas les preocupa no saber qué hacer cuando tienen dificultades para reembolsar su hipoteca. De hecho, se calcula que en 2024 la tasa de morosidad hipotecaria rondará entre el 0,3% y el 0,4%, y que entre tres y cuatro de cada 1.000 personas tendrán dificultades para devolver sus préstamos.
La morosidad y los retrasos en el pago de las hipotecas, si no se controlan, pueden desembocar a la larga en una grave situación de subasta. Sin embargo, muchos problemas pueden solucionarse sabiendo cómo afrontarlos adecuadamente y actuando a tiempo.
En este artículo, INA & Associates Ltd ofrece información detallada sobre cinco formas concretas de hacer frente a los problemas con los pagos de la hipoteca, los riesgos de los atrasos y los impagos y dónde buscar asesoramiento. Basándonos en nuestra amplia experiencia en el sector inmobiliario, daremos consejos prácticos de una forma fácil de entender para el consumidor medio.
Una casa es la mayor compra de su vida y un activo importante que sienta las bases de la vida de su familia. Incluso si los pagos se hacen difíciles debido a una caída temporal de los ingresos o a gastos inesperados, no hay por qué darse por vencido. Con los conocimientos y las medidas adecuadas, siempre se puede encontrar la manera de resolver el problema al tiempo que se protege la vivienda.
El problema de la morosidad hipotecaria es un problema que puede ocurrirle a cualquiera, debido a los cambios en el clima económico y en las condiciones de vida personales. Según una encuesta de la Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón (JHF), un cierto porcentaje de usuarios de hipotecas experimenta dificultades para devolver sus préstamos, y el número de consultas debidas a la caída de los ingresos ha ido en aumento, sobre todo desde la catástrofe de Corona.
Las entidades financieras adoptan un enfoque gradual ante los retrasos en el reembolso de las hipotecas. La fase inicial comienza con una llamada telefónica o una comunicación escrita, y avanza hasta la vía judicial si la situación no mejora. Sin embargo, muchas entidades financieras dan prioridad a la resolución mediante conversaciones con el prestatario, y una consulta temprana aumenta la probabilidad de recibir una respuesta flexible.
Para entender los problemas de amortización de una hipoteca, es importante comprender la diferencia exacta entre "atrasos" y "morosidad".
Los retrasos se refieren a una situación en la que los pagos no se realizan en la fecha de reembolso acordada. Generalmente se refiere a un pequeño retraso de unos pocos días a un mes desde la fecha de reembolso. Es poco probable que la fase de mora dé lugar a problemas importantes si la entidad financiera le informa y usted reembolsa el préstamo con prontitud.
La morosidad se refiere a un periodo prolongado de atrasos, normalmente un mes o más sin que se efectúen los reembolsos. Si los atrasos persisten, la entidad financiera empezará a considerar la posibilidad de iniciar procedimientos judiciales para preservar la deuda. Si los atrasos superan los tres meses, el deudor pierde el beneficio del tiempo y es probable que se le pida que reembolse la deuda restante en su totalidad.
Los retrasos en el reembolso de los préstamos hipotecarios están sujetos a recargos por demora. Los gastos de demora se calculan sobre la base del tipo de interés especificado en el contrato y se añaden en función del número de días de retraso.
La fórmula para calcular los gastos de demora es la siguiente
Pago atrasado = saldo pendiente del préstamo x tipo de interés de demora (tipo de interés anual) / 365 días x número de días de retraso.
Por ejemplo, si el saldo pendiente del préstamo es de 30 millones de yenes, el tipo de interés de demora es del 14,6% y el número de días de retraso es de 30 días:
30 millones de yenes x 14,6% ÷ 365 días x 30 días = aprox. 36.000 yenes
Como puede verse en este ejemplo de cálculo, cuanto mayor sea el periodo de retraso, mayor será el recargo por demora. Además, los gastos de demora se suman al principal, creando un círculo vicioso que hace aún más pesada la carga del reembolso.
| Periodo de mora | Gastos de demora para un préstamo de 30 millones de yenes (tipo de interés anual del 14,6%) |
|---|---|
| 1 semana | Aprox. 8.400 yenes |
| 1 mes | Aprox. 36.000 yenes |
| 3 meses | 108.000 yenes aproximadamente |
| 6 meses | Aprox. 216.000 yenes |
La morosidad hipotecaria puede tener un impacto significativo en futuros préstamos debido al registro en las agencias de información crediticia personal. Por lo general, una morosidad de 61 días o más o de tres o más veces se registrará como "información de transferencia" en la información crediticia.
Esta información seguirá registrada durante cinco años después de que se haya pagado el préstamo, lo que dificultará la obtención de un nuevo préstamo o la creación de una tarjeta de crédito. Es muy importante actuar pronto, ya que también limitará su capacidad para refinanciar su hipoteca o utilizar otros productos financieros.
Elegir el curso de acción adecuado cuando el pago de la hipoteca se hace difícil puede evitar que el problema se agrave. En la siguiente sección se detallan cinco estrategias eficaces para hacer frente a la situación.
La forma más importante de afrontar el problema es consultar a las instituciones financieras en una fase temprana. Ponerse en contacto con la entidad financiera del prestamista en una fase en la que es probable que el reembolso se vuelva difícil permite considerar varias soluciones.
Las principales modificaciones de las condiciones de reembolso que ofrecen las entidades financieras son las siguientes
Ampliación del plazo de amortización
Se trata de ampliar el plazo de amortización para reducir el importe de la cuota mensual. Por ejemplo, ampliar el plazo de amortización restante de 20 años a 25 años puede reducir las cuotas mensuales en aproximadamente un 15%. Sin embargo, el importe total del reembolso aumentará y habrá que considerar cuidadosamente las perspectivas de ingresos futuros.
Reducir los reembolsos durante un determinado periodo de tiempo
Se trata de un método de reducción de los reembolsos durante un periodo de seis meses a dos años para hacer frente a una reducción temporal de los ingresos. Una vez transcurrido el periodo reducido, el importe del reembolso vuelve a ser el original o se ajusta ampliando el periodo.
Revisión de los reembolsos de bonificaciones
Al incorporar la parte del reembolso de la bonificación en los reembolsos mensuales, se puede reducir el riesgo debido a la inestabilidad de los pagos de bonificaciones.
Cambio del tipo de interés
Puede evitar el riesgo de futuras subidas de los tipos de interés cambiando de un tipo variable a un tipo fijo o ampliando el plazo del tipo fijo.
Estos cambios de condiciones suelen conllevar una comisión de entre 5.000 y 30.000 yenes, pero teniendo en cuenta las penalizaciones por demora en el pago y el impacto negativo en su informe crediticio, cambiar las condiciones anticipadamente es una opción muy eficaz.
La refinanciación a una entidad financiera con condiciones más favorables que las de su hipoteca actual es una forma eficaz de reducir su carga de amortización. Sin embargo, la refinanciación debe llevarse a cabo antes de que se produzcan retrasos en los pagos.
Las ventajas de la refinanciación son
Reducción de las cuotas gracias a la diferencia de tipos de interés
La refinanciación a un tipo de interés más bajo que el actual puede reducir las cuotas mensuales y totales. Las ventajas de la refinanciación suelen ser mayores cuando la diferencia de tipos de interés es del 0,5% o más.
Revisar el plazo de amortización
Ampliar el plazo de amortización al mismo tiempo que se refinancia puede reducir la carga de la amortización mensual.
Cambiar el tipo de interés
Cambiar de un tipo de interés variable a uno fijo evita el riesgo de futuras subidas de los tipos de interés.
La refinanciación conlleva unos costes de entre 500.000 y 1 millón de yenes en concepto de tasas de administración, tasas de garantía y tasas de registro. Hay que considerar cuidadosamente si los beneficios de la refinanciación compensan estos costes.
Si resulta difícil encontrar una solución incluso con cambios en las condiciones de reembolso o refinanciación, una venta voluntaria es un medio eficaz de evitar una subasta. La venta voluntaria es un método de venta de bienes inmuebles a un precio cercano al de mercado, con el consentimiento del acreedor.
Las principales ventajas de la venta voluntaria son
Precio de venta cercano al precio de mercado.
Mientras que los precios de subasta rondan el 60-70% del precio de mercado, una venta voluntaria puede venderse al 80-90% del precio de mercado.
Reducción de la deuda restante.
Debido al elevado precio de venta, la deuda hipotecaria restante puede reducirse significativamente.
Protección de la intimidad.
La propiedad no se publica en un anuncio judicial como en una subasta, y puede venderse sin que se conozca en el vecindario.
Ajuste del momento de la mudanza
El momento de la mudanza puede ajustarse mediante negociaciones con el comprador. En algunos casos, también es posible sufragar los gastos de mudanza con el producto de la venta.
La cooperación con una agencia inmobiliaria con conocimientos especializados es esencial para el éxito de la venta voluntaria. Es necesario realizar correctamente tareas complejas como negociar con los acreedores, conseguir un comprador y coordinar diversos procedimientos.
Los problemas de amortización de la hipoteca pueden ser difíciles de resolver en solitario. Las siguientes instituciones especializadas ofrecen consultas gratuitas o a bajo coste.
Servicio de consulta de la Agencia Japonesa de Financiación de la Vivienda (JHF)
Si es beneficiario del Piso 35, puede utilizar el servicio de consulta sobre amortización de la Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón (JHF). Hay personal especializado a su disposición para ayudarle con los cambios en los métodos de reembolso y diversos trámites.
Servicio de asesoramiento de la Asociación Nacional de Banqueros
Se trata de un servicio de asesoramiento para prestatarios hipotecarios afiliados a bancos. Los asesores especializados pueden ayudarle a revisar su plan de reembolso por teléfono o en persona.
Asesoramiento jurídico Houterasu
Si tiene un problema legal, Houterasu le ofrece asesoramiento jurídico gratuito o a bajo coste. Dispone de asesoramiento experto sobre los procedimientos legales para la consolidación de deudas y las ventas voluntarias.
Asesores hipotecarios
Se trata de un servicio de consulta prestado por un asesor especializado en hipotecas. Se ofrece asesoramiento desde un punto de vista neutral sobre refinanciación y revisión de planes de amortización.
Si el problema no puede resolverse por otros medios, puede que tenga que plantearse la reestructuración de la deuda mediante un procedimiento judicial.
Rehabilitación individual
Mediante el uso de la Cláusula Especial sobre Préstamos para Vivienda (Cláusula Especial sobre Fondos para Vivienda), se pueden reducir sustancialmente otras deudas al tiempo que se mantiene la vivienda. Esta posibilidad está disponible cuando las deudas distintas de la hipoteca son inferiores a 50 millones de yenes.
Liquidación voluntaria
Se trata de un procedimiento para modificar las condiciones de reembolso mediante negociaciones directas con los acreedores, sin pasar por los tribunales. Se excluye la hipoteca y sólo se arreglan las demás deudas para poder mantener la vivienda.
Autoquiebra
Procedimiento en el que se liquidan todas las deudas, pero se dispone de la vivienda. Sin embargo, se protege el mínimo de bienes necesarios para vivir, garantizando así una base para rehacer la propia vida.
Cada uno de estos procedimientos legales tiene sus propias ventajas e inconvenientes. Es importante consultar a fondo con un abogado, escribano judicial u otro experto y elegir el método más apropiado para su situación individual.
El retraso continuado en el pago de la hipoteca puede desembocar en un procedimiento de subasta. Comprender este proceso le ayudará a tomar las medidas adecuadas en cada fase.
Pocos días después del día siguiente a la fecha de reembolso
La entidad financiera se pondrá en contacto con usted por teléfono. En esta fase, se tiene en cuenta la posibilidad de un simple olvido del ingreso y la respuesta es relativamente suave. Si ingresa el dinero puntualmente, esto no le causará mayores problemas.
Una o dos semanas después.
Además de la llamada telefónica, recibirá un recordatorio por escrito. La carta recordatoria contendrá detalles del principal vencido, los intereses y los gastos de demora.
Transcurrido un mes
Se envía un requerimiento formal por escrito. En esta fase, la entidad financiera empieza a evaluar detenidamente la voluntad y la capacidad del deudor para reembolsar la deuda.
Después de 2 meses
La sociedad de garantía envía una notificación de subrogación. La subrogación significa que la sociedad de garantía hace un reembolso global de la deuda restante a la entidad financiera en nombre del deudor. Este aviso sirve como advertencia final para la ejecución de la subrogación.
Tres meses después
Se envía una notificación de caducidad del derecho al cobro. Esto significa que pierdes el derecho a reembolsar la deuda a plazos y se te exige que reembolses la deuda restante de una sola vez. Al mismo tiempo, se ejecuta la subrogación de la empresa de garantía.
De cuatro a seis meses después
La sociedad de garantía enviará una factura de reembolso global. En esta fase, la empresa de garantía se convierte en el nuevo acreedor y se inician procedimientos de cobro de deudas más estrictos.
Después de 6-8 meses
La sociedad de garantía presenta una petición de subasta ante el tribunal. Si se acepta la petición de subasta, la ejecución hipotecaria se inscribe en el registro de la propiedad.
Después de 8-10 meses
Un funcionario de ejecución judicial lleva a cabo un estudio de la situación. El ejecutor judicial y un tasador inmobiliario visitan la propiedad, toman fotografías del exterior y el interior y evalúan el precio estándar de subasta.
10-12 meses después
Se envía un anuncio de licitación del periodo de subasta y comienza la licitación del periodo de subasta. El periodo de subasta suele durar aproximadamente una semana y el licitador con el precio más alto es el adjudicatario.
Uno o dos meses después de la puja ganadora.
La propiedad se transfiere al adjudicatario tras el pago del precio. El antiguo propietario debe desalojar la propiedad en el plazo fijado por el tribunal.
Después del desahucio
Si la deuda hipotecaria restante no puede saldarse con el producto de la subasta, continúa la obligación de reembolsar la deuda restante. Se discute con la empresa avalista un plan de amortización de la deuda restante.
| Fase | Periodo | Procedimiento principal | Posibilidad de acción |
|---|---|---|---|
| Fase inicial | De 1 día a 1 mes | Recordatorios telefónicos, escritos | Alta |
| Etapa a medio plazo | 2 a 6 meses | Subrogación, pérdida del beneficio del tiempo | Media |
| Etapa de subasta | 6-12 meses | Petición de subasta, estudio del estado, puja | Baja |
| Después de la subasta | 12 meses en adelante | Transmisión de la propiedad, desahucio, pago de la deuda restante | Difícil |
Periodo más eficaz
Dentro de los tres meses de mora es el periodo en el que se pueden considerar más opciones. Dentro de este periodo, se pueden aplicar diversas soluciones, como negociar con las entidades financieras para cambiar las condiciones de pago, refinanciar y realizar ventas voluntarias.
Periodo durante el cual es posible la venta voluntaria
Incluso después de presentar una petición de subasta, se puede realizar una venta voluntaria hasta el día anterior a la fecha de apertura de ofertas. Sin embargo, a medida que avanza el procedimiento de subasta, se hace más difícil conseguir un comprador, por lo que es importante tomar una decisión temprana.
Plazo final para hacer frente a la situación
Después de la fecha de apertura de la subasta, los recursos legales son extremadamente limitados. En esta fase, la atención debe centrarse en la elaboración de un plan de pago de la deuda restante.
Si le resulta difícil pagar su hipoteca, es posible que finalmente tenga que desprenderse de su propiedad. En este caso, existen dos opciones -la venta voluntaria y la subasta-, cada una de ellas con diferencias significativas.
La diferencia más significativa entre la venta voluntaria y la subasta es el precio de venta. La tabla siguiente muestra una comparación de los precios de venta cuando el precio de mercado se fija en el 100%.
| Método de venta | Precio de venta (% del precio de mercado) | En el caso de una propiedad de 30 millones de yenes | Efecto de la reducción de la deuda residual |
|---|---|---|---|
| Venta normal | 95% a 100 | 28,5 millones a 30 millones de yenes | Máximo |
| Venta voluntaria | 80% - 90 | 24 millones - 27 millones de yenes | Grande |
| Venta en subasta | 60% - 70 | 18 millones JPY - 21 millones JPY | Pequeña |
Esta diferencia de precio influye considerablemente en el efecto de reducción de la deuda residual. Por ejemplo, para una propiedad con un precio de mercado de 30 millones de JPY y una deuda hipotecaria restante de 25 millones de JPY:
-Venta voluntaria (venta al 85%): vendido por 25,5 millones de JPY, deuda residual de 500.000.000 JPY
-Subasta (venta al 65%): vendido por 19,5 millones de yenes, deuda restante de 5,5 millones de yenes.
En este ejemplo, la deuda restante puede reducirse en 5 millones de yenes mediante la venta voluntaria.
Procedimiento de venta voluntaria
La venta voluntaria es una operación inmobiliaria normal realizada con el consentimiento del acreedor. El vendedor (deudor) se convierte en el sujeto, se celebra un contrato de mediación con una empresa inmobiliaria y se llevan a cabo las actividades de venta.
Flujo procedimental:
1. Solicitud de venta voluntaria a un acreedor
2. Selección de una empresa inmobiliaria y contrato de mediación
3. Tasación del inmueble y determinación del precio de oferta
4. Inicio de la venta
5. Celebración del contrato de venta con el comprador
6. Liquidación y entrega
Procedimiento de subasta
La subasta es un procedimiento de venta obligatoria iniciado por el tribunal. Procede independientemente de la voluntad del deudor y se lleva a cabo de acuerdo con los procedimientos establecidos por el tribunal.
Procedimientos:
1. petición de subasta por el acreedor
2. registro de la ejecución hipotecaria por el tribunal
3. realización de un estudio del estado actual de la propiedad
4. elaboración del informe de tasación
5.Realización de pujas periódicas
6.Apertura de ofertas y determinación del adjudicatario
7. Pago y transmisión de la propiedad
Ventajas de la venta voluntaria
-Posibilidad de vender a un precio cercano al de mercado.
-Se puede ajustar el momento de la venta.
-Se pueden sufragar los gastos de mudanza con el producto de la venta.
-Se puede vender sin que lo sepan los vecinos.
-Las condiciones de reembolso de la deuda restante pueden negociarse con flexibilidad.
Desventajas de la venta voluntaria
-Se requiere el consentimiento de los acreedores.
-Necesidad de encontrar un comprador en un plazo determinado.
-Necesidad de seleccionar un agente inmobiliario y llevar a cabo actividades de venta.
-Posibilidad de no obtener el consentimiento si el precio de venta no satisface los deseos de los acreedores.
Ventajas de la subasta
-Menos carga procesal para el deudor.
-La venta se ejecuta con seguridad.
-Es un procedimiento legalmente establecido.
Desventajas de las subastas
-El precio de venta es sustancialmente inferior al precio de mercado.
-No se puede ajustar el momento de la venta.
-La venta se hace pública por notificación judicial.
-Dificultad para aumentar los gastos de traslado.
-Alta posibilidad de grandes deudas residuales.
Si debe optar por una venta voluntaria
-El inmueble tiene valor de mercado.
-Los acreedores cooperan en una venta voluntaria.
-Puede realizar la venta en un plazo determinado.
-La privacidad es importante.
-Desea minimizar las deudas restantes.
Si acepta una subasta
-No puede aceptar una venta voluntaria
-Falta de tiempo para llevar a cabo las actividades de venta
-El valor de mercado del inmueble es extremadamente bajo
-Desea evitar las cargas del procedimiento
Puntos clave para el éxito de la venta voluntaria
Decisión temprana: si se toma una decisión sobre la venta voluntaria en una fase anterior a la petición de subasta, se puede garantizar un periodo de venta suficiente.
2. Selección de un especialista: es importante seleccionar una empresa inmobiliaria con amplia experiencia en ventas voluntarias.
3 .Buenas relaciones con los acre edores: mantener una relación de confianza con los acreedores y mostrar una actitud cooperativa permitirá negociar con flexibilidad las condiciones.
4 .Fijación de un precio justo: se puede conseguir una venta temprana determinando adecuadamente el precio de mercado y fijando un precio de oferta realista.
Las ventas voluntarias tienen muchas ventajas sobre las ventas en subasta, pero el éxito requiere una preparación adecuada y experiencia. Una consulta y actuación tempranas garantizarán el mejor resultado posible.
Si tiene problemas para pagar su hipoteca, lo más importante es actuar pronto y no sufrir solo. Muchos problemas pueden resolverse utilizando adecuadamente las cinco estrategias de afrontamiento descritas en este artículo.
Organización de los puntos clave
1. La importancia de consultar pronto: si se consulta a las entidades financieras en una fase en la que es probable que el reembolso se vuelva difícil, se pueden considerar varias soluciones.
2 .Actuar paso a paso: es importante elegir el curso de acción adecuado en función de la situación, como la modificación de las condiciones de reembolso, la refinanciación, la venta voluntaria o los procedimientos judiciales.
3 .Recurrir a especialistas: como las cuestiones hipotecarias son complejas, resulta eficaz trabajar con especialistas como inmobiliarias, abogados y planificadores financieros.
4 . Reconocer las limitaciones de tiempo: hay aproximadamente un año entre la morosidad y la subasta, pero las opciones disminuyen con el tiempo.
Próximos pasos.
Si le preocupan las cuotas de su hipoteca, le recomendamos que siga los siguientes pasos
1 .Evaluar la situación actual: realizar un análisis detallado de los ingresos y gastos del hogar y considerar las perspectivas de ingresos futuros.
2 .Consulte con las entidades financieras: consulte con su entidad de crédito en una fase temprana y considere la posibilidad de modificar las condiciones de reembolso.
3. Consultar a especialistas: en función de la situación, consultar a una empresa inmobiliaria o a un experto jurídico.
Aplicar soluciones concretas: seleccione y aplique las medidas más adecuadas.
Una casa es un activo importante que constituye la base de la vida de una familia. Aunque haya dificultades temporales, es posible resolver los problemas y mantener un entorno vital seguro mediante las medidas adecuadas.
En INA & Associates Ltd, ofrecemos asesoramiento sobre el pago de hipotecas. Gracias a nuestra amplia experiencia en el sector inmobiliario, podemos ofrecer la mejor solución para la situación de cada cliente. No dude en ponerse en contacto con nosotros si necesita ayuda.
R1: Si sólo tiene un impago, es poco probable que se convierta en un problema grave si devuelve el préstamo puntualmente. Sin embargo, se aplican cargos por demora, por lo que es importante devolver el préstamo lo antes posible. También es aconsejable analizar si el motivo de la morosidad es temporal o continuo y consultar a la entidad financiera si es necesario.
A2: Los principales cambios de las condiciones de reembolso incluyen (i) ampliar el periodo de reembolso, (ii) reducir el importe de reembolso durante un periodo determinado, (iii) revisar los reembolsos bonificados y (iv) cambiar el tipo de interés. Estos cambios conllevan una comisión, pero son una opción válida frente a las pérdidas por morosidad. Las condiciones que se pueden cumplir varían de una entidad financiera a otra, por lo que es necesario consultar los detalles con su prestamista.
R3: En general, las ventas voluntarias son más ventajosas. En una venta voluntaria, es posible vender al 80-90% del precio de mercado, mientras que en una subasta es del 60-70%. También ofrece muchas ventajas, como ajustar el momento de la venta y proteger la intimidad. Sin embargo, es importante tomar las decisiones con tiempo y prepararse adecuadamente, ya que es necesario obtener el consentimiento de los acreedores y un comprador en un plazo determinado.
R4: El lugar de consulta depende de la situación. En primer lugar, consulte a la entidad financiera de su prestamista y estudie la posibilidad de modificar las condiciones de amortización. También existen otras organizaciones especializadas, como la Agencia Japonesa de Financiación de la Vivienda, el servicio de asesoramiento de la Asociación de Banqueros Japoneses, Houterasu y asesores hipotecarios. Si hay cuestiones legales de por medio, considere la posibilidad de consultar a un abogado.
R5: Si el precio de venta en la subasta es inferior al saldo restante de la hipoteca, la obligación de reembolsar la deuda restante continúa. Discutiremos un plan de reembolso con la compañía de garantía y determinaremos la cantidad mensual a reembolsar. Si el reembolso resulta difícil, habrá que considerar procedimientos de reestructuración de la deuda. La deuda restante puede extinguirse por prescripción, pero es importante seguir los procedimientos legales adecuados.