La inversión inmobiliaria es una opción atractiva de acumulación de activos para muchas personas. Sin embargo, a diferencia de otros instrumentos financieros como las acciones o los fondos de inversión, sus resultados están profundamente ligados al elemento "tiempo". La importancia de desarrollar activos con una perspectiva a largo plazo, en lugar de dejarse llevar por las fluctuaciones del mercado a corto plazo, nunca ha sido mayor.
En este artículo, INA&Associates Ltd explica, desde la perspectiva de un experto, estrategias específicas y conocimientos prácticos sobre cómo hacer del tiempo su aliado y construir activos estables mediante la inversión inmobiliaria, especialmente la "tenencia a largo plazo". Esperamos que le sirva de brújula para asegurarse una fuente de ingresos estable en el futuro en el incierto panorama económico actual.
Existen dos tipos principales de beneficios derivados de la inversión inmobiliaria. Se trata de las "ganancias de renta ", que se obtienen de forma continuada como ingresos por alquiler, y las "ganancias de capital ", que se obtienen vendiendo propiedades.
La técnica de gestión de activos de hacer del tiempo su aliado se refiere a una estrategia que se centra en las ganancias de ingresos, que siguen generando ingresos estables a largo plazo, en lugar de perseguir las ganancias de capital, que dependen de las fluctuaciones de precios a corto plazo. Comprender adecuadamente la naturaleza de estos dos tipos de ganancias es el primer paso hacia el éxito.
Existen claras diferencias entre las ganancias por rentas y las ganancias de capital en cuanto a la naturaleza de sus rendimientos, el periodo de inversión y dónde reside el riesgo. En el siguiente cuadro se comparan las características de cada una de ellas.
| Características | Plusvalía (renta de alquiler) | Plusvalía (ganancia por venta) |
|---|---|---|
| Naturaleza de la renta | Continua y estable | Temporal/incierto |
| Periodo de inversión | Largo plazo | Corto/medio plazo |
| Objetivos principales | Creación de activos, generación de tesorería | Obtención de márgenes comerciales |
| Riesgos | Desocupación, caída de los alquileres, subida de los tipos de interés | Fluctuaciones de los precios de mercado, escasa liquidez |
Como muestra la tabla, la tenencia a largo plazo para obtener rentas es muy predecible y adecuada para la creación de activos estables. Por el contrario, las operaciones a corto plazo para obtener plusvalías requieren conocimientos especializados sobre la lectura del mercado y el momento oportuno, por lo que son arriesgadas para los principiantes.
El mayor atractivo de la estrategia de tenencia a largo plazo reside en el "efecto compuesto ", por el que los activos se convierten en una bola de nieve al reinvertir las rentas obtenidas. Este efecto es tan poderoso en la construcción de activos que Einstein lo llamó "el mayor invento de la humanidad".
Por ejemplo, si los ingresos por alquiler de una propiedad que rinde un 5% se reinvierten de forma constante cada año, la velocidad de crecimiento de los activos se acelera drásticamente en comparación con la simple gestión de intereses, en la que los beneficios no se reinvierten.
La siguiente simulación muestra la diferencia en el crecimiento del activo entre el interés simple y el compuesto cuando se invierte un capital de 10 millones de yenes a un tipo de interés anual del 5%.
| Número de años transcurridos | Activos a interés simple | Activos a interés compuesto |
|---|---|---|
| Después de 10 años | 15 millones de yenes | Aprox. 16,29 millones de yenes |
| Después de 20 años | 20 millones de yenes | Aprox. 26,53 millones de yenes |
| Después de 30 años | 25 millones de yenes | Aprox. 43,22 millones de yenes |
Al cabo de 30 años, la diferencia entre el interés simple y el compuesto es de aproximadamente 18 millones de yenes. Esta diferencia es el valor que aporta el tiempo y la razón fundamental por la que se recomienda invertir a largo plazo. En la inversión inmobiliaria, este efecto compuesto puede maximizarse utilizando el flujo de caja de los ingresos por alquiler menos los gastos para la amortización anticipada o como depósito para la siguiente propiedad.
Además del efecto compuesto, una estrategia de inversión a largo plazo con el tiempo a su favor aporta muchas otras ventajas a los inversores. A continuación se explican en detalle tres de las más importantes.
Las rentas de las propiedades a largo plazo no fluctúan tan violentamente como las cotizaciones bursátiles diarias. Seleccionando las propiedades adecuadas y llevando a cabo una gestión y explotación sólidas, es posible construir un flujo de caja estable que se vea relativamente poco afectado por las fluctuaciones económicas.
En particular, como los ingresos están relacionados con la vivienda, que es esencial para la vida diaria, la demanda se caracteriza por ser firme incluso en periodos de recesión. Combinando una gestión inmobiliaria adecuada con una estrategia de gestión de alquileres adaptada a las condiciones del mercado, se pueden minimizar los riesgos de desocupación y garantizar unos ingresos continuos. Esto también conduce a la estabilidad mental y permite un proceso constante de creación de activos.
El tipo impositivo sobre el beneficio obtenido por la venta de bienes inmuebles (renta de transmisión) difiere significativamente en función del periodo de propiedad del inmueble. Este régimen fiscal favorece claramente la propiedad a largo plazo y es un factor que nunca debe ignorarse a la hora de formular una estrategia de inversión.
En concreto, el tipo impositivo cambia significativamente cuando el periodo de propiedad supera los cinco años. Consulte el siguiente cuadro para ver las diferencias.
| Periodo de propiedad | Clasificación | Impuesto sobre la renta | Impuesto de habitantes | Impuesto especial sobre la renta para la reconstrucción | Tipo impositivo total |
|---|---|---|---|---|---|
| Menos de 5 años | Ingresos por transferencias a corto plazo | 30 | 9% (en caso de transferencia a corto plazo) | 0.63% | 39.63% |
| Más de 5 años | Ingresos por transferencia a largo plazo | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
La diferencia es aproximadamente del doble. Mientras que alrededor del 40% de los beneficios de las operaciones a corto plazo se recaudan en concepto de impuestos, este porcentaje puede reducirse a aproximadamente el 20% si las acciones se mantienen durante un largo periodo de tiempo. Esto tiene un tremendo impacto en los beneficios que quedan en mano.
En el mercado inmobiliario, como en otros mercados, las subidas y bajadas de precios a corto plazo son inevitables. Sin embargo, si está dispuesto a mantener la propiedad a largo plazo, ya no tendrá que preocuparse por las fluctuaciones diarias de los precios. Lo que importa no es el "precio" a corto plazo, sino el "valor" a largo plazo.
La principal ventaja de la tenencia a largo plazo es que puede relajarse y aplicar estrategias para mantener y aumentar el valor de su propiedad. Por ejemplo, llevando a cabo reparaciones y renovaciones planificadas que respondan a las necesidades de los tiempos (por ejemplo, hacer que la propiedad no tenga barreras, mejorar el entorno de Internet, etc.), es posible mantener y mejorar los alquileres y aumentar la competitividad de la propiedad.
Una vez explicada hasta ahora la importancia de la propiedad a largo plazo, es posible que muchas personas se pregunten: "Entonces, ¿por dónde empiezo exactamente? Hay varios tipos de inversión inmobiliaria, pero para los principiantes en particular, recomendamos encarecidamente empezar con la inversión en " unidades de condominio ". La razón es que ofrece un buen equilibrio entre riesgo y rentabilidad y es un muy buen primer paso hacia la creación de un patrimonio.
Las razones por las que recomendamos invertir en "unidades de condominio" como primer paso en la inversión inmobiliaria pueden resumirse en tres claras ventajas
No es exagerado decir que el éxito de una inversión en condominio depende únicamente de la elección del inmueble. Para identificar los inmuebles de calidad que le proporcionarán ingresos estables en el futuro, evaluamos los inmuebles desde una perspectiva polifacética basándonos en la siguiente lista de comprobación.
| Lista de comprobación | Puntos de vista profesionales a comprobar |
|---|---|
| Ubicación | Además de la distancia a la estación más cercana (idealmente a 10 minutos a pie), ¿hay varias líneas de tren disponibles y cuál es el tiempo de acceso a las principales estaciones? La disponibilidad de instalaciones cómodas para vivir, como supermercados, tiendas de conveniencia, hospitales y parques. El futuro de la ciudad también es un factor determinante, como por ejemplo si existen futuros planes de reurbanización o nuevas estaciones. |
| Antigüedad del edificio y estado de la gestión | Es requisito indispensable que el edificio cumpla las "nuevas normas de resistencia antisísmica" a partir de junio de 1981. Además, también se comprueba el historial de reparaciones (especialmente el estado de ejecución de las obras de reparación a gran escala), el contenido del plan de reparaciones a largo plazo y el estado del fondo de reserva para reparaciones. Determinar si la asociación de gestión funciona y si el condominio en su conjunto se mantiene y gestiona adecuadamente afectará a los valores futuros de la propiedad. |
| Demanda de alquiler | ¿Qué tipo de personas viven en la zona (solteros, estudiantes, familias, etc.) y está aumentando la población? La presencia o ausencia de universidades o grandes establecimientos comerciales proporciona una base para una demanda de alquiler estable. Investigue los precios de alquiler de propiedades similares en los alrededores y analice si los alquileres pueden fijarse a un nivel razonable y cuál es el riesgo de que bajen en el futuro. |
| Rendimiento | Es peligroso tomar una decisión basándose únicamente en el "rendimiento superficial" (renta anual ÷ precio del inmueble) que aparece en los anuncios. La rentabilidad debe juzgarse seriamente en función del "rendimiento real" una vez deducidos los gastos de explotación, como el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de gestión y los fondos de reserva para reparaciones. Además, es esencial realizar simulaciones realistas del flujo de caja, asumiendo periodos de desocupación y futuras caídas de los alquileres. |
La esencia de la estrategia de "hacer del tiempo su amigo" en la inversión inmobiliaria consiste en acumular ganancias de ingresos estables desde una perspectiva a largo plazo, sin dejarse distraer por el ruido del mercado a corto plazo, y en hacer crecer los activos de forma constante mediante el efecto compuesto. Se trata de una técnica de creación de activos sólida y sostenible, distinta del comercio especulativo.
En particular, los principiantes en la inversión inmobiliaria pueden dar sus primeros pasos invirtiendo en condominios, donde los riesgos son relativamente fáciles de controlar y se puede empezar con una pequeña cantidad de dinero, minimizando así la posibilidad de fracasar al tiempo que se adquiere una experiencia y unos logros valiosos.
La creación de un patrimonio no es algo que se consiga de la noche a la mañana. Se asemeja a un proceso de siembra constante y cultivo cuidadoso de semillas para el futuro. Sin embargo, con los conocimientos adecuados como brújula y un socio de confianza para trazar el rumbo, la propiedad puede enriquecer su vida y convertirse en una poderosa base para su futuro.
INA&Associates Ltd se compromete a trabajar con los objetivos y valores de todos y cada uno de sus clientes para ofrecerles el mejor plan de inversión inmobiliaria para los próximos 10 o 20 años. Le invitamos a visitar nuestras oficinas y a hablarnos de su futuro.