En la inversión inmobiliaria, la elección y el uso de una empresa de gestión inmobiliaria es tan importante como la adquisición de propiedades. Una gestión inmobiliaria adecuada puede aumentar significativamente la rentabilidad de las operaciones de alquiler.
Como INA & Associates Ltd, hemos estado involucrados en la industria de la propiedad durante muchos años. Puedo decir por esta experiencia que muchos propietarios no comprenden plenamente el verdadero valor de una empresa de gestión.
Este artículo ofrece una visión completa de los conocimientos prácticos sobre cómo hacer un uso eficaz de las empresas de gestión inmobiliaria, desde los beneficios específicos de la externalización dela gestión de alquileres hasta las tarifas de mercado de los costes de externalización de la gestión y cómo elegir una buena empresa de gestión. Utilizando estos conocimientos, podrá transformar su gestión de alquiler es en una más estable y rentable.
Las empresas de gestión inmobiliaria son empresas especializadas que gestionan y explotan propiedades de alquiler en nombre de los propietarios. Van más allá del mero mantenimiento y gestión de edificios para ofrecer servicios integrales que van desde la mejora de la satisfacción de los inquilinos hasta la maximización del valor de los activos.
Las operaciones de las empresas de gestión inmobiliaria se dividen en tres categorías principales
La gestión de inquilinos es una actividad importante que constituye la base de la gestión de alquileres. En concreto, la empresa se encarga de todo, desde la captación de inquilinos, la celebración de contratos, el cobro y la gestión del alquiler, la respuesta a las consultas de los inquilinos y la atención a los inquilinos cuando se mudan.
En particular, la gestión de los alquileres atrasados es una tarea que suele suponer una pesada carga para los propietarios. Si se encarga de ello una empresa de gestión con conocimientos especializados y experiencia, se puede lograr un cobro eficaz y evitar riesgos legales.
El mantenimiento físico del edificio es otra función importante de la empresa de gestión. Mantienen y mejoran el valor de los activos del inmueble mediante la limpieza periódica, la inspección y reparación de las instalaciones, la gestión de las zonas comunes y la respuesta en caso de emergencia.
Una gestión adecuada del edificio mejora la satisfacción de los inquilinos y conduce a una ocupación a largo plazo. Se trata de un factor importante directamente relacionado con la reducción del riesgo de desocupación y la obtención de ingresos estables.
El apoyo financiero a la gestión de los alquileres, como la gestión de ingresos y gastos, los planes de reparación y el trabajo relacionado con los impuestos, es otra tarea importante de la empresa de gestión. Utilizan sus conocimientos especializados para ayudar a los propietarios a maximizar sus ingresos.
La administración de fincas es un enfoque más estratégico y global de la gestión inmobiliaria. Va más allá de las meras tareas cotidianas de gestión para ofrecer sofisticados servicios de gestión destinados a maximizar el valor de los activos, como fijar los alquileres basándose en análisis de mercado, desarrollar planes de renovación y optimizar la combinación de inquilinos.
Mientras que las operaciones de gestión convencionales tienen un marcado aspecto "defensivo", la gestión inmobiliaria puede describirse como una estrategia de gestión de activos "ofensiva".
Subcontratar los servicios de una empresa de gestión inmobiliaria es algo más que subcontratar el trabajo. A través de asociaciones estratégicas que aprovechan la experiencia, puede beneficiarse de las cinco ventajas clave siguientes
La gestión inmobiliaria requiere un amplio abanico de conocimientos en áreas como el derecho, la fiscalidad, la construcción y el marketing. Las empresas de gestión cuentan con personas expertas en estos campos que pueden resolver rápida y adecuadamente cuestiones complejas que a los propietarios individuales les resultaría difícil abordar.
Por ejemplo, el conocimiento de la Ley de Arrendamientos de Fincas y Viviendas y del Código Civil es esencial a la hora de tratar problemas con los inquilinos. Una respuesta inadecuada puede acarrear riesgos legales, pero una empresa de gestión con conocimientos especializados puede minimizar estos riesgos respondiendo de forma adecuada y sobre una base legal.
Las tareas de gestión de alquileres requieren más tiempo y esfuerzo de lo que se imagina. Las consultas de los inquilinos pueden producirse 24 horas al día, 7 días a la semana, y hay que hacer frente a las emergencias. La externalización a una empresa de gestión le libera de estas cargas de trabajo y le permite concentrarse en su negocio principal y en otras actividades de inversión.
Las empresas de gestión también pueden reducir costes gestionando varias propiedades a la vez, aprovechando las economías de escala. Esto permite una gestión más eficaz y económica que la contratación de contratistas individuales.
Las buenas empresas de gestión utilizan su amplia experiencia y sus redes para captar inquilinos de forma eficaz. Fijando alquileres adecuados, preparando información atractiva sobre los inmuebles y cooperando con varios intermediarios, pueden acortar el periodo de desocupación y mejorar las tasas de ocupación.
De hecho, se pueden mantener tasas de ocupación superiores al 95% en inmuebles gestionados adecuadamente. Este es un factor importante directamente relacionado con la obtención de ingresos estables.
La gestión de alquileres conlleva diversos riesgos legales. Los impagos de alquileres, el incumplimiento de contratos, los accidentes debidos a equipos defectuosos, etc. pueden causar graves pérdidas si no se gestionan adecuadamente.
La empresa de gestión detecta estos riesgos con antelación y toma las medidas preventivas adecuadas. En caso de que surja un problema, las pérdidas pueden minimizarse mediante una actuación rápida basada en fundamentos jurídicos.
Una gestión adecuada puede mantener y mejorar el valor de los activos inmobiliarios a largo plazo. Mediante un mantenimiento regular, reparaciones planificadas y renovaciones acordes con las tendencias del mercado, se mantiene la competitividad de la propiedad.
En particular, la gestión que incorpora técnicas de gestión inmobiliaria va más allá del mero mantenimiento y gestión para aplicar medidas proactivas de aumento del valor. Esto contribuye a mejorar la rentabilidad a largo plazo y a maximizar el valor de los activos.
Existen tres tipos principales de externalización de la gestión de alquileres. Es importante comprender las características de cada uno y seleccionar el método más adecuado en función de la situación del inmueble y de la estrategia de inversión.
El método de gestión en consignación es el tipo de consignación más común. El propietario conserva la propiedad del inmueble y sólo subcontrata la gestión a una empresa de gestión. Los ingresos por alquiler van directamente al propietario, que paga a la empresa de gestión una comisión de gestión.
La mayor ventaja de este sistema es que el propietario puede tomar la iniciativa a la hora de decidir la política de gestión del inmueble. El propietario conserva la última palabra a la hora de fijar los alquileres, seleccionar a los inquilinos, los planes de reparación, etc.
En el método de arrendamiento en bloque, la empresa de gestión arrienda la propiedad del propietario en bloque y la subarrienda a un tercero. La empresa de gestión garantiza un alquiler determinado al propietario, evitando así el riesgo de desocupación.
Sin embargo, el alquiler garantizado suele ser inferior al del mercado. Además, en función de las condiciones del contrato, el alquiler puede reducirse al cabo de cierto tiempo, por lo que la rentabilidad a largo plazo debe considerarse cuidadosamente.
La autogestión es un sistema en el que el propietario realiza él mismo todas las tareas de gestión. Al no tener que pagar honorarios de gestión, la rentabilidad es mayor a corto plazo, pero también hay que tener en cuenta los riesgos debidos a la carga de tiempo y a la falta de experiencia.
| Artículo | Método de externalización de la gestión | Método de arrendamiento a tanto alzado | Autogestión |
|---|---|---|---|
| Comisión de gestión |
3-5% del alquiler |
No exigidos (incluidos en el alquiler garantizado) | No es necesario |
| Riesgo de desocupación | El propietario paga | Carga de la empresa gestora | Carga del propietario |
| Derecho a determinar la política de gestión | Propietario | Empresa de gestión | Propietario |
| Carga de tiempo | Menor | Ninguna | Grande |
| Experiencia necesaria | No se requiere | No necesaria | Necesario |
| Rentabilidad | Moderada | Estable (ligeramente baja) | Alta (con riesgo) |
La elección del método de gestión debe determinarse considerando exhaustivamente los siguientes factores
Ubicación y tamaño del inmueble: si el inmueble se encuentra en una buena ubicación y la demanda es estable, puede ser adecuado el método de gestión externalizada; si la ubicación es incierta, puede ser adecuado el método de arrendamiento en bloque.
Experiencia y tiempo del propietario: la autogestión es una opción si el propietario tiene experiencia en la inversión inmobiliaria y dispone de tiempo de sobra, mientras que la gestión externalizada se recomienda para principiantes y personas con ocupaciones cotidianas.
Estrategia de inversión: el método de alquiler masivo es adecuado si lo importante son unos ingresos estables, mientras que el método de gestión externalizada es adecuado si el objetivo es maximizar los ingresos.
Para que la gestión del alquiler sea rentable, es esencial conocer bien los costes de la externalización de la gestión. Es importante conocer el tipo de mercado de los costes y evaluar adecuadamente la rentabilidad de los servicios prestados.
Los honorarios de externalización de la gestión inmobiliaria suelen oscilar entre el 3% y el 5% de los ingresos por alquiler. Sin embargo, esto puede variar significativamente en función del alcance del trabajo externalizado, el tamaño de la propiedad y su ubicación.
| Ámbito de actividad | Comisiones | Observaciones |
|---|---|---|
| Sólo gestión de cobros | 3% del alquiler | Cobro de alquileres y gestión de atrasos |
| Gestión general | 5% del alquiler | Cobro + relaciones con los inquilinos + gestión del edificio |
Los servicios incluidos en los honorarios de gestión varían mucho de una empresa de gestión a otra. Es importante comprobar los detalles antes de firmar un contrato y verificar que se incluyen los servicios requeridos.
La rentabilidad de la gestión externalizada no puede determinarse mediante una simple comparación de tarifas. Es necesario evaluar exhaustivamente los siguientes factores
Calcule el efecto de un aumento del 5% en el índice de ocupación sobre el margen de beneficios si el índice de ocupación mejora en un 5% gracias a una gestión adecuada por parte de una buena empresa de gestión.
Ejemplo de cálculo:.
En este ejemplo, aunque se paguen comisiones de gestión, la carga real se reduce considerablemente debido a la mejora del índice de ocupación.
El tiempo necesario para la autogestión se convierte en una tarifa horaria para evaluar el efecto de ahorro de tiempo de la gestión externalizada. Con una tarifa de 3.000 yenes por hora para 20 horas de trabajo de gestión al mes, los costes de tiempo se reducen en 720.000 yenes al año.
El efecto de reducir el riesgo de pérdidas por problemas legales o accidentes de los equipos es otro factor importante. Con una gestión adecuada, pueden evitarse pérdidas de varios cientos de miles a varios millones de yenes al año.
A la hora de elegir una empresa de gestión, hay que tener en cuenta los siguientes puntos en términos de costes
Estructura de honorarios transparente: elija una estructura de honorarios que separe claramente los honorarios básicos de los adicionales y no incurra en costes inesperados.
Coherencia con los servicios: incluso unos honorarios bajos pueden generar costes elevados si no incluyen los servicios necesarios.
Evaluación basada en el rendimiento: es importante evaluar objetivamente la rentabilidad basándose en datos de rendimiento como los índices de ocupación y la satisfacción del cliente.
Elegir la empresa de gestión inmobiliaria adecuada es una de las decisiones más importantes que puede tomar para el éxito de su negocio de alquiler. La elección correcta garantizará un flujo de ingresos estable a largo plazo. Es importante realizar una evaluación exhaustiva basada en los siguientes seis criterios clave
El historial de una empresa de gestión es el indicador más objetivo de su competencia. Compruebe detalladamente los siguientes aspectos
El número de unidades gestionadas es una prueba de que la empresa cuenta con la confianza de muchos propietarios. También se puede considerar que una empresa que mantiene una tasa media de ocupación del 95% o superior tiene una excelente capacidad de gestión.
Seleccione una empresa que lleve cierto tiempo en activo y haya mantenido una gestión estable. Una empresa con una situación financiera inestable suscita dudas sobre la continuidad de sus servicios.
La posesión de una licencia de construcción y transacción de edificios es un requisito previo. Además, una empresa que cuente con personal cualificado, como gestores de negocios inmobiliarios de alquiler y administradores principales, puede ser juzgada como poseedora de un alto nivel de experiencia.
Las buenas empresas de gestión conceden gran importancia a una estrecha comunicación con los propietarios. Compruebe los siguientes puntos
Compruebe que existe un sistema de información transparente, que incluya la presentación de informes mensuales y anuales y la comunicación rápida de asuntos importantes.
Evalúe si existe un sistema de respuesta a emergencias 24 horas al día, 7 días a la semana, que garantice una respuesta rápida y adecuada.
Seleccione una empresa que vaya más allá de los meros servicios de gestión y haga propuestas proactivas para mejorar los beneficios y el valor de los activos.
Reducir la duración de las vacantes es un factor importante directamente relacionado con la rentabilidad. Evalúe las siguientes competencias
Compruebe si la empresa realiza actividades de captación polifacéticas, como la cooperación con varios intermediarios, la capacidad para publicar en medios de Internet y las actividades de venta basadas en la comunidad.
Evalúe si la empresa tiene una perspectiva de marketing, como la fijación de alquileres adecuados, la creación de información inmobiliaria atractiva y el desarrollo de estrategias de contratación en función del grupo destinatario.
Una gestión adecuada del edificio es esencial para mantener el valor del activo inmobiliario.
Comprobamos si existe un sistema de mantenimiento integral, que incluya inspecciones periódicas de las instalaciones del edificio, la aplicación de un mantenimiento preventivo y una respuesta rápida a las reparaciones de emergencia.
Evaluamos si se han establecido relaciones de cooperación con contratistas fiables, limpiadores, proveedores de equipos, etc., para prestar servicios de calidad a precios razonables.
La gestión de alquileres implica diversos riesgos legales. Compruebe su capacidad para afrontarlos adecuadamente.
Evalúe si el arrendatario está familiarizado con las leyes y reglamentos pertinentes, como la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas, el Código Civil y la Ley de Normas de la Construcción, y si puede ofrecer un asesoramiento adecuado.
Compruebe su historial en la gestión de impagos de alquiler, incumplimientos de contrato, problemas vecinales, etc. y su capacidad para resolverlos.
En la gestión inmobiliaria moderna, el uso de la tecnología es clave para mejorar la eficiencia y la calidad.
Comprobamos si la empresa de gestión inmobiliaria dispone de un sistema de gestión digitalizado, que incluya controles de ingresos y gastos en línea, gestión de la información de los inquilinos y seguimiento del historial de reparaciones.
Evaluamos si el inmueble ofrece servicios que mejoren la comodidad de los inquilinos, como el pago del alquiler por Internet, un sistema de recepción 24 horas y una aplicación específica para inquilinos.
Antes de firmar un contrato con una empresa de gestión, asegúrese de comprobar los siguientes puntos.
| Comprobar elementos | Contenido a comprobar |
|---|---|
| Duración del contrato y condiciones de cancelación | Duración del contrato, plazo de preaviso y gastos de cancelación |
| Detalle de los honorarios de gestión | Honorarios básicos, honorarios adicionales, condiciones de aumento de precios |
| Alcance de los servicios | Servicios incluidos, servicios con costes separados |
| Sistema de informes | Frecuencia de los informes, contenido de los informes, métodos de comunicación |
| Respuesta de emergencia | Tiempos de respuesta, alcance de la respuesta, reparto de costes |
| Contratación de inquilinos | Métodos de contratación, costes de publicidad, condiciones contractuales |
Según mi experiencia, trabajar con una empresa de gestión que cumpla estos criterios me ha permitido mejorar los índices de ocupación y reducir al mismo tiempo los costes de gestión. Una empresa de gestión con el personal adecuado no es sólo un proveedor de servicios, sino un socio importante en el éxito de su negocio de alquiler.
El uso eficaz de las empresas de gestión inmobiliaria es la base del éxito de la gestión del alquiler. De la información proporcionada en este artículo se pueden resumir los siguientes puntos clave.
Utilización de conocimientos especializados: la gestión inmobiliaria requiere una amplia gama de conocimientos especializados, que pueden gestionarse de forma eficaz y adecuada utilizando los conocimientos especializados de la empresa de gestión.
Optimizar la relación coste-eficacia: el coste de externalizar la gestión suele rondar el 3-5% del alquiler, pero teniendo en cuenta los beneficios de la mejora de los índices de ocupación y la reducción de los costes de tiempo, es una inversión razonable.
Selección del método de gestión: es importante seleccionar el método más adecuado entre la gestión externalizada, el arrendamiento en bloque y la autogestión, en función de las características del inmueble y de la estrategia de inversión.
Importancia de la selección del socio: la elección de una buena empresa de gestión está directamente relacionada con la rentabilidad a largo plazo y el mantenimiento y mejora del valor de los activos. Evalúe exhaustivamente su trayectoria, fiabilidad y capacidad de comunicación.
Si está pensando en recurrir a una empresa de gestión inmobiliaria, se recomiendan los siguientes pasos
Análisis de la situación actual: identifique la situación actual de la gestión, los retos y los objetivos de mejora.
Seleccionar una empresa candidata: compare varias empresas de gestión utilizando los criterios de selección expuestos en este artículo.
Consulta detallada: confirmar los servicios y costes específicos mediante entrevistas con las empresas potenciales.
Escrutinio de las condiciones: antes de firmar un contrato, compruebe en detalle el alcance de los servicios, los costes y las condiciones de rescisión.
En INA & Associates Ltd, situamos "las personas y la confianza" en el centro de nuestra gestión y ofrecemos un apoyo integral para garantizar el éxito de las inversiones inmobiliarias de nuestros clientes. Utilizamos nuestros conocimientos y experiencia en gestión inmobiliaria para maximizar el valor de sus activos.
Si tiene alguna duda o inquietud sobre la gestión inmobiliaria, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Apoyaremos su éxito en la gestión de alquileres con nuestra experiencia.
R1: Los honorarios de gestión varían en función del alcance del trabajo externalizado, pero generalmente oscilan entre el 3% y el 8% de los ingresos por alquiler. Para la gestión de cobros únicamente, la comisión es del 3%; para los servicios integrales que incluyen la gestión inmobiliaria, la comisión ronda el 5%.
La clave no es una simple comparación de honorarios, sino una evaluación global de la rentabilidad en relación con los servicios ofrecidos. Si una gestión adecuada por parte de una buena empresa de gestión mejora los índices de ocupación y reduce los costes de gestión, los beneficios compensarán la comisión.
Sí, es posible cambiar de gestora . Sin embargo, las condiciones del contrato pueden estipular un plazo de preaviso para la rescisión y los costes de la misma. Por lo general, se requiere un preaviso de 1 a 3 meses y, en algunos casos, puede exigirse el pago de una penalización.
Al considerar un cambio de sociedad gestora, es importante comprobar los detalles del contrato actual y comparar los términos y condiciones con la nueva sociedad gestora. Se recomienda que el cambio coincida con el periodo de renovación del contrato para minimizar el impacto sobre los inquilinos.
A3. La elección entre autogestión y gestión externalizada depende de la situación del propietario y de su estrategia de inversión.
Si la autogestión es adecuada
La gestión inmobiliaria externalizada es adecuada para: los
Según mi experiencia, la gestión externalizada es recomendable para principiantes y para quienes poseen varias propiedades. Esto se debe a que, al utilizar sus conocimientos y experiencia, pueden garantizar un flujo de ingresos más estable.
R4: Los factores más importantes a la hora de elegir una empresa de gestión son la fiabilidad y el historial. En concreto, es importante evaluar exhaustivamente los siguientes factores
Historial: compruebe los datos objetivos de rendimiento, como el número de unidades gestionadas, el índice medio de ocupación y el historial empresarial.
Capacidad de comunicación: evalúe la capacidad de entablar buenas relaciones con los propietarios, incluidos los informes periódicos, la comunicación rápida y la capacidad de hacer sugerencias.
Experiencia: compruebe si la empresa tiene la experiencia necesaria, como conocimientos jurídicos, capacidad de análisis del mercado y técnicas de gestión de edificios.
Equilibrio entre servicios y costes: evaluamos si los servicios ofrecidos y los costes guardan un equilibrio adecuado.
En INA & Associates Ltd estamos comprometidos con el desarrollo continuo de los recursos humanos y la mejora de los servicios para garantizar que se cumplen todos estos factores.
R5.Una buena empresa de gestión puede ayudar a mejorar los índices de ocupación mediante
Actividades de captación eficaces: cooperando con múltiples intermediarios, publicando activamente las propiedades en los medios de Internet y creando información atractiva sobre las propiedades, etc.
Fijando alquileres adecuados: aumentamos la tasa de cierre fijando alquileres competitivos basados en análisis de mercado.
Mejorar el atractivo de los inmuebles: aumentamos la competitividad de los inmuebles garantizando una limpieza a fondo, proponiendo mejoras en las instalaciones, planificando renovaciones, etc.
Mejorar la satisfacción de los inquilinos: una respuesta rápida y un servicio atento favorecen la ocupación a largo plazo y reducen el riesgo de desocupación.
De hecho, los inmuebles gestionados adecuadamente pueden mantener una tasa de ocupación del 95% o superior.