Muchas personas propietarias de inmuebles pueden necesitar una gran suma de dinero, pero no quieren renunciar a su vivienda familiar. En tales circunstancias, está llamando la atención un método de venta de propiedades llamado lease-back.
El lease-back es un mecanismo innovador que permite vender la vivienda y ganar dinero en efectivo sin dejar de vivir en el mismo inmueble. Sin embargo, aunque existen ventajas, también hay desventajas y escollos que hay que tener en cuenta. En este artículo, INA&Associates le detallará los puntos clave para evitar arrepentimientos con el leaseback.
Con los conocimientos adecuados, podrá sacar el máximo partido de su leaseback y realizar la venta de su inmueble ideal.
Un leaseback es un mecanismo por el cual el propietario vende su vivienda a un tercero (principalmente una empresa inmobiliaria o un inversor) y, al mismo tiempo, firma un contrato de arrendamiento con el vendedor, lo que le permite seguir viviendo en el mismo inmueble después de la venta.
Este planteamiento permite mantener el entorno vital al tiempo que se convierte la propiedad en dinero en efectivo. En particular, se suele utilizar cuando hay una demanda repentina de fondos, como medida de herencia o para asegurarse fondos para la jubilación.
El leaseback ofrece las siguientes ventajas
1. La posibilidad de mantener un entorno de vida familiar incluso después de la venta de la propiedad.
La principal ventaja es que puede seguir viviendo en la misma residencia después de la venta. Puede evitar las molestias y los gastos de mudarse y no tiene que cambiar de barrio ni de entorno vital.
2. Es posible obtener dinero rápido
En comparación con la venta normal de una propiedad, se puede conseguir una gran cantidad de efectivo en un periodo de tiempo relativamente corto, ya que no es necesario un periodo de tiempo para buscar un comprador.
3. Reducción de los costes y riesgos asociados a la propiedad
Se eliminan los costes de propiedad, como el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto urbanístico y los costes de reparación y mantenimiento. También se libran del riesgo de caída de los precios de los inmuebles.
4. protección de la intimidad
Puede recaudar fondos sin que terceras partes estén informadas de la venta.
Por otro lado, también existen las siguientes desventajas.
1. el precio de venta es inferior al precio de mercado
El precio de venta de un leaseback suele ser del 60-80% del precio de mercado vigente, que en algunos casos puede variar entre varios millones y decenas de millones de yenes.
2. Se incurrirá en pagos de alquiler
Tras la venta, se exigen pagos mensuales de alquiler, que suelen ser del 7-13% (al año) del precio de compra, dividido mensualmente.
3. restricciones en la duración del contrato
En muchos casos, los contratos de alquiler tienen una duración determinada y no hay garantía de que pueda seguir viviendo en el inmueble de forma permanente.
4. restricciones a la renovación y reconstrucción
Al estar en posición de arrendatario, no podrá renovar o reconstruir libremente.
Comprender las cotizaciones de costes en un leaseback es crucial para un acuerdo del que no se arrepentirá.
| Estado del inmueble | Porcentaje del precio de mercado | Ejemplos concretos (para un precio de mercado de 20 millones de yenes) |
|---|---|---|
| Zona urbana, buena ubicación | 80-90% del precio de mercado | 16-18 millones de yenes |
| Ubicación general | 70-80% (valor de mercado) | 14-16 millones de yenes |
| Suburbios, malas condiciones | 60-70% del total | 12-14 millones de yenes |
El alquiler tras el leaseback suele calcularse mediante la siguiente fórmula
Alquiler anual = precio de compra x rendimiento (7-13%)
Alquiler mensual = alquiler anual ÷ 12 meses
Por ejemplo, si el precio de compra es de 15 millones de JPY y el rendimiento es del 10
Al considerar el leaseback, es importante evaluar exhaustivamente los siguientes puntos
| Puntos de verificación | Venta normal | Lease back |
|---|---|---|
| Precio de venta | Precio de mercado (100%) | 60-80% del precio de mercado |
| Coste de la vivienda | Coste de alquiler/compra de la nueva residencia | Alquiler con opción a compra |
| Gastos de mudanza | Necesario | No necesarios |
| Complejidad de los trámites | Alta | Relativamente fácil |
| Plazo de cobro | De 3 a 6 meses | 1-2 meses |
Elegir al proveedor adecuado es uno de los factores más importantes para determinar el éxito de un leaseback. Se recomienda evaluar al contratista en función de los siguientes criterios
1. trayectoria y experiencia
Compruebe el número de años de experiencia en el negocio del leaseback, el número de transacciones gestionadas y la disponibilidad de personal profesional. En particular, un factor determinante es si la empresa tiene un historial de operaciones con inmuebles similares.
2. precios transparentes
Es importante elegir una empresa que pueda explicar claramente la base de cálculo del precio de compra y alquiler. Un constructor que utilice múltiples métodos de valoración y ofrezca un precio justo es fiable.
3. flexibilidad de las condiciones contractuales
Elija un constructor que sea flexible en cuanto a los plazos del contrato, las condiciones de renovación y las condiciones de recompra en función de la situación del cliente.
4. sistema de asistencia posventa
Los constructores con un sistema de apoyo completo, como la gestión de problemas posteriores al contrato, el establecimiento de un servicio de consulta y el seguimiento periódico, son fiables.
Para evitar arrepentimientos en el leaseback, siempre es importante obtener presupuestos de varios contratistas y comparar los siguientes puntos.
| Elementos de comparación | Proveedor A | Proveedor B | Proveedor C |
|---|---|---|---|
| Precio de compra | 14 millones de yenes | 15 millones de yenes | 13,5 millones de yenes |
| Alquiler mensual | 110.000 yenes | 125.000 yenes | 105.000 yenes |
| Duración del contrato | 2 años (renovable) | 3 años (renovable) | 2 años (plazo fijo) |
| Condiciones de recompra | Posible | Negociables | No es posible |
| Comisión | Ninguna | 3% del precio de venta | Ninguno |
Para evitar problemas en el leaseback, es esencial comprobar el contrato en detalle.
1. tipos de contratos de arrendamiento
Los derechos del arrendatario son muy diferentes entre un contrato de arrendamiento ordinario y un contrato de arrendamiento de duración determinada. Es habitual que un contrato de alquiler ordinario tenga condiciones más favorables para el inquilino.
2. cláusulas de revisión del alquiler
Comprueba si el periodo de revisión del alquiler, el método de revisión y el límite máximo están claramente estipulados.
3.Condiciones de renovación del contrato
Es importante comprobar detalladamente si es posible la renovación, la cuota de renovación y la posibilidad de cambiar las condiciones en el momento de la renovación.
4.Cláusulas de recompra
Aclare las condiciones, el método de fijación de precios y el plazo para recomprar la propiedad en el futuro.
Caso 1: Fijación de un alquiler superior al previsto
Contramedida: Realice simulaciones de alquiler con varios proveedores por adelantado y considere detenidamente su capacidad de pago.
Caso 2: Negativa a renovar el contrato
Contramedida: Elige un contrato de alquiler estándar y establece claramente las condiciones de renovación en el contrato.
Caso 3: Condiciones de recompra poco claras
Contramedida: Especifica el método de cálculo del precio de recompra y el plazo para ejercerlo.
Caso 4: Problemas con los herederos
Contramedida: obtener previamente el consentimiento de todos los herederos y compartir los detalles del contrato.
Dado que los contratos de leaseback implican elementos jurídicos complejos, se recomienda encarecidamente consultar a los siguientes expertos
El leaseback puede ser una herramienta de financiación muy eficaz si se utiliza correctamente. Sin embargo, para conseguir una transacción de la que no se arrepienta, debe tener en cuenta los siguientes puntos
Reconfirmar los puntos clave
El leaseback no es sólo un medio de financiación, sino una importante opción de planificación vital. Recopilando información suficiente y reflexionando detenidamente, podrá realizar la utilización ideal de su propiedad.
Como paso siguiente, le recomendamos que consulte primero a una agencia inmobiliaria de confianza para conocer las condiciones de leaseback de su propiedad - INA&Associates puede ofrecerle la mejor solución para su situación individual.
R1: Si persisten los retrasos en el pago del alquiler, se rescindirá el contrato y es posible que se le pida que se marche, igual que en un contrato de arrendamiento normal. Es importante planificar sus finanzas con suficiente antelación y fijar un alquiler razonable. En caso de dificultades temporales de pago, también es aconsejable consultar al vendedor lo antes posible y considerar la posibilidad de revisar las condiciones de pago.
R2: La posibilidad de recompra depende de las condiciones del contrato. Si se ha establecido una cláusula de recompra, es posible, pero es importante aclarar de antemano el precio, el plazo y otras condiciones. Por lo general, el precio de recompra suele fijarse por encima del precio en el momento de la venta, por lo que debe incluirse una planificación financiera futura.
R3: El sistema de reflexión no se aplica a los contratos de lease-back de bienes inmuebles. Una vez celebrado el contrato, es muy importante reflexionar detenidamente antes de firmarlo, ya que en principio no es posible la rescisión unilateral. Si hay algún punto del contrato que no esté claro, asegúrese de confirmarlo de antemano y concluya el contrato sólo cuando esté satisfecho.
R4: Aunque la sociedad de retroarrendamiento quiebre, el contrato de arrendamiento suele transferirse al nuevo propietario. Sin embargo, como las condiciones del contrato pueden cambiar, la estabilidad de la situación financiera es un factor importante a la hora de seleccionar un constructor. Este riesgo también puede mitigarse eligiendo un constructor que utilice un régimen de fideicomiso.