Los alrededores de la estación JR Shimbashi son una concurrida zona comercial, también conocida como la "meca de los hombres de negocios", pero se está llevando a cabo un plan de reurbanización a gran escala en la zona de East Exit, donde destacan los edificios envejecidos. Esta sección ofrece una visión general del plan, las últimas tendencias, su impacto en la economía local y el mercado inmobiliario, y una comparación con anteriores proyectos de reurbanización, con información detallada sobre los últimos avances a partir de 2025.
La entidad del proyecto para este plan es la Unión Preparatoria de Reurbanización Urbana del Área de Salida Este de la Estación de Shinbashi, formada principalmente por propietarios de terrenos.En marzo de 2017, los propietarios de terrenos locales establecieron el Consejo de Reurbanización del Área de Salida Este de la Estación de Shinbashi para avanzar en los preparativos, y la unión preparatoria se estableció oficialmente en febrero de 2025. La zona objetivo es el área situada frente a la salida este de la estación JR de Shimbashi, de aproximadamente 2,5 hectáreas, delimitada por Sotobori Dori, Daiichi Keihin y las vías del tren JR. En la actualidad, la zona está flanqueada por dos edificios terminados en 1966, el Edificio Shinbashi Ekimae (edificios de 9 plantas nº 1 y nº 2) y varios edificios más, incluidas paradas de autobús y taxi y entradas a aparcamientos subterráneos frente a la estación. Los dos edificios frente a la estación tienen 58 años y se están deteriorando, y la zona, incluidos los edificios circundantes, conserva un fuerte ambiente del periodo Showa.
En el proyecto de reurbanización participan importantes promotores y contratistas generales. El ayuntamiento firmó un acuerdo con Taisei Corporation y RIA (consultoría de diseño) en 2019, con Mitsui Fudosan en octubre de 2020 y acuerdos de cooperación empresarial con Daibiru y Toyota Real Estate en julio de 2023. La planificación y el diseño de los edificios de reurbanización y la promoción del proyecto cuentan con el apoyo de los conocimientos técnicos de estas empresas privadas. El gobierno de la ciudad de Minato y el gobierno metropolitano de Tokio también han participado desde la fase de planificación, y las conversaciones con el gobierno están en pleno apogeo en preparación de futuras decisiones urbanísticas.
Por el momento (2025) no se han concretado los detalles del proyecto de reurbanización, pero se espera que gire en torno a la construcción de un complejo de rascacielos a gran escala. El plan consiste en reconstruir varios edificios, incluidos los edificios Ekimae nº 1 y nº 2, de forma integrada, y es muy probable que se trate de un complejo a gran escala de oficinas, comercios e instalaciones públicas. Según las directrices urbanísticas de los alrededores, entre las medidas prioritarias en esta zona figuran "heredar el bullicio de las callejuelas tipo Shinbashi", "crear un espacio centrado en los peatones", "mejorar la resistencia a los terremotos de los edificios antiguos" y "mejorar la plaza frente a la estación donde puedan coexistir las características de los alrededores y Shinbashi", y también se está considerando que el nuevo edificio refleje estas medidas. El nuevo edificio también se está proyectando para reflejar estas medidas. De hecho, la política de reurbanización anunciada por la Unión Preparatoria enumera tres cuestiones clave: el fortalecimiento de la función de nodo de transporte (mejora de la comodidad de transbordo entre la estación y los autobuses, el nuevo sistema de transporte Yurikamome, etc.), la mejora de la animación (mejora de la plaza y el entorno comercial) y la mejora de la preparación ante catástrofes (mejora de la resistencia a los terremotos y los equipos de prevención de catástrofes). De acuerdo con esto, se espera que el proyecto incluya, por ejemplo, la reurbanización de la plaza frente a la estación (mejora de las terminales de autobuses y taxis y de las plataformas peatonales), la construcción de edificios de oficinas y comerciales de gran altura con altos estándares de seguridad, y la creación de atractivos espacios comerciales y para eventos.
El plan de reurbanización comenzó en 2015 con la creación de un comité de estudio para la reconstrucción del edificio de la estación de Shinbashi; desde el establecimiento del consejo en 2017, los preparativos se han llevado a cabo por etapas, con una sesión informativa para los titulares de derechos locales que se celebrará en octubre de 2024. La asociación preparatoria se creó oficialmente en febrero de 2025 y actualmente se encuentra en la fase de debates detallados y búsqueda de consenso entre los titulares de derechos para preparar una decisión urbanística. Todavía no se ha anunciado oficialmente la fecha de finalización. En el pasado hubo un plan para completar el proyecto a tiempo para el 150 aniversario de la apertura de la estación de Shinbashi (2022), pero no se ha hecho realidad debido al desastre de Corona y a retrasos en la coordinación. Según el calendario general de los proyectos de reurbanización a gran escala, se espera que se tarden varios años en iniciar las obras tras la decisión urbanística, el establecimiento de la asociación, la aprobación del plan de conversión de derechos, etc., y varios años para la construcción. Por lo tanto, es muy probable que el proyecto se complete y la ciudad se inaugure a principios o mediados de la década de 2030. De hecho, la fecha prevista para la apertura de toda la zona de la estación de Shinbashi, incluida la remodelación del lado de la salida oeste, que se está llevando a cabo al mismo tiempo, está fijada para 2037. Se espera que la escala de los edificios (altura y superficie total) y el año previsto para su finalización se anuncien en el futuro, cuando se tome la decisión urbanística oficial.
Se espera que la reurbanización cree nuevas y ampliadas instalaciones comerciales, lo que contribuirá a la creación de una zona animada. La salida este de la estación de Shimbashi está actualmente abarrotada de hombres de negocios, con numerosos restaurantes, pubs, bares y tiendas de billetes, pero el edificio reurbanizado también atraerá a una nueva clientela con una variedad de inquilinos, entre los que se incluyen las tiendas y restaurantes más modernos. Por ejemplo, con la celebración de eventos en las plazas y terrazas peatonales que se crearán como parte de la reurbanización, y con la creación de espacios comerciales atractivos, la zona puede pasar de ser una ciudad a la que "sólo acuden oficinistas durante el día y comensales por la noche" a otra a la que acude gente diversa a lo largo del día. Además, si la remodelación mejora el aspecto y la limpieza de la ciudad, se espera que mejore la imagen de Sh imbashi y aumente el número de visitantes. Aunque por el momento no se han publicado proyecciones concretas sobre el número de turistas, es posible que aumente el número de visitantes nacionales y extranjeros como resultado de la mayor circulación con las zonas circundantes de Ginza, Toranomon y Shiodome. De hecho, la estación de Shimbashi es también la estación de desembarco del Yurikamome, una nueva línea de transporte a Odaiba, y si la remodelación de la zona que rodea la estación la hace más atractiva, más gente se detendrá en Shimbashi de camino a ver los lugares de interés.
Shimbashi está cerca del distrito central de negocios de la ciudad y cuenta con una gran concentración de oficinas corporativas. Se espera que la transformación de los vetustos edificios situados frente a la estación en modernos edificios de oficinas atraiga nueva demanda de oficinas. Grandes promotores (como Mitsui Fudosan) están participando en la remodelación del edificio, que probablemente será una torre de oficinas de gran altura con instalaciones de última generación. Esto animaría a instalarse en Shimbashi a las empresas inquilinas (por ejemplo, empresas de TI y filiales extranjeras) que buscan grandes superficies de alquiler, medidas sísmicas y BCP avanzadas y rendimiento medioambiental. La estación de JR Shimbashi es actualmente la octava más transitada del área de servicio de JR East (media diaria de pasajeros: aproximadamente 190.000), y si se incluyen las líneas Ginza Line, Toei Asakusa Line y Yurikamome Line de Tokyo Metro, la estación es una enorme terminal con varios cientos de miles de pasajeros al día. Si, además de esta gran comodidad de transporte, la remodelación de la zona proporciona un entorno de oficinas confortable, existe la posibilidad de que las empresas trasladen sus sedes centrales y oficinas base a Shimbashi. El aumento de la población de oficinistas provocará un incremento de las ventas en las industrias cercanas de alimentación, bebidas y servicios, y estimulará el flujo diurno y nocturno de personas. Además, está previsto introducir el sistema BRT (Bus Rapid Transit) en la salida este de la estación de Shimbashi, lo que potenciará el papel de la estación como nodo de interacción empresarial al reforzar el acceso a la zona del paseo marítimo.
Además de la reconstrucción de edificios privados, el proyecto de reurbanización también incluye planes para mejorar las infraestructuras públicas. Por ejemplo, se espera que la reorganización de la plaza de la estación optimice las paradas de autobús y taxi, y se construirá una red de pasarelas peatonales y subterráneas para que la gente pueda desplazarse sin mojarse con la lluvia. Esto mejorará enormemente la comodidad de los usuarios, ya que permitirá hacer transbordos y transitar cómodamente incluso bajo la lluvia. Además, el Gobierno Metropolitano de Tokio está trabajando en la Política de Desarrollo de Infraestructuras de la Zona de la Estación de Shimbashi junto con la Reurbanización de las Salidas Este y Oeste, y está estudiando la ampliación de la red peatonal subterránea y la creación de nuevos espacios públicos. Estas mejoras en las infraestructuras no sólo aumentarán la comodidad de los viajeros y visitantes, sino que también contribuirán a reducir las aglomeraciones y la congestión del tráfico en las horas punta. En cuanto a la seguridad, si se construye una plaza con equipos avanzados de prevención de catástrofes y zonas de espera dentro del edificio, se espera que sirva de centro local de catástrofes, proporcionando un lugar de evacuación temporal en caso de catástrofe grave. En general, la remodelación conducirá a la creación de una ciudad atractiva que la gente elegirá mediante la renovación de las funciones urbanas y lamejora de la comodidad en la zona de la estación de Shimbashi.
Se espera que los planes de reurbanización de la salida este de la estación de Shimbashi afecten gradualmente a las tendencias de los precios del suelo en la zona circundante. En la actualidad, los precios de los terrenos comerciales alrededor de la estación de Shimbashi se encuentran entre los más altos de Tokio, con estimaciones que sugieren que los terrenos cerca de Shimbashi 2-chome, por ejemplo, podrían alcanzar entre 1.000 y 1.300 millones de yenes por 100 metros cuadrados. A medida que el plan de reurbanización avance sin contratiempos y se aclaren sus detalles, las expectativas de los inversores podrían aumentar la presión al alza sobre los precios del suelo. Sin embargo, a partir de 2025, el plan está aún en fase de consulta, y algunos expertos predicen que, aunque haya planes de reurbanización en el futuro, no habrá cambios significativos en los factores regionales en la actualidad, y el statu quo se mantendrá por el momento. En otras palabras, hasta que no se terminen las obras de reurbanización y se transforme el paisaje urbano, se considera improbable que se produzca un repunte importante de los precios del suelo. Por otro lado, la reciente prisa por reurbanizar la parte oriental de Minato-ku (zona de Toranomon-Shibaura) ha provocado una importante subida relativa de los precios del suelo en los alrededores, y se espera que el dinero de las inversiones nacionales y extranjeras siga fluyendo hacia Minato-ku, que se está convirtiendo en una ciudad cada vez más internacional. Cuando la zona de la salida este de Shinbashi esté también a punto de completarse, es muy probable que los precios del suelo oscilen al alza, teniendo en cuenta los efectos de la reurbanización de la zona. También se espera que los anuncios públicos de precios del suelo y las tasaciones reflejen la mayor rentabilidad de la reurbanización una vez finalizada, lo que conllevará un aumento de los valores tasados.
La reurbanización también repercutirá en los alquileres inmobiliarios de la zona de Shinbashi. En primer lugar, se espera que las nuevas oficinas de alto nivel que se crearán en los edificios remodelados aparezcan en el mercado a niveles de alquiler superiores a la media de la zona circundante (los llamados alquileres prime). Si bien esto elevará el nivel de los alquileres en la zona de Shinbashi en su conjunto, también es probable que polarice el mercado con los edificios más antiguos. Si los inquilinos se trasladan a edificios equipados con las últimas instalaciones, los edificios más antiguos de los alrededores que queden rezagados se verán obligados a bajar los alquileres o renovarse para aumentar su competitividad. De hecho, en algunos barrios que han renacido gracias a la reurbanización (por ejemplo, Shibuya y Shinagawa), se han dado casos en los que las tasas de desocupación de los edificios más antiguos han aumentado temporalmente y los alquileres se han suavizado tras la llegada de los nuevos edificios. También en Shimbashi East Exit, las vacantes en los edificios antiguos pueden aumentar inmediatamente después de su finalización como reacción a la demanda de reubicación en los nuevos edificios. A largo plazo, sin embargo, más empresas querrán instalar oficinas en la zona de Shinbashi debido a la mejora del valor de marca de la ciudad en su conjunto, lo que debería traducirse en un aumento de los alquileres, incluidos los de los alrededores. Lo mismo ocurre con los alquileres de los locales comerciales: las grandes cadenas y las tiendas de marca se instalarán en las zonas comerciales de los edificios remodelados y pagarán alquileres elevados, mientras que las tiendas tradicionales de propiedad privada podrían abandonar la zona al no poder soportar los elevados costes de los alquileres. De este modo, puede producirse un desplazamiento entre lo viejo y lo nuevo en términos de alquileres, pero cabe esperar que la zona reurbanizada en su conjunto aumente su poder de ganancia inmobiliario.
Shinbashi es una zona atractiva desde el punto de vista de los inversores, y la reurbanización está aumentando aún más su perfil. Como demuestra el hecho de que importantes actores como Mitsui Fudosan y Nomura Real Estate ya participen en el Consejo de Reurbanización, los inversores institucionales y los fondos inmobiliarios también están mostrando un gran interés por la zona. Con el actual entorno favorable para la captación de fondos, existe un gran apetito por la inversión en propiedades de primera categoría en el centro de la ciudad, y el proyecto a gran escala frente a la estación de Shimbashi puede ser considerado para su adquisición por REITs (fondos de inversión inmobiliaria) y otros inversores incluso antes de su finalización. De hecho, es probable que se produzcan transacciones de inversión tras la finalización de la remodelación del edificio, basándose en una evaluación adecuada de su valor inmobiliario. Los inversores de Japón y del extranjero suelen competir por las propiedades de reurbanización en el centro de Tokio, y Shinbashi no es una excepción. Mientras tanto, es importante que los inversores gestionen los riesgos asociados a los proyectos de reurbanización. El edificio Shimbashi Ekimae es una propiedad con un gran número de propietarios compartimentados, y existe un historial de retrasos en la planificación debido a ajustes de derechos que llevan mucho tiempo. Incluso teniendo en cuenta estos riesgos de ajuste y el riesgo de aumento de los costes de construcción, la fortaleza de la ubicación del inmueble en Minato Ward y su rentabilidad tras la reurbanización (aumento de los ingresos por alquiler de oficinas y locales comerciales) lo convierten en una inversión muy atractiva. En concreto, una vez finalizada la remodelación del edificio, se convertirá en un inmueble emblemático con acceso directo a la estación de Shimbashi y las últimas especificaciones, y se espera que sea un activo muy valorado en el mercado inmobiliario. El plan del proyecto y las previsiones de ingresos/gastos que se anunciarán en el futuro están atrayendo la atención, y como tendencia inversora, también es posible un esquema en el que el promotor adquiera la superficie reservada convertida en derechos antes de su finalización y luego venda todo el proyecto a un fondo inmobiliario u otra parte. En general, la reurbanización de la salida este de la estación de Shimbashi está posicionada para elevar el valor de los inmuebles de la zona y ofrecer nuevas oportunidades de inversión en el mercado.
En la zona de Shiodome, adyacente al lado sur de la salida este de la estación de Shinbashi, se llevó a cabo a principios de la década de 2000 uno de los mayores proyectos de reurbanización de Japón, conocido como Shiodome Sio-site. En el emplazamiento de la antigua estación de mercancías de Shiodome de los antiguos Ferrocarriles Nacionales Japoneses (un vasto terreno de 31 hectáreas), se creó una gran ciudad nueva con un bosque de 13 rascacielos, entre ellos el edificio de la sede central de Dentsu, la Torre de Televisión Nippon, pisos de gran altura e instalaciones comerciales. El emplazamiento de Shiodome Sio fue una colaboración público-privada entre el Gobierno Metropolitano de Tokio, la Agencia de Renacimiento Urbano y otras entidades, y constituyó un proyecto de gran envergadura con un coste total de construcción estimado en más de 400.000 millones de yenes y un efecto dominó económico de 1,1 billones de yenes. La remodelación de la salida este de la estación de Shinbashi, por su parte, es de menor envergadura que Shiodome, con un terreno de aproximadamente 2,5 ha, pero tiene un altísimo valor comercial por su ubicación directamente conectada con la estación. La principal diferencia es que el desarrollo de Shiodome fue un "nuevo desarrollo en un terreno no utilizado", mientras que la salida este de Shinbashi es una "reurbanización de una zona urbana existente", que requiere coordinación con los inquilinos y los titulares de los derechos sobre el terreno que llevan décadas operando. Shiodome pudo construir la ciudad de un solo golpe a partir de un terreno desbrozado, mientras que la Salida Este de Shinbashi se caracteriza por haber necesitado muchos años para lograr el consenso de los residentes locales. Además, mientras que el concepto de desarrollo de Shiodome consistía en crear un nuevo eje que uniera el centro de la ciudad y la zona ribereña, el tema de Shinbashi East Exit es renovar las funciones aprovechando el carácter existente de Shinbashi, y el plan es conservar parte del bullicio tradicional de los callejones tras la remodelación. En general, el Sio-sitio de Shiodome trataba de crear una amplia base económica, mientras que la reurbanización de la salida este de la estación de Shinbashi trata más de mejorar el atractivo local y las funciones de la zona frente a la estación, y difiere en que requiere un urbanismo más detallado que a escala.
Los planes de reurbanización están en marcha no sólo en la salida este de la estación de Shimbashi, sino también en la salida oeste. El Nuevo Edificio Shinbashi (terminado en 1971, 11 plantas sobre rasante, superficie total 58.000 m2), símbolo de la salida oeste, es famoso por ser un edificio retro de la era Showa con una gran concentración de restaurantes y pubs, pero tiene más de 50 años y se ha señalado que tiene problemas de resistencia sísmica. En esta zona de la salida oeste se ha creado una asociación preparatoria de reurbanización para un área de aproximadamente 2,8 ha, que incluye el Nuevo Edificio Shinbashi y la Plaza SL, y actualmente se están llevando a cabo conversaciones sobre urbanismo. Una característica distintiva de la zona es que el área de reurbanización se ha dividido en dos secciones, la zona de la Plaza SL y el Nuevo Edificio Shinbashi al norte y la zona del Parque Sakurada y el Centro de Aprendizaje Permanente al sur, y se están estudiando planes para construir edificios de gran altura en cada zona. Nomura Real Estate Development yNTT Urban Development participan como colaboradores en el proyecto, lo que supone una alineación de promotores diferente a la de la salida este (Mitsui Fudosan, etc.). La principal diferencia con la reurbanización de la salida este es que el Nuevo Edificio Shinbashi de la salida oeste es un edificio gigantesco con aproximadamente 320 propietarios de unidades. A partir de 2023, el proyecto aún no ha alcanzado una decisión urbanística, por lo que los avances en su comercialización son algo más lentos que en la salida este. Sin embargo, el gobierno de la ciudad de Minato ha estado trabajando en un plan guía para los lados este y oeste de la estación de Shinbashi como una única zona, y ambos promotores de la reurbanización están debatiendo políticas de desarrollo urbano en cooperación mutua. Aunque los métodos de planificación y las empresas participantes difieren entre las salidas este y oeste, cuando estén terminados, los rascacielos de ambas se enfrentarán al otro lado de la estación, y se espera que el paisaje alrededor de la estación de Shimbashi se renueve simultáneamente en el este y el oeste. También existe la posibilidad de que haya diferencias en el uso de los edificios. Por ejemplo, la salida oeste se remodelará para incluir instalaciones públicas (como un centro de aprendizaje permanente) y, por tanto, incorporará funciones de servicios administrativos. Por otro lado, es muy probable que la salida este sea un desarrollo comercial y empresarial dirigido exclusivamente por el sector privado. Aunque existen diferencias en los detalles de los planes, son similares en el sentido de que se trata de proyectos de regeneración de dos grandes edificios construidos durante el periodo de reconstrucción de posguerra -el edificio de la estación de Shimbashi (salida este) y el nuevo edificio de Shimbashi (salida oeste)- y en pocos años la zona que rodea la estación de Shimbashi se transformará en un nuevo paisaje urbano con grandes rascacielos que se elevarán de este a oeste.
Las zonas vecinas a la estación de Shimbashi también han sido objeto de remodelación en los últimos años, y las comparaciones con estas áreas también son instructivas. Por ejemplo, en el distrito de Uchisaiwaicho 1-chome (lado norte del Parque Hibiya), al oeste, está en marcha un proyecto a gran escala (terreno: 6,5 ha, superficie total: aprox. 1.100.000 m2), que incluye la reconstrucción del Hotel Imperial, con el objetivo de abrir parcialmente en 2028 y terminar totalmente en 2037. En la zona de Toranomon, al suroeste, la reurbanización también está cobrando impulso con la apertura de la Ruta Loop 2 (Shingora-dori), y se están preparando proyectos de gran envergadura como Azabudai Hills (8,1 ha, apertura parcial en 2023), dirigido por Mori Building. En comparación con éstos, la escala de desarrollo en la salida este de la estación de Shimbashi es pequeña, pero los efectos dominó no son insignificantes. En un caso, cuando se construyó una nueva carretera entre Toranomon y Shimbashi para mejorar el acceso, mejoró la imagen de toda la zona y aumentó el número de visitantes. Del mismo modo, la finalización de la reurbanización de la zona frente a la estación de Shinbashi es la última pieza del rompecabezas para reforzar las funciones urbanas de las zonas circundantes de Uchisaiwaicho, Toranomon y Shiodome, y contribuirá a un mayor desarrollo del centro de la ciudad. El importante significado de este proyecto es que la reurbanización de la zona situada frente a la estación de Shimbashi, que se había retrasado en el pasado, por fin está en marcha, y el "Shimbashi que quedó atrás y rodeado por Ginza, Shiodome y Toranomon" se actualizará y armonizará con la zona circundante.
El proyecto de remodelación de la salida este de la estación JR de Shimbashi pretende mejorar la seguridad y la comodidad mediante la reconstrucción de edificios antiguos y lacreación de una zona animada frente a la estación. El nuevo edificio de gran altura y la plaza que se crearán como resultado de la reurbanización ofrecerán un espacio sofisticado que nunca ha existido en Shimbashi, al tiempo que se aprovechará al máximo la tradicional animación de Shimbashi. También se espera que la zona tenga un efecto dominó en la economía local y aumente el valor de la propiedad inmobiliaria, y junto con las zonas circundantes de Toranomon y Shiodome, que ya han experimentado una transformación, se espera que toda la zona de la estación de Shinbashi se convierta en un centro neurálgico que sirva de apoyo a la próxima generación de Tokio. Al mismo tiempo, sin embargo, el ambiente del periodo Showa y la consideración hacia los pequeños y medianos comercios siguen siendo un problema. Al promover el plan, será necesario reflejar las opiniones de los interesados locales e idear formas de heredar moderadamente el "carácter Shinbashi". Estaremos atentos al proceso de renacimiento de la ciudad a medida que se aclaren los detalles con la publicación del plan oficial y el avance de las obras. La remodelación de la salida este de la estación de Shinbashi está atrayendo mucha atención como proyecto que revivirá un rincón de Tokio donde el tiempo se ha detenido e insuflará nueva vida a la zona y su economía.