El mercado inmobiliario en 2025 es aparentemente contradictorio: algunos medios de comunicación susurran que el mercado está en vísperas del "estallido de la burbuja", mientras que los bloques de pisos en el centro de las ciudades cotizan a precios elevados. Esto sugiere que los precios inmobiliarios se encuentran en medio de un importante cambio estructural de polarización. En otras palabras, nunca ha sido tan clara la disparidad entre las propiedades cuyo valor sigue subiendo y aquellas cuyo declive es inevitable.
En estos tiempos, muchas personas tienen serias preocupaciones y preguntas como "¿Se mantendrá el valor de mi propiedad en el futuro?" y "Si voy a comprar mi propia casa o una propiedad de inversión, ¿cuál debería seleccionar como criterio? Los bienes inmuebles no son sólo un "hogar", sino también un importante "activo" que respalda la planificación de su vida. ¿Cómo podemos proteger y alimentar su valor? Ahora es muy necesario disponer de una brújula para ello.
En este artículo, yo, que me dedico diariamente al asesoramiento patrimonial de muchos clientes de alto patrimonio como miembro de INA & Associates, revelaré la esencia de esta era de polarización desde una perspectiva profesional. También le explicaré en detalle los "ejes de decisión" específicos para que pueda hacer selecciones inmobiliarias de las que no se arrepienta en el futuro.
La polarización de los precios inmobiliarios no es un fenómeno repentino. Se trata de una compleja interacción de múltiples factores sociales y económicos, que se manifiesta como un cambio estructural. Aquí analizamos en profundidad los tres factores principales que lo explican.
En primer lugar, es importante comprender la situación real del mercado a partir de datos objetivos. El Índice de Precios Inmobiliarios publicado por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte (MLIT) es un medidor fiable de la temperatura del mercado, cuyo precio medio en 2010 se fijó en 100 puntos. Los últimos datos muestran que el índice compuesto nacional de la vivienda ha seguido una tendencia al alza constante desde 2013 aproximadamente, pero un análisis detallado del desglose del índice revela una clara imagen de polarización.
Especialmente llamativo es el aumento de los precios de los condominios. Los precios de los condominios en el área metropolitana de Tokio muestran una tasa de crecimiento prominente en comparación con otras regiones y viviendas unifamiliares, y son el motor del mercado en general. Por otro lado, los precios del suelo residencial en las zonas regionales llevan mucho tiempo estancados o incluso bajando, con la excepción de algunas ciudades centrales. Esto indica que la demanda se concentra en las zonas urbanas más convenientes, creando una gran diferencia de precios con el resto del mercado inmobiliario.
En marzo de 2024, el Banco de Japón levantó su política de tipos de interés negativos por primera vez en casi 17 años, dirigiendo la política monetaria hacia la normalización. Esto significa que nuestra economía vuelve a un "mundo con tipos de interés". Este cambio afecta al mercado inmobiliario de dos maneras.
La primera es una subida de los tipos hipotecarios. Si los tipos de interés suben, aumentará la carga que supone el reembolso de la cantidad prestada, lo que puede provocar una disminución de la disposición a comprar. En particular, las personas con un presupuesto restringido tendrán una menor oferta de propiedades disponibles para la compra, o incluso pueden decidir no comprar en absoluto.
Otra es un cambio en el flujo de dinero de inversión. Si suben los tipos de interés, es posible que parte de los fondos que antes se destinaban a la inversión inmobiliaria se desplacen a depósitos y bonos de bajo riesgo. Se espera que esto provoque un cambio gradual del mercado inmobiliario en su conjunto hacia un mercado de compradores.
Sin embargo, es importante señalar que este impacto no será uniforme. Los particulares con grandes patrimonios y fuertes recursos financieros y los inversores extranjeros tienen menos probabilidades de verse afectados por la subida de los tipos de interés y pueden, de hecho, acelerar su inversión en bienes inmuebles de primera calidad, como las ubicaciones urbanas privilegiadas que tienen menos probabilidades de perder valor, desde la perspectiva de la protección de los activos. En consecuencia, la selección entre propiedades "comprables" e "invendibles" será más estricta a medida que la población compradora sea más limitada.
La población total de Japón ha entrado en una fase de declive, pero la realidad varía mucho de una región a otra. La población sigue afluyendo al área de Tokio (prefecturas de Tokio, Kanagawa, Saitama y Chiba), y la concentración de población se acelera, sobre todo en el centro de las ciudades. En los lugares donde se concentra la gente, la demanda de vivienda sigue superando a la oferta, lo que hace menos probable que bajen los precios.
Por otra parte, en las zonas rurales donde la población está disminuyendo seriamente, el aumento del número de viviendas vacías se está convirtiendo en un problema social. En las zonas en las que se prevé una disminución de la demanda, el hecho de seguir manteniendo propiedades constituye en sí mismo un riesgo, y la presión a la baja sobre los precios aumentará aún más en el futuro. Así pues, la demografía es el factor más fundamental que determina los matices de la demanda inmobiliaria y constituye una perspectiva esencial para predecir el valor de los activos a largo plazo.
En los últimos años, el coste de la construcción de nuevos inmuebles ha seguido aumentando en el sector de la construcción debido a la escalada de los precios de los materiales y a la grave escasez de mano de obra. Esto ha provocado que los precios de los edificios nuevos sigan siendo elevados y resulten inasequibles para muchos consumidores.
Esta situación ha hecho que los consumidores se decanten por el mercado de segunda mano, donde los precios son relativamente bajos. Sin embargo, todo lo que es de segunda mano no es necesariamente bueno. Los consumidores son cada vez más exigentes a la hora de evaluar la calidad de una vivienda. Además de los criterios básicos de rendimiento, como la resistencia a los terremotos y el aislamiento térmico, también examinan con más rigor si la propiedad está bien gestionada y se ha renovado en consonancia con los tiempos.
Como resultado, las propiedades de segunda mano de alta calidad y correctamente mantenidas son muy apreciadas en el mercado, mientras que las que no lo son no consiguen atraer a los compradores y se ven obligadas a bajar sus precios. La calidad de los edificios está ganando peso como factor importante que influye en los precios.
Entonces, en esta época de polarización, ¿en qué debemos basarnos para evaluar el valor de los inmuebles? He aquí cinco ejes universales de decisión que siempre comento con mis clientes.
El valor de un bien inmueble es inseparable del valor de su "ciudad". Es esencial tener una perspectiva que vaya más allá de la conveniencia inmediata para descifrar cómo es probable que la ciudad se desarrolle o decaiga en el futuro.
Un aspecto a tener en cuenta es si existen planes de reurbanización. La reurbanización a gran escala frente a una estación o la apertura de un nuevo centro comercial pueden ser catalizadores para aumentar el atractivo de la ciudad y fomentar la afluencia de población. La ampliación de las infraestructuras de transporte y la apertura de nuevas estaciones son también factores importantes que mejoran notablemente la comodidad e impulsan el valor de la propiedad. Además, la disponibilidad de servicios públicos, sobre todo programas de apoyo a la infancia, y la presencia de centros médicos de alta calidad desempeñan un papel importante para atraer a las familias y aumentar el número de residentes permanentes en la zona.
Mientras que el valor de los edificios disminuye con el tiempo, es más probable que el valor del suelo se mantenga en el tiempo si se encuentra en una buena ubicación. En particular, en el caso de las viviendas unifamiliares situadas en zonas con precios del suelo estables, el valor del terreno sustentará todo el activo, incluso si el valor de la construcción se aproxima a cero.
Entre los factores importantes para evaluar el valor del terreno figuran la topografía (si el terreno tiene forma o es irregular), el acceso por carretera (anchura y tangencia de la carretera) y la zonificación. Por ejemplo, un terreno rectangular con una fachada amplia y una carretera ancha es más fácil de reconstruir o vender, y su valor inmobiliario se evalúa a un nivel superior, aunque la superficie sea la misma. La clave a la hora de seleccionar un bien inmueble es identificar el "poder del terreno" para evitar que su valor se vea perjudicado en el futuro. 3. "Estado de gestión".
El valor patrimonial de un edificio de apartamentos se resume en el adagio "compre la gestión". No importa lo bien situado que esté el condominio ni su categoría, si está mal gestionado, su valor se perderá con el tiempo.
Los puntos más importantes que hay que comprobar son el plan de reparaciones a largo plazo y el fondo de reserva para reparaciones. Es esencial comprobar que se llevan a cabo las reparaciones importantes previstas y que se han reservado fondos suficientes para ellas. Un edificio de apartamentos con una asociación de gestión que funcione bien y una gran concienciación entre los residentes mantendrá su alto valor de activo incluso después de cierta edad, ya que el edificio se mantiene adecuadamente y los espacios comunes se mantienen limpios. Durante las visitas, debe prestarse atención no sólo al interior de las habitaciones, sino también al estado de las zonas comunes, como las entradas y las zonas de eliminación de residuos.
A medida que cambian los estilos de vida y los valores de las personas, también evolucionan las prestaciones exigidas a las viviendas. En particular, las prestaciones básicas de la vivienda, como la resistencia a los terremotos, el aislamiento y la eficiencia energética, ya no son un valor añadido, sino que se están convirtiendo en un requisito previo para mantener el valor de los activos.
Por ejemplo, las "viviendas superiores de larga duración" que cumplen las normas nacionales y las viviendas de especificación "ZEH" con un balance energético igual o inferior a cero no sólo se benefician de un tratamiento fiscal preferente, sino que también reducen los costes de los servicios públicos y crean un ambiente interior confortable. Estas viviendas de alto rendimiento también serán un claro diferenciador de otras propiedades cuando se vendan o alquilen en el futuro, lo que redundará en una mayor competitividad.
Japón corre constantemente el riesgo de sufrir catástrofes naturales como terremotos e inundaciones. Esta perspectiva de seguridad será cada vez más importante a la hora de considerar el valor de los activos inmobiliarios.
Comprobar los mapas de peligrosidad para ver si la propiedad está en una zona propensa a inundaciones o de alerta por peligro de corrimiento de tierras es un paso mínimo. Además, también merece la pena evaluar la resistencia del terreno, la disponibilidad de vías de evacuación en caso de emergencia y el sistema local de prevención de catástrofes. El valor fundamental de vivir seguro y protegido es un activo irremplazable.
| Elementos de comparación | Condominios | Casa unifamiliar |
|---|---|---|
| Fuentes de valor | Ubicación, gestión, zonas comunes | Terreno, ubicación, individualidad |
| Riesgo de fluctuaciones de precios | Susceptible a las tendencias generales del mercado | Relativamente estable, respaldado por las valoraciones del suelo |
| Liquidez (facilidad de venta) | Normalizado y fácil de comparar | Muy individualizado y fácil de dividir en la evaluación |
| Costes de mantenimiento | Gastos de gestión y fondos de reserva para reparaciones (previstos) | Autogestión (riesgo de gastos imprevistos) |
| Libertad | Restringida por los estatutos | Elevados (renovación, reconstrucción) |
Los grandes patrimonios, que son los principales clientes de INA&Associates, no consideran el sector inmobiliario como un mero objeto de especulación, sino como el núcleo de la construcción patrimonial a largo plazo y construyen sus carteras de forma extremadamente estratégica. Su forma de pensar contiene muchas pistas para sobrevivir en la era de la polarización.
Los grandes patrimonios evitan concentrar sus activos en un único bien. Se protegen contra el riesgo de fluctuaciones en determinados mercados diversificando las zonas y los tipos de propiedad, por ejemplo, entre condominios que producen ingresos en el centro de las ciudades y viviendas familiares en los suburbios o propiedades vacacionales en el extranjero. Esto no es más que el principio básico de inversión de no poner todos los huevos en la misma cesta. El primer paso para construir un patrimonio estable es considerar los activos en su conjunto y ser consciente de la existencia de una cartera equilibrada.
Hay dos tipos de ingresos derivados de la inversión inmobiliaria: las "ganancias por rentas", como los ingresos por alquiler, y las "ganancias de capital", que son las ganancias por la venta de propiedades. Las personas con grandes patrimonios están constantemente pendientes del equilibrio entre ambos. Aseguran los ingresos diarios de propiedades generadoras de rentas que generan un flujo de caja estable, al tiempo que aspiran a aumentar el valor de sus propios activos en ubicaciones céntricas de primera clase donde cabe esperar futuros aumentos de precios. Esta estrategia ambidextra es la fuerza motriz del crecimiento en bola de nieve de los activos.
Uno de los activos más importantes de los grandes patrimonios es la información de calidad y los contactos fiables. Se apresuran a captar no sólo la información de dominio público, sino también la que aún no se ha hecho pública a través de sus propias redes, y la utilizan en sus decisiones de inversión. Y para juzgar la autenticidad y el valor de esta información, establecen estrechas relaciones con profesionales del sector inmobiliario como nosotros, contables fiscales, abogados y otros expertos. En estos tiempos de rápidos cambios, contar con un experto de confianza como socio aumenta considerablemente las probabilidades de éxito.
Este artículo ha explicado la naturaleza de la "polarización" del mercado inmobiliario en 2025 y el proceso de toma de decisiones para proteger el valor de los activos en este contexto.
La polarización de los precios inmobiliarios significa que estamos entrando en una era en la que se dirimirán los propios valores, y no sólo las diferencias de precio. Necesitamos captar las oleadas de cambios macroeconómicos, como la demografía y la política monetaria, y desde una perspectiva micro necesitamos evaluar el potencial de las propiedades individuales. Tener estas dos perspectivas es esencial para seleccionar bienes inmuebles en el futuro.
Lo más importante es adoptar un punto de vista a largo plazo cuando se trata de activos, en lugar de dejarse llevar por los precios y rendimientos a corto plazo. Los cinco ejes de decisión introducidos hoy (potencial futuro de la ciudad, valor del suelo, estado de la gestión, rendimiento de la vivienda y riesgo de catástrofe) deberían servir de directrices universales para este fin.
Los tiempos de cambio son a la vez un riesgo y una nueva oportunidad. Su futuro será más rico y seguro si se compromete en la construcción estratégica de activos con un socio experto y de confianza.
En INA&Associates K.K., trabajamos diligentemente con la situación y los objetivos individuales de cada cliente para ofrecer una estrategia patrimonial a medida. No dude en ponerse en contacto con nosotros si tiene alguna duda sobre el valor de los activos o la revisión de su cartera. Estaremos encantados de atenderle.
R: A corto plazo , la subida de los tipos hipotecarios puede enfriar el interés de compra y presionar a los precios para que se ajusten. Sin embargo, en el centro de las ciudades y en las zonas populares donde la demanda es fuerte, es probable que el impacto sea limitado debido a la firme demanda de compradores bien financiados e inversores extranjeros. Lo importante es hacer una evaluación exhaustiva del equilibrio entre oferta y demanda de la zona y de su potencial futuro, en lugar de limitarse a un solo factor: la evolución de los tipos de interés.
R: No todos los valores inmobiliarios rurales disminuyen por igual. Incluso en las zonas rurales, hay lugares donde existe una demanda única, como los alrededores de las principales estaciones urbanas de la región, los entornos naturales ricos o las zonas con atracciones turísticas internacionales. Es importante analizar el potencial de cada zona concreta, en lugar de tomar decisiones basadas en una categoría "regional" uniforme.
R: Los dos factores más importantes son el estado físico del edificio y su historial de gestión. En el caso de los condominios en particular, asegúrese de comprobar, a través de las actas de la asociación de gestión y el plan de reparaciones a largo plazo, si las reparaciones importantes anteriores se han llevado a cabo según lo previsto, y si el plan de reparaciones futuras y las reservas necesarias son suficientes para cubrir dichas reparaciones. En el caso de las viviendas unifamiliares, se recomienda encarecidamente que un especialista realice una inspección (estudio del estado del edificio) para determinar de antemano si existen problemas estructurales o filtraciones.
R: Le recomendamos que primero haga un "chequeo" de su propiedad. Empiece por determinar objetivamente el precio actual de mercado (valor de tasación), la renta prevista si la alquila y, si se trata de un edificio de apartamentos, el estado de la gestión. Si se detecta algún problema, considere medidas como la renovación o la participación activa en las actividades de la asociación de gestión. Saber exactamente qué está pasando es el primer paso para tomar las medidas adecuadas.