En la tasación de inmuebles, un concepto esencial a la hora de valorar edificios es la "vida económica". Este concepto va más allá de la mera vida física de un edificio y es un indicador importante de cuánto durará el valor de un edificio desde una perspectiva social y económica. La correcta evaluación de la vida útil económica desempeña un papel importante, sobre todo en aspectos como las transacciones inmobiliarias, la selección de préstamos y la valoración de activos. Este artículo ofrece una visión general de la vida útil económica en la práctica de la tasación inmobiliaria, empezando por la definición de vida útil económica, su diferencia con la vida útil física, los métodos de cálculo y ejemplos de su uso en la práctica.
La vida útil económica se refiere al número de años durante los cuales un edificio se adapta al uso previsto y puede satisfacer plenamente el uso al que está destinado. Según las Normas de valoración inmobiliaria, la vida útil económica restante se define como "el período durante el cual, en el momento de la valoración, se considera que la utilidad del bien objeto de la misma durará lo suficiente de acuerdo con su uso y utilización, el grado de deterioro en cuanto a factores físicos y funcionales y el grado de competitividad en el mercado en cuanto a factores económicos".
La vida útil económica total de un edificio representa el periodo que transcurre desde su nueva construcción hasta que el edificio pierde su valor. En cambio, la "vida útil económica restante" representa cuántos años más tendrá valor económico el edificio en cuestión en el punto de valor. En otras palabras, se establece la relación "vida útil económica = número de años transcurridos + vida útil económica restante".
Existen varios tipos de vida útil de los edificios, cada uno de ellos definido desde diferentes propósitos y perspectivas
Vida útil física: es el período máximo durante el cual un edificio puede ser utilizado físicamente y, con un mantenimiento adecuado, puede soportar el uso físico; para la construcción de CR, suele ser de unos 65 años.
Vida útil reglamentaria: número de años de vida útil estipulado por la Ordenanza del Ministerio de Hacienda para la amortización a efectos fiscales; por ejemplo, 22 años para las casas de madera, 47 años para las casas de CR, etc. Se fija de manera uniforme para la equidad fiscal.
Vida útil económica: número de años que un edificio tiene valor económico en el mercado, teniendo en cuenta no sólo su vida física, sino también su obsolescencia funcional y económica, la competitividad en el mercado, etc. En el caso de la construcción de CR, en la práctica se suele adoptar un periodo de 40-47 años, pero varía según las circunstancias.
La vida útil legal es uniforme y calculable y tiene por objeto, entre otras cosas, garantizar la equidad fiscal. En cambio, la vida útil económica es un concepto que refleja el estado y la comerciabilidad de los edificios individuales. En las valoraciones inmobiliarias, la vida útil legal no sólo se utiliza como referencia, sino que la vida útil económica restante es más importante desde la perspectiva de "cuántos años más durará" que del número de años transcurridos. Esto está estrechamente relacionado con el patrón real de depreciación del valor del edificio y las proyecciones futuras.
La vida útil económica se ve influida por tres factores principales
Estos factores están interrelacionados y determinan colectivamente la vida útil económica de un edificio. Por ejemplo, un edificio físicamente útil pero funcionalmente obsoleto o situado en un lugar que ya no es competitivo en el mercado tenderá a tener una vida útil económica más corta.
Existen varios métodos para calcular la vida útil económica
El método lineal es un método para determinar el importe de la depreciación basado en la suposición de que el importe de la depreciación que se producirá a lo largo de toda la vida útil es una cantidad constante cada año. Este método supone que la disminución del valor del edificio se produce de manera uniforme a lo largo del tiempo.
Fórmula: tasa de modificación de la amortización = vida útil económica restante ÷ (años transcurridos + vida útil económica restante)
Por ejemplo, si se determina que la vida útil económica restante de un edificio RC de 10 años es de 35 años: Tasa de modificación de la amortización = 35 ÷ (10 + 35) = 0,778
El método del saldo decreciente se basa en el supuesto de que la depreciación anual es un porcentaje constante del valor anual original. Este método es más adecuado para la depreciación de edificios nuevos, ya que cuanto más nuevo es el edificio, mayor es la depreciación, y menor es la depreciación con el paso del tiempo. 3) Método del saldo decreciente
Un enfoque más teórico consiste en calcular el período óptimo de funcionamiento como empresa generadora de ingresos convirtiendo la capacidad de generar ingresos del edificio en una función. Este método es especialmente útil en el caso de los bienes inmuebles generadores de ingresos.
Procedimiento
En este enfoque, la vida económica teórica del edificio es el periodo de explotación en el que los ingresos netos acumulados descontados a valor actual son mayores. Por ejemplo, en un caso, un modelo para un edificio de oficinas de la CR calculó 30 años como periodo óptimo de reconstrucción (es decir, vida útil económica).
En la práctica de la tasación inmobiliaria, la vida útil económica se determina basándose en diversos datos y observaciones del mercado. Según los ejemplos presentados en las columnas de tasación, la vida útil económica adoptada en la práctica es la siguiente
Según una encuesta de la Federación de Organizaciones de la Vivienda, la vida útil real de las casas de madera (el periodo entre la construcción y la demolición) ha ido aumentando año tras año, y una encuesta de 2015 mostraba que era de 38,3 años. Esto puede atribuirse a la mejora de la calidad de los edificios y a la generalización de un mantenimiento y una gestión adecuados.
Según encuestas anteriores, la vida útil media de las casas en Japón ha cambiado de la siguiente manera
Estos datos muestran que la vida económica de la vivienda japonesa aumenta a largo plazo. Sin embargo, también hay fluctuaciones interanuales, como un acortamiento temporal entre 2013 y 2014.
La determinación de la vida útil económica se utiliza en las siguientes aplicaciones prácticas
Tasación inmobiliaria: se utiliza para los ajustes de amortización en el enfoque de costes y para fijar el periodo de análisis en el método de capitalización de rentas.
Financiación: las entidades financieras tienen en cuenta la vida residual económica de un edificio a la hora de fijar el plazo de un préstamo. Pueden concederse préstamos más largos si se considera que la vida residual económica del edificio supera su vida legal.
Informes de ingeniería: para las inversiones inmobiliarias y las grandes transacciones inmobiliarias, se elabora un informe que proporciona una evaluación experta de la vida económica del edificio.
Planificación de la reconstrucción: los propietarios de inmuebles generadores de ingresos consideran el momento óptimo para la reconstrucción basándose en la vida económica del edificio.
En la práctica, la determinación de la vida útil económica de un edificio requiere tanto un diagnóstico físico del edificio como un análisis económico del mercado:
Diagnóstico del edificio: análisis de la vida útil física del edificio por especialistas como arquitectos de primer nivel y previsiones de las futuras renovaciones necesarias.
Análisis económico: "análisis estadístico de relaciones públicas", "análisis regional", "análisis de mercado", "análisis de ingresos (análisis de ingresos y gastos)" y proyecciones futuras realizadas por tasadores inmobiliarios.
Estos análisis de expertos se combinan para determinar la vida útil residual económica del edificio en cuestión. La determinación de la vida útil residual económica es especialmente importante en el caso de los préstamos bancarios, cuando la vida útil legal del edificio no es suficiente como base para calcular el periodo del préstamo.
El proceso específico de determinación de la vida útil económica puede incluir los siguientes pasos
Estudio básico:.
Inspección física:.
Análisis económico:.
Evaluación global:.
La determinación de la vida útil económica plantea varios retos
Arbitrariedad de la determinación: la determinación depende en gran medida de la experiencia y subjetividad del tasador y faltan criterios objetivos.
Falta de datos: se carece de suficientes datos estadísticos e investigaciones sobre la viabilidad económica a largo plazo de los edificios.
Adaptación a los cambios del entorno: las innovaciones tecnológicas y los rápidos cambios del entorno social hacen que los criterios tradicionales puedan no ser aplicables.
Evaluación de los efectos de la renovación: es difícil evaluar cuantitativamente en qué medida las renovaciones a gran escala y que mejoran el rendimiento prolongan la vida económica de un edificio.
Entre las direcciones futuras para la determinación de la vida útil económica se incluyen:
Desarrollo de bases de datos: se intentará establecer criterios más objetivos recopilando y analizando datos a largo plazo sobre la vida económica de los edificios.
IA e innovación tecnológica: podrán desarrollarse modelos de predicción de la vida útil económica más sofisticados utilizando técnicas de inteligencia artificial y análisis masivo de datos.
Atención a la sostenibilidad: el impacto medioambiental y la sostenibilidad a largo plazo se integrarán en la determinación de la vida útil económica.
Revitalización del mercado de la vivienda de segunda mano: el propio concepto de vida útil puede cambiar en consonancia con el avance del Gobierno hacia una sociedad en la que "los buenos productos se construyan, se cuiden bien y se utilicen durante mucho tiempo".
La vida útil económica es un indicador importante que tiene en cuenta de forma global no sólo la vida física de un edificio, sino también factores funcionales y económicos. En la práctica de la tasación inmobiliaria, no sólo es necesario referirse a la vida útil legal, sino también analizar detalladamente el estado y la comerciabilidad de cada edificio para determinar correctamente la vida útil económica restante.
Estudios recientes han demostrado que la vida útil económica de las viviendas japonesas ha tendido a aumentar con el tiempo, lo que puede atribuirse a los avances en la tecnología de la construcción y a la generalización de un mantenimiento y una gestión adecuados. El concepto de vida útil económica seguirá desempeñando un papel importante en las valoraciones inmobiliarias en el futuro.
La determinación de una vida útil económica adecuada contribuye al buen desarrollo del mercado inmobiliario, al uso eficaz de los recursos y a la realización de una sociedad sostenible. Los tasadores inmobiliarios y otros profesionales están obligados a investigar y practicar para lograr una determinación más objetiva y precisa de la vida útil económica.