Muchos principiantes pueden estar interesados en la inversión inmobiliaria, pero creen que es difícil y les preocupa fracasar. De hecho, la inversión inmobiliaria es una de las opciones de gestión de activos que pueden emprender incluso los trabajadores asalariados, siempre que se comprendan los puntos clave. Este artículo ofrece una explicación fácil de entender de la estructura básica de la inversión inmobiliaria, sus méritos y deméritos, los pasos específicos para que los principiantes empiecen a invertir, los riesgos y las contramedidas que hay que tener en cuenta, así como la mentalidad para el éxito y los estilos de inversión recomendados para los principiantes. Léalo hasta el final y utilícelo como referencia para dar sus primeros pasos en la inversión inmobiliaria.
Cómo funciona la inversión inmobiliaria: La inversión inmobiliaria es un método de inversión por el que se obtienen ingresos, como rentas de alquiler, comprando y alquilando propiedades como estudios y condominios. En muchos casos, la propiedad se compra con fondos propios más un préstamo de una entidad financiera, y la gestión de la propiedad se encarga a una empresa de gestión profesional, que recibe el alquiler de los inquilinos. El beneficio obtenido es el remanente, una vez devuelto el préstamo, de los ingresos por alquileres obtenidos y deducidos los costes, como los gastos de gestión y los impuestos. El beneficio de la venta de la propiedad es otro tipo de beneficio, y los rendimientos de la inversión inmobiliaria pueden clasificarse en ganancias de renta (ingresos por alquiler) y ganancias de capital (beneficio de la venta). En otras palabras, una característica de la inversión inmobiliaria es que puede aspirar tanto a obtener "ingresos mensuales por alquiler" como "beneficios cuando venda la propiedad en el futuro".
Esta estructura proporciona a la inversión inmobiliaria varias ventajas, pero también hay desventajas y riesgos que conviene tener en cuenta. Veamos primero los puntos típicos de cada una.
Ingresos estables y garantía de futuro: el alquiler de un inmueble proporciona una fuente constante de flujo de caja, ya que se obtiene una renta mensual fija. Si el alquiler es superior a la amortización de su préstamo, tendrá unos ingresos positivos, y si consigue inquilinos a largo plazo, estos ingresos estables se mantendrán. La posibilidad de obtener ingresos adicionales cada mes, además de su salario principal, es un gran atractivo. Los ingresos mensuales por alquiler también pueden complementar futuras pensiones. Los ingresos procedentes de la inversión inmobiliaria pueden compensar cualquier déficit en los fondos de jubilación que el sistema público de pensiones por sí solo no sea suficiente para cubrir. Además, como el préstamo de inversión va acompañado de un seguro de vida de crédito colectivo (danshin), el saldo pendiente del préstamo se reduce a cero y el activo inmobiliario queda en manos de los familiares supervivientes en el improbable caso de fallecimiento del propietario. Esta alternativa al seguro de vida también tiene el efecto de proteger la vida de la familia, lo que aporta tranquilidad a largo plazo.
Efecto palanca con préstamos: las inversiones inmobiliarias pueden financiarse no sólo con fondos personales, sino también con préstamos de instituciones financieras, lo que permite invertir muchas veces más de lo que se dispone. La posibilidad de adquirir inmuebles caros con un pequeño pago inicial y utilizar el capital de otras personas para generar ingresos de inversión es una ventaja única de la inversión inmobiliaria. En comparación con la inversión sólo con efectivo en mano, es posible aspirar a mayores rendimientos, pero es importante planificar un apalancamiento adecuado en la medida en que no supere la propia capacidad de reembolso.
Ventajas fiscales: La inversión inmobiliaria tiene varias ventajas fiscales. Por ejemplo, tras la compra de un inmueble, la depreciación y otros gastos pueden incluirse en su base imponible, y si sus ingresos inmobiliarios están en números rojos, puede reducir su impuesto sobre la renta y el de los habitantes sumando sus pérdidas con otros ingresos, como los del trabajo. También es eficaz como medida fiscal. En algunos casos, la tenencia de bienes en forma de inmuebles puede reducir el valor catastral a efectos del impuesto de sucesiones, en lugar de mantener dinero en efectivo como hasta ahora. Dado que el valor catastral de los bienes inmuebles (valor catastral en carretera o valor catastral en el impuesto de bienes inmuebles) se fija por debajo del valor de mercado, esto puede reducir el importe del impuesto de sucesiones más que el dinero en efectivo.
Activos reales resistentes a la inflación: los bienes inmuebles son activos reales y es menos probable que su valor disminuya en periodos inflacionistas. Como los precios del suelo y los alquileres tienden a subir cuando suben los precios, es un activo más resistente a la inflación que permanecer en depósitos en efectivo. De hecho, bajo la inflación, es posible mantener o incluso aumentar el valor de los activos mediante aumentos de los alquileres y ganancias por la venta de propiedades. Otra ventaja es la seguridad de los bienes inmuebles como medio de protección del patrimonio a largo plazo, ya que el riesgo de que el valor en el peor de los casos caiga a cero es bajo, como ocurre con las acciones, puesto que el activo real, que es básicamente el terreno, permanece.
Costes iniciales y de mantenimiento: para empezar a invertir en inmuebles se necesita una gran cantidad de dinero. Además del pago inicial, al adquirir un inmueble hay que hacer frente a diversos gastos, como los honorarios de la agencia, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles y los gastos de registro. Además, el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico se recaudan cada año después de la compra, y se incurre en gastos de mantenimiento y gestión del edificio. Si no se tienen en cuenta los gastos corrientes, como las reparaciones de las instalaciones, la restauración a su estado original, las primas del seguro contra incendios, etc., se corre el riesgo de que los ingresos sean inferiores a lo previsto. Por ejemplo, si se produce una avería o daño importante, es inevitable gastar una gran suma de dinero en reparaciones. Este coste inicial y continuo es un obstáculo para la inversión inmobiliaria.
Riesgo de desocupación e impago del alquiler: En la gestión de alquileres, los ingresos por alquileres sólo son posibles con inquilinos. El riesgo de des ocupación es que, si no hay inquilinos, no habrá ingresos durante ese periodo. Las amortizaciones de los préstamos y los gastos fijos no esperarán, por lo que si las vacantes se prolongan, es posible que tengas que sacar dinero para compensar la diferencia. Aunque lo ideal es gestionar siempre un inmueble con plena ocupación, es inevitable que se produzcan desocupaciones debido a las tendencias del mercado y a factores estacionales, por lo que tendrá que esforzarse por satisfacer las necesidades de los inquilinos, como actualizar las instalaciones y revisar los alquileres. Considere también el riesgo de impago de alquileres. Aunque haya inquilinos, si no se paga el alquiler, el inmueble acabará por no generar ingresos, por lo que sólo quedará el pago del préstamo y los gastos de gestión. Es importante reducir el riesgo de morosidad seleccionando a los inquilinos y recurriendo a una sociedad de garantía.
Poca liquidez e imposibilidad de convertirlo en efectivo rápidamente: la propiedad es un activo menos líquido para comprar y vender que, por ejemplo, las acciones. Aunque quieras venderlo al contado, si no encuentras un comprador inmediatamente, no podrás recuperar los fondos para siempre. Durante el periodo en que no se venda el inmueble, la carga de gastos como el impuesto de bienes inmuebles puede seguir aumentando. Incluso si se encuentra un comprador, el proceso desde la visita, la negociación del precio, el contrato, la liquidación y el registro lleva su tiempo, y transcurre un periodo razonable antes de que el dinero esté realmente en la mano. Este elevado obstáculo para el flujo de caja (es decir, el alto riesgo de liquidez) es una de las principales desventajas de la inversión inmobiliaria.
Requiere esfuerzo y experiencia de gestión: la inversión inmobiliaria no es un negocio de "fin de compra"; es un negocio que continúa con la gestión posterior del alquiler. Aunque la gestión de la propiedad y el trato con los inquilinos pueden subcontratarse a una empresa de gestión, habrá situaciones en las que el propietario, como gestor él mismo, tendrá que entender la situación y tomar decisiones. Si los inquilinos se marchan, tendrá que contratar a nuevos inquilinos y hacer los arreglos necesarios para devolver la propiedad a su estado original, y también tendrá que pensar en planes de mantenimiento para el edificio y las instalaciones. Además de las inevitables molestias, también hay que estar al día de la legislación, conocer los impuestos e informarse sobre el mercado del alquiler. La falta de conocimientos tiende a dejarlo en manos de otros, y descuidar la comprobación de los detalles aumenta el riesgo de fracaso. Se dice que las personas que tienen éxito en la inversión inmobiliaria no escatiman esfuerzos en sus estudios, por lo que es importante comprender el tiempo y el esfuerzo que requieren este tipo de operaciones.
Como ya se ha mencionado, la inversión inmobiliaria tiene sus atractivos, pero también sus riesgos. En los capítulos siguientes, veremos en detalle cómo los principiantes pueden empezar a invertir específicamente, afrontar los riesgos y conseguir que sea un éxito.
Para evitar errores y empezar con buen pie, es importante que los inversores inmobiliarios principiantes sigan un proceso de preparación paso a paso. A continuación se ofrece una guía paso a paso de los pasos específicos para principiantes.
Fijación de objetivos y autoevaluación: En primer lugar, establezca objetivos y metas de inversión claros, como "por qué quiere empezar a invertir en propiedades" y "qué beneficios pretende obtener". Cada persona tiene objetivos distintos, como constituir un fondo para la jubilación, acumular activos o asegurarse unos ingresos no percibidos. Si se fijan objetivos, será más fácil formular una estrategia de inversión. Al mismo tiempo, es importante analizar objetivamente su situación patrimonial actual , sus ingresos anuales y su tolerancia al riesgo, y hacer un plan razonable. Calcule cuánto puede cubrir con sus propios fondos, cuánto puede dedicar al pago de préstamos y cuánto riesgo puede asumir debido a su personalidad, y elabore un plan de inversión "adecuado para usted".
Elabora un plan financiero: A continuación, elabora un plan financiero concreto. Simule la cantidad de fondos que puede aportar para sí mismo, la cantidad que piensa pedir prestada con un préstamo y su plan de amortización. Es importante hacer un plan financiero total que tenga en cuenta no sólo el precio de la vivienda, sino también otros gastos en el momento de la compra (honorarios de corretaje, impuestos, etc.), el impuesto anual sobre bienes inmuebles, las primas del seguro contra incendios, las reservas para futuros gastos de reparación, etc. Además, sus ingresos anuales, antigüedad e información crediticia también afectarán a su capacidad para obtener un préstamo de una entidad financiera. Si es posible, conviene consultar antes con varias entidades financieras y someterse a una evaluación provisional para conocer la cantidad de dinero que puede pedir prestado y las condiciones en que puede hacerlo.
Recopilación y selección de información sobre lapropiedad: Una vez que tenga una idea de sus objetivos y presupuesto, empiece a buscar una propiedad de inversión. Investigue la demanda local de alquileres y las tendencias del mercado en cuanto a tipos de propiedad para reducir la lista de propiedades que se ajusten a sus objetivos. En concreto, compruebe la ubicación (distancia a la estación más cercana y entorno circundante), el tipo de propiedad (condominio, vivienda unifamiliar o chalet), la antigüedad, la distribución y las instalaciones, y el rendimiento (rendimientos superficiales y reales). Es importante considerar si el inmueble es "fácil de conseguir inquilinos a largo plazo" y "fácil de vender en el futuro", con vistas a futuros cambios en el valor del activo y la demanda de alquiler. Utilice la información facilitada por portales inmobiliarios y vendedores para comparar varias propiedades. Los principiantes suelen perderse en la terminología y los criterios de decisión, así que no dude en hacer preguntas a la agencia inmobiliaria si no está seguro, o pida consejo a un conocido de confianza.
Trámites y consultaspreliminaresdel préstamo: Una vez que tenga una idea de la propiedad que desea comprar, proceda a solicitar un préstamo provisional. Si es posible, inicie el proceso de préstamo paralelamente a la solicitud de compra, ya que es esencial disponer de un plan financiero para asegurar la propiedad. Visite varias entidades financieras y compare los tipos de interés, los plazos, los importes de los préstamos y otras condiciones ofrecidas. Elegir un tipo de interés variable o fijo también es una consideración importante. Decida en función de su tolerancia al riesgo; por ejemplo, si quiere evitar el riesgo de que suban los tipos de interés, elija un préstamo fijo para todo el plazo. Cuando solicites un préstamo, prepara rápidamente los documentos exigidos por la entidad financiera (retenciones fiscales, justificantes de ingresos, documentos sobre la propiedad, etc.) para facilitar el proceso. Una vez que haya recibido la aprobación oficial del préstamo, podrá proceder finalmente a la firma del contrato.
Contrato de compraventa y trámites de adquisición del inmueble: Una vez aprobado el préstamo, concluya el contrato de compraventa del inmueble que desea adquirir. Después de recibir una explicación de los asuntos importantes, firme y selle el contrato y pague un depósito para declarar formalmente su intención de comprar la propiedad. Es importante comprobar a fondo el contenido del contrato (derechos y condiciones de entrega de la propiedad, cláusulas de penalización, etc.) y que le expliquen a su satisfacción cualquier punto poco claro. Tras la firma del contrato, se concluye el acuerdo de préstamo con la entidad financiera para preparar la fecha de liquidación y se efectúa el pago restante. Cuando se entrega la propiedad, un escribano judicial realiza la transferencia de la propiedad y el registro de la hipoteca, y usted pasa a ser el claro propietario de la vivienda. También es el momento de solicitar el seguro contra incendios. Puede que se sienta incómodo con el procedimiento de contratación por primera vez, pero las agencias inmobiliarias, las entidades financieras, los escribanos judiciales y otros expertos le apoyarán, así que proceda confirmando cada paso.
Inicio de la explotacióny gestión de lapropiedad: Una vez que haya adquirido una propiedad, la explotación y gestión de su negocio de alquiler comenzará lo antes posible. Si ha adquirido una propiedad que ya tiene inquilinos, se encargará de las tareas de cobro del alquiler; si ha adquirido una propiedad que está vacía, se encargará de reclutar inquilinos. Por lo general, se puede encargar a una empresa de gestión inmobiliaria que se encargue de la captación de inquilinos (publicación de anuncios y gestión de visitas), la celebración de contratos, el cobro de alquileres, la gestión de reclamaciones, la liquidación y restauración cuando los inquilinos se marchan y la gestión diaria del edificio. El precio de mercado de los honorarios de gestión externalizada ronda el 5% del alquiler, pero en lugar de obligar a los principiantes a gestionarlo todo por su cuenta, es más seguro confiar primero la gestión del inmueble a un profesional y asegurarse de que se gestiona correctamente. Por supuesto, el propio propietario también revisará los informes de la empresa de gestión y dará las instrucciones y tomará las decisiones que sean necesarias. Como propietario, también tendrá que tomar decisiones de gestión sobre asuntos como medidas para apalancar las viviendas vacías (renovación, revisión de alquileres), tratar con inquilinos morosos y planificar el mantenimiento periódico del edificio. No se relaje tras la compra y siga esforzándose por mantener y mejorar la rentabilidad del inmueble. Si lo hace, conseguirá una gestión estable del activo a largo plazo.
Lo anterior es el proceso general de empezar a invertir en inmuebles. Durante el proceso, es probable que se encuentre con cosas que no entienda. En ese caso, no hay problema si procede paso a paso mientras recopila información y estudia por su cuenta y con la ayuda de expertos. En la siguiente sección se analizan específicamente los riesgos a los que pueden enfrentarse los principiantes y cómo afrontarlos.
La inversión inmobiliaria conlleva una serie de riesgos, pero si se toman medidas de antemano, se puede reducir en gran medida la probabilidad de fracaso. En esta sección se describen los riesgos típicos que los principiantes deben tener especialmente en cuenta y cómo afrontarlos.
Riesgo de desocupación: si una habitación permanece desocupada sin inquilino, no se perciben ingresos por alquiler durante ese periodo. Sin embargo, se seguirán pagando las cuotas del préstamo y los gastos fijos, por lo que cuanto más dure la desocupación, más tendrá que desembolsar el propietario.
Contramedida: La primera precaución es elegir un inmueble en una zona con grandes necesidades y demanda de alquiler. Por ejemplo, las propiedades cercanas a estaciones de tren, cerca de universidades y empresas, y con instalaciones y distribuciones que satisfacen las necesidades del mercado suelen tener periodos de desocupación más cortos. Además, pida a una empresa de gestión inmobiliaria de confianza que reclute inquilinos de forma activa y desarrolle la publicidad. También es eficaz mantener las habitaciones limpias, renovar las instalaciones anticuadas y revisar las condiciones (alquiler, dinero de la llave, etc.) para mejorar la impresión de los espectadores. Incluso si una habitación queda vacía, es esencial esforzarse por acortar al máximo el tiempo en blanco hasta que se mude el siguiente inquilino.
Riesgo de impago del alquiler: Aunque haya inquilinos, si no pagan el alquiler, no hay ingresos reales. Si continúan los retrasos en el pago del alquiler, es posible que el propietario tenga que cargar con el pago del préstamo y los gastos de gestión.
Contramedida: Es importante llevar a cabo una rigurosa selección en la fase de contratación del inquilino para comprobar su capacidad de pago, la estabilidad de su lugar de trabajo y cualquier antecedente de morosidad. Además, considere la posibilidad de recurrir a una empresa de garantía de alquileres. El uso de una empresa de garantía puede reducir significativamente el riesgo del propietario, ya que puede sustituir el alquiler en nombre del inquilino en caso de impago. Es fundamental en la gestión de alquileres prepararse para el riesgo de impago añadiendo el uso de un avalista solidario o una empresa de garantía a las condiciones del contrato. Cuando se produzcan retrasos en los pagos, hay que recordárselo a los inquilinos en una fase temprana y considerar la posibilidad de consultar a un especialista (por ejemplo, un abogado) antes de que la situación empeore.
Riesgo de flujo de caja (riesgo de reembolso y de fluctuación de los tipos de interés): riesgo de que gastos imprevistos o ingresos reducidos provoquen una insuficiencia de fondos disponibles para reembolsar los préstamos o pagar los gastos. Por ejemplo, una combinación de desalojos de larga duración, reparaciones importantes o reembolsos más elevados debido a la subida de los tipos de interés puede empeorar el flujo de caja y llevar a un punto muerto de tesorería.
Solución: un plan financiero sólido y fondos personales suficientes (fondos de reserva ) son la mejor defensa. Antes de comprar un inmueble, simule ingresos y gastos y haga planes para soportar situaciones de estrés como una tasa de desocupación del X% o una subida de los tipos de interés del X%. Reserve una cierta cantidad de sus ingresos mensuales por alquiler para futuras reparaciones y desocupaciones, y disponga de una "reserva de riesgo" para emergencias. El riesgo de fluctuación de los tipos de interés también puede evitarse eligiendo un préstamo a tipo fijo. Incluso en el caso de préstamos a tipo de interés variable, es importante tener siempre presente la opción de reembolso anticipado o refinanciación en previsión de futuras subidas de los tipos de interés y poder tomar medidas lo antes posible.
Riesgo de reparación (avería del equipo y riesgo de catástrofe): es el riesgo de costes de reparación inesperados debidos al deterioro del edificio o del equipo. A medida que el edificio envejece, los costes de reparación de todo tipo son inevitables, incluidas las averías del calentador de agua y del aire acondicionado, los fallos de fontanería y las reparaciones de las paredes exteriores. Además, Japón es propenso a catástrofes naturales como terremotos y tifones, y si un edificio resulta dañado en una catástrofe grave, puede haber importantes costes de restauración.
Solución: es importante contar con un plan de reparaciones a largo plazo y reservar una reserva estable para reparaciones con los ingresos mensuales del alquiler. Aunque el inmueble sea joven, acabará llegando el momento de renovar el equipamiento, así que prepárese sistemáticamente desde el principio. Además, asegúrese de contratar un seguro contra incendios (seguro de daños materiales) y considere la posibilidad de contratar un seguro contra terremotos si fuera necesario. Los daños al edificio causados por el fuego, el viento y las inundaciones pueden estar cubiertos por el seguro. Puede reducir el riesgo de averías importantes realizando inspecciones y mantenimiento diarios del edificio y tratando las zonas deterioradas lo antes posible. Otra medida eficaz para evitar riesgos es consultar los mapas de peligrosidad en la fase de selección de la propiedad y elegir un lugar con bajo riesgo de inundación o licuefacción.
Riesgo de liquidez: como se menciona en las desventajas anteriores, la propiedad es un activo cuya venta puede llevar tiempo. Incluso si desea vender inmediatamente para obtener efectivo, puede tener dificultades para encontrar un comprador, dependiendo de las condiciones del mercado y de la propiedad. En particular, los compradores son limitados para los inmuebles regionales y las grandes propiedades, y no es raro que no puedan venderse al precio deseado.
Solución: la planificación basada en la propiedad a largo plazo es fundamental. No piense que puede vender el inmueble en cualquier momento, sino intente garantizar una buena gestión que le permita mantenerlo en funcionamiento sin tener que venderlo. Si está pensando en vender como estrategia de salida, es esencial elegir una propiedad que tenga mucha demanda. Si elige una propiedad en una zona de gran liquidez, como el centro de una ciudad, o una propiedad que sea fácil de mantener no sólo su rentabilidad sino también su valor patrimonial, es más probable que pueda venderla sin problemas cuando llegue el momento. Otro método consiste en constituir una cartera combinándola con productos de inversión de gran liquidez, como el uso de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT).
Estos son los principales riesgos y ejemplos de contramedidas. Lo importante es recordar que los riesgos no asustan si uno los conoce y se prepara para ellos de antemano. Si tiene las habilidades necesarias para afrontarlos adecuadamente, en lugar de temerlos en la oscuridad, podrá invertir con menos ansiedad.
La actitud y lamentalidad deun inversor son más importantes que la técnica para tener éxito a largo plazo en la inversión inmobiliaria. A continuación se exponen algunos puntos clave que hay que tener en cuenta como principiante, basados en las lecciones aprendidas de anteriores inversores con y sin éxito.
Adopte una perspectiva a largo plazo en lugar de beneficios a corto plazo: la inversión inmobiliaria no es un "juego de dinero" como las acciones o el mercado de divisas, en el que se buscan ganancias a corto plazo, sino una inversión en la que se gestionan los activos a largo plazo con la expectativa de obtener beneficios en el futuro. Es fácil cometer un error si se adopta un enfoque especulativo poco razonable para obtener grandes beneficios en poco tiempo, y se requiere una actitud firme para aspirar a acumular activos a largo plazo. Como dice el refrán, "la inversión inmobiliaria no es especulación, sino un negocio", la clave del éxito es la persistencia en acumular rendimientos a lo largo del tiempo. Hay que ser consciente de tomar decisiones con la vista puesta en los próximos 10 o 20 años, en lugar de preocuparse por los beneficios inmediatos.
Céntrese en las conexiones personales y en trabajar con profesionales: se dice que tanto el respaldo financiero ("conexiones financieras") como una red de personas ("conexiones personales") son esenciales para una buena gestión del alquiler de propiedades. Hay muchas situaciones en las que el éxito o el fracaso de su inversión depende de las personas que le rodean, como el agente inmobiliario que le presenta las propiedades, el personal de la entidad financiera que le concede los préstamos, la empresa de gestión inmobiliaria a la que confía la gestión, los arrendadores principales, los contables fiscales y los abogados que le asesoran adecuadamente. Los inversores de éxito ponen más empeño en crear un equipo de confianza, y obtienen información útil y oportunidades de sus relaciones con los demás. Como dice el refrán, "no es posible una buena gestión inmobiliaria sin uno u otro", así que no sea un soldado solitario, sino nutra cuidadosamente las redes humanas que le rodean. No olvide establecer relaciones de confianza con los inquilinos. Los inquilinos son tus clientes, y una actitud sincera hacia ellos para que puedan vivir allí cómodamente durante mucho tiempo conducirá a una gestión estable.
Aprendizaje continuo y análisis minucioso de la información: el mundo de la inversión inmobiliaria cambia a diario, por lo que es esencial estudiar y recopilar información constantemente. El alcance de lo que hay que aprender es muy amplio, incluidos los regímenes de préstamos, los cambios en el sistema fiscal, el equilibrio entre la oferta y la demanda de alquileres en la región, las tendencias de los tipos de interés debido a la coyuntura económica y los conocimientos sobre cómo rehabilitar propiedades de segunda mano. Se dice que las personas que fracasan en la inversión inmobiliaria suelen carecer simplemente de conocimientos. La falta de conocimientos les obliga a confiar en otros, y tienden a invertir de manera indirecta. Las personas de éxito, en cambio, están dispuestas a invertir en sí mismas y a seguir estudiando. Como principiante, aprenda lo básico en libros y seminarios, y actualice sus conocimientos a medida que adquiera experiencia tras pasar a la práctica. Además, a la hora de seleccionar propiedades y tomar decisiones de inversión, no tome decisiones basadas únicamente en sentimientos o impresiones, sino que acostúmbrese siempre a analizar datos y pruebas. El atajo hacia el éxito no consiste en decir "de alguna manera tiene buena pinta", sino en examinar las cifras de los cálculos de rendimiento y los estudios de mercado, y evaluar desapasionadamente los resultados de la simulación.
Sea consciente de su papel como gestor: la inversión inmobiliaria no es sólo gestión de activos, es gestión empresarial. Tenga en cuenta que comprar un inmueble no significa automáticamente que vaya a obtener beneficios, y que la verdadera competencia empieza después de la compra. Si lo comparamos con la gestión de una empresa, el propietario es el presidente. Es evidente que el negocio no tendrá éxito si el propio propietario, el gerente, no tiene motivación y capacidad de gestión. Aunque últimamente es más fácil para los trabajadores asalariados invertir en estudios, el número de fracasos también ha aumentado debido al incremento del número de inversores particulares que no saben nada del tema. Entre los que fracasan son comunes los casos en los que se deja a la empresa gestora la gestión del inmueble y no se domina la situación de la gestión, o en los que no se simula bien el futuro y se hacen gastos no previstos. Para evitarlo, prepárese para "proteger su empresa (patrimonio inmobiliario)". Sea siempre consciente de los riesgos y prepárese para ellos, preste atención al estado de los inquilinos y las propiedades, y siga ideando formas de maximizar los beneficios, y esto le llevará al éxito.
Si tiene en cuenta las ideas anteriores y las pone en práctica, la inversión inmobiliaria se convertirá sin duda en una poderosa herramienta de gestión de activos para usted. Por último, veamos en qué estilos de propiedad se recomienda invertir a los principiantes.
Existen muchos tipos diferentes de inmuebles en los que invertir. Para los principiantes, los siguientes estilos, que pueden iniciarse con cantidades de dinero relativamente pequeñas y no requieren demasiado esfuerzo de gestión, son fáciles de considerar. Se explican las características, ventajas y desventajas de cada uno de ellos.
La inversión en condominios seccionales es un estilo de inversión en el que se compra y alquila una única habitación en un condominio (un único edificio residencial). Es adecuado para inversores principiantes, ya que los condominios en el centro de las ciudades son menos caros, más fáciles de poner en marcha y requieren menos tiempo de gestión. Una ventaja específica es que los costes iniciales son relativamente bajos. Por ejemplo, se pueden encontrar propiedades desde varios millones de yenes hasta varias decenas de millones de yenes por unidad, por lo que incluso los principiantes con fondos personales limitados pueden aceptar fácilmente el reto (se recomiendan especialmente los condominios usados frente a los de nueva construcción, ya que son más baratos y fáciles de rentabilizar). Además, a diferencia de la compra de un edificio entero, la asociación de gestión y la empresa gestora se encargan del mantenimiento y la gestión de todo el edificio, lo que permite al propietario concentrarse en la gestión de las habitaciones y las operaciones de alquiler. Como la respuesta a las averías de los equipos y las reparaciones del edificio también se lleva a cabo básicamente a través de la empresa de gestión, la carga de gestión tiende a ser relativamente ligera, incluso para los principiantes.
Por otro lado, una precaución y desventaja de invertir en una unidad de condominio es el riesgo de no obtener ingresos cuando la unidad está vacante: como usted es propietario de una sola unidad, si el inquilino se muda, sus ingresos por alquiler cesarán durante ese tiempo. Hay que tener en cuenta que, a diferencia de ser propietario de varias unidades o de un solo edificio, es difícil diversificar el riesgo. También es importante tener en cuenta que la situación de la gestión del condominio en su conjunto y las tendencias de otros propietarios de unidades afectarán a su inversión (hay factores sobre los que no tiene control, como la resolución de la asociación de gestión de aumentar el fondo de reserva para reparaciones o de llevar a cabo reparaciones importantes). Además, tendrá que pagar mensualmente los gastos de gestión y los fondos de reserva para reparaciones, y estos gastos corrientes se deducirán de los ingresos por alquiler, lo que afectará al rendimiento. No obstante, si el condominio está bien situado y tiene mucha demanda, cabe esperar una gestión estable a largo plazo y diversificar el riesgo en el futuro aumentando el número de propiedades. En general, puede decirse que la inversión en condominios es un estilo adecuado para que los principiantes empiecen poco a poco y acumulen conocimientos técnicos.
La inversión en viviendas unifamiliares es un estilo en el que se compran y alquilan viviendas unifamiliares. Muchas viviendas unifamiliares de segunda mano son relativamente baratas, y en los últimos años se ha prestado especial atención a un método conocido como inversión "de trapo y hueso", en el que las viviendas de segunda mano en zonas rurales y suburbanas se compran a bajo precio, se renuevan y luego se alquilan. La primera ventaja de invertir en casas unifamiliares es que el terreno representa una elevada proporción del precio del inmueble, lo que dificulta que el valor del activo disminuya. La parte edificada se deteriora con el tiempo, pero el terreno es un activo semipermanente, y hay muchas opciones de estrategias de salida, como limpiar el terreno y revenderlo o utilizarlo uno mismo. En cuanto a la demanda de alquiler, las viviendas unifamiliares se dirigen principalmente a familias, que no suelen mudarse con tanta frecuencia como los condominios, por lo que a menudo cabe esperar ingresos estables de una ocupación a largo plazo. Los hogares familiares suelen tener su infraestructura vital arraigada en la casa, por lo que no es raro que vivan en ella durante un largo periodo de tiempo, de varios años a más de diez, si se consiguen buenos inquilinos.
Por otro lado, una desventaja es el riesgo de desocupación debido a que sólo hay una familia por propiedad. Al igual que en el caso de los condominios, los ingresos serán nulos si la propiedad queda vacante, por lo que es importante tener en cuenta que el impacto de una ruptura en la ocupación es significativo. Además, a diferencia de los condominios, los propietarios de viviendas unifamiliares tienen que gestionarlo todo ellos mismos, incluidas las zonas comunes. El alcance de la gestión es amplio y requiere mucho tiempo, e incluye no sólo los edificios sino también los terrenos (jardines y aparcamientos), las tuberías de agua y alcantarillado y el mantenimiento de las infraestructuras. Las viviendas unifamiliares más antiguas tienen muchas zonas que reparar, y cuanto más larga es la tenencia, mayor suele ser la carga de los costes de reparación debidos al deterioro relacionado con la edad. Además, la necesidad de alquiler de viviendas unifamiliares depende fácilmente de la zona, y existe el riesgo de que sea difícil conseguir inquilinos en zonas donde la población está disminuyendo. Para evitarlo, es importante elegir una zona con gran demanda de viviendas unifamiliares (por ejemplo, en zonas donde sean populares las viviendas unifamiliares con aparcamiento), comprobar a fondo el estado del edificio en el momento de la compra para asegurarse de que no hay defectos fatales, y aumentar la competitividad mediante una renovación adecuada. Además, a la hora de vender en el futuro, las viviendas unifamiliares con terreno tienen la ventaja de ser más fáciles de vender a compradores reales. En general, la inversión en viviendas unifamiliares es adecuada para quienes desean obtener ingresos estables a largo plazo centrándose en los activos de suelo, pero deben estar preparados para las molestias de la gestión y las reparaciones y el riesgo de desocupación.
La inversión en pisos pequeños es un estilo de gestión en el que se adquiere y gestiona un edificio entero de apartamentos con unas pocas o una docena de unidades. Los pisos de dos plantas con estructura de madera o acero ligero son relativamente baratos y pueden adquirirse por tan sólo varias decenas de millones de yenes, por lo que, aunque requieren más capital que los condominios, son más asequibles que los pisos de un solo edificio. La ventaja de poseer un solo edificio de apartamentos es, sobre todo, que se pueden diversificar los riesgos obteniendo ingresos por el alquiler de varias unidades. Incluso si uno o dos apartamentos están vacíos, el alquiler de los otros apartamentos bastará para cubrir la amortización del préstamo y los gastos. Los ingresos totales cuando están totalmente ocupados también son mayores que los de la propiedad de una unidad, y el rendimiento (tasa de rentabilidad) tiende a ser más alto, lo que lo hace atractivo para quienes dan importancia a la rentabilidad. Otra ventaja de poseer un solo edificio es que el propietario puede decidir libremente la política de gestión del inmueble. Por ejemplo, el propietario puede decidir hacer que cada habitación admita mascotas, renovar las habitaciones vacías para añadir valor o ajustar la fijación del alquiler y las condiciones de contratación para todas las unidades juntas, lo que es exclusivo de la gestión de un solo edificio. Además, la gran escala de un único inmueble facilita su evaluación por parte de las entidades financieras, lo que tiene la ventaja de poder disponer de una mayor cantidad de financiación. Una vez en marcha, los ingresos por alquiler también son grandes, y puede decirse que se trata de un estilo de inversión que permite disfrutar fácilmente de los méritos de la escala.
Por supuesto, invertir en pisos pequeños también tiene desventajas y puntos a tener en cuenta. En primer lugar, la inversión inicial y la carga del préstamo son elevadas debido a los altos precios de los inmuebles. Aunque el riesgo de desocupación puede diversificarse, si las desocupaciones son mayores de lo esperado o los alquileres caen, el impacto en los ingresos y gastos puede ser significativo. Además, el propietario es totalmente responsable del mantenimiento y la gestión de todo el edificio. La limpieza y las reparaciones de las zonas comunes (escaleras, pasillos, exterior) y los gastos de mantenimiento de las instalaciones del edificio (tuberías de suministro de agua y desagüe, tejado, paredes exteriores, etc.) deben realizarse sistemáticamente a sus expensas. Como el número de unidades es grande, la empresa de gestión también tiene que ocuparse del número de personas que entran y salen del edificio y de atender las reclamaciones, lo que puede hacer que los honorarios de la gestión externalizada sean relativamente altos. Además, elegir la ubicación equivocada aumenta el riesgo de que no se cubran las vacantes. Hay distintos tipos de pisos para solteros y familias, pero si no se evalúa el número de propiedades competidoras en las inmediaciones y la demanda antes de comprar, se puede acabar con un exceso de oferta y muchas vacantes. Muchos pisos de segunda mano son antiguos, así que asegúrese de investigar y tener en cuenta el riesgo de reparación acumulado (por ejemplo, que más adelante haya que renovar completamente el tejado). No obstante, invertir en pisos pequeños es una opción poderosa para aspirar a altos rendimientos con pocos fondos personales. De hecho, hay quien dice que incluso los principiantes pueden empezar con decenas de millones de yenes y que es más fácil de gestionar que los condominios porque el rendimiento es mayor que el de éstos.
Estos son algunos de los estilos típicos de inversión inmobiliaria que los principiantes pueden tener en cuenta. Cada uno tiene diferentes costes iniciales, complicaciones y un equilibrio diferente entre riesgo y rendimiento. Es aconsejable elegir el estilo más adecuado en función de sus propios recursos financieros, la gama de esfuerzos que puede tolerar y la escala de inversión a la que aspira. Una estrategia es empezar con condominios y casas, y luego pasar a la gestión de pisos cuando se sienta cómodo con ella.
Conclusión: La inversión inmobiliaria es un método de inversión atractivo en el que incluso los principiantes pueden esperar una creación de activos estable si cuentan con los conocimientos, la planificación y la mentalidad adecuados. Comprenda la estructura básica, tenga en cuenta las ventajas y desventajas, seleccione la propiedad que mejor se adapte a sus objetivos y gestiónela de forma sensata. El atajo hacia el éxito consiste en tomar suficientes precauciones contra el riesgo y trabajar con constancia desde una perspectiva a largo plazo, sin dejarse distraer por las fluctuaciones a corto plazo. Utilice la información de este artículo para dar sus primeros pasos en la inversión inmobiliaria. Le deseamos mucho éxito en su inversión inmobiliaria.