La inversión inmobiliaria es una técnica de inversión cuyo objetivo es constituir un patrimonio mediante la compra de propiedades caras y la obtención de ingresos por alquiler. En los últimos años, se ha ido extendiendo a los trabajadores asalariados ordinarios debido a la preocupación por las futuras pensiones, pero a muchas personas les puede resultar difícil invertir fuera de su trabajo diario. Sin embargo, si se comprende y planifica adecuadamente, la inversión inmobiliaria es una forma atractiva de acumular activos a largo plazo a través de unos ingresos estables por alquiler. Este artículo responde a la pregunta "¿Cuánto puedo empezar a invertir en inmuebles?" para principiantes con unos ingresos relativamente altos, de más de 20 millones de yenes al año, al tiempo que explica los fondos necesarios, los métodos de financiación y los puntos de gestión del riesgo.
La inversión inmobiliaria es una inversión en la que se obtienen ingresos por alquiler (plusvalía) y beneficios por la venta de inmuebles (plusvalía) mediante la compra y el alquiler de propiedades. En comparación con otros tipos de inversión, como las acciones y las divisas, la principal característica de la inversión inmobiliaria es que, siempre que los inquilinos estén asegurados, los ingresos son estables a largo plazo. En el caso de la gestión de un solo condominio o edificio de apartamentos, hay varias habitaciones, por lo que rara vez se interrumpen todos los ingresos a la vez, lo que tiene la ventaja de dificultar que las ganancias fluctúen rápidamente. Además, algunas empresas de gestión ofrecen planes de subarriendo que garantizan un determinado importe de alquiler incluso cuando el inmueble está desocupado, lo que facilita el aumento de la estabilidad de los ingresos por alquiler.
Uno de los atractivos de la inversión inmobiliaria es el efecto palanca. Al obtener un préstamo de un banco para comprar un inmueble, puede adquirir una gran propiedad aunque disponga de pocos fondos propios. Por ejemplo, aunque sólo disponga de unos pocos millones de yenes de fondos personales, puede adquirir una propiedad por valor de decenas de millones de yenes e iniciar la gestión del alquiler utilizando un préstamo de una entidad financiera. Después de comprar la propiedad, puede devolver el préstamo con capital ajeno en forma de alquileres de los inquilinos, creando así una fuente de ingresos no ganados. Incluso si no puede trabajar durante un tiempo por enfermedad o lesión, mientras tenga inquilinos, el alquiler cubrirá el reembolso del préstamo, lo que le dará tranquilidad. Además, muchos préstamos de inversión inmobiliaria exigen un seguro de vida de crédito colectivo, lo que significa que, aunque le ocurra algo al propietario, el saldo restante del préstamo se pagará con el producto del seguro. En otras palabras, el sistema permite a la familia quedarse sólo con el activo de la propiedad, lo que también es una ventaja, ya que puede utilizarse como sustituto del seguro de vida.
Para las personas con ingresos elevados, las ventajas fiscalestambién pueden resultar atractivas. Al registrar la depreciación y otros gastos de la propiedad, puede ser posible incurrir en un déficit (pérdida) en los ingresos por alquiler y reducir el impuesto sobre la renta y el impuesto residencial deduciendo la pérdida de sus ingresos laborales principales. Como la vida útil de una estructura de madera es corta y se puede registrar un gran gasto de depreciación cada año, se dice que un solo edificio de apartamentos es un método de inversión muy eficaz desde el punto de vista fiscal para las personas con rentas altas con ingresos anuales superiores a 10 millones de yenes.
Como se ha descrito anteriormente, la inversión inmobiliaria tiene atractivos polifacéticos, como la constitución de activos a través de ingresos estables, efectos de apalancamiento mediante el uso de préstamos, funciones de seguro a través de créditos colectivos y ventajas fiscales. También es útil para constituir pensiones privadas en la vejez y está atrayendo la atención como forma de acumular activos desde una perspectiva a largo plazo.
Existen muchos tipos diferentes de inversión inmobiliaria. Este artículo se centra en la "inversión en unidades de condominio " y la "inversión en pisos de un solo edificio" como tipos representativos que los principiantes probablemente consideren en primer lugar. Cada uno de ellos tiene una escala de costes iniciales y unas características de riesgo/rentabilidad diferentes, por lo que es importante comprender sus características y elegir el método que más le convenga.
La inversión en condominios (inversión en una habitación) es un método que consiste en comprar un condominio o apartamento (la parte propietaria de la unidad) y alquilarlo. En comparación con la compra de un edificio entero, el precio de la propiedad es más bajo, por lo que los costes iniciales son menores y es más fácil empezar con un riesgo menor. En particular, los condominios tipo estudio son populares entre los principiantes debido a su reducido precio de compra. La liquidez de las unidades de condominio también es relativamente alta, por lo que son fáciles de vender si desea desprenderse de ellas. Por otro lado, existe la desventaja de que los ingresos por alquiler se vuelven nulos cuando los inquilinos se marchan; en el caso de un condominio de una habitación, los ingresos durante el periodo de desocupación se pierden por completo, por lo que los reembolsos del préstamo durante ese periodo deben compensarse con los ingresos del negocio principal u otras fuentes. Además, el rendimiento (tasa de rentabilidad) de una unidad de condominio tiende a ser inferior al de una inversión en un edificio entero, ya que el capital inmobiliario es menor. Por lo general, se dice que el rendimiento superficial de las inversiones en unidades de condominio ronda el 4%, que es un rendimiento inferior al de una inversión en un edificio entero. Aun así, es una forma fácil para los principiantes de empezar con un pequeño capital de inversión.
La inversión en pisos individuales (condominios ) es un método que consiste en comprar un edificio entero de pisos o condominios y gestionarlo alquilando varias habitaciones. Como el precio del inmueble es elevado, en muchos casos se pide un préstamo para adquirirlo. Si todas las habitaciones están ocupadas, se puede obtener una gran cantidad de ingresos por alquiler, pero tenga en cuenta que si hay habitaciones libres, los ingresos disminuirán considerablemente. Aunque piense financiar el préstamo con los ingresos por alquiler de varias unidades, tendrá que compensar el déficit con los ingresos de su negocio principal si se producen más desocupaciones de las previstas y los ingresos por alquiler son insuficientes. Además, un mismo inmueble tiene muchas habitaciones y los costes de mantenimiento y gestión de todo el edificio suelen ser elevados. Esto se debe a que incurren en costes no asociados a la propiedad de la unidad, como la limpieza y las inspecciones de las instalaciones de las zonas comunes y los costes de reparación de todo el edificio. En cambio, si se pueden conseguir varios inquilinos de forma estable durante un largo periodo de tiempo, existe la posibilidad de generar grandes beneficios durante un largo periodo de tiempo. En lugar de obtener beneficios de la negociación a corto plazo, la inversión en un único edificio debe considerarse como una operación que anticipa unos ingresos estables procedentes de la propiedad a largo plazo. Como el precio de adquisición es elevado, la cantidad de fondos personales necesarios también es sustancial, por lo que este método de inversión es adecuado para quienes disponen de fondos personales suficientes o de unos ingresos anuales elevados. De hecho, los productos de préstamo plano de las instituciones financieras también tienen unos requisitos de ingresos más elevados, como "ingresos anuales iguales o superiores a 100.000.000 JPY", y están dirigidos a empleados de empresas con ingresos elevados, médicos y otras personas adineradas. Si tiene unos ingresos anuales de 20 millones de yenes o más, puede conseguir fácilmente un préstamo para un solo edificio.
Como ya se ha dicho, es aconsejable elegir un objeto de inversión en función de sus recursos financieros y su tolerancia al riesgo: una unidad de condominio si quiere empezar fácilmente con una pequeña cantidad de dinero, o un solo edificio de apartamentos si dispone de cierta cantidad de recursos financieros y quiere invertir a gran escala.
¿Cuánto cuesta empezar a invertir en inmuebles? Lo primero que puede preocupar a los principiantes es el capital inicial necesario. El coste inicial de la inversión inmobiliaria se compone en gran medida de un pago inicial (fondos personales) más otros gastos. A modo de orientación general, en muchos casos se utiliza entre el 10 y el 20% del precio de compra como pago inicial y entre el 5 y el 10% como otros gastos. Esto significa que se necesita un total de alrededor del 17-30% del precio de la propiedad como fondos personales. Por ejemplo, si va a comprar una propiedad de 50 millones de yenes, la cantidad estimada de fondos personales es de aproximadamente 85-15 millones de yenes. La cantidad restante, de unos 35-41,5 millones de yenes, suele cubrirse con un préstamo de una entidad financiera.
Consulte los detalles del desglose de los distintos gastos.
Honorarios de la agencia: Son los honorarios que se pagan a la agencia inmobiliaria que intermedia por el inmueble. Si el precio del inmueble supera los 4 millones de yenes, el límite máximo se fija en "3% del precio + 60 000 yenes + impuesto sobre el consumo"; para un inmueble de 50 millones de yenes, el límite máximo es de aproximadamente 1,56 millones de yenes + impuesto sobre el consumo.
Tasa de registro: coste de solicitar a un escribano judicial que registre la transmisión de la propiedad del inmueble y la constitución de una hipoteca, que suele rondar los 100.000 yenes, incluidos los costes reales, como el impuesto de registro y licencia, y la remuneración.
Tasa de administración del préstamo: tasa pagada a la entidad financiera en el momento de la ejecución del préstamo. Se cobra una comisión fija de unos 30.000 yenes y un tipo fijo del 1-3% en función del importe del préstamo.
Comisión de garantía del préstamo: comisión de garantía que se abona a la sociedad de garantía en el momento de suscribir el préstamo. Para el método de pago anticipado de suma global, la comisión estándar es de aproximadamente el 2% de la cantidad prestada, lo que equivale a 1 millón de yenes para el 2% de 50 millones de yenes. Alternativamente, hay planes en los que la comisión de garantía se añade al tipo de interés en un 0,2-0,3% anual.
Impuesto de timbre: Es el coste de los timbres fiscales que deben estamparse en los contratos de compraventa de inmuebles y en los contratos de préstamo. Es una cantidad fija que depende del importe del contrato, por ejemplo, para contratos superiores a 50 millones de JPY e inferiores a 100 millones de JPY, es de 30.000 JPY (una vez aplicadas las medidas de reducción).
Impuesto de adquisición de bienes inmuebles: impuesto local único que grava la adquisición de bienes inmuebles. Es el 4% del valor tasado (con reducciones en casos especiales), y si el valor tasado se aproxima al precio de compra, es de aproximadamente 2 millones de yenes en el caso de una propiedad de 50 millones de yenes.
El total de los costes anteriores suele oscilar entre varios % y como máximo el 10 % del precio de la propiedad. Por lo general, si prepara un 20-30% del precio de la propiedad, incluidos otros gastos, como fondos propios, tendrá más posibilidades de obtener un préstamo de una institución financiera. Por el contrario, depender por completo de la financiación sin fondos personales (préstamo completo) es un obstáculo importante e implica un riesgo elevado. De hecho, algunas empresas especializadas en inversiones inmobiliarias pueden ofrecer una propuesta similar a un "préstamo completo" que le permita empezar a invertir con menos del 10% de sus fondos propios. Sin embargo, un préstamo completo aumenta la carga de la amortización mensual y alarga el periodo de amortización, con lo que se corre el riesgo de reducir las opciones de las estrategias de salida (venta o amortización completa). Como principiante, es más seguro invertir tus propios fondos en una medida razonable y hacer un cierto desembolso inicial antes de empezar a invertir.
Como ejemplo concreto, vamos a simular el caso de la compra de un inmueble de inversión con un precio de 50 millones de yenes. Supongamos que, de acuerdo con las directrices mencionadas, el 20% del precio de la propiedad (10 millones de yenes) se utiliza en primer lugar como pago inicial y, además, aproximadamente el 7% del precio de la propiedad (3,5 millones de yenes) se destina a otros gastos. En este caso, la cantidad total a preparar como fondos propios sería de aproximadamente 13,5 millones de JPY. Por otro lado, se supone que los 36,5 millones de yenes restantes se financiarán mediante un préstamo de una entidad financiera. Suponiendo que el importe del préstamo de 36,5 millones de yenes se toma prestado a un tipo de interés anual del 2% y un plazo de préstamo de 25 años (devolución a partes iguales de capital e intereses), el importe mensual de devolución del préstamo sería de aproximadamente 170 000 yenes (*varía en función del tipo de interés y el plazo). Supongamos que los ingresos por alquiler de la propiedad, suponiendo plena ocupación, son de 250.000 yenes al mes. Si se deduce el 20% del alquiler (aproximadamente 50.000 yenes) en concepto de gastos de explotación, como honorarios de gestión, fondos de reserva para reparaciones e impuestos, los ingresos por alquiler que quedan en caja son de aproximadamente 200.000 yenes al mes. Si de estos 200.000 yenes se pagan 170.000 de amortización del préstamo, sobrarán aproximadamente 30.000 yenes al mes (flujo de caja). En otras palabras, en esta simulación, con una inversión de 13,5 millones de yenes de fondos propios, se calcula que se puede mantener un activo de 50 millones de yenes (terreno y edificio) durante mucho tiempo mientras se obtienen unos ingresos mensuales positivos de 30.000 yenes. 25 años después, se paga el préstamo y, a partir de entonces, una vez deducidos los gastos mensuales, aproximadamente 200.000 yenes se convierten en beneficio casi puro (ingresos del propietario). Además, si el valor de la propiedad aumenta durante el transcurso del préstamo, cabe esperar un beneficio en la venta, e incluso si la propiedad no se vende, puede pasar a la siguiente generación como un activo. Por supuesto, esta estimación se basa en la premisa de que la propiedad está totalmente ocupada, y si hay alguna vacante, los ingresos y gastos se deteriorarán. El flujo de caja también fluctuará debido al aumento de los tipos de interés y los costes de reparación. Lo importante es realizar una simulación detallada de ingresos y gastos antes de comprar y elegir una propiedad que pueda amortizarse sin dificultad sobre la base de unos fondos personales suficientes y un plan de ingresos y gastos sólido. Si el inmueble puede cubrir en gran medida los reembolsos del préstamo con los ingresos por alquiler, como se ha descrito anteriormente, puede ser una base sólida para la creación de activos.
A la hora de financiar la compra de un inmueble de inversión, los inversores particulares recurren principalmente a los préstamos de las entidades financieras, los denominados "préstamos de inversión inmobiliaria " o " préstamos planos ". Los préstamos de inversión inmobiliaria y los préstamos planos se utilizan de forma similar, pero generalmente los préstamos de inversión inmobiliaria son para la compra de unidades de condominio, mientras que los préstamos planos son para propiedades individuales. En algunos casos, el nombre del producto de préstamo es "préstamo plano" incluso para inversiones en unidades de condominio, pero en esencia, puede considerarse como un préstamo exclusivamente para la compra de propiedades de inversión.
La estructura de un préstamo plano es similar a la de una hipoteca, pero es importante señalar que los tipos de interés y los criterios difieren. En primer lugar, el nivel del tipo de interés tiende a ser más alto para los préstamos planos que para las hipotecas residenciales. En la actualidad (alrededor de 2025), se calcula que el tipo de interés medio de los préstamos planos se sitúa en torno al 2,5% anual. Por ejemplo, algunos grandes bancos, como los megabancos, ofrecen tipos de interés tan bajos como en torno al 1% anual para sus mejores clientes, mientras que los bancos regionales oscilan entre el 1,5% y el 4,5% anual. Los megabancos que ofrecen tipos de interés más bajos tienen criterios más estrictos y ponen trabas a atributos como los ingresos anuales y el lugar de trabajo. En general, cuanto mejores son los atributos del prestatario (ingresos anuales, ocupación, solvencia, etc.), más fácil es obtener un préstamo a un tipo de interés más bajo. El plazo del préstamo también está limitado por la vida útil y la antigüedad del inmueble. El plazo máximo de préstamo para un piso de madera es de unos 20-25 años, y para un piso de hormigón armado, el máximo es de 30-35 años. Cuanto más largo sea el plazo, menor será la carga mensual de amortización, pero mayor será el pago total de intereses. Es importante elegir un tipo de interés (fijo o variable) y un periodo de amortización que se adapten a su plan financiero.
Como criterios para obtener un préstamo, las entidades financieras juzgan principalmente tanto los atributos del prestatario como el valor colateral de la propiedad. Los atributos del prestatario incluyen específicamente los ingresos anuales, la ocupación o situación laboral, la antigüedad, la situación patrimonial y el historial crediticio. En general, criterios como "ingresos anuales iguales o superiores a 0 millones de yenes" suelen presentarse como requisito para los préstamos de vivienda, y una directriz ampliamente reconocida es la de unos ingresos anuales iguales o superiores a 7 millones de yenes. De hecho, se dice que quienes ejercen una profesión (médicos, abogados, etc.), los funcionarios y quienes trabajan para empresas que cotizan en bolsa, que pueden esperar unos ingresos estables y que no tienen grandes cantidades de otros préstamos, tendrán ventaja en la evaluación de un préstamo para inversión inmobiliaria. Unos ingresos anuales elevados no garantizan necesariamente un préstamo, pero unos ingresos anuales de 7 millones de yenes pueden considerarse orientativos. Si usted tiene unos ingresos anuales del orden de 20 millones de yenes, que es el supuesto destinatario de este artículo, ha superado los requisitos de ingresos anuales en cuanto a atributos y es probable que pueda obtener un préstamo en condiciones favorables. Algunas entidades financieras fijan el límite máximo de préstamo en aproximadamente 10 veces los ingresos anuales. En esta escala, se puede esperar un límite de préstamo de unos 200 millones de yenes para unos ingresos anuales de 20 millones de yenes. Sin embargo, el importe real del préstamo también tendrá en cuenta el equilibrio (ratio de amortización) con los ingresos por alquiler de la propiedad. Aunque las instituciones financieras toman la propiedad como garantía, en última instancia se centran en si el préstamo puede devolverse sin dificultad utilizando los ingresos por alquiler más los ingresos del prestatario. Por lo tanto, además del suficiente valor colateral del inmueble, en la evaluación también se tiene en cuenta la rentabilidad del mismo (alquiler previsto y riesgo de desocupación). Aunque tenga unos ingresos elevados y abundantes fondos personales, es posible que no pueda obtener un préstamo para un proyecto en el que el plan de ingresos y gastos del inmueble no sea viable.
En vista de lo anterior, los principiantes deben tener en cuenta los siguientes puntos a la hora de solicitar un préstamo
Prepare un pago inicial suficiente: como ya se ha dicho, cuantos más fondos propios tenga, más posibilidades tendrá de que se lo aprueben. Los préstamos planos actuales suelen exigir un pago inicial del 10-20% más aproximadamente un 7% para otros gastos (17-27% del capital propio total). Los planes que se acercan a un préstamo completo con menos del 17% de fondos propios tienden a reducir el importe de la financiación disponible. Si es posible, es aconsejable fijar sus propios criterios, como depositar una fianza de al menos el 20% del precio de la vivienda y limitar la cantidad prestada a un determinado número de veces sus ingresos anuales.
Consulte a varias entidades financieras: las distintas entidades financieras tienen actitudes y condiciones de préstamo diferentes. Además del nivel de los tipos de interés, el importe del préstamo disponible, el plazo del préstamo y los criterios de valoración de las garantías difieren de un banco a otro. Los megabancos suelen ofrecer tipos de interés bajos, pero son más estrictos con los importes de los préstamos, mientras que los bancos regionales y las cooperativas de crédito ofrecen tipos de interés más altos, pero son más flexibles y están dispuestos a prestar más dinero. Presente su solicitud a varios bancos para una consulta preliminar y una preselección, y compare las condiciones de tipo de interés, plazo y cuantía del préstamo. A continuación, conviene elegir la entidad financiera que ofrezca las condiciones más favorables.
Preste atención a su informe de crédito y otras deudas: un saldo elevado de préstamos de tarjetas, cuotas de tarjetas de crédito, etc. es negativo. Paga y liquida cualquier préstamo innecesario antes de pedir un préstamo mayor. Además, si tiene información sobre morosidad o accidentes en el pasado, es fatal para su calificación crediticia. Si no estás seguro de tu historial crediticio, puedes solicitar información a las agencias de crédito con antelación para comprobarlo.
Valoración de la garantía inmobiliaria: las entidades financieras también evaluarán la propiedad que pretendes comprar. Calculan el "valor de capitalización de los ingresos" o el "valor añadido" en función de la ubicación, la antigüedad, la estructura, el rendimiento y otros factores, y determinan el importe del préstamo en consecuencia. Cuanto mejor sea el inmueble en el centro de la ciudad, más fácil será obtener una tasación y mayor será el importe del préstamo. Por el contrario, hay casos en los que la tasación de propiedades antiguas en zonas rurales es baja y no se puede obtener el importe de préstamo deseado. Es una buena idea recabar información con la ayuda de una agencia inmobiliaria para averiguar cuánto valoraría el banco la propiedad que se está pensando comprar.
Así pues, tanto la solvencia del propio prestatario como la elección del inmueble son importantes para conseguir fondos a favor de un préstamo para pisos. Empiece sobre una base sólida con un importe de préstamo razonable, aprovechando al mismo tiempo la ventaja de unos ingresos elevados.
Diversos gastos de mantenimiento y gestión (gastos corrientes) surgen incluso después de haber adquirido un inmueble y comenzado a invertir en él. Aunque es fácil centrarse sólo en los costes iniciales, es importante hacer un plan financiero basado también en los gastos posteriores a la compra. En esta sección se explican los principales gastos de mantenimiento, los riesgos asociados a la inversión inmobiliaria y cómo afrontarlos.
Impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto urbanístico: Son impuestos que se cobran a los propietarios a partir del 1 de enero de cada año. El impuesto sobre bienes inmuebles es el 1,4% del valor catastral y el impuesto de urbanismo es el 0,3% (dependiendo del municipio), lo que significa que una propiedad con un valor catastral de 50 millones de yenes, por ejemplo, incurrirá en una carga fiscal anual de aproximadamente 850 000 yenes. Estos impuestos son costes fijos en los que se incurre independientemente de que haya o no inquilinos.
Gastos de gestión y fondo de reserva para reparaciones (para condominios): Hay gastos mensuales de gestión para mantener las zonas comunes del condominio y un fondo de reserva para reparaciones para prever futuras reparaciones a gran escala. Dependiendo de la propiedad y la asociación de gestión, la cuota mensual estándar para una unidad de condominio de una habitación es de alrededor de JPY 10 000-20 000.
Costes de mantenimiento y gestión del edificio (para propiedades individuales): costes de gestión del edificio como los de electricidad para el alumbrado común, costes de inspección legal de instalaciones como depósitos y bombas de agua, y costes de limpieza. La autogestión es posible, pero en muchos casos la gestión se subcontrata a una empresa de gestión para propiedades distantes o con un gran número de unidades.
Honorarios de gestión del alquiler: son los honorarios que se cobran a las empresas de gestión del alquiler encargadas de captar inquilinos, cobrar el alquiler y gestionar las reclamaciones. Por lo general, los honorarios rondan el 5% del alquiler, oscilando entre 2.500 y 10.000 yenes al mes para un alquiler mensual de 50.000 yenes y de 200.000 yenes. Cuando se contratan nuevos inquilinos, también se puede abonar por separado una tasa de contingencia de aproximadamente un mes de alquiler en concepto de tasa de publicidad (AD) y tasa de administración del contrato.
Primas de seguro contra incendios y terremotos: la mayoría de las instituciones financieras exigen un seguro contra incendios al suscribir un préstamo. La prima anual depende del tamaño del edificio, pero puede ser de varias decenas de miles de yenes.
Otros gastos de mantenimiento: si hay inquilinos, los gastos de suministros básicos corren a cargo de los inquilinos, pero las facturas de electricidad y agua de las zonas comunes corren a cargo del propietario. También hay que tener en cuenta los gastos de declaración de la renta inmobiliaria tras adquirir el inmueble (por ejemplo, los honorarios de contratación de un contable fiscal) y los gastos de mantenimiento de la empresa si se constituye y explota la propiedad.
Aunque los gastos de funcionamiento mencionados dependen del tamaño del inmueble, es aconsejable contar con un 20-30% de los ingresos mensuales por alquiler a título orientativo. Por ejemplo, si el total de ingresos mensuales por alquiler es de 200.000 yenes, se deducen entre 40.000 y 60.000 yenes en concepto de gastos de mantenimiento y la amortización del préstamo se realiza con el resto. Es importante simular los ingresos y gastos con antelación para asegurarse de que el saldo no sea negativo, teniendo en cuenta que parte de los ingresos desaparecerán debido a los gastos de explotación.
La inversión inmobiliaria conlleva los siguientes riesgos. Sin embargo, no hay por qué temerlos más de lo necesario si se toman medidas de antemano. Veamos los principales riesgos y cómo afrontarlos.
Riesgo de desocupación: Si los inquilinos se marchan y el inmueble queda desocupado, dejarán de percibirse ingresos por alquileres y se seguirá pagando el impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de gestión. Como resultado, el propietario tendrá que asumir un déficit, lo que provocará grandes pérdidas. La principal medida para contrarrestar este riesgo es elegir una propiedad en una zona con gran demanda de alquiler. Es esencial seleccionar propiedades que estén situadas cerca de estaciones de tren, cerca de universidades y empresas, y en zonas con un buen entorno circundante, para que sea menos probable que se queden vacías. También es importante fijar un alquiler justo que se ajuste a la tarifa del mercado circundante y contratar inquilinos rápidamente cuando se produzcan vacantes. También es eficaz seleccionar una empresa de gestión de alquileres fiable y hacer que utilice sus sólidas habilidades de contratación para conseguir al próximo inquilino lo antes posible. Además, también puede recurrir a un contrato de subarriendo (garantía de desocupación), en cuyo caso debe comprobar a fondo el nivel de alquiler garantizado y los términos y condiciones del contrato.
2.Riesgo de reparación: Los edificios se deterioran con el tiempo y existe el riesgo de que se produzcan costes de reparación inesperadamente elevados. Según las directrices del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, las obras de reparación a gran escala en condominios suelen realizarse en un ciclo de 12 años, con un coste aproximado de 1 millón de yenes por unidad. Además, los costes de restauración de arañazos y manchas causados por el uso diario corren básicamente a cargo del propietario. El riesgo es que estos costes de reparación presionen sobre los ingresos por alquiler y empeoren el equilibrio entre ingresos y gastos. Como contramedida, es importante elaborar con antelación un plan de reparaciones a largo plazo y preparar un fondo de reserva para reparaciones (fondo de reserva). Cuando compre una propiedad, asegúrese de consultar el informe de investigación de asuntos importantes (un documento que resume la situación de la gestión y el historial de reparaciones) para conocer el calendario de reparaciones futuras y el estado de las reparaciones anteriores. Si compra un inmueble antiguo, hay muchas posibilidades de que se necesiten reparaciones importantes en un futuro próximo, así que negocie el precio y prevea empezar las reparaciones inmediatamente después de la compra en previsión del coste de dichas reparaciones. También es importante mantener el edificio en buen estado realizando un mantenimiento regular a diario. Si se ocupa de las reparaciones menores lo antes posible, puede evitar que se produzcan problemas mayores y prolongar la vida útil del edificio. Recuerde deducir los costes de restauración correspondientes de la fianza cuando los inquilinos se muden.
3. riesgo de tipo de interés: si su préstamo tiene un tipo de interés variable, existe el riesgo de que futuras subidas de los tipos de interés aumenten las cuotas del préstamo y presionen sobre su flujo de caja. en la década de 2020, Japón tenía tipos de interés muy bajos, pero hay indicios de que el Banco de Japón puede cambiar su política y subir los tipos de interés en el futuro, dependiendo de las condiciones inflacionistas. La política del Banco de Japón puede cambiar y subir los tipos de interés, dependiendo de las condiciones inflacionistas. La mejor manera de contrarrestarlo es elegir un préstamo a tipo fijo o, incluso si tiene un tipo de interés variable, dejar margen para el reembolso anticipado. Si utiliza los reembolsos anticipados para reducir el principal, podrá reducir el aumento de la carga de intereses cuando suban los tipos de interés. También es eficaz considerar la refinanciación con otro banco en el improbable caso de una subida significativa de los tipos de interés. Al refinanciar, puede ajustar su carga de amortización cambiando el tipo de interés a fijo o cambiando a una entidad financiera con un tipo de interés más bajo. Esté atento periódicamente a las noticias económicas y vigile la evolución de los tipos de interés.
4.4 Riesgo de tratar con inquilinos: En la gestión de alquileres también existe el riesgo de tener problemas con los inquilinos y de que se produzcan retrasos en el pago de los alquileres. También hay situaciones que requieren mucho tiempo y esfuerzo, como ocuparse de las averías de los equipos a altas horas de la noche o de las quejas por ruido, y si los inquilinos no pagan el alquiler a tiempo, esto puede suponer una pérdida de ingresos. La primera forma eficaz de hacer frente a esto es elegir como socio a una empresa de gestión de alquileres fiable. Una empresa de gestión acreditada tendrá un servicio de respuesta 24 horas y un riguroso sistema de selección de inquilinos para evitar problemas y aumentar al mismo tiempo la satisfacción de los inquilinos. A la hora de seleccionar a los posibles inquilinos, también es importante seleccionar inquilinos con bajo riesgo de impago del alquiler comprobando cuidadosamente sus ingresos, lugar de trabajo e historial de impagos. En los últimos años, cada vez más inquilinos están obligados a recurrir a una empresa de garantía de alquiler cuando firman un contrato de arrendamiento, y existe un sistema por el cual la empresa de garantía paga el alquiler en nombre del inquilino en el improbable caso de que éste incurra en mora. El uso de una empresa de garantía puede reducir significativamente el riesgo de impago, así que considere la posibilidad de introducir una si es necesario. Una comunicación fluida con los inquilinos y el establecimiento de una relación de confianza con ellos también pueden propiciar un arrendamiento a largo plazo y evitar problemas. Mostrar una actitud de gestión sincera como propietario, realizando inspecciones periódicas de la propiedad y reparando los defectos lo antes posible, puede aumentar la satisfacción de los inquilinos y, en consecuencia, reducir los retrasos en el pago del alquiler y las quejas.
5. Riesgo de caída de los precios de los inmuebles: las condiciones económicas y el equilibrio entre la oferta y la demanda pueden provocar una caída del valor de los activos del inmueble adquirido. Si el precio cae por debajo del precio de compra en el momento de la venta, se producirá una pérdida de capital (pérdida en la venta). Esto es similar al riesgo de fluctuación de precios de las acciones, etc. Sin embargo, como los inmuebles no tienen liquidez, también existe el riesgo de que no puedan venderse al precio deseado y los fondos queden inmovilizados. Como contramedida, es importante plantearse de antemano estrategias de salida. Por ejemplo, si se está pensando en obtener beneficios con la venta del inmueble en el futuro, se puede elegir un inmueble que sea más barato que el precio de mercado en el momento de la compra, o elegir un inmueble en una zona o de un tamaño que sea fácil de revender. Otra estrategia consiste en invertir bajo la premisa de la inversión a largo plazo, con la intención de conservar el inmueble en alquiler durante mucho tiempo en el peor de los casos. Si el plazo del préstamo no es demasiado corto y las cuotas mensuales son generosas, se puede evitar tener que vender a toda prisa cuando las condiciones del mercado sean malas. Aunque el riesgo de que los precios de los inmuebles suban o bajen es difícil de controlar, se puede cubrir hasta cierto punto teniendo cuidado con la elección de la ubicación y la adecuación del precio de compra. Adquirir propiedades de primera calidad a un precio razonable que probablemente mantengan o aumenten su valor en el futuro ayudará a reducir el riesgo de salida.
Como ya se ha mencionado, existen diversos riesgos asociados a la inversión inmobiliaria, pero muchos de ellos pueden mitigarse mediante la investigación previa, la planificación y la gestión adecuada. Si comprende correctamente los riesgos y está preparado para afrontarlos, podrá mantener una gestión estable de los alquileres.
Por último, he aquí algunos puntos importantes que los principiantes deben tener en cuenta para garantizar el éxito en la inversión inmobiliaria. El atajo hacia el éxito es estar en guardia y seguir a fondo los puntos básicos, aprovechando al mismo tiempo un bagaje patrimonial privilegiado con una renta anual de más de 20 millones de yenes.
No es exagerado decir que la selección de la propiedad lo es todo en la inversión inmobiliaria. Mientras que una buena propiedad puede evitar errores importantes incluso si se es un poco inexperto, si se comete un error en la selección de la propiedad, se puede pasar apuros aunque se disponga de unos ingresos y recursos financieros elevados. Elija su propiedad con cuidado, teniendo en cuenta los siguientes puntos
Investiga a fondo la ubicación: céntrate en si la zona tiene una alta demanda de alquiler. Comprueba cuidadosamente la distancia a la estación de tren más cercana, si la zona es transitada o no, si hay universidades o empresas, y el entorno y la seguridad de los alrededores. También es importante comprobar los mapas de peligrosidad y elegir una zona con bajo riesgo de catástrofes naturales como inundaciones y corrimientos de tierra. Como la ubicación es un factor que no se puede cambiar, seleccione un lugar con alta demanda y seguridad.
Compruebe el estado del inmueble: examine la antigüedad del edificio, su estructura, la fiabilidad de la empresa constructora y el historial de reparaciones. Si es posible, encargue una inspección profesional del edificio para comprobar si hay goteras o defectos estructurales. Si se trata de una propiedad de segunda mano, la renovación más reciente y el estado operativo de las instalaciones también son puntos importantes que hay que comprobar. La calidad del edificio afecta directamente a la seguridad del funcionamiento a largo plazo.
Compre a un precio justo: Investigue el alquiler y el rendimiento del mercado en la zona circundante y ejemplos de transacciones para determinar si el precio es adecuado para los ingresos y los gastos. Si se adquiere un inmueble a un precio más caro que el de mercado, el rendimiento disminuirá y puede resultar difícil encontrar un comprador cuando se quiera vender el inmueble en el futuro. El primer paso hacia el éxito es adquirir una propiedad a un precio adecuado o infravalorado para su capacidad de generar ingresos. No hay por qué decantarse por una propiedad de alto valor sólo porque se tengan ingresos elevados. Elija una propiedad modesta pero con un volumen de negocio constante.
La inversión inmobiliaria es un juego a largo plazo. Es importante elaborar con antelación un plan financiero detallado y una simulación de ingresos y gastos, y operar de acuerdo con el plan.
Plan de amortización razonable: calcule sus fondos propios, la cantidad prestada, los ingresos por alquiler y los gastos, y elabore un plan de préstamo que le permita devolver el préstamo dentro de un margen que no interfiera en su vida cotidiana. Comprueba si se puede generar flujo de caja incluso con hipótesis conservadoras como una tasa de desocupación del XX% o un descenso de los alquileres del XX%. También es buena idea establecer tus propias reglas, como reembolsos mensuales dentro del X% de tu sueldo neto. La clave de la longevidad es evitar un apalancamiento excesivo mediante un endeudamiento elevado y mantener el ratio de carga de amortización en un nivel ligeramente cómodo.
Compara y contrasta las condiciones de los préstamos: no te conformes con un solo banco para un préstamo, sino que dirígete a varias entidades financieras e intenta conseguir las mejores condiciones. Compara los tipos de interés, las condiciones del préstamo y los costes totales, incluidas las comisiones y gastos de garantía. Calcula también el impacto si los tipos de interés suben en el futuro. No deje el préstamo sin pagar, sino revise periódicamente el tipo de interés y considere la posibilidad de refinanciarlo.
Cobertura de seguro adecuada: asegúrate de que tienes el seguro contra incendios, el seguro contra terremotos y el seguro de garantía de alquiler necesarios para prepararte ante riesgos imprevisibles. El seguro contra terremotos, en particular, es opcional pero tan importante que resulta esencial en Japón. Por una pequeña prima, puedes prepararte para el peor riesgo de pérdida de bienes, así que no seas tacaño con tu seguro.
Asegúrate un fondo de reserva: siempre es buena idea tener a mano entre varios meses y seis meses de ingresos por alquiler como capital circulante. En caso de reparaciones importantes o gastos imprevistos, puede utilizar el fondo de reserva para hacer frente temporalmente a la situación, y luego podrá recuperarlo con los ingresos por alquiler o financiación adicional. Los fondos sobrantes a plena ocupación no deben despilfarrarse, sino ahorrarse para la siguiente oportunidad de inversión o amortización anticipada.
El sistema de gestión tras la compra es otro factor importante que puede hacer o deshacer una inversión. Los principiantes no deberían intentar gestionar su propia propiedad, sino dejarlo en manos de profesionales con un historial probado.
Seleccione una empresa de gestión fiable: La gestión de alquileres (captación y selección de inquilinos, procedimientos contractuales, control de alquileres, gestión de reclamaciones, liquidación de vacantes, etc.) es compleja y requiere conocimientos especializados. La subcontratación de una empresa de gestión acreditada no sólo reducirá el tiempo y el esfuerzo del propietario, sino que también mejorará la satisfacción de los inquilinos y reducirá el riesgo de desocupación. Aunque la gestión conlleva unos honorarios, merece la pena buscar ayuda profesional, sobre todo en el caso de inversores asalariados muy ocupados.
Captación y selección minuciosas de inquilinos: un inicio rápido de la captación y un marketing preciso son importantes para minimizar el periodo de desocupación. Anime a la empresa gestora a adaptar las condiciones de contratación (alquileres y costes iniciales) a las necesidades del mercado y promocione el inmueble en una amplia gama de medios publicitarios. No subestime la importancia de seleccionar a los inquilinos. Compruebe el nivel de ingresos de los posibles inquilinos, su lugar de trabajo, sus antecedentes de morosidad, etc., y seleccione a los inquilinos que probablemente no causen problemas. El uso de una empresa avalista también está normalizado para prepararse ante el riesgo de impago de los atrasos.
Garantizar un arrendamiento estable a largo plazo: los ingresos son más estables si los inquilinos siguen viviendo en la propiedad el mayor tiempo posible. Por lo tanto, es importante mantener la propiedad en buen estado. Repare lo antes posible cualquier problema que surja en las zonas comunes y las instalaciones interiores, y mantenga un entorno limpio mediante una limpieza periódica. Responda rápida y amablemente a las preguntas de los inquilinos y establezca una relación de confianza para que los inquilinos sientan que pueden contar con el propietario o la empresa de gestión. Si es necesario, revise los alquileres (manténgalos sin cambios o redúzcalos ligeramente siempre que no sean demasiado bajos) e invierta en renovaciones para mantener la competitividad. Mejorar la satisfacción de los inquilinos es esencial para una gestión estable del alquiler.
Considere estrategias de salida: la inversión inmobiliaria no sólo es importante antes de empezar, sino también cómo la termina (salida). Tenga un plan sobre cuándo pagará el préstamo y cómo utilizará la propiedad en el futuro, y si va a vender, no deje pasar un buen momento para hacerlo. Dependiendo de la tendencia del mercado, puede que tenga que tomar la decisión de vender la propiedad antes de tiempo para obtener un beneficio y pasar a la siguiente inversión, o puede optar por mantener la propiedad a largo plazo y seguir recibiendo ingresos por alquiler en forma de renta vitalicia. Si elabora una política general desde el momento en que adquiere una propiedad, como "venderé esta propiedad en fat años" o "la conservaré hasta la generación de mis hijos", le resultará más fácil tomar decisiones de gestión en el día a día.
Estos son algunos de los puntos generales que hay que tener en cuenta a la hora de elegir un inmueble, planificar las finanzas y gestionar el alquiler. Incluso quienes se inician en la inversión inmobiliaria con unos ingresos anuales y una solvencia elevados podrán construir un patrimonio sólido minimizando el riesgo si tienen en cuenta estos aspectos básicos.
Hay muchas cosas que los principiantes no entienden, pero le recomendamos que amplíe sus conocimientos y experiencia con la ayuda de empresas inmobiliarias, instituciones financieras e inversores veteranos. La inversión inmobiliaria no es un plan para enriquecerse rápidamente a corto plazo, sino un medio para acumular activos de forma constante desde una perspectiva a largo plazo. Si se empieza con la suficiente preparación y planificación, puede ser una opción poderosa para quienes tienen unos ingresos estables de más de 20 millones de yenes al año para construir un nuevo pilar de ingresos por alquiler. Esperamos que las explicaciones de este artículo le ayuden a dar el paso correcto.