Como representante de INA & Associates, creo firmemente que es difícil tener éxito en la inversión inmobiliaria nacional sin una perspectiva global. Creo firmemente que es difícil tener éxito en la inversión inmobiliaria nacional sin una perspectiva global.
De hecho, en el primer semestre de 2025, las compras de inmuebles japoneses por parte de inversores extranjeros superaron el billón de yenes semestral, una cifra récord. Esta cifra no es más que un reflejo de las expectativas de estabilidad política y alta rentabilidad de Japón, así como de una sensación de asequibilidad con el telón de fondo de la debilidad del yen. Al mismo tiempo, sin embargo, los riesgos geopolíticos, como la prolongada situación en Ucrania, los problemas en Oriente Medio y el conflicto entre Estados Unidos y China, son siempre una fuente de incertidumbre en el mercado.
En este artículo, ofrecemos una explicación clara del impacto de la "política internacional" y las "fluctuaciones monetarias" en el mercado inmobiliario, basada en nuestro conocimiento experto, que es esencial para que los inversores inmobiliarios tomen decisiones sensatas en el mercado posterior a 2025. Desentrañaremos uno a uno los complejos factores que se entrecruzan y propondremos estrategias de inversión prácticas que le ayudarán a construir su patrimonio.
Las fluctuaciones de los tipos de cambio modifican el flujo de fondos a través de las fronteras y tienen un impacto directo e indirecto en el mercado inmobiliario. En particular, las fases de depreciación y apreciacióndel yen presentan diferentes oportunidades y riesgos para los inversores.
Un yen débil significa que los activos japoneses están relativamente infravalorados para los inversores extranjeros. Por ejemplo, una propiedad que cuesta 100 millones de yenes a 100 yenes por dólar puede adquirirse por aproximadamente 670.000 dólares cuando el yen está a 150 yenes por dólar. Este atractivo de los precios estimula la voluntad de los inversores extranjeros de invertir en propiedades japonesas y acelera la afluencia de fondos al mercado.
Como consecuencia, aumentará la demanda, sobre todo de propiedades de gama alta y de locales comerciales rentables en el centro de las ciudades, lo que presionará al alza los precios inmobiliarios. El aumento de la demanda entrante también mejorará la rentabilidad de hoteles y propiedades comerciales, aumentando así el valor de las inversiones en estos activos.
Por otra parte, la depreciación del yen también entraña el riesgo de que aumenten los costes de la construcción, ya que presiona al alza los precios de los materiales de construcción y de las importaciones de energía. Esto no sólo se refleja en el precio de las nuevas propiedades, sino que también afecta al coste de renovación de las ya existentes, por lo que hay que tener cuidado.
Por el contrario, la fase de fortaleza del yen hace que los inmuebles en el extranjero sean menos caros para los inversores japoneses. Esto facilita que los fondos de inversión se desplacen de Japón al extranjero. En el mercado nacional, los inversores extranjeros pueden considerar que los precios inmobiliarios japoneses están sobrevalorados, lo que puede reducir su apetito inversor y frenar la subida de precios.
En cuanto a los costes de construcción, el precio de los materiales importados bajará, lo que se espera que tenga el efecto de reducir el coste de desarrollo de nuevas propiedades.
Los datos históricos muestran una cierta correlación entre los tipos de cambio y los precios inmobiliarios. El siguiente cuadro compara la evolución reciente de los tipos de cambio con la del índice de precios inmobiliarios en el centro de las ciudades.
| Año | Tipo USD/JPY (media anual) | Índice de precios de condominios del área metropolitana | Consideración |
|---|---|---|---|
| 2013-2015 | Rango 100-120 yenes (depreciación progresiva del yen) | Aumento de | La relajación monetaria debida a Abenomics y un yen más débil han fomentado la afluencia de inversores extranjeros, impulsando los precios al alza. |
| 2016-2020 | Rango de 100-110 yenes (relativamente estable) | Subida moderada | Los tipos de cambio estables apoyan tanto la demanda real como la inversión, ya que la relajación monetaria continúa y el mercado se mantiene firme. |
| A partir de 2022 | Rango 130-150 yenes (rápida depreciación del yen) | Rápida subida | La rápida depreciación del yen acelera aún más la inversión extranjera, sobre todo en los centros urbanos, y los precios se disparan. |
Como se puede ver, las fluctuaciones del tipo de cambio son un factor importante que tiene un impacto significativo en los precios inmobiliarios japoneses a través del comportamiento de los inversores extranjeros.
Dado que los activos inmobiliarios no pueden desplazarse físicamente, su valor depende en gran medida de la estabilidad política y económica del país en el que se encuentran. Por lo tanto, el análisis de las tendencias políticas internacionales y de los riesgos ge opolíticos es extremadamente importante para la inversión inmobiliaria.
Algunos de los principales riesgos geopolíticos que actualmente siguen de cerca los inversores mundiales son
Cuando aumenta el riesgo geopolítico, los inversores huyen hacia los "activos seguros". Los fondos salen de las regiones donde se temen conflictos y agitación política y se dirigen a activos en países que se perciben como políticamente estables. En este contexto, Japón está muy bien considerado internacionalmente como un "destino de inversión seguro".
| Escenarios de riesgo | Impacto en los mercados inmobiliarios | Comportamiento de los inversores |
|---|---|---|
| Estallido de un conflicto en una región concreta. | Los valores inmobiliarios de la región en cuestión caen en picado. Los mercados de los países vecinos también se ven perturbados a corto plazo. | Movimiento de fondos hacia países políticamente estables (por ejemplo, Japón, Suiza). |
| Intensificación de las fricciones comerciales mundiales. | Ralentización de las inversiones de capital de las empresas y reducción de la demanda de inmuebles de oficinas e industriales. | Concentración de la inversión inmobiliaria en regiones en las que la producción está volviendo a los emplazamientos nacionales o trasladándose a países vecinos en respuesta a la reestructuración de la cadena de suministro. |
| Inestabilidad financiera mundial. | Aumento de la aversión al riesgo, favoreciendo el efectivo y los bonos del Estado frente a los bienes inmuebles ilíquidos. | La demanda se concentrará en los "activos básicos", como las ubicaciones urbanas privilegiadas, donde es menos probable que se dañe el valor de los activos. |
A la hora de realizar inversiones transfronterizas, es esencial evaluar exhaustivamente el sistema político, las relaciones con los países vecinos y la estabilidad social del país en el que se invierte. Incluso cuando se invierte en Japón, hay que tener en cuenta que la afluencia de fondos del extranjero puede aumentar en períodos de mayor riesgo mundial. La inversión inmobiliaria no sólo tiene que ver con las tendencias económicas nacionales, sino que su valor viene determinado por esta dinámica mundial.
La debilidad del yen y la estabilidad política de Japón han provocado un aumento sin precedentes del interés de los inversores extranjeros por el mercado inmobiliario japonés.
Como se ha mencionado anteriormente, las compras por parte de inversores extranjeros en el primer semestre de 2025 superaron el billón de yenes, alcanzando un máximo histórico. En particular, la adquisición de grandes edificios de oficinas por parte de fondos soberanos norteamericanos e inversores institucionales y la compra de torres de condominios por parte de inversores asiáticos adinerados están impulsando el mercado.
Las fluctuaciones monetarias tienen un impacto directo en los rendimientos de los inversores extranjeros. Mientras que un yen más débil reduce los costes de adquisición, si el yen se aprecia en el futuro, también pueden esperarse ganancias de divisas cuando los beneficios de las ventas y los ingresos por alquileres se conviertan a la moneda nacional. Esta "doble ventaja" es uno de los principales atractivos del actual mercado inmobiliario japonés.
Sin embargo, no todos los inversores actúan de la misma manera. Mientras que algunos buscan ganancias en divisas a corto plazo, también hay inversores a largo plazo que ven valor en la estabilidad económica a largo plazo de Japón y en el propio stock inmobiliario de alta calidad y están dispuestos a tolerar fluctuaciones a corto plazo en los tipos de cambio.
La fuerte demanda de inversión extranjera es uno de los principales factores que empujan al alza los precios inmobiliarios en Japón, sobre todo de los inmuebles de primera calidad en los centros urbanos y las grandes ciudades. Aunque esto tiene el aspecto de aumentar la competencia por las adquisiciones para los inversores nacionales, también conlleva el beneficio de una mayor liquidez en el mercado en su conjunto y más oportunidades para vender.
La clave está en vigilar de cerca a los inversores extranjeros y analizar en qué tipo de propiedades invierten y por qué motivos. Comprender sus perspectivas le permitirá anticiparse a la próxima tendencia de inversión y captar buenas oportunidades de inversión con antelación.
La política de tipos de interés del banco central de un país es uno de los factores más importantes que determinan los tipos de cambio y tiene un impacto significativo en el entorno de la inversión inmobiliaria.
Generalmente, las monedas de los países con tipos de interés más altos tienden a apreciarse frente a las monedas de los países con tipos de interés más bajos. Esto se debe a que los fondos de inversión que buscan mayores rendimientos se dirigen hacia divisas con tipos de interés más altos. Actualmente (a partir de octubre de 2025), el mercado está experimentando una importante depreciación del yen como consecuencia de que el diferencial de tipos de interés entre EE.UU., que ha estado subiendo los tipos de interés, y Japón, que ha mantenido la relajación monetaria, se ha ampliado hasta alcanzar un nivel histórico.
Si el Banco de Japón revisara su política monetaria y subiera los tipos de interés en el futuro, el diferencial de tipos de interés entre EE.UU. y Japón podría reducirse, lo que podría suponer un punto de inflexión en la dirección de un yen más fuerte. Comprender las posturas políticas de los bancos centrales de ambos países es esencial para leer la dirección a largo plazo de los tipos de cambio.
Las variaciones de los tipos de interés repercuten directamente en el coste de los préstamos para la inversión inmobiliaria. Si los tipos de interés suben, aumenta la carga de los reembolsos de los préstamos, lo que ejerce presión sobre los rendimientos de la inversión. Esto reduce la disposición de los inversores a comprar y presiona a la baja los precios inmobiliarios.
Por el contrario, un entorno de tipos de interés bajos reduce los costes de los préstamos, lo que hace más atractiva la inversión inmobiliaria. Es más probable que los inversores recurran al apalancamiento (endeudamiento) para aumentar la tasa de rendimiento de su propio capital.
| Niveles de tipos de interés | Costes de financiación | Sentimiento de los inversores | Impacto en los precios inmobiliarios |
|---|---|---|---|
| Alza | Aumento de | Cautela y menor disposición a comprar | Presión a la baja |
| Descenso | Disminución | Agresividad/aumento de la disposición a comprar | Presión al alza |
| Fase estable | Previsible | Estable | Estable, formación de precios basada en la demanda real |
La mayor atención se centrará en cuándo y a qué ritmo el Banco de Japón normalizará la política monetaria a partir de 2025. En una fase de subidas graduales de los tipos de interés, si va acompañada de una recuperación económica, el aumento de los alquileres absorberá el coste de unos tipos de interés más altos y es poco probable que se produzca un colapso importante del mercado inmobiliario.
Sin embargo, hay que tener en cuenta el riesgo de perturbación del mercado en caso de una fuerte subida de los tipos de interés. Como estrategia de inversión, es eficaz considerar la posibilidad de suscribir préstamos a largo plazo a tipos de interés fijos en previsión de una subida de los tipos de interés y aumentar la proporción de fondos propios.
Mientras se invierta en inmuebles en un mercado globalizado, no se podrá evitar por completo el riesgo cambiario. La clave está en comprender correctamente los riesgos y gestionarlos (cubrirlos) adecuadamente.
Cuando se invierte en inmuebles en el extranjero o cuando inversores extranjeros invierten en inmuebles japoneses, se utilizan las siguientes técnicas de cobertura para reducir el riesgo de pérdidas debidas a futuras fluctuaciones de las divisas
Como estos métodos requieren conocimientos especializados, es importante considerar su uso en consulta con instituciones financieras y expertos.
El grado de impacto de las fluctuaciones de los tipos de cambio varía en función del tipo de propiedad.
| Tipo de inmueble | Sensibilidad a las fluctuaciones del tipo de cambio | Razón. |
|---|---|---|
| Inmueble hotelero/comercial | Alta. | Porque los ingresos dependen en gran medida de la demanda entrante y de las tendencias del consumo extranjero. |
| Residencial de lujo en el centro de las ciudades | Medio a alto | Dado que muchos extranjeros adinerados se encuentran entre los principales compradores, su disposición a invertir se ve influida por el tipo de cambio. |
| Vivienda familiar suburbana | Bajo | Como el principal grupo de demanda es la demanda interna real, el impacto directo de los tipos de cambio es limitado. |
| Instalaciones logísticas y centros de datos | Moderado. | Porque muchos inquilinos son empresas globales y sus actividades empresariales se ven afectadas por la economía mundial y los tipos de cambio. |
La estrategia más básica para gestionar el riesgo cambiario es la diversificación. Diversificando sus activos en activos denominados en varias divisas, como el dólar y el euro, así como el yen, puede mitigar el riesgo de caída de una divisa concreta. Diversificar sus inversiones en varios países o regiones con diferentes características políticas y económicas es también una preparación eficaz contra el riesgo geopolítico.
La clave del éxito de una inversión inmobiliaria es no dejarse influir por los movimientos de divisas a corto plazo, sino adoptar una perspectiva a largo plazo -cinco o diez años- y evaluar el valor intrínseco de la inversión. Los inmuebles con fundamentos sólidos, como una ubicación excelente, edificios de alta calidad y una demanda de alquiler estable, pueden superar las fluctuaciones del mercado a corto plazo y mantener o aumentar los ingresos y el valor de los activos a largo plazo.
Como se ha explicado en este artículo, para que la inversión inmobiliaria tenga éxito en 2025 y más allá, es necesario vigilar el macroentorno mundial, incluida la política internacional y los mercados financieros, así como la microperspectiva nacional.
A pesar de las continuas incertidumbres mundiales, existen muchas oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario japonés. La estabilidad política, las infraestructuras de alta calidad y unos niveles de rentabilidad global todavía atractivos seguirán atrayendo a los inversores nacionales y extranjeros. La clave es ser flexible a la hora de pensar en la volatilidad del mercado no sólo como un riesgo, sino también como una nueva oportunidad de inversión.
La inversión inmobiliaria comienza con la recopilación de información. Pero lo más importante es encontrar un socio fiable y dar pasos concretos: en INA&Associates K.K., ofrecemos estrategias óptimas de inversión inmobiliaria adaptadas a las circunstancias y objetivos individuales de cada cliente y teniendo en cuenta las condiciones internacionales y las tendencias de los mercados financieros.
P: ¿Debería empezar a invertir en inmuebles ahora que el yen sigue depreciándose?
R: La debilidad del yen es ventajosa para los inversores extranjeros, y la competencia de precios puede intensificarse. Sin embargo, a largo plazo, el valor de los inmuebles japoneses es estable y resulta ventajoso recurrir a préstamos mientras los tipos de interés son bajos. La selección cuidadosa de la propiedad y la planificación financiera son importantes.
P: ¿Qué debo hacer con mis propiedades si aumenta el riesgo geopolítico?
R: No hay necesidad de vender en un momento de pánico debido a las turbulencias del mercado a corto plazo. En algunos aspectos, el sector inmobiliario japonés se considera un "activo seguro". Es importante tomar una decisión tranquila desde una perspectiva a largo plazo, teniendo en cuenta la posibilidad de que los fondos fluyan hacia un Japón estable desde regiones donde los riesgos son evidentes.
P: Quiero invertir en inmuebles en el extranjero, ¿hay alguna forma fácil de cubrir el riesgo cambiario?
R: La forma más sencilla es suscribir un préstamo en la moneda del país en el que se invierte: un "préstamo en moneda local". De este modo se elimina el riesgo de fluctuaciones en el importe del reembolso del principal debidas a las fluctuaciones de las divisas, ya que el precio del inmueble y la divisa del préstamo coinciden. Sin embargo, los tipos de interés están sujetos a los niveles locales.
P: ¿Seguirán subiendo los precios inmobiliarios en Japón con el aumento de inversores extranjeros?
R: La demanda de los inversores extranjeros es un factor, pero no el único, que hace subir los precios. Los precios dependen de varios factores, como la evolución de los tipos de interés internos, la demografía y el crecimiento económico. También debe tenerse en cuenta la posibilidad de "polarización", cuando la demanda se concentra en determinadas zonas o tipos de propiedad.
P: ¿Se verá perjudicada la inversión inmobiliaria si suben los tipos de interés?
R: Puede resultar desfavorable a corto plazo porque aumentarán los costes de los préstamos. Sin embargo, si la subida de los tipos de interés se basa en un clima económico boyante, cabe esperar un aumento de los alquileres. Si se espera que los ingresos por alquiler y el valor de los activos del inmueble aumenten más que la subida de los tipos de interés, entonces hay suficiente potencial de inversión.