Cómo proteger y hacer crecer sus activos es una cuestión extremadamente importante en la actual situación mundial de rápidos cambios e incierto panorama económico. En particular, el prolongado conflicto en Ucrania y Oriente Medio, la escalada de riesgos geopolíticos como el recrudecimiento del conflicto entre EE.UU. y China han sacudido la sabiduría convencional de la gestión de activos, obligando a muchos inversores a reevaluar sus carteras de activos. En estas circunstancias, la disminución del valor de los activos debido a la inflación también se ha convertido en una seria preocupación, y hemos entrado en una era en la que resulta difícil mantener los activos únicamente en efectivo y ahorros.
En este contexto, se está reevaluando el valor de los bienes inmuebles. Considerado antaño como un activo de riesgo, el sector inmobiliario goza ahora de un fuerte reconocimiento como "activo seguro" frente a los riesgos geopolíticos, debido a su estabilidad como activo real y a su resistencia a la inflación. Sin embargo, para tener éxito en la inversión inmobiliaria, es esencial leer con precisión las tendencias del mercado y desarrollar estrategias adecuadas.
En este artículo, INA & Associates Ltd, como experto inmobiliario, explica por qué el sector inmobiliario atrae ahora la atención como "activo seguro" de una forma fácil de entender para el consumidor medio, con datos y tendencias de mercado que sirven de base para ello. Basándose en el conocimiento de expertos, el seminario explorará a fondo estrategias específicas y puntos prácticos para el éxito de la inversión inmobiliaria como medio de defensa de activos en la era del riesgo geopolítico.
Empecemos por repasar la definición de "riesgo geopolítico". El riesgo geopolítico se refiere a la posibilidad de que el aumento de las tensiones políticas y militares en una región determinada tenga un impacto negativo en la economía mundial y en los mercados financieros. En concreto, se trata de guerras, conflictos, terrorismo y enfrentamientos entre Estados. Estos acontecimientos pueden causar interrupciones en la cadena de suministro, volatilidad de los precios de los recursos y estancamiento del comercio, lo que puede conducir directamente a un deterioro de los beneficios empresariales y a una disminución del valor de los activos individuales.
A partir de 2025, el mundo se enfrenta a múltiples y graves riesgos geopolíticos. Estos riesgos están interrelacionados y son de naturaleza compleja. Debe prestarse especial atención a los siguientes
| Principales riesgos geopolíticos. | Ámbito de influencia y situación actual |
|---|---|
| Situación en Ucrania. | La invasión rusa, que comenzó en febrero de 2022, se ha prolongado y ha provocado una escalada de los precios de la energía y una crisis alimentaria. Las sanciones de los países occidentales contra Rusia están acelerando la fragmentación de la economía mundial. |
| Situación en Oriente Medio | Los conflictos, incluida la cuestión israelo-palestina, desestabilizan los precios del petróleo y suscitan inquietud por la seguridad en las rutas de transporte marítimo. |
| Riesgos de contingencia sino-taiwaneses | Las tensiones entre EE.UU. y China en torno a Taiwán podrían tener graves repercusiones en la cadena mundial de suministro de semiconductores. En el improbable caso de un conflicto militar, el impacto económico sería inconmensurable. |
| Conflicto entre EE.UU. y China | El conflicto entre EE.UU. y China se está agudizando en todos los ámbitos, incluidos el comercio, la tecnología y la seguridad. La desvinculación de ambos países podría cambiar radicalmente la estructura de la economía mundial. |
Según un informe del Fondo Monetario Internacional (FMI), a medida que aumentan los riesgos geopolíticos, el sentimiento de los inversores se deteriora y los fondos se alejan de los activos de riesgo y se dirigen hacia activos seguros. En particular, se ha observado que las cotizaciones bursátiles de los países con mercados emergentes tienden a caer bruscamente y también aumenta el riesgo soberano (riesgo de crédito nacional). En este entorno, es esencial revisar las estrategias de gestión de activos que tradicionalmente se han centrado en la renta variable y la renta fija.
Con los riesgos geopolíticos en aumento, ¿por qué se está reevaluando el sector inmobiliario como "activo seguro"? Para entender por qué, primero es necesario considerar los tres criterios para evaluar la naturaleza de un activo: seguridad, liquidez y rentabilidad.
En términos generales, los "activos seguros" se refieren a activos con un riesgo extremadamente bajo de pérdida de capital y valor estable. Ejemplos típicos son el efectivo y los bonos del Estado, pero éstos también tienen una rentabilidad baja. Por otro lado, los activos de riesgo, como la renta variable, pueden ser muy rentables, pero están sujetos a una gran volatilidad de precios y son vulnerables a cambios en el entorno externo, como el riesgo geopolítico.
| Tipo de activo | Seguridad | Liquidez | Rentabilidad | Características |
|---|---|---|---|---|
| Efectivo y ahorro | ◎ | ◎ | △ | El principal está garantizado, pero la inflación reduce el valor real. |
| Bonos del Estado (JGB) | ◎ | ○ | △ | Emitidos por el Estado, son muy solventes, pero los tipos de interés son extremadamente bajos. |
| Oro (gold) | ○ ○ | ○ ○ | Oro (oro) ○ ○ ○ | Activo real conocido como "oro de contingencia", es resistente a la inflación pero no genera intereses ni dividendos. |
| Acciones | △ | ○ ○ | ◎ | Cabe esperar altos rendimientos, pero existe un alto riesgo de volatilidad de precios y son susceptibles al riesgo geopolítico. |
| Bienes inmuebles | ○ | ○ | ○ ○ | Tiene características de riesgo y rentabilidad medios y cabe esperar que proporcione un efecto de cobertura de la inflación y ganancias de ingresos estables. |
El cuadro muestra que, en comparación con otras clases de activos, el inmobiliario tiene una característica de " riesgo medio -rentabilidad media " con un buen equilibrio entre seguridad y rentabilidad. Aunque es inferior a otros activos financieros en términos de liquidez (facilidad de reembolso), esto se compensa con creces por sus ventajas, que están atrayendo la atención en el incierto entorno económico actual.
De particular importancia es el hecho de que los bienes inmuebles son un activo real. Aunque la inflación reduzca el valor del papel moneda, es menos probable que disminuya el valor de activos reales como terrenos y edificios; de hecho, el valor de los activos y los alquileres tienden a aumentar a medida que suben los precios. De hecho, el valor de los activos y de los alquileres tiende a aumentar a medida que suben los precios.
Además, incluso cuando los riesgos geopolíticos se hacen patentes y los mercados financieros sufren turbulencias, los valores inmobiliarios se mantienen relativamente estables. El riesgo de desplome de los precios es bajo, como en el caso de la renta variable, y mientras haya inquilinos, los bienes inmuebles proporcionan unos ingresos por alquiler estables (flujo de caja) y, por tanto, pueden constituir la base para la protección y la construcción de activos a largo plazo.
Ante el aumento del riesgo geopolítico, los inversores de todo el mundo están trasladando su dinero a destinos de inversión más seguros. Uno de los mercados que más está llamando la atención es el inmobiliario japonés. La estabilidad política, la fiabilidad del sistema jurídico y los precios infravalorados por la debilidad del yen son grandes atractivos para los inversores extranjeros adinerados y los inversores institucionales.
El fuerte apetito de inversión de los inversores extranjeros impulsa el dinamismo del mercado: los estudios de CBRE muestran un notable aumento de la proporción de inversión por parte de inversores extranjeros en el segundo trimestre de 2025, lo que confirma el reconocimiento internacional del sector inmobiliario japonés como "refugio seguro".
Un enfoque estratégico que incorpore una perspectiva geopolítica es esencial para el éxito de la inversión inmobiliaria en este entorno. El primer paso importante es la selección de la zona de inversión. En Japón, hay que tener en cuenta la demografía, la estructura industrial y los planes de reurbanización para identificar las zonas con gran potencial para mantener o aumentar su valor a largo plazo. En particular, cabe esperar que las áreas metropolitanas con competitividad internacional, como Tokio, Osaka y Fukuoka, mantengan una demanda de alquiler y un valor de los activos estables en el futuro.
La diversificación de la cartera es también una estrategia importante. En lugar de concentrar su inversión en un solo inmueble o zona, puede reducir el riesgo y aspirar a unos ingresos estables diversificando su inversión en varios inmuebles con características diferentes. Por ejemplo, si busca estabilidad, puede invertir en residencias en el centro de las ciudades, mientras que si aspira a obtener mayores rendimientos, puede considerar edificios de oficinas en zonas de gran actividad económica u hoteles donde se espera una recuperación de la demanda entrante.
En una época de riesgos geopolíticos, creemos que es más importante que nunca pensar en asegurar una renta de alquiler estable (ganancia de renta) desde una perspectiva a largo plazo y preservar y desarrollar de forma constante los activos, en lugar de perseguir ganancias de precio a corto plazo (plusvalías).
Para maximizar el potencial de los bienes inmuebles japoneses y hacer que funcionen como un verdadero "activo seguro", es esencial adoptar un enfoque estratégico basado en conocimientos especializados. A continuación, explicamos cinco puntos clave para invertir con éxito en el sector inmobiliario.
| Principales riesgos de la inversión inmobiliaria | Medidas específicas |
|---|---|
| Riesgo de desocupación | Seleccione una zona/un inmueble con gran demanda de alquiler y pida a una empresa de gestión inmobiliaria de confianza que le preste un servicio de atención al cliente. |
| Riesgo de caída de los alquileres | Evalúe el potencial de la zona desde una perspectiva a largo plazo y mantenga el atractivo del inmueble mediante un mantenimiento regular. |
| Riesgo de subida de los tipos de interés | Elija un préstamo a tipo fijo siempre que sea posible o planifique financieramente en previsión de subidas de los tipos de interés. |
| Riesgo de catástrofes | Contrate un seguro contra incendios y terremotos y consulte los mapas de peligrosidad antes de elegir una propiedad. |
| Riesgo de liquidez | Tenga en cuenta la facilidad de venta y elija una zona con mucha demanda o un tipo de propiedad popular. |
Garantizando estos puntos, el sector inmobiliario puede ser un poderoso "activo seguro" para capear los mares tormentosos del riesgo geopolítico.
En este artículo hemos explicado, desde la perspectiva de un experto, por qué el sector inmobiliario es un "activo seguro" eficaz en una época de mayor riesgo geopolítico, así como las estrategias para maximizar su potencial.
Con el aumento de la incertidumbre en la situación mundial, cada vez resulta más difícil proteger activos valiosos únicamente con activos financieros convencionales. Es precisamente en tiempos como estos cuando el sector inmobiliario, un activo real resistente a la inflación y generador de flujos de caja estables, puede ser una opción muy atractiva para el núcleo de su cartera de activos. En particular, el mercado inmobiliario japonés, con su estabilidad política y social y su activa inversión extranjera, es un destino de inversión muy ventajoso desde una perspectiva global.
Pero, una vez más, el éxito de la inversión inmobiliaria no puede lograrse sin la estrategia y la gestión de riesgos adecuadas. Los conocimientos y la experiencia son esenciales a lo largo de todo el proceso, desde la selección de la propiedad hasta la planificación financiera, la gestión y administración, y las estrategias de salida. Para minimizar el riesgo y maximizar los beneficios, es de suma importancia contar con un socio fiable.
En INA & Associates Ltd. somos más que una agencia inmobiliaria. Proporcionamos "consultoría patrimonial integral" para optimizar toda la cartera de activos, trabajando estrechamente con los objetivos y el futuro de cada cliente individual y utilizando nuestra red profesional de expertos jurídicos, fiscales y financieros. En un entorno económico en rápida evolución, protegemos, cuidamos y transmitimos los valiosos activos de nuestros clientes a la siguiente generación. Asumimos la responsabilidad de ofrecerle la mejor hoja de ruta para lograrlo.
La brújula del sector inmobiliario en las aguas inexploradas del riesgo geopolítico. Si está interesado en su propia estrategia de protección de activos, no dude en ponerse en contacto con INA & Associates Ltd.
P1: ¿Qué ocurre exactamente con los precios de los inmuebles cuando aumenta el riesgo geopolítico?
R1: Cuando aumenta el riesgo geopolítico, los activos de riesgo como la renta variable se venden debido a la incertidumbre en los mercados financieros y los fondos tienden a desplazarse hacia activos seguros. En el mercado inmobiliario nacional, el valor de los activos puede subir, sobre todo en áreas metropolitanas como Tokio, como consecuencia de la afluencia de fondos de inversión nacionales y extranjeros que evitan la inestabilidad en el extranjero y el aumento de la demanda. Sin embargo, si los riesgos pasan a ser internos a Japón, el impacto no podrá evitarse. La clave está en evaluar con precisión el tipo de riesgo y el alcance del impacto.
P2: ¿Cuántos fondos personales necesito para empezar a invertir en inmuebles?
R2: Es difícil decirlo, pero en general es más fácil obtener un préstamo en condiciones favorables de una entidad financiera si se dispone de un capital personal de alrededor del 10-20% del precio del inmueble. Sin embargo, en los últimos años han surgido métodos de inversión como el crowdfunding inmobiliario que permiten empezar con tan solo 10 000 yenes. Es posible considerar varias opciones en función de su propia situación patrimonial y sus objetivos de inversión, así que consulte antes a un experto.
P3: ¿Qué es más seguro, las propiedades en el extranjero o las nacionales?
R3: Cada uno tiene sus propias ventajas e inconvenientes, pero en términos de riesgo geopolítico, los bienes inmuebles japoneses, con su situación política y social estable y un sistema jurídico bien desarrollado, son más seguros que muchos bienes inmuebles en el extranjero. Los bienes inmuebles en el extranjero pueden ofrecer rendimientos elevados y atractivos, pero es necesario conocer a fondo el riesgo país, el riesgo de fluctuación del tipo de cambio y las diferencias en los sistemas jurídicos y fiscales.
P4.¿Puede reiterar por qué la inversión inmobiliaria es ventajosa en tiempos de inflación?
A4.Hay tres razones principales por las que los bienes inmuebles son resistentes a la inflación. En primer lugar, el valor de los activos inmobiliarios en sí tiende a aumentar a medida que suben los precios. En segundo lugar, los alquileres también suben en consonancia con los precios, por lo que es más fácil asegurarse unos ingresos estables incluso con inflación. En tercer lugar, cuando el valor del dinero cae con la inflación, el efecto es que la carga del reembolso de los préstamos se aligera sustancialmente. Por estas razones, los bienes inmuebles se consideran un excelente activo de cobertura frente a la inflación.
P5.¿Cuáles son las características de los bienes inmuebles que los hacen especialmente resistentes al riesgo geopolítico?
R5.Los bienes inmuebles que son altamente resistentes al riesgo geopolítico tienen varias cosas en común. En primer lugar, están situados en áreas metropolitanas con una sólida base económica y una alta concentración de población. En segundo lugar, son residencias menos susceptibles a las fluctuaciones económicas. En segundo lugar, están situadas en zonas en las que cabe esperar un cierto nivel de demanda de alquiler en cualquier momento, tanto a escala nacional como internacional. Los inmuebles con estas características tienen menos probabilidades de sufrir un descenso del valor de sus activos, incluso en circunstancias imprevistas, y cabe esperar de ellos una gestión estable.