¿Tiene alguno de estos problemas? No se recoge la basura sin clasificar, lo que hace que el vertedero sea insalubre"; "Los vecinos se han quejado de que se saca la basura en días y horas distintos a los especificados"; "Aumenta el vertido ilegal de basura, sin que se sepa quién la ha sacado".
En las propiedades de alquiler, la etiqueta de eliminación de residuos es uno de los problemas más molestos para los administradores de fincas. A primera vista, puede parecer un problema menor, pero si no se controla, puede provocar problemas entre los inquilinos, dañar la reputación de la propiedad y, en el peor de los casos, aumentar la tasa de desocupación. El problema es cada vez más complejo, sobre todo ahora que las normas municipales de recogida de residuos son cada vez más estrictas y hay más tipos de residuos que clasificar.
El problema de los residuos es una carga importante, sobre todo para los propietarios que gestionan sus propios inmuebles. Ello se debe a que requiere conocimientos especializados y experiencia para tratar el asunto, desde alertar de la infracción de la etiqueta hasta identificar a los infractores, pasando por tratar con inquilinos extranjeros en varios idiomas.
Este artículo explica la realidad del problema de la etiqueta de eliminación de residuos en las propiedades de alquiler, las dificultades a las que se enfrentan los propietarios autogestionados y las ventajas específicas de subcontratar a una empresa de gestión. Proponemos medidas para mantener el valor patrimonial de la propiedad al tiempo que se mantiene la satisfacción del inquilino.
Caso práctico del Sr. Sato (empleado de empresa de unos 50 años), que autogestiona un piso (edificio de madera de dos plantas, ocho habitaciones en total) en Tokio.
En el piso de la Sra. Sato, el día de la semana y las normas para separar la basura se le explicaron cuando se mudó y se expusieron en la zona común. Sin embargo, poco a poco empezaron a aparecer basuras sin separar, como bolsas de basura que contenían residuos de plástico y combustibles mezclados, y cajas de cartón tiradas tal cual.
El encargado municipal de la recogida les informó de que no podrían recoger los residuos mal clasificados, y la basura sin recoger se fue acumulando poco a poco. El vertedero empezó a desprender un olor nauseabundo, y los cuervos empezaron a dañar la zona. Los inquilinos, que tenían buenos modales, se quejaron de que había un problema de higiene.
El Sr. Sato limpió él mismo el vertedero y distribuyó una carta de advertencia a todos los inquilinos, pero la situación no mejoró. El problema se prolongó sin una respuesta eficaz, ya que le preocupaba no poder identificar a quienes infringían las normas y que, aunque pudiera identificarlos, advertirles directamente empeoraría la relación entre los inquilinos.
Estudio de caso de la Sra. Tanaka (60 años, autónoma), propietaria de un piso (10 unidades) en la prefectura de Kanagawa.
A medida que aumentaba el número de inquilinos extranjeros (estudiantes extranjeros) en el condominio de la Sra. Tanaka, empezaron a surgir con frecuencia problemas relacionados con la separación de residuos. Era difícil hacerles comprender las detalladas normas de separación de residuos propias de Japón (plástico, combustible, no combustible, recursos, etc.), y como había muchos puntos que diferían de las costumbres de su país de origen, se producían frecuentes infracciones de las normas.
También existía una barrera lingüística, y nos enfrentábamos al problema de que aunque distribuyéramos señales de advertencia, no se leían, y aunque las explicáramos verbalmente, no se entendían del todo. Los vecinos empezaron a quejarse de que la zona estaba llena de basura y era objeto de vandalismo por parte de los cuervos.
El Sr. Tanaka preparó un cartel de advertencia en inglés, pero no pudo responder a todos los residentes en su lengua materna, y al final tuvo que organizar y limpiar él mismo el vertedero varias veces a la semana. La asociación de vecinos también señaló que la forma de deshacerse de los residuos en los pisos era deficiente, y el propio Sr. Tanaka llegó a agotarse mentalmente.
Estudio de caso del Sr. Yamamoto (55 años, ejecutivo de empresa), propietario de un edificio de apartamentos (3 plantas, 12 unidades) en la prefectura de Osaka.
En el piso del Sr. Yamamoto, la zona de vertido de basuras daba a la calle, y los vertidos ilegales de los no inquilinos aumentaron gradualmente. Se empezaron a dejar allí electrodomésticos y basura de gran tamaño, y se empezó a acumular basura que no estaba sujeta a recogida por parte de las autoridades locales.
Al principio, pensamos que la basura pertenecía a los inquilinos y alertamos a todos ellos, pero nos respondieron que no les pertenecía.
Al final, el propietario tuvo que correr con los gastos de eliminación de la basura vertida ilegalmente, lo que supuso unos gastos anuales inesperados. Además, la mala impresión del vertedero también causó mala impresión durante los preestrenos, lo que provocó un daño secundario en forma de aumento de la tasa de desocupación.
La situación continuó sin que se tomaran medidas eficaces contra los vertidos ilegales, y el problema siguió sin resolverse.
Al abordar el problema de la etiqueta de eliminación de residuos, los propietarios autogestionados se enfrentan a los siguientes riesgos y limitaciones
Lo más difícil a la hora de hacer frente a las infracciones de las normas de eliminación de residuos es cómo identificar al infractor:
Los propietarios autogestionados a menudo son incapaces de tomar las medidas adecuadas por miedo a problemas debido a su proximidad con los inquilinos.
La gestión eficaz de los residuos requiere esfuerzos continuos, pero la autogestión presenta los siguientes retos
| Esfuerzos necesarios | Retos de la autogestión | Problemas derivados de |
|---|---|---|
| Patrullas y controles regulares | Dificultades para conciliar la vida laboral y personal | Incapacidad para detectar y responder a los problemas en una fase temprana |
| Aplicación coherente de las normas | Tendencia a reaccionar de forma emocional | Injusticia por parte de los inquilinos |
| Orientación correctiva adecuada | Falta de conocimientos y experiencia | Incapacidad para proponer medidas de mejora eficaces |
| Apoyo multilingüe | Falta de conocimientos lingüísticos y de recursos | Apoyo inadecuado a los inquilinos extranjeros |
Un problema particular es que las infracciones de la etiqueta de residuos pueden "encadenarse" fácilmente. A menudo, cuando un inquilino deja de cumplir las normas, otros empiezan poco a poco a degradar sus modales, pensando que con eso basta.
Los problemas de residuos no son sólo un problema dentro de la propiedad, sino que también afectan a las relaciones con el mundo exterior:
Para los propietarios autogestionados, estas relaciones externas también pueden suponer una carga importante. En particular, los distintos municipios tienen normas diferentes para la eliminación de residuos, lo que dificulta aún más la gestión de los propietarios con inmuebles en varias zonas.
La introducción de equipos adecuados es una forma eficaz de resolver el problema de los residuos, pero la autogestión presenta los siguientes retos
Estos juicios y procedimientos profesionales son difíciles sin experiencia.
La externalización a una empresa de gestión ofrece las siguientes ventajas específicas a la hora de abordar cuestiones de etiqueta en la eliminación de residuos
La empresa de gestión proporciona una educación eficaz a los inquilinos basada en su amplia experiencia:
Los materiales visuales con fotos e ilustraciones son especialmente eficaces. Son fáciles de entender aunque exista una barrera lingüística y también resultan eficaces para los inquilinos extranjeros. Los recordatorios periódicos por parte de la empresa gestora también tienen el efecto psicológico de "señalar desde una tercera parte" la educación del inquilino sobre la segregación de residuos en condominios.
La mayor fortaleza de una empresa de gestión es su posición como mediador objetivo entre propietarios e inquilinos:
La cautela de la empresa de gestión evita un enfrentamiento directo entre el propietario y el inquilino. Esto permite a los inquilinos ser menos emocionales y percibir el problema con más calma.
Las empresas de gestión saben cómo instalar y gestionar eficazmente los equipos gracias a su experiencia con muchas propiedades:
Por ejemplo, instalar cámaras de seguridad es una medida muy eficaz, pero deben funcionar teniendo en cuenta la privacidad de los inquilinos. Una empresa de gestión puede encontrar este delicado equilibrio y proponer la mejor solución.
Otro punto fuerte de las empresas de gestión es su capacidad para tratar con el creciente número de residentes extranjeros en los últimos años:
Especialmente eficaces son las explicaciones que tienen en cuenta las diferencias culturales, en lugar de la mera traducción, ya que los residentes extranjeros suelen sentirse confundidos por las diferencias en las normas de clasificación de residuos de su país de origen.
Las empresas de gestión también pueden ayudar a establecer buenas relaciones con las autoridades y comunidades locales:
Al externalizar el mantenimiento de estas relaciones externas a una empresa de gestión, se puede reducir significativamente la carga del propietario.
Los siguientes son puntos importantes para elegir una empresa de gestión que sea sólida en el tratamiento de problemas de residuos.
El factor más importante que hay que tener en cuenta a la hora de elegir una empresa de gestión es su historial en la resolución de problemas de residuos:
Durante las entrevistas, es aconsejable plantear preguntas específicas como "¿Cómo han resuelto los problemas de basuras del pasado?" y "¿Qué esfuerzos están haciendo para mejorar los modales de los inquilinos?".
Con el aumento del número de residentes extranjeros, la capacidad multilingüe es un punto de selección importante:
Es importante que la empresa no solo sepa traducir, sino que también tenga en cuenta las diferencias culturales.
También son importantes los conocimientos y la experiencia en la instalación de equipos, como cámaras de seguridad:
Especialmente importante es el equilibrio entre "rentabilidad" y "evitación de riesgos legales". Un control excesivo puede provocar la reacción de los inquilinos, mientras que unas medidas inadecuadas no resolverán el problema.
Además de las medidas temporales, también es importante una actitud de mejora continua:
Una actitud "preventiva" en lugar de "después de que se haya producido el problema" conducirá a soluciones a largo plazo.
A primera vista, la cuestión de la etiqueta de eliminación de residuos puede parecer trivial, pero si no se controla, es un asunto importante que puede dañar significativamente la reputación y el valor de los activos de una propiedad. Con la autogestión, se enfrenta a una serie de retos, como identificar a los infractores, dar los recordatorios adecuados y realizar un seguimiento continuo.
Las ventajas de subcontratar a una empresa de gestión son múltiples
Una gestión adecuada de los problemas de residuos puede aumentar la satisfacción de los inquilinos, reducir las tasas de desahucio y mantener y mejorar la reputación de la propiedad. La externalización a una empresa de gestión con conocimientos especializados y experiencia permite proteger el valor patrimonial de la propiedad al tiempo que reduce la carga emocional y de tiempo del propio propietario.
R: Los principales métodos para identificar a los infractores son los siguientes, cada uno con sus propias ventajas y riesgos
Instalación de cámaras de seguridad: es el más eficaz, pero hay que tener en cuenta la privacidad.
Comprobación del contenido de las bolsas de basura: es un método de identificación basado en el correo con nombres, pero existe el riesgo de invadir la intimidad. Si la empresa de gestión se encarga de ello, es importante informar a los inquilinos de antemano de que se puede comprobar el contenido de la bolsa si se infringen las normas.
Recopilación de información sobre avistamientos: es un método para recibir información de otros inquilinos, pero puede generar problemas entre ellos.
Una empresa de gestión puede tratar este asunto de forma no emocional, utilizando los procedimientos adecuados y con cuidado para identificar al infractor.
R: Los siguientes métodos son eficaces para mejorar el protocolo de eliminación de residuos
Colocación de avisos visualmente intuitivos: por ejemplo, guías de clasificación con fotos y diagramas, calendarios de los días de recogida, etc. Las versiones multilingües también son eficaces.
Recordatorios periódicos: mantenga la concienciación distribuyendo periódicamente recordatorios por escrito, incluso cuando no haya ningún problema.
Respuesta inmediata y limpieza: es importante responder a los problemas en cuanto se produzcan y mantener la zona de residuos limpia en todo momento. Los cubos de basura sucios pueden dar lugar a malos modales.
Mejoras medioambientales: las mejoras físicas del entorno, como la instalación de iluminación, cámaras de seguridad y redes antipájaros, también pueden ser eficaces.
Las empresas de gestión saben por su experiencia con muchas propiedades qué medidas son eficaces en qué situaciones y pueden hacer las mejores propuestas adaptadas a las características de la propiedad.
R: Las siguientes medidas son eficaces con los inquilinos extranjeros
Material explicativo en el idioma nativo: es importante que las explicaciones no se traduzcan simplemente, sino que también tengan en cuenta el trasfondo cultural.
Uso de fotos e ilustraciones: utilice fotos reales e ilustraciones fáciles de entender para superar las barreras lingüísticas.
Demostraciones prácticas: las explicaciones prácticas, como mostrar cómo se clasifican realmente los residuos cuando la gente se muda, son eficaces.
Seguimiento regular: compruebe concienzudamente la situación de los inquilinos durante algún tiempo después de que se muden y proporcione las explicaciones de seguimiento necesarias.
Las empresas de gestión saben cómo comunicarse eficazmente gracias a su experiencia con muchos inquilinos extranjeros.
R: Los principales métodos utilizados para combatir los vertidos ilegales son
Instalación de cámaras de seguridad: es el método disuasorio más eficaz, pero es necesario tener en cuenta la privacidad y un funcionamiento adecuado. Los carteles de "cámara de vídeovigilancia en funcionamiento" también son un elemento disuasorio importante.
Instalación de iluminación: los vertederos oscuros son un blanco fácil para los vertidos ilegales, por lo que la instalación de luces con sensores puede resultar eficaz.
Reubicación de los vertederos: también merece la pena considerar la reubicación de los vertederos en lugares menos visibles desde la carretera o inaccesibles para los no residentes.
Patrullas regulares: las patrullas regulares de la empresa gestora y su personal también pueden ser eficaces como elemento disuasorio.
La empresa de gestión puede sugerir las medidas más apropiadas contra los vertidos ilegales en función de la ubicación de la propiedad y el entorno circundante.
R: En caso de que el problema no mejore, se pueden seguir los siguientes pasos
Entrevistas individuales: la empresa de gestión realizará entrevistas individuales con los infractores identificados de forma interactiva.
Apercibimiento por escrito: en caso de infracciones graves o reiteradas, se emite un apercibimiento formal por escrito.
Aplicación de sanciones: si se especifica en el contrato, se puede considerar la aplicación de sanciones, como el cobro de gastos de limpieza (pero se requiere una base legal).
Rescisión como último recurso: si el incumplimiento es grave y continuado y perjudica significativamente las condiciones de vida de otros inquilinos, se puede considerar la denegación de la renovación del contrato o la rescisión.
La empresa de gestión tiene los conocimientos jurídicos necesarios y puede juzgar adecuadamente hasta dónde llegar en cada situación. También puede tomar medidas firmes para resolver el problema evitando enfrentamientos emocionales entre el propietario y el inquilino.
La cuestión de la etiqueta de eliminación de residuos es un tema importante que no puede pasarse por alto en la gestión de alquileres. INA&Associates ofrece un servicio de resolución de problemas relacionados con los residuos que se basa en muchos años de experiencia y conocimientos. Ofrecemos un apoyo integral, desde la formación de los inquilinos hasta la instalación de equipos de seguridad y asistencia multilingüe.
Permítanos ayudarle a liberarse de la carga de la autogestión y a aumentar el valor de su propiedad con nuestra ayuda profesional. Ahora puede obtener una consulta inicial gratuita para encontrar una solución a su problema de residuos. Proteja el valor de su propiedad y consiga una gestión estable del alquiler.