¿Hasta qué punto conoce el modelo de negocio de "compra y reventa", que ha atraído mucha atención en el sector inmobiliario en los últimos años? En un contexto de aumento del número de viviendas vacías y de revitalización del mercado de la vivienda de segunda mano, este método se está convirtiendo en una opción nueva e influyente para quienes se plantean la compraventa de inmuebles. Sin embargo, el mecanismo y sus ventajas e inconvenientes aún no se conocen del todo.
Este artículo ofrece una visión completa del negocio de compraventa y reventa de inmuebles. Desde la perspectiva del vendedor y del comprador, respectivamente, desentrañaremos las diferencias con la agencia convencional, los méritos y deméritos específicos, e incluso los modelos de negocio de los operadores. Esperamos que este artículo le ayude a tratar con los bienes inmuebles, que son su activo más importante, en mejores condiciones y con tranquilidad.
La compraventa de inmuebles es un modelo de negocio que crea valor en el mercado inmobiliario de segunda mano. En esencia, una empresa inmobiliaria compra una propiedad directamente al vendedor, la revaloriza mediante reformas y remodelaciones y, a continuación, la vende a un nuevo comprador (reventa). Comprender esta secuencia de acontecimientos es el primer paso para utilizar adecuadamente este proyecto.
En pocas palabras, la compra y reventa es un negocio en el que una empresa inmobiliaria se encarga de todo el proceso de "compra", "tramitación" y "venta" de propiedades de segunda mano. La empresa inmobiliaria adquiere condominios y casas propiedad de vendedores particulares directamente como comprador. A continuación, la inmobiliaria lleva a cabo obras de revalorización, como la actualización de instalaciones obsoletas y la modificación de la distribución para adaptarla al estilo de vida moderno. A continuación, la propiedad transformada, bella y funcional, se vende a un comprador que busca un nuevo hogar. Este proceso crea un nuevo valor de vivienda que va más allá de la mera distribución de propiedades de segunda mano.
Cuando mucha gente oye hablar de la venta de inmuebles, lo que le viene a la mente es la "agencia", en la que una empresa inmobiliaria media entre el vendedor y el comprador. La compraventa y la agencia parecen similares, pero su naturaleza es muy distinta. La diferencia más decisiva entre ellas estriba en las partes que intervienen en la transacción y en la rapidez con que ésta se completa. Comparemos claramente las diferencias en la siguiente tabla.
| Comparación | Compraventa inmobiliaria | Intermediario inmobiliario |
|---|---|---|
| Parte en la transacción | Empresa inmobiliaria | Comprador particular |
| Plazo hasta la venta | Corto plazo (de unos días a un mes aproximadamente) | Largo plazo (de tres meses a más de seis meses) |
| Precio de venta | Suele ser inferior al precio de mercado | Precio cercano al precio de mercado |
| Gastos de intermediación | No son necesarios | Necesarios |
| Responsabilidad por no conformidad con el contrato | A menudo exenta | Asumida por el vendedor |
| Gestión de las visitas | No es necesario | Necesario |
En el caso de la agencia, la inmobiliaria desempeña el papel de buscar un comprador como agente del vendedor. Por lo tanto, cuándo y en qué condiciones se puede vender está muy influenciado por la tendencia del mercado y la intención del comprador. Por otra parte, dado que la propia empresa inmobiliaria se convierte en el comprador en la compraventa, si sólo se puede acordar un precio, es posible proceder a la venta con rapidez y seguridad. Esta rapidez es la mayor característica de la compraventa.
Los ingresos de los operadores de compraventa se componen de la diferencia entre el "precio de reventa" del inmueble menos el "precio de compra" y los "costes de renovación y otros gastos", es decir, el beneficio de la venta del inmueble. Este modelo de negocio se basa en el principio comercial de "comprar barato, añadir valor y vender caro". Basándose en años de experiencia y datos, el operador evalúa con precisión el valor potencial del inmueble y calcula con exactitud cuánto costaría revenderlo y a qué precio. La compra al precio adecuado, una renovación eficiente y eficaz y una estrategia de venta precisa son esenciales para obtener beneficios. Las agencias especializadas como la nuestra pretenden establecer relaciones que beneficien a las tres partes -el vendedor, el comprador y el propio negocio-, identificando con precisión las necesidades del mercado y maximizando el valor del inmueble.
A la hora de vender un inmueble, optar por la compra y la reventa conlleva muchas ventajas para el vendedor, pero también hay aspectos a tener en cuenta. Es importante juzgar el método de venta más adecuado en el contexto de su propia situación y prioridades.
La razón por la que la compraventa y reventa es elegida por muchos vendedores es su comodidad y seguridad. En particular, muestra su verdadero valor cuando hay limitaciones de tiempo o cuando se quieren evitar trámites complicados.
1. Rápida conversión en efectivo.
El mayor mérito es que el tiempo necesario para las actividades de venta es abrumadoramente corto. En la agencia, no es raro que transcurran varios meses hasta que se encuentra un comprador, pero en la compraventa, si se llega a un acuerdo con la inmobiliaria, la liquidación y la conversión en efectivo pueden realizarse en tan sólo unos días o unas semanas. Se trata de un medio muy eficaz cuando se necesitan fondos en una fase temprana debido a traspasos repentinos, reasentamientos, herencias, etc.
2. No se requieren honorarios de mediación
Si vende un inmueble a través de una agencia, suele haber una comisión de mediación del "3% del precio de la operación + 60.000 yenes + impuesto sobre el consumo". Sin embargo, dado que la inmobiliaria se convierte en comprador directo en la compraventa, esta tasa de mediación no se cobra en absoluto. Se puede decir que es un gran mérito económico el punto en el que se pueden reducir en gran medida diversos costes.
3. Exención de responsabilidad por incumplimiento de contrato
En la compraventa de inmuebles entre particulares, el vendedor sigue siendo responsable durante un cierto periodo de tiempo tras la entrega de la reparación de cualquier defecto oculto en la propiedad (por ejemplo, filtraciones de lluvia, daños por termitas, etc.). Sin embargo, en el caso de compraventa en la que el comprador es un contratista de obras, es habitual establecer una cláusula especial que exima al comprador de esta responsabilidad. El hecho de liberar al comprador del riesgo y la incertidumbre futuros reduce enormemente la carga mental.
4. No hay que ocuparse de visitas y negociaciones
En la agencia, es necesario asistir a muchas visitas de posibles compradores y negociar el precio. Con la compraventa, se libera de la molestia de concertar citas los fines de semana y de ocuparse de la limpieza de la habitación, ya que esto se completa únicamente con la inspección in situ en el momento de la tasación por parte del personal de la inmobiliaria.
| Ventajas | Particularidades |
|---|---|
| Rapidez | Sin necesidad de buscar comprador y rápida conversión en efectivo. |
| Económico | Sin necesidad de elevadas comisiones de agencia. |
| Tranquilidad | Exención de responsabilidad por incumplimiento contractual tras la entrega, menos incertidumbre en el futuro. |
| Sencillez | No hay necesidad de ocuparse de las molestias y la carga mental que suponen las visitas y las negociaciones con el comprador. |
Aunque son muchas las ventajas, también hay desventajas en la compraventa. El punto más importante se refiere al precio de venta.
Una desventaja es que el precio de venta suele ser inferior al precio de mercado en el mercado intermediario. Generalmente, se considera orientativo el 70-80% del precio de mercado. Esto se debe a que el agente de compraventa necesita asegurarse los costes de renovación, los gastos de venta y sus propios beneficios. Por lo tanto, si se da la máxima prioridad a la petición de "vender lo más alto posible", puede ser más adecuado llevar a cabo las actividades de venta a través de la mediación a lo largo del tiempo. Sin embargo, si se tiene en cuenta de forma global la tasa de mediación, el tiempo que se tarda en vender el inmueble y el riesgo de responsabilidad por no conformidad del contrato, no es raro que la compraventa resulte en un saldo final más alto y en una satisfacción total. Es esencial decidir cuidadosamente qué opción es la mejor para usted en consulta con un experto.
Por otro lado, las viviendas de compra y reventa, que se ofrecen al mercado una vez reformadas, son una opción atractiva para los compradores que se plantean adquirir una vivienda. Comprender el valor de esta tercera opción, que no es ni de nueva construcción ni de uso convencional, le ayudará a elegir la vivienda ideal.
El principal atractivo de las propiedades de compra y reventa es el excelente equilibrio entre calidad y precio. Los compradores pueden obtener un entorno vital de alta calidad a un precio asequible en comparación con las propiedades de nueva construcción.
1.Habitaciones renovadas y bonitas
Las propiedades de compra y reventa se renuevan profesionalmente antes de la venta. En muchos casos, se han sustituido el papel pintado y los revestimientos del suelo, y las instalaciones de agua, como cocinas y baños, se han cambiado por equipos de última generación, lo que hace que las habitaciones sean tan bonitas como si fueran propiedades de nueva construcción. Puede empezar a vivir cómodamente desde el primer momento sin tener que gastar dinero ni pasar por el engorro de las reformas después de la compra.
2. Precios más bajos que las viviendas de nueva construcción
En comparación con las propiedades de nueva construcción de ubicación y tamaño similares, las propiedades de compra y reventa suelen ser menos caras. Especialmente en los últimos años, el precio de las propiedades de nueva construcción ha aumentado debido al incremento de los costes de construcción, pero como las propiedades de compra y reventa se basan en el mercado de segunda mano, es más probable que encuentre su casa ideal con un presupuesto más realista.
3. tranquilidad al conocer el estado de la vivienda
Las agencias de compraventa y reventa realizan estudios detallados del estado de los inmuebles cuando compran una propiedad. Además, si se descubren problemas estructurales o de otro tipo durante el proceso de renovación, se llevan a cabo las reparaciones oportunas. Además, muchas propiedades tienen su propio sistema de garantía y están cubiertas por el "Seguro de defectos existentes en la vivienda", lo que elimina la "ansiedad invisible" que suele asociarse a las propiedades de segunda mano, lo que también es una gran ventaja.
| Ventajas | Detalles específicos |
|---|---|
| Calidad y diseño | Interiores bonitos y equipamientos funcionales, como los de los edificios nuevos, gracias a una renovación profesional. |
| Racionalidad económica | En comparación con la nueva construcción, está disponible a un precio rebajado y no requiere gastos de renovación. |
| Tranquilidad | Reducción del riesgo tras la compra gracias a estudios detallados de la propiedad por adelantado, seguros de responsabilidad civil y garantías. |
| Inmediatez | Como la propiedad ya está terminada, el proceso desde el contrato hasta la entrega es fluido y puede mudarse inmediatamente. |
Aunque las propiedades de compra y reventa tienen muchas ventajas, también hay que tener en cuenta algunas advertencias a la hora de plantearse la compra.
La principal desventaja es la falta de flexibilidad en las reformas. Como las reformas ya se han realizado, el comprador no puede elegir libremente el plano, el interior y el equipamiento para adaptarlos a sus gustos. Para quienes deseen crear un espacio que sea exclusivamente suyo, existe la posibilidad de que se sientan inadecuados. Otra desventaja es que el número de propiedades en el mercado sigue siendo limitado en comparación con las de nueva construcción y las de segunda mano en general, por lo que no siempre podrá encontrar una en la zona que desee. Sin embargo, estos puntos no suponen un gran problema para quienes desean obtener de forma eficiente un espacio de calidad y diseñado por profesionales.
El negocio de la compraventa y reventa de inmuebles no es sólo un auge pasajero, sino un mercado en crecimiento con un sólido futuro, estrechamente vinculado a los cambios en la estructura social de Japón. En esta sección se explican los antecedentes y las perspectivas de futuro.
El mercado de recompra y reventa ha experimentado un notable crecimiento en los últimos años. Según un estudio de Yano Research Institute Ltd, el tamaño del mercado de recompra y reventa (número de unidades contratadas) ha crecido significativamente, pasando de unas 24.300 unidades en 2015 a 41.000 unidades en 2022; se prevé que alcance las 42.000 unidades en 2023 y que llegue a las 50.000 unidades en 2030. Para 2030, se prevé que la cifra crezca hasta las 50.000 unidades. Estos datos muestran claramente que el modelo de negocio de recompra y reventa no es una tendencia pasajera, sino que se está afianzando en el mercado de la vivienda.
| Año | Tamaño del mercado de recompra y reventa (unidades contratadas) |
|---|---|
| 2015 | 24.300 unidades |
| 2022 | 41.000 unidades |
| 2023 (previsión) | 42.000 viviendas |
| 2030 (previsión) | 50.000 viviendas |
Fuente: Yano Research Institute Ltd, "Research on the Used House Purchase and Resale Market (2023)".
Varios factores complejos están detrás de esta expansión del mercado. El primero es la escalada de precios asociada al aumento de los costes de construcción de viviendas nuevas. Esto ha llevado a los futuros compradores de vivienda a dirigir su atención hacia la vivienda de segunda mano, que es relativamente más asequible. En segundo lugar, el parque de viviendas del país, es decir, el número total de viviendas existentes, sigue aumentando, lo que incrementa la necesidad de promover la distribución de viviendas de segunda mano. El Estado también fomenta esta tendencia y apoya el sano desarrollo del mercado con medidas especiales como la reducción del impuesto de adquisición de bienes inmuebles para los operadores de compra y reventa que adquieran viviendas de segunda mano.
Los retos estructurales a los que se enfrenta la sociedad japonesa moderna están aumentando la necesidad del negocio de compraventa. Como todos sabemos, el número de viviendas vacías está aumentando en todo el país debido al descenso de la natalidad, el envejecimiento y la disminución de la población. Si estas casas vacías se dejan desatendidas, provocarán un deterioro del paisaje local y de la seguridad pública. El negocio de compra y reventa es una solución eficaz a estos problemas sociales. Al comprar casas vacías y renovarlas y revitalizarlas, las empresas pueden devolverlas al mercado como nuevas viviendas y contribuir a la revitalización de la comunidad local.
La diversificación de los valores de las personas es también un viento de cola para el mercado de la recompra y la reventa. Cada vez más personas prefieren viviendas de segunda mano que han sido renovadas para crear espacios únicos y de alta calidad, en lugar de viviendas nuevas estandarizadas. Las propiedades de compraventa y reventa se están convirtiendo cada vez más en una opción para satisfacer estas necesidades modernas de un "estilo de vida personalizado". En INA&Associates Ltd. también nos implicamos seriamente en este negocio como parte de nuestra "inversión en capital humano", donde no sólo rehabilitamos propiedades, sino que creamos un nuevo valor basado en las características del terreno y las necesidades de los tiempos.
En este artículo se ha explicado el negocio de la compraventa de inmuebles desde varias perspectivas, desde su estructura, ventajas e inconvenientes hasta el potencial futuro del mercado. Por último, se reiteran los puntos principales de este artículo.
La compraventa de inmuebles es un modelo de negocio en el que una empresa inmobiliaria adquiere directamente un inmueble de segunda mano, aumenta su valor mediante su renovación y luego lo revende.
Las ventajas para el vendedor son que puede reducir considerablemente la carga temporal, financiera y emocional, como la "rápida conversión en efectivo", la "no necesidad de comisiones de intermediación" y la "exención de responsabilidad por no conformidad con el contrato". Por otra parte, el precio de venta suele ser inferior al precio de mercado.
La ventaja para el comprador es que puede obtener una hermosa propiedad que está como nueva a un precio más bajo. Es una opción inteligente de compra de vivienda con un excelente equilibrio entre calidad y precio. Sin embargo, la libertad de diseño es limitada.
El mercado está en expansión y se espera que siga creciendo en importancia como negocio de gran trascendencia social, contribuyendo a resolver el problema de las viviendas vacías y estimulando la distribución de viviendas de segunda mano.
La compra o venta de un inmueble es una decisión importante para muchas personas que sólo se produce una vez en la vida. Sus opciones se enriquecen al saber que, además de la opción tradicional de "agencia", existe también el método de "compra y reventa". Aclarar su situación, valores y prioridades, comprender correctamente las ventajas y desventajas de cada uno y, a continuación, elegir el método más adecuado es la clave para realizar una transacción inmobiliaria sin arrepentimientos.
En INA&Associates Ltd. abordamos la situación de cada cliente con sinceridad y hacemos las mejores propuestas posibles como profesionales inmobiliarios y como socios que piensan juntos en su futuro. Si tiene algún problema o consulta sobre bienes inmuebles, por trivial que sea, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
P1.Si solicito una tasación, ¿tengo que vender la propiedad?
R1: No, en absoluto. El objetivo de la tasación es que usted conozca el valor de su propiedad y lo utilice como base para tomar la decisión de venderla. Si no está satisfecho con el precio de tasación que le ofrecen, puede, por supuesto, rechazar la venta. Dado que nunca se le obligará a vender, no dude en consultarnos para su propia tranquilidad.
P2: ¿Se puede comprar cualquier propiedad?
R2: Básicamente, se pueden comprar varios tipos de propiedades, incluidos pisos, casas y terrenos. Sin embargo, hay casos en los que es difícil comprar una propiedad si el estado del edificio es extremadamente malo, si existen restricciones legales estrictas o si la propiedad está situada en una parte de una zona rural, debido a una combinación con nuestra área de negocio o plan de rehabilitación. Primero estudiaremos la información sobre el inmueble y decidiremos si podemos comprarlo o no, así que no dude en ponerse en contacto con nosotros.
P3.¿Cómo se determina el precio de compra?
A3.El precio de compra se calcula evaluando exhaustivamente varios factores. En primer lugar, el "precio estimado de reventa" se determina a partir de ejemplos de transacciones de propiedades similares en las proximidades y de las tendencias del mercado. A partir de ahí, deducimos los "costes de renovación" necesarios para rehabilitar el inmueble, los "costes de publicidad y gastos generales" de las actividades de venta y nuestro "beneficio" como empresa, que es entonces el precio de oferta de compra al cliente. Siempre nos esforzamos por realizar una valoración muy transparente.
P4.No estoy seguro de qué método elegir, agencia o compra y reventa.
A4.El método que más le convenga dependerá de cuál sea su mayor prioridad. Si su mayor deseo es "tomarse tiempo y venderlo lo más alto posible", lo más probable es que le convenga la "agencia". En cambio, si lo que desea es "hacer caja de forma rápida, fiable y sin complicaciones" o "evitar riesgos futuros", la "compraventa" es una opción muy eficaz. Es importante que entienda las ventajas e inconvenientes de cada método y elija el que mejor se adapte a su plan de vida.