Primeros pasos para la inversión inmobiliaria de los ultra ricos

La inversión inmobiliaria es una estrategia de inversión muy popular entre las personas con un alto poder adquisitivo, ya que les permite alcanzar diversos objetivos, desde la creación de patrimonio hasta la optimización fiscal y la planificación sucesoria. De hecho, los activos en los que se invierte son muy variados, desde edificios completos en el centro de las ciudades hasta apartamentos en edificios compartidos. Sin embargo, cuando se da el primer paso en la inversión inmobiliaria, es fundamental comprender correctamente el proceso básico y realizar una preparación minuciosa que tenga en cuenta las perspectivas específicas de las personas con un alto poder adquisitivo.En este artículo se tratan los pasos básicos para iniciarse en la inversión inmobiliaria, las estrategias fiscales y sucesorias propias de las personas con un alto poder adquisitivo, el uso de sociedades y la posición en la cartera de activos. Además, se incluyen elementos concretos que hay que preparar y criterios de decisión, así como ejemplos de errores que suelen cometer los principiantes y consejos para tener éxito, todo ello desde un punto de vista especializado. Esperamos que le sirva de referencia para dar el primer paso.

1. Establecer los objetivos de la inversión: definir la estrategia

Lo primero que hay que hacer es definir claramente el objetivo de la inversión inmobiliaria. Las personas con un alto poder adquisitivo tienen objetivos diferentes en cuanto a la inversión inmobiliaria. Por ejemplo, algunos buscan «la formación de un patrimonio estable mediante ingresos por alquiler a largo plazo», otros «la obtención de beneficios a corto plazo mediante la venta», y otros «la reducción de la carga fiscal» o «la transmisión del patrimonio a la siguiente generación». El método de inversión y el tipo de inmueble adecuados varían en función del objetivo, por lo que un error en este punto puede dar lugar a una estrategia errónea y al fracaso.

• Si se desea obtener beneficios de forma activa con una alta rentabilidad: se pueden considerar propiedades con una rentabilidad relativamente alta, como edificios de apartamentos de segunda mano o de nueva construcción. Se busca obtener una alta rentabilidad eligiendo propiedades con un precio de compra moderado y un buen equilibrio con los ingresos por alquiler.
• Si se desea obtener ingresos estables (ingresos por alquiler): se puede considerar la estrategia de adquirir varios apartamentos en zonas con una demanda de alquiler estable, como el centro de la ciudad, o un edificio completo.Los inmuebles con una buena ubicación tienden a tener un bajo riesgo de desocupación y a generar ingresos estables a largo plazo.
• Si desea obtener ganancias por la venta (ganancias de capital): una estrategia eficaz es aprovechar la red de contactos entre personas adineradas para obtener información sobre inmuebles a precios inferiores al mercado y venderlos cuando su valor haya aumentado. El objetivo es obtener grandes ganancias por la venta mediante la adquisición de inmuebles de calidad fuera del mercado y el aumento de su valor mediante la renovación.
• Si se quiere dar prioridad a las medidas fiscales sobre el impuesto sobre la renta: son adecuados los inmuebles antiguos (como apartamentos de segunda mano) que permiten contabilizar una mayor amortización. El objetivo es aprovechar la amortización por el paso del tiempo del edificio para reducir la elevada carga fiscal que supone un alto nivel de ingresos. Sin embargo, como se explica más adelante, el efecto de las medidas fiscales es mayor para las personas con altos ingresos, por lo que hay que tener en cuenta el riesgo de una reforma fiscal.
• Si desea tomar medidas contra el impuesto de sucesiones: es importante elegir propiedades de alto valor que no pierdan valor en el futuro. Los terrenos en el centro de las ciudades, donde los precios son estables, y las propiedades poco comunes tienen una menor depreciación y son adecuados para la tenencia a largo plazo. Como se explica más adelante, los inmuebles son más ventajosos que el efectivo para las medidas contra el impuesto de sucesiones, ya que su valor a efectos del impuesto es inferior al valor de mercado.

Como se ha visto, los objetivos determinan los objetivos y las estrategias de inversión más adecuados. En primer lugar, es importante establecer las prioridades y definir claramente los objetivos que se desean alcanzar con la inversión inmobiliaria. Una vez definidos los objetivos, será más fácil seleccionar la zona y los inmuebles sin desviarse del camino marcado.

2. Selección de la zona: evaluar el mercado y la ubicación

«En qué zona invertir» es un factor importante que determina el éxito o el fracaso de la inversión inmobiliaria. En el caso de las personas con un patrimonio muy elevado, la selección de la zona debe ser aún más cuidadosa, ya que tienen muchas opciones de inversión tanto en el país como en el extranjero. Básicamente, la teoría es buscar mercados con una demanda sólida y donde sea fácil mantener y aumentar el valor de los activos.

En Japón, las grandes áreas metropolitanas y las principales ciudades, como Tokio, Osaka y Nagoya, concentran la población y la economía, y la demanda inmobiliaria es estable.Los inmuebles de estas zonas son poco propensos a sufrir grandes caídas en su valor y, desde el punto de vista de la planificación sucesoria, tienden a mantener un valor estable. Por otro lado, en las ciudades periféricas y las zonas suburbanas hay inmuebles que parecen ofrecer una rentabilidad aparente elevada, pero el riesgo de vacantes y de caída del valor de los activos es relativamente alto debido a la disminución de la población y la falta de demanda. Dada la magnitud de los activos de las personas con un alto poder adquisitivo, no es necesario arriesgarse en mercados de alto riesgo, sino que es más adecuado adoptar una estrategia que garantice resultados seguros en zonas sólidas.

Los principales criterios de selección que deben tenerse en cuenta a la hora de elegir una zona son los siguientes.

• Demografía y tendencias de la demanda: se investigan las tendencias de crecimiento y disminución de la población de la zona, la evolución del número de hogares y las necesidades de alquiler. Las zonas con afluencia de población y las que concentran universidades y empresas tienen una gran demanda de alquiler. Por el contrario, las zonas con despoblación y envejecimiento de la población corren el riesgo de sufrir una disminución de la demanda a largo plazo.
• Precios de alquiler y tasa de desocupación: es importante conocer el nivel medio de los alquileres y la tasa de desocupación de la zona. Las zonas con precios de alquiler estables y elevados son favorables para garantizar los ingresos, y si la tasa de desocupación es baja, es más fácil encontrar inquilinos. Por ejemplo, las zonas céntricas y populares suelen tener alquileres algo elevados, pero es fácil encontrar inquilinos.
• Potencial de revalorización de los activos: también es importante tener en cuenta los factores que pueden influir en el desarrollo futuro de la zona, como la existencia de planes de remodelación, la apertura de nuevas estaciones de transporte público o la mejora de las infraestructuras.Los inmuebles situados en zonas con un gran potencial de futuro aumentan su valor con el tiempo y ofrecen perspectivas de plusvalía.
• Liquidez (facilidad de venta): es importante tener en cuenta la estrategia de salida de la inversión y elegir zonas con un mercado amplio y una gran liquidez. Los inmuebles situados en el centro de las ciudades, donde hay muchos compradores, son más fáciles de vender cuando llega el momento de vender. Los apartamentos en edificios de propiedad horizontal tienen una demanda muy amplia, por lo que ofrecen una gran liquidez y son fáciles de vender.
• Consideración del mercado extranjero: algunos inversores acaudalados invierten en el mercado inmobiliario extranjero. Las propiedades en las principales ciudades de Estados Unidos, Europa y Asia son atractivas desde el punto de vista de la diversificación de la inversión y el alto crecimiento. Sin embargo, los inmuebles en el extranjero presentan dificultades debido a la legislación, el sistema fiscal y el riesgo cambiario, por lo que es imprescindible contar con el apoyo de expertos locales de confianza cuando se da el primer paso.

Una vez que haya reducido las zonas candidatas desde el punto de vista anterior, realice visitas in situ y recopile datos del mercado para realizar una evaluación cualitativa y cuantitativa. Es especialmente importante prestar atención a las condiciones de la ubicación (distancia a la estación más cercana, entorno, comodidad para la vida cotidiana, etc.), ya que están directamente relacionadas con la demanda de alquiler. Como dice el dicho en el mundo de la inversión inmobiliaria, «ubicación, ubicación, ubicación», la buena ubicación es fundamental para el valor y la rentabilidad de un activo. Tómese su tiempo y evalúe cuidadosamente la zona.

3. Comprensión de los tipos de inmuebles: características, ventajas y desventajas

Una vez elegida la zona de inversión, el siguiente paso es decidir en qué tipo de inmueble invertir (selección del tipo de inmueble). Si se trata de personas con un alto poder adquisitivo, la gama de inmuebles que pueden adquirir es muy amplia, pero es necesario comprender bien las características de cada uno, ya que los ingresos y los riesgos varían en función del tipo de inmueble. A continuación, se describen los principales tipos de inmuebles de inversión, junto con sus ventajas y desventajas.

• Edificios de apartamentos o apartamentos individuales (de nueva construcción): se trata de comprar un edificio completo y alquilar todas las habitaciones. Es un sector al que es fácil acceder para las personas adineradas con capacidad financiera, y tiene la ventaja de que hay pocos competidores. Los inmuebles de nueva construcción son muy atractivos y, aunque el alquiler sea algo elevado, suelen encontrar inquilinos fácilmente, por lo que el riesgo de que queden vacíos es bajo.Sin embargo, el coste de adquisición es muy elevado y, tras la marcha de los primeros inquilinos, es probable que el alquiler baje (desaparece la prima por ser de nueva construcción). Al ser de nueva construcción, no es necesario realizar grandes reparaciones a corto plazo, pero la rentabilidad tiende a ser menor que en los inmuebles de segunda mano.
• Edificios de apartamentos o apartamentos individuales (de segunda mano): Se trata de la compra de un edificio de segunda mano al propietario anterior. Las ventajas son que el precio del inmueble es más barato que el de uno nuevo, lo que mejora la rentabilidad de la inversión inicial, y que el alquiler es algo más bajo que el de los inmuebles nuevos y más estable (se ha ajustado desde un nivel alto). Una vez que ha pasado un cierto tiempo, el alquiler se estabiliza, por lo que es fácil gestionar el rendimiento previsto. Por otro lado, hay que tener en cuenta que, a medida que el edificio envejece, aumentan los gastos de reparación.Por lo general, cada 10 o 15 años se necesitan reparaciones a gran escala, lo que requiere una inversión considerable para reparar las paredes exteriores, el tejado y las tuberías de agua y desagüe, así como para renovar las zonas comunes. Es importante investigar minuciosamente el historial de reparaciones y el estado del edificio (due diligence) en el momento de la compra y estimar los costes de reparación futuros.
• Apartamentos en propiedad horizontal (estudios, etc.): Este tipo de inversión consiste en comprar una unidad (una habitación) dentro de un edificio de apartamentos, en lugar de todo el edificio.Se puede empezar con una inversión relativamente pequeña y es posible una gestión gradual, «empezando con una habitación y aumentando gradualmente el número de unidades», por lo que es una opción adecuada para las personas adineradas que no se sienten cómodas con una inversión a gran escala de golpe. Si se poseen varias propiedades en diferentes ubicaciones, se puede esperar un efecto de diversificación del riesgo de desastres y fluctuaciones del mercado. Además, los apartamentos en propiedad fraccionada tienen una mayor demanda en el mercado que los edificios completos, lo que facilita su venta (liquidez).Se pueden convertir en efectivo fácilmente cuando sea necesario, lo que garantiza la flexibilidad de los activos. Sin embargo, en el caso de la propiedad fraccionada, solo se es propietario de la parte exclusiva, y la gestión del edificio en su conjunto se confía a una comunidad de propietarios. La desventaja es que no se puede participar de forma individual en las decisiones sobre la reparación o la reconstrucción de las zonas comunes, por lo que no es posible realizar mejoras por cuenta propia. Es importante comprobar la solvencia de la comunidad de propietarios y el estado de los fondos de reserva para reparaciones, y elegir propiedades con un sistema de gestión fiable.
• Inmuebles comerciales (oficinas, tiendas, logística, etc.): Se trata de inversiones en inmuebles destinados a negocios. En comparación con los inmuebles residenciales, los contratos suelen ser más estables y de mayor duración, y se pueden obtener alquileres más elevados, pero, por otro lado, son más sensibles a las fluctuaciones económicas y a la evolución de los inquilinos. Por ejemplo, los edificios de oficinas corren el riesgo de que aumenten las vacantes en caso de recesión económica, y los centros comerciales tienen dificultades para atraer nuevos inquilinos cuando los antiguos se marchan, por lo que se requieren conocimientos especializados.Aunque hay casos de personas con un alto poder adquisitivo que adquieren edificios propios o realizan grandes inversiones, se trata de un primer paso difícil, por lo que es recomendable adquirir primero experiencia con inmuebles residenciales antes de planteárselo.

Como se ha visto, cada tipo de inmueble tiene una estructura de ingresos y un perfil de riesgo diferentes. La ventaja de las personas con un alto poder adquisitivo es que, gracias a su solvencia financiera, pueden optar por opciones que resultan difíciles para los inversores generales, como «inmuebles de nueva construcción» o «propiedad fraccionada de varios inmuebles».Compare varias opciones para determinar qué tipo de propiedad se ajusta a sus objetivos y se adapta a su nivel de riesgo. Si no está seguro, puede probar tanto un edificio completo como varias unidades. Como estrategia de diversificación propia de los inversores de alto patrimonio, también es eficaz incluir diferentes tipos de propiedades en la cartera para diversificar el riesgo y ampliar las oportunidades.

4. Elección de socios: creación de un equipo de expertos de confianza

Para tener éxito en la inversión inmobiliaria, es esencial elegir socios (expertos) de confianza. Los inversores de alto patrimonio tienen muchas opciones debido a su capacidad financiera, pero al mismo tiempo son más vulnerables a los operadores deshonestos, por lo que es importante seleccionar cuidadosamente a los asesores y socios comerciales adecuados.

En primer lugar, hay que seleccionar una agencia inmobiliaria o un consultor de inversión inmobiliaria. Es recomendable elegir una empresa con amplia experiencia en la gestión de inmuebles de inversión y en grandes transacciones y gestión de activos para clientes acaudalados. Aunque las agencias inmobiliarias generales también pueden gestionar inmuebles de inversión, son pocas las que cuentan con una amplia experiencia en inmuebles de alto valor para clientes acaudalados o en la inversión en edificios completos. Dado el gran volumen de los activos, la mejor forma de garantizar el éxito es consultar a profesionales de la gestión de activos que puedan ofrecer propuestas integrales teniendo en cuenta la distribución de los activos y los aspectos fiscales.

Puntos clave para elegir un socio:

• Experiencia y especialización: compruebe la trayectoria de las inmobiliarias y los asesores candidatos. Los criterios de selección deben ser la experiencia en casos de éxito con clientes acaudalados, los años de experiencia y la cualificación profesional (agente inmobiliario, planificador financiero, etc.) de los responsables.
• Compatibilidad con la estrategia de inversión: como se ha mencionado anteriormente, cada empresa tiene sus propios puntos fuertes. Hay empresas que se especializan en la inversión en edificios completos, otras que proponen la gestión de apartamentos en edificios de varias viviendas, etc. Es importante determinar si la propuesta se ajusta a los objetivos de inversión y si la estrategia es compatible. Durante la entrevista, comunique sus objetivos y compruebe el contenido de la propuesta y la profundidad de los conocimientos de la empresa.
• Transparencia y fiabilidad: hay que tener cuidado si las explicaciones de la empresa inmobiliaria son poco claras o si solo se destacan las ventajas y no se mencionan las desventajas. Hay empresas que se dirigen a personas adineradas sin experiencia y les presionan para que firmen el contrato con información que les conviene. Hay que mantener la calma ante argumentos comerciales excesivamente alarmistas o afirmaciones extremas como «si no compra ahora, perderá dinero». Si nota algo que le extraña, no se fíe a pies juntillas y sea prudente: investigue por su cuenta.
• Servicio integral: La inversión inmobiliaria no solo requiere la selección de la propiedad, sino también conocimientos y tareas muy diversas, como la formalización del contrato, los trámites legales, la gestión del préstamo, la administración de la propiedad y la estrategia de salida. Lo ideal es contar con expertos de confianza en cada campo, pero también es útil recurrir a empresas que ofrecen servicios integrales y se encargan de coordinarlos. Por ejemplo, algunas grandes empresas inmobiliarias dirigidas a personas adineradas colaboran con asesores fiscales, abogados y empresas de administración de propiedades para ofrecer un apoyo integral.

Además, la empresa de gestión inmobiliaria (property manager) tras la compra del inmueble también es un socio importante. Si se contrata a una empresa con experiencia en la gestión de alquileres, se le puede encargar desde la búsqueda de inquilinos hasta el cobro del alquiler y el mantenimiento del edificio. Especialmente para las personas adineradas con una agenda muy apretada, no es realista que se encarguen ellos mismos de la gestión detallada, por lo que es recomendable contratar a una empresa de gestión de confianza y establecer un sistema de informes periódicos. A la hora de elegir una empresa de gestión, se debe comprobar su experiencia en el número de propiedades gestionadas, la tasa de ocupación (índice de ocupación) y su reputación en la resolución de problemas.

Por último, es recomendable colaborar con expertos en fiscalidad y asuntos legales. Las inversiones de gran cuantía implican cálculos fiscales complejos y trámites legales, como la constitución de sociedades. Es aconsejable consultar desde el principio a un asesor fiscal, un contable público o un abogado con experiencia para avanzar con la estructura más adecuada.

Consejos: Se dice que las personas adineradas son un blanco fácil para los estafadores. Existen estafas de inversión dirigidas a personas adineradas que no están familiarizadas con la inversión inmobiliaria, por lo que es importante adquirir conocimientos para no ser víctima de ellas. Si se asocia con un socio de confianza y adquiere los conocimientos mínimos necesarios, podrá reducir el riesgo de firmar contratos desfavorables.

5. Planificación financiera y estrategia de préstamos: optimización de las finanzas

Elaborar un plan financiero es también un paso importante antes de iniciar una inversión inmobiliaria. En el caso de las personas con un patrimonio muy elevado, que disponen de fondos propios suficientes, es posible comprar todo en efectivo, pero también merece la pena considerar la estrategia de recurrir a un préstamo. Simule de forma concreta cómo equilibrar los fondos disponibles y los préstamos, y cómo elaborar un plan de ingresos y gastos y un escenario de riesgos.

• Decisión sobre la distribución del presupuesto: en primer lugar, se decide el límite máximo que se va a destinar a la inversión inmobiliaria. Se determina el porcentaje de la inversión inmobiliaria sobre el patrimonio total (por ejemplo, «hasta el 20 % del patrimonio total») y se distribuye el resto de los fondos entre otras clases de activos para mantener el equilibrio general. En general, se considera que las personas con un patrimonio muy elevado suelen invertir entre el 20 % y el 30 % de su patrimonio total en bienes inmuebles (activos tangibles).Establezca el volumen de inversión adecuado en función de su estrategia de cartera.
• Combinación de fondos propios y préstamos: La compra en efectivo es sencilla, ya que no conlleva intereses, pero implica inmovilizar una cantidad considerable de fondos y perder otras oportunidades de inversión. Si se solicita un préstamo, se puede aumentar el rendimiento gracias al efecto palanca, conservando parte de los fondos disponibles, pero se asumen los costes de los intereses y el riesgo de reembolso. Las personas con un alto nivel de riqueza pueden obtener préstamos en condiciones muy favorables de los bancos.En algunos casos, es posible obtener préstamos con tipos de interés muy bajos, de entre el 0,1 % y el 0,2 % anual, lo que permite obtener financiación en condiciones excepcionales. En estas condiciones tan favorables, se puede aprovechar el apalancamiento sin preocuparse demasiado por la carga de los intereses, por lo que es probable que muchas personas adineradas utilicen eficazmente los préstamos para ampliar sus inversiones inmobiliarias. Por otra parte, es necesario prestar atención a la evolución futura de los tipos de interés del mercado.Aunque actualmente los tipos de interés son muy bajos, si se produce una subida de los tipos a medio o largo plazo, la carga de los intereses aumentará, por lo que es necesario elaborar un plan financiero que tenga en cuenta el riesgo de fluctuación de los tipos de interés. Se pueden adoptar medidas como fijar el tipo de interés con un préstamo a tipo fijo o dejar margen para la amortización anticipada.
• Simulación de ingresos y gastos: Una vez decidida la propiedad que se va a adquirir, se deben identificar los ingresos por alquiler y los gastos, y realizar una simulación de ingresos y gastos a largo plazo. En cuanto a los ingresos, se debe tener en cuenta no solo el precio actual del alquiler, sino también la posibilidad de que este baje en el futuro (por ejemplo, si se trata de una propiedad nueva, es posible que baje en unos años).En cuanto a los gastos, incluya el reembolso del préstamo (capital y intereses), el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico, los gastos de administración y el fondo de reserva para reparaciones (en caso de propiedad fraccionada), los gastos de gestión de la propiedad, el seguro contra incendios, los gastos de búsqueda de inquilinos y el fondo de reserva para reparaciones futuras. Un error en el que suelen caer los principiantes es pensar de forma optimista basándose únicamente en el rendimiento nominal (ingresos anuales por alquiler divididos entre el precio de la propiedad), cuando en realidad los gastos diversos y las pérdidas por desocupación reducen considerablemente los ingresos netos.Por ejemplo, un caso típico es cuando se acumulan gastos de reparación y gestión imprevistos y no se obtienen los ingresos previstos inicialmente. Para evitarlo, hay que calcular cuidadosamente el rendimiento real después de deducir los gastos (rendimiento neto) y el flujo de caja, y comprobar si se puede soportar incluso en el peor de los casos.
• Escenarios de riesgo y medidas: En el plan de ingresos y gastos, se preparan varios escenarios, como un aumento de la tasa de desocupación, una caída de los alquileres o un aumento de los tipos de interés. Por ejemplo, se realizan simulaciones estresantes, como «una tasa de desocupación anual del 10 %», «una caída anual del 1 % de los alquileres en el futuro» o «un aumento del 2 % de los tipos de interés», y se comprueba si los ingresos y gastos siguen siendo viables.Si hay escenarios en los que se prevé un déficit, se ajustará aumentando la aportación de fondos propios, reduciendo la ratio de endeudamiento, incluyendo planes de amortización anticipada o reconsiderando las condiciones de rentabilidad de los inmuebles. Además, es imprescindible disponer de suficientes fondos de reserva (colchón) para hacer frente a posibles vacantes prolongadas o reparaciones a gran escala. Aunque se trate de personas adineradas con holgada liquidez, la acumulación de inversiones adicionales imprevistas puede provocar pérdidas de oportunidades y afectar negativamente a otros activos. Es importante elaborar planes con un alto margen de seguridad.
• Ventajas adicionales del uso de préstamos: Una de las ventajas de que las personas adineradas utilicen préstamos es que estos pueden sustituir al seguro de vida gracias al seguro de crédito colectivo (dan-shin). Si se incluye el dan-shin en el préstamo, en caso de fallecimiento o discapacidad grave del inversor, que es el deudor, el seguro pagará el saldo restante del préstamo. La familia que queda solo tiene que pagar el préstamo, por lo que puede seguir obteniendo ingresos por el alquiler o vender la propiedad para obtener una suma considerable de dinero.Es como si se invirtiera en bienes inmuebles y se contratara un seguro de vida al mismo tiempo. Incluso las personas con un patrimonio muy elevado deberían considerar esta estrategia de préstamo con función de seguro si quieren garantizar la seguridad de sus herederos en el futuro.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, elaboremos un plan financiero global. Puede encargar a un experto la simulación de ingresos y gastos y la planificación financiera, pero es importante que usted mismo comprenda y comprenda bien el plan. En esta fase, vuelva a comprobar si el importe de la inversión y el importe del préstamo se ajustan a su nivel de tolerancia al riesgo.

6. Aspectos a tener en cuenta por los ricos: fiscalidad, sucesión, estructuras societarias y perspectiva global del patrimonio

A continuación, explicaremos los puntos de vista específicos de los ricos que son especialmente importantes para los ultra ricos a la hora de invertir en bienes inmuebles. Se trata de aspectos como los impuestos, la sucesión, el aprovechamiento de las sociedades y la posición de la inversión inmobiliaria en el conjunto de la cartera de activos. Se trata de ámbitos muy especializados, pero si se comprenden bien y se incorporan a la estrategia, es posible invertir de forma más inteligente y proteger el patrimonio.

Estrategia fiscal y ventajas fiscales

La inversión inmobiliaria ofrece diversas ventajas fiscales, lo que la convierte en una medida fiscal muy atractiva para las personas con un alto patrimonio. Sin embargo, la legislación fiscal cambia con frecuencia, por lo que es necesario estar al día de la información más reciente y actuar con flexibilidad.

• Reducción de los ingresos mediante la amortización: al adquirir un inmueble para alquilar, se puede contabilizar cada año como gasto (amortización) el valor del edificio según su vida útil legal. De este modo, se pueden deducir los gastos de los ingresos por alquiler y reducir los ingresos inmobiliarios, lo que permite reducir la base imponible total al compensar con otros ingresos empresariales o salariales. Cuanto mayor sea el impuesto sobre la renta y el impuesto municipal que pagan las personas con un alto nivel de riqueza, mayor será esta ventaja fiscal.Por ejemplo, en el caso de personas con ingresos anuales de varios millones de yenes, la amortización y la deducción de los intereses de los préstamos pueden reducir la carga fiscal en varios cientos de miles de yenes. Sin embargo, las medidas fiscales basadas en la amortización también tienen el aspecto de aplazar los ingresos (ya que es posible que, en el momento de la venta, los beneficios de la transferencia aumenten en la cantidad acumulada de la amortización). Es importante encontrar un equilibrio entre los efectos fiscales y la rentabilidad de la inversión, para no realizar inversiones contraproducentes con el único fin de obtener beneficios fiscales.
• Cuanto mayor es el patrimonio, mayor es el efecto de las medidas fiscales y el riesgo de modificación de la legislación: como se ha mencionado anteriormente, el tipo impositivo máximo del impuesto sobre la renta alcanza el 45 % (55 % en términos reales, incluyendo el impuesto sobre el patrimonio), por lo que las medidas fiscales relacionadas con la inversión inmobiliaria tienen un mayor impacto en las personas con altos ingresos. De hecho, en algunos casos se promociona la inversión inmobiliaria como una medida fiscal, pero los beneficios fiscales solo son significativos para las personas con ingresos elevados, como aquellos que ganan más de 15 millones de yenes al año, y su efecto es mínimo para las personas con ingresos más bajos.Además, el sistema fiscal puede cambiar en el futuro. No hay garantía de que los planes fiscales vigentes en la actualidad se mantengan indefinidamente. Por ejemplo, en los últimos años se ha planteado la cuestión de las «medidas fiscales para los rascacielos», y es posible que se modifique la legislación fiscal para impedir que los ricos utilicen este tipo de estrategias fiscales. Por lo tanto, es importante planificar sin depender excesivamente de las medidas fiscales, partiendo de la premisa de que «las medidas fiscales actuales no tienen por qué seguir siendo válidas en el futuro».Es importante estar atento a las tendencias en materia de reforma fiscal y ser flexible para revisar la estrategia cuando sea necesario.

Medidas para la sucesión y la transmisión de empresas

Las personas con un patrimonio muy elevado no pueden eludir la cuestión del impuesto de sucesiones y la transmisión de empresas. La inversión inmobiliaria es un medio muy eficaz en el ámbito de las medidas para la sucesión.

• Efecto de reducción de la valoración del impuesto de sucesiones: los inmuebles se valoran a efectos del impuesto de sucesiones (valor imponible) por un importe inferior al del efectivo y los valores mobiliarios, por lo que mantener los activos en forma de inmuebles permite reducir considerablemente la base imponible del impuesto de sucesiones. Por ejemplo, si se dispone de 1000 millones de yenes en efectivo, la totalidad de esta cantidad está sujeta a impuestos, pero si se convierte en inmuebles, su valor se puede reducir a entre 700 y 800 millones de yenes, según algunas estimaciones.En otras palabras, incluso con activos por el mismo valor de mercado de 1000 millones de yenes, solo con convertirlos en bienes inmuebles se puede esperar una reducción de la base imponible de entre 200 y 300 millones de yenes. Además, si se alquilan, se aplica una reducción de la valoración por «terreno con vivienda alquilada» o «vivienda alquilada», lo que reduce aún más el valor de tasación. De este modo, los bienes inmuebles son más ventajosos que el efectivo en lo que respecta al impuesto de sucesiones, por lo que es razonable que las personas con un elevado patrimonio mantengan parte de sus activos en forma de bienes inmuebles.
• Diseño de una sucesión patrimonial fluida: Aunque los bienes inmuebles son activos difíciles de dividir, si se planifica con antelación, es posible una sucesión fluida. Por ejemplo, si se tienen varios hijos, se puede evitar problemas en la división de la herencia determinando los herederos de cada propiedad o creando una sociedad para cada bien inmueble y dividiéndola en acciones. También existe la posibilidad de transferir los activos a la siguiente generación de forma anticipada mediante donaciones en vida o fideicomisos familiares.Se puede planificar la transferencia de activos aprovechando las donaciones libres de impuestos de hasta 1,1 millones de yenes al año y el sistema de liquidación de impuestos en el momento de la herencia. Es importante consultar con un experto y actuar de acuerdo con la normativa más reciente.
• Fondos para el pago de impuestos y liquidez de los bienes inmuebles: Cuando se deben pagar impuestos de sucesión elevados, es necesario considerar cómo se van a obtener los fondos para el pago de impuestos. Los bienes inmuebles son más difíciles de convertir en efectivo que el dinero en efectivo, por lo que, en algunos casos, se puede optar por vender una parte para obtener los fondos necesarios.Afortunadamente, si se incluyen en la herencia bienes inmuebles de fácil liquidez, como apartamentos en edificios de viviendas, es posible venderlos rápidamente en el momento de la herencia para obtener fondos para el pago de impuestos y proteger otros activos importantes (por ejemplo, acciones de la propia empresa o inmuebles comerciales). El uso de seguros de vida también es una medida habitual en la planificación sucesoria, por lo que sería conveniente considerar la posibilidad de contratar un seguro de vida junto con la inversión inmobiliaria.

En el caso de las personas con un patrimonio muy elevado, el tipo impositivo del impuesto de sucesiones puede alcanzar hasta el 55 %, por lo que, si no se toman medidas, se podría perder más de la mitad del patrimonio.Es fundamental aprovechar bien los bienes inmuebles para reducir la base imponible y elaborar un plan de sucesión con la mayor antelación posible. Si es necesario, combine fideicomisos, sociedades y seguros para adoptar medidas sucesorias integrales.

Aprovechamiento de los planes societarios

En las inversiones inmobiliarias de las personas acaudaladas, también son habituales los planes que aprovechan las sociedades. Se trata de constituir una sociedad de gestión patrimonial (la denominada «sociedad familiar») y titular los bienes inmuebles a nombre de esta, lo que ofrece numerosas ventajas fiscales y sucesorias.

• Reducción de la valoración del impuesto de sucesiones por parte de la sociedad: al poseer bienes inmuebles a través de una sociedad de gestión patrimonial, en caso de sucesión se heredan las acciones de la sociedad. El valor de las acciones de la sociedad de gestión patrimonial se calcula deduciendo el importe equivalente al impuesto de sociedades sobre las plusvalías latentes de los bienes inmuebles que posee la sociedad. Por lo tanto, el valor de tasación es inferior al de los bienes inmuebles que se poseen directamente a título individual, lo que permite reducir considerablemente el impuesto de sucesiones. Se trata de una técnica especialmente eficaz para las personas con un elevado patrimonio que poseen activos con grandes plusvalías latentes, como bienes inmuebles o acciones de la propia empresa.
• Ventajas comparativas del impuesto sobre la renta y el impuesto de sociedades: cuando se obtienen ingresos inmobiliarios a título individual, se aplica un tipo impositivo máximo del 55 % a las personas con un elevado patrimonio, mientras que, en el caso de las sociedades, el tipo impositivo efectivo del impuesto de sociedades y del impuesto local sobre sociedades es de alrededor del 30 % (varía en función de la cuantía de los ingresos). Si se acumulan beneficios en la sociedad, se pueden aumentar las reservas internas con un tipo impositivo más bajo que el de las personas físicas.En el futuro, se pueden utilizar esos beneficios para comprar propiedades adicionales o ampliar el negocio, es decir, se pueden gestionar los activos de forma organizada. Sin embargo, cuando se transfieren beneficios de la sociedad a los particulares (dividendos o remuneraciones de los directivos), se aplican impuestos adicionales, por lo que es necesario aprovechar bien las reservas internas y los gastos para disfrutar de las ventajas fiscales.
• Pago de salarios en lugar de donaciones en vida: si se crea una sociedad de gestión patrimonial y se contrata a familiares como directivos o empleados, se les puede entregar dinero cada año en forma de salario. Esto tiene el mismo efecto que una donación en vida libre de impuestos. Si los salarios se pagan como gastos de la empresa, se reduce la base imponible de la sociedad y, además, los familiares obtienen ingresos con la deducción por salarios. Como resultado, es posible distribuir el dinero en efectivo entre los familiares y reducir el patrimonio hereditario.Además, al ser la sociedad la propietaria de los activos, en caso de herencia, estos se dividirán en forma de acciones, lo que facilitará el reparto de la herencia.
• Responsabilidad limitada y mejora de la solvencia: si los inmuebles son propiedad de una sociedad, en caso de que la inversión fracase, las pérdidas se limitarán a la sociedad, evitando que afecten directamente al patrimonio personal (principio de responsabilidad limitada). Además, al tener personalidad jurídica, aunque se trate de una sociedad de gestión patrimonial, en algunos casos es más fácil obtener préstamos bancarios y aumenta la solvencia frente a terceros.

No obstante, los planes corporativos también conllevan costes de mantenimiento y trámites. Se deben presentar declaraciones de impuestos anuales, realizar ajustes fiscales y pagar cotizaciones a la seguridad social, lo que puede no ser rentable para inversiones a pequeña escala. En el caso de personas con un patrimonio muy elevado que gestionan grandes cantidades de activos, las ventajas fiscales y de conservación de activos que ofrece la constitución de una sociedad suelen superar los costes, pero se recomienda realizar un simulacro con un asesor fiscal para determinar la aplicación concreta. En algunos casos, puede ser más adecuado otro tipo de plan, como un fideicomiso o una sociedad civil.

Posición de los bienes inmuebles en la cartera de activos

Por último, hay que considerar cómo posicionar la inversión inmobiliaria dentro del conjunto de los activos. Las personas con un patrimonio muy elevado suelen poseer diversos tipos de activos, como acciones, bonos, inversiones empresariales y obras de arte. Entre ellos, los bienes inmuebles desempeñan un papel único como activos tangibles (activos reales).

• Diversificación de la inversión y reducción del riesgo: los inmuebles tienen patrones de fluctuación diferentes a los de las acciones y los bonos, por lo que su inclusión en la cartera permite diversificar el riesgo global. Aunque el mercado de valores sufra fuertes altibajos, los alquileres inmobiliarios suelen ser relativamente estables, por lo que se puede esperar un efecto de reducción de la volatilidad de la cartera en su conjunto. De hecho, las personas con un patrimonio muy elevado suelen asignar una mayor proporción de su cartera a activos alternativos distintos de las acciones y los bonos tradicionales, y los inmuebles ocupan un lugar destacado entre ellos.Según un estudio, los ultra ricos de todo el mundo destinan alrededor del 21 % de sus activos a la propiedad inmobiliaria directa. Esto demuestra que los bienes inmuebles son una parte importante de la cartera de los ricos.
• Fuente de ingresos estables gracias a las ganancias de capital: junto con los dividendos de las acciones y los intereses de los bonos, los ingresos por alquileres inmobiliarios son una valiosa fuente de ganancias de capital.En particular, como activos que generan flujos de caja periódicos, pueden constituir una fuente de ingresos básicos para cubrir los gastos de subsistencia y el capital circulante de las empresas. Incluso para las personas con un alto patrimonio neto, la gestión del flujo de caja es importante, y los ingresos por alquileres, que son relativamente estables incluso en épocas de recesión, contribuyen a la estabilidad financiera. A largo plazo, los alquileres y los precios de los inmuebles tienden a subir con la inflación, por lo que también pueden servir como cobertura contra la inflación.
• Preservación del patrimonio y seguridad de los activos tangibles: Los inmuebles tienen un valor real como activos tangibles, lo que les confiere una seguridad como «último bastión» para la preservación del patrimonio. Aunque se produzca una caída del valor del papel moneda o una crisis en los mercados financieros, los activos tangibles, como los terrenos y los edificios, siguen existiendo. En términos extremos, aunque los valores financieros se conviertan en papel mojado debido a una crisis financiera, los inmuebles pueden seguir siendo útiles para el alquiler o el uso propio.Para los súper ricos, tener parte de sus activos en bienes inmuebles es una opción lógica desde el punto de vista de la preservación del patrimonio.
• Liquidez y equilibrio: Por otro lado, los bienes inmuebles son activos de baja liquidez (tardan en venderse). Es difícil convertirlos en efectivo de forma inmediata cuando se necesita una gran cantidad de dinero de forma repentina, y su valoración también lleva tiempo. Por lo tanto, es necesario prevenir el riesgo de liquidez asegurando suficientes activos líquidos (depósitos, acciones cotizadas, etc.) además de los bienes inmuebles en la cartera global.En la planificación de la distribución de activos de las personas adineradas, se diseña un equilibrio entre activos alternativos, como los inmuebles, y activos líquidos, para evitar desajustes entre los activos a largo plazo y las necesidades de fondos a corto plazo.

En resumen, la inversión inmobiliaria ocupa una posición única en la gestión de activos de las personas muy adineradas, ya que combina «defensa y ataque». Si ya gestiona sus activos mediante acciones o fondos de inversión, vale la pena considerar la inversión inmobiliaria para obtener un mayor efecto de diversificación.Por el contrario, si se posee una gran cantidad de bienes inmuebles, será necesario revisar el equilibrio con los activos líquidos. El secreto para que el patrimonio de las personas adineradas prospere a largo plazo es tener siempre una visión global de todos los activos y mantener la proporción óptima desde el punto de vista de la asignación de activos.

7. Aprender de los ejemplos de fracaso y éxito: lecciones que hay que conocer de antemano

Por último, veamos algunos ejemplos de errores en los que suelen caer los principiantes en la inversión inmobiliaria y los factores clave del éxito de las personas adineradas. Aprender de la experiencia de otros te ayudará a que tus inversiones sean más seguras y rentables.

Ejemplos comunes de errores y lecciones aprendidas

• Ejemplo de error 1: caso de alguien que se creyó a pies juntillas el discurso de un agente inmobiliario – El agente inmobiliario le dijo a el Sr. A que «solo por ahora se podían comprar propiedades excelentes en el centro de la ciudad a precios muy bajos», y él se precipitó a comprar una propiedad antigua sin investigar lo suficiente.Tras la compra, se encontró con los elevados gastos de reparación que le preocupaban inicialmente debido al estado de la vivienda, y apenas le quedaban ingresos por el alquiler. La lección que se puede extraer de este caso es que, incluso si se es rico, no hay que creer ciegamente a los profesionales, sino evaluar con calma por uno mismo las ventajas y desventajas de la propiedad. Hay que ser prudente, pensar en las razones por las que una propiedad «barata» está en el mercado y escuchar la opinión de terceros expertos.
• Ejemplo de fracaso 2: caso en el que se confió en un escenario demasiado optimista – El Sr. B compró una propiedad llena de habitaciones vacías porque se dejó convencer por el argumento comercial de que «pronto habrá un gran evento en la zona (demanda especial por XX) y seguro que se llenará». Sin embargo, al final no consiguió inquilinos como esperaba y la demanda especial no se materializó, por lo que tuvo que pagar el préstamo de su propio bolsillo.Este ejemplo muestra la importancia de no basarse en previsiones optimistas, sino en los ingresos y gastos reales actuales. No hay que dejarse llevar por la esperanza de que «las cosas mejorarán», sino tomar decisiones de inversión basadas en la rentabilidad de la situación actual.
• Ejemplo de error 3: caso de cambio de estrategia y fracaso por perder de vista el objetivo inicial. El Sr. C, que estaba pensando en invertir una pequeña cantidad en un apartamento de una habitación para asegurarse unos ingresos estables para su jubilación, se dejó llevar por el precio y compró un edificio de apartamentos en las afueras que no tenía previsto adquirir.Como resultado, el edificio quedó lleno de habitaciones vacías, no obtuvo los ingresos previstos y, finalmente, tuvo que venderlo a un precio muy bajo. De este caso se puede aprender la importancia de mantener la determinación inicial. El error fue desviarse del objetivo de inversión por dejarse llevar por el precio bajo, en lugar de elegir un tipo de propiedad acorde con dicho objetivo. Hay que ser cauteloso con las propiedades que se alejan mucho de la estrategia y la zona inicialmente establecidas, por muy atractivas que parezcan.
• Ejemplo de fracaso 4: caso de inversión sin tener en cuenta los beneficios, solo por motivos fiscales – El Sr. G, con unos ingresos anuales de 5 millones de yenes, invirtió en un apartamento en Tokio porque le dijeron que «la inversión inmobiliaria le permitiría recuperar impuestos». Aunque el primer año obtuvo una devolución de varios miles de yenes en el impuesto sobre la renta, posteriormente los ingresos inmobiliarios pasaron a ser deficitarios y, por el contrario, la carga fiscal aumentó, por lo que al final el resultado fue negativo. En este caso, se analiza que el error fue empezar sin comprender el mecanismo, solo por motivos fiscales.La lección que se puede extraer es que las medidas fiscales son un efecto secundario eficaz para los contribuyentes con altos ingresos, pero no deben ser el objetivo principal de la decisión de inversión. La inversión inmobiliaria solo tiene sentido si se garantiza su rentabilidad, por lo que hay que tener cuidado de no perseguir únicamente las ventajas fiscales.

Hay otros patrones de fracaso, como «depender excesivamente de los préstamos y verse en apuros por el aumento de los tipos de interés» o «dejar todo en manos de la empresa de subarrendamiento y tardar en darse cuenta de los problemas». Lo que todos tienen en común es que la falta de conocimientos, la falta de preparación y la falta de rigor en la toma de decisiones provocan el fracaso. Incluso los más ricos, con gran capacidad financiera, deben tener cuidado con estos aspectos, al igual que los inversores generales.

Claves para el éxito

Por el contrario, ¿cuáles son las claves para que los ricos tengan éxito en la inversión inmobiliaria? A continuación se enumeran algunas de las más representativas.

• Elegir propiedades con demanda universal: aunque las personas adineradas pueden querer ser exigentes con el interior y el edificio, en lo que respecta a las propiedades de inversión, es más sensato elegir propiedades ortodoxas que sean ampliamente aceptadas en el mercado, en lugar de seguir sus propios gustos y preferencias. Los diseños extravagantes y las distribuciones especiales reducen el número de inquilinos potenciales. Las propiedades con una distribución sencilla y fácil de usar, y con las especificaciones estándar de las zonas populares, suelen encontrar inquilinos fácilmente y reducen el riesgo de que queden vacías.Incluso en el caso de las propiedades de lujo para personas adineradas, las propiedades con un atractivo universal que gustan a todo el mundo tienden a ser más rentables a largo plazo que las propiedades demasiado sofisticadas.
• No se precipite por un alto rendimiento: Las propiedades con un rendimiento elevado, como «rendimiento del X %», pueden parecer atractivas, pero las propiedades con un rendimiento aparente alto suelen tener razones que lo justifican (por ejemplo, el precio de la propiedad es bajo = hay problemas con la ubicación o el edificio, etc.).De hecho, el rendimiento aparente no tiene en cuenta los gastos ni el riesgo de que quede desocupado, por lo que no es seguro que se obtengan los beneficios que indican las cifras. En el caso de los clientes de alto patrimonio, no es necesario asumir riesgos innecesarios para ampliar su patrimonio, por lo que es mejor dar prioridad a la baja rentabilidad frente a la alta rentabilidad. Es importante dar prioridad a la obtención de ingresos estables con propiedades y ubicaciones sólidas, y ser cautelosos con los proyectos que prometen rendimientos excesivamente altos.
• Aprovecha el asesoramiento de profesionales con experiencia: como ya se ha mencionado en la sección sobre la elección de socios, el asesoramiento de un equipo de expertos con amplia experiencia es fundamental para el éxito de las inversiones inmobiliarias de las personas adineradas. No tomes decisiones por tu cuenta, sino que ten en cuenta la opinión de personas con experiencia en materia de inversiones y políticas de gestión, ya que así evitarás pasar por alto aspectos importantes y mejorarás la calidad de tus decisiones. Son especialmente valiosos los profesionales que pueden asesorar sobre la distribución del patrimonio y las estrategias fiscales. No escatimes en gastos para contar con los mejores asesores.
• Tenga una perspectiva a largo plazo y sea planificador: en la inversión inmobiliaria es importante no dejarse llevar por las fluctuaciones a corto plazo, sino pensar en resultados a largo plazo, de 10 o 20 años. Las personas con un alto patrimonio tienden a dar más importancia al crecimiento y la conservación a largo plazo de sus activos que a los beneficios inmediatos, por lo que es importante seguir un plan de gestión sólido que no se vea afectado por las fluctuaciones de la economía. Si se gestiona con un eje firme, pero se adapta con flexibilidad a los cambios del entorno del mercado, el valor de los activos y los beneficios deberían aumentar con el tiempo.

Muchos de los inversores acaudalados que tienen éxito siguen los puntos mencionados anteriormente, pero también tienen su propia filosofía de inversión. El secreto más importante para el éxito a largo plazo es no dejarse llevar por la información y las opiniones de los demás, sino aprender por uno mismo y seguir tomando decisiones.

Resumen

Hemos explicado los puntos que deben tener en cuenta los súper acaudalados que se lanzan por primera vez a la inversión inmobiliaria. Por último, resumimos brevemente los pasos recomendados para empezar a invertir en inmuebles.

1. Clarificación de los objetivos y metas de la inversión: definir claramente los objetivos de la inversión, como la creación de patrimonio, la obtención de ingresos, las medidas fiscales o las medidas sucesorias, y establecer las directrices de la estrategia.
2. Investigación de mercado y selección de la zona: reducir las zonas de inversión prometedoras mediante datos fiables y visitas al lugar, y evaluar de forma global las tendencias de la demanda, la rentabilidad y el potencial futuro.
3. Decidir el tipo de propiedad y el volumen de inversión: decidir si se trata de una propiedad dividida o un edificio completo, nueva o usada, residencial o comercial, y determinar el tipo de propiedad y el rango aproximado de inversión que se ajusta a los objetivos y los fondos disponibles.
4. Consultar a expertos y formar un equipo: consultar a empresas inmobiliarias con experiencia en clientes acaudalados, consultores patrimoniales, asesores fiscales, etc., y asegurarse de contar con asesores y socios adecuados.
5. Selección de propiedades concretas y diligencia debida: comparar y evaluar varias propiedades candidatas y examinarlas minuciosamente mediante diligencia debida, que incluye visitas al lugar, estimaciones de ingresos y gastos, y investigaciones legales.
6. Planificación financiera y trámites de compra: ajustar la combinación de fondos propios y préstamos y elaborar un plan de financiación razonable. Adquirir la propiedad tras completar el proceso de contratación y liquidación.
7. Inicio de la explotación y supervisión: una vez iniciada la explotación del alquiler, gestionar la propiedad bajo un sistema de administración adecuado y supervisar periódicamente los ingresos y gastos, así como el valor de los activos. Con el asesoramiento de expertos, si es necesario, se buscará el crecimiento a largo plazo de los activos.

Si se siguen estos pasos, incluso los inversores novatos podrán evitar grandes errores y esperar resultados estables y beneficiosos, acordes con el patrimonio de los más acaudalados.La inversión inmobiliaria ofrece grandes ventajas a las personas adineradas, ya que es un medio que permite «proteger el patrimonio y hacerlo crecer al mismo tiempo». Le animamos a que dé el primer paso con la ayuda de esta guía. Si actúa con una preparación y una planificación minuciosas, obtendrá una rentabilidad sólida y construirá un patrimonio que legará a las generaciones futuras. Aproveche al máximo su holgada situación patrimonial y dé un salto adelante con una inversión inmobiliaria segura.