La zona de la estación de Yokohama está siendo objeto de un proyecto de remodelación a gran escala, Excite Yokohama 22, que comenzó en 2009 y está transformando la zona día a día en una ciudad digna de la puerta de entrada a una urbe internacional. El proyecto, que incluye la construcción de rascacielos, mejoras en las infraestructuras, medidas medioambientales y de prevención de catástrofes y mucho más, está teniendo un gran impacto en el valor de la propiedad en la zona de la estación de Yokohama, y los efectos ya son claramente visibles en las cifras, con un aumento oficial de los precios del suelo en 2025 del 9,84% respecto al año anterior. Este artículo resume el progreso de Excite Yokohama 22 y proporciona un análisis detallado del impacto sobre el valor de la propiedad en los alrededores y las perspectivas futuras, basándose en los datos más recientes. La información proporcionará un valioso material para la toma de decisiones a quienes estén considerando invertir en propiedades o adquirir inmuebles residenciales.
Excite Yokohama 22 es un plan de desarrollo urbanístico a gran escala para la zona de la estación de Yokohama elaborado por la ciudad de Yokohama en diciembre de 2009. El número "22" se debe a que el proyecto comenzará en 2010 y tiene como objetivo crear una ciudad orientada al siglo XXII. El proyecto se posiciona como una directriz para promover un "desarrollo urbano adecuado como puerta de entrada a una ciudad internacional".
El área objetivo del proyecto consta de siete zonas principales.
| Clasificación | Ubicación aproximada | Visión de futuro (principales funciones establecidas en el plan) |
|---|---|---|
| Zona centro | Cerca de la salida este-oeste de la estación de Yokohama | Puerta que conecta Yokohama con el mundo - funciones de terminal y hospitalidad mejoradas |
| Distrito Minami-Saiwai | Zona de la salida oeste "Sotetsu Exit | Un animado centro de comercio, cultura y ocio |
| Distrito de Kitasaiwai | Salida oeste "Kita Nishiguchi" - Daicho | Distrito comercial con empresas en expansión |
| Distrito de Tsuruya-cho | Zona norte elevada de Kita Nishiguchi | Un centro para una mezcla de interacción, alojamiento y residencia (reurbanización en curso) |
| Distrito portuario de Yokohama | Zona del canal Kinko-cho - Sakae-cho | Zona residencial urbana con una temática de arte y diseño |
| Distrito de Takashima | Takashima - Minato Mirai 21 Central | Complejo urbano multifuncional con negocios, MICE, hoteles, etc. |
| Distrito de Hiranuma | Puente de Hiranuma y zona de Tobe | Centro residencial y empresarial con fácil acceso tanto a la estación como a la MM21 |
Según Excite Yokohama 22, los principales proyectos en curso son los siguientes
(Tomado de la página web de la ciudad de Yokohama)
| Distrito | Principales proyectos/instalaciones | Uso / Escala | Progreso / Calendario |
|---|---|---|---|
| Zona Centro | Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área de Salida Este de Minami de la Estación de Yokohama | Complejo de gran altura (altura: aprox. 231 m, superficie total: aprox. 215.000 m2) | Fase de evaluación medioambiental, inicio de la construcción en 2028 (web oficial de la ciudad de Yokohama ) |
| Yokohama Manishiguchi OPEN PARK | Experimento social para convertir la plaza frente a la estación en un parque. | 23-24 de mayo de 2025 (Grupo Sotetsu ) | |
| Zona de Minami Saiwai | Proyecto conjunto de reconstrucción del distrito Minami-saiwai de Yokohama (CeeU Yokohama / AEON MALL Yokohama Nishiguchi) | Complejo comercial y residencial (superficie total aprox. 56.000 m2) | El edificio comercial se inaugurará en diciembre de 2023, el edificio residencial estará terminado en la primavera de 2025 (Metropolitan Area Construction Watch ) |
| Concepto de renovación importante de la salida oeste de la estación de Yokohama (reconstrucción del edificio Sotetsu Mu, etc.) | Reurbanización por fases de toda la zona de la salida oeste | La demolición del edificio Sotetsu Mu comenzará en el año fiscal 2027 y su finalización está prevista para la década de 2040 (Skyscraper & Urban Development Institute ). | |
| Zona de Kitasaiwai | Reurbanización de Station Oasis (zona de la Oficina Central de Correos de Yokohama) | Complejo de rascacielos de unos 231 m de altura | Asociación preparatoria establecida (2024), planes en revisión (Building PC ) |
| Distrito de Tsuruya-cho | FRENTE DE YOKOHAMA | Complejo residencial, hotelero y comercial (43 plantas sobre rasante, 178 m) | Ocupación a partir de abril de 2024, apertura del hotel en junio de 2024 (THE YOKOHAMA FRONT, Sotetsu Group, Sky Sky Sky ) |
| Plaza de tráfico de la salida oeste de Kita, conectada directamente con la plataforma peatonal | Plaza de tráfico de la estación y plataforma peatonal | Construcción finalizada, apertura al público el 3 de marzo de 2025 (Sitio web oficial de la ciudad de Yokohama ) | |
| Distrito portuario de Yokohama | Fondo de Desarrollo Comunitario del Puerto de Yokohama | Programa regional de subvenciones | Convocatoria pública de subvenciones para proyectos en 2025 (SMTB ) |
| Plan de desarrollo de la zona A-3 | Complejo comercial, empresarial y residencial (proyecto de plan) | Fase de ajuste del emplazamiento y evaluación medioambiental (web oficial de la ciudad de Yokohama ) | |
| Distrito Takashima (MM21 Central) | Bloque 62 (PROYECTO HARBOR EDGE) | Hotel de lujo + acuario digital (superficie total aprox. 89.000 m2) | Inicio de la construcción en julio de 2025, finalización en septiembre de 2028 (Sky Sky Sky) |
| Bloques 60 y 61 (Proyecto Linkage Terrace) | Oficinas, hotel, escuela de formación profesional, etc. (superficie total: aprox. 131.000 m2 / 25.000 m2) | Inicio de la construcción en marzo de 2026, finalización en 2028-29 (SKY Sky Sky) | |
| Zona de Hiranuma | Ninguna remodelación a gran escala en fase de comercialización (Referencia: remodelación de Takashima 2-chome [First Place Yokohama] finalizada en 2007) | Fase de mantenimiento (Sitio web corporativo de Nittetsu Kowa Real Estate ) |
Se espera que la ejecución simultánea de estos múltiples proyectos de reurbanización aumente el atractivo y el valor de toda la zona de la estación de Yokohama.
Varios casos han confirmado que la reurbanización a gran escala tiene un impacto significativo en el valor de la propiedad en la zona objetivo. Veamos algunos de los factores específicos que pueden aumentar el valor de las propiedades.
Cuando la reurbanización mejora infraestructuras como el transporte, las instalaciones públicas y las carreteras, aumenta la comodidad de la zona. En particular, la remodelación del frente de una estación mejora el acceso desde las estaciones a diversas instalaciones, lo que aumenta el valor de los inmuebles circundantes.
Por ejemplo, en Excite Yokohama 22, la construcción de la Cubierta Sur y otras vías sobre la vía férrea ha facilitado los desplazamientos este-oeste y mejorado la circulación general de la estación. Estas mejoras del entorno peatonal son también un factor de aumento del valor de la propiedad.
Cuando la remodelación aumenta el número de residentes y usuarios y mejora la reputación de la zona como lugar agradable y cómodo para vivir, aumenta el valor de marca de la zona en su conjunto. Este efecto es especialmente notable en los proyectos a gran escala que despiertan la conciencia internacional.
Excite Yokohama22 pretende construir la marca como "puerta de entrada a una ciudad internacional", y se espera que el valor de los inmuebles en torno a la estación de Yokohama aumente en consecuencia.
En las zonas de reurbanización se adoptarán las últimas normas y tecnologías de prevención de catástrofes para edificios e infraestructuras, mejorando así la resistencia a los terremotos y la infraestructura de prevención de catástrofes. La mejora de la seguridad es un factor importante para apoyar el valor de las propiedades residenciales en particular.
La preparación ante catástrofes es también un tema clave en Excite Yokohama22, y las mejoras en seguridad resultantes apuntalan el valor de los activos.
El creciente interés de los inversores por el potencial de futuro asociado a la reurbanización es otro factor que impulsa al alza los precios. En particular, las promociones de empresas de inversión inmobiliaria nacionales y extranjeras, entre otras, repercuten directamente en el precio del suelo y el valor de los inmuebles.
En la zona de la salida oeste de la estación de Yokohama, la combinación de una firme demanda de inversión nacional y extranjera y la reurbanización en curso ha provocado un aumento de los precios de las transacciones y un descenso de los rendimientos (actitud alcista de los inversores).
¿Cómo han cambiado los precios del suelo y el valor de la propiedad en los alrededores de la estación de Yokohama con el progreso de Excite Yokohama 22? Este análisis se basa en los datos más recientes.
A 1 de enero de 2025, el precio medio oficial del suelo en la zona de la estación de Yokohama era de 2.794.875 yenes por m2 (9.239.256 yenes por tsubo), lo que supone un aumento del 9,84% respecto al año anterior. Asimismo, el precio medio estándar del suelo fue de 5.236.111 yenes por m2 (1.730.458 yenes por tsubo), un 8,64% más que el año anterior.
La zona de la salida oeste de la estación de Yokohama ha experimentado una subida especialmente acusada en el precio del suelo, con un elevado precio de 13 millones de yenes por metro cuadrado en el 1-3-1 de Minami Saiwai, Nishi-ku, donde se encuentra el centro comercial Yokohama Moors, lo que supone más de 5,5 millones de yenes más que el segundo lugar.
Si observamos la tasa de variación de los precios oficiales del suelo en 2025 para el conjunto de la prefectura de Kanagawa, los precios del suelo residencial subieron un 3,4% (2,8% el año anterior), los del suelo comercial subieron un 6,6% (5,4% el año anterior) y los del suelo industrial subieron un 6,2% (5,9% el año anterior), siendo los precios del suelo comercial los que más subieron.
La siguiente tabla resume la evolución de los precios del suelo en la zona de la estación de Yokohama.
| Año | Precio medio oficial del suelo (¥10.000/m²) | Tasa de variación interanual | Precio medio estándar del suelo (10.000 yenes/m2 ) | Tasa de variación interanual |
|---|---|---|---|---|
| Año 2025 | 279.4875 | +9.84% (%) | No publicado | -9,84% Tasa de variación interanual |
| 2024 | 254.4492 | +8.42% | 523.6111 | +8.64% - - 2024 |
| 2023 | 234.6830 | +5.33% | 482.0000 | +6.07% |
De estos datos se desprende que el ritmo de aumento de los precios del suelo se ha acelerado desde 2023.
Según el Informe de Tendencias de Niveles de Precios de Suelo, Alquileres y Rendimientos elaborado por la Ciudad de Yokohama a 1 de abril de 2024, los precios de transacción en las zonas de Yokohama Station West Exit y Kita West Exit han seguido una tendencia al alza debido a la firme demanda de inversión nacional e internacional y a las expectativas de mejora de la competitividad del mercado tras el progreso de varios proyectos de reurbanización.
Además, el rendimiento de las transacciones (ingresos netos divididos por el precio de la transacción) se ha mantenido entre plano y a la baja (los inversores son alcistas), según los resultados del análisis de los rendimientos inmobiliarios publicados por J-REIT y otra información y la situación de las transacciones. Esto sugiere que los inversores tienen grandes expectativas de rentabilidad futura.
En el mercado de oficinas de las zonas de Yokohama Station West Exit y Kita West Exit, la tasa de vacantes sigue una tendencia a la baja y se sitúa en el 3,63% (3,75% en el estudio anterior) y está recuperando el nivel anterior a la catástrofe de Corona (aproximadamente el 2,0%). Los alquileres siguen una tendencia plana o de lento aumento.
En el mercado minorista, los propietarios están volviendo a adoptar una postura alcista, sobre todo en el caso de los establecimientos de alimentación y bebidas, y hay pocos locales vacíos. En particular, se mantienen los altos niveles de alquiler en la zona de la salida oeste de la estación de Yokohama, y la demanda de apertura de nuevos comercios es fuerte.
¿Qué impacto específico tiene Excite Yokohama 22 en el valor de los activos de la zona de la estación de Yokohama? En este apartado se analizan los datos recogidos.
La principal razón por la que la tasa de aumento de los precios del suelo en los alrededores de la estación de Yokohama, especialmente en la zona de la salida oeste, ha sido significativamente superior a la media de la prefectura de Kanagawa puede atribuirse al progreso de la reurbanización basada en Excite Yokohama 22: la elevada tasa de aumento del 9,84% en los precios oficiales del suelo en 2025 es un signo del efecto de la reurbanización.
Destaca el hecho de que cuatro de las cinco principales zonas comerciales de la prefectura de Kanagawa estaban situadas alrededor de la salida oeste de la estación de Yokohama. Esto indica que el desarrollo de un complejo de edificios directamente conectado con la salida oeste de la estación de Yokohama y la mejora de la infraestructura circundante han impulsado significativamente el valor de la propiedad.
El progreso de Excite Yokohama 22 ha aumentado el atractivo inversor de la zona que rodea la estación de Yokohama. Desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria, cabe destacar los siguientes factores
Estos factores han provocado una afluencia de fondos de inversión nacionales y extranjeros, que se ha manifestado en forma de precios de transacción más altos y rendimientos más bajos.
El impacto de Excite Yokohama 22 no sólo se ha dejado sentir en las inmediaciones de la estación de Yokohama, sino también en los alrededores. Junto con la reurbanización de los distritos de Minato Mirai y Kannai, se ha producido un aumento del valor de la propiedad en toda la zona central de Yokohama.
En particular, el ritmo de desarrollo en el distrito de Minato Mirai 21 ha alcanzado el 96%, con un desarrollo integrado que avanza desde la zona de la estación de Yokohama hasta Minato Mirai y Kannai.
Excite Yokohama 22 es un plan a largo plazo que se extiende hasta 2030 aproximadamente, por lo que su impacto en el valor de los inmuebles debe considerarse también desde una perspectiva a largo plazo.
Los siguientes puntos son importantes en la perspectiva a largo plazo del valor de la propiedad en la zona de la estación de Yokohama
Si nos fijamos en ejemplos de otras zonas de reurbanización, por ejemplo, en la zona de Takanawa, en el distrito de Minato, 55 de los 64 edificios en cuestión registraron un aumento medio del precio del 10%. En la zona de la estación de Yokohama cabría esperar aumentos similares.
Sin embargo, también hay que tener en cuenta el riesgo de una ralentización de los aumentos de precios en función de los cambios en el entorno macroeconómico y la evolución de los tipos de interés.
Excite Yokohama 22 ha tenido un impacto multifacético y significativo en el valor de los inmuebles de la zona de la estación de Yokohama. Los principales puntos señalados en este artículo son
Crecimiento acelerado del precio del suelo - El precio del suelo en los alrededores de la estación de Yokohama aumentará un 9,84% interanual en 2025, con un incremento especialmente acusado en la zona de la salida oeste. Esta tasa de aumento es significativamente superior a la media de la prefectura de Kanagawa, y el efecto de Excite Yokohama 22 puede apreciarse en las cifras.
Clima favorable a la inversión: el mayor interés de los inversores nacionales y extranjeros ha provocado un aumento de los precios de las transacciones y un descenso de los rendimientos de las mismas (actitud alcista de los inversores). Las tasas de vacantes en oficinas y comercios también están bajando y los alquileres se mantienen planos o suben lentamente.
Mercado de condominios activo - El precio medio de un condominio de nueva construcción es de aproximadamente 85,6 millones de yenes por 70 m2, y las transacciones de propiedades de alto valor también son activas. Sin embargo, existen múltiples escenarios para el valor futuro de los activos, que requieren un juicio cuidadoso.
Potencial de crecimiento del valor a largo plazo - Dado que Excite Yokohama 22 es un plan a largo plazo que se extiende hasta aproximadamente 2030, cabe esperar un crecimiento continuo del valor en el futuro. En particular, el establecimiento de la marca como puerta de entrada a una ciudad internacional y los avances en las medidas medioambientales y de prevención de catástrofes respaldarán los valores de los activos a largo plazo.
De este modo, Excite Yokohama 22 ha tenido un claro efecto positivo en el mercado inmobiliario de los alrededores de la estación de Yokohama, pero es importante tomar una decisión global a la hora de invertir y elegir un lugar para vivir, teniendo en cuenta las características de cada inmueble y el entorno macroeconómico.
R: Excite Yokohama 22 es un plan a largo plazo de aproximadamente 20 años elaborado en 2009, que pretende estar terminado en torno a 2030. Sin embargo, la fecha de finalización varía en función de cada proyecto; por ejemplo, está previsto que la remodelación de la zona de Minatomachi, frente a la estación de Kannai, esté lista para su uso en 2029.
R: Aunque los efectos de la subida del precio del suelo y otros factores ya se están dejando sentir, Excite Yokohama 22 es un plan a largo plazo, con múltiples proyectos previstos para el futuro. Dada la relativa asequibilidad en comparación con el centro de Tokio y el potencial de desarrollo futuro, siguen existiendo oportunidades de inversión. Sin embargo, es necesario un estudio detallado de la rentabilidad y las características de ubicación de cada propiedad.
R: Actualmente, la zona de la salida oeste está por delante de la zona de la salida oeste en cuanto a reurbanización, y los precios del suelo han subido notablemente. Sin embargo, se espera que el desarrollo avance en el lado este en el futuro, con la creación de la Unión Preparatoria para la Reurbanización del Área de Salida Este de Minami de la Estación de Yokohama en junio de 2024. A largo plazo, cabe esperar un efecto dominó en la zona de la salida este, pero en la actualidad la zona de la salida oeste tiene un mejor historial de aumento del valor de la propiedad.
R: Los precios del suelo en la zona de la estación de Yokohama no han dejado de subir desde 2014 y se espera que sigan haciéndolo durante algún tiempo a medida que avance la reurbanización. Sin embargo, la tasa de aumento puede variar en función del entorno macroeconómico y las tendencias de los tipos de interés. Los casos en otras zonas de reurbanización han mostrado aumentos de precios de alrededor del 10%, y es posible que continúen tendencias similares.
R: Son importantes la distancia a la estación de Yokohama , la antigüedad del edificio, el número total de unidades (los inmuebles más grandes suelen tener mayor valor patrimonial), los beneficios directos de la reurbanización (por ejemplo, mayor comodidad) y el estado de la gestión. En particular, es aconsejable considerar la ubicación del inmueble en relación con los proyectos individuales de Excite Yokohama 22 y su relevancia para la mejora del acceso al transporte.
Se espera que continúe la reurbanización de los alrededores de la estación de Yokohama y que su efecto dominó se expanda aún más. A la hora de invertir en inmuebles o elegir una vivienda, le recomendamos que tome una decisión acorde con sus propias necesidades y objetivos a largo plazo, teniendo en cuenta las tendencias explicadas en este artículo. En INA & Associates, nuestros expertos en el mercado inmobiliario de la zona de Yokohama están a su disposición para ayudarle a analizar el valor de los activos y tomar decisiones de inversión, así que no dude en ponerse en contacto con nosotros.