Los ascensores son una parte esencial de las comunidades de propietarios y los edificios de oficinas. Garantizar la seguridad de estos equipos, que sustentan la vida diaria y los negocios, es de la máxima importancia.Las inspecciones de ascensores no son una mera obligación legal, sino una importante tarea de gestión para proteger la seguridad de los usuarios y mantener el valor de los activos. Existe una amplia gama de tipos, frecuencias y costes, desde las inspecciones reglamentarias de conformidad con el Código de la Edificación hasta las inspecciones rutinarias de mantenimiento. Un régimen de inspecciones adecuado reduce el riesgo de averías repentinas y accidentes, y también ayuda a controlar los costes de reparación. Este artículo ofrece una explicación profesional y fácil de entender de los aspectos básicos y prácticos de las inspecciones de ascensores que los propietarios y administradores de fincas deben conocer.
Tipos y frecuencia de las inspecciones de ascensores
Los ascensores son equipos importantes que muchas personas utilizan a diario. Para garantizar su seguridad,las inspecciones son obligatorias porley. Existen tres tipos principales de inspecciones de ascensores, cada una con un objetivo y una frecuencia diferentes.
1. inspecciones reglamentarias (informes de inspección periódicos)
Las inspecciones reglamentarias en virtud del artículo 12(3) de la Ley de Normas de Edificación son las más importantes para garantizar la seguridad de los ascensores. Esta inspección también se denomina "inspección del artículo 12" y debe realizarseuna vez al año. Los resultados de la inspección deben comunicarse a la autoridad administrativa especificada (gobernador de la prefectura o alcalde municipal).
La inspección reglamentaria comprueba si el ascensor cumple las normas establecidas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, y confirma el funcionamiento general del ascensor. El incumplimiento de esta inspección constituye una infracción de la Ley de Normas de Edificación y puede acarrearuna multa de hasta 1 millón de yenes. 2. Inspección periódica (mantenimiento e inspección)
2. inspección periódica (mantenimiento e inspección)
El objetivo de las inspecciones periódicas (inspecciones de mantenimiento) con arreglo al artículo 8 de la Ley de Normas de la Construcción es mantener el rendimiento y la seguridad de los ascensores. Aunque la ley no especifica una frecuencia clara, por lo general se realizanuna vez cada uno o tres meses.
Las inspecciones de mantenimiento incluyen la limpieza y revisión del ascensor, el rellenado de aceite y la sustitución de piezas consumibles. A diferencia de las inspecciones reglamentarias, no es obligatorio informar de estas inspecciones a las autoridades, pero son muy importantes para garantizar la seguridad diaria del ascensor y evitar averías.
3. inspecciones de funcionamiento e inspecciones periódicas voluntarias
Las inspecciones de funcionamiento en virtud de la Ley de Salud y Seguridad en el Trabajo se llevan a cabo en ascensores con una capacidad de carga de 1 tonelada o más. Junto con las inspecciones periódicas voluntarias en virtud del Reglamento de seguridad para grúas, etc., estas inspecciones son importantes para garantizar la seguridad de los ascensores.
Tipos de contratos de mantenimiento de ascensores y cómo elegir uno
Para el mantenimiento y la gestión de los ascensores es necesario un contrato de mantenimiento con un contratista especializado. Existen dos tipos principales de contrato de mantenimiento, cada uno con características y costes diferentes.
1. contrato de mantenimiento integral (contrato FM)
Un contrato FM es un contrato completo que incluye inspecciones periódicas, así como el coste de sustitución de piezas y reparaciones. La ventaja es quefacilita la gestión de los presupuestos, ya que las averías imprevistas o la sustitución de piezas pueden afrontarse sin coste adicional.
Por otro lado, los costes mensuales son relativamente altos. El precio de mercado por ascensor oscila entre 40.000 y 60.000 yenes al mes para un sistema basado en un fabricante y entre 30.000 y 40.000 yenes al mes para un sistema independiente. Los ascensores más antiguos suelen costar más.
2. Contratos POG (contratos de piezas, aceite y grasa)
Un contrato POG sólo incluye las inspecciones periódicas y la sustitución de consumibles (piezas, aceite y grasa). Se incurre en costes adicionales cada vez que hay que sustituir o reparar una pieza.
El coste mensual es inferior al de un contrato FM, con un precio de mercado por ascensor que oscila entre 30.000 y 50.000 yenes al mes para un sistema basado en el fabricante y entre 15.000 y 30.000 yenes al mes para un sistema independiente. Suelen elegirse cuando hayque mantener bajos los costes iniciales, pero hay que tener cuidado, ya que pueden producirse elevados costes de reparación en caso de avería repentina.
Tarifas de costes de las inspecciones de ascensores
El coste de la inspección y el mantenimiento de ascensores varía en función del tipo de contrato, el tipo de contratista, las especificaciones del ascensor y la antigüedad del edificio. Es importanteconocer las tarifas de costespara planificar un presupuesto adecuado.
Tarifas de inspección y mantenimiento de ascensores
La siguiente tabla resume las tarifas de costes de los distintos tipos de contratos de mantenimiento de ascensores.
| Tipo de contrato |
Fabricante (por unidad) |
Contratista especialista independiente (por unidad) |
| Contrato FM (mantenimiento completo) |
40.000 - 60.000 yenes/mes |
30.000 - 40.000 yenes/mes |
| Contrato POG (piezas, aceite y grasa) |
30.000 - 50.000 yenes/mes |
15.000 - 30.000 yenes/mes |
Los importes anteriores no incluyen el impuesto sobre el consumo.
Los costes varían en función de las especificaciones del ascensor (capacidad de carga, velocidad, número de plantas en las que para) y de la antigüedad del edificio.
Principales factores que afectan a los costes
Los principales factores que influyen en el coste del mantenimiento y la inspección de los ascensores son los siguientes
1.Tipo y especificación del ascensor: los costes varían en función del tipo de ascensor, ya sea de pasajeros, de carga de personas o de cabina dormitorio. Además, cuanto mayor sea la capacidad de carga, la velocidad y el número de plantas en las que se detiene, mayor será el coste.
2.Antigüedad y antigüedad del edificio: En general, cuanto más antiguo es el ascensor, más difícil es conseguir piezas y mayor es el riesgo de avería, lo que aumenta el coste. Los costes tienden a aumentar especialmente para los ascensores de más de 15 años.
3.Tipo de contrato: los contratos FM tienen costes mensuales más elevados que los contratos POG, pero pueden ser más económicos a largo plazo al no haber costes de reparación imprevistos.
4.Frecuencia de inspección: por lo general, las inspecciones mensuales son estándar, pero si la frecuencia de uso es baja, puede ser posible reducir los costes cambiando a una vez cada dos o tres meses.
Tipos y contenido de las inspecciones de ascensores
En la tabla siguiente se resumen los tipos, el contenido y la frecuencia de las inspecciones de los ascensores.
| Tipo de inspección |
Base jurídica |
Frecuencia de realización |
Principales detalles de la inspección |
Obligaciones de información |
Inspecciones legales
(informes de inspección periódicos) |
Código de la edificación
Artículo 12.3 |
Una vez al año |
-Estadode funcionamiento de los dispositivos de frenado
-Estado de funcionamiento de los reguladores de velocidad
-Estado de desgaste de cables y cadenas
-Estado del equipo principal
-Estado de funcionamiento de los dispositivos de seguridad
|
Sí
(Autoridad administrativa específica) |
Inspecciones periódicas
(Mantenimiento e inspección) |
Código de la construcción
Artículo 8 |
Una vez cada 1-3 meses
(generalmente una vez al mes) |
-Limpieza y lubricación de cadapieza
-Comprobación del funcionamiento de cada pieza
-Inspección y sustitución de consumibles
-Comprobación de ruidos y vibraciones anormales
-Comprobación del funcionamiento de los dispositivos de seguridad |
Ninguna |
Inspección de funcionamiento
(para 1 tonelada o más) |
Ley de salud y seguridad en el trabajo |
Una vez al año |
Prueba de carga
・Comprobacióndel funcionamiento de los dispositivos de seguridad
・Comprobación del sistema eléctrico
・Comprobación de la resistencia mecánica |
Sí
(Oficina de Inspección de Normas Laborales) |
Los registros de inspección deben conservarse durante al menos tres años.
Puntos de control de la inspección de ascensores
La siguiente es una lista de puntos de comprobación de los ascensores que los propietarios y administradores deben comprobar diariamente.
| Puntos de comprobación |
Puntos de control |
Frecuencia de las comprobaciones |
| Aspecto exterior |
-Apertura y cierre de las puertas
-Sin arañazos ni abolladuras
-Sin ruidos ni vibraciones inusuales
|
Todos los días |
| Pantalla y panel de mandos |
Comprobar el funcionamiento de los botones
・Lámparas de indicación
・Comprobar el funcionamiento del interfono de emergencia |
Una vez a la semana |
| Dispositivos de seguridad |
-Comprobardispositivo de protección de apertura de puertas en marcha
-Comprobar dispositivo de funcionamiento controlado en caso de terremoto
-Comprobar dispositivo de aterrizaje automático en caso de fallo de alimentación |
Una vez al mes |
| Registro de inspección |
Compruebe la fecha de la inspección
・Compruebesi se ha señalado algún punto
・Compruebe el historial de reparaciones |
Después de la inspección |
La comprobación periódica de estos puntos de control puede permitir la detección precoz de defectos y evitar problemas mayores. También es importante estar presente durante las inspecciones periódicas realizadas por un contratista especializado y recibir una explicación de la situación actual, si es necesario.
Conclusión.
Las inspecciones de ascensores no son sólo una obligación legal, sino una importante tarea de gestión directamente relacionada con la seguridad de los usuarios y el mantenimiento del valor de los activos. A continuación se resumen los puntos clave de este artículo.
1.Existen tres tipos de inspecciones de ascensores Inspecciones reglamentarias (una vez al año) basadas en la Ley de Normas de la Construcción, inspecciones periódicas (una vez cada uno o tres meses) y, para cargas de una tonelada o más, se requieren inspecciones de rendimiento basadas en la Ley de Seguridad y Salud Industrial. En particular, las inspecciones reglamentarias deben notificarse a una autoridad administrativa específica, y su incumplimiento puede acarrear una multa de hasta 1 millón de yenes.
2.Existen dos tipos de contratos de mantenimiento El contrato FM (mantenimiento completo) tiene un coste mensual más elevado pero incluye el coste de las reparaciones imprevistas, lo que facilita la gestión de los presupuestos, mientras que el contrato POG (piezas, aceite y grasa) tiene un coste mensual más bajo pero incurre en costes adicionales por reparaciones. Elija el tipo de contrato más adecuado en función de la situación del inmueble y del presupuesto.
3.Seleccionar al contratista adecuado es importante. Los fabricantes tienen una capacidad técnica y de adquisición de piezas superior, mientras que los contratistas especializados independientes tienen una ventaja en cuanto a costes. Es importante obtener presupuestos de varios proveedores y comparar el equilibrio entre servicio y coste.
4.Comprobaciones diarias y mantenimiento de registros Las comprobaciones diarias por parte del propietario o gestor de la propiedad permitirán detectar a tiempo los defectos. Además, los registros de las inspecciones deben conservarse durante al menos tres años, por lo que hay que gestionarlos adecuadamente.
5.Planificación de la gestión desde una perspectiva a largo plazo Por lo general, los ascensores requieren reparaciones y renovaciones importantes al cabo de 15-20 años. Además de la inspección y el mantenimiento diarios, un plan de reparaciones a largo plazo evitará costes elevados inesperados.
INA & Associates ofrece a los propietarios asesoramiento sobre la gestión de ascensores. Ofrecemos apoyo desde un punto de vista profesional, desde la selección de los contratistas de mantenimiento adecuados hasta la formulación de planes de reparación a largo plazo. Si tiene algún problema con la gestión de ascensores, no dude en ponerse en contacto con nosotros. El establecimiento de un sistema adecuado de inspección y mantenimiento garantizará tanto la seguridad como la optimización de costes.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Quién debe organizar las inspecciones de los ascensores?
R: La responsabilidad de organizar las inspecciones de los ascensores recae en el propietario o administrador del edificio. En el caso de las comunidades de propietarios, se encarga la asociación de gestión o la empresa de gestión; en el caso de los edificios de inquilinos, es el propietario o la empresa de gestión. Es especialmente importante aclarar quién es el responsable de las inspecciones reglamentarias (informes periódicos de inspección), ya que la Ley de Normas de Edificación las exige y su incumplimiento está sujeto a sanciones. Si se ha suscrito un contrato de gestión, la empresa gestora se coordinará normalmente con la empresa de inspección, pero debe reconocerse que la responsabilidad última recae en el propietario del edificio.
P2: ¿Están incluidos los costes de inspección de ascensores en los honorarios de gestión?
R: En el caso de las comunidades de propietarios, los costes de mantenimiento e inspección de los ascensores suelen estar incluidos en la cuota de gestión. Sin embargo, si se requieren reparaciones importantes o la sustitución de piezas, normalmente se pagan con cargo al fondo de reserva para reparaciones. En el caso de los inmuebles de alquiler, el propietario corre con los gastos en principio, pero en algunos edificios comerciales el coste se reparte proporcionalmente entre los inquilinos como cargo por zonas comunes. El tratamiento de las cuotas mensuales y los costes de reparación imprevistos difiere en función de la naturaleza del contrato (contrato de FM o de POG), por lo que es aconsejable comprobar el contrato de gestión o de alquiler.
P3: ¿Existe un calendario estándar para la renovación de los ascensores?
R: La vida útil estándar de un ascensor es de aproximadamente 20-25 años, pero varía mucho en función de la frecuencia de uso y de las condiciones de mantenimiento. En general, el suministro de piezas empieza a ser difícil a partir de los 15 años de instalación, y la frecuencia de averías tiende a aumentar a partir de los 20 años. Los criterios para la renovación incluyen (i) el aumento de la frecuencia de averías, (ii) el aumento de la dificultad de suministro de piezas, (iii) el aumento de los costes de reparación y (iv) los cambios en las normas de seguridad. Para la renovación planificada, se recomienda incorporarla al plan de reparación a largo plazo a partir del décimo año aproximadamente y empezar a financiar los costes.
P4: ¿Tengo que estar presente durante las inspecciones de los ascensores?
R: El administrador del edificio no está obligado a estar presente durante las inspecciones periódicas normales (inspecciones de mantenimiento), pero se recomienda que esté presente al principio y al final de la inspección para comprobar el estado actual y recibir un informe, si es posible. Por otro lado, durante las inspecciones reglamentarias anuales (informes de inspección periódica), es posible que se requiera la presencia del administrador del edificio o de un representante, ya que estarán presentes inspectores del organismo de inspección. Si hay algún defecto o se plantean reparaciones importantes, también es aconsejable estar presente para escuchar en persona las explicaciones del contratista profesional.
P5: ¿Qué hay que hacer si se detectan defectos después de la inspección?
R: Si se detecta un defecto durante una inspección, es importante comprobar primero el contenido del informe de inspección para determinar la urgencia y las implicaciones para la seguridad. El informe suele clasificarse como "requiere corrección", "requiere inspección prioritaria", "requiere atención", etc. Los puntos que "requieren medidas correctoras" exigen una actuación inmediata: en el caso de los contratos FM, las reparaciones se llevan a cabo de acuerdo con el contrato, mientras que en el caso de los contratos POG, hay que obtener presupuestos por separado y solicitar las reparaciones. Aunque obtener presupuestos de varios contratistas le ayudará a determinar un precio justo, debe darse prioridad a una respuesta rápida a los defectos relacionados con la seguridad. Asimismo, asegúrese de llevar un registro del historial de reparaciones y utilícelo como referencia para planificar futuras reparaciones.
Información de referencia
Encontrará más información sobre las inspecciones de ascensores en los sitios web de los siguientes organismos oficiales y asociaciones del sector
Leyes, reglamentos y directrices
Asociaciones del sector
2.Asociación Japonesa de Mantenimiento de Ascensores - La principal
asociación de la industria de mantenimiento de ascensores.
Información especializada