Una gestión de alquiler adecuada es esencial para el éxito de la inversión inmobiliaria y la gestión de alquileres.
La gestión de alquileres es un servicio integral que garantiza el funcionamiento eficaz de propiedades en alquiler, como condominios y pisos, y asegura unos ingresos estables.
En los últimos años, con el creciente interés por la inversión inmobiliaria, muchos propietarios han reconocido la importancia de la gestión de alquileres.
Sin embargo, la gestión de alquileres abarca una amplia gama de tareas, desde la contratación de inquilinos hasta el cobro de alquileres y el mantenimiento del edificio, y sin los conocimientos y la experiencia adecuados es difícil operar con eficacia.
En este artículo, basado en nuestros muchos años de experiencia en el sector inmobiliario como INA & Associates Ltd, explicamos en detalle los conceptos básicos y los puntos prácticos de la gestión de alquileres de una forma fácil de entender para el ciudadano de a pie.
También aborda las características de los tipos de gestión, como la autogestión, la gestión externalizada y el subarrendamiento, así como las estrategias específicas para el éxito, con el fin de ayudar a los lectores a elegir el método de gestión de alquileres más adecuado.
La gestión del alquiler se refiere a todas las tareas administrativas que surgen cuando se alquila un condominio, un piso u otra propiedad de alquiler.
Se trata de una actividad empresarial integral que va más allá de la mera propiedad de un inmueble para garantizar unos ingresos continuos y mantener el valor de la propiedad.
La esencia de la gestión de alquileres es operar y gestionar propiedades de alquiler en nombre del propietario (dueño).
Esto incluye todos los elementos de la gestión de alquileres, desde la captación de inquilinos, la gestión de contratos, el cobro de alquileres, las inspecciones periódicas y la gestión de reparaciones.
En el mercado inmobiliario actual, la gestión de alquileres es algo más que "administración", es un aspecto estratégico de las operaciones empresariales.
Una gestión adecuada de los alquileres puede maximizar la rentabilidad de un inmueble y aumentar su valor patrimonial a largo plazo.
El éxito de la gestión de alquileres pasa tanto por la adquisición de propiedades de calidad como por una adecuada gestión de los alquileres.
Por muy buena que sea la ubicación y la calidad del edificio, si el inmueble no se gestiona correctamente, será difícil generar los ingresos esperados debido al aumento de las tasas de desocupación y los retrasos en el pago de los alquileres.
En cambio, un inmueble con una gestión de alquiler adecuada tendrá un alto nivel de satisfacción de los inquilinos y promoverá la ocupación a largo plazo.
Esto no sólo reduce el riesgo de desocupación y garantiza unos ingresos por alquiler estables, sino que también facilita la captación de nuevos inquilinos al mejorar la reputación del inmueble.
Las operaciones de gestión de alquileres pueden clasificarse a grandes rasgos en cuatro áreas principales
La gestión de inquilinos es el núcleo de la gestión de alquileres.
Esta área incluye las actividades de captación de inquilinos, la selección de inquilinos, la celebración de contratos de arrendamiento, los procedimientos de renovación de contratos y la asistencia a los inquilinos cuando se mudan.
En la captación de inquilinos, es importante desarrollar y aplicar una estrategia publicitaria eficaz.
Hay que promocionar adecuadamente el atractivo de la propiedad y llegar con eficacia al grupo de inquilinos objetivo.
En los últimos años, la publicidad en Internet y las redes sociales se han convertido en métodos habituales de captación de inquilinos, por lo que se requiere un enfoque polifacético combinado con la publicidad tradicional en medios impresos.
La selección de inquilinos implica una evaluación exhaustiva de la capacidad de pago del alquiler y la credibilidad personal mediante la comprobación de la información crediticia y el escrutinio de las pruebas de ingresos.
Una selección adecuada minimiza el riesgo de retrasos en el pago del alquiler y los problemas de vecindad.
La gestión del edificio es una parte importante del mantenimiento del valor de la propiedad y de la creación de un entorno confortable para los inquilinos.
En este ámbito se incluyen los trabajos rutinarios de limpieza, las inspecciones periódicas, la organización de obras de reparación y el desarrollo de planes de reparación a largo plazo.
Un mantenimiento regular puede evitar la necesidad de grandes reparaciones al detectar el deterioro del edificio en una fase temprana y tomar las medidas adecuadas.
Esto reduce los costes de reparación a largo plazo y contribuye a mejorar la rentabilidad.
La realización de las inspecciones reglamentarias es otro elemento importante de la gestión de edificios.
La correcta realización de las inspecciones reglamentarias de los equipos contra incendios, ascensores, suministro privado simple de agua, etc., garantiza la seguridad de los inquilinos y evita riesgos legales.
La gestión de tesorería es la gestión adecuada de los ingresos y gastos de un negocio de alquiler para maximizar las ganancias del propietario.
Esto incluye cobrar el alquiler, recordar a los inquilinos los atrasos, gestionar los depósitos de seguridad y preparar informes de ingresos y gastos.
En el cobro de alquileres, es importante establecer un sistema de cobro eficiente.
La introducción de sistemas de débito automático y de pago en línea puede mejorar la eficacia y la seguridad de las operaciones de cobro.
Cuando se producen retrasos, es necesario dar una respuesta rápida y adecuada.
Los recordatorios adecuados en una fase temprana pueden evitar retrasos prolongados y mejorar los índices de cobro.
Las inspecciones obligatorias son una parte importante para garantizar la seguridad de los edificios y cumplir las obligaciones legales.
Deben realizarse correctamente diversas inspecciones de acuerdo con la Ley de Servicios contra Incendios, la Ley de Normas de Edificación, la Ley de Suministro de Agua, etc.
| Tipos de inspecciones reglamentarias | Leyes y reglamentos en los que se basan | Frecuencia de la inspección | Principales equipos a inspeccionar |
|---|---|---|---|
| Inspección de los equipos de lucha contra incendios | Ley de servicios contra incendios | 6 meses o 1 año | Extintores, rociadores, alarmas contra incendios |
| Inspección de ascensores | Ley de Normas de Edificación | 1 mes y 1 año | Equipos de ascensor |
| Inspección simple del suministro de agua | Ley de suministro de agua | 1 año | Depósitos receptores y depósitos elevados de agua |
| Inspección de fosas sépticas | Ley de fosas sépticas | 4 meses o 1 año | Equipamiento de fosas sépticas |
La no realización de estas inspecciones reglamentarias puede acarrear sanciones administrativas, por lo que es necesario asegurarse de que se llevan a cabo.
Existen tres formas principales de gestión del alquiler, cada una con características y ventajas e inconvenientes diferentes.
Es importante seleccionar la forma de gestión más adecuada, teniendo en cuenta el tamaño total de la propiedad, la experiencia del propietario y la estrategia de inversión.
La autogestión es una forma de gestión del alquiler en la que el propietario lleva a cabo todas las tareas de gestión del alquiler por sí mismo.
Es el punto de partida de la gestión de alquileres y se elige a menudo, especialmente cuando se inicia un negocio de alquiler a pequeña escala.
La mayor ventaja de la autogestión es que no hay gastos de gestión.
Generalmente, los gastos de gestión suponen entre el 3 y el 5% de los ingresos por alquiler, por lo que poder reducir estos costes conlleva directamente un aumento de la rentabilidad.
Otra ventaja importante es la posibilidad de entablar relaciones directas con los inquilinos.
Al estar en contacto con los propios inquilinos, los propietarios pueden identificar directamente cualquier petición o insatisfacción con la propiedad y responder rápidamente.
Cabe esperar que esto mejore la satisfacción de los inquilinos y fomente el arrendamiento a largo plazo.
Otra gran ventaja es la acumulación de conocimientos prácticos y know-how sobre la gestión de alquileres.
Al experimentar una serie de operaciones, desde la captación de inquilinos hasta la gestión de contratos y la resolución de problemas, se puede adquirir un profundo conocimiento de la inversión inmobiliaria.
Por otro lado, la autogestión requiere mucho tiempo y esfuerzo.
Las consultas de los inquilinos y la resolución de problemas pueden producirse 24 horas al día, 7 días a la semana, lo que puede suponer una carga importante para los propietarios con un trabajo diario.
Otra desventaja importante es que la falta de conocimientos especializados puede impedir una respuesta adecuada.
La realidad es que muchos propietarios no tienen conocimientos suficientes sobre cómo abordar problemas legales y técnicas eficaces de captación de inquilinos.
Además, cuando surgen problemas como retrasos en el pago del alquiler o problemas con los vecinos, puede resultar difícil para los propietarios individuales resolverlos.
El apoyo profesional es esencial, especialmente en los casos en los que se requieran procedimientos legales.
La autogestión es adecuada cuando se cumplen las siguientes condiciones
La gestión externalizada es una forma de gestión del alquiler en la que todo o parte del trabajo de gestión del alquiler se subcontrata a una empresa de gestión profesional.
Actualmente, es la forma más común de gestión y la elegida por muchos propietarios.
Existen dos tipos de gestión externalizada: la gestión central externalizada y la gestión de edificios externalizada.
En la externalización de la gestión principal, las tareas básicas como la contratación de inquilinos, la gestión de contratos, el cobro de alquileres y la resolución de problemas se subcontratan a una empresa de gestión.
Esto reduce significativamente la carga de trabajo del propietario.
Muchas empresas de gestión ofrecen planes con garantías de alquiler y morosidad, que pueden ayudar a estabilizar los ingresos por alquiler.
Además, una empresa de gestión con conocimientos especializados y experiencia puede encargarse de la contratación eficaz de inquilinos y de la resolución adecuada de problemas.
La gestión externalizada de edificios consiste en subcontratar a una empresa de gestión las tareas de gestión física, como la limpieza, las inspecciones y las reparaciones.
En este caso, el propietario suele encargarse él mismo de la contratación de los inquilinos y de la gestión de los contratos.
La limpieza periódica mantiene la estética de las zonas comunes y las inspecciones profesionales permiten detectar a tiempo los defectos del edificio.
Los trabajos de reparación también pueden realizarse a un precio razonable utilizando la red de la empresa de gestión.
La mayor ventaja de la gestión externalizada es que puede confiar el trabajo a profesionales con conocimientos especializados y experiencia.
Las empresas de gestión tienen mucha experiencia y conocimientos técnicos y pueden ofrecer una gestión eficiente y eficaz.
Otra ventaja importante es que la carga de trabajo del propietario se reduce considerablemente.
Sobre todo para los propietarios que tienen un trabajo diurno o poseen varias propiedades, la gestión externalizada les permite disponer de más tiempo.
Además, muchas empresas de gestión tienen un sistema de respuesta 24/7/365, lo que les permite responder rápidamente en caso de emergencia.
Se espera que esto mejore la satisfacción de los inquilinos y fomente el alquiler a largo plazo.
La principal desventaja de la gestión externalizada es que conlleva costes.
Generalmente, el coste es del 3-5% de los ingresos por alquiler, lo que afecta a la rentabilidad.
Otra cuestión importante es que la calidad de la gestión depende de la calidad de la empresa gestora.
Si se elige una empresa de gestión sin experiencia o poco receptiva, es posible que no se consigan los beneficios esperados.
Además, la falta de una relación directa con los inquilinos puede dificultar la identificación de peticiones y problemas con la propiedad.
El subarriendo , también conocido como arrendamiento en bloque, es una forma de subarriendo por la que la empresa de gestión alquila el inmueble al propietario y lo subarrienda a un tercero.
En este sistema, la empresa de gestión gestiona el alquiler en nombre del propietario y paga una renta fija a éste, independientemente de que el inmueble esté desocupado o no.
En un subarriendo, se celebra un contrato de arrendamiento entre la empresa de gestión y el propietario, y la empresa de gestión se convierte en el inquilino.
A continuación, la empresa de gestión celebra un contrato de arrendamiento con el inquilino real y explota el inmueble como subarrendatario.
El propietario recibe un alquiler mensual fijo de la empresa de gestión, con lo que se evita el riesgo de desocupación.
La empresa de gestión, por su parte, obtiene como ingresos la diferencia entre la renta real y el alquiler garantizado.
La principal ventaja del subarriendo es que evita por completo el riesgo de desocupación.
Como se garantiza una renta fija independientemente de que haya o no inquilinos, se puede establecer un plan de ingresos estable.
Además, la carga para el propietario se reduce al mínimo, ya que todas las tareas relacionadas con la gestión del alquiler pueden externalizarse a una empresa de gestión.
La empresa de gestión se encarga de todo, incluida la contratación de inquilinos, la gestión de contratos, la resolución de problemas y los arreglos de reparaciones.
Además, el riesgo de impago de los alquileres también corre a cargo de la empresa de gestión, por lo que los propietarios no tienen que preocuparse por la reducción de ingresos debida a los impagos.
La principal desventaja del subarriendo es que la rentabilidad es menor que con la gestión externalizada.
Los alquileres garantizados suelen fijarse en el 80-90% de los alquileres de mercado, por lo que los ingresos a plena ocupación son reducidos en comparación con la gestión directa.
Además, los alquileres garantizados suelen revisarse periódicamente, y los cambios en las condiciones del mercado pueden dar lugar a una reducción de los alquileres garantizados.
Otro problema es que es difícil que los deseos del propietario se reflejen en la política de gestión del inmueble.
Las decisiones de la empresa de gestión sobre la selección de inquilinos y la realización de reparaciones pueden tener prioridad.
| Tipo de gestión | Rentabilidad | Carga de trabajo | Riesgo de desocupación | Especialización | Casos aplicables |
|---|---|---|---|---|---|
| Autogestión | Alto | Grande | Sí | Requerido | Pequeña, corta distancia, con horas |
| Gestión externalizada | Mediana | Pequeño | Sí | No necesaria | Caso general |
| Subarrendamiento | Bajo | Mínimo | No | No necesario | Orientado a la estabilidad y a gran escala |
Como puede verse en la tabla, cada forma de gestión tiene sus ventajas y desventajas, y es importante hacer la mejor elección según la situación del propietario y su estrategia de inversión.
El éxito en la gestión de alquileres se consigue mediante estrategias adecuadas y esfuerzos continuos de mejora.
He aquí algunos consejos prácticos obtenidos tras años de experiencia.
La captación de inquilinos es uno de los aspectos más importantes del éxito en la gestión de alquileres.
Acortar los periodos de desocupación y conseguir inquilinos de calidad garantizará unos ingresos estables.
Una estrategia publicitaria basada en Internet es esencial en la captación moderna de inquilinos.
Además de aparecer en los principales portales inmobiliarios, la difusión de información a través de las redes sociales también resulta eficaz.
Las fotos de alta calidad y la información detallada sobre el inmueble son importantes para maximizar su atractivo.
Además de fotos del interior del inmueble, también se puede presentar el entorno circundante y los accesos de transporte de forma fácil de entender para atraer la atención de los posibles inquilinos.
También es eficaz definir claramente el grupo de inquilinos al que va dirigido el inmueble y hacer hincapié en los puntos de interés adaptados a sus necesidades.
Por ejemplo, para los inmuebles destinados a familias, destaque el entorno educativo y la proximidad a parques, mientras que para los inmuebles destinados a solteros, destaque la comodidad del transporte y las instalaciones comerciales.
La fijación del alquiler es un factor determinante del éxito en la captación de inquilinos.
Es necesario conocer bien los precios de mercado y fijar alquileres competitivos que tengan en cuenta las características del inmueble y su ubicación.
Fijar alquileres demasiado altos puede provocar periodos prolongados de desocupación y la consiguiente disminución de los ingresos totales.
Por otro lado, fijar alquileres demasiado bajos no sólo puede perjudicar la rentabilidad, sino también reducir el valor del inmueble.
Es importante seguir la evolución de los alquileres de los inmuebles circundantes mediante estudios de mercado periódicos y revisar los alquileres cuando sea necesario.
Conseguir inquilinos de calidad está directamente relacionado con el éxito de la gestión de alquileres a largo plazo.
Una selección adecuada de los inquilinos minimiza el riesgo de retrasos en el pago de los alquileres y los problemas de vecindad.
La selección de inquilinos implica una evaluación exhaustiva de los siguientes aspectos.
| Elementos de selección | Contenido de las comprobaciones | Grado de importancia |
|---|---|---|
| Ingresos | Ingresos anuales, lugar de trabajo, duración del empleo | Alta |
| Situación crediticia | Atrasos anteriores, estado de la deuda | Alta |
| Evaluación de la personalidad | Impresión en la entrevista, capacidad de comunicación | Media |
| Garante | Ingresos y situación crediticia del avalista | Medio |
| Motivo de la mudanza | Motivo de la mudanza, duración prevista | Bajo |
En lo que respecta a los ingresos, la norma suele ser tener unos ingresos mensuales al menos tres veces superiores al alquiler.
Además, se requiere un examen más minucioso si el solicitante ha estado empleado durante menos tiempo o acaba de cambiar de trabajo.
El cobro del alquiler es una parte fundamental de la gestión del alquiler y es esencial contar con un sistema de cobro fiable.
Hoy en día, existe una amplia variedad de métodos de pago, incluidos los débitos automáticos de cuentas bancarias, los pagos con tarjeta de crédito y los sistemas de pago en línea.
Estos sistemas pueden utilizarse para mejorar la eficacia y la seguridad de las operaciones de cobro.
La introducción de un sistema de domiciliación automática puede reducir significativamente el tiempo y el esfuerzo necesarios para los cobros mensuales.
También mejora los niveles de satisfacción de los inquilinos, ya que les ahorra la molestia de efectuar los pagos.
Una actuación rápida en caso de retraso en el pago del alquiler es crucial para evitar que aumente el importe de los atrasos.
Cuanto más tiempo pase desde que se producen los retrasos, más difícil será cobrarlos, por lo que hay que tomar las medidas adecuadas en las primeras fases.
El flujo básico de medidas contra la morosidad es el siguiente
Se envían recordatorios de pago por teléfono o por escrito.
Se confirma el motivo del retraso y se consulta sobre un plan de pago.
Envío de una carta de reclamación por correo certificado.
Contacto con el avalista.
Consulte a un abogado.
Empiece a preparar una demanda de rescate.
La utilización de una sociedad de garantía de alquiler es un medio eficaz para reducir considerablemente el riesgo de impago.
La sociedad de garantía avala los pagos de alquiler del inquilino, asegurando así unos ingresos de alquiler estables para el propietario.
A la hora de seleccionar una empresa de garantía, es importante evaluar exhaustivamente el contenido de la garantía, la tasa de garantía y la capacidad de respuesta de la empresa.
Además, dado que las distintas empresas de garantías tienen diferentes criterios de selección, es necesario elegir una empresa de garantías que se adapte a las características del inmueble y a la base de inquilinos.
Mantener el valor del activo a largo plazo de un inmueble es crucial para el éxito de la gestión del alquiler.
Un mantenimiento adecuado puede mantener el atractivo de un inmueble, mejorar la satisfacción de los inquilinos y mantener los niveles de alquiler.
El deterioro del edificio se produce inevitablemente con el tiempo, pero un mantenimiento regular puede ralentizar la progresión del deterioro y evitar la necesidad de reparaciones importantes.
El mantenimiento periódico incluye los siguientes elementos
Inspecciones mensuales
Comprobación de la limpieza de las zonas comunes.
Comprobación del funcionamiento de los equipos de iluminación.
Inspección de los sistemas de suministro de agua y desagüe.
Comprobación del funcionamiento de los equipos de seguridad.
Inspecciones trimestrales
Se comprueban las grietas y la suciedad de las paredes exteriores.
Se comprueba el estado de la impermeabilización de los tejados.
Se limpian e inspeccionan los canales de drenaje.
Realizar el mantenimiento de las plantaciones.
Inspecciones anuales
Inspección estructural de todo el edificio.
Inspección completa del equipamiento.
Inspecciones reglamentarias.
Revisión del plan de reparaciones a largo plazo.
Un plan de reparación a largo plazo es un plan estratégico para mantener el valor patrimonial de un edificio.
El plan se formula teniendo en cuenta la vida útil de la estructura y el equipamiento del edificio y previendo los trabajos de reparación que serán necesarios en el futuro.
El ciclo general de reparaciones es el siguiente
| Reparaciones | Ciclo de reparación | Coste estimado (por m2) |
|---|---|---|
| Pintura exterior | 10-15 años | 3.000 - 5.000 yenes |
| Impermeabilización de tejados | 12-15 años | 8.000-12.000 yenes |
| Renovación de tuberías de suministro de agua y drenaje | 20-25 años | 15.000-25.000 yenes |
| Renovación de ascensores | 25-30 años | 8-12 millones de yenes/unidad |
Si se crea un fondo de reserva para reparaciones basado en un plan de reparaciones a largo plazo y se hacen preparativos financieros planificados, se puede evitar la escasez de fondos en el momento de las reparaciones.
Mejorar la satisfacción de los residentes puede promover el arrendamiento a largo plazo y atraer a nuevos inquilinos por el boca a boca.
Es importante conocer las peticiones de los inquilinos mediante encuestas periódicas e introducir mejoras cuando sea posible.
También es eficaz añadir valor a la propiedad embelleciendo las zonas comunes y mejorando las instalaciones.
Por ejemplo, instalar instalaciones que se adapten al estilo de vida moderno, como buzones de entrega a domicilio y un entorno de Internet, contribuirá a mejorar la satisfacción de los inquilinos.
Si decide externalizar la gestión, la selección de una empresa de gestión adecuada determinará en gran medida el éxito de la gestión de su alquiler.
La calidad de la empresa de gestión marca una diferencia significativa en la rentabilidad y el valor de los activos de la propiedad, por lo que es necesaria una selección cuidadosa.
La capacidad de respuesta de una empresa de gestión es un factor importante directamente relacionado con la satisfacción de los inquilinos.
Es importante evaluar la capacidad de respuesta desde las siguientes perspectivas
Rapidez.
La rapidez de la respuesta inicial a las consultas de los inquilinos y a los informes de problemas es un indicador importante de la calidad de la empresa de gestión.
La norma es una respuesta inicial en 24 horas, y la empresa debe estar preparada para responder inmediatamente a situaciones de emergencia.
Especialización.
La gestión de alquileres requiere una amplia gama de conocimientos especializados, incluidos los jurídicos, de construcción y de marketing.
Es importante comprobar que la persona encargada posee la cualificación adecuada y una amplia experiencia.
Capacidad de comunicación.
Una comunicación fluida con inquilinos y propietarios es esencial para prevenir problemas y resolverlos con rapidez.
Evalúe la capacidad del empleado para explicar y hacer sugerencias durante las entrevistas.
La capacidad de la empresa de gestión para atraer clientes es extremadamente importante, ya que acortar el periodo de desocupación está directamente relacionado con la rentabilidad.
Capacidad para desarrollar la publicidad
Comprobamos si la empresa se anuncia en los principales portales inmobiliarios, así como en su propia página web y a través de servicios de redes sociales.
La experiencia en fotografía y la elaboración de descripciones de los inmuebles también son puntos de evaluación importantes.
Red de intermediación
Otro factor importante es si la empresa tiene un sistema de cooperación con otros agentes inmobiliarios.
Una empresa de gestión con una red amplia puede llegar a más posibles inquilinos.
Contratos firmados
Compruebe los datos de rendimiento, como los periodos de desocupación anteriores y las tasas de cierre, para evaluar la capacidad real de atraer clientes.
Si la empresa tiene un historial en la misma zona o en el mismo tipo de propiedad, puede ofrecer una evaluación más fiable.
Las distintas empresas de gestión están especializadas en diferentes tipos de inmuebles y áreas.
Es importante elegir una empresa de gestión con la experiencia adecuada para su propiedad.
Especialización por tipo de propiedad
Los pisos familiares, los pisos para una sola persona, las propiedades de alquiler de lujo, las propiedades comerciales, etc. requieren conocimientos especializados y experiencia en cada una de estas áreas.
Conocimiento de las características locales
Las empresas de gestión que conocen a fondo las características locales y las necesidades de los inquilinos pueden gestionar con mayor eficacia.
Es importante comparar y contrastar las ventajas respectivas de las empresas de gestión locales y de las grandes empresas.
Los costes de externalización de la gestión suelen oscilar entre el 3 y el 8% de los ingresos por alquiler, pero varían mucho en función del servicio prestado.
Es importante comprobar detalladamente el desglose de costes y evaluar adecuadamente la rentabilidad.
| Descripción del servicio | Tarifa de costes típica | Servicios incluidos |
|---|---|---|
| Administración básica | 3-5%. | Cobro de alquileres, relaciones con los inquilinos, administración básica del edificio. |
| Servicio completo | 5% | Contratación de inquilinos, gestión de contratos, arreglos de reparaciones, inspecciones reglamentarias |
| Servicios adicionales | Costes adicionales | Renovación, reparaciones importantes, apoyo fiscal |
Además de los gastos de gestión, también puede incurrir en los siguientes costes
Entre ellos se incluyen los gastos de publicidad para la búsqueda de inquilinos, los gastos de renovación de contratos, los gastos de reparación y los gastos de inspección.
Es importante comparar los costes totales incluyendo estos costes.
Para evaluar objetivamente la eficacia de una empresa de gestión, deben controlarse periódicamente los siguientes indicadores
Indicadores de rentabilidad
Compruebe los cambios en los índices de desocupación, los periodos medios de desocupación, los índices de cobro de alquileres y los ingresos totales.
Indicadores de eficiencia operativa
Se evalúa la satisfacción de los inquilinos, el tiempo que se tarda en responder a los problemas, la adecuación de los costes de reparación y la calidad y frecuencia de los informes.
Es importante confirmar de antemano la duración y las condiciones de rescisión del contrato de gestión.
Por lo general, se establece una duración del contrato de uno a tres años, pero también debe aclararse el procedimiento de cancelación en caso de insatisfacción con el servicio.
Es importante definir claramente en el contrato el alcance del trabajo que debe realizar la empresa de gestión.
Para evitar problemas posteriores debidos a una redacción ambigua, debe documentarse el alcance detallado del trabajo.
Acuerde de antemano la frecuencia y el contenido de los informes periódicos sobre ingresos y gastos y sobre el estado de la propiedad.
Un sistema de informes muy transparente garantiza que se comprenda correctamente el estado de la propiedad.
Es importante plantearse cambiar de empresa de gestión si no está satisfecho con sus servicios o si encuentra una empresa de gestión con mejores condiciones.
Debería plantearse un cambio de empresa gestora en las siguientes situaciones
Si el inmueble lleva desocupado mucho tiempo, si hay quejas frecuentes de los inquilinos, si la información y la comunicación son insuficientes, si los costes de reparación son superiores a los del mercado o si se encuentra una empresa de gestión con mejores condiciones.
Al cambiar de empresa de gestión, hay que tener en cuenta los siguientes puntos
Al cambiar de empresa de gestión, hay que tener en cuenta los siguientes puntos: la rescisión del contrato actual, hacerse cargo de la fianza y el depósito, notificarlo a los inquilinos, celebrar un contrato con la nueva empresa de gestión y hacerse cargo de los distintos documentos.
Con los procedimientos adecuados, el cambio de empresa gestora puede realizarse con un impacto mínimo para los inquilinos.
La gestión del alquiler es un factor extremadamente importante para el éxito de una inversión inmobiliaria.
Sobre la base de la información presentada en este artículo, se reconfirman los siguientes puntos clave.
Es importante comprender las características de la autogestión, la gestión externalizada y el subarriendo, y seleccionar la forma más adecuada en función del tamaño del inmueble y la estrategia de inversión.
Unas estrategias adecuadas de publicidad y selección de inquilinos ayudarán a conseguir inquilinos de calidad y a reducir los periodos de desocupación.
Establecer un sistema de cobro eficaz y medidas adecuadas para evitar los retrasos garantiza unos ingresos estables.
El mantenimiento periódico y los planes de reparación a largo plazo garantizan que el valor del inmueble se mantenga a largo plazo.
A la hora de elegir una gestión externalizada, seleccione una empresa de gestión basándose en una evaluación exhaustiva de su capacidad de respuesta, su capacidad para atraer clientes y su experiencia.
R1. La elección se basa en una evaluación exhaustiva del número de inmuebles en propiedad, la experiencia en inversiones, las horas disponibles y la ubicación del inmueble.
Si la autogestión es más adecuada
Cuando el inmueble en propiedad es pequeño, con una o dos unidades.
Cuando el inmueble está situado a poca distancia del lugar de residencia.
Si dispone de tiempo suficiente para dedicarse a la gestión del alquiler.
Si se tienen conocimientos básicos del sector inmobiliario.
La gestión externalizada es adecuada si:
Es propietario de varios inmuebles.
Si está demasiado ocupado con su trabajo diario para dedicar tiempo a la gestión.
Si el inmueble está situado lejos.
Si carece de conocimientos o experiencia profesional.
La gestión externalizada se recomienda generalmente a los principiantes y a los que tienen un trabajo diario.
R2: Los gastos de gestión externalizada suelen ser del 3-5% de los ingresos por alquiler.
El coste varía en función del servicio prestado.
Es importante seleccionar una empresa de gestión basándose en una evaluación exhaustiva del contenido y la calidad del servicio, no sólo de los costes.
A3. El subarriendo conlleva los siguientes riesgos
Principales riesgos:
Existe un riesgo de reducción debido a las revisiones periódicas del alquiler garantizado.
Existe el riesgo de perder oportunidades de ingresos cuando suban los alquileres de mercado.
Existe riesgo de desocupación en caso de rescisión del contrato.
Existen restricciones a la participación en las políticas de gestión inmobiliaria.
Medidas para mitigar el riesgo:
Confirmar las condiciones contractuales detalladas.
Aclarar las condiciones de la revisión del alquiler garantizado.
Comprobar la situación financiera de la empresa de gestión.
Establecer condiciones contractuales y de rescisión adecuadas.
Es importante conocer bien estos riesgos a la hora de plantearse un subarriendo.
R4. La rapidez es clave a la hora de hacer frente a los retrasos en el pago del alquiler .
Se recomienda el siguiente enfoque gradual
Respuesta inicial (en el plazo de una semana desde que se produzca el retraso):
Comprobar la situación por teléfono o mediante visita.
Realizar un recordatorio cortés, teniendo en cuenta la posibilidad de impagos.
Consulta sobre planes de pago.
Requerimiento formal (en el plazo de dos semanas desde que se produzca el retraso):
Se envía un recordatorio formal por escrito.
Contacto con el avalista y solicitud de cooperación.
Se contacta con la empresa de garantía del alquiler (si está suscrita).
Procedimiento judicial (en el plazo de un mes desde que se produzca el retraso):
Consultar a un abogado.
Enviar un ultimátum por correo certificado.
Iniciar los preparativos para una demanda de entrega.
Tomando las medidas adecuadas en una fase temprana, es posible evitar que los atrasos aumenten y mejorar el índice de recuperación.
R5: Es posible cambiar de sociedad de gestión , pero deben seguirse los procedimientos adecuados.
Principales motivos para el cambio:
Si hay insatisfacción con la calidad del servicio.
Quiere mejorar la rentabilidad.
Ha encontrado una empresa de gestión con mejores condiciones.
Hay discrepancias en los conocimientos técnicos.
Procedimientos de cambio:
Los cambios requieren cierto tiempo y esfuerzo, pero son una opción importante para la rentabilidad a largo plazo.