En la gestión de alquileres, la selección de inquilinos es un proceso importante que determina la estabilidad de la gestión de una propiedad. En los últimos años, sin embargo, un número cada vez mayor de posibles inquilinos ha estado utilizando coartadas para pasar fraudulentamente el proceso de selección, lo que plantea un grave problema para las empresas de gestión de alquileres y los propietarios.
Las empresas coartadas son compañías que emiten certificados falsos de ingresos y empleo, haciéndose pasar por empleados de empresas para las que en realidad no trabajan. Estas prácticas engañosas han dado lugar a un sinfín de casos en los que posibles inquilinos que normalmente no pasarían el proceso de selección acaban firmando un contrato.
Este artículo ofrece una explicación detallada de la realidad de las empresas coartadas y formas concretas de detectarlas, basándonos en nuestros muchos años de experiencia en la gestión de alquileres como INA&Associates Ltd. Le proporcionaremos conocimientos prácticos sobre cómo establecer un sistema de detección adecuado y lograr una gestión estable del alquiler.
Una empresa coartada, también conocida formalmente como "empresa de enrolamiento", es una empresa que presta servicios para que parezca que el usuario trabaja para la empresa. Las utilizan, sobre todo, acuaristas, autónomos, trabajadores a tiempo parcial, trabajadores por cuenta propia y desempleados para pasar los controles de los contratos de alquiler.
Estas empresas crean sociedades de papel y prestan los siguientes servicios
Los honorarios por el uso de empresas coartadas suelen oscilar entre varias decenas de miles y varios cientos de miles de yenes, y en la mayoría de los casos el servicio se presta durante un periodo de tiempo limitado hasta que se celebra un contrato de alquiler.
Unos ingresos estables y un lugar de trabajo fiable son factores importantes en el proceso de selección para mudarse a una vivienda de alquiler. Sin embargo, las siguientes ocupaciones pueden verse desfavorecidas en el proceso de selección, incluso si realmente tienen ingresos suficientes
Ocupaciones que pueden verse perjudicadas en el proceso de selección
Cada vez más, las personas que ejercen estas profesiones recurren a empresas coartadas para mudarse a viviendas con mejores condiciones. La demanda de empresas coartadas aumenta, sobre todo en las zonas urbanas populares, donde los criterios de selección son más estrictos.
La presencia de empresas coartadas tiene graves consecuencias para el sector del alquiler en su conjunto, entre ellas
Impacto en los propietarios y las empresas de gestión
Impacto en los inquilinos sanos
Impacto en la sociedad en su conjunto
En vista de esta situación, en el negocio de la gestión de alquileres debemos identificar adecuadamente a las empresas coartadas y esforzarnos por mantener un mercado de alquileres saludable.
Para detectar el uso de coartadas, es importante prestar mucha atención en cada fase del proceso de selección y comprobar los siguientes puntos de control básicos.
El motivo de la mudanza de un posible inquilino es una pista importante para deducir su situación vital y económica. Muchas personas que utilizan coartadas suelen dar razones vagas, como por ejemplo
Razones para mudarse a un nuevo lugar a tener en cuenta.
Cuando se planteen estas razones, debe confirmarse su veracidad formulando una serie de preguntas más específicas.
Deberán comprobarse detalladamente los siguientes puntos de los documentos de identidad presentados
Comprobación de los permisos de conducción
Puntos de control de la tarjeta sanitaria
El factor más importante para detectar una empresa coartada es una investigación minuciosa de la información del empleador. Se pueden seguir los siguientes pasos para comprobar
Verificar la existencia de la empresa
Confirmación de los datos de contacto
La verificación de la inscripción es uno de los medios más eficaces para detectar una empresa coartada. Se pueden utilizar los siguientes métodos para realizar una comprobación más fiable
Como a menudo es imposible detectar una empresa coartada con una sola comprobación de la inscripción, pueden realizarse múltiples comprobaciones de las siguientes maneras
Confirmación a diferentes horas del día
Confirmación por personal diferente
Además de una simple comprobación de inscripción, pueden utilizarse las siguientes preguntas detalladas para determinar si una empresa es coartada o no:
| Elementos de la pregunta | Puntos a comprobar | Respuestas a tener en cuenta |
|---|---|---|
| Descripción de la actividad de la empresa | ¿Puede dar una explicación concreta y coherente? | Respuestas vagas o contradictorias |
| Número de empleados | Respuestas adecuadas según el tamaño | Muy pocos o muchos |
| Tipo de trabajo | Modalidades de trabajo naturales y adecuadas al tipo de trabajo | Horario de trabajo no natural y vacaciones |
| Estructura salarial | En consonancia con las tarifas del sector | Importes muy alejados de las tarifas del mercado |
| Fecha de incorporación | Coherencia con los documentos presentados | La época del año difiere de los documentos |
Los documentos elaborados por una empresa de coartada pueden presentar las siguientes características y puntos antinaturales.
Comprobación de los aspectos formales
Confirmación del contenido
Ejemplos de puntos no naturales
El Gensen Choshuhyo es un documento importante para comprobar los ingresos anuales y el importe de los impuestos, pero a menudo es falsificado por empresas coartadas:
Elementos a comprobar
Características que deben hacer sospechar de falsificación
Si resulta difícil tomar una decisión basándose únicamente en documentos o comprobaciones telefónicas, una investigación in situ que visite realmente la sede de la empresa es un medio eficaz para tomar una decisión.
Confirmación del edificio/oficina
Investigación del entorno circundante
No obstante, al realizar encuestas in situ, hay que tener cuidado de que la otra parte no se dé cuenta de que se está realizando una encuesta. También es importante que la encuesta se lleve a cabo dentro de unos límites adecuados para no atentar contra la intimidad.
Si no se detecta a un inquilino que utiliza una empresa coartada y se firma un contrato, pueden surgir los siguientes riesgos graves para el propietario o la empresa de gestión
Alta probabilidad de impago del alquiler
Muchos inquilinos que utilizan empresas coartadas tienen problemas para pagar el alquiler porque sus ingresos declarados son falsos. Si los ingresos reales son insuficientes para pagar el alquiler, existe una alta probabilidad de que se produzcan atrasos poco después de la mudanza.
Dificultad para cobrar los atrasos.
Los inquilinos que firman un contrato basado en información laboral falsa son extremadamente difíciles de cobrar cuando se producen atrasos, ya que sus datos de contacto reales y su fuente de ingresos no están claros. Los procedimientos judiciales también pueden aumentar considerablemente el tiempo y los costes, ya que no se puede averiguar la información exacta.
Problemas con los costes de restauración
En muchos casos, los inquilinos que atraviesan dificultades económicas no pueden asumir el coste de restaurar la propiedad a su estado original cuando la abandonan, y el propietario se ve obligado a correr con los gastos.
Aparición de problemas vecinales
Algunos inquilinos que incluso recurren a empresas coartadas pueden tener problemas con su actitud ante la vida, y existe el riesgo de que se produzcan los siguientes problemas:
Disminución del valor de la propiedad
Los problemas continuados y los atrasos en los pagos pueden dañar la reputación general del inmueble, lo que provocaría un descenso de su valor y un aumento de la tasa de desocupación.
Riesgo de invalidación de los contratos
Si se descubren declaraciones falsas en el momento de la selección de inquilinos, esto puede ser motivo de invalidación o rescisión del contrato de arrendamiento. Sin embargo, el procedimiento de rescisión propiamente dicho es largo y costoso, y entretanto se generan ingresos por alquiler y gastos de gestión.
Dificultades para reclamar daños y perjuicios
A la hora de reclamar una indemnización a los inquilinos por los daños causados por declaraciones falsas, el cobro es difícil en la mayoría de los casos porque no están claros los recursos financieros reales ni el paradero de la otra parte.
A continuación se indica paso a paso qué hacer si se descubre el uso de una empresa de coartada después de la firma del contrato.
Investigar los hechos en detalle
Confirmación de la base jurídica
Fase 1: Negociaciones directas con el inquilino
En primer lugar, confirma los hechos con el inquilino y discute cómo proceder. En esta fase, son importantes los siguientes puntos
Fase 2: Revisión de las condiciones del contrato
Si el inquilino tiene capacidad de pago, considerar la posibilidad de modificar las condiciones, por ejemplo
Fase 3: Consideración de acciones legales
Si no es posible una solución negociada, se consideran las siguientes medidas legales
| Tipo de acción | Condiciones de aplicación | Efectos previstos | Puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|---|
| Notificación de rescisión del contrato | En caso de falsedad grave | Rescisión anticipada | Prueba de los motivos de resolución |
| Solicitud de rescisión | En caso de retraso en el pago del alquiler | Desahucio forzoso | Costoso y lento |
| Reclamación de indemnización por daños y perjuicios | Si se producen pérdidas económicas | Recuperación de las pérdidas | Baja probabilidad de recuperación |
Para evitar los daños causados por las empresas coartadas, es importante adoptar las siguientes medidas preventivas
Introducción de un enfoque de detección polifacético
Clarificación de los criterios de selección
Cláusulas contractuales para mitigar el riesgo
Optimización de los costes iniciales
Con la aplicación integral de estas medidas es posible minimizar los daños causados por las empresas coartadas y conseguir una gestión estable del alquiler.
El problema de las empresas coartadas en la gestión del alquiler va más allá de la mera falsificación de documentos y se ha convertido en un grave problema social que socava la confianza en el mercado del alquiler en su conjunto. Aplicando correctamente los métodos de detección y tratamiento descritos en este artículo, es posible mantener una gestión sólida del alquiler.
Cinco principios básicos para detectar empresas coartadas
Se recomiendan las siguientes medidas a todas las personas implicadas en las operaciones de gestión de alquileres
Medidas inmediatas que deben aplicarse
Medidas a medio y largo plazo
INA&Associates Ltd ofrece soluciones a estos problemas utilizando la tecnología más avanzada y nuestra amplia experiencia. Si necesita ayuda con la gestión de sus alquileres, póngase en contacto con nuestros expertos.
R1. Aunque el servicio de una empresa de coartadas en sí no es directamente ilegal (aunque es probable que sea un delito), dependiendo de la finalidad de su uso, usted puede ser culpable de los siguientes delitos
También susceptible de daños civiles si se descubre después de firmar el contrato.
A2: Durante el control de afiliación es conveniente hacer las siguientes preguntas
Preguntas adecuadas
Preguntas que deben evitarse
Es importante mantener las preguntas en la medida necesaria para el trabajo y ser educado para ganarse su cooperación.
A3: Es posible desahuciar a un inquilino por declaración falsa , pero deben cumplirse las siguientes condiciones
Condiciones en las que se permite el desahucio
Procedimiento real
Sin embargo, el proceso de desahucio propiamente dicho puede durar entre varios meses y un año.
R4. El uso de una sociedad de garantía reduce el riesgo de impago de alquiler, pero no resuelve completamente el problema de la sociedad coartada:
Ventajas de utilizar una sociedad de garantía
Riesgos residuales
Por lo tanto, es importante llevar a cabo una selección adecuada de los inquilinos junto con el uso de una empresa de garantía.
R5. Se recomiendan los siguientes métodos para obtener información sobre los últimos modus operandi y contramedidas:
Cómo obtener información
Formación continua
INA&Associates Ltd. también proporciona la información y el apoyo más recientes sobre contramedidas, así que no dude en ponerse en contacto con nosotros.