Los propietarios pueden desear "obtener unos ingresos estables por alquiler" y "reducir las molestias de la gestión" de su negocio de alquiler. Los contratos de subarrendamiento están llamando la atención como opción para satisfacer tales deseos. Un contrato de subarriendo es un sistema por el que una inmobiliaria arrienda una propiedad en bloque y la subarrienda a inquilinos, y ha sido elegido por muchos propietarios como una opción atractiva para reducir los riesgos de desocupación.
Sin embargo, en los últimos años han aumentado los problemas de reducción de la garantía del alquiler y las disputas sobre el contenido del contrato, por lo que en 2020 el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo reforzó la legislación. Basándose en la experiencia y los conocimientos de INA&Associates, este artículo ofrece una explicación fácil de entender de la información que los propietarios deben conocer, desde la estructura básica de los contratos de subarriendo hasta sus ventajas e inconvenientes, la normativa legal y los casos problemáticos. Esperamos que pueda tomar la decisión correcta sobre si un "contrato de subarriendo" es realmente adecuado para usted como opción de gestión del alquiler.
Conceptos básicos de los contratos de subarriendo
¿Qué es un contrato de subarriendo?
Un contrato de subarriendo es una forma de contrato por el que una empresa de gestión inmobiliaria (empresa de subarriendo) arrienda la totalidad de la vivienda en alquiler propiedad del propietario y la subarrienda (subarrendamiento) al inquilino. La palabra inglesa "sublease" significa "subarrendar" y se conoce legalmente como " contrato de subarriendo ".
La principal característica de esta forma de contrato es que la empresa de subarrendamiento garantiza al propietario el alquiler durante un periodo de tiempo determinado, independientemente de que la propiedad esté vacía. En la gestión normal de alquileres, si hay una vacante, la renta de ese periodo será cero, mientras que en un contrato de subarrendamiento, la renta se paga continuamente según lo estipulado en el contrato.
Cómo funciona el contrato.
La estructura básica de un contrato de subarriendo es la siguiente
1.el propietario y la empresa de subarrendamiento celebran un contrato de arrendamiento (contrato principal de arrendamiento)
2 .Laempresa de subarrendamiento alquila el inmueble en su totalidad y paga el alquiler al propietario.
3.Laempresa de subarrendamiento recluta inquilinos y celebra con ellos un contrato de arrendamiento.
4.El inquilino paga el alquiler a la empresa de subarrendamiento.
5.La empresa de subarrendamiento se encarga de la gestión del inmueble.
Este sistema libera al propietario de tareas administrativas como la captación de inquilinos, el cobro del alquiler y la tramitación de reclamaciones, y le permite percibir unos ingresos estables por alquiler. La empresa de subarrendamiento, por su parte, gana la diferencia entre el alquiler recibido de los inquilinos y el pagado al propietario.
Diferencias con la gestión general de alquileres
En el siguiente cuadro se resumen las principales diferencias entre los contratos de subarriendo y la gestión general de alquileres (contratos de gestión externalizada).
| Concepto |
Contrato de subarriendo |
Contrato de gestión |
| Contraparte del contrato |
La sociedad de subarrendamiento se convierte en arrendatario |
El arrendatario se convierte en arrendatario |
| Garantía de alquiler |
Sí (en función de las condiciones del contrato) |
No (no hay ingresos en caso de desocupación) |
| Fijación del alquiler |
Determinado por la empresa de subarrendamiento |
Determinado por el propietario (la empresa de gestión asesora) |
| Riesgo de desocupación |
La empresa de subarrendamiento asume el riesgo |
El propietario asume la carga |
| Servicios de gestión |
Todo a cargo de la empresa de subarrendamiento |
Subcontratados a la empresa de gestión (el alcance depende del contrato) |
| Rentabilidad |
Estable pero limitada |
Variable, pero sin límite superior |
| Comisión de gestión |
No en principio (la diferencia de alquiler es la comisión real) |
Sí (5-10% del alquiler) |
| Duración del contrato |
A largo plazo (10-30 años) |
A corto plazo (1-2 años) |
Relación con los arrendamientos a tanto alzado
Aunque "subarriendo" y "arrendamiento global" se utilizan a menudo indistintamente, son conceptos estrictamente distintos. El arrendamiento global es una forma de contrato de subarrendamiento en el que se alquila la totalidad de la propiedad en un pago único. Subarriendo, por su parte, es un término genérico para un contrato de arrendamiento que contempla el subarriendo.
En la práctica, el término "alquiler en bloque" se utiliza a menudo como expresión de marketing y, en la mayoría de los casos, es sinónimo del término jurídico "contrato de subarriendo".
Situación jurídica de los contratos de subarriendo
Los contratos de subarrendamiento se posicionan como una combinación de un contrato de arrendamiento y un contrato de subarrendamiento en el Código Civil, y la Ley de Gestión Adecuada de Viviendas de Alquiler (comúnmente conocida como la Ley de Negocios de Gestión de Viviendas de Alquiler), que entró en vigor en diciembre de 2020, ha reforzado las regulaciones sobre las operaciones de subarrendamiento.
La Ley impone las siguientes obligaciones a las empresas de subarrendamiento
1.Prohibir los anuncios exagerados.
2.Prohibición de la solicitación indebida.
3.Obligación de explicar cuestiones importantes antes de celebrar un contrato.
4.Obligación de entregar documentos en el momento de celebrar un contrato.
5.Disposiciones sobre actos prohibidos en el ámbito empresarial.
Esta normativa se introdujo en el contexto de los problemas surgidos en el pasado con las reducciones de la garantía de alquiler y tiene por objeto proteger a los propietarios.
Ventajas e inconvenientes de los contratos de subarriendo
Los contratos de subarrendamiento tienen varias ventajas e inconvenientes para los propietarios. A continuación se explican detalladamente cada una de ellas.
Ventajas para los propietarios
1. ingresos estables por alquiler garantizado
La mayor ventaja de un contrato de subarriendo es que se garantiza una renta de alquiler fija independientemente de que haya o no una vacante. En la gestión normal de alquileres, la renta es nula durante los periodos de desocupación, mientras que en un contrato de subarrendamiento, el alquiler se paga continuamente según lo estipulado en el contrato. Esto garantiza un flujo de caja estable y facilita la planificación del reembolso de los préstamos.
2. reducción de las tareas de gestión
En un contrato de subarrendamiento, la empresa de subarrendamiento se encarga de casi todos los aspectos de la gestión del alquiler, incluida la captación de inquilinos, la selección, los procedimientos contractuales, el cobro del alquiler, la gestión de las reclamaciones y la restauración del inmueble a su estado original cuando los inquilinos se marchan. Esto libera al propietario de las molestias de la gestión y reduce significativamente el tiempo y la carga emocional. Es una gran ventaja, sobre todo para quienes poseen propiedades en lugares distantes o están ocupados con su trabajo diario.
3. menor riesgo de desocupación
Uno de los mayores riesgos en la gestión de alquileres es el riesgo de desocupación. En un contrato de subarrendamiento, este riesgo de desocupación lo asume la empresa de subarrendamiento, lo que permite al propietario gestionar el negocio del alquiler con tranquilidad. Esta ventaja es especialmente importante para las propiedades que no están bien situadas o en zonas con muchas propiedades de la competencia.
4. utilización de conocimientos profesionales de gestión
Las empresas de subarrendamiento son profesionales de la gestión de alquileres y tienen los conocimientos necesarios para captar inquilinos y gestionar eficazmente los inmuebles. Esta experiencia puede utilizarse para mantener y aumentar el valor de la propiedad. También puede esperar una fijación de alquileres adecuada a las tendencias del mercado y una publicidad eficaz.
Desventajas para los propietarios
1. rentabilidad limitada
En los contratos de subarriendo, la renta pagada a la empresa subarrendadora suele fijarse en el 80-90% de la renta de mercado. Esto significa que si el inmueble está totalmente ocupado, la gestión normal del alquiler puede proporcionar una mayor rentabilidad. Especialmente en el caso de inmuebles situados en zonas populares o con bajo riesgo de desocupación, puede perder oportunidades de ingresos que, de otro modo, habría obtenido con un contrato de subarriendo.
2. riesgo de cambios en las condiciones del contrato
Muchos contratos de subarriendo contienen cláusulas que permiten a la empresa subarrendadora reducir el alquiler debido a cambios en la coyuntura económica o fluctuaciones en el mercado de alquiler circundante. De hecho, en el pasado ha habido varios problemas en los que se ha reducido unilateralmente el alquiler prometido. Este riesgo es uno de los principales inconvenientes de los contratos de subarriendo.
3. limitación por contratos a largo plazo
Los contratos de subarrendamiento suelen ser de larga duración, de 10 a 30 años. Durante este periodo, la venta o el cambio de uso de la propiedad pueden estar restringidos. Además, suele haber penalizaciones elevadas en caso de rescisión a medio plazo, lo que los hace inflexibles.
4. pérdida de iniciativa en la gestión inmobiliaria
En un contrato de subarrendamiento, el poder de decisión sobre la gestión del inmueble y la selección de inquilinos se transfiere a la empresa de subarrendamiento. Esto puede dificultar que se reflejen los deseos del propietario. Por ejemplo, puede que no se cumplan los deseos del propietario en cuanto a los atributos del inquilino, la fijación del alquiler y los detalles de la remodelación.
Cuadro comparativo de ventajas e inconvenientes
La siguiente tabla compara las ventajas e inconvenientes de los contratos de subarriendo.
| Ventajas |
Desventajas |
| Ingresos estables por alquiler garantizado |
Rentabilidad limitada (80-90% del alquiler de mercado) |
| Reducción de las tareas de gestión |
Riesgo de cambios en las condiciones contractuales (por ejemplo, reducción del alquiler) |
| Menor riesgo de desocupación |
Restricción por contratos a largo plazo (10-30 años) |
| Uso de conocimientos profesionales de gestión |
Pérdida de iniciativa en la gestión inmobiliaria |
| Reducción de la carga de tratar con los inquilinos |
Dificultad para rescindir el contrato y riesgo de multas coercitivas |
| Tranquilidad incluso para los principiantes en la gestión de alquileres |
Posible aumento de la carga de los costes de reparación |
Precauciones y restricciones legales sobre los contratos de subarriendo
A la hora de plantearse un contrato de subarriendo, es importante conocer las distintas precauciones y normativas legales. En esta sección se explican las directrices y leyes y reglamentos del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, así como cuestiones importantes a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato.
Directrices del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte
En octubre de 2020, el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT) estableció las Directrices para las Prácticas Comerciales Adecuadas en el Negocio del Subarrendamiento. Estas directrices establecen las prácticas empresariales adecuadas en el negocio de subarrendamiento y aclaran los actos regulados por la Ley de Negocios de Gestión de Viviendas de Alquiler.
Las directrices especifican los siguientes puntos:
1. laobligación de explicar el riesgo de futuras fluctuaciones del alquiler
2.indicación clara de la duración del contrato y de las condiciones de rescisión a medio plazo.
3.aclaración del reparto de la carga de los costes de mantenimiento y reparación.
4.Ejemplos concretos de publicidad exagerada y oferta desleal.
Estas directrices no son jurídicamente vinculantes, pero proporcionan pautas para la correcta actuación de los agentes de subarrendamiento.
Normativa en virtud de la Ley de Gestión de Empresas de Alquiler de Viviendas
La Ley de Gestión Adecuada de Viviendas de Alquiler (Ley de Gestión de Viviendas de Alquiler), aprobada en junio de 2020, refuerza la normativa sobre subarrendamiento. La Ley impone las siguientes obligaciones a las empresas de subarrendamiento
(1) Prohibir los anuncios exagerados, etc. (artículo 28 de la Ley).
Se prohíbe a las empresas de subarrendamiento hacer publicidad o declaraciones falsas sobre la futura variabilidad de los alquileres o el contenido del contrato. Por ejemplo, está prohibido utilizar expresiones como "los alquileres están garantizados para el futuro" o afirmaciones definitivas como "una inversión que nunca perderá dinero".
(2) Prohibición de realizar ofertas poco razonables, etc. (artículo 29 de la ley)
Se prohíbe a los subarrendatarios solicitar a los propietarios de forma que se les obligue a celebrar un contrato o se aprovechen de su falta de juicio. También se prohíbe omitir intencionadamente hechos o tergiversar hechos.
3. Explicación de cuestiones importantes antes de celebrar un contrato (artículo 30 de la Ley)
El subarrendador está obligado a explicar al propietario las siguientes cuestiones importantes antes de la celebración del contrato:
-Cuestiones relativas a la transferencia de rentas y otras sumas de dinero.
- Cuestiones relativas al reparto de los costes de mantenimiento y gestión.
-Cuestiones relativas a la duración del contrato.
- Cuestiones relativas a la renovación o rescisión del contrato.
- Cuestiones relativas a la modificación del alquiler.
4. Entrega de documentos en el momento de la celebración del contrato (artículo 31 de la Ley).
El subarrendador está obligado a entregar al propietario, en el momento de la celebración del contrato, un documento escrito en el que se describan los pormenores del contrato. Este documento debe incluir los detalles expuestos en la explicación de cuestiones importantes.
Principales normas y contenido del contrato de subarriendo
En el cuadro siguiente se resumen las principales normas y el contenido de los contratos de subarriendo.
| Legislación |
Contenido |
Fecha de aplicación |
| Artículo 28 de la Ley de Gestión de Viviendas de Alquiler |
Prohibición de publicidad exagerada, etc. |
15 de diciembre de 2020 |
| Artículo 29 de la Ley de Gestión de Viviendas de Alquiler |
Prohibición de hacer publicidad no razonable, etc. |
15 de diciembre de 2020 |
| Artículo 30 de la Ley de Gestión de Viviendas de Alquiler. |
Obligación de explicar cuestiones importantes antes de celebrar un contrato. |
15 de diciembre de 2020 |
| Artículo 31 de la Ley de Gestión de Viviendas de Alquiler. |
Obligación de entregar documentos en el momento de celebrar un contrato. |
15 de diciembre de 2020 |
| Artículo 32 de la Ley de Gestión de Viviendas de Alquiler. |
Actos prohibidos relacionados con el negocio. |
15 de diciembre de 2020 |
| Artículo 35 de la Ley sobre transacciones relativas a solares y edificios. |
Obligación de explicar asuntos importantes (cuando la construcción es un requisito previo) |
Existente |
| Ley de Contratos de Consumo |
Nulidad de las cláusulas contractuales abusivas |
Existente |
Explicación de cuestiones importantes en el momento del contrato
Al celebrar un contrato de subarrendamiento, la ley exige que el subarrendador explique las cuestiones importantes. En esta explicación, debe prestarse especial atención a los siguientes puntos
1. las condiciones de la garantía de alquiler y la posibilidad de fluctuaciones
Es importante recibir una explicación de los detalles de la garantía del alquiler (importe garantizado, período garantizado) y la posibilidad de futuras fluctuaciones del alquiler. Muchos contratos de subarriendo contienen cláusulas que permiten al subarrendador reducir el alquiler por motivos como cambios en la coyuntura económica o fluctuaciones en el mercado de alquiler circundante.
2. duración del contrato y condiciones de rescisión a medio plazo
Es importante comprobar la duración del contrato (generalmente de 10 a 30 años) y las condiciones en las que se puede rescindir el contrato (por ejemplo, si existe o no penalización y el importe de la misma). Hay que prestar especial atención si la penalización se fija en una cantidad elevada.
3.3 Clasificación de la carga de los costes de mantenimiento y reparación
Es importante aclarar el reparto de los costes relativos al mantenimiento y reparación del inmueble (es decir, si los costes corren a cargo del propietario o de la empresa de subarrendamiento). En particular, deben confirmarse de antemano los costes elevados de las reparaciones importantes y las mejoras de los equipos.
4. condiciones de renovación del contrato
Es importante comprobar las condiciones de renovación del contrato (por ejemplo, si existe o no una tasa de renovación, el importe de la tasa y la posibilidad de revisar el alquiler en el momento de la renovación). Si existe la posibilidad de que el alquiler se reduzca en el momento de la renovación, las condiciones y los criterios deben quedar claros.
Ejemplos de problemas con los contratos de subarriendo y contramedidas
Los problemas relacionados con los contratos de subarriendo aumentan año tras año, y la Agencia de Consumo y el Centro Nacional de Consumo reciben muchas consultas. En esta sección se describen los principales casos problemáticos y las contramedidas.
Problemas con la reducción del alquiler
El problema más común son los casos en los que se reduce unilateralmente el alquiler prometido inicialmente. Muchos contratos de subarriendo contienen cláusulas que permiten a la empresa subarrendadora reducir el alquiler por motivos como cambios en la coyuntura económica o fluctuaciones de los alquileres en la zona circundante.
Casos.
El Sr. A decidió construir un piso y firmar un contrato de subarrendamiento con la empresa de subarrendamiento B, basándose en la explicación de la empresa de que garantizaría el alquiler durante 30 años. Sin embargo, cinco años después de firmar el contrato, B le informó de que el alquiler se reduciría al 80% del alquiler original porque "el alquiler de mercado en los alrededores ha bajado".
Medidas.
1.Comprueba siempre la existencia y el contenido de la cláusula de reducción del alquiler antes de firmar el contrato.
2.Cuando las condiciones o los criterios para la reducción del alquiler no estén claros, pida aclaraciones.
3.Confirmar por escrito cualquier discrepancia entre la explicación de la garantía del alquiler y el contenido del contrato.
4. Si es necesario, pida consejo a un abogado u otro experto.
Problemas relacionados con la rescisión del contrato
Como los contratos de subarrendamiento suelen ser a largo plazo y suelen tener penalizaciones elevadas en caso de rescisión a medio plazo, también existen problemas relacionados con la rescisión del contrato.
Casos
El Sr. C firmó un contrato de 20 años con la empresa de subarrendamiento D. Al cabo de cinco años, quiso vender el inmueble y propuso rescindir el contrato. Sin embargo, D le pidió que pagara el 50% del alquiler del periodo restante como penalización. Los cálculos muestran que la penalización asciende aproximadamente a 20 millones de yenes, y el Sr. C se plantea si aceptar el pago.
Contramedidas.
1.Antes de firmar un contrato, confirma las condiciones de rescisión anticipada y el método de cálculo de la penalización.
2. Si la penalización es elevada, negocie una reducción o explore la posibilidad de pagar a plazos.
3. Si la penalización establecida en el contrato supera la "pérdida media", puede reducirse de acuerdo con la Ley de Contratos de Consumo.
4. Consulte a un abogado u otro experto y estudie las medidas adecuadas.
Problemas relacionados con la carga de los costes de reparación
En muchos casos, los problemas surgen porque no está claro el reparto de la carga de los costes de reparación de una propiedad.
Casos.
Han pasado diez años desde que el Sr. E firmó un contrato con la empresa de subarrendamiento F. Recientemente, se han producido una serie de averías en el sistema de aire acondicionado. Recientemente, se han producido una serie de averías en el sistema de aire acondicionado, y la Sra. E solicitó a F que se hiciera cargo de las reparaciones, pero F se negó alegando que "el propietario corre con los gastos de actualización de los equipos". Una comprobación del contrato mostró que la clasificación de la carga de los costes de reparación estaba ambiguamente establecida.
Medidas adoptadas.
1.Aclarar el reparto de la carga de los costes de reparación antes de firmar el contrato.
2.Adoptar medidas específicas para la renovación de los equipos y las reparaciones importantes, que suelen ser especialmente caras.
3. Llevar un registro del historial de reparaciones y sus costes.
4.Compruebe periódicamente el estado del inmueble y efectúe las reparaciones necesarias en el momento oportuno.
Principales ejemplos de problemas y contramedidas
La tabla siguiente resume los principales problemas de los contratos de subarriendo y sus contramedidas.
| Casos problemáticos |
Contenido |
Contramedidas |
| Problemas con la reducción del alquiler |
El alquiler prometido inicialmente se reduce unilateralmente |
Revisa la cláusula de reducción del alquiler, aclara las condiciones y criterios de la reducción y comprueba la coherencia entre la explicación y el contrato. |
| Problemas con la rescisión del contrato |
Se cobran penalizaciones elevadas por rescindir el contrato antes de su finalización. |
Comprueba las condiciones de rescisión anticipada y el método de cálculo de la penalización, negocia la reducción, consulta a un especialista. |
| Problemas con la carga del coste de reparación |
Surgen disputas debido a una clasificación poco clara de la carga de los costes de reparación. |
Aclarar el reparto de cargas, acordar la renovación de equipos y las reparaciones a gran escala, registrar el historial de reparaciones. |
| Problemas de denegación de renovación |
Se deniega la renovación del contrato. |
Comprobar las condiciones de renovación, las restricciones sobre los motivos de denegación de la renovación, comprobar la aplicación de la Ley de arrendamiento de terrenos y viviendas. |
| Falta de gestión de problemas |
El valor de la propiedad disminuye por falta de una gestión adecuada. |
Aclarar el alcance y el nivel de las tareas de gestión, revisar las propiedades con regularidad, establecer obligaciones de información. |
| Problemas con las quejas de los inquilinos |
Respuesta inadecuada a las quejas de los inquilinos |
Aclaración del alcance de la responsabilidad de tramitar las quejas, obligación de informar sobre el estado de la respuesta, sistema de contacto de emergencia |
Cómo elegir un contrato de subarriendo
A la hora de plantearse un contrato de subarriendo, es muy importante elegir una empresa de subarriendo y comprobar los detalles del contrato. En esta sección se explica cómo elegir un contrato de subarriendo.
Criterios para elegir una empresa de subarrendamiento
A la hora de seleccionar una empresa de subarrendamiento, es importante comprobar los siguientes puntos
1. fiabilidad y trayectoria de la empresa
Compruebe la información básica sobre la empresa de subarrendamiento, como el número de años que lleva establecida, su capital y el número de unidades que gestiona. La estabilidad y continuidad de la empresa es un factor importante, ya que la relación contractual se prolongará a largo plazo. También es aconsejable investigar casos anteriores de problemas y la reputación de la empresa.
2. si la empresa está registrada como gestora de propiedades residenciales
A partir de junio de 2021, los gestores de viviendas de alquiler que superen un determinado tamaño deberán registrarse en el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte. La presencia o ausencia de registro es un importante factor determinante, ya que los operadores registrados están obligados a cumplir determinadas normas.
3. experiencia y conocimientos de gestión
Compruebe si la empresa tiene experiencia en la gestión de propiedades similares a la propiedad en cuestión y si tiene conocimientos de gestión en la zona. En particular, la captación de inquilinos y los conocimientos de gestión tienen un impacto significativo en la rentabilidad del inmueble.
4. situación financiera
La situación financiera de una empresa de subarrendamiento está directamente relacionada con su capacidad para garantizar los alquileres a largo plazo. Si es posible, compruebe los estados financieros para determinar si la empresa se encuentra en una situación financiera estable.
Puntos a comprobar en el contrato
Cuando celebre un contrato de subarrendamiento, preste especial atención a los siguientes puntos
1. las condiciones de la garantía de alquiler
Confirme claramente el importe del alquiler garantizado, el periodo de garantía y las condiciones de revisión. En particular, si las condiciones o criterios de reducción del alquiler no están claros, es importante pedir que se indiquen claramente las cifras y circunstancias concretas.
2. duración del contrato y condiciones de rescisión anticipada
Compruebe la duración del contrato y las condiciones para rescindirlo antes de su finalización (por ejemplo, si existe o no penalización y el importe de la misma). Si la penalización se fija en una cantidad elevada, también es necesario considerar si hay margen para la negociación.
3. clasificación de la carga de los costes de mantenimiento y reparación
Aclare la división de los costes relacionados con el mantenimiento y las reparaciones de la propiedad. En particular, es importante acordar de antemano los costes caros, como las reparaciones importantes y las actualizaciones de equipos.
4. condiciones de renovación del contrato
Compruebe las condiciones de renovación del contrato (por ejemplo, existencia e importe de las tasas de renovación, posibilidad de revisión del alquiler en el momento de la renovación, etc.). Si existe la posibilidad de que el alquiler se reduzca en el momento de la renovación, las condiciones y criterios deben quedar claros.
Condiciones que deben negociarse.
Los acuerdos de subarriendo no obligan necesariamente a aceptar las condiciones tal y como se presentan. Los siguientes puntos están abiertos a negociación
1. el importe del alquiler garantizado
Lo habitual es que se fije en torno al 80-90% del alquiler de mercado, pero dependiendo de la ubicación, el estado y la competencia del inmueble, puede ser posible negociar un porcentaje de garantía más elevado.
2. aclaración de las cláusulas de reducción del alquiler
Pedir que se especifiquen las condiciones y criterios de reducción del alquiler puede evitar problemas futuros. Por ejemplo, es aconsejable fijar una cifra concreta, como "si el alquiler de mercado en la zona circundante baja más de un X%".
3.3 Sanciones por rescisión anticipada
Si el importe de la penalización es elevado, considere la posibilidad de negociar una reducción o proponer un sistema escalonado (la penalización disminuye con la duración del contrato).
4.4 Clasificación de los costes de reparación
Es posible negociar la clasificación de la carga de los costes de reparación, teniendo en cuenta el estado y la antigüedad del inmueble. En particular, considere la posibilidad de negociar que las reparaciones debidas al deterioro de los equipos por la edad corran a cargo del subarrendatario.
Consulta con especialistas
Dado que los contratos de subarrendamiento son complejos y contienen detalles técnicos, es aconsejable consultar a un abogado, consultor inmobiliario u otro experto antes de firmar el contrato. El asesoramiento de un experto es especialmente útil en los siguientes casos
-Cuando el contrato es complejo y difícil de entender
- Cuando existen dudas sobre los términos de la garantía de alquiler o la cláusula de reducción.
-Cuando hay una penalización elevada.
-Cuandono está claro el reparto de la carga de los gastos de reparación.
-Cuandoesté pensando en firmar un contrato con una empresa de subarrendamiento que haya tenido problemas en el pasado.
Lista de comprobación para seleccionar una empresa de subarrendamiento
La siguiente tabla ofrece una lista de comprobación para seleccionar una empresa de subarrendamiento.
| Punto de la lista |
Puntos a comprobar |
| Información básica sobre la empresa |
Número de años de creación, capital, número de empleados, número de unidades gestionadas |
| Registro de la empresa de gestión de viviendas de alquiler |
Si está registrada o no, número de registro |
| Historial de gestión |
Historial de gestión de propiedades similares a la propiedad en cuestión, historial en la zona |
| Situación financiera |
Contenido de los estados financieros, estabilidad de la gestión |
| Condiciones de las garantías de alquiler |
Importe del alquiler garantizado, periodo de garantía, condiciones de revisión |
| Duración del contrato y condiciones de rescisión a medio plazo |
Duración del contrato, existencia y cuantía de las penalizaciones, plazo de preaviso para la rescisión |
| Clasificación de los gastos de mantenimiento y reparación a cargo. |
Clasificación de la carga de las reparaciones ordinarias, las reparaciones importantes y la renovación de las instalaciones. |
| Condiciones de renovación del contrato |
Existencia e importe de las tasas de renovación, posibilidad de revisión del alquiler en el momento de la renovación. |
| Sistema de resolución de problemas |
Respuesta a las quejas de los inquilinos y sistema de respuesta de emergencia. |
| Divulgación de información |
Frecuencia y contenido de los informes sobre ocupación y situación de ingresos y gastos. |
Resumen
Aunque los contratos de subarriendo aportan ventajas a los propietarios en forma de ingresos estables por alquiler y reducción del esfuerzo de gestión, también presentan desventajas, como una rentabilidad limitada y el riesgo de que se modifiquen las condiciones del contrato. Basándose en la información explicada en este artículo, se recomienda considerar con especial atención los siguientes puntos
Resumen de los puntos principales del contrato de subarriendo
1.Entender la esencia de un contrato de subarrendamiento: un contrato de subarrendamiento es un contrato de alquiler entre el propietario de un inmueble y una empresa de subarrendamiento, en el que la empresa de subarrendamiento subarrienda el inmueble al inquilino. Es importante considerarlo como una transacción en la que se establece un límite máximo de ingresos a cambio de una renta estable.
2.Ten en cuenta el endurecimiento de la normativa: la entrada en vigor de la Ley de Gestión de Empresas de Alquiler de Viviendas en 2020 ha endurecido la normativa sobre el negocio del subarriendo. Se han establecido sistemas para proteger a los propietarios, como la prohibición de anuncios exagerados y la obligatoriedad de dar explicaciones sobre asuntos importantes.
3.Compara y contrasta las ventajas y desventajas: considera las ventajas de las garantías de alquiler y la reducción del trabajo de gestión, y las desventajas de la rentabilidad limitada y el riesgo de cambios en las condiciones contractuales, en el contexto de tu propia situación y prioridades.
4.Aprender de los casos problemáticos: es importante confirmar y negociar el contenido del contrato con referencia a ejemplos de problemas como la reducción del alquiler, la rescisión del contrato y la carga de los costes de reparación.
Puntos a tener en cuenta al revisar el contrato
1.Seleccione cuidadosamente una empresa de subarrendamiento: haga una evaluación exhaustiva de la fiabilidad, el historial y la situación financiera de la empresa, y elija un socio con el que pueda establecer una relación a largo plazo.
2.Confirmar los detalles del contrato: comprobar detalladamente los términos y condiciones importantes del contrato, como las condiciones de garantía del alquiler, la duración del contrato, las condiciones de rescisión a medio plazo y el reparto de los gastos de reparación, y negociar en caso necesario.
3.Obtenga asesoramiento experto: antes de firmar un contrato, es aconsejable consultar a un experto, como un abogado o un asesor inmobiliario, para evaluar la idoneidad del contrato y los posibles riesgos.
4.Prepárese para riesgos futuros: es importante tener en cuenta la planificación financiera y las estrategias de salida en previsión de riesgos como reducciones del alquiler o cambios en las condiciones del contrato.
Próxima acción.
Si está considerando la posibilidad de firmar un contrato de subarriendo, le recomendamos que siga los siguientes pasos
1.Recibir propuestas de varias empresas de subarrendamiento y comparar las condiciones.
2.compruebe los detalles del contrato e identifique cualquier duda o preocupación
3. Consultar a especialistas y obtener asesoramiento si es necesario.
4.Negociar los términos del contrato y obtener condiciones más favorables.
5. Tomar una decisión final y celebrar un contrato.
Nosotros, INA & Associates Ltd, ofrecemos a los propietarios asesoramiento sobre la gestión de alquileres, incluidos los contratos de subarriendo. Si tiene alguna pregunta o consulta, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Nuestro personal experimentado y profesional estará encantado de asesorarle sobre las mejores opciones de gestión de alquileres.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Puedo cancelar mi contrato de subarriendo?
R1: En principio, los contratos de subarriendo están limitados a la cancelación durante el periodo contractual, aunque es posible rescindir el contrato de acuerdo con las condiciones establecidas en el mismo. En la mayoría de los casos, sin embargo, se cobra una penalización por cancelar el contrato antes de su finalización. El importe de la penalización suele calcularse en función de la duración restante del contrato y del alquiler mensual. Si está pensando en rescindir su contrato, es aconsejable que compruebe la cláusula de rescisión del contrato y, si es necesario, consulte a un especialista.
P2: ¿La garantía de alquiler es segura para el futuro?
R2: Muchos contratos de subarriendo contienen cláusulas que permiten a la empresa subarrendadora reducir el alquiler por motivos como cambios en las condiciones económicas o fluctuaciones en el mercado de alquiler circundante. Por lo tanto, no hay garantía de que los alquileres estén garantizados en el futuro; aunque, debido a la entrada en vigor de la Ley de Empresas de Gestión de Alquiler de Viviendas de 2020, los subarrendatarios están obligados a explicar la posibilidad de fluctuaciones de los alquileres antes de firmar un contrato, es importante entender que los alquileres pueden reducirse en función de los términos y condiciones.
P3: ¿Qué es mejor, un contrato de subarriendo o un contrato de gestión?
R3: La elección depende de la situación y las prioridades del propietario. Un contrato de subarriendo tiene la ventaja de unos ingresos por alquiler estables y un menor esfuerzo de gestión, pero presenta las desventajas de una rentabilidad limitada y el riesgo de que se modifiquen las condiciones del acuerdo. Los contratos de gestión son más flexibles, sin límites de rentabilidad, mientras que el propietario asume el riesgo de desocupación. Un contrato de subarriendo puede ser adecuado si se da alguna de las siguientes condiciones
- Para usted son importantes unos ingresos estables por alquiler.
-Desea minimizar las molestias de la gestión.
-posee una propiedad en un lugar lejano
- están ocupados con su trabajo diario y no pueden dedicar tiempo a la gestión de alquileres
-Poca experiencia en la gestión de alquileres
Por otro lado, un contrato de gestión puede ser adecuado para usted si se da alguna de las siguientes condiciones
-Desea maximizar la rentabilidad
- desea tener un cierto nivel de implicación en la gestión de la propiedad
- Desean flexibilidad contractual
-Tener una propiedad en una buena ubicación con bajo riesgo de desocupación
P4: ¿Cuál es la duración estándar de un contrato de subarrendamiento?
R4: La duración estándar de un contrato de subarrendamiento oscila entre 10 y 30 años. En el caso de los inmuebles de nueva construcción, en particular, es habitual que el contrato tenga una duración de entre 20 y 30 años, en función de la vida útil del edificio y del periodo de financiación. Los contratos de mayor duración suponen unos ingresos por alquiler más estables, pero también tienen la desventaja de una menor flexibilidad y el riesgo de que se modifiquen las condiciones del contrato. Es importante considerar la duración del contrato en el contexto de la propiedad y los planes futuros.
P5: ¿Pueden aumentar los alquileres en el futuro en virtud de un contrato de subarriendo?
R5: En los contratos de subarrendamiento, existe la posibilidad de que las rentas aumenten en el futuro, pero esto suele ser poco frecuente. Muchos contratos de subarrendamiento contienen cláusulas para reducir las rentas, pero no explícitamente cláusulas para aumentarlas. Sin embargo, dependiendo de las condiciones del contrato, puede ser posible negociar un aumento del alquiler si el alquiler de mercado en la zona circundante aumenta significativamente o si se llevan a cabo reformas importantes. Antes de celebrar un contrato, conviene comprobar detalladamente las condiciones de revisión del alquiler y, si es necesario, negociar la posibilidad de un aumento.
Referencias.
Encontrará más información sobre los contratos de subarriendo en los sitios web de las siguientes autoridades públicas y organizaciones pertinentes
1.Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo "Portal de la Ley de Gestión de Viviendas de Alquiler" Se trata de un sitio web de información exhaustiva sobre la Ley de Gestión de Viviendas de Alquiler gestionado por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo. El sitio ofrece una visión general de la ley, diversas directrices e información sobre los contratistas registrados.
4.Centro Nacional de Asuntos del Consumidor 'Ejemplos de consultas sobre contratos de subarrendamiento' Esta página presenta ejemplos de consultas sobre contratos de subarrendamiento recibidas por el Centro Nacional de Asuntos del Consumidor, así como soluciones a estos problemas.
5.Japan Rental Housing Management Association Asociación sectorial de gestores de viviendas de alquiler. Se ofrece información sobre la gestión de viviendas de alquiler, incluidos los contratos de subarriendo, y una búsqueda de empresas miembros.
Se recomienda consultar estas fuentes de información para comprender mejor los contratos de subarrendamiento y tomar las decisiones adecuadas. Además, consultar a un experto sobre los detalles y condiciones específicas del contrato le ayudará a proceder a la gestión del alquiler con mayor tranquilidad.
Si desea asesoramiento sobre la gestión de propiedades, no dude en ponerse en contacto con INA & Associates Ltd. Nuestro personal experimentado y profesional estará encantado de asesorarle sobre las mejores opciones de gestión de alquileres.