El conocimiento de los derechos de uso del suelo es extremadamente importante en las transacciones inmobiliarias. En particular, una comprensión correcta del derecho de superficie es esencial para quienes se plantean la inversión inmobiliaria y la utilización del suelo.
El derecho de superficie es uno de los derechos de uso del suelo propiedad de otra persona, pero tiene características muy diferentes de las del derecho de arrendamiento general. Comprender este derecho ampliará sus opciones en las transacciones inmobiliarias y le permitirá tomar mejores decisiones de inversión.
Basándonos en nuestros muchos años de experiencia en el sector inmobiliario como INA&Associates, este artículo explica desde los conceptos básicos de las superficies hasta las consideraciones prácticas de una manera fácil de entender para el público en general. Esperamos que la adquisición de conocimientos especializados sobre el sector inmobiliario le resulte útil para la construcción de su patrimonio y el desarrollo de su negocio.
El derecho de superficie es un derecho estipulado en el artículo 265 del Código Civil y se define como "el derecho a utilizar el terreno de otra persona para poseer estructuras o bambúes en el terreno de dicha persona". Este derecho se posiciona como un tipo de usufructo y es un derecho poderoso que permite el control directo sobre la tierra.
Como el derecho de superficie está clasificado como derecho de propiedad, tiene derechos muy fuertes en comparación con el derecho de arrendamiento, que es una reclamación. Un derecho de propiedad es el derecho a controlar directamente un objeto específico y es un derecho absoluto que puede hacerse valer frente a terceros.
Esta naturaleza jurídica permite al titular de un derecho de superficie utilizar el terreno libremente sin el consentimiento del propietario. También es posible construir, renovar o ampliar edificios, así como vender o hipotecar dichos edificios a terceros.
El Código Civil contiene disposiciones detalladas sobre las superficies en los artículos 265 a 269. Estas disposiciones definen claramente el contenido, la duración y las causas de extinción de las superficies.
Reviste especial importancia el hecho de que las superficies puedan registrarse para establecer los requisitos de oposición de terceros. Un derecho de superficie debidamente registrado puede hacerse valer contra el nuevo propietario incluso si la propiedad del terreno se transfiere a un tercero.
El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Viviendas define el arrendamiento como "una superficie o un arrendamiento de terreno con el fin de poseer un edificio". En otras palabras, las superficies se sitúan como un tipo de arrendamiento y están sujetas a la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas cuando el propósito es poseer un edificio.
En la práctica, sin embargo, los contratos de arrendamiento se basan abrumadoramente en el derecho de arrendamiento, y los contratos de arrendamiento basados en superficies son relativamente raros. Esto se debe a que la creación de superficies es arriesgada para el propietario.
Comprender las diferencias entre los derechos de superficie y los derechos de arrendamiento es crucial en las transacciones inmobiliarias. El siguiente cuadro resume las principales diferencias entre ambos.
| Artículo | Superficies | Derechos de arrendamiento |
|---|---|---|
| Naturaleza jurídica | Derechos de propiedad (derechos absolutos) | Derechos relativos |
| Cesión y subarriendo | No es necesario el consentimiento del propietario | Se requiere el consentimiento del propietario |
| Venta de inmuebles | No es necesario el consentimiento del arrendador | Se requiere el consentimiento del arrendador |
| Hipoteca | No es necesario el consentimiento del arrendador | Se requiere el consentimiento del propietario |
| Pago del alquiler del terreno | Depende del contrato | Necesario en principio |
| Cuota de renovación | En principio no es necesario | Suele ser necesario |
| Comisión de aceptación | En principio no se exige | Necesario |
| Registro | Posible | No es posible |
Como puede verse en el cuadro, las superficies son un derecho muy ventajoso para el arrendatario, mientras que para el propietario es un derecho de alto riesgo.
Existen varios tipos de superficies en función del ámbito de utilización y del método de establecimiento. Comprendiendo las características de cada una de ellas, es posible entender los escenarios de uso específicos y los puntos a tener en cuenta.
Las superficies ordinarias son la forma más común de superficie y constituyen el derecho a utilizar la superficie del terreno. Suele establecerse con el fin de construir edificios como viviendas, locales comerciales y fábricas, y es un derecho de uso global que abarca todo el terreno.
Una característica de las superficies ordinarias es que su titular tiene relativa libertad para decidir el tipo y la estructura del edificio siempre que esté dentro del ámbito del terreno en el que se establece. No obstante, si en el contrato existen restricciones sobre el uso o la estructura del edificio, estas restricciones deben respetarse.
También es posible establecer un derecho de superficie ordinario como un derecho perpetuo. Si no se especifica ninguna duración, el tribunal determinará la duración a petición de las partes por un periodo no inferior a 20 años ni superior a 50 años.
Un derecho de superficie por separado es el derecho a utilizar una superficie específica de terreno bajo tierra o sobre tierra. Este sistema se estableció por primera vez mediante la modificación del Código Civil de 1992 con el objetivo de hacer un uso eficaz del suelo en las zonas urbanas.
Algunos ejemplos concretos de utilización de superficies compartimentadas son los siguientes casos
Ejemplo de uso subterráneo:
Ejemplos de uso aéreo:
Las superficies compartimentadas desempeñan un papel importante en el uso del suelo, sobre todo en zonas urbanas, como sistema innovador que permite un uso tridimensional del suelo.
Las superficies estatutarias son superficies que se establecen de forma natural en virtud de disposiciones legales. El caso más típico es cuando un terreno y un edificio pertenecen a la misma persona y uno de ellos o ambos están hipotecados, y el propietario del terreno y del edificio pasan a ser distintos debido a la ejecución de la hipoteca.
En tal situación, el propietario del edificio ya no tiene derecho a utilizar el terreno, por lo que se establece un derecho de superficie legal de conformidad con el artículo 388 del Código Civil para proteger los derechos del propietario del edificio.
La duración de las superficies legales se fija en 30 años de conformidad con la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Viviendas, y las disposiciones de la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Viviendas también se aplican a las renovaciones posteriores.
En el siguiente cuadro se resumen las características de los distintos tipos de superficies.
| Tipo | Ámbito de uso | Uso principal | Método de establecimiento | Características |
|---|---|---|---|---|
| Superficies ordinarias | Toda la superficie del terreno | Construcción de edificios | Creación por contrato | Derecho de uso global |
| Superficies compartimentadas | Alcance específico de subterráneos y aéreos | Desarrollo de infraestructuras | Liquidación por contrato | Derecho de uso tridimensional |
| Superficies reglamentarias | Superficie del suelo | Protección de edificios | Establecido automáticamente por ley | En el momento de la ejecución de la hipoteca, etc. |
Estas superficies tienen finalidades y características diferentes y deben seleccionarse adecuadamente en función de la situación específica de uso del suelo.
Al establecer superficies, es importante llevar a cabo los procedimientos contractuales y de registro adecuados. La correcta comprensión y aplicación de estos procedimientos garantizará la protección de los derechos del titular de la superficie.
La creación de superficies se lleva a cabo mediante un contrato entre el propietario del terreno (el fideicomitente) y el titular de las superficies (el cesionario). El contrato debe establecer claramente los siguientes aspectos
Las principales cuestiones que deben estipularse en el contrato:
1. El objeto del derecho de superficie.
Debe indicarse específicamente el tipo, uso y estructura del edificio. Aclarar el uso del edificio, por ejemplo, residencial, comercial, industrial, etc., evitará problemas posteriores.
2. alcance del derecho de superficie
Especifique la extensión exacta del terreno. En el caso de un derecho de superficie seccional, también debe indicarse claramente la extensión concreta del subsuelo y de la superficie aérea.
3. duración de la superficie
Defina la duración del derecho de superficie. Si no se especifica ningún plazo, el tribunal decidirá un plazo de entre 20 y 50 años de conformidad con el Código Civil.
4.4 Alquiler del terreno
Se estipulan el importe, el plazo y el método de pago de la renta del suelo. Aunque el pago de la renta del suelo no es una obligación legal en virtud de las superficies, es práctica común estipular la renta del suelo.
5. estructura y tamaño del edificio
Si existen restricciones en cuanto a la estructura (madera, hormigón armado, etc.) o el tamaño (número de plantas, superficie total, etc.) del edificio, debe indicarse claramente.
Es importante solicitar el registro de la creación de superficies lo antes posible tras la celebración del contrato de superficie. El registro garantiza la protección de los derechos del titular de la superficie al someterlos a los requisitos de oposición de terceros.
Procedimiento de solicitud de registro
1. preparación de la solicitud de registro
Prepare una solicitud de registro de acuerdo con el formulario prescrito por la Oficina de Asuntos Jurídicos. La solicitud debe indicar detalladamente la finalidad, el alcance, la duración y el alquiler de las superficies.
2. preparación de los documentos necesarios
Prepare los siguientes documentos
Pago del impuesto de registro
Se abona el impuesto de registro y licencia equivalente al 0,1% del valor catastral de la propiedad. 4. Solicitud de inscripción
4. solicitud a la Oficina de Asuntos Jurídicos
Presente una solicitud de registro y los documentos necesarios en la Oficina de Asuntos Jurídicos competente.
Al registrar la creación de superficies se inscriben en el registro los siguientes asuntos
| Materias a registrar | Descripción |
|---|---|
| Objeto del registro | Creación de superficies |
| Causa de la inscripción | Fecha del contrato y contrato de creación |
| Finalidad de las superficies | Finalidad específica de la propiedad del edificio, etc. |
| Ámbito | Todo el terreno o parte de él |
| Duración | Plazo de establecimiento (si está estipulado) |
| Alquiler del terreno | Importe anual y momento del pago |
| Titulares de derechos superficiales | Nombre y dirección |
La importancia de registrar la creación de superficies radica en los siguientes puntos
Cumplimiento de los requisitos para oponerse a terceros
El registro permite al titular de superficies hacer valer sus derechos frente a terceros. Aunque el terreno se venda a un tercero, las superficies registradas siguen siendo válidas frente al nuevo propietario.
Clarificación de los derechos
El registro da a conocer públicamente los detalles de las superficies, aclarando así los derechos y mejorando la seguridad de las transacciones.
Valor de garantía para la financiación
Las superficies registradas pueden valorarse como garantía para préstamos de instituciones financieras.
A la hora de crear y registrar superficies hay que tener en cuenta una serie de aspectos prácticos
Descripción detallada del contrato
Es importante que el contrato de constitución de superficies sea lo más detallado posible para evitar problemas posteriores. En particular, deben estipularse claramente las restricciones sobre el uso y la estructura del edificio, el método de revisión del alquiler del terreno y el tratamiento del edificio al final del contrato.
Tratamiento fiscal
El establecimiento de superficies puede tener diversas consecuencias fiscales. Es aconsejable consultar previamente a un asesor fiscal u otro especialista en relación con el impuesto sobre la renta, el impuesto de sociedades, el impuesto de sucesiones, el impuesto sobre bienes inmuebles, etc.
Cumplimiento del Código de la Edificación y otras leyes y reglamentos
Cuando se construye un edificio con superficies, es necesario cumplir las leyes y reglamentos pertinentes, como la Ley de Normas de Edificación y la Ley de Planificación Urbana. Es importante investigar a fondo la viabilidad de la construcción de antemano.
Al considerar el establecimiento de superficies, es importante comprender plenamente las ventajas y desventajas tanto para el titular de la superficie como para el propietario del terreno. Evaluándolas adecuadamente, es posible negociar mejores condiciones contractuales y evitar riesgos.
Reducción significativa de la inversión inicial
La mayor ventaja de las superficies es que no es necesario comprar terrenos. Los precios del suelo en las zonas urbanas son extremadamente altos, y poder reducir los costes de compra del suelo es una gran ventaja a la hora de recaudar fondos al inicio de un proyecto.
Por ejemplo, si se va a construir un edificio en un terreno valorado en 100 millones de yenes en el centro de Tokio, las superficies eliminan la necesidad de comprar el terreno, que puede destinarse a costes de construcción y fondos para el funcionamiento del negocio.
Alto grado de libertad de uso
Como las superficies son derechos físicos, los edificios pueden construirse, reconstruirse o ampliarse sin el consentimiento del propietario. También es libre de vender o hipotecar el edificio a un tercero.
Esta libertad es crucial para garantizar la flexibilidad en el desarrollo empresarial. Permite modificar rápidamente las estrategias empresariales en respuesta a las cambiantes condiciones del mercado.
Garantizar un uso estable a largo plazo
Los derechos de superficie debidamente establecidos garantizan un uso estable del suelo a largo plazo. A diferencia de los derechos de arrendamiento, el riesgo de rescisión unilateral del contrato por conveniencia del propietario es bajo, lo que facilita la planificación empresarial a largo plazo.
Menor carga de tasas de consentimiento, etc.
Con los derechos de arrendamiento, hay que pagar una tasa de aprobación al propietario del terreno cuando se vende o hipoteca el edificio, mientras que con las superficies no existe tal carga. En principio, tampoco hay obligación de pagar una tasa de renovación en el momento de renovar el contrato.
Restricciones a la financiación
Los edificios con superficies pueden estar sujetos a restricciones a la hora de obtener financiación de las entidades financieras. Al no haber propiedad del terreno, el valor de la garantía tiende a evaluarse a un nivel inferior, lo que puede dar lugar a condiciones de financiación más estrictas.
Riesgo al vencimiento del plazo
Cuando expira el plazo de las superficies, en principio hay que retirar el edificio y devolver el terreno. Dado que el coste de la retirada del edificio corre a cargo del titular de la superficie, es posible que se incurra en una gran carga de costes cuando expire el plazo.
Restricciones a la venta
Los edificios con superficies tienden a tasarse a un valor de mercado inferior al de los edificios con derechos de propiedad. Además, el número de compradores potenciales puede ser limitado y la venta puede llevar más tiempo.
Carga del alquiler del terreno
Si el contrato estipula el pago de la renta del suelo, existe una carga continua de la renta del suelo. Si existe una cláusula de revisión de la renta, también existe el riesgo de que aumente en el futuro.
Uso eficaz del terreno
Se pueden obtener beneficios estableciendo superficies en terrenos que no están previstos para uso propio. En particular, si el terreno está bien situado, es posible asegurarse unos ingresos estables mediante el establecimiento de superficies.
Asegurarse unos ingresos a tanto alzado
En algunos casos, se puede recibir una cantidad a tanto alzado (depósito de derechos) cuando se establecen las superficies. Esta cantidad a tanto alzado puede suponer una importante fuente de ingresos para el propietario.
Conservación de la propiedad de la tierra
La propiedad de la tierra se retiene cuando se establecen los derechos de superficie, por lo que la tierra se devuelve al propietario al final del plazo. Esto puede utilizarse como parte de una estrategia de tenencia de activos a largo plazo.
Reducción de la carga administrativa.
El uso de la tierra por el titular de la superficie reduce la carga de la gestión de la tierra. En particular, en el caso de terrenos situados en zonas remotas, pueden reducirse el esfuerzo y los costes de gestión.
Restricciones de uso
Durante el periodo en que se establecen las superficies, el propietario no es libre de utilizar la tierra. El uso propio y la venta a terceros están restringidos, lo que limita las opciones de utilización de la tierra.
Limitación de los ingresos
En el caso de las superficies, no cabe esperar ingresos continuos procedentes de las rentas del suelo y las tasas de renovación, como ocurre con los derechos de arrendamiento. En particular, en el caso de los contratos sin alquiler del suelo, el único ingreso es un pago único en el momento del establecimiento.
Dificultades para vender terrenos
Los terrenos con derecho de superficie son difíciles de vender a terceros. Como el número de compradores potenciales es limitado, el valor de mercado puede disminuir.
Incertidumbre al vencimiento del plazo
Si el titular del derecho de superficie no retira correctamente el edificio al final del plazo, el propietario del terreno puede tener que correr con los gastos de retirada.
| Clasificación | Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|
| Titulares de superficies | Reducción de la inversión inicial Libertad de uso Uso estable a largo plazo Sin necesidad de tasas de consentimiento, etc. |
Limitaciones de financiación Riesgo de caducidad Limitaciones a la venta Carga del alquiler del terreno |
| Propietarios de terrenos | Uso efectivo de la tierra Ingresos a tanto alzado Conservación de la propiedad Reducción de la carga de gestión |
Uso restringido Ingresos limitados Dificultad de venta Incertidumbre al vencimiento del plazo |
Es importante considerar estas ventajas e inconvenientes de forma exhaustiva y decidir si el establecimiento de superficies es adecuado a la luz de los planes de negocio específicos y las estrategias de activos.
Comprender la duración y la renovación de los derechos de superficie es crucial para la planificación del uso del suelo a largo plazo. Unos procedimientos adecuados de fijación del plazo de duración y renovación pueden garantizar la estabilidad de las operaciones comerciales.
El Código Civil y la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas establecen los siguientes principios relativos a la duración de las superficies
Principio de libertad contractual
La duración de un derecho de superficie puede determinarse libremente mediante acuerdo entre las partes. Puede fijarse a corto o largo plazo y, en teoría, también puede establecerse una superficie perpetua.
Este principio de libertad contractual permite fijar la duración óptima en función de la naturaleza del proyecto y del plazo de amortización de la inversión. Por ejemplo, puede fijarse un plazo largo de 50 años o más para la construcción de un gran edificio comercial, mientras que puede fijarse un plazo corto de unos pocos años para un edificio temporal.
Casos en los que no se ha fijado un plazo
Si las partes no han estipulado un plazo de duración entre ellas, el tribunal determinará un plazo de duración de entre 20 y 50 años a petición de las partes, de conformidad con el artículo 268 del Código Civil.
En este caso, el tribunal determinará el plazo teniendo en cuenta de forma exhaustiva los siguientes factores
Las siguientes disposiciones especiales se aplican a las superficies con fines de propiedad de edificios, sujetas a la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas.
Plazo mínimo de duración
Según el artículo 3 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Viviendas, la duración de las superficies con fines de propiedad de edificios debe ser de al menos 30 años; incluso si se estipula un plazo inferior a 30 años, puede ampliarse a 30 años por ley.
Esta disposición tiene por objeto garantizar un periodo de amortización de la inversión del propietario del edificio y promover un uso estable del suelo.
Casos sin plazo fijo
En el caso de superficies con fines de propiedad de un edificio sin plazo fijo, el plazo se establece en 30 años de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas.
La renovación de las superficies se rige de manera diferente para las superficies civiles y las superficies regidas por la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas.
Renovación de superficies civiles
No existe ninguna disposición de renovación automática para las superficies de derecho civil puro. Si se desea la renovación al vencimiento del plazo, debe celebrarse un contrato de renovación por acuerdo entre las partes.
Las partes pueden decidir libremente las condiciones de renovación. Es posible celebrar un nuevo acuerdo sobre la duración, la renta del suelo y otras condiciones.
Renovación de superficies sujetas a la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas
Las disposiciones de renovación de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas se aplican a las superficies con fines de propiedad de edificios.
1. renovación por acuerdo
En caso de renovación por acuerdo entre las partes, la duración de la renovación es la siguiente
2. renovación legal
La renovación legal se concede si el titular del derecho de superficie desea seguir utilizando el terreno al expirar el plazo y el propietario no se opone sin motivos justificados.
Los siguientes principios se aplican al tratamiento de las superficies al expirar su duración
Obligación de retirar las construcciones
En principio, el titular de la superficie está obligado a retirar el edificio al expirar el plazo y a devolver el terreno a su estado original. El coste de la retirada corre a cargo del titular de la superficie.
Derecho a exigir la compra del edificio
En el caso de superficies sujetas a la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Viviendas, el titular de la superficie puede exigir al propietario del terreno que compre el edificio si se cumplen determinados requisitos (artículo 13 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Viviendas).
Este derecho permite al titular de la superficie vender el edificio a un precio justo sin tener que correr con los gastos de eliminación del edificio.
En la práctica, a la hora de fijar la duración de un derecho de superficie deben tenerse en cuenta de forma exhaustiva los siguientes factores
Coherencia con el plan de negocio
Es importante garantizar una duración suficiente, teniendo en cuenta la vida útil del edificio que se va a construir y el periodo de amortización de la inversión del proyecto.
Impacto en las condiciones de financiación
Si se va a obtener financiación de una entidad financiera, la duración puede afectar a las condiciones del préstamo. Generalmente, las superficies a largo plazo tienden a valorarse más como garantía.
Tratamiento fiscal.
El tratamiento fiscal puede variar en función de la duración. En particular, la duración es un factor importante en la evaluación del impuesto sobre sucesiones y donaciones.
A la hora de renovar superficies, conviene tener en cuenta los siguientes puntos
Revisión de las condiciones de renovación.
En el momento de la renovación, es importante revisar las revisiones de las rentas del suelo, las restricciones de uso de los edificios y otras condiciones contractuales.
Procedimientos de registro
Si la renovación modifica la duración de las superficies, es necesario solicitar el registro del cambio de superficies.
Declaración fiscal
Si se produce una transferencia de derechos como consecuencia de la renovación, deberán efectuarse las declaraciones fiscales oportunas.
Una correcta comprensión y planificación de la duración y renovación de las superficies puede garantizar un uso estable del suelo a largo plazo. Se recomienda el asesoramiento de expertos para establecer los términos y condiciones más apropiados.
En este artículo se ha ofrecido una explicación exhaustiva de las superficies, desde los conceptos básicos hasta las consideraciones prácticas. Las superficies, como derecho de uso de la tierra de otra persona, desempeñan un papel importante en las transacciones inmobiliarias.
Esencia de las superficies
El derecho de superficie es un derecho de usufructo estipulado en el artículo 265 del Código Civil y es el derecho a poseer estructuras o bambúes en terrenos ajenos. Debido a su naturaleza de derecho de propiedad, es muy fuerte en comparación con el derecho de arrendamiento, que es una reivindicación.
Diferencias entre el derecho de superficie y el de arrendamiento
Los titulares de superficies son libres de vender, hipotecar, transferir o subarrendar el edificio sin el consentimiento del propietario del terreno. En cambio, los derechos de arrendamiento requieren el consentimiento del propietario y el pago de una tasa.
Tipos de superficies
Existen tres tipos de superficies: superficies ordinarias, superficies seccionales y superficies estatutarias, cada una de las cuales tiene características y situaciones de uso diferentes. En particular, las superficies seccionales son un sistema importante para el uso de terrenos de varias plantas en zonas urbanas.
Importancia del establecimiento y el registro
Los procedimientos adecuados de contractualización y registro garantizan la protección de los derechos del titular de la superficie. La exigencia de reconvención de terceros mediante el registro es esencial para garantizar la estabilidad de los derechos.
Si está pensando en realizar un estudio específico sobre superficies, le recomendamos que siga los siguientes pasos
Consulte a un experto
Si está considerando establecer o adquirir superficies, consulte a un especialista, como un experto inmobiliario, un escribano judicial o un contable fiscal. Recibirá el mejor asesoramiento para sus circunstancias particulares.
Realice un estudio detallado
Es importante realizar un estudio detallado del terreno en cuestión en lo que respecta a restricciones legales, edificabilidad, tratamiento fiscal, etc.
Formular un plan financiero
Formule un plan financiero completo que incluya los costes iniciales de establecimiento de superficies, las obligaciones continuas de alquiler del terreno y los costes futuros de renovación.
INA&Associates K.K. apoya a sus clientes con una amplia experiencia y conocimientos en derechos de propiedad inmobiliaria, incluidas las superficies. Si tiene alguna pregunta sobre las complejas relaciones de derechos en las transacciones inmobiliarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
R1: Los derechos de superficie y el arrendamiento de terrenos son conceptos diferentes. Arrendamiento es un concepto superior que se refiere a "superficies o arrendamiento de terrenos con el fin de poseer edificios", mientras que los derechos de superficie son un tipo de arrendamiento. En la práctica, los acuerdos de arrendamiento de terrenos basados en derechos de arrendamiento son abrumadoramente comunes, mientras que los acuerdos de arrendamiento de terrenos basados en superficies son relativamente raros.
Mientras que las superficies tienen derechos sólidos como derechos físicos, los derechos de arrendamiento siguen siendo derechos relativos como reclamaciones. Esta diferencia da lugar a diferencias significativas en cuanto a la libertad de cesión y subarriendo, la necesidad del consentimiento del arrendador y la obligación de pagar una tasa de consentimiento.
R2: El pago del alquiler del suelo no es una obligación legal en virtud de un derecho de superficie. El pago del alquiler del suelo se determina por contrato entre las partes. Es legalmente posible establecer un derecho de superficie sin pago.
En la práctica, sin embargo, es habitual estipular un alquiler del suelo, y en muchos casos, especialmente en el caso de superficies con fines comerciales, se establece una cantidad sustancial de alquiler del suelo. El importe de la renta del suelo y el método de pago se determinan teniendo en cuenta de forma exhaustiva la ubicación del terreno, la finalidad de su uso y la duración de su existencia.
R3. Los edificios con derecho de superficie pueden hipotecarse, pero las condiciones de financiación pueden ser más estrictas que las de los edificios con derecho de propiedad. Las entidades financieras evaluarán cuidadosamente el valor de la garantía y pueden reducir el importe del préstamo o aumentar el tipo de interés.
Al pedir un préstamo, es importante explicar detalladamente a la entidad financiera la duración de las superficies, la carga del alquiler del terreno, la posibilidad de renovación, etc., y someterse a una evaluación exhaustiva. Consultar a varias entidades financieras puede ayudarte a encontrar condiciones más favorables.
R4: Cuando expira el plazo de un derecho de superficie, el titular del derecho de superficie está obligado, en principio, a retirar el edificio y devolver el terreno a su estado original. Sin embargo, en el caso de las superficies regidas por la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Viviendas, es posible la renovación legal y el derecho a exigir la compra del edificio si se cumplen determinados requisitos.
Por lo general, la renovación se discute antes de que expire el plazo, y las superficies pueden continuar bajo nuevas condiciones por acuerdo entre las partes. Si la renovación es difícil, es importante considerar de antemano medidas como la venta o el traspaso del edificio.
R5. Las superficies se transmiten a los herederos como bienes hereditarios. No se requiere el consentimiento del propietario del terreno para la herencia de superficies, y los derechos se transfieren mediante el registro de sucesiones.
En el cálculo del impuesto de sucesiones se grava el valor de tasación de las superficies. La valoración de las superficies tiene en cuenta el valor de la tierra, su duración, la carga de la renta de la tierra, etc., y suele ser inferior a la de la propiedad de la tierra. En el momento de la herencia, es importante consultar a un asesor fiscal u otro especialista para una valoración y declaración adecuadas.
Para obtener información más detallada y asesoramiento individual sobre derechos de superficie, póngase en contacto con estos organismos profesionales y expertos. Con el apoyo de especialistas con los conocimientos adecuados, podrá utilizar sus derechos de superficie de forma segura y fiable.