A la hora de desprenderse de un bien inmueble, existen dos opciones para los métodos de venta: "agencia" y "compra". En concreto, la "compra de bienes inmuebles" es un método adecuado para la persona que espera una venta segura en una fecha próxima. Sin embargo, muchas personas tienen la inquietud: "¿Se venderá la compra a bajo precio?". Sin embargo, muchas personas tienen inquietudes como "¿Se venderá la compra a bajo precio?".
En este artículo, se comprenden con precisión el mérito y el demérito de la compra de una propiedad, y se explica elpunto de sacar una tasación lo más alta posible. Basándonos en la experiencia cultivada como profesional del sector inmobiliario, aportaremos conocimientos prácticos sobre los puntos de precaución del precio de mercado de compra y la selección del contratista, e incluso casos de fracaso y medidas contra ellos.
Si está considerando la compra de un inmueble, esperamos que pueda realizar una transacción satisfactoria con referencia a este artículo.
La compraventa inmobiliaria es un método de venta en el que una empresa inmobiliaria compra un inmueble directamente al vendedor. A diferencia de la venta por agencia en general, no hay un proceso de búsqueda de comprador, y como la inmobiliaria lo compra directamente, tiene la gran característica de completar la venta de forma rápida y segura.
El mayor atractivo de la compra de inmuebles es que se puede convertir en efectivo en un breve periodo de tiempo sin tener que realizar actividades de venta. Se trata de una opción especialmente eficaz cuando hay limitaciones de tiempo, como en el caso de quienes tienen problemas para pagar una hipoteca o quieren vender rápidamente un inmueble heredado.
Existen los métodos de "compra" y "agencia" para la venta de inmuebles, cada uno de los cuales tiene sus propias características. Compare las principales diferencias en la siguiente tabla.
| Comparación | Compra de bienes inmuebles | Agencia inmobiliaria |
|---|---|---|
| Comprador | Compra directa por la inmobiliaria | Tercero (comprador general) |
| Periodo de venta | Mínimo de 1 semana a 1 mes | De 3 a 6 meses o más |
| Precio de venta | Aprox. 60-80% del precio de mercado | Cercano al precio de mercado |
| Gastos de intermediación | No necesarios | Necesarios (3% del precio de venta + ¥60.000 + impuestos) |
| Certeza de venta | Alta (posibilidad de contrato inmediato) | Depende del comprador (existen incertidumbres) |
| Responsabilidad por incumplimiento de contrato | A menudo exenta | Puede recaer en el vendedor |
Como se ha descrito anteriormente, la compra es adecuada para quienes valoran la venta temprana y la simplicidad del procedimiento, mientras que la agencia es adecuada para quienes quieren vender lo más alto posible. Es importante elegir cuál es mejor después de aclarar las propias prioridades, porque difieren según las necesidades y circunstancias del vendedor.
En la compra de un inmueble, el precio de compra suele ser un 60-80% del precio de mercado (supuesto precio de venta en agencia). Las razones de esta diferencia de precio incluyen
Porque se presupone la reventa: el modelo de negocio del comprador consiste en obtener un beneficio reformando y revendiendo el inmueble después de haberlo comprado. Por lo tanto, el precio se fija teniendo en cuenta los costes y beneficios de la reventa.
Porque asume el riesgo: el vendedor compra el inmueble con sus propios fondos y, por tanto, asume el riesgo de que no se venda debido a cambios en las tendencias del mercado.
Compensación por una venta rápida: a cambio del beneficio de una venta temprana, la relación implica una cierta concesión por parte del vendedor en términos de precio.
Los precios de compra más bajos son un aspecto inevitable de esta estructura comercial. Sin embargo, es posible vender la propiedad en las mejores condiciones posibles siguiendo los puntos para una tasación elevada, que se comentarán a continuación.
El punto más importante para obtener una tasación alta en una compra inmobiliaria es solicitar una tasación a varios contratistas. Dado que los distintos compradores tienen diferentes tipos de inmuebles, regiones y estrategias de reventa en las que están especializados, puede haber una gran diferencia en el valor de tasación de un mismo inmueble.
Para los compradores en particular, se recomienda comparar las tasaciones de al menos tres o más empresas, ya que el precio de compra fluctúa en función del precio asumido y de la estrategia de reventa en el momento de la reventa. En los últimos años, ha sido posible recibir fácilmente valoraciones de varias empresas utilizando sitios web de valoraciones al por mayor.
Durante el proceso de tasación, maximizar el atractivo del inmueble puede aumentar la valoración. A continuación se enumeran los puntos que deben resultar especialmente atractivos
Organizar esta información con antelación y dar detalles concretos en el momento de la tasación permitirá obtener una valoración justa.
Elegir un comprador fiable también es importante para conseguir una valoración alta. Los siguientes puntos le ayudarán a elegir al vendedor adecuado.
También es importante determinar si el constructor es de fiar hablando realmente con el responsable. El contenido de las respuestas a las preguntas durante la evaluación y la actitud del constructor también revelarán la actitud de éste.
Antes de la tasación de compra, puede aumentar el valor de la vivienda realizando algunas pequeñas mejoras. No tiene por qué ser una reforma exhaustiva, pero pequeños preparativos como los que se indican a continuación ayudarán a aumentar la tasación.
En particular, como los compradores asumen la reventa, cuanto más cerca esté la propiedad de un estado listo para la venta, más probable es que dé lugar a una valoración más alta.
El precio de mercado de una compra inmobiliaria difiere en función del tipo de inmueble. La siguiente tabla resume las cotizaciones generales del precio de compra en comparación con los precios de mercado (precios de agencia).
| Tipo de inmueble | Precio de mercado de la compra (en comparación con el precio de mercado) | Observaciones. |
|---|---|---|
| Condominios | 70-80% del precio de mercado | En zonas populares, puede ser el 80% o más. |
| Viviendas unifamiliares | 60-75% del precio de mercado | Varía mucho en función de la ubicación y el estado del edificio. |
| Terreno | 60-70% del valor de mercado | Los terrenos reconstruibles y bien formados son muy apreciados. |
| Inversión inmobiliaria | 65-75% del valor de mercado | Las propiedades muy rentables se valoran más. |
Sin embargo, esto es sólo una guía y variará en función del estado de la propiedad, las tendencias del mercado local y la estrategia del comprador. Es importante obtener tasaciones de varios vendedores diferentes para hacerse una idea del valor de tasación real.
A continuación se enumeran los principales factores que influyen en la tasación de compra. Estos factores se evalúan exhaustivamente para determinar el valor de tasación final.
Ubicación
Antigüedad y estado del edificio
Posibilidad de comercialización
Características del inmueble
En función de estos factores, el comprador ofrecerá un precio de compra, teniendo en cuenta su propia estrategia de reventa y su plan de beneficios.
El precio de mercado de la compra de una vivienda varía mucho de una región a otra. En general, los precios de compra tienden a aproximarse a los precios de mercado en zonas de crecimiento demográfico y áreas metropolitanas, pero las diferencias pueden ser mayores en zonas de declive demográfico.
Por ejemplo, en centros urbanos como los 23 distritos de Tokio y la ciudad de Osaka, el precio de compra puede elevarse hasta el 80% del precio de mercado en algunos casos, ya que cabe esperar demanda en el momento de la reventa. En cambio, en las zonas rurales despobladas, el precio puede ser tan bajo como el 50% del valor de mercado debido a la dificultad de reventa.
Teniendo en cuenta estas diferencias regionales, es importante solicitar una tasación a varios compradores para comparar y considerar cuánto se valorará su propiedad.
El flujo de una venta mediante compra de propiedad es más sencillo que el de una venta típica por agencia. Los pasos básicos son los siguientes
Preparación preliminar y recopilación de información
Solicitar una tasación a varios proveedores
Evaluación y presentación de precios
Determinación del comprador y contrato
Liquidación y entrega
Declaración final
Estos procesos suelen completarse en el plazo de un mes, y en casos urgentes pueden tardar hasta dos semanas.
La siguiente tabla resume el tiempo necesario para cada paso del proceso de compra de una propiedad y los preparativos necesarios en cada fase.
| Proceso | Duración necesaria | Preparativos necesarios |
|---|---|---|
| Preparativos preliminares | De 3 a 7 días | Copia compulsada del registro, notificación del impuesto sobre bienes inmuebles, plano de planta, documentos de la licencia de obras, etc. |
| Solicitud de tasación | 1 - 2 días | Información sobre la propiedad, fecha de venta deseada, datos de contacto, etc. |
| Tasación in situ | 1-2 horas/empresa | Limpieza y orden del inmueble, preparación del historial de reparaciones |
| Recepción de los resultados de la tasación | Mismo día - 3 días | Tablas y documentos para almacenar y comparar tasaciones de diferentes empresas |
| Selección y negociación de contratistas | 1-3 días | Lista de preguntas, organización de puntos para negociar las condiciones |
| Celebración del contrato | 1 día | Certificado de impresión del sello, sello personal, documento de identidad, etc. |
| Liquidación y entrega | 1 día | Llaves, manual de instrucciones del equipo, cuenta para la transferencia del dinero de la liquidación, etc. |
Todo el proceso dura un mínimo de 2 semanas y, por lo general, de 3 semanas a 1 mes. Esto contrasta con los 3-6 meses de las ventas intermediarias y demuestra que es posible realizar una venta en un plazo muy breve.
Cuando celebre un contrato de compraventa, asegúrese de comprobar los siguientes puntos importantes
Condiciones para fijar el precio de compra
Condiciones de entrega
Gestión de la responsabilidad por no conformidad con el contrato (responsabilidad por defectos)
Carga de los costes
Condiciones de cancelación
Comprobar estos puntos de antemano y asegurarse de que están claramente recogidos en el contrato ayudará a evitar problemas posteriores. Si hay algún punto poco claro, no dejes de hacer preguntas antes de firmar el contrato y asegúrate de que estás satisfecho con él.
A continuación encontrará una lista de fallos comunes en la compra de propiedades y sus contramedidas. Conocerlas le ayudará a evitar los mismos errores.
Compra a bajo precio por solicitud fácil a una sola empresa
Reducción del precio de compra después de firmar un contrato
Escollos de la garantía de compra
Base de valoración poco clara
Problemas por comerciantes sin escrúpulos
La mayoría de estos casos de fracaso se deben a "falta de información" o "demasiada prisa". Es importante no precipitarse, sino recabar información suficiente y hacer comparaciones.
A continuación se resumen los puntos de control para identificar a compradores fiables.
Fiabilidad jurídica.
Sinceridad en la respuesta
Transparencia de las transacciones
Historial y reputación
Servicio de seguimiento
Estos puntos pueden ayudarle a encontrar un contratista fiable comparando varios proveedores.
Utilice la siguiente lista de comprobación para asegurarse de que dispone de la información necesaria antes de firmar el contrato de compra de un inmueble.
✓ ¿Es adecuado el precio de compra en comparación con el precio de mercado?
¿Existen condiciones para modificar el precio de compra?
✓ ¿Están claras las fechas de liquidación y entrega?
✓ ¿Está clara la gestión de la responsabilidad por incumplimiento del contrato (responsabilidad por defectos)?
✓ ¿Son adecuados el importe del depósito y las condiciones para su devolución?
✓ ¿Son adecuadas las condiciones de rescisión del contrato y las disposiciones relativas a las multas coercitivas?
✓ ¿Han acordado las partes el tratamiento de los objetos sobrantes?
✓ ¿Está claro el método de liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles, etc.?
✓ ¿Existe un acuerdo sobre cómo tratar los problemas tras la entrega?
✓ ¿Están por escrito todos los acuerdos especiales?
Si utilizas esta lista de comprobación para asegurarte de que no se omite nada, evitarás problemas tras la firma del contrato. Si hay algún punto poco claro, no dejes de hacer preguntas antes de firmar el contrato y asegúrate de que estás satisfecho con el acuerdo.
Al vender una propiedad con una hipoteca pendiente, hay que tener en cuenta los siguientes puntos
En caso de infrapréstamo (precio de venta > saldo restante del préstamo)
En caso de exceso de préstamo (precio de venta < saldo restante del préstamo)
Procedimientos
Es posible comprar y vender una propiedad con una hipoteca pendiente si se siguen los procedimientos adecuados. Sin embargo, hay que tener especial cuidado en el caso de una hipoteca en descubierto, por lo que se recomienda consultar pronto con las entidades financieras y los especialistas.
Los puntos clave para obtener una tasación elevada en la compra de un inmueble pueden resumirse como sigue.
Siguiendo estos puntos, podrá conseguir las mejores condiciones de venta posibles en la compra de un inmueble.
En la compra de un inmueble, el equilibrio entre rapidez y precio es importante. Aunque la venta por agencia debe considerarse si se aspira a un precio más alto, la compra puede ser adecuada en las siguientes situaciones
La clave del éxito es aclarar sus necesidades y prioridades y elegir un método de venta que se adapte a ellas.
En la venta de inmuebles, conviene juzgar si conviene optar por la compra o por la mediación en función de las siguientes condiciones.
Casos en los que conviene la compra
Casos en los que conviene la mediación
Ambos métodos tienen sus ventajas e inconvenientes. Es importante hacer la mejor elección, teniendo en cuenta sus circunstancias y prioridades. Otra opción es obtener una valoración inicial utilizando ambos métodos y compararlos.
R1: En el caso de la compra de un inmueble, se tarda como mínimo una semana desde la tasación hasta el contrato de compraventa y la liquidación, y normalmente sólo alrededor de un mes. En cambio, en las ventas por agencia se suele tardar de tres a seis meses y, dependiendo del inmueble y de la zona, puede tardar incluso más. En el caso de la compra, no hay proceso de búsqueda de comprador, por lo que el tiempo puede reducirse considerablemente.
A2: Sí, muchos compradores adquieren propiedades antiguas y en mal estado. De hecho, estas propiedades suelen ser difíciles de vender a través de intermediarios y pueden ser adecuadas para la compra. Sin embargo, como los precios de compra varían mucho en función del estado y la ubicación de la propiedad, es aconsejable obtener valoraciones de varios proveedores.
R3: La compra en sí es posible incluso en la denominada situación de "sobrepréstamo", pero tendrá que compensar la diferencia entre el precio de venta y el saldo pendiente del préstamo con sus propios fondos. Es aconsejable hablarlo previamente con la entidad financiera y comprobar si se requiere alguna medida especial, como una venta voluntaria. Algunas entidades financieras pueden estar dispuestas a negociar la condonación parcial de la deuda o el pago a plazos.
R4: Sí, el precio de compra puede negociarse. En particular, si ha obtenido tasaciones de varios compradores, es eficaz negociar utilizando esas tasaciones como base de comparación. Sin embargo, en muchos casos, es difícil subir el precio de forma significativa, ya que el comprador también está fijando el precio en función de la viabilidad del negocio. Es aconsejable considerar la posibilidad de negociar no sólo el precio, sino también otros términos y condiciones, como el plazo de entrega y la gestión de los artículos sobrantes.
R5: En el caso de la compra de un inmueble, suele incluirse una cláusula especial que exime al vendedor de la responsabilidad por la falta de conformidad con el contrato (antes responsabilidad por defectos). Esto significa que incluso si se encuentran algunos problemas con la propiedad después de la venta, básicamente no hay reclamación contra el vendedor. No obstante, es importante comprobar el contenido de la cláusula al firmar el contrato, ya que pueden establecerse excepciones, por ejemplo, en casos de ocultación deliberada de defectos graves.
Las principales leyes y normativas relativas a las transacciones inmobiliarias son las siguientes
En particular, la Ley de transacción de solares y edificios estipula las obligaciones y actos prohibidos de los constructores, y los compradores también deben realizar las transacciones de acuerdo con esta ley. Si surgen problemas en las transacciones inmobiliarias, se puede consultar al Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo o a la sección de negocios de transacción de solares y edificios de la prefectura respectiva.
Los siguientes recursos externos también pueden ser útiles si desea saber más sobre la compra de inmuebles.
Además, la información más reciente sobre la compra de inmuebles y las mejores prácticas también está disponible en los sitios web de tasaciones a granel y en los sitios web de compradores particulares. Utilícelos para recabar información.
La compra de una propiedad es una excelente opción para una venta rápida y sin problemas si se lleva a cabo correctamente. Tenga en cuenta los puntos explicados en este artículo y elija el método que mejor se adapte a su situación para realizar una transacción satisfactoria.
Si necesita más asesoramiento sobre la venta de su propiedad, póngase en contacto con INA & Asociados. Le propondremos el mejor método de venta para su situación. No dude en ponerse en contacto con nosotros para un asesoramiento gratuito.