En los últimos años, ha habido una tendencia creciente entre las empresas a reevaluar la vivienda de empresa y los dormitorios para empleados como paquete de beneficios. Aunque los programas de vivienda de empresa han seguido reduciéndose desde el estallido de la burbuja debido a la reducción de costes, cada vez se reactivan más como parte de la estrategia empresarial en un contexto de creciente competencia por los recursos humanos y de aumento de los costes de la vivienda en las zonas urbanas. Este artículo explica los antecedentes del renovado interés por las viviendas de empresa y los dormitorios, los principales estudios de casos, los beneficios tanto para las empresas como para los empleados, las motivaciones para su reutilización (por ejemplo, para reforzar la contratación, retener al personal y optimizar los costes) y las perspectivas de futuro. Antecedentes del renovado interés por la vivienda y los dormitorios de empresa
Transición histórica: El sistema de viviendas de empresa en Japón se originó en la era Meiji (1868-1912), y durante el periodo de rápido crecimiento económico tras el final de la guerra, las empresas compitieron por proporcionar dormitorios y viviendas de empresa para empleados solteros con el fin de acomodar el empleo masivo de personas procedentes de zonas rurales. En su punto álgido, a principios de la década de 1990, 2,05 millones de hogares de todo el país vivían en viviendas de empresa y dormitorios. Sin embargo, muchas empresas renunciaron a sus viviendas de empresa debido al deterioro de los resultados empresariales tras el estallido de la economía de burbuja, y el número de viviendas de empresa siguió disminuyendo después de alcanzar su punto máximo en 1993, llegando a un mínimo histórico en 2018. Los costes relacionados con la vivienda como proporción de los costes de las prestaciones de los empleados también se han suprimido sistemáticamente desde la década de 2000.
Señales de una reevaluación: en los últimos años, sin embargo, ha habido una tendencia notable hacia una reevaluación de las viviendas de empresa y los dormitorios de empresa. Esto se debe a la creciente dificultad de contratar personal por el descenso de la natalidad y el envejecimiento de la población, y al aumento del coste de la vida para los empleados jóvenes por la subida de los alquileres en las zonas urbanas. De hecho, algunas encuestas apuntan a la "creciente dificultad para contratar a recién licenciados y trabajadores a mitad de carrera" y al "aumento de los alquileres de viviendas en zonas urbanas" como las razones que explican el aumento de la vivienda de empresa. Además, una encuesta reciente sobre las actitudes de los recién licenciados que buscan trabajo mostró que "los beneficios generosos" era el factor decisivo número uno a la hora de elegir una gran empresa, con un 51,5% de los encuestados. Más del 60% de los estudiantes conceden a las prestaciones la misma importancia que al salario y al contenido del puesto de trabajo, y cada vez es más esencial contar con un buen paquete de prestaciones, que incluya ayudas a la vivienda, para atraer a los mejores talentos.
En este entorno cambiante, el alojamiento y las residencias universitarias de las empresas están atrayendo una atención renovada como inversión estratégica más que como mero coste. Desde el punto de vista de la estrategia inmobiliaria corporativa, también es un reto hacer un uso eficaz de los activos de alojamiento de la empresa que tienden a permanecer ociosos y vincular esto a un mayor valor corporativo, y existe un movimiento creciente para posicionar el alojamiento de la empresa como parte de la estrategia de gestión.
Un ejemplo notable de viviendas de empresa y residencias estudiantiles que se han reactivado o creado en los últimos años es la importante empresa comercial ITOCHU Corporation. La empresa no ha tenido viviendas de empresa durante mucho tiempo, ya que vendió su dormitorio a gran escala para empleados solteros en 2000 debido al deterioro del rendimiento empresarial, pero en marzo de 2018 construyó un nuevo dormitorio para empleados solteros por primera vez en 18 años. El dormitorio está situado en Hiyoshi, Yokohama, y es un edificio a gran escala de siete plantas con 361 unidades. Cada habitación individual está equipada con ducha, minicocina y frigorífico, y la zona común tiene una cocina compartida e incluso un gran cuarto de baño con sauna, lo que la convierte en una instalación de vanguardia que tiene en cuenta la privacidad y la comodidad. ITOCHU tiene la política de exigir a todos los nuevos empleados que vivan en los dormitorios, aunque puedan desplazarse al trabajo desde casa, con el objetivo de profundizar en los intercambios y la formación entre los jóvenes empleados. Además de disipar la imagen convencional de la vida hacinada en las residencias, éstas se caracterizan por una gestión que respeta la autonomía de los empleados (no hay toque de queda, ni restricciones para pernoctar, etc.).
Desde entonces, ITOCHU ha ampliado su política de vivienda de empresa, y en 2025 se construyó un nuevo dormitorio para empleadas que integra los dormitorios existentes y empezó a aceptar a nuevas empleadas en abril del mismo año. De este modo, el alojamiento de la empresa también se está desarrollando para satisfacer las diversas necesidades de los empleados (por ejemplo, facilidad de trabajo para las mujeres).
Otras empresas manufactureras y de TI también han informado de medidas para reactivar las viviendas de empresa. Por ejemplo, los fabricantes con plantas en zonas rurales están preparando nuevas residencias cerca de sus plantas para atraer al personal del centro de las ciudades al campo, haciendo posible que los empleados se desplacen al trabajo sin necesidad de coche. Las empresas inmobiliarias también se están centrando en la construcción y renovación de dormitorios para empresas, y proponen reformar las antiguas viviendas de las empresas para adaptarlas a los gustos de los empleados más jóvenes. Todos estos casos tienen en común que se están aplicando basándose en la decisión de la dirección de que la mejora del entorno vital de los empleados redundará en la competitividad de la empresa.
La reutilización de viviendas de empresa y residencias de estudiantes aporta una serie de ventajas a la empresa. Las principales ventajas pueden resumirse como sigue
Aumento de la competitividad en la contratación: como ya se ha mencionado, las ayudas a la vivienda y otros beneficios son un argumento de venta importante para atraer a talentos prometedores. Cada vez más, las empresas están introduciendo planes de alquiler de viviendas de empresa, y muchas grandes empresas están utilizando estos planes para mejorar la satisfacción de los empleados y aumentar su poder de contratación. De hecho, se ha señalado que las "ventajas de la vivienda" resultan atractivas para los solicitantes de empleo y eficaces como factor de atracción a la hora de contratar. Al poner la vivienda de empresa en primer plano, puede diferenciarse de sus competidores y facilitar la atracción de los mejores talentos.
Retención y compromiso: el aumento de la satisfacción de los empleados gracias a la reducción de las cargas de la vivienda conducirá a una menor rotación. Apoyar la infraestructura de vivienda de los empleados aumenta su apego a la empresa y su sensación de seguridad, lo que favorece la retención a medio y largo plazo. Vivir en la misma residencia también puede tener el efecto secundario de fomentar la interacción entre empleados de distintos departamentos y promover la cultura corporativa. Fomentar una comunidad interna a través del alojamiento en la empresa y aumentar el "compromiso de los empleados" (compromiso con la empresa) contribuirá a su vez a mejorar la productividad y el trabajo en equipo.
Optimización de costes y ventajas fiscales: aunque la provisión de viviendas de empresa pueda parecer que incrementa los costes, también puede ser una inversión eficiente para la empresa. Por ejemplo, los planes de alquiler de viviendas de empresa ofrecen ventajas operativas y de costes en comparación con las propiedades de la empresa, ya que no hay cargas fiscales sobre la propiedad y la gestión puede externalizarse. Además, en algunos casos, la empresa puede recibir un trato fiscal preferente (por ejemplo, el importe equivalente al alquiler pagado por el empleado no se trata como salario, y parte del alquiler está exento de impuestos) si se proporciona como vivienda de empresa, en lugar de pagar en efectivo como subsidio de vivienda. Como resultado, los beneficios que reciben los empleados son mayores que la parte de los costes que corresponde a la empresa, lo que hace que sea una prestación muy rentable. Además, al reutilizar las propiedades de viviendas de empresa que han quedado ociosas en la empresa, se pueden reducir los costes inmobiliarios ociosos y mejorar la eficiencia operativa mediante el uso de servicios de gestión de viviendas de empresa.
Mejora del valor y la imagen corporativos: Una política de vivienda de empresa que cuide de los empleados también envía un mensaje tanto interna como externamente. El mantenimiento de viviendas de empresa demuestra el compromiso de la dirección con la gestión de la salud de los empleados y el apoyo a su estilo de vida como estrategia de gestión, lo que puede comunicarse al exterior para mejorar la imagen de la empresa. Además, si la vivienda de la empresa se utiliza de forma socialmente significativa, por ejemplo como base de prevención de catástrofes o refugio de emergencia, se evaluará desde la perspectiva de la RSC (Responsabilidad Social Corporativa) y los ODS. En general, las ventajas sociales orientadas a los empleados sientan las bases de un círculo virtuoso de "satisfacción de los empleados = satisfacción de los clientes = aumento del valor de la empresa".
A continuación, analicemos las ventajas que las viviendas de empresa y las residencias estudiantiles aportan a los empleados. Para los empleados, hay muchos beneficios que van desde los aspectos económicos hasta los de vida.
Reducción de la carga financiera: el principal atractivo de la vivienda de empresa o de la vivienda de empresa alquilada es que el alquiler es más bajo que en una vivienda alquilada. Como la empresa paga la mayor parte del alquiler y el empleado sólo tiene que pagar una parte de su sueldo (por debajo de los precios de mercado), dispone de más renta disponible y tiene más libertad en su vida. Especialmente en vista de la subida de los precios de los alquileres en las zonas urbanas, los planes de vivienda de empresa son una poderosa medida de apoyo para los empleados nuevos y jóvenes. Si están menos preocupados por los costes de la vivienda, pueden concentrarse en su trabajo con tranquilidad.
Mejora de los desplazamientos y las condiciones de vida: las viviendas de empresa y las residencias de solteros suelen estar situadas cerca de los lugares de trabajo, lo que puede reducir el tiempo de desplazamiento y aliviar la carga. Esto reduce el estrés de los desplazamientos y deja más tiempo para la vida privada y el descanso, lo que a su vez ayuda a mantener la salud física y mental. Por ejemplo, evitar las prisas de los desplazamientos matutinos y vespertinos puede suponer una gran diferencia para el cansancio, y garantizar un tiempo de sueño suficiente contribuye a mejorar el rendimiento laboral. Además, la proximidad del trabajo y la residencia también facilita hacer frente a las llamadas repentinas y a los regresos nocturnos a casa después de hacer horas extraordinarias, lo que tiene la ventaja de flexibilizar los ritmos de trabajo.
Apoyo y comodidad de vida: las viviendas de empresa suelen ofrecer un entorno con una completa infraestructura de vida. En algunos casos, las viviendas están totalmente amuebladas y cuentan con electrodomésticos, y el comedor de la vivienda de empresa ofrece comidas nutritivas a bajo coste. Esto reduce la molestia de cocinar uno mismo y el coste de la comida, lo que facilita el equilibrio de la apretada agenda laboral. Además, si la empresa firma un contrato colectivo para el alojamiento, los empleados no tienen que buscar alojamiento ni firmar un contrato por su cuenta, lo que facilita el proceso de entrada y salida del alojamiento. La empresa le prepara el alojamiento cuando se traslada, por lo que puede empezar a trabajar en su nueva ubicación sin tener que preocuparse de dónde vivirá. Al no tener que preocuparse por su entorno vital, los empleados pueden concentrarse en su actividad principal.
Interacción social y apoyo emocional: no se puede pasar por alto la camaradería que se crea al convivir con otros empleados de edad similar, sobre todo en una residencia para solteros. Para los recién contratados de zonas rurales que se han trasladado a Tokio, la presencia de una residencia es tranquilizadora, ya que hay compañeros y mayores cerca con los que pueden hablar fuera del lugar de trabajo. Una comunidad en la que pueden charlar y reírse después del trabajo y compartir sus problemas es también una ventaja en términos de salud mental. También puede ser un lugar que fomente la independencia, ya que los empleados organizan grupos de estudio y eventos espontáneos (observación de los cerezos en flor, concursos de barbacoa, etc.). Estas relaciones en las viviendas de empresa constituyen la base del trabajo en equipo dentro de la empresa, lo que a su vez contribuye a reforzar la cooperación en el lugar de trabajo.
Viviendas seguras: las viviendas proporcionadas por la empresa suelen tener ciertas normas de ubicación y seguridad de los edificios, lo que puede proporcionar tranquilidad en términos de seguridad y preparación ante desastres. Los dormitorios con conserje residente pueden proporcionar seguridad y, en caso de emergencia, como un terremoto, los residentes de las viviendas de la empresa pueden ayudarse mutuamente. Además, la empresa asume algunos de los riesgos y costes asociados a la vivienda de empresa, como el coste de restaurar la propiedad a su estado original cuando el empleado abandona las instalaciones mientras está en una vivienda de empresa. Este apoyo puede ser un gran estabilizador psicológico para los empleados.
Como se ha descrito anteriormente, la vivienda de empresa y los dormitorios de empresa proporcionan una amplia gama de apoyo financiero, de estilo de vida y psicológico para los empleados, y tienen el efecto de aumentar la satisfacción de los empleados (ES). Además de ser un beneficio atractivo para los empleados, también es un sistema que beneficia tanto a las empresas como a los empleados, ya que conduce a una mayor lealtad a la empresa y a la retención del personal con talento.
La siguiente sección resume las principales motivaciones de las empresas para reutilizar estratégicamente las viviendas de empresa y los dormitorios de empresa. Aunque se solapan con los beneficios mencionados, los siguientes objetivos por parte de las empresas son comunes a los casos recientes de reutilización.
Mejora de la empleabilidad: en un mercado cada vez más competitivo por el talento, unas buenas prestaciones para los empleados constituyen una ventaja competitiva frente a otras empresas. La vivienda de empresa y las ayudas a la vivienda resultan especialmente atractivas para los jóvenes que buscan trabajo, y la impresión de que no tienen que preocuparse por la vivienda aumenta su motivación para presentar su candidatura. Dado que más de la mitad de los recién licenciados eligen una empresa en función de su paquete de prestaciones, un plan de vivienda de empresa es un arma poderosa para atraer a talentos prometedores. Las empresas que se enfrentan a dificultades de contratación tienden a centrarse más en el apoyo a la vivienda, lo que a su vez es un importante motor para el resurgimiento de la vivienda de empresa.
Retención y reducción de la rotación: muchas empresas se dan cuenta de que proporcionar alojamiento de empresa puede ayudar a reducir la rotación al aumentar la satisfacción de los empleados. Los empleados más jóvenes, en particular, tienden a abandonar la empresa después de unos años de empleo, pero contar con el apoyo a la vivienda por parte de la empresa les hace sentirse valorados y les motiva a trabajar durante más tiempo. De hecho, el compromiso de los empleados tiende a ser mayor en las empresas con beneficios más generosos, como los planes de vivienda de empresa. La reapertura de la vivienda de empresa es una estrategia eficaz para evitar el éxodo de personal y garantizar el retorno de la inversión en el desarrollo de los recursos humanos.
Optimización de costes: a primera vista, el mantenimiento de la vivienda de empresa puede parecer que aumenta los costes, pero como se ha mencionado anteriormente, también es una medida fiscal y financieramente eficiente. En comparación con el pago en metálico de un subsidio de vivienda, ofrecerlo como vivienda de empresa es más eficaz a la hora de subvencionar el salario neto del empleado, lo que lo convierte en una buena opción rentable. Además, si no se venden las viviendas de empresa ociosas de propiedad de la empresa, pueden reutilizarse para proporcionar beneficios a los empleados, al tiempo que se evita el riesgo de venderlas con descuento debido al mercado inmobiliario. En los últimos años, también ha aumentado el número de servicios especializados que gestionan las viviendas de empresa en nombre de la empresa, lo que facilita a las pequeñas y medianas empresas la introducción de este sistema, ya que la externalización de la complicada contratación y gestión puede reducir la carga de los departamentos de RRHH y administración. En general, puede decirse que la reactivación del sistema de vivienda de empresa es producto de la decisión de la dirección de encontrar un equilibrio entre el "enriquecimiento del bienestar y la conciencia de los costes".
Salud de los trabajadores yreforma del estilo de trabajo: la oferta de viviendas de empresa y residencias universitarias también está vinculada a medidas para gestionar la salud de los trabajadores y promover la reforma del estilo de trabajo. La reducción del tiempo de desplazamiento está directamente relacionada con la mejora del equilibrio entre la vida laboral y familiar y la prevención del exceso de trabajo, mientras que el suministro de comidas nutricionalmente controladas en los comedores de las viviendas de empresa forma parte de la gestión de la salud. La vivienda de empresa puede ser una plataforma para las medidas de atención a los empleados en forma de proporcionar a los trabajadores por turnos comidas calientes incluso a altas horas de la noche, o apoyar el cuidado de la salud mental de los empleados que trabajan solos en la comunidad de viviendas de empresa. A medida que el teletrabajo y el trabajo distribuido se extienden tras la catástrofe de Corona, es necesario adoptar medidas para mantener a los empleados sanos y conectados, y en algunos aspectos la vivienda de empresa se está reevaluando como parte de ello.
Estrategia CRE y utilización de activos: para las empresas con viviendas de empresa en propiedad adquiridas durante el periodo de burbuja, la reutilización de las viviendas de empresa es también una cuestión de estrategia inmobiliaria corporativa. Venderlas generará ingresos temporales, pero es difícil deshacerse de ellas fácilmente, ya que pueden convertirse en un obstáculo para la contratación de personal una vez vendidas. Por ello, se buscan medidas flexibles de utilización, como renovar las viviendas de empresa ociosas y darles un nuevo uso para los propios empleados de la empresa, o convertir parte de la propiedad en alquiler general para generar ingresos. La motivación para utilizar estratégicamente los "activos durmientes" de las viviendas de empresa está en el centro de la reciente tendencia a reactivar las viviendas de empresa.
Con estas motivaciones, muchas empresas están empezando a reconocer de nuevo el valor de las viviendas y los dormitorios de empresa. Existe un movimiento creciente para reposicionar la vivienda de empresa como una medida para "aumentar el valor corporativo tanto en términos de personas como de bienes inmuebles", en lugar de simplemente revivir los beneficios sociales.
Se prevé que la tendencia a reutilizar las viviendas y los dormitorios de las empresas continúe y se amplíe en el futuro. Veamos algunas de las perspectivas de futuro.
Mayor extensión a las empresas: la reactivación del sistema de viviendas de empresa no sólo puede afectar a las grandes empresas, sino también a las pequeñas y medianas empresas (PYME). Para las empresas, especialmente las que tienen su sede en zonas rurales o luchan por encontrar personal profesional, un mayor apoyo a la vivienda será clave para su estrategia de supervivencia. Últimamente, las empresas de servicios de agencia de vivienda de empresa ofrecen paquetes económicos para pequeñas y medianas empresas, lo que facilita la introducción de este sistema en empresas de todos los tamaños. Algunas empresas están empezando a introducir sistemas de vivienda de empresa incluso si suprimen las ayudas a la vivienda, y dependiendo del estado del mercado de recursos humanos, la provisión de vivienda de empresa podría convertirse en una norma de la industria.
Viviendas de empresa más sofisticadas y multifuncionales: la imagen de las antiguas y tradicionales residencias de solteros se renovará, con la aparición de viviendas de empresa más modernas y de alto valor añadido. En concreto, se espera que la privacidad en las habitaciones privadas, las amplias instalaciones comunes (sala de fitness, espacio de trabajo, cafetería, etc.) y el acceso a Internet de alta velocidad se conviertan en la norma. Además de mejorar la calidad del espacio vital, la empresa también será consciente de su papel como base de reserva en caso de emergencia. Por ejemplo, algunas empresas están planeando colocar equipos de generación de energía de emergencia y reservas en las viviendas de la empresa para que actúen como "centro de seguridad" para los empleados y sus familias en caso de catástrofe. Otra idea es utilizar las viviendas de la empresa de forma flexible para contribuir a la productividad general de la empresa, por ejemplo, utilizándolas para alojar a viajeros de negocios de corta duración y a becarios cuando haya habitaciones disponibles.
Diversificación de los sistemas deapoyo al alojamiento: además de un sistema uniforme en el que todo el mundo se traslada a una residencia de propiedad de la empresa, es probable que se desarrollen sistemas de apoyo al alojamiento que respeten las opciones de los empleados. Por ejemplo, muchas empresas ya han adoptado un sistema de "alquiler de vivienda por parte de la empresa", en el que los empleados reciben ayudas para el alquiler de una propiedad privada de su elección en lugar de tener que vivir en su propia residencia. En el futuro, podrán diseñarse sistemas más flexibles, como un sistema híbrido de vivienda de empresa alquilada y dormitorios de empresa, o un sistema de plan de cafetería en el que los empleados puedan elegir libremente su subsidio de vivienda, vivienda de empresa, subsidio por trabajo a distancia, etc. Algunas empresas pueden incluso preparar casas compartidas para los empleados en las principales ciudades, de modo que puedan alojarse allí cuando vengan a trabajar, incluso después de la generalización del trabajo a distancia. Es probable que la forma de vivienda de empresa se diversifique en consonancia con la diversificación de los estilos de trabajo.
Asociaciones público-privadas y apoyo institucional: a medida que asegurar la mano de obra se convierte en una cuestión social, se espera que los gobiernos nacionales y locales apoyen a las empresas para que mejoren sus viviendas de empresa. Por ejemplo, desde la perspectiva del desarrollo regional, las políticas podrían incluir subvenciones a la vivienda de empresa para empresas que empleen a inmigrantes locales, o la ampliación de los incentivos fiscales para convertir casas vacías en viviendas de empresa. De hecho, algunas iniciativas han empezado a hacer coincidir las medidas para abordar el problema de las viviendas vacías en la región con los esfuerzos de las empresas por asegurar sus recursos humanos. En el futuro, las autoridades públicas, las empresas y los agentes inmobiliarios podrían colaborar para crear una red de viviendas de empresa de ámbito comunitario.
Respuesta a los cambios en el mercado laboral: A medida que se revise la práctica de contratar a recién licenciados y se emplee cada vez más a personal de carrera media y global, también cambiará la forma de proporcionar viviendas de empresa. Cuando se acepte personal procedente del extranjero, las viviendas de empresa podrán utilizarse como lugar de intercambio internacional, o como centro de promoción de la diversidad en el que empleados de orígenes diversos puedan interactuar entre sí. Por el contrario, si aumenta el empleo basado en el trabajo, con personal especializado contratado cuando es necesario y trabajando por proyectos, el apoyo al alojamiento a corto plazo puede ser más importante que el alojamiento permanente de la empresa. De este modo, las empresas tendrán que actualizar con flexibilidad sus sistemas de alojamiento en función de los cambios que se produzcan en el entorno laboral.
En general, la vivienda de empresa y los dormitorios para empleados están pasando de ser una "prestación obsoleta" a una "inversión estratégica". Las empresas están empezando a tomarse en serio el desarrollo de su entorno vital con el fin de atraer y retener el talento, y están evolucionando sus sistemas de alojamiento de empresa a través de ideas creativas combinadas con el uso eficaz de los bienes inmuebles. La vivienda de empresa es un área en la que se cruzan las estrategias inmobiliarias y de RRHH, y será un tema importante en la futura gestión empresarial. Será interesante ver cómo evolucionan los "beneficios de la vivienda" en el futuro. Para seguir siendo la empresa elegida por los empleados, las estrategias de apoyo a la vivienda, incluida la reutilización de las viviendas de la empresa y los dormitorios de los empleados, deben convertirse en un elemento cada vez más esencial.