En los últimos años, el uso de avalistas solid arios ha vuelto a ser el centro de atención en el mercado de la vivienda de alquiler: las modificaciones del Código Civil que entraron en vigor en abril de 2020 han supuesto cambios significativos en el sistema de avalistas solidarios, que afectan a todo el sector inmobiliario.
Como INA&Associates, consultamos constantemente a muchos clientes en relación con sus contratos de alquiler, y tenemos experiencia de primera mano sobre el impacto de este cambio en el sistema en la escena de contratación real. En concreto, han surgido nuevos retos y oportunidades, como la utilización del sistema en colaboración con las sociedades de garantía y la fijación del importe máximo.
En este artículo, como experto en el sector inmobiliario, explicaré en detalle el impacto específico de las modificaciones del Código Civil en el sistema de garantía solidaria y los cambios de uso resultantes. Proporcionaremos información útil para quienes estén pensando en celebrar contratos de alquiler, para quienes estén pensando en invertir en inmuebles y para los profesionales del sector.
Las modificaciones del Código Civil que entraron en vigor el 1 de abril de 2020 introdujeron cambios fundamentales en el sistema de avalistas solidarios. El cambio más importante es que la fijación de un importe límite ha pasado a ser obligatoria cuando una persona física se convierte en avalista solidario de un contrato de garantía renovable.
El importe máximo se refiere a la cantidad máxima que el avalista solidario está obligado a pagar. Con el sistema anterior, el avalista solidario podía ser responsable de un importe ilimitado de la deuda del prestatario. Sin embargo, tras la modificación, el propio contrato de garantía pierde su validez a menos que el importe específico se establezca por escrito.
Con este cambio, la carga del avalista solidario se hizo previsible y se redujo el riesgo de una responsabilidad excesiva. Por otra parte, se ha limitado el alcance de la garantía por parte del prestamista y ha surgido la necesidad de una nueva gestión del riesgo.
Fijar un importe máximo no es sólo cuestión de determinar la cuantía. En un contrato de arrendamiento pueden surgir diversas obligaciones, como el alquiler, los gastos comunes, las tasas de renovación, los costes de restauración y la indemnización por daños y perjuicios. Todo ello debe tenerse en cuenta a la hora de fijar un importe máximo adecuado.
En la práctica, se suele fijar como importe máximo entre 12 y 24 meses de alquiler. Sin embargo, en función de las características del inmueble y de los atributos del inquilino, puede ser necesario fijar un importe superior.
Es importante señalar que un importe máximo relativo, como "X meses de alquiler", puede no ser válido. La cantidad debe indicarse en términos concretos, como "dos millones de yenes" o "tres millones de yenes".
Otro aspecto importante de la modificación del Código Civil es el refuerzo de la protección del avalista. Al convertirse en avalista de un préstamo empresarial, ahora se exige la confirmación de la intención por un notario público. También se ha reforzado la obligación de facilitar información al avalista, exigiendo que se facilite información más detallada sobre los bienes y la situación de reembolso del deudor principal.
Estos cambios han aclarado los riesgos de convertirse en avalista y han hecho posible la celebración de un acuerdo de garantía tras la debida consideración. Por otro lado, la complejidad del procedimiento también ha aumentado el número de casos en los que es difícil encontrar un avalista.
Según una encuesta del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, se exige algún tipo de garantía en aproximadamente el 97% de los contratos de alquiler, y la forma de garantía está cambiando significativamente. Destaca especialmente el rápido aumento del uso de sociedades de garantía de responsabilidad por alquiler.
En 2010, el 17% de los contratos solo utilizaban una sociedad de garantía de obligación de alquiler, pero en 2014 esta cifra había aumentado hasta el 37%, más del doble en solo cuatro años. Hoy en día, el uso de sociedades de garantía ha alcanzado alrededor del 80% y se ha convertido en una característica dominante del mercado del alquiler.
| Año | Obligación de alquiler sólo sociedad de garantía | Sólo avalista solidario | Ambos juntos | Sin garantía |
|---|---|---|---|---|
| Año 2010 | 17% (2010) | 22% 22 | 57% | 4% 4% |
| 2014 | 37% | 16% | 41% | 3% (estimado) |
| Actual (estimado) | Aprox. 50 | Aprox. 10 | Aprox. 37 | Aprox. 3 |
Curiosamente, mientras que el uso de sociedades de garantía está aumentando, el uso de garantes conjuntos no ha desaparecido por completo. Más bien, está aumentando un nuevo patrón de uso combinado de sociedades de garantía y garantes conjuntos.
Los siguientes factores están detrás de este patrón combinado.
En primer lugar, la perspectiva de la diversificación del riesgo. Teniendo en cuenta el riesgo de quiebra de la sociedad de garantía y el riesgo de obligaciones no incluidas en el ámbito de la garantía, cada vez se buscan más garantías complementarias de garantes conjuntos.
En segundo lugar, es flexible, dependiendo de la solvencia del prestatario. Para los prestatarios con ingresos inestables y los prestatarios con antecedentes de morosidad, se está estableciendo un sistema de garantía más seguro al exigir la constitución de un garante solidario, además del examen de la sociedad de garantía.
Además, la revisión del Código Civil para fijar un importe máximo también ha tenido repercusiones, ya que ha aclarado el alcance de la responsabilidad del avalista solidario y ha reducido el obstáculo psicológico para convertirse en avalista.
El uso de avalistas solidarios varía mucho según la región y el tipo de propiedad. En las zonas urbanas, el uso de empresas de avales es la norma, mientras que en las zonas rurales las garantías de avalistas conjuntos siguen siendo habituales.
En las propiedades comerciales y de alquiler de gama alta, es habitual utilizar tanto una sociedad de garantía como un avalista solidario. Esto se debe a los altos alquileres y a los costes de restauración potencialmente elevados.
En las propiedades para estudiantes, los familiares suelen actuar como avalistas conjuntos, y también es habitual utilizar un avalista conjunto con una sociedad de garantía. En particular, a los estudiantes que vienen de zonas rurales a zonas urbanas se les suele pedir que establezcan un avalista conjunto junto con una prueba de ingresos de sus padres.
La respuesta de las empresas de gestión inmobiliaria también se ha diversificado. Según una encuesta realizada por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, el 76% de las empresas de gestión utilizan "sólo garantes de la obligación de alquiler", mientras que el 24% restante utilizan garantes conjuntos o sólo garantes conjuntos.
En particular, las empresas de gestión con una larga trayectoria en la gestión de arrendamientos tienden a adoptar sistemas de garantía flexibles, ya que valoran la confianza que han construido con sus inquilinos. Por otro lado, las empresas de gestión recién llegadas suelen centrarse en la gestión del riesgo y hacen obligatorio el uso de una sociedad de garantía.
Las modificaciones del Código Civil han dado lugar a cambios significativos en la práctica de los contratos de alquiler. El cambio más notable es la descripción más detallada del contrato. Antes bastaba con una declaración exhaustiva del tipo "el avalista solidario garantiza todas las deudas del inquilino", pero ahora es necesario especificar la cuantía concreta del importe máximo.
Además, ahora se exige una descripción más clara del alcance de las obligaciones cubiertas por la garantía. Es necesario enumerar específicamente qué deudas están cubiertas por la garantía, como el alquiler, los gastos de servicios comunes, las tasas de renovación, los costes de restauración y la indemnización por daños y perjuicios.
También se ha reforzado la obligación de dar explicaciones en el momento de celebrar el contrato. Es importante explicar suficientemente al avalista solidario el significado del importe máximo y el alcance de la garantía, y celebrar el contrato después de obtener su comprensión.
La fijación del importe máximo es un problema en el que los intereses del prestamista, el prestatario y el avalista están estrechamente relacionados. Como prestamista, quiere fijar un importe que pueda cubrir adecuadamente el riesgo asumido. Por otro lado, como cosignatario, es natural que quiera minimizar la carga.
En la fijación real, hay que considerar exhaustivamente los siguientes factores
El nivel de alquiler del inmueble es el factor más básico. Por lo general, el nivel de alquiler estándar ronda entre 12 y 24 meses de la renta mensual, aunque las propiedades de mayor precio pueden fijarse en un múltiplo relativamente bajo.
Las características del inmueble también son un factor importante. Los inmuebles con grandes instalaciones o usos especiales pueden requerir un importe máximo más elevado, ya que los costes de restauración pueden ser altos.
Los atributos del inquilino son otro factor a tener en cuenta. Un prestatario con ingresos estables puede requerir un importe máximo relativamente bajo, mientras que un prestatario con ingresos inestables requerirá un importe más elevado.
La relación entre las sociedades de garantía y los avalistas solidarios también ha cambiado como consecuencia de las modificaciones del Código Civil. Aunque antes ambas partes mantenían una relación alternativa, ahora suelen situarse en una relación complementaria.
Las sociedades de garantía prestan servicios profesionales, como la rápida gestión de los alquileres atrasados y la representación en procedimientos judiciales. El avalista solidario, por su parte, proporciona garantías para deudas que exceden el alcance de la garantía de la empresa avalista o para circunstancias especiales que la empresa avalista no puede gestionar.
Esta relación complementaria permite una estructura de garantía más completa y estable. Sin embargo, el prestatario se enfrenta a la doble carga de la comisión de garantía y la solicitud a un garante solidario.
El envejecimiento de la sociedad japonesa también ha tenido un impacto significativo en el sistema de avales conjuntos. Tradicionalmente, ha sido habitual que los familiares actuaran como avalistas conjuntos, pero el envejecimiento de los propios avalistas ha provocado un número creciente de casos en los que éstos se muestran preocupados por su capacidad de pago.
Según una encuesta del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, aproximadamente el 60% de los arrendadores tienen un sentimiento de rechazo hacia las personas mayores, debido principalmente a la preocupación por el impago del alquiler. En estas circunstancias, se suele exigir a los garantes solidarios de edad avanzada que aporten medidas de garantía adicionales.
Además, debido al aumento del número de personas mayores solteras, cada vez es más difícil encontrar un avalista solidario. En estos casos, es obligatorio recurrir a una sociedad de garantía, pero el proceso de selección por parte de las sociedades de garantía tiende a ser más estricto en el caso de las personas mayores.
La creciente digitalización del sector inmobiliario también está afectando al funcionamiento del sistema de avales solidarios. A medida que se generalizan los procedimientos de contratación en línea, la confirmación de la intención del avalista y el intercambio de documentos también se digitalizan cada vez más.
El uso generalizado de los contratos electrónicos ha permitido agilizar los procedimientos de contratación, incluso cuando el cosignatario vive lejos. Además, la presentación de los documentos acreditativos de los ingresos del avalista también puede hacerse ahora en línea, lo que agiliza el proceso.
Sin embargo, se espera que la digitalización completa de las garantías conjuntas, un contrato importante, lleve tiempo, ya que muchas empresas de gestión hacen más hincapié en las explicaciones y confirmaciones cara a cara.
En el futuro se espera una mayor diversificación de los sistemas de garantía en el mercado del alquiler. Además de la combinación tradicional de garante solidario y sociedad de garantía, se están desarrollando nuevos instrumentos de garantía.
Por ejemplo, la introducción de sistemas de calificación crediticia que utilizan tecnología de IA está permitiendo una evaluación más precisa del riesgo. Esto permite ofrecer sistemas de garantía a medida en función de los atributos del prestatario.
También se están investigando sistemas de garantía descentralizados que utilizan la tecnología blockchain, lo que podría cambiar radicalmente el sistema de garantía tradicional en el futuro.
El tratamiento de las personas con necesidades especiales de seguridad en la vivienda, como las personas mayores, las personas con discapacidad, los extranjeros y los hogares con niños a cargo, es una cuestión importante para el futuro. Estas personas suelen tener dificultades para encontrar un avalista y requieren una consideración especial.
El gobierno nacional y los gobiernos locales están trabajando para mejorar los sistemas de garantía para las personas que necesitan seguridad en la vivienda. Se están realizando diversos esfuerzos, incluido el uso de sistemas públicos de garantía y el apoyo a la garantía por parte de organizaciones sin ánimo de lucro.
Desde la perspectiva de la responsabilidad social, también se espera que el sector inmobiliario participe activamente en estas iniciativas y contribuya al desarrollo de un entorno en el que todo el mundo pueda asegurarse una vivienda con tranquilidad.
El uso generalizado de la tecnología IoT está cambiando la forma de gestionar las propiedades de alquiler. La introducción de cerraduras inteligentes y tecnología de sensores hace posible supervisar las condiciones de vida de los inquilinos en tiempo real, lo que permite la detección temprana y la prevención de problemas.
Se espera que el uso de estas tecnologías reduzca los riesgos de garantía, lo que puede dar lugar a una reducción de las comisiones de garantía y a la relajación de las condiciones de garantía.
Además, el uso de macrodatos permitirá una evaluación más precisa del riesgo y la provisión de sistemas de garantía optimizados para los prestatarios individuales.
Han pasado varios años desde la revisión del Código Civil y sus efectos y retos son cada vez más claros. Se espera que el ordenamiento jurídico siga revisándose de forma continua, teniendo en cuenta los cambios en las condiciones sociales y las cuestiones prácticas.
En particular, los criterios para fijar los límites máximos de crédito y la protección de los avalistas requieren un examen más detenido a la luz del estado de la práctica.
Es importante que los agentes del sector sigan de cerca esta evolución legislativa y tomen las medidas oportunas.
Las modificaciones del Código Civil de abril de 2020 introdujeron cambios fundamentales en el sistema de garantes solidarios. Al hacer obligatoria la fijación de la cuantía extrema, se clarificó el alcance de la responsabilidad del avalista y se estableció un mecanismo para evitar cargas excesivas.
Por otro lado, para la parte prestamista, se ha limitado el alcance de las garantías y ha surgido la necesidad de una nueva gestión del riesgo. Como resultado, están aumentando los nuevos modelos de uso combinado de una sociedad de garantía y un garante solidario.
Los datos estadísticos revelan que, aunque el uso de sociedades de garantía está aumentando rápidamente, el uso de garantes solidarios no ha desaparecido por completo. Más bien, la relación complementaria entre ambos ha dado lugar a un régimen de garantía más completo.
En la actualidad, las sociedades de garantía y los garantes solidarios se utilizan conjuntamente en aproximadamente el 37% de los contratos de arrendamiento, y se espera que esta tendencia continúe.
Existen una serie de retos y oportunidades, como el envejecimiento de la población, la respuesta a la necesidad de asegurar la vivienda y el uso de la tecnología. El sector en su conjunto debe abordar estos retos de forma proactiva y trabajar para crear un entorno de vivienda seguro para todos.
Se pide a los profesionales del sector inmobiliario que tengan en cuenta los siguientes puntos.
En primer lugar, a la hora de fijar el importe máximo, es importante establecer un importe adecuado, teniendo plenamente en cuenta las características de la propiedad y los atributos del prestatario. Asimismo, hay que asegurarse de que el contrato sea detallado y tenga en cuenta la finalidad de las modificaciones legales.
A continuación, es importante ser flexible en cuanto a la elección del sistema de garantía en función de las circunstancias del prestatario. Al proponer el sistema de garantía más adecuado para cada caso, en lugar de un enfoque único para todos, es posible tanto mejorar la satisfacción del inquilino como garantizar una gestión estable del alquiler.
Por último, es necesario recabar información continuamente y responder a las tendencias del ordenamiento jurídico. Es importante mantenerse al día de la información más reciente y tomar las medidas adecuadas, por ejemplo asistiendo a las sesiones de formación de las asociaciones del sector y suscribiéndose a revistas especializadas.
En INA&Associates Ltd, ofrecemos el sistema de garantía más adecuado para la situación de cada cliente. Si tiene problemas para constituir una garantía solidaria o está pensando en recurrir a una sociedad de garantía, no dude en ponerse en contacto con nosotros para cualquier consulta.
R1: El importe máximo se determina teniendo en cuenta de forma exhaustiva el nivel de alquiler del inmueble, sus características y los atributos del inquilino. Por lo general, se estima entre 12 y 24 meses de alquiler mensual, pero hay que tener en cuenta los siguientes factores.
En primer lugar, además de los gastos mensuales, como el alquiler y los gastos comunes, también deben tenerse en cuenta los gastos puntuales, como las tasas de renovación, los gastos de restauración y los daños. En particular, los inmuebles con grandes instalaciones o usos especiales requieren un importe máximo más elevado, ya que los costes de restauración pueden ser caros.
La estabilidad de los ingresos del inquilino y su historial de alquiler también son factores a tener en cuenta. Un inquilino con ingresos estables puede requerir un importe máximo relativamente bajo, mientras que si los ingresos son inestables se requiere un importe más elevado.
Es importante tener en cuenta que el importe no debe indicarse en términos relativos, como "X meses de alquiler", sino en cantidades concretas, como "2 millones de yenes" o "3 millones de yenes".
A2: La razón por la que se recurre cada vez más tanto a las sociedades de garantía como a los garantes solidarios es diversificar los riesgos aprovechando las características de ambos.
Las sociedades de garantía prestan servicios profesionales, como la rápida gestión de los retrasos en el pago del alquiler y los procedimientos legales en nombre del inquilino. También cubren áreas de difícil gestión para los avalistas individuales, como un sistema de respuesta 24/7/365 y la prestación de servicios a escala nacional.
El avalista, por su parte, ofrece garantías frente a deudas que superan el alcance de la garantía del avalista o frente a riesgos en caso de quiebra del avalista. También se espera que tengan un efecto de restricción psicológica basado en su relación personal con el prestatario.
Especialmente en propiedades de alto valor y en propiedades comerciales, a menudo se requiere que ambas se utilicen juntas como un sistema de garantía más fiable, ya que los riesgos asumidos son grandes.
Sin embargo, es importante ser flexible en función de las características del inmueble y de la situación del prestatario, ya que éste tiene que soportar la doble carga de la tasa de garantía y la solicitud al avalista solidario.
R3: Aunque no se pueda encontrar un avalista solidario, hay varias formas de celebrar un contrato de arrendamiento.
La más habitual es recurrir a una empresa de garantía de deudas de alquiler.
Algunos ayuntamientos también ofrecen sistemas públicos de garantía para las personas que necesitan asegurarse una vivienda. Las personas mayores, los discapacitados, los extranjeros y los hogares con niños pueden optar a ellos, y las condiciones pueden ser más laxas que en el caso de las empresas privadas de garantía.
Además, también existen planes de ayuda de garantía ofrecidos por organizaciones sin ánimo de lucro. Estos sistemas se ofrecen desde la perspectiva del apoyo social y pueden estar disponibles incluso para quienes tienen dificultades para ser examinados por las empresas de garantía normales.
Lo importante es consultar a su agente inmobiliario lo antes posible y recabar información sobre los planes disponibles. Muchas agencias inmobiliarias disponen de información sobre diversos sistemas de garantía y podrán sugerir el método más adecuado para la situación del prestatario.
A4: La modificación del Código Civil ha reducido en cierta medida el riesgo de ser avalista solidario, pero el riesgo no ha desaparecido por completo.
El cambio más significativo es que el límite superior de la responsabilidad ha quedado claro al establecerse la cuantía máxima. Mientras que antes existía la posibilidad de una responsabilidad ilimitada por las deudas del prestatario, ahora no hay responsabilidad más allá del importe máximo fijado.
Sin embargo, siguen siendo muy responsables dentro de los límites del importe máximo. Además, la responsabilidad del avalista solidario continúa incluso si el prestatario quiebra.
Además, la responsabilidad del avalista solidario no se reduce ni siquiera ahora que está aumentando el uso de avalistas solidarios con sociedades de garantía. El avalista solidario seguirá siendo responsable de la parte a la que la sociedad de garantía no pueda hacer frente.
Por lo tanto, al convertirse en avalista solidario, es importante comprobar a fondo el importe del límite y el alcance de la garantía y considerar cuidadosamente su propia capacidad de pago.
R5: Se prevé que el sistema de avales conjuntos cambie continuamente en el futuro en función de los cambios en las condiciones sociales y los avances tecnológicos.
En primer lugar, se espera que el envejecimiento de la sociedad aumente el número de casos en los que las garantías tradicionales por parte de familiares se vuelven difíciles. En respuesta a ello, se potenciarán los sistemas públicos de garantía y se desarrollarán nuevos instrumentos de garantía.
El uso de la tecnología también es un factor importante: la introducción de sistemas de calificación crediticia mediante tecnología de IA permitirá una evaluación más precisa del riesgo y la provisión de sistemas de garantía optimizados para los prestatarios individuales.
También se están investigando sistemas de garantía descentralizados que utilizan la tecnología blockchain, lo que podría cambiar fundamentalmente el sistema de garantía tradicional en el futuro.
En cuanto al sistema legal, se espera que haya revisiones continuas basadas en el estado de la práctica. En particular, los criterios para fijar el importe máximo y la protección del avalista requieren un estudio más profundo.
Sin embargo, se espera que el valor esencial del sistema de garante solidario -la confianza basada en las relaciones humanas- siga desempeñando un papel importante. Aunque el sistema pueda cambiar como consecuencia de los avances tecnológicos, su valor fundamental se mantendrá.
Como agentes del sector, es importante responder con flexibilidad a estos cambios y tener siempre presente que los intereses de prestamistas y prestatarios son primordiales en el funcionamiento del sistema.