Al plantearse la inversión inmobiliaria o la compra de una vivienda, es posible que oiga el término "zona de control urbanístico".
Los terrenos de estas zonas suelen tener precios más bajos, por lo que mucha gente piensa: "¿No es una buena oportunidad de inversión?". Mucha gente piensa que se trata de una buena oportunidad de inversión. Sin embargo, existen restricciones únicas en la Zona de Control de Urbanizaciones, y comprar sin conocerlas bien puede llevar a arrepentirse.
En este artículo, INA & Associates Ltd. explica en detalle los conceptos básicos de las zonas de control de urbanización, sus ventajas e inconvenientes y su potencial futuro. Utilícelo como referencia para ayudarle a tomar la decisión correcta en las transacciones inmobiliarias.
Las zonas de control de la urbanización son una de las clasificaciones de zonas designadas en el apartado 3 del artículo 7 de la Ley de urbanismo. Se define legalmente como "un área en la que la urbanización debe estar controlada" y se reserva para evitar la urbanización incontrolada y promover la urbanización sistemática.
Esta zona se sitúa como contrapartida de la zona de urbanización. Las zonas de urbanización son "zonas de urbanización prioritaria y planificada", mientras que las zonas de control de la urbanización funcionan como zonas en las que se desalienta el desarrollo activo.
Comprender las diferencias entre una zona de urbanización y una zona de control de la urbanización es fundamental para la inversión inmobiliaria. El siguiente cuadro resume las diferencias fundamentales.
| Concepto | Zonas de urbanización | Zonas de urbanización |
|---|---|---|
| Política básica | Promover la urbanización | Urbanización controlada |
| Restricciones a la edificación | Restricciones según la zonificación | En principio, no se permite edificar |
| Zonas de uso | Designación de 13 tipos de zonificación | En principio, ninguna designación |
| Impuesto urbanístico | Imponible | Exento de impuestos |
| Desarrollo de infraestructuras | Mantenimiento prioritario | Mantenimiento posterior |
| Permiso de desarrollo | Exigida a partir de cierto tamaño | Exigida en principio independientemente del tamaño |
Las zonas de urbanización representan aproximadamente el 10,3% del suelo nacional y se encargan principalmente de preservar el entorno natural, como las tierras agrícolas y los bosques. Estas zonas se designan tras una minuciosa consulta con los departamentos competentes en la materia, con el fin de garantizar una sana armonía con la agricultura, la silvicultura y la pesca.
En principio, las actividades de desarrollo están prohibidas en las zonas de control de la urbanización. Las actividades de urbanización se definen como cambios en la forma de una parcela de terreno, principalmente con el fin de construir un edificio o una Estructura Especificada de Clase 1. Estas restricciones dificultan enormemente la construcción de edificios.
Estas restricciones dificultan enormemente la construcción de nuevos edificios o la ampliación de los existentes. No obstante, en casos excepcionales se puede permitir la urbanización, como por ejemplo
Cuando se llevan a cabo actividades de desarrollo en una zona de control urbanístico, deben someterse a un estricto examen de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Urbanismo. Este artículo establece criterios excepcionales para la concesión de permisos para actividades de desarrollo que no sean susceptibles de promover la urbanización y que se consideren difíciles o extremadamente inadecuadas de llevar a cabo en una zona urbanizada.
Entre los criterios específicos para la concesión de permisos figuran los siguientes
Además del permiso de construcción habitual, se requiere un permiso de construcción del gobernador de la prefectura para la nueva construcción o ampliación/renovación de edificios en la zona de control de urbanización. Este doble sistema de permisos garantiza un control estricto de las actividades de construcción.
La licencia de obras sólo es necesaria si la superficie de la ampliación, reforma o traslado supera los 10 metros cuadrados. En principio, tampoco se permite el cambio de uso de los edificios a otros que no sean los destinados a la agricultura, la silvicultura y la pesca o los necesarios para el bien público.
La mayor ventaja de las zonas de control de la urbanización es el bajo precio del suelo. Al estar restringido el desarrollo, es posible adquirir terrenos a un precio significativamente más bajo que en una zona urbanizada.
Esta diferencia de precio puede resultar atractiva desde el punto de vista de la eficacia de la inversión. En particular, los inversores que esperan una desregulación y cambios en la zonificación en el futuro pueden centrarse en esto como un objetivo de inversión para posibles ganancias de precio.
Las zonas de urbanización ofrecen las siguientes ventajas fiscales
Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles: el valor catastral imponible se fija a un nivel inferior, lo que reduce la presión fiscal sobre los bienes inmuebles.
Exención del impuesto de urbanismo: el impuesto de urbanismo, que se recauda en las zonas de urbanización, no se recauda en las zonas de control de la urbanización. Este beneficio fiscal puede reducir significativamente los costes de tenencia de la tierra.
El cuadro siguiente presenta una comparación de las cargas fiscales.
| Categoría fiscal | Zonas de urbanización | Zonas de urbanización |
|---|---|---|
| Impuesto sobre bienes inmuebles | Valor catastral x 1,4% (valor catastral más bajo) | Valor catastral x 1,4% (valor catastral inferior) |
| Impuesto de urbanismo | Valor catastral x 0,3 | Exención del impuesto |
| Tipo impositivo total | Máx. 1,7 | Máx. 1,4 |
Las zonas de urbanización proporcionan un entorno de vida tranquilo en un entorno natural. La baja densidad de edificación ofrece las siguientes ventajas medioambientales
Estas ventajas medioambientales son un gran atractivo para quienes buscan una vida alejada del bullicio de las zonas urbanas.
La mayor desventaja de las zonas de control de urbanización son las estrictas restricciones a la edificación. Estas restricciones limitan considerablemente la utilidad de la propiedad y causan los siguientes problemas
Dificultad para reconstruir: aunque un edificio existente se haya deteriorado, se necesita permiso del gobernador de la prefectura para reconstruirlo. Los criterios de autorización son estrictos y pueden no concederse en función del tamaño y el uso del edificio.
Restricciones a las ampliaciones: las ampliaciones debidas a cambios en la estructura familiar o a la expansión del negocio también están restringidas en principio; las ampliaciones y renovaciones que superen los 10 m2 requieren un permiso de obras, lo que complica el proceso.
Restricciones al cambio de uso: también hay restricciones estrictas al cambio de uso de los edificios, lo que dificulta el cambio de uso de los edificios a otro que no sea el de agricultura, silvicultura y pesca o el necesario para el bien público.
En las zonas de urbanización, el desarrollo de infraestructuras tiende a retrasarse porque el desarrollo urbano está restringido. En concreto, pueden darse los siguientes problemas
Sistemas de agua y alcantarillado inadecuados: los sistemas de agua y alcantarillado son inadecuados en algunas zonas y puede ser necesario recurrir a pozos o fosas sépticas.
Suministro de gas limitado: el gas ciudad suele estar fuera del área de servicio, lo que obliga a recurrir al gas propano.
Retrasos en el mantenimiento de las carreteras: las obras de pavimentación y ampliación de las carreteras suelen retrasarse y la accesibilidad puede resultar problemática.
Infraestructuras de telecomunicaciones limitadas: el desarrollo de infraestructuras de telecomunicaciones de alta velocidad, como la fibra óptica, suele retrasarse, lo que puede limitar el entorno de Internet.
Inaccesibilidad del transporte público: el acceso a transportes públicos como autobuses y ferrocarriles es limitado, lo que lleva a una mayor dependencia del vehículo privado.
Los bienes inmuebles de las zonas de urbanización pueden estar infravalorados por las instituciones financieras y puede resultar difícil obtener financiación.
Baja valoración del valor colateral: las restricciones a la edificación limitan el potencial de uso futuro, lo que se traduce en una baja valoración del valor colateral.
Condiciones de financiación más estrictas: algunas instituciones financieras pueden restringir la financiación de propiedades en zonas de urbanización.
Restricciones a la venta: la limitación de compradores puede afectar al precio y al plazo de venta, aunque se considere una venta en el futuro.
A medida que Japón se adentra en una sociedad con una población en declive, se prevé que las zonas urbanizadas se vean especialmente afectadas.
Aceleración del éx odo de población: mientras la población se concentra cada vez más en zonas urbanizadas más convenientes, puede acelerarse el éxodo de población de las zonas urbanizadas.
Declive de las comunidades locales: el descenso de la población puede dificultar el mantenimiento de las comunidades locales y provocar la retirada de instalaciones comerciales y servicios públicos.
Creciente problema de viviendas vacías: el aumento del número de viviendas vacías es un grave problema social, ya que además existen restricciones al uso en alquiler de las viviendas existentes.
El Plan de Adecuación de Ubicaciones del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte promueve la intensificación de las funciones urbanas. El plan pretende crear ciudades compactas mediante el establecimiento de zonas residenciales y zonas de funciones urbanas.
Es probable que muchas de las zonas de urbanización se sitúen fuera de las zonas de orientación residencial, lo que tendrá los siguientes efectos
Menores prioridades para la inversión pública: puede haber menores prioridades para la construcción y el mantenimiento de instalaciones públicas.
Polarización de los valores inmobiliarios: existe el riesgo de que los valores inmobiliarios dentro de las zonas residenciales se mantengan o aumenten, mientras que los valores inmobiliarios fuera de las zonas disminuirán sustancialmente.
Se prevé que los precios del suelo en las zonas de urbanización sigan bajando a largo plazo debido a los siguientes factores
Descenso continuado de la demanda: se prevé que la demanda en las zonas urbanizadas siga disminuyendo debido al descenso de la población y a la concentración en zonas urbanas.
Limitaciones de valor debidas a restricciones urbanísticas: las restricciones urbanísticas limitan el uso potencial del suelo, haciéndolo menos atractivo como inversión.
Reducción de la inversión en infraestructuras: no se prevén mejoras de conveniencia, ya que pasan a un segundo plano en las prioridades de inversión pública.
El cuadro siguiente resume los factores de riesgo futuros.
| Factor de riesgo | Grado de impacto | Tiempo de ocurrencia | Probabilidad de contramedidas |
|---|---|---|---|
| Disminución de la población | Alta | Ya en curso | Limitada |
| Planificación adecuada al lugar | Alta | En pleno desarrollo a partir de 2025 | Posibilidad de revisión del plan |
| Infraestructuras envejecidas | Media | A partir de 2030 | Aumento de los costes de mantenimiento y gestión |
| Aumento de viviendas vacías | Alto | Ya en curso | Desarrollo del sistema de utilización |
A la hora de considerar una propiedad en un Área de Control Urbanístico, es importante llevar a cabo una investigación detallada sobre los siguientes puntos
Confirmación de la viabilidad de la construcción: es necesario consultar previamente a las autoridades administrativas sobre los planes específicos de construcción y sobre si la propiedad entra o no en alguno de los puntos del artículo 34 de la Ley de Urbanismo.
Evaluación del estado de las infraestructuras: debe comprobarse detalladamente el estado del agua, el alcantarillado, el gas, la electricidad, las telecomunicaciones y otras infraestructuras, y también deben investigarse los futuros planes de desarrollo.
Predecir los cambios en el entorno: es importante comprobar los planes de nivel superior, como el Plan de Adecuación del Emplazamiento y el Plan Director de Urbanismo, para comprender la futura dirección del uso del suelo.
Las transacciones inmobiliarias en zonas de urbanización implican procedimientos legales complejos, por lo que es esencial cooperar con los siguientes especialistas
Tasadores inmobiliarios: es importante recabar su opinión experta sobre la valoración adecuada del precio y la predicción de futuras fluctuaciones del valor.
Consultores urbanísticos: debe solicitarse el asesoramiento de expertos sobre las posibilidades y los detalles procedimentales de los permisos de urbanización.
Asesor fiscal: es importante evaluar con precisión las ventajas e inconvenientes fiscales y verificar la rentabilidad global de la inversión.
Es importante adoptar las siguientes medidas de gestión de riesgos al invertir en una zona urbanizada
Diversificación: es importante considerar la diversificación de las inversiones con propiedades en zonas urbanizadas, en lugar de concentrar las inversiones únicamente en zonas urbanizadas.
Clarificar las estrategias de salida: es necesario considerar de antemano estrategias de salida para múltiples escenarios de venta y utilización futuras.
Revisión periódica: es importante revisar periódicamente la estrategia de inversión en respuesta a los cambios en la legislación y las condiciones sociales.
Los terrenos agrícolas situados en zonas de urbanización pueden utilizarse hasta cierto punto siguiendo los procedimientos de conversión en terrenos agrícolas.
Existen las siguientes categorías de permisos para la conversión de terrenos agrícolas.
| Categoría de permiso | Posibilidad de conversión | Condiciones principales |
|---|---|---|
| Terreno agrícola de tipo 1 | No permitida en principio | Sólo en casos excepcionales, por ejemplo, instalaciones agrícolas |
| Terreno agrícola de tipo 2 | Permitido con condiciones | Cuando no haya terrenos alternativos, etc. |
| Terreno agrícola de tipo 3 | Permitido en principio | Terrenos agrícolas próximos a zonas urbanas |
Los edificios existentes pueden utilizarse de las siguientes formas, aunque existen algunas restricciones al cambio de uso.
Uso como viviendas de alquiler: el uso de las viviendas existentes con fines de alquiler difiere de un municipio a otro, pero puede ser posible en determinadas condiciones.
Transformación en instalaciones agrícolas: suele ser relativamente fácil obtener permiso para la transformación en instalaciones agrícolas de transformación y comercialización.
Reconversión en una instalación de utilidad pública: la reconversión en una instalación que sirva al interés público de la comunidad puede contar con el apoyo de la administración.
Las zonas de control de la urbanización tienen las ventajas de los bajos precios del suelo, una carga fiscal reducida y un buen entorno de vida, pero también presentan graves desventajas como las restricciones a la construcción, los retrasos en el desarrollo de infraestructuras y la incertidumbre sobre el futuro.
En concreto, es probable que el valor de la propiedad en las zonas de control de la urbanización disminuya a largo plazo debido al continuo descenso de la población y a la promoción de planes de adecuación del emplazamiento.
A la hora de plantearse la inversión inmobiliaria o la compra de una vivienda, es importante conocer a fondo estas ventajas e inconvenientes y tomar una decisión prudente contando con el asesoramiento de expertos.
INA&Associates K.K. ofrece soluciones óptimas para diversos proyectos de inversión inmobiliaria, incluidos los de zonas urbanizadas, de acuerdo con sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo. Si tiene alguna pregunta sobre bienes inmuebles en el Área de Control de Urbanizaciones, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Utilizamos nuestros conocimientos profesionales y amplia experiencia para ayudarle a crear un patrimonio a largo plazo y lograr un estilo de vida próspero ofreciéndole la mejor estrategia de inversión inmobiliaria.
R1: En principio, la construcción de viviendas está restringida en las zonas de control urbanístico, pero hay casos en los que es posible construir si el terreno entra en alguno de los supuestos del artículo 34 de la Ley de Urbanismo o en zonas designadas por ordenanzas municipales. Se recomienda consultar previamente con las autoridades administrativas las posibilidades concretas de construcción.
R2: Aunque la inversión inmobiliaria en zonas de control urbanístico tiene la ventaja de los precios bajos, también presenta desventajas como las restricciones a la edificación y el riesgo de una futura pérdida de valor. Es importante conocer bien estos riesgos y estudiarlos detenidamente con el asesoramiento de expertos a la hora de tomar una decisión de inversión.
R3: La anexión de una zona de control urbanístico a una zona de urbanización puede considerarse durante una revisión urbanística. Sin embargo, existen requisitos estrictos para la incorporación y, por lo general, es un requisito previo para la urbanización planificada, como los proyectos de reajuste de tierras. Infórmese en el departamento de urbanismo de su ayuntamiento sobre la posibilidad de incorporación.
R4: En las zonas de control de la urbanización, el valor catastral del impuesto sobre bienes inmuebles suele ser inferior al de las zonas de urbanización. Además, como el impuesto urbanístico está exento, la carga fiscal se reduce considerablemente. Como la cuantía concreta del impuesto depende de la ubicación y el tamaño del inmueble, se recomienda consultar a un asesor fiscal u otro especialista.
R5: Al vender una propiedad en una zona de control de urbanización, las restricciones de construcción pueden limitar el número de compradores. Además, como es difícil obtener financiación de las entidades financieras, el mercado suele centrarse en compradores al contado. Cuando se plantee vender, es importante consultar a un profesional inmobiliario para establecer un precio y una estrategia de venta adecuados.