En los últimos años, la inversión en inmuebles japoneses por parte dechinos adinerados ha crecido rápidamente, una tendencia que se refleja en una encuesta de 2024 en la que el 87,5% de los inversores de la Gran China afirmaron que ahora es el momento adecuado para comprar inmuebles japoneses.
Detrás del interés de los inversores ch inos por el mercado inmobiliario japonés se encuentran unos rendimientos de inversión estables, un sistema jurídico transparente y una sensación de asequibilidad debido a la debilidad del yen.
La principal razón por la que los inversores ch inos se sienten atraídos por el sector inmobiliario japonés es la rentabilidad estable. Se estima que las propiedades japonesas tienen un rendimiento esperado de alrededor del 3,5-4%, que es superior a los rendimientos en las principales ciudades chinas como Pekín y Shanghai (alrededor de menos del 2%), lo que las hace atractivas como fuente estable de ingresos.
| Comparación | Principales ciudades chinas | Japón (Tokio) |
|---|---|---|
| Rendimiento medio | Aprox. 2,0 | 3.5 - 4.0 |
| Estabilidad de precios | Grandes fluctuaciones | Relativamente estable |
| Propiedad | Derecho de uso 70 años | Propiedad permanente |
En China, la tierra es propiedad del Estado y sólo se pueden poseer edificios, mientras que en Japón, la propiedad permanente, incluidos los derechos sobre la tierra, es el medio preferido de protección de activos . Esto permite la sucesión de activos de una generación a la siguiente.
Los HNWI chinos con un patrimonio muy elevado adquieren propiedades con un presupuesto de entre 300 y 500 millones de yenes, casi el 100% de los cuales se compran en un pago único en efectivo. Esta compra en efectivo evita el riesgo de los tipos de interés y permite transacciones rápidas.
Las tendencias de compra de propiedades en el distrito Minato de Tokio muestran que las compras de propiedades por parte de extranjeros representaron alrededor del 15-20% de todas las compras en 2024, aunque sólo para propiedades de gama alta en los centros de la ciudad, como los distritos Chuo y Minato. Los corredores de condominios para extranjeros están firmando unos 40 contratos al mes, lo que supone aproximadamente el doble de los contratos firmados hace un año.
Las zonas inmobiliarias más populares entre los chinos ricos son los principales centros urbanos de los 23 distritos de Tokio. En concreto, las siguientes zonas son típicas zonas residenciales premium:
| Zona | Características | Precio medio de compra |
|---|---|---|
| Distrito de Minato (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Cosmopolita, buena accesibilidad | 300-500 millones de yenes |
| Barrio de Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Zona residencial de clase alta, buenas instalaciones culturales | 200-400 millones de yenes |
| Distrito de Chiyoda (Bancho, zona de Kasumigaseki) | Centro político y económico | 300-600 millones de yenes |
Para la inversión, son populares las propiedades generadoras de ingresos de un solo edificio, con un énfasis en los rendimientos de alrededor del 3-4% de los ingresos anuales por alquiler. Cada vez más, los áticos de los condominios de gama alta se utilizan como "segundas residencias" o centros educativos para niños, con amplias unidades de más de 120 m2.
Cada vez son más los chinos adinerados que utilizan la inversión inmobiliaria como puerta de entrada para obtener un visado de gestión empresarial e inmigrar a Japón. Con un capital de 5 millones de yenes y un plan de negocio básico, se puede obtener un estatus legal de residencia, y esto está atrayendo la atención como medio de inmigración.
Se han visto algunos casos en los que el desarrollo empresarial a través de la gestión de alojamientos privados ha cumplido los requisitos para obtener un "visado de gestión empresarial". Esto ha dado lugar a un aumento del número de inversores que pueden invertir en propiedades y emigrar a Japón al mismo tiempo.
Actualmente, no hay leyes ni reglamentos que restrinjan la compra de inmuebles por extranjeros en Japón. Al no existir restricciones a la compra de inmuebles, los extranjeros pueden comprar y vender en las mismas condiciones que los japoneses.
El 25 de marzo de 2024, el ex primer ministro Kishida declaró en una reunión del Comité Presupuestario de la Cámara de Consejeros que consideraría la posibilidad de regular la venta de terrenos relacionados con la seguridad, y que las discusiones futuras deberían incluir la introducción de regulaciones de inversión para extranjeros.
El renminbi chino no puede remitirse directamente al extranjero, sino que debe convertirse en moneda extranjera y remitirse después desde una cuenta en divisas. Las remesas internacionales de particulares están limitadas al equivalente de 50.000 USD por persona y año, por lo que deben utilizarse múltiples vías de remesas para las compras de propiedades caras.
El 87,5% de los inversores de la Gran China creen que ahora es el momento de comprar a partir de 2024, en particular en las zonas premium del sector inmobiliario de Tokio, como los distritos de Minato, Shibuya y Chiyoda, donde las compras en efectivo de entre 300 y 500 millones de yenes son las más adecuadas. Las compras en efectivo de entre 300 y 500 millones de yenes son cada vez más activas, sobre todo en zonas premium de Tokio como los barrios de Minato, Shibuya y Chiyoda.
También crece la necesidad de inmigración mediante visados de gestión empresarial, con un número cada vez mayor de inversores que realizan inversiones inmobiliarias e inmigran a Japón al mismo tiempo. En la actualidad, no existen restricciones a la compra de propiedades, lo que permite la libre inversión, pero desde el punto de vista de la seguridad, es posible que en el futuro se planteen normativas más estrictas.
A la luz de estas tendencias, es importante que el sector inmobiliario ofrezca servicios que satisfagan las necesidades de los inversores chinos y establezca un sistema de cumplimiento adecuado. INA&Associates se compromete a prestar apoyo a la inversión inmobiliaria sostenible como socio de confianza de las personas con grandes patrimonios en China.
R1: En la actualidad, no existen restricciones legales para que los extranjeros adquieran propiedades en Japón. Los extranjeros pueden comprar bienes inmuebles y adquirir la plena propiedad en las mismas condiciones que los japoneses. Sin embargo, desde el punto de vista de la seguridad, se está debatiendo la posibilidad de introducir restricciones en el futuro.
A2: En China, las remesas internacionales de particulares están limitadas al equivalente de 50 000 USD al año. Para la compra de propiedades de alto valor, las remesas deben realizarse durante un período de varios años y deben utilizarse múltiples canales. Además, el RMB no puede remitirse directamente y debe convertirse en moneda extranjera antes de la remesa.
R3: Para obtener un visado de administración de empresas, necesita establecer una empresa con un capital de al menos 5 millones de yenes y un plan de negocio concreto. La inversión inmobiliaria y la gestión de alojamientos privados también pueden reconocerse como negocio. No hay restricciones en cuanto a la edad, el idioma o la formación académica del solicitante, y sus familiares pueden permanecer con él.
R4: En Tokio y otras grandes áreas metropolitanas, se puede esperar un rendimiento medio de entre el 3,5% y el 4%. Se trata de un nivel alto en comparación con los rendimientos de alrededor del 2% en las principales ciudades chinas. En algunas ciudades regionales, los rendimientos son incluso superiores.
R5: Minato-ku (Roppongi y Akasaka), Shibuya-ku (Hiroo y Ebisu) y Chiyoda-ku (Bancho) son populares entre los superricos. En cuanto a los tipos de propiedad, se prefieren los áticos de más de 120 m2 y las propiedades de un solo edificio que producen ingresos, con presupuestos que oscilan principalmente entre los 300 y los 500 millones de yenes.