¿Ha oído hablar alguna vez del término «venta en bloque» entre quienes están considerando invertir en bienes inmuebles? Esta forma de inversión, diferente de la compra tradicional de un solo apartamento, ofrece la posibilidad de obtener una mayor rentabilidad y una formación de patrimonio más eficiente.
La venta en bloque es una forma de inversión que consiste en comprar varios apartamentos de un mismo edificio. Si bien ofrece ventajas que no se obtienen con la inversión en un solo apartamento, también conlleva riesgos y aspectos que hay que tener en cuenta.
En este artículo, INA&Associates Co., Ltd. explica en detalle, desde un punto de vista práctico, los conceptos básicos de las propiedades en venta a granel, sus ventajas y desventajas concretas, cómo buscarlas de forma eficaz y los puntos importantes que hay que tener en cuenta a la hora de comprarlas. Ofrecemos información útil para quienes estén considerando seriamente la posibilidad de crear un patrimonio mediante la inversión inmobiliaria.
Las propiedades en venta a granel son propiedades que se venden en bloque, es decir, varios apartamentos dentro de un edificio de apartamentos en venta.«Bulk» significa «en bloque», «en conjunto» o «en gran cantidad» en inglés, y en el sector inmobiliario se refiere a la venta de varios inmuebles juntos.
En concreto, se considera venta a granel el caso de la venta conjunta de 10 apartamentos de un edificio de 40, o el caso en que un revendedor compra todos los apartamentos que quedan por vender de un edificio de apartamentos en venta y los vende en bloque a un inversor.
En la inversión tradicional en apartamentos en propiedad, lo habitual era que el inversor comprara un apartamento y obtuviera ingresos por su alquiler. Sin embargo, en la venta a granel se adquieren varias viviendas del mismo edificio al mismo tiempo, lo que supone una gran diferencia tanto en la inversión como en la rentabilidad.
La compra de un solo apartamento en propiedad supone una inversión pequeña y tiene limitaciones para la creación de un patrimonio sólido.Por otro lado, la compra de propiedades a granel permite crear una situación similar a la de la compra de un edificio completo, lo que hace posible una formación de activos más eficiente.
Los antecedentes de la venta a granel se deben principalmente a las siguientes circunstancias.
En primer lugar, está la liquidación de activos tóxicos por parte de las entidades financieras. Cuando los deudores que han obtenido un préstamo para comprar un inmueble tienen dificultades para devolverlo, las entidades financieras deben ejecutar la hipoteca y liquidar la propiedad.Sin embargo, si el valor de los inmuebles que sirven de garantía ha bajado, es difícil recuperar la totalidad del importe en una subasta, por lo que se puede optar por la venta a granel.
En segundo lugar, hay casos en los que es necesario vender de forma conjunta los inmuebles que forman parte del patrimonio de una empresa debido a circunstancias como la quiebra o la reestructuración de la empresa. En estos casos, se requiere una rápida conversión en efectivo, por lo que la venta a granel es un medio eficaz.
En tercer lugar, está la venta de viviendas sobrantes de un complejo residencial. Cuando las viviendas construidas por un promotor inmobiliario no se venden en su totalidad, es posible que se vendan en bloque a un revendedor, que posteriormente las revende a inversores.
La venta en bloque de viviendas tiene ventajas únicas que no se obtienen con la inversión tradicional en apartamentos. Comprender estas ventajas puede ayudar a tomar decisiones de inversión más acertadas.
La mayor ventaja de las propiedades vendidas en bloque es que se puede esperar una alta rentabilidad. Al venderse varias viviendas juntas, el precio por vivienda tiende a ser más barato que si se comprara una sola.
Por lo general, las propiedades vendidas en bloque se pueden adquirir por alrededor del 70 % del precio de mercado. Esto se debe a que, en muchos casos, los vendedores tienen prisa por obtener dinero en efectivo, lo que facilita la negociación del precio. Al comprar a un precio más barato, se puede adquirir la propiedad con una alta rentabilidad.
Por ejemplo, si una propiedad que normalmente se vendería por 20 millones de yenes por habitación se puede adquirir por 14 millones de yenes por habitación en una venta al por mayor, el rendimiento se incrementa considerablemente con los mismos ingresos por alquiler. Con un alquiler mensual de 100 000 yenes, el rendimiento normal sería del 6 %, pero en una venta al por mayor sería del 8,6 %, lo que supone una mejora significativa de la rentabilidad de la inversión.
Las propiedades en venta al por mayor tienen la ventaja de que se puede esperar una alta tasa de ocupación. Esto se debe a que la mayoría de las propiedades en venta al por mayor son propiedades destinadas a la venta.
Las propiedades destinadas a la venta se diseñan y construyen pensando en que serán compradas para uso propio, por lo que las especificaciones de las instalaciones que se incorporan suelen ser mejores que las de las propiedades destinadas al alquiler.Mientras que en los inmuebles destinados al alquiler se suelen utilizar productos fabricados en serie y equipos de bajo coste para reducir los gastos, en los destinados a la venta se instalan equipos de alta calidad que dan prioridad a la satisfacción de los residentes.
Debido a estas diferencias en las especificaciones de los inmuebles, los destinados a la venta tienen una ventaja en el mercado si el nivel de alquiler es el mismo. De hecho, los inmuebles destinados a la venta son muy populares entre los inquilinos y permiten mantener una alta tasa de ocupación.
Otra gran ventaja de comprar propiedades en venta en bloque es que, en algunos casos, se puede garantizar el derecho de gestión de todo el edificio.
Si se compra un solo apartamento, el propietario solo tiene autoridad sobre su propia vivienda y debe depender de terceros (la junta de propietarios o la empresa de gestión) para tomar decisiones sobre la gestión del edificio en su conjunto (reparaciones importantes, renovación de instalaciones, limpieza, etc.).Esto supone una gran limitación para los inversores, ya que, por ejemplo, si se quiere pintar la fachada del edificio, será difícil llevar a cabo las obras sin el consentimiento de los propietarios de las demás viviendas.
Sin embargo, en el caso de las propiedades en venta en bloque, se puede asegurar el derecho de gestión del edificio adquiriendo un porcentaje determinado (más de la mitad, por ejemplo) de las viviendas. Al asegurar el derecho de gestión, se puede decidir por uno mismo el momento de realizar reparaciones a gran escala, la renovación de las instalaciones del inmueble y la frecuencia y calidad de la limpieza.
Si se asegura aproximadamente más de la mitad de las viviendas, podrá decidir por sí mismo la política general de gestión de todo el inmueble. Incluso si no se alcanza la mitad, la adquisición de un inmueble en venta en bloque permite ejercer una gran influencia en la gestión y, en cierto sentido, se consigue una situación similar a la de ser propietario de un edificio completo.
La gran variedad de opciones de estrategia de salida es otra ventaja importante de los inmuebles en venta en bloque.
Al vender una propiedad en venta en bloque, se puede vender cada habitación por separado como vivienda, lo que aumenta la flexibilidad de la estrategia de venta. Si hay deuda pendiente, dependiendo de las condiciones del préstamo de la entidad financiera, esta es una opción que no existe en los edificios antiguos de una sola unidad.
En función de las condiciones del mercado y de las necesidades financieras de cada persona, se puede optar por diferentes modalidades de venta, como la venta de todas las unidades a la vez, la venta parcial o la venta por etapas. Se trata, por tanto, de propiedades que se pueden alquilar o vender, lo que permite adaptarse a la situación económica del momento.
Índice Apartamento en propiedad horizontal 1 unidad Propiedad en venta a granel
Precio de compra Precio de mercado 70 % del precio de mercado
Rentabilidad Estándar Se espera una rentabilidad elevada
Derechos de gestión Solo interior Influencia sobre todo el edificio
Tasa de ocupación Depende del inmueble Alta ocupación gracias a las especificaciones de venta
Método de venta Por unidades Estrategia de venta flexible
Escala de inversión Pequeña, mediana o grande
Aunque los inmuebles en venta a granel tienen ventajas atractivas, también existen desventajas y aspectos que los inversores deben tener en cuenta. Conocerlos de antemano le permitirá tomar las decisiones de inversión adecuadas.
La mayor desventaja de las propiedades en venta a granel es que el efecto de diversificación del riesgo es limitado. Aunque se compran varias propiedades juntas, en el caso de la venta a granel de propiedades en régimen de propiedad horizontal, todas las habitaciones se encuentran en el mismo edificio.
En otras palabras, si hay alguna condición desfavorable, como una mala ubicación, existe un mayor riesgo de que ninguna de las habitaciones encuentre inquilino. Por ejemplo, si la propiedad está lejos de la estación más cercana o no hay comercios en las inmediaciones, será difícil venderla por su comodidad.
Además, al ser propietarios de varias viviendas en el mismo edificio, si surge algún problema que afecte a todo el edificio (necesidad de reparaciones a gran escala, problemas con la comunidad de propietarios, problemas con los vecinos, etc.), existe el riesgo de que todas las viviendas se vean afectadas de la misma manera.
Otra desventaja importante de las propiedades en venta a granel son las restricciones en la gestión y administración.
Si se piensa en renovar para evitar que las viviendas queden vacías, es posible realizar libremente las obras de interior, pero no se pueden realizar modificaciones en las zonas comunes, como la entrada, ni en el exterior. Esto se debe a que es necesario el acuerdo de los demás propietarios y no se puede decidir por cuenta propia.
Además, la fijación de los gastos de comunidad y de la reserva para reparaciones, así como la selección de la empresa de gestión, también requieren el acuerdo de la comunidad de propietarios. Si no se garantiza el derecho de gestión, puede resultar difícil aplicar la política de gestión más adecuada a la estrategia de inversión.
Las propiedades en venta a granel son un método de inversión poco adecuado para los principiantes en la inversión inmobiliaria. Dado que se gestionan varias propiedades al mismo tiempo, se necesita experiencia y conocimientos para evaluar de forma integral diversos factores.
En comparación con la inversión en un solo apartamento, la inversión es mayor, por lo que las pérdidas en caso de fracaso también son mayores. Además, la complejidad de las tareas de gestión aumenta, como la gestión del alquiler de varias viviendas, la atención a los inquilinos y la planificación del mantenimiento.
Sin embargo, con los conocimientos y la experiencia adecuados, incluso los principiantes pueden intentar esta inversión. Por ejemplo, si se tiene experiencia en la gestión de tiendas en el lugar de trabajo, es posible que se pueda aprovechar esa experiencia en la gestión de propiedades.
Una característica de la venta en bloque es que se venden varias propiedades juntas, por lo que es posible que haya propiedades de baja calidad.
Entre ellas, puede haber propiedades que entrañen un alto riesgo para la gestión del alquiler.Si se toma la decisión basándose únicamente en el precio, existe el riesgo de que no se encuentre inquilino y se produzcan pérdidas.
Además de investigar aspectos básicos como la ubicación y la seguridad de la propiedad, es importante investigar a fondo la reputación de la zona, por ejemplo, si se trata de una propiedad que ha sufrido accidentes o si hay instalaciones desagradables en las inmediaciones.
Desventajas Medidas para contrarrestarlas Importancia
Límites del efecto de diversificación del riesgo Investigación exhaustiva de la ubicación y el entorno Alto
Restricciones en la gestión y administración Asegurar los derechos de gestión o establecer una buena relación con la comunidad de propietarios Medio
Dificultad elevada para principiantes Recurrir a la ayuda de expertos, invertir por etapas Medio
Mezcla de propiedades poco recomendables Investigación detallada de cada propiedad, visita al lugar Alta
Importancia de la inversión Cuidadoso estudio del plan de financiación, comprobación de las condiciones del préstamo Alta
Las propiedades en venta al por mayor son inmuebles especiales que no suelen aparecer en el mercado inmobiliario general, por lo que es importante saber cómo buscarlas eficazmente. Utilizando los canales adecuados, se pueden aumentar las posibilidades de encontrar propiedades en venta al por mayor de calidad.
Los portales web de inversión inmobiliaria son una fuente de información importante para buscar propiedades en venta en bloque. En los principales sitios web de inversión inmobiliaria, se pueden encontrar propiedades relevantes buscando con palabras clave como «venta en bloque», «venta en lote» o «varias viviendas».
La clave para utilizar los portales web es consultar la información con regularidad. Las propiedades en venta en bloque no salen al mercado con frecuencia, por lo que se recomienda configurar una función de alerta para no perderse las novedades.
Además, es importante recopilar toda la información posible, no solo los detalles de la propiedad, sino también los antecedentes del vendedor y los motivos de la venta. Esta información será útil para la negociación del precio y la toma de decisiones de inversión.
La colaboración con agentes inmobiliarios especializados es la forma más segura de buscar propiedades en venta al por mayor de manera eficiente. En particular, los agentes que se especializan en propiedades de inversión o que tienen una relación estrecha con instituciones financieras pueden tener información antes de que salga al mercado general.
A la hora de elegir una agencia inmobiliaria, es importante tener en cuenta los siguientes puntos. En primer lugar, que tenga una amplia experiencia en la venta de propiedades en bloque. En segundo lugar, que cuente con una red de contactos con entidades financieras y revendedores. Y, por último, que pueda ofrecer asesoramiento desde la perspectiva del inversor.
Establecer relaciones con varias agencias e intercambiar información de forma regular aumentará las posibilidades de obtener rápidamente información sobre propiedades de calidad. Además, al establecer una relación de confianza con las agencias, es posible que estas le presenten proyectos especiales que no se ofrecen a otros inversores.
Las entidades financieras también son una fuente importante de información sobre propiedades en venta al por mayor. En particular, los bancos y las cooperativas de crédito que se dedican a la gestión de activos tóxicos pueden estar considerando la venta al por mayor de propiedades.
A la hora de establecer relaciones con entidades financieras, es importante destacar adecuadamente su historial de inversiones y su capacidad financiera. Las entidades financieras buscan inversores que puedan garantizar la compra, por lo que si muestra claramente su intención de comprar y su capacidad de financiación, es posible que le den prioridad a la hora de proporcionarle información.
A la hora de seleccionar propiedades en venta al por mayor, es importante tener en cuenta los siguientes puntos.
En primer lugar, la ubicación. Dado que se adquieren varias viviendas en el mismo edificio, la ubicación influye en gran medida en la rentabilidad global. Es necesario evaluar de forma global la distancia a la estación más cercana y la comodidad de los servicios comerciales, educativos y sanitarios de los alrededores.
En segundo lugar, la calidad y el estado de mantenimiento del edificio. Incluso en el caso de propiedades destinadas a la venta, si el mantenimiento del edificio no se realiza adecuadamente, no se puede esperar una rentabilidad a largo plazo. Es importante comprobar detalladamente el estado del exterior, las zonas comunes y las instalaciones, así como investigar el funcionamiento de la comunidad de propietarios.
En tercer lugar, la razonabilidad del precio. Incluso en el caso de ventas al por mayor, es necesario examinar cuidadosamente si el precio es adecuado en comparación con el precio de mercado. Es importante realizar un análisis comparativo con propiedades similares en los alrededores y calcular con precisión el rendimiento de la inversión.
Cómo buscar Ventajas Desventajas Consejos para aprovechar
Portales web Gran cantidad de información, fácil comparación y análisis Competencia intensa, información superficial Alerta, comprobación periódica
Agentes inmobiliarios Asesoramiento especializado, información no pública Importancia de elegir bien al agente, comisiones Establecimiento de relaciones con varios agentes
Entidades financieras Casos de morosidad, margen de negociación del precio Dificultad para obtener información, presentación de los resultados de inversión
Venta directa Sin márgenes intermedios, negociación directa Requiere tiempo y esfuerzo, selección del objetivo
Al considerar la compra de propiedades en venta al por mayor, es necesario realizar una investigación y un análisis más cuidadosos que en el caso de la inversión en apartamentos individuales. Al verificar los siguientes puntos importantes, se puede minimizar el riesgo de la inversión.
La investigación de la ubicación y el entorno es el factor más importante para el éxito de la inversión en propiedades en venta al por mayor. Dado que se adquieren varias unidades dentro del mismo edificio, la calidad de la ubicación influye directamente en la rentabilidad general.
En concreto, se debe investigar en detalle la distancia y el tiempo de desplazamiento hasta la estación más cercana, el acceso a varias líneas de transporte, la presencia de comercios (supermercados, tiendas de conveniencia, bancos, etc.) y centros educativos (escuelas primarias, institutos, etc.) y centros médicos (hospitales, clínicas, etc.) en los alrededores.
Además, el potencial de desarrollo futuro de la zona es un factor importante. Se puede predecir el valor futuro de la propiedad investigando el potencial de desarrollo a medio y largo plazo de la zona, como los planes de remodelación, la construcción de nuevas estaciones o la construcción de grandes centros comerciales.
En la investigación detallada de cada propiedad, evaluamos de forma integral la estructura del edificio, su antigüedad, el estado de las instalaciones y el estado de mantenimiento.
En cuanto al edificio, verificamos el cumplimiento de las normas sísmicas, el estado de las paredes exteriores y el tejado, y el estado de mantenimiento de las zonas comunes. En particular, el historial de reparaciones a gran escala y los planes de reparación futuros son información importante para predecir los gastos futuros.
En cuanto a cada vivienda, evaluamos individualmente la distribución, las especificaciones de las instalaciones y la necesidad de reformas o renovaciones.En las ventas a granel, se compran varias viviendas juntas, por lo que si algunas de ellas necesitan reformas importantes, esto puede afectar en gran medida a la rentabilidad global.
Es importante realizar una simulación detallada de los ingresos y gastos para verificar la viabilidad de la inversión con cifras concretas.
En cuanto a los ingresos, se investiga en detalle el precio medio de los alquileres en la zona y se establece el alquiler previsto para cada vivienda. También es importante fijar una cifra realista para la tasa de desocupación, basándose en datos históricos y en la situación de los inmuebles de la zona.
En cuanto a los gastos, se calculan con precisión los gastos de administración, la reserva para reparaciones, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto urbanístico, el seguro contra incendios y los gastos de gestión de la empresa administradora. También es necesario tener en cuenta los gastos futuros de reparaciones a gran escala y de renovación de las instalaciones.
A partir de estas simulaciones de ingresos y gastos, se calculan el rendimiento de la inversión, el flujo de caja y el periodo de recuperación de la inversión, que servirán de base para la decisión de inversión.
Puntos a comprobar Contenido de la comprobación Importancia Método de comprobación
Condiciones de ubicación Distancia a la estación, instalaciones cercanas, potencial futuro ★★★ Investigación in situ, documentación del ayuntamiento
Estado del edificio Estructura, antigüedad, historial de reparaciones ★★★ Inspección del edificio, documentación de la comunidad de propietarios
Precio de alquiler Precio de alquiler de inmuebles similares en la zona ★★★ Sitios web inmobiliarios, entrevistas con agentes inmobiliarios
Gestión Gestión de la comunidad de propietarios, empresa gestora ★★☆ Actas de la comunidad de propietarios, comprobación in situ
Restricciones legales Ley de Normas de Construcción, Ley de Urbanismo ★★☆ Investigación en la administración local, consulta con expertos
Condiciones de financiación Tipo de interés, plazo, valoración de la garantía ★★★ Consulta con entidades financieras
Los inmuebles en venta al por mayor son una atractiva forma de inversión que permite obtener una alta rentabilidad y una eficiente formación de patrimonio, algo imposible con la compra tradicional de un solo apartamento.Ofrecen numerosas ventajas, como la ventaja de precio, ya que se pueden adquirir por alrededor del 70 % del precio de mercado, la alta tasa de ocupación gracias a las especificaciones de venta, la garantía de los derechos de gestión del edificio y la flexibilidad de la estrategia de salida.
Por otro lado, también hay desventajas que hay que tener en cuenta, como la limitación del efecto de diversificación del riesgo, las restricciones en la gestión y administración, la dificultad para los principiantes y el riesgo de que haya propiedades en mal estado. Para gestionar adecuadamente estos riesgos, es imprescindible realizar un estudio exhaustivo de la ubicación y el entorno, así como un análisis detallado de la propiedad y una simulación realista de los ingresos y gastos.
Para invertir con éxito en propiedades en venta al por mayor, es importante adquirir conocimientos especializados, establecer relaciones con agentes inmobiliarios de confianza y seleccionar cuidadosamente las propiedades. Se recomienda a los principiantes que empiecen con proyectos a pequeña escala para adquirir experiencia y ampliar gradualmente la escala de sus inversiones.
Si está pensando en crear un patrimonio sólido mediante la inversión inmobiliaria, ¿por qué no considera la opción de las propiedades en venta al por mayor? Con los conocimientos y la preparación adecuados, es posible obtener grandes rendimientos que no se pueden conseguir con los métodos de inversión tradicionales.
R1. Las propiedades en venta al por mayor requieren la gestión simultánea de varias viviendas, por lo que es recomendable tener conocimientos básicos y experiencia en inversión inmobiliaria. A los principiantes les recomendamos empezar con un apartamento en un edificio de viviendas y adquirir experiencia antes de pasar a propiedades en venta al por mayor. Además, contar con el apoyo de una agencia inmobiliaria de confianza y de expertos puede aumentar las posibilidades de éxito incluso para los principiantes.
R2. El capital necesario para comprar una propiedad en venta a granel varía mucho en función del tamaño y la ubicación de la propiedad. Por lo general, se necesita una inversión de entre varios millones y varios cientos de millones de yenes. Lo habitual es disponer de un capital propio equivalente al 20-30 % del precio de la propiedad y financiar el resto mediante un préstamo de una entidad financiera. Es importante consultar previamente con varias entidades financieras para conocer la cantidad de capital que se puede obtener.
R3. A la hora de elegir una empresa de gestión para propiedades en venta al por mayor, es importante que cuente con una estructura y experiencia que le permita gestionar varias viviendas a la vez. En concreto, se debe evaluar su capacidad para atraer inquilinos, su capacidad de respuesta en materia de mantenimiento, su capacidad de gestión financiera y la solidez de su sistema de información. Además, es importante valorar no solo las comisiones de gestión, sino también el contenido y la calidad de los servicios que ofrece. Se recomienda solicitar propuestas a varias empresas de gestión y compararlas.
R4. En la venta de propiedades en bloque, existe la opción de venderlas en su totalidad o por partes. Es importante elegir la estrategia de venta más adecuada en función de las condiciones del mercado y las necesidades de financiación. En caso de venta por partes, es necesario tener en cuenta la gestión de las propiedades restantes y el impacto en los derechos de gestión. Además, a la hora de decidir el momento de la venta, es importante tener en cuenta la evolución del mercado inmobiliario y los efectos de las reformas fiscales.
R5. La financiación de propiedades en venta en bloque se determina en función del valor de la garantía de la propiedad y las características del inversor. Las propiedades destinadas a la venta por unidades suelen tener una alta valoración como garantía y, por lo tanto, son más fáciles de financiar. Sin embargo, dado que la inversión es elevada, se evalúan rigurosamente los ingresos anuales, la situación patrimonial y la experiencia inversora del inversor. Es importante consultar con varias entidades financieras y comparar las condiciones de financiación más adecuadas.