En los últimos años, un número cada vez mayor de inversores en el mundo de la inversión inmobiliaria han obtenido su propia licencia de contratista de obras. Es posible que muchos inversores estén considerando la posibilidad de convertirse ellos mismos en contratistas de obras tras haber oído hablar de sus diversas ventajas, como la posibilidad de utilizar Raines, la facilidad con la que se puede recabar información sobre inmuebles y los ingresos por comisiones de intermediación.
Sin embargo, la obtención de una licencia de contratista de obras conlleva unos costes razonables, tiempo y obligaciones continuas. ¿Es realmente beneficioso para los inversores inmobiliarios convertirse en contratista de obras?
En este artículo, explicaremos detalladamente las ventajas y desventajas específicas de convertirse en contratista de obras para los inversores inmobiliarios, así como la rentabilidad, basándonos en nuestros muchos años de experiencia en el sector inmobiliario como INA & Associates Ltd. Esperamos proporcionar información para la toma de decisiones a los inversores que estén considerando la posibilidad de obtener una licencia de contratista de obras.
Antes de hablar de las ventajas de obtener una licencia de contratista de obras, es necesario aclarar las diferencias fundamentales entre un contratista de obras y uninversor inmobiliario.
Un inversor inmobiliario es una persona física o jurídica que obtiene ingresos principalmente a través de la compra, tenencia, venta o alquiler de inmuebles. Sus actividades se caracterizan de la siguiente manera.
La actividad principal de un inversor inmobiliario es adquirir propiedades generadoras de ingresos utilizando fondos propios o préstamos y generar ingresos por alquiler y beneficios por la venta de las propiedades. En la mayoría de los casos, la estrategia básica consiste en gestionar las propiedades de alquiler manteniéndolas a largo plazo, con el objetivo de generar un flujo de caja estable. Otra fuente importante de ingresos consiste en vender las propiedades en el momento oportuno, vigilando las tendencias del mercado y obteniendo plusvalías.
Dado que las actividades de los inversores se desarrollan básicamente como gestión de sus propios activos, no participan en las transacciones inmobiliarias de otras personas. Por lo tanto, en muchos casos, no se requiere una licencia de contratista de obras.
Un contratista de obras, por su parte, se refiere a un operador de negocios que negocia, intercambia, media y representa bienes inmuebles de forma repetida y continua de conformidad con la Ley de Negocios de Transacciones de Lotes y Edificios (Ley de Negocios de Transacciones de Lotes y Edificios). Para ser reconocido como contratista de obras, es obligatorio obtener una licencia del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte o del gobernador de la prefectura.
El ámbito de trabajo de un contratista de obras es muy amplio. En una agencia de transacciones inmobiliarias, se interpone entre el vendedor y el comprador, apoya la celebración del contrato y percibe los honorarios legales de agencia. Del mismo modo, en el trabajo de agencia de alquileres, actúan como puente entre el arrendador y el arrendatario. También desempeñan funciones de vendedor, en las que ellos mismos adquieren y venden inmuebles, y representan transacciones inmobiliarias a petición de terceros.
Para desempeñar correctamente estas tareas, los contratistas de obras están sujetos a estrictos requisitos legales, como la obligación deinstalar a los contratistas de obras yde dar explicaciones sobre asuntos importantes.
A primera vista, los inversores inmobiliarios y los contratistas de obras parecen operar en ámbitos diferentes, pero en realidad existen áreas de solapamiento.
En particular, si el inversor adopta un enfoque de inversión consistente en revender repetidamente propiedades durante un breve periodo de tiempo, la actividad puede entrar en la categoría de contratista de obras. Según la ley, el acto de comprar y vender propiedades de forma repetida y continuada con ánimo de lucro se considera una actividad de contratista de obras, por lo que debe obtenerse una licencia de contratista de obras si se adopta este estilo de inversión.
Además, cuando un inversor utiliza sus conocimientos y experiencia para ayudar a otros en transacciones inmobiliarias y recibe una compensación, esto también se clasifica como negocio de contratista de obras. Existe el riesgo de infringir la Ley de Lotes de Construcción y Negocios de Construcción si no se obtiene la licencia adecuada al llevar a cabo tales actividades.
Por lo tanto, la frontera entre un inversor inmobiliario y un contratista de obras no siempre está clara y, en algunos casos, dependiendo de las actividades del inversor, puede ser necesario obtener una licencia de contratista de obras.
La obtención de una licencia de contratista de obras puede reportar una amplia gama de ventajas a los inversores inmobiliarios. A continuación detallamos cinco beneficios especialmente importantes.
Una de las mayores ventajas de obtener una licencia de contratista de obras es que le da acceso a REINS (RealEstateInformationNetworkSystem).
REINS es un sistema en línea para que los contratistas de obras de todo el país compartan información sobre inmuebles. El sistema almacena información sobre inmuebles y datos detallados sobre transacciones que no están disponibles en los portales inmobiliarios generales. Al utilizar este sistema, al que sólo pueden acceder los contratistas de obras, los inversores obtienen las siguientes ventajas de información.
En primer lugar, obtienen acceso temprano a información sobre inmuebles que no cotizan en bolsa. A menudo, los contratistas de obras intercambian propiedades de inversión de calidad antes de que salgan al mercado, y cuando el inversor medio tiene acceso a esta información, a menudo ya se han vendido. El acceso a Raines permite detectar rápidamente los inmuebles de calidad y reducir considerablemente el riesgo de perder oportunidades de inversión.
En segundo lugar, permite conocer con exactitud los precios de mercado. Raines contiene registros detallados de transacciones anteriores, lo que permite un análisis preciso de los precios de contrato y las tendencias del mercado para propiedades similares. Esta información es sumamente importante para tomar decisiones de inversión y conduce directamente a fijar precios de compra adecuados y a mejorar la precisión de las previsiones de beneficios futuros.
Además, también permite seguir las tendencias de la competencia. Al analizar en detalle las tendencias del mercado, como qué propiedades llevan contratadas cuánto tiempo y cuáles son las tendencias de precios, puede desarrollar actividades de inversión más estratégicas.
Al obtener una licencia de contratista de obras, puede adquirir una nueva fuente de ingresos en forma de ingresos por comisiones de corretaje, además de los ingresos por alquileres convencionales y los beneficios de la venta de propiedades.
La Ley de Negocios de Transacción de Lotes y Edificios establece un límite máximo de comisiones por venta de inmuebles y corretaje. Si el precio de venta supera los 4 millones de yenes, el límite máximo es "precio de venta x 3% + 60.000 yenes + impuesto sobre el consumo". Por ejemplo, si realiza la intermediación de la venta de un inmueble por valor de 30 millones de yenes, puede percibir una comisión máxima de intermediación de 1.056.000 yenes (impuestos incluidos).
El atractivo de esta comisión de intermediación es que puede obtener unos ingresos fiables en un periodo de tiempo relativamente corto. En la gestión de alquileres, necesita obtener ingresos por alquileres durante un largo periodo de tiempo, pero en la intermediación, obtiene ingresos por comisiones en cuanto se celebra un contrato. Además, al no tener que invertir sus propios fondos en la adquisición de propiedades, puede esperar mejorar la eficiencia de su capital.
Además, al utilizar su experiencia y conocimientos como inversor, puede ofrecer servicios de alto valor añadido. Si va más allá de la mera presentación de propiedades y proporciona asesoramiento experto, como análisis de rentabilidad de la inversión y previsiones futuras del mercado, podrá diferenciarse de sus competidores y obtener mayores ingresos por comisiones.
Al actuar como contratista de obras, podrá conocer en profundidad el contenido del Documento Explicativo de Asuntos Importantes. Esto contribuye significativamente a mejorar su toma de decisiones como inversor.
El Documento Explicativo de Cuestiones Importantes es un documento que resume las cuestiones importantes que un comprador debe conocer en una transacción inmobiliaria. Contiene información detallada directamente relacionada con las decisiones de inversión, como los derechos de la propiedad, las restricciones legales, las condiciones de la infraestructura y el entorno circundante.
A veces, cuando reciben una explicación de los asuntos importantes, muchos inversores proceden a firmar el contrato sin comprender del todo su contenido. Sin embargo, al estar en condiciones de explicar las cuestiones importantes como contratista de obras, puede comprender mejor el significado de cada punto y su repercusión en su inversión.
Por ejemplo, las restricciones impuestas por la Ley de Urbanismo y la Ley de Normas de Edificación tienen un impacto significativo en la posibilidad de futuras reconstrucciones o ampliaciones y renovaciones. Además, el estado de desarrollo de las infraestructuras está directamente relacionado con los costes de mantenimiento, y los cambios previstos en el entorno son factores importantes a la hora de fijar los alquileres y evaluar el riesgo de desocupación.
La adquisición de estos conocimientos especializados hace posible la detección precoz de riesgos y laevaluación precisa de la rentabilidad, lo que permite tomar decisiones de inversión de mayor calidad.
Para obtener una licencia de contratista de obras, es necesario adquirir conocimientos sobre la Ley de solares y edificios y otras leyes y reglamentos relacionados con la propiedad. Este conocimiento jurídico mejora significativamente la aversión al riesgo en las actividades de inversión.
La inversión inmobiliaria conlleva diversos riesgos jurídicos. En muchos casos, se incurre en pérdidas inesperadas debido a un conocimiento insuficiente de la responsabilidad por incumplimiento contractual, la responsabilidad por defectos, las restricciones en virtud de la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Viviendas y la legislación fiscal.
Al adquirir los conocimientos jurídicos necesarios como contratista de obras, podrá comprender con precisión el contenido de los contratos y detectar de antemano las cláusulas adversas y los riesgos potenciales. También podrá negociar las condiciones contractuales adecuadas, lo que aumentará sus posibilidades de adquirir un inmueble en condiciones comerciales más favorables.
Además, están continuamente informados de los cambios jurídicos e institucionales, lo que les permite reaccionar con rapidez a las modificaciones del entorno legal. Esto minimiza el impacto de las nuevas normativas y, en algunos casos, le permite aprovechar los cambios institucionales como oportunidades de inversión.
La obtención de una licencia de contratista de obras aumenta significativamente su credibilidad en el sector inmobiliario. Se trata de una ventaja importante que puede generar nuevas oportunidades de negocio y acceso a información útil.
Ser reconocido como contratista de obras le permite establecer relaciones comerciales de igual a igual con otras empresas inmobiliarias, instituciones financieras y empresas constructoras. Ser tratado como un colega y no como un simple cliente permite un nivel más profundo de intercambio de información y colaboración.
También le permite participar en asociaciones del sector como la Asociación de Contratistas de la Construcción y la Asociación Inmobiliaria. Estas organizaciones organizan periódicamente sesiones de formación y reuniones de intercambio de información, que ofrecen amplias oportunidades para conocer las últimas tendencias del mercado, información sobre cambios legales y buenas prácticas.
Además, pueden esperar mejorar su credibilidad ante las instituciones financieras. Operar como contratista de obras demuestra que se tienen conocimientos y experiencia en el sector inmobiliario, lo que puede suponer una ventaja en el proceso de aprobación del préstamo. Este mayor nivel de confianza es una gran ventaja, sobre todo cuando se plantean préstamos a empresas.
Ampliar las redes dentro del sector también aumenta las oportunidades deacceder pronto a información inmobiliaria de calidad y acondiciones favorables. Facilitar información basada en una relación de confianza suele aportar valiosas oportunidades de inversión que no pueden obtenerse mediante actividades generales de venta, y contribuye significativamente a mejorar los resultados de la inversión a largo plazo.
Ahora que ya conoce las ventajas de obtener una licencia de contratista de obras, veamos con más detalle las condiciones y los costes necesarios para obtenerla.
Para obtener una licencia de contratista de obras, primero debe obtener una cualificación de contratista de obras. Según la Ley de Contratistas de Obras, cada oficina comercial debe tener al menos un contratista de obras por cada cinco empleados.
El examen de contratista de obras se celebra una vez al año, normalmente el tercer domingo de octubre. No hay restricciones para presentarse al examen, y cualquier persona puede hacerlo independientemente de su formación, edad o experiencia laboral. El examen se realiza en formato de hoja de calificación y el porcentaje de aprobados suele rondar el 15%.
Una vez aprobado el examen, los candidatos deben tener al menos dos años de experiencia laboral o realizar un curso registrado de formación práctica. Si no tiene experiencia laboral, puede cumplir los requisitos asistiendo a un curso registrado de formación práctica (alrededor de un mes) impartido por una organización designada. Después, puede solicitar y recibir un certificado de contratista de obras para empezar a trabajar como contratista de obras.
Para ejercer la actividad de contratista de obras, debe establecerse una oficina adecuada. La oficina debe cumplir los siguientes requisitos
La oficina debe ser una instalación que permita una actividad continua. Es posible utilizar parte de una casa como oficina, pero debe ser un espacio independiente que no interfiera con el negocio. Además, la oficina debe exhibir el certificado del contratista de obras, publicar un calendario de remuneraciones y llevar libros de contabilidad.
Además, la oficina debe contar con un contratista de obras a tiempo completo.
Los contratistas de obras están obligados a depositaruna fianza empresarial o afiliarse a una asociación de garantía para garantizar la seguridad de las transacciones.
Cuando se deposita una fianza empresarial, es necesario depositar en la Oficina de Asuntos Jurídicos 10 millones de yenes por la oficina principal y 5 millones de yenes por cada una de las demás oficinas. Por otro lado, al afiliarse a una asociación de garantía, se debe pagar un depósito de 600 000 JPY por la sede principal y 300 000 JPY por cada sede para las demás sedes.
Muchos contratistas de obras optan por afiliarse a una asociación de garantía para reducir su carga financiera. Las asociaciones de garantía incluyen la Federación Nacional de Asociaciones de Lotes de Construcción y Comerciantes de la Construcción (ZENYAKUREN) y la Asociación Inmobiliaria de Todo Japón (ZENNI), cada una de las cuales ofrece diferentes servicios y beneficios.
En el siguiente cuadro se resumen los costes necesarios para obtener una licencia de contratista de obras.
| Partida | Licencia del Gobernador | Licencia del Ministro | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Tasa de solicitud de licencia | 33.000 yenes | 90.000 yenes | Tasas legales |
| Cuota de admisión de la asociación de garantía | Aprox. 250.000 yenes | Aprox. 250.000 yenes | En el caso de Zenryakuren |
| Depósito para el pago de siniestros | 600.000 yenes | 600.000 yenes | Sólo para la oficina principal |
| Tasa de registro de contratistas de obras | 37.000 yenes | 37.000 yenes | Tasa de registro |
| Tasa de expedición del certificado de contratista de obras | 4.500 YENES | 4.500 yenes | Tasa de expedición del certificado |
| Tasa de formación práctica de inscripción | Aprox. 20.000 yenes | Aprox. 20.000 yenes | Si no tiene experiencia práctica |
| Gastos de instalación de la oficina | A partir de 100.000 yenes | A partir de 100.000 yenes | Alquiler, gastos de equipamiento, etc. |
| Total | Desde aprox. 1.044.500 yenes | Aprox. 1.101.500 yenes～ | Estimación para el primer año |
Los costes indicados en este cuadro son aproximados para el primer año y los costes reales variarán en función de la región, la asociación de garantía elegida y las condiciones de la oficina. También hay que tener en cuenta que, una vez concedida la licencia, habrá gastos corrientes, como las tasas anuales y las tasas de renovación.
Se requiere un plazo razonable para obtener una licencia de contratista de obras. Para una licencia del gobernador de la prefectura, se tarda aproximadamente 30-40 días desde la solicitud hasta la expedición de la licencia. Para una licencia del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, se tarda unos 3-4 meses.
Además, si se incluye el procedimiento de afiliación a una asociación de garantía, se tarda aproximadamente 60 días para una licencia de gobernador y 4-5 meses para una licencia de ministro antes de que pueda empezar a operar.
Si no tiene licencia de contratista de obras, tendrá que empezar por hacer un examen, lo que le llevará aún más tiempo. Dado que el examen se celebra una vez al año, es importante una preparación sistemática.
La obtención de la licencia de contratista de obras tiene muchas ventajas, pero también desventajas y precauciones. Para tomar la decisión correcta, también hay que entender bien estos puntos.
Al convertirse en contratista de obras, está sujeto a una estricta regulación en virtud de la Ley de Negocios de Lotes de Construcción y Edificios. Esto conlleva ciertas restricciones a la libertad de empresa.
En primer lugar, existen normas sobre publicidad. Los contratistas de obras tienen prohibido utilizar expresiones exageradas o engañosas en los anuncios de propiedades. Además, la propia publicidad puede estar restringida en el caso de propiedades que aún no hayan recibido un permiso de urbanización o de construcción. Estas normativas exigen una cuidadosa atención en las actividades de marketing.
En segundo lugar, existe la obligación de preparar los documentos contractuales. Los contratistas de obras están obligados a preparar y entregar los documentos contractuales reglamentarios a los compradores e inquilinos en los contratos de venta y arrendamiento. También están obligados a preparar y explicar asuntos importantes y estas tareas requieren conocimientos especializados y una cantidad razonable de tiempo.
Además, es necesario cumplir con el sistema de reflexión. Cuando un contratista de obras es el vendedor, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato en determinadas condiciones. Debido a estas disposiciones de protección del consumidor, los riesgos pueden persistir incluso después de celebrado el contrato.
El mantenimiento de una licencia de contratista de obras supone un coste continuo.
Las cuotas anuales de las asociaciones de garantía varían según la asociación y la región, pero suelen oscilar entre varias decenas de miles de yenes y más de 100.000 yenes al año. Además, la licencia de contratista de obras debe renovarse cada cinco años, y las cuotas deben abonarse de nuevo en el momento de la renovación.
También hay que pagar los gastos de mantenimiento de la oficina. Además de los gastos básicos de funcionamiento, como el alquiler, los servicios públicos y los gastos de comunicación, también hay que tener en cuenta los gastos de mantenimiento del equipo y los suministros que necesita como contratista de obras.
Estos costes de mantenimiento pueden ser un factor de presión sobre sus ganancias como inversor si no genera suficientes ingresos como contratista de obras.
Los contratistas de obras están obligados a asistir a un curso obligatorio cada cinco años. Esta formación es necesaria para renovar el periodo de validez del certificado de contratista de obras y la no asistencia al mismo supondrá la inhabilitación para actuar como contratista de obras.
El curso suele durar un día y cuesta unos 10.000 yenes. Además, hay que tener en cuenta los gastos de desplazamiento al lugar del curso y el tiempo necesario para asistir al mismo.
Además, es necesario un aprendizaje continuo para mantenerse al día de las modificaciones de la Ley de Oficios de la Construcción y los reglamentos conexos. Estos costes de aprendizaje son un factor que debe considerarse como una carga financiera y de tiempo.
Cuando se actúa como contratista de obras, puede haber ciertas restricciones en el ámbito de trabajo.
Por ejemplo, si un contratista de obras vende un inmueble como vendedor él mismo, es responsable de los defectos y la falta de conformidad contractual. Estas responsabilidades pueden ser más graves que si actúa como simple inversor.
Además, si interviene en transacciones inmobiliarias ajenas como contratista de obras, tendrá un deber de diligencia y un deber de lealtad. Si incumple estas obligaciones, se arriesga a incurrir en responsabilidad por daños y perjuicios.
Si actúa como contratista de obras, su tratamiento fiscal puede cambiar.
Cuando actúa como inversor inmobiliario, declara sus ingresos como ingresos inmobiliarios, pero cuando actúa como contratista de obras, tiene que declarar sus ingresos como ingresos empresariales. Esto puede dar lugar a cambios en la forma de contabilizar los gastos y en el tipo impositivo.
También aumenta la probabilidad de que sea usted una empresa imponible a efectos del impuesto sobre el consumo. Si su facturación anual supera los 10 millones de yenes, estará obligado a pagar el impuesto sobre el consumo, lo que complica el tratamiento fiscal.
Estos cambios fiscales no son necesariamente una desventaja, pero pueden requerir la adquisición de conocimientos y el coste de consultar a un asesor fiscal para llevar a cabo un tratamiento fiscal adecuado.
Cuando los inversores inmobiliarios se plantean obtener una licencia de contratista de obras, es importante determinar con precisión si sus actividades de inversión entran en la categoría de contratista de obras. Esta sección ofrece una explicación, citando casos concretos.
La Ley de Contratistas de la Construcción define las siguientes actividades como negocio de construcción de edificios, y se requiere una licencia para llevar a cabo estas actividades como negocio.
La compraventa de bienes inmuebles de forma repetida y continuada con fines comerciales entra dentro de la categoría de contratista de obras. En concreto, pueden entrar en esta categoría los siguientes casos
Si adquiere varios inmuebles en el plazo de un año y lleva a cabo de forma continuada actividades para venderlos tras remodelarlos o renovarlos, es más probable que esto se considere un negocio de construcción. Debe prestarse especial atención si se pretende vender la propiedad en el momento de la compra o si la reventa de la propiedad en un breve periodo de tiempo es la principal fuente de ingresos.
Si una persona jurídica adquiere bienes inmuebles y los vende de forma continuada, tiene más probabilidades de ser reconocida como empresa constructora que una persona física. No obstante, incluso las personas físicas pueden ser clasificadas como contratistas de obras si su actividad es repetitiva y continua.
Si actúa como intermediario o agente de una transacción inmobiliaria o arrendamiento de otra persona y recibe una remuneración, entra claramente en la categoría de contratista de obras.
Por ejemplo, si un inversor inmobiliario utiliza sus conocimientos y experiencia para ayudar a conocidos o clientes en transacciones inmobiliarias y recibe una retribución o comisión por el éxito, se requiere una licencia de contratista de obras. Lo mismo ocurre si se le pide que reclute inquilinos para un inmueble de su propiedad y recibe una comisión.
Si desea invertir en inmuebles recaudando fondos de varios inversores y distribuir los beneficios, es posible que necesite una licencia de contratista de obras además de una licencia en virtud de la Ley de Empresas Conjuntas Específicas Inmobiliarias.
Por otro lado, las siguientes actividades no entran en la categoría de negocio de construcción de edificios y pueden llevarse a cabo sin licencia
Las actividades que implican la tenencia de un inmueble en propiedad durante un largo período de tiempo y la obtención de ingresos por alquiler no entran dentro de la actividad de los contratistas de obras de construcción. Esta es la forma más común de inversión inmobiliaria y muchos inversores construyen su patrimonio de esta manera.
El acto de comprar un piso o un condominio y alquilarlo a inquilinos para obtener ingresos por alquiler es "alquilar" bienes inmuebles y no entra dentro de la "compra, venta, intercambio, intermediación o actuación como agente", que está regulada por la Ley de Lotes de Construcción y Actividades Inmobiliarias.
El acto de vender bienes en propiedad no entra dentro de la actividad de contratista de obras a menos que sea repetitivo y continuo.
El acto de vender bienes en propiedad una vez cada varios años y obtener plusvalías se considera dentro del ámbito de la gestión general de activos. Sin embargo, las reventas repetidas en un breve período de tiempo pueden considerarse repetitivas y continuas y entrar en la categoría de actividades de construcción de viviendas.
La gestión de inmuebles de propiedad propia no entra en la categoría de negocio de la construcción. La celebración de contratos de arrendamiento con los inquilinos, el cobro del alquiler y el mantenimiento del edificio se consideran derechos y obligaciones naturales del propietario.
Sin embargo, si se encarga de la gestión de propiedades ajenas como negocio, puede que se le exija registrarse como empresa de gestión de propiedades en alquiler.
En las actividades de inversión reales, hay algunos casos en los que es difícil determinar si una empresa entra o no en la categoría de empresa de construcción. Los siguientes factores se utilizan como criterios de apreciación
La continuidad repetitiva es uno de los factores más importantes para determinar si una empresa de construcción entra en la categoría de contratista de obras. Sin embargo, no existen criterios claros sobre cuántas o más operaciones se consideran constitutivas de continuidad repetitiva.
En términos generales, debe prestarse atención a las transacciones que son continuas más de dos o tres veces al año. No obstante, el volumen, la duración y el motivo de la transacción también se tienen en cuenta de forma exhaustiva, por lo que es necesario un juicio cuidadoso en cada caso concreto.
La existencia de una finalidad comercial también es un factor determinante importante. Las ventas con fines distintos del lucro, como cuando se enajenan bienes adquiridos por herencia o cuando se cambia de residencia debido a cambios en las condiciones de vida, no entran en la categoría de actividad de construcción de edificios.
En cambio, si la finalidad es obtener un beneficio de la reventa en el momento de la compra, o si la propiedad se compra y se vende como negocio, es más probable que se considere lucrativa.
La existencia o no de una situación empresarial real también es un factor determinante. Si la empresa tiene una oficina permanente y se dedica al negocio inmobiliario, o hace publicidad y capta clientes, es probable que se la considere una empresa.
Dado que estos criterios se consideran de manera compleja, es aconsejable consultar previamente a un especialista si existe la posibilidad de caer en una zona gris. Las infracciones de la Ley del Sector de la Construcción pueden acarrear sanciones penales, por lo que hay que actuar con cautela.
Sin duda, convertirse en contratista de obras tiene muchas ventajas para los inversores inmobiliarios. Las cinco ventajas principales descritas en este artículo pueden resumirse de nuevo del siguiente modo
El acceso a Raines permite acceder rápidamente a información inmobiliaria de calidad que no está disponible para el público en general, y cabe esperar que amplíe las oportunidades de inversión. La adquisición de una nueva fuente de ingresos en forma de comisiones de corretaje permite diversificar los ingresos y mejorar la eficiencia financiera. El conocimiento profundo de documentos informativos importantes mejora la precisión de las decisiones de inversión y refuerza la aversión al riesgo. Los conocimientos jurídicos permiten entender correctamente los contratos y negociar condiciones favorables. Y, la mejora de la confianza y la ampliación de la red de contactos dentro del sector pueden conducir a mejores resultados de inversión a largo plazo.
Sin embargo, para disfrutar de estas ventajas se requiere una inversión inicial de aproximadamente un millón de yenes o más, además de los costes de mantenimiento y las obligaciones legales. Además, la normativa impuesta por la Ley de solares y negocios inmobiliarios también puede imponer ciertas restricciones a la libertad de negocio.
La decisión de obtener una licencia de contratista de obras depende en gran medida del estilo de inversión y del tamaño de la empresa del inversor individual.
Para los inversores que pretenden ampliar agresivamente su negocio, una licencia de contratista de obras puede ser una herramienta poderosa. Es probable que las ventajas de obtener una licencia superen a los costes, especialmente si el valor anual de las transacciones inmobiliarias alcanza varios cientos de millones de yenes o si se quieren asegurar múltiples fuentes de ingresos.
Por otro lado, la rentabilidad de una licencia puede ser limitada para los inversores conactividades de inversión a pequeña escala o paraaquellos cuya estrategia básica sea mantener propiedades a largo plazo. En tales casos, establecer una asociación con un contratista de obras de renombre puede proporcionar los mismos beneficios que la obtención de una licencia.
Se recomienda a los inversores que estén pensando en obtener una licencia de contratista de obras que tengan en cuenta los siguientes pasos.
En primer lugar, identifique la escala de su actividad inversora actual y sus planes empresariales futuros. Cuantificando en términos concretos el volumen anual de transacciones, la frecuencia de las mismas y la dirección de la expansión del negocio, se puede determinar más objetivamente la necesidad de una licencia.
A continuación, realice un análisis detallado de costes y beneficios. Es importante calcular con precisión los costes iniciales y de mantenimiento y compararlos con el aumento previsto de los ingresos.
A continuación, es aconsejable consultar a un experto. Es aconsejable pedir consejo a especialistas, como escribanos administrativos y contables fiscales, en asuntos que requieran un juicio especializado, como la interpretación de la Ley del Sector de la Construcción y el tratamiento fiscal.
R: Para una licencia del gobernador de la prefectura, se tarda aproximadamente 30-40 días desde la solicitud hasta la expedición de la licencia. Para una licencia del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, se tarda entre 3 y 4 meses. Sin embargo, si no tiene la titulación de contratista de obras, primero tendrá que aprobar el examen de contratista de obras, lo que le llevará aún más tiempo teniendo en cuenta el calendario anual de exámenes. Incluyendo el procedimiento de afiliación a una asociación de garantía, deberá esperar unos dos meses para la licencia de gobernador y unos cuatro o cinco meses para la licencia de ministro antes de poder empezar a operar.
R: Sí, los particulares pueden obtener una licencia de contratista de obras. Sin embargo, las personas físicas deben cumplir los mismos requisitos que las personas jurídicas. En concreto, deben obtener una cualificación de contratista de obras, establecer una oficina adecuada, depositar una fianza comercial o afiliarse a una asociación de garantía. Además, si explota una empresa de construcción como empresario individual, debe presentar una declaración de la renta como ingreso empresarial.
R: La obtención de una licencia de contratista de obras puede dar lugar a un cambio en el tratamiento fiscal. El cambio de ingresos inmobiliarios a ingresos empresariales puede aumentar las posibilidades de registrar gastos. Además, puede tener derecho a un tratamiento fiscal ventajoso, como la aplicación de deducciones especiales del impuesto azul y la amortización de activos empresariales. Sin embargo, también aumenta la posibilidad de convertirse en una empresa sujeta al impuesto sobre el consumo, por lo que se requiere una revisión exhaustiva. Recomendamos consultar a un asesor fiscal para obtener más información.
R: La cuota por utilizar Raines está incluida en la cuota de afiliación de la Asociación de Garantía a la que pertenezca, y no es necesario que pague una cuota aparte. Puede utilizar Raines gratuitamente si se afilia a una asociación de garantía como la Federación Nacional de Asociaciones de Transacciones de Lotes y Edificios (ZENYAKUREN) o la Asociación Inmobiliaria de Todo Japón (ZENJI). No obstante, las asociaciones de garantía cobran una cuota anual que oscila entre varias decenas de miles y varios cientos de miles de yenes.
R: Si lleva a cabo actividades relacionadas con el negocio de la construcción sin licencia, estará infringiendo la Ley del Negocio de la Construcción y podrá ser condenado a un máximo de tres años de prisión o a una multa de hasta tres millones de yenes. También se le puede exigir que devuelva cualquier remuneración obtenida a través de negocios sin licencia. Por otro lado, no hay problemas legales sin licencia si la actividad de inversión no entra dentro del negocio de contratista de obras, como la gestión de alquileres mediante participaciones a largo plazo o la venta de propiedades propias que no sean repetitivas y continuas. La clave está en determinar con exactitud si sus actividades de inversión entran en la categoría de contratista de obras.