Guía Completa para Principiantes en la Inversión Inmobiliaria | Japan Real Estate

La inversión inmobiliaria es una atractiva estrategia de inversión adecuada para la creación de patrimonio a largo plazo. Los inmuebles, al ser activos tangibles, son menos susceptibles a las fluctuaciones del mercado en comparación con acciones y otros activos, y ofrecen la posibilidad de obtener ingresos regulares (ganancias por alquiler) y, por lo tanto, rendimientos estables. Si se eligen ubicaciones y propiedades de calidad, se puede mantener bajo el riesgo de desocupación a largo plazo, lo que permite utilizar los ingresos mensuales por alquiler para pagar la hipoteca y garantizar los ingresos.Además, si el valor de los inmuebles aumenta, se pueden obtener ganancias de capital (ganancias por revalorización) en el momento de la venta, lo que, junto con las ganancias por ingresos, puede dar lugar a una alta rentabilidad. Los inmuebles también pueden servir como hedge contra la inflación. En épocas de inflación, los precios de los inmuebles y los alquileres suelen aumentar, por lo que la posesión de activos tangibles puede ayudar a evitar la pérdida de valor de los activos, lo que también es una ventaja de la inversión inmobiliaria.

Además, en muchos casos, los préstamos para la inversión inmobiliaria en Japón incluyen un seguro de vida colectivo, por lo que, en caso de que el prestatario sufra algún percance, el saldo pendiente se pagará con el seguro, lo que supone una ventaja como sustituto del seguro de vida. Por todo ello, la inversión inmobiliaria se ha convertido en un medio eficaz para la gestión de activos a largo plazo y se ha incorporado a las carteras de los inversores con un elevado patrimonio.

Sin embargo, la inversión inmobiliaria no solo tiene ventajas, sino que también existen riesgos que hay que tener en cuenta. Por ejemplo, si se produce una vacante, se interrumpe el ingreso por alquiler y los gastos de mantenimiento y gestión del inmueble corren a cargo del propietario. Incluso si hay inquilinos, existe la posibilidad de que se produzcan impagos, y la obligación de pagar el préstamo y los gastos de gestión continúa durante el periodo de impago. Además, la compra de un inmueble requiere una gran cantidad de capital y, dependiendo de la evolución del mercado y de los tipos de interés, existe el riesgo de que el valor del inmueble disminuya o que aumente el importe de los pagos del préstamo.Es importante comprender correctamente estos riesgos y tomar las medidas adecuadas para aprovechar el atractivo de la inversión inmobiliaria.

Equívocos y errores comunes de los principiantes

Los principiantes en la inversión inmobiliaria suelen tener equívocos como «los inmuebles son seguros y cualquiera puede tener éxito» o «basta con comprar un inmueble para obtener ingresos por alquiler». Sin embargo, si se empieza sin la preparación adecuada, las posibilidades de fracasar aumentan. A continuación se presentan algunos errores típicos en los que suelen caer los principiantes.

• Empezar sin un objetivo ni una estrategia: si se compra una propiedad sin un objetivo o una política de inversión claros, solo porque «parece buena idea», se corre el riesgo de adquirir una propiedad que no se ajusta a los objetivos de gestión patrimonial. Por ejemplo, se puede comprar una propiedad destinada a la venta a corto plazo, cuando el objetivo debería ser obtener ingresos por alquiler a largo plazo. Si el objetivo es ambiguo, no se puede determinar si se debe dar prioridad a los ingresos o a las ganancias por la venta, lo que conlleva el riesgo de verse afectado por las fluctuaciones del mercado y no obtener el rendimiento esperado.Medidas: Antes de invertir, establezca objetivos como «quiero generar ingresos estables para mi jubilación» o «quiero obtener una ganancia de X yenes en X años» y elabore una estrategia acorde con ellos (por ejemplo, si se trata de una inversión a largo plazo o una venta a corto plazo). Si tiene claros el objetivo y la estrategia, podrá tomar decisiones sin dejarse llevar por las fluctuaciones temporales del mercado.
• Falta de investigación de mercado y diligencia debida: No realizar una investigación de mercado y un estudio de la propiedad suficientes es otro factor importante que puede conducir al fracaso.Si se compra sin investigar los precios de mercado y siguiendo las indicaciones de los agentes, existe el riesgo de pagar un precio excesivo o de adquirir una propiedad que no genere ingresos. Es muy peligroso firmar un contrato sin comprobar el precio de alquiler habitual en la zona, la tendencia de la demanda, los defectos estructurales de la propiedad, el cumplimiento de la normativa y el historial de reparaciones. Medidas: Los inversores exitosos realizan un estudio de mercado exhaustivo y una diligencia debida de la propiedad antes de comprar.Investigue la situación económica y la evolución demográfica de los alrededores del inmueble, así como los alquileres y la tasa de ocupación de los inmuebles competidores cercanos, y compruebe el estado del edificio y el cumplimiento de la normativa con la ayuda de expertos. Para mayor tranquilidad, consulte con un abogado o un asesor fiscal el contenido del contrato y el plan de ingresos y gastos. Es fundamental no creerse a pies juntillas los eslóganes publicitarios y considerar también los casos más pesimistas.
• Apalancamiento excesivo (endeudamiento) y planes financieros poco rigurosos: Las inversiones que dependen excesivamente del endeudamiento, como los préstamos completos con pocos fondos propios, aumentan considerablemente el riesgo. En una situación en la que hay que pagar un préstamo, cualquier vacante, bajada de alquiler o subida de los tipos de interés, por pequeña que sea, puede hacer que el plan de pagos mensuales se vea inmediatamente comprometido.En el peor de los casos, existe el riesgo de que no se pueda generar flujo de caja, quedando solo la deuda y viéndose obligado a vender la propiedad. Medidas: Establezca el importe del préstamo de forma conservadora y deje un margen suficiente para la carga de la amortización con respecto a los ingresos por alquiler. Es fundamental limitar el número de vacantes a un nivel que no afecte a la amortización. Además, considere medidas de cobertura de riesgos, como la elección de un tipo de interés fijo o la posibilidad de amortización anticipada, para prepararse para futuras subidas de los tipos de interés.No se fíe de anuncios que prometen «se puede empezar con un salario anual de XX mil yenes y sin capital propio», y invierte solo el dinero del que disponga. La clave del éxito es avanzar con paso firme, con un plan financiero realista.
• Despreciar la gestión del flujo de caja y pasar por alto los costes: centrarse solo en el rendimiento aparente o en las expectativas de revalorización futura y descuidar el cálculo del flujo de caja real también puede llevar al fracaso.Es importante conocer con exactitud los ingresos netos mensuales, es decir, los ingresos por alquiler menos el pago del préstamo, los gastos de gestión, el impuesto sobre bienes inmuebles, los fondos de reserva para reparaciones y el seguro contra incendios, ya que, de lo contrario, es posible que no quede tanto dinero como se esperaba y se entre en números rojos. Especialmente en el caso de los inmuebles de segunda mano, es necesario elaborar un plan de ingresos y gastos teniendo en cuenta los gastos futuros de reparaciones a gran escala y de renovación de las instalaciones. Medidas: antes de comprar, realice una simulación de ingresos y gastos y compruebe que el flujo de caja no sea negativo incluso en el peor de los casos.Es importante realizar cálculos con múltiples escenarios, como una tasa de desocupación del ○ %, una caída del alquiler del ○ % y un aumento de los tipos de interés del ○ %, y verificar que el plan sea viable en todos los casos. En cuanto a los gastos, no olvide incluir los gastos iniciales, como el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles y los gastos de registro, así como los gastos fijos anuales, como el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico. Realice un plan cuidadoso basado en cifras para determinar si la propiedad puede mantener a largo plazo unos ingresos superiores a los gastos.
• Descuido de la gestión de la propiedad y de la red de contactos: La inversión inmobiliaria no termina con la compra, sino que la gestión y el mantenimiento posteriores determinan los beneficios. Sin embargo, es un gran error pensar que «una vez comprada, no hay que preocuparse de nada». La gestión de una propiedad en alquiler requiere tareas administrativas rutinarias, como la búsqueda de inquilinos, el cobro del alquiler, la gestión de las reclamaciones, la restauración del estado original de la vivienda cuando se desocupa y las reformas.Si se descuida la gestión, la satisfacción de los inquilinos disminuirá, lo que provocará una disminución de los ingresos debido al aumento de las mudanzas y las vacantes. También es importante contar con una red de contactos (capital humano) con empresas inmobiliarias y de gestión. Si no se cuenta con el asesoramiento de expertos y personas con experiencia en la materia, es posible que se pasen por alto riesgos que no se detectan por sí solo. Medidas: Piense en el sistema de gestión antes de comprar. Si le resulta difícil gestionar la propiedad por su cuenta, confíe en una empresa de gestión con experiencia y no descuide la limpieza y el mantenimiento de la propiedad.Establecer una relación de confianza con los inquilinos y responder rápidamente a las quejas también es eficaz para evitar que queden vacíos. Además, intente crear un entorno en el que pueda intercambiar información y obtener consejos de otros propietarios con experiencia y expertos. Crear una red de contactos y profundizar en sus propios conocimientos le ayudará a tener éxito en sus inversiones a largo plazo.
• Centrarse demasiado en los beneficios a corto plazo: La impaciencia por «ganar dinero rápido» o «obtener resultados inmediatos» puede llevar a comportamientos cortoplacistas, como vender a precios excesivos o realizar inversiones excesivas en reformas. Es cierto que es posible obtener beneficios con la compraventa de inmuebles, pero no es fácil para los principiantes obtener beneficios en el momento adecuado, y si se calcula mal la evolución del mercado, se pueden sufrir pérdidas.Además, desde el punto de vista fiscal, hay que tener en cuenta que las ventas a corto plazo están sujetas a impuestos elevados, por lo que es difícil obtener beneficios. Medidas: La clave del éxito en la inversión inmobiliaria es adoptar una perspectiva a largo plazo. No hay que dejarse llevar por los beneficios inmediatos, sino valorar la importancia de acumular poco a poco ingresos estables por alquileres. Incluso si se busca obtener beneficios a corto plazo, es necesario mantener la calma, elaborar una estrategia de salida con antelación y esperar al momento adecuado para tomar una decisión.

Teniendo en cuenta los ejemplos de fracaso mencionados anteriormente, es recomendable que los principiantes adopten la mentalidad de «80 % de preparación y 20 % de ejecución». En el siguiente capítulo, explicaremos los pasos y los preparativos concretos para empezar a invertir en inmuebles.

Tipos y características de la inversión inmobiliaria

Aunque se habla de inversión inmobiliaria, existen diferentes tipos de inversiones y métodos. Cada uno de ellos tiene un importe de inversión inicial, un riesgo y una rentabilidad diferentes, así como un grado de gestión distinto, por lo que es importante elegir el que mejor se adapte a cada uno. A continuación, presentamos brevemente los tipos de inversión inmobiliaria más representativos y sus características.

Inversión en apartamentos

La inversión en apartamentos consiste en comprar una unidad (una habitación) dentro de un edificio de apartamentos y alquilarla. El atractivo de este tipo de inversión es que se puede empezar con una cantidad relativamente pequeña, ya que se puede invertir entre varios cientos de miles y varios millones de yenes, tanto en inmuebles nuevos como usados. Al comprar solo una habitación, los gastos iniciales son más bajos que si se compra todo el edificio, por lo que se considera una opción más accesible para los principiantes.Además, en el caso de los apartamentos en venta, la administración de las zonas comunes del edificio corre a cargo de la comunidad de propietarios o de una empresa de gestión, por lo que el propietario solo tiene que ocuparse del mantenimiento del interior, lo que supone menos trabajo. La liquidez es relativamente alta, por lo que es fácil vender la propiedad y convertirla en efectivo, lo que también es una ventaja.

Por otro lado, la desventaja es el alto riesgo de que quede vacío. Si solo se posee una habitación, los ingresos se reducen a cero cuando queda vacía.Dado que la fuente de ingresos es única, el impacto de las vacantes es directo, por lo que es necesario determinar si la zona es estable en cuanto a la ocupación y si la propiedad es lo suficientemente competitiva. Además, los apartamentos en condominios suelen tener un rendimiento más bajo que la inversión en un edificio completo (el rendimiento nominal suele ser del 5-6 %). Esto se debe a los costes de gestión y mantenimiento, así como a que, en algunos casos, el precio de compra incluye las reservas de la comunidad de propietarios.Sin embargo, depende de la propiedad, por lo que no se puede generalizar que el rendimiento sea bajo. Para los principiantes, una buena opción es empezar por invertir en apartamentos en propiedad horizontal para familiarizarse con el mercado.

Inversión en edificios de apartamentos

La inversión en edificios consiste en comprar un edificio de apartamentos en su totalidad y alquilar todas las viviendas. El precio de las propiedades es elevado, desde varios millones de yenes hasta varios cientos de millones, por lo que se necesita una gran cantidad de capital propio, incluso utilizando un préstamo. Sin embargo, a cambio, los ingresos son elevados y el rendimiento también.El rendimiento nominal de los edificios completos suele ser más alto que el de los apartamentos, y en muchos casos es de alrededor del 8 % o más. Al poseer varias viviendas a la vez, incluso si una queda vacía, se puede cubrir con los ingresos de las demás, lo que dispersa el riesgo de quedarse sin ingresos.

En los edificios completos, el propietario es dueño de todo el edificio, por lo que tiene mucha libertad para gestionarlo.Por ejemplo, puede tomar medidas para aumentar el valor de la propiedad a su discreción, como fijar el alquiler, decidir la política de alquiler o determinar el momento de realizar reparaciones en el edificio. Por otro lado, al ser responsable del mantenimiento y la gestión de todo el edificio, el trabajo y los costes de gestión son considerables. Las reparaciones del tejado y las paredes exteriores, la renovación de las instalaciones comunes y la atención a todos los inquilinos, que en el caso de la propiedad fraccionada se dejan en manos de la comunidad de propietarios, son responsabilidad del propietario (o de la empresa de gestión a la que se haya encargado) en el caso de la propiedad de un edificio completo.Además, dado que se invierte una gran cantidad de capital en una sola propiedad, es necesario prestar atención a la concentración del riesgo de ubicación. Si la demanda en la zona donde se encuentra la propiedad disminuye o se ve afectada por factores regionales, todas las viviendas de la propiedad se verán afectadas. La inversión en edificios completos es una estrategia que ofrece grandes oportunidades de rentabilidad, pero también conlleva riesgos.

Aunque supone un reto para los principiantes, la inversión en edificios completos merece la pena si se tiene como objetivo ampliar el negocio inmobiliario en el futuro. Es importante valorar la propia capacidad financiera y experiencia y emprender el proyecto dentro de unos límites razonables.

Inversión en viviendas unifamiliares

La inversión en viviendas unifamiliares consiste en comprar viviendas unifamiliares de segunda mano y alquilarlas. A diferencia de los apartamentos, no hay zonas comunes, por lo que la gestión es sencilla y, dependiendo de la ubicación, se pueden encontrar gangas a precios muy bajos. Especialmente en las ciudades de provincia y en las afueras, hay viviendas unifamiliares de segunda mano a la venta por unos cientos de miles de yenes, y en algunos casos se puede obtener una rentabilidad superior al 10 % si se reforman y se alquilan.Otro atractivo de la inversión en viviendas unifamiliares es que se puede adquirir un inmueble con terreno, lo que ofrece la posibilidad de obtener beneficios en el futuro con la venta del terreno.

Por otro lado, las viviendas unifamiliares se alquilan básicamente a una sola familia, por lo que, al igual que los apartamentos en condominios, existe el riesgo de no obtener ingresos cuando están vacías. Además, los principales inquilinos de las viviendas unifamiliares son familias, por lo que suele llevar más tiempo encontrar inquilinos que en los apartamentos para personas solas.La ubicación también es importante, ya que en las zonas suburbanas donde no se puede vivir sin coche, el número de inquilinos es limitado, por lo que es importante evaluar la demanda. Además, si el edificio es antiguo, los gastos de reparación tienden a ser elevados, por lo que es necesario tener en cuenta los costes de renovación del tejado, las paredes exteriores y las instalaciones sanitarias a la hora de calcular los ingresos y los gastos. Se puede decir que la inversión en viviendas unifamiliares requiere conocimientos sobre reformas y gestión, ya que el precio de los inmuebles es más bajo.

Inversión en fondos de inversión inmobiliaria (REIT)

Los REIT (Real Estate Investment Trust) son inversiones en fondos de inversión inmobiliaria que cotizan en el mercado de valores. No se invierte en los inmuebles en sí, sino en participaciones (valores) de sociedades de inversión que gestionan varios inmuebles. Se puede empezar con pequeñas cantidades y se pueden negociar como acciones en una cuenta de una sociedad de valores, por lo que son mucho más accesibles y líquidos que la compra directa de inmuebles. Gracias a la gestión profesional, se obtienen dividendos de una cartera de inmuebles diversa, que incluye edificios de oficinas, centros comerciales y viviendas, lo que permite disfrutar de un efecto de diversificación de la inversión.Además, como se negocian diariamente en el mercado, se pueden vender rápidamente cuando se desea obtener liquidez.

Sin embargo, los REIT son, en última instancia, productos financieros, por lo que no se convierte en propietario de los inmuebles. No se puede controlar la gestión ni adquirir conocimientos sobre la selección de inmuebles o la gestión de alquileres.El rendimiento de los dividendos depende de la sociedad de inversión, pero suele oscilar entre el 3 % y el 5 %, y, al no poder aprovechar el apalancamiento como en la compra directa de inmuebles (no se pueden contratar préstamos por cuenta propia), es difícil esperar grandes rendimientos. Además, el precio de mercado fluctúa en función de la evolución de la economía y los tipos de interés, por lo que existe el riesgo de perder el capital invertido. Es recomendable probarlos como puerta de entrada a la inversión inmobiliaria o utilizarlos para estabilizar la cartera en combinación con inmuebles físicos.

Estas son las principales características de los tipos de inversión inmobiliaria. Cada uno tiene sus pros y sus contras, por lo que es importante elegir el método más adecuado en función de los objetivos de inversión, la cantidad de capital disponible y el esfuerzo y el riesgo que se está dispuesto a asumir.

Cómo elegir el estilo de inversión más adecuado

Como hemos visto en el apartado anterior, existen diferentes estilos de inversión inmobiliaria. Entonces, ¿cómo puede un principiante elegir el método de inversión más adecuado? La clave está en tener en cuenta sus propias características (capacidad financiera, solvencia, experiencia, nivel de ocupación en su trabajo principal, etc.) y sus objetivos de inversión.

En primer lugar, hay que determinar el capital propio disponible para invertir y el importe que se puede obtener en préstamo. Por ejemplo, si el capital propio es de varios cientos de miles de yenes, lo más realista es empezar con un apartamento en un edificio de viviendas o una casa pequeña de segunda mano. Por otro lado, si se dispone de varios millones de yenes de capital propio y de un crédito, y se tiene la clara intención de obtener grandes beneficios en el futuro con el negocio inmobiliario, vale la pena considerar la posibilidad de invertir en un edificio de apartamentos o un bloque de apartamentos. Las condiciones financieras determinarán los métodos que se pueden elegir.

A continuación, es importante cuánto tiempo puede dedicarle. Si tiene un trabajo muy ocupado y no puede dedicar tiempo a la gestión, lo más adecuado es invertir en apartamentos en bloques o en REIT, que requieren poco trabajo. Por el contrario, si desea participar activamente, incluida la gestión inmobiliaria, y adquirir experiencia, puede optar por un edificio completo o por la autogestión. La tolerancia al riesgo también es clave a la hora de elegir un estilo.Si es usted prudente y desea minimizar el riesgo de pérdida del capital o de que las propiedades queden vacías, lo más adecuado son los apartamentos en el centro de la ciudad o los REIT, que son inversiones relativamente estables. Si, por el contrario, es usted más agresivo y está dispuesto a asumir cierto riesgo a cambio de una mayor rentabilidad, puede optar por propiedades con alta rentabilidad en zonas rurales o por la renovación de viviendas unifamiliares.

Además, hay que tener en cuenta los objetivos de la inversión. Si el objetivo es garantizar unos ingresos a largo plazo que sustituyan a la pensión, lo más adecuado son los apartamentos nuevos que puedan gestionarse de forma estable durante un largo periodo de tiempo o las propiedades familiares.Si el objetivo principal es reducir el impuesto de sucesiones, se pueden elegir edificios de apartamentos o apartamentos con un gran efecto de reducción de la valoración. Por el contrario, si el objetivo es obtener beneficios a corto plazo con la compraventa rápida, es necesario adoptar una estrategia activa, como comprar propiedades en zonas en proceso de remodelación o reformar propiedades de segunda mano a buen precio para luego venderlas. Sin embargo, es difícil que los principiantes obtengan resultados con la compraventa a corto plazo, por lo que es más seguro empezar con una inversión estable con la intención de mantenerla a largo plazo.

En resumen, no existe una respuesta universal que sea «absolutamente recomendable para principiantes», sino que se debe elegir el estilo que mejor se adapte a la situación y los objetivos de cada persona. Si tiene dudas, puede ser útil acudir a una consulta gratuita en una agencia inmobiliaria y pedir la opinión de un experto. Al recibir asesoramiento desde un punto de vista externo, es posible que descubra aptitudes que no había notado antes. No se precipite, recopile información con cuidado y determine el «estilo de inversión que puede mantener sin esfuerzo».

Planificación financiera y preparación de fondos

La elaboración de un plan financiero es uno de los preparativos más importantes para empezar a invertir en inmuebles. La cantidad de capital propio necesario varía mucho en función del precio del inmueble y las condiciones del préstamo, por lo que no es exagerado decir que el plan financiero determina el éxito o el fracaso de la inversión. A continuación, explicamos los puntos clave que deben tener en cuenta los principiantes a la hora de preparar los fondos.

Conocer la cantidad aproximada de capital propio necesario

En general, se dice que los gastos iniciales de la inversión inmobiliaria (pago inicial + gastos varios) son aproximadamente el 15 % del precio del inmueble. Por ejemplo, si el precio del inmueble es de 30 millones de yenes, los gastos iniciales serán de unos 4,5 millones de yenes, incluyendo los gastos de registro, los honorarios del agente inmobiliario, el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles y el seguro contra incendios. Estos gastos deben cubrirse básicamente con fondos propios, por lo que lo primero es preparar una cantidad equivalente al «15 % del precio del inmueble» como objetivo.

Sin embargo, no basta con disponer de fondos propios que cubran los gastos iniciales. Si se invierte todo el patrimonio en los gastos iniciales, no se podrá hacer frente a gastos imprevistos tras la compra (como la pérdida de ingresos por alquiler debido a la desocupación o gastos de reparación urgentes) y se corre el riesgo de tener problemas para cubrir los gastos de subsistencia. Por ello, los expertos aconsejan «disponer de fondos propios que cubran aproximadamente el doble de los gastos iniciales antes de empezar». Esto equivale aproximadamente al 30 % del precio del inmueble.Si se dispone de los gastos iniciales (15 %) y los fondos de reserva (otro 15 %), se podrá hacer frente a cualquier imprevisto con tranquilidad y continuar con la gestión de la propiedad con estabilidad mental.

Teniendo esto en cuenta, por ejemplo, si se quiere comprar un edificio de apartamentos de 100 millones de yenes, se necesitarían unos 30 millones de yenes de fondos propios, y si se quiere comprar un apartamento de 20 millones de yenes, se necesitarían unos 6 millones de yenes de fondos propios. Por supuesto, esto varía en función del precio del inmueble y de las condiciones del préstamo, pero es recomendable prepararse considerando como zona de seguridad el 30 % del precio del inmueble.

Utilización de préstamos y planificación de préstamos

Es habitual recurrir a préstamos de entidades financieras para cubrir la parte que no se puede sufragar con fondos propios.Los préstamos para la inversión inmobiliaria se conceden en función de los ingresos anuales, la solvencia y la rentabilidad de la propiedad que se va a adquirir. En primer lugar, consulte con una entidad financiera para saber aproximadamente cuánto puede pedir prestado. Cada banco tiene sus propios criterios, como la ratio de la cuota de amortización con respecto a los ingresos anuales o la ratio de amortización con respecto a los ingresos estimados por el alquiler de la propiedad. El importe del préstamo se determinará dentro de los límites que cumplan estos criterios.

A la hora de contratar un préstamo, también es importante elegir el tipo de interés.En Japón, los tipos de interés son muy bajos desde hace mucho tiempo, pero si suben en el futuro, los préstamos con tipo de interés variable corren el riesgo de aumentar los pagos. No se confíe en que los pagos actuales son asequibles y haga una simulación de lo que pasaría si los tipos de interés subieran en el futuro. Si le preocupa el riesgo de que suban los tipos de interés, puede optar por un producto con tipo de interés fijo, que le permitirá mantener los pagos constantes durante todo el periodo. También es eficaz tener en cuenta la posibilidad de realizar pagos anticipados y, si dispone de fondos excedentes, reducir activamente el total de los intereses pagados.

Al solicitar un préstamo, compruebe también si se incluye un seguro de vida colectivo (dan-shin). La mayoría de los préstamos para inversión inmobiliaria incluyen este seguro, que cubre el saldo pendiente en caso de fallecimiento o invalidez grave durante el periodo de amortización del préstamo. Como se ha mencionado anteriormente, este seguro puede sustituir al seguro de vida y ofrece tranquilidad a la familia, ya que no deja deudas. Sin embargo, en el caso de los préstamos para inversión inmobiliaria, la contratación del seguro dan-shin es opcional y en algunos casos conlleva un coste adicional, por lo que es importante comprobarlo con antelación.

Planificación de ingresos y gastos y gestión de riesgos

En la planificación financiera, es importante elaborar una simulación de ingresos y gastos a largo plazo, no solo en el momento de la compra del inmueble. Compruebe que el flujo de caja neto, es decir, los ingresos mensuales por alquiler menos los gastos como la amortización del préstamo, los gastos de gestión, el impuesto sobre bienes inmuebles y las primas de seguros, sea positivo. Además, compruebe si el flujo de caja se mantiene incluso en escenarios adversos, como una tasa de desocupación del ○ %, una caída del alquiler del △ % o un aumento de los tipos de interés del ○ %.Por ejemplo, compruebe si se produciría un déficit en un escenario de «tasa de desocupación anual del 10 %, alquileres un 5 % más bajos e intereses un 1 % más altos». Si el plan es viable incluso en el peor de los casos, se pueden esperar beneficios más estables en condiciones normales. Preste también atención a la proporción de fondos propios. Cuanto mayor sea la aportación de fondos propios, menor será la carga mensual de los pagos y más estable será el flujo de caja, pero menor será el efecto de apalancamiento (la rentabilidad de los fondos propios).

Por el contrario, si se reduce al máximo el capital propio y se contrata un préstamo al máximo, el efecto de apalancamiento aumentará el rendimiento por capital propio, pero la carga de la amortización será mayor y el flujo de caja será inestable. Para los principiantes, recomendamos dar prioridad a la estabilidad del flujo de caja y elaborar un plan financiero conservador con un capital propio elevado y un préstamo moderado. Aunque el rendimiento sea algo menor, es más seguro empezar con poco, dentro de lo que se pueda amortizar sin problemas, y ampliarlo una vez que se haya adquirido experiencia.

Por último, no olvide asegurar la liquidez. Después de comprar una propiedad, siempre surgen gastos inesperados. Es importante disponer de una reserva de efectivo para gastos inmediatos, como averías del aire acondicionado, reparaciones de fugas de agua, reparaciones cuando se marcha un inquilino o gastos de emergencia en caso de desastre. En general, se recomienda disponer de un fondo de maniobra equivalente al alquiler de varios meses, hasta medio año.Si toma estas medidas de seguridad, podrá continuar con una gestión inmobiliaria estable sin verse en apuros económicos.

Puntos clave para buscar una propiedad y seleccionar una zona

Para realizar una buena inversión inmobiliaria, es fundamental saber qué tipo de propiedad comprar y dónde. Se dice que el 90 % del valor y la rentabilidad de un inmueble depende de su ubicación, por lo que la selección de la zona es fundamental para el éxito de la inversión. A continuación, explicamos los puntos clave para buscar una propiedad y seleccionar una zona.

Cómo recopilar información sobre propiedades

En primer lugar, es importante estar al tanto de la información sobre las propiedades disponibles en el mercado y formarse una idea de los precios. Los portales de inversión inmobiliaria (Rakumachi, Kenmeika, etc.) publican información sobre propiedades rentables en todo el país. Si se registra como miembro gratuito, recibirá notificaciones por correo electrónico sobre las nuevas propiedades disponibles, lo que le permitirá recopilar información sobre «qué tipo de propiedades se venden en cada zona y a qué precio» y «cuál es la rentabilidad».Por ejemplo, «los estudios cerca de estaciones en el centro de la ciudad tienen una rentabilidad de alrededor del ○ %», «los apartamentos en las afueras, si son antiguos, pueden alcanzar el ○ %, pero tienen derechos de superficie», etc., lo que le permitirá hacerse una idea de las tendencias del mercado. Si se familiariza con el mercado, tendrá una base para juzgar si una propiedad que le presenta un agente inmobiliario es cara o tiene un precio razonable.

A la hora de recopilar información sobre propiedades, es importante no dejarse llevar solo por el rendimiento. Aunque el rendimiento aparente sea alto, si la propiedad está llena de vacíos o necesita reformas importantes en el futuro, el rendimiento real será menor. Además, el rendimiento que aparece en los anuncios se calcula suponiendo que la propiedad está llena, por lo que en la realidad hay muchos casos en los que no es así. Además del rendimiento, hay que desarrollar la capacidad de evaluar de forma global la antigüedad, la estructura, el tamaño y la ubicación de la propiedad.

Puntos clave para elegir la zona

La selección de la zona es fundamental para la inversión inmobiliaria. Los principiantes tienden a dejarse llevar por los altos rendimientos, pero las propiedades con altos rendimientos suelen tener sus razones (riesgos). A la hora de elegir una zona, hay que tener en cuenta los siguientes puntos.

• Tendencia demográfica y demanda: es mejor evitar las zonas con tendencia a la disminución de la población y aquellas en las que la demanda de alquiler se está reduciendo debido al envejecimiento de la población.En su lugar, busque zonas con crecimiento demográfico o con un descenso moderado, como las ciudades con gran afluencia de jóvenes y solteros, donde la demanda de alquiler es elevada. Por ejemplo, los 23 distritos de Tokio y los centros de las ciudades designadas por el Gobierno tienen una demanda estable. En las zonas rurales también hay lugares con una demanda específica, como las ciudades con universidades o los polígonos industriales. En la inversión inmobiliaria, el equilibrio entre la oferta y la demanda es tan importante que se podría decir que «la demanda lo es todo».
• Conveniencia del transporte: La distancia a la estación y la conveniencia del transporte público están directamente relacionadas con la ocupación. Es preferible que se encuentre a poca distancia de la estación más cercana (lo ideal es menos de 10 minutos a pie) y que haya varias líneas disponibles. Evite las zonas en las que el último tren sea demasiado temprano o haya muy pocas líneas. También es importante que haya buen acceso al centro de la ciudad y que sea conveniente para ir al trabajo o a la universidad.Por ejemplo, una propiedad situada a 5 minutos a pie de la estación y con un solo tren hasta el centro de la ciudad es muy popular entre un amplio sector de la población y se puede esperar una alta tasa de ocupación. Por el contrario, una propiedad situada a 20 minutos a pie de la estación y con solo autobuses es posible que tenga dificultades para encontrar inquilinos.
• Comodidad y entorno: compruebe también la calidad del entorno. Es importante visitar la zona y hacerse una idea de si hay servicios como tiendas de conveniencia, supermercados o hospitales a poca distancia, si la seguridad es buena y si hay mucha gente por la noche. Se deben evitar las calles oscuras con poca iluminación y los lugares con basura esparcida. Si la zona es segura para las mujeres y las familias, se puede atraer a una amplia gama de inquilinos sin limitar el público objetivo.Además, si hay muchas universidades o empresas en los alrededores, habrá demanda por parte de estudiantes y trabajadores, y si hay fábricas, habrá demanda por parte de personas que se trasladan por motivos laborales. De este modo, se puede identificar la demanda específica de la zona.
• Riesgo de desastres: En Japón hay que tener en cuenta el riesgo de desastres como terremotos, tifones e inundaciones. Consulte el mapa de riesgos y compruebe que la zona no se encuentra en una zona de riesgo de inundaciones o de deslizamientos de tierra. Las zonas con alto riesgo de desastres no solo suponen un riesgo de daños para el edificio, sino que también pueden provocar un aumento de las primas de los seguros y una pérdida del valor de la propiedad en el futuro. Lo más seguro es elegir una zona con el menor riesgo de desastres posible.
• Potencial futuro: El potencial futuro de la zona también es un punto a tener en cuenta. Las zonas en las que se están llevando a cabo planes de remodelación o en las que está prevista la apertura de nuevas estaciones de tren pueden ganar popularidad en el futuro y aumentar el valor de los inmuebles. Si la remodelación mejora el aspecto de la ciudad o se construyen grandes centros comerciales, el valor de la marca de la zona aumentará y será mejor valorada como lugar para vivir. Una estrategia consiste en estar atento a los planes urbanísticos del ayuntamiento y a las noticias para buscar zonas con potencial de crecimiento.

En resumen, lo ideal es una zona con alta demanda y buena accesibilidad, pero con pocos factores de riesgo. Por ejemplo, las zonas que cumplen condiciones como «bajo riesgo de desastres y buena seguridad», «cerca de la estación y con buen acceso al centro de la ciudad» o «en proceso de remodelación» pueden esperar una alta tasa de ocupación y unos ingresos estables. Por el contrario, las zonas con «poca población y sin servicios», «alejadas de la estación y con transporte poco accesible» o «con alto riesgo de desastres» deben evitarse si se es principiante.Por supuesto, hay excepciones dependiendo de la propiedad, pero se recomienda empezar por las zonas estables, que son la opción más segura.

Puntos a tener en cuenta a la hora de elegir una propiedad

Una vez que haya reducido las zonas, el siguiente paso es seleccionar las propiedades individuales. A la hora de elegir una propiedad, tenga en cuenta los siguientes puntos.

• Rentabilidad y rendimiento: es fundamental que el precio de compra permita obtener unos ingresos por alquiler adecuados (es decir, el rendimiento). Sin embargo, como se ha mencionado anteriormente, no hay que basarse únicamente en el rendimiento aparente, sino que hay que calcular el rendimiento real después de deducir los gastos. Compara los precios de alquiler en la zona y comprueba que el alquiler fijado no se aleja demasiado de la media.
• Antigüedad y estructura del edificio: Las propiedades antiguas tienden a tener una rentabilidad más alta, pero también un mayor riesgo de reparaciones. Las propiedades nuevas tienen una rentabilidad más baja, pero ofrecen la tranquilidad de no necesitar reparaciones importantes a corto plazo. En cuanto a la estructura, la hormigón armado es más duradera que la madera o la estructura ligera de acero, pero también es más cara. Las normas de resistencia sísmica también son importantes, por lo que es preferible que la propiedad cumpla con las nuevas normas de resistencia sísmica de 1981.
• Distribución y adecuación a la demanda: La demanda varía según se trate de viviendas para personas solas (estudios o 1K) o para familias (2LDK o más). Se debe considerar si la distribución se ajusta al perfil de los principales inquilinos de la zona. Si se encuentra cerca de una universidad, son más adecuados los estudios, mientras que en zonas industriales se mezclan personas solas y familias, dependiendo de la situación.
• Estado de la propiedad: en el caso de propiedades de segunda mano, compruebe el estado actual de la propiedad. Las propiedades que están bien gestionadas, como las que tienen el basurero limpio, las luces de las zonas comunes encendidas y los buzones sin folletos, suelen mantener un alto nivel de satisfacción de los inquilinos. Por el contrario, las propiedades que no están bien gestionadas tienden a tener más vacíos, por lo que hay que tener cuidado.
• Perspectivas de salida: antes de comprar, hay que pensar también en la estrategia de salida. Hay que imaginar si, en el futuro, será fácil encontrar un comprador para la propiedad en el mercado y si se podrá vender al precio previsto. En la inversión inmobiliaria, las ganancias o pérdidas totales solo se determinan en el momento de la venta. Para evitar que la propiedad se venda por menos de lo esperado o que no se pueda vender por falta de compradores, es mejor evitar las propiedades con poca liquidez (por ejemplo, aquellas con distribuciones muy especiales o situadas en zonas pequeñas).

Evalúe la propiedad desde múltiples perspectivas y elija teniendo en cuenta si «usted mismo querría vivir allí si fuera el inquilino». Cuando encuentre una propiedad que cumpla con sus requisitos, visite el lugar para comprobar los detalles que no se aprecian en las fotos o los planos.

Cómo encontrar un socio de confianza

Para tener éxito en la inversión inmobiliaria, es imprescindible contar con socios de confianza (empresas inmobiliarias, empresas de gestión, responsables de entidades financieras, etc.). Lo que se puede hacer por uno mismo tiene sus límites, y contar con la ayuda de profesionales competentes aumenta considerablemente las posibilidades de éxito de la inversión. A continuación, explicamos cómo elegir una empresa inmobiliaria y una empresa de gestión, que son especialmente importantes.

Cómo elegir una inmobiliaria

No es exagerado decir que la elección de una inmobiliaria (agencia inmobiliaria o empresa de venta) que le ayude a encontrar propiedades y le apoye en los trámites de compra es fundamental para el éxito de la inversión inmobiliaria. Se dice que si encuentra una inmobiliaria que le permita decir «he tenido éxito gracias a esta inmobiliaria», la inversión inmobiliaria será un éxito casi automático. Las inmobiliarias son tan importantes que, en la práctica, hay de todo, incluso algunas poco fiables. Es importante conocer los puntos clave para que los principiantes puedan elegir una empresa de confianza.

• Experiencia y especialización: Elija una empresa con amplia experiencia en la intermediación de inmuebles para inversión y que comprenda el punto de vista de los inversores. Lo ideal es una empresa que no se limite a vender inmuebles, sino que también pueda asesorar sobre la gestión del alquiler después de la compra. Las empresas que publican el número de transacciones realizadas y los casos de éxito de sus clientes son más fiables. Además, si elige una empresa especializada en el sector que le interesa, como los inmuebles de un solo edificio o los apartamentos en el centro de la ciudad, será más fácil que le presenten inmuebles adecuados.
• Tamaño y estructura de la empresa: Las empresas con un cierto tamaño, en cuanto a número de empleados y oficinas, suelen tener más información y mejores contactos con las entidades financieras. Sin embargo, no se puede generalizar, ya que hay empresas pequeñas que han acumulado una sólida trayectoria. Lo importante es que toda la empresa, y no solo el responsable, cuente con un buen sistema de apoyo. Otros puntos a tener en cuenta son la capacidad para conseguir préstamos y la diligencia en la tramitación de los contratos.
• Calidad de la información sobre propiedades rentables: Las mejores empresas suelen tener mucha información sobre propiedades excelentes que no se publican en Internet. Si se establece una relación que permita acceder a propiedades no publicadas que no aparecen en los portales generales, esto supondrá una ventaja. Para ello, es importante comunicar con claridad la política y las condiciones de inversión en la primera consulta, y demostrar que se trata de una inversión seria. Muchas empresas ofrecen a sus miembros por correo electrónico propiedades que se ajustan a las condiciones, así que conviene aprovechar este servicio.
• Perspectiva del cliente: Las empresas fiables explican claramente las desventajas y los riesgos. Hay que tener cuidado con los agentes que solo destacan las ventajas y no mencionan los riesgos. También es mejor evitar a aquellos que no escuchan lo que usted tiene que decir y se limitan a dar su opinión. Debe elegir una empresa con orientación al asesoramiento y que comparta su objetivo de lograr el éxito del cliente.
• Inversión propia y servicio posventa: Las empresas en las que los propios responsables invierten en inmuebles o que ofrecen un servicio integral que incluye la gestión del alquiler tras la compra pueden proporcionar asesoramiento basado en su experiencia real y un apoyo a largo plazo. Es reconfortante saber que la empresa no se limita a vender el inmueble, sino que también ofrece asesoramiento sobre la gestión del alquiler y la venta.

Es importante ponerse en contacto con varias empresas, escuchar lo que tienen que decir y comparar. Fíjese en la impresión que le causan en las reuniones y por teléfono, así como en sus propuestas, y elija a la persona que le inspire más confianza. Además, existen empresas especializadas en ayudar a los principiantes en la inversión inmobiliaria, como INA. Nuestra empresa ofrece información para principiantes a través de nuestros propios medios de comunicación online y un servicio de asesoramiento gratuito, por lo que somos un buen ejemplo de empresa en la que pueden confiar los principiantes. Consultar a empresas especializadas como esta puede ser una medida eficaz.

Cómo elegir una empresa de gestión

Después de comprar un inmueble, es fundamental contar con una empresa de gestión inmobiliaria que se encargue de la gestión del alquiler. La elección de la empresa de gestión es muy importante, ya que su competencia puede influir considerablemente en la tasa de ocupación y los ingresos. A continuación, se indican los puntos a tener en cuenta a la hora de elegir una empresa de gestión.

• Tasa de ocupación y capacidad para encontrar inquilinos: lo más importante es que se pueda mantener una tasa de ocupación alta. Como referencia, es recomendable comprobar que la tasa de ocupación media de la empresa de gestión sea superior al 95 %.Las empresas con amplia experiencia en la búsqueda de inquilinos (captación de clientes) cuentan con canales de captación y estrategias publicitarias propios, lo que les permite encontrar rápidamente nuevos inquilinos cuando se produce una vacante. De hecho, hay casos en los que una propiedad que tenía una tasa de ocupación inferior al 50 % cuando estaba gestionada por otra empresa se llenó en seis meses tras cambiar de empresa de gestión.
• Capacidad de propuesta y capacidad de respuesta: No es conveniente contar con una empresa de gestión que, cuando hay vacantes, solo dice «bajemos el alquiler». Es preferible una empresa que proponga medidas concretas, como revisar la forma de anunciar las propiedades, las condiciones de alquiler o realizar reformas. También es importante que cuente con un sistema de respuesta rápida las 24 horas del día para atender las quejas de los inquilinos y las averías en las instalaciones. Las empresas que disponen de un servicio de atención al cliente que atiende incluso por la noche y los días festivos, o que cuentan con una red de reparadores asociados, son más fiables.
• Número de viviendas gestionadas y experiencia: Las empresas con un gran número de viviendas gestionadas y una amplia experiencia cuentan con un gran bagaje de conocimientos. Aunque no se puede generalizar, las empresas que gestionan más de varios miles de viviendas suelen tener mucha experiencia. Sin embargo, si la empresa es demasiado grande, existe el riesgo de que el servicio prestado a cada vivienda sea descuidado, por lo que es importante buscar un equilibrio entre la experiencia y la capacidad de respuesta. Compruebe también que los responsables tengan muchos años de experiencia y amplios conocimientos.
• Cuotas de gestión y alcance de los servicios: La cuota de gestión suele rondar el 5 % del alquiler, pero hay empresas que ofrecen precios más económicos, entre el 2 % y el 3 %. Sin embargo, si el precio es demasiado bajo, es posible que los servicios sean deficientes o que se añadan gastos adicionales, por lo que hay que tener cuidado. No se debe elegir solo por el precio de la cuota de gestión, sino comparar el alcance de los servicios, como la cuota de búsqueda de inquilinos (anuncios y publicidad), la realización de rondas periódicas y las tareas de renovación, la presencia en el momento de la salida y la gestión del depósito.Es importante elegir una empresa que ofrezca una buena relación calidad-precio en términos generales.
• Tratamiento con el propietario: La relación con la empresa de gestión es a largo plazo. Es importante que el responsable sea atento, responda con rapidez y mantenga una comunicación fluida. Antes de firmar el contrato, conviene hablar con él para ver si se puede establecer una relación de confianza. En algunos casos, es recomendable solicitar presupuestos a varias empresas y comparar sus servicios.

Si se elige una empresa de gestión adecuada y se trabaja en equipo para aumentar el valor de la propiedad, el propietario podrá dedicarse a su actividad principal y garantizar la estabilidad de la gestión. Por el contrario, si se elige una empresa de gestión inadecuada, se producirán vacantes y morosidad, lo que provocará una disminución de los ingresos. Encontrar una empresa de gestión con la que se pueda pensar «he hecho bien en confiar en esta empresa» es un paso importante para el éxito de la inversión inmobiliaria.

Pasos para comprar una primera propiedad

Para empezar a invertir en inmuebles, es necesario seguir varios pasos, desde la recopilación de información hasta la firma del contrato y el inicio de la gestión. A continuación, vamos a ver el proceso general que deben seguir los principiantes para comprar su primera propiedad.

1. Adquirir conocimientos (estudiar): Lo primero es adquirir conocimientos básicos sobre la inversión inmobiliaria. Además de aprender los fundamentos en libros y sitios web para principiantes, se puede obtener información actualizada y conocimientos prácticos participando en seminarios y grupos de estudio. Los blogs y YouTube de personas con experiencia también pueden ser útiles, pero hay que seleccionar fuentes fiables, ya que hay de todo. Si es necesario, también es útil consultar individualmente a un planificador financiero o a un consultor inmobiliario. En esta fase también hay que empezar a ahorrar poco a poco con el objetivo de disponer de fondos propios.
2. Establecimiento de objetivos y elaboración de una política: Una vez adquiridos los conocimientos, hay que definir claramente los objetivos y la finalidad de la inversión. Establezca objetivos concretos, como «quiero obtener unos ingresos mensuales por alquiler de X yenes dentro de Y años» o «quiero asegurarme una fuente de ingresos estable para mi jubilación». A partir de ahí, defina una política de inversión general, como si empezar con una propiedad fraccionada o con un edificio completo, o en qué zona centrarse la búsqueda. Una vez fijados los objetivos y la política, se podrá determinar el tamaño y la rentabilidad de la propiedad que se necesita, lo que agilizará la búsqueda de la siguiente propiedad.
3. Elaboración del plan financiero: concretar el plan financiero mencionado en el capítulo anterior. Calcular cuánto capital propio se puede aportar y cuánto se puede pedir prestado a las entidades financieras, y determinar el «rango de precios de los inmuebles que se pueden adquirir». Por ejemplo, con un capital propio de 5 millones de yenes y unos ingresos anuales de 6 millones de yenes, se podría aspirar a un precio de entre 20 y 30 millones de yenes. Es recomendable visitar los bancos y solicitar una preevaluación de la hipoteca para conocer de antemano el límite de crédito disponible.En este punto, se verifica de nuevo que el plan no sea excesivo y que el flujo de caja sea viable.
4. Búsqueda de inmuebles y conocimiento del mercado: A partir de las condiciones establecidas en el plan financiero, se inicia la búsqueda de inmuebles concretos. Se buscan inmuebles que cumplan las condiciones en sitios web de inversión inmobiliaria, como Kenbiya o Rakumachi, y se recopila información detallada sobre los que parecen interesantes. Al mismo tiempo, se visitan sitios web de portales inmobiliarios para hacerse una idea del precio y el rendimiento medios del mercado.En esta fase, más que «decidir qué propiedad comprar», se trata de conocer qué propiedades hay en el mercado. A medida que se comparan varias propiedades, se van aclarando los puntos más importantes para cada uno (rentabilidad, zona, antigüedad, etc.).
5. Contactar con agencias inmobiliarias: Una vez encontrada una agencia inmobiliaria de confianza, póngase en contacto con ella. Explíquele por teléfono o correo electrónico cuáles son sus condiciones y pregúntele si tiene alguna propiedad que pueda mostrarle.Dependiendo de las condiciones, es posible que le propongan propiedades que aún no se han publicado y que se ajustan a sus deseos. Si la empresa le parece buena, visítela y reúnase con el responsable. En la reunión, comuníquele con detalle sus objetivos de inversión y sus condiciones, y escuche sus propuestas. Si le parece de confianza, pídale que le presente propiedades concretas. También es eficaz ponerse en contacto con varias empresas y compararlas.
6. Presentación de propiedades y visita al lugar: Cuando la inmobiliaria le proponga propiedades que se ajusten a sus condiciones, lea detenidamente la documentación y haga una simulación de ingresos y gastos. Si encuentra alguna propiedad que le guste, vaya a visitarla. Una vez allí, compruebe con sus propios ojos no solo el estado de la propiedad, sino también el entorno. Es recomendable visitarla a diferentes horas del día, ya que el ambiente puede cambiar entre el día y la noche. Además, consulte en la oficina municipal las restricciones legales (zonificación, posibilidad de reconstrucción, etc.) y compruebe el estado de la propiedad y las características de los inquilinos.En esta fase, también hay que tener en cuenta la estrategia de salida. Hay que pensar «¿A quién se puede vender esta propiedad en el futuro y por cuánto?», y si se considera que el riesgo es elevado, hay que tener el valor de descartarla.
7. Solicitud de compra y negociación: Una vez encontrada la propiedad que se desea comprar, se presenta una solicitud de compra (certificado de compra) a través de la inmobiliaria. En este momento también se negocian el precio y las condiciones. La negociación del precio (negociación de la rebaja) debe realizarse de forma adecuada, teniendo en cuenta los precios de mercado de la zona y la situación del vendedor.Si se presenta una propuesta que también beneficie al vendedor (por ejemplo, pago anticipado o alto porcentaje de pago en efectivo), será más fácil llegar a un acuerdo. Además del precio, se deben organizar y acordar otros aspectos que deben confirmarse, como el alcance de la responsabilidad por defectos, la fecha de entrega y el tratamiento de los equipamientos adicionales.
8. Procedimiento de financiación: Una vez aceptada la solicitud y alcanzado un acuerdo previo al contrato de compraventa, se solicita inmediatamente a la entidad financiera la revisión formal de la financiación. Se presenta a la entidad financiera la documentación del inmueble, el plan de ingresos y gastos, la información sobre los ingresos y los activos propios, y se espera la valoración del inmueble y la revisión de la financiación. Una vez aprobada la financiación, se presentan las condiciones, como el tipo de interés, el importe del préstamo y el plazo. Sobre esta base, se toma la decisión final sobre la compra del inmueble (si se deniega la financiación o no se alcanza el importe deseado, es posible que se cancele el contrato).
9. Celebración del contrato de compraventa: Una vez que se haya acordado el préstamo, se celebra el contrato de compraventa. El agente inmobiliario le explicará los aspectos importantes y, una vez que haya comprendido perfectamente los derechos sobre la propiedad, el estado de las instalaciones y las cláusulas del contrato, deberá firmarlo y sellarlo. En el momento de la firma, deberá abonar un anticipo (entre el 5 % y el 10 % del precio de la propiedad) y el contrato quedará formalizado. Conserve el contrato y la explicación de los aspectos importantes para futuras consultas.
10. Pago del saldo y entrega: Por lo general, la entrega de la propiedad se realiza aproximadamente un mes después de la firma del contrato. El día del pago, el comprador, el vendedor, la agencia inmobiliaria y la entidad financiera se reúnen para pagar el saldo y entregar la propiedad. En ese momento también se paga el préstamo y el notario realiza los trámites de registro de la transferencia de la propiedad y de la hipoteca. El comprador recibe las llaves de la propiedad y toda la documentación relacionada, con lo que se transfieren los derechos de propiedad.
11. Preparación para el inicio de la gestión del alquiler: Una vez entregada la propiedad, si ya hay inquilinos, se realizan los trámites de subrogación del contrato de alquiler (notificación del cambio de propietario a los inquilinos, etc.). Si la propiedad está vacía, se inicia inmediatamente la búsqueda de inquilinos. Se firma un contrato con una empresa de gestión y se le encarga la fijación de las condiciones de alquiler y la publicidad. Si es necesario, se realiza la limpieza y la reforma del interior. No olvide contratar un seguro contra incendios (es obligatorio si se ha utilizado un préstamo).
12. Inicio de la explotación: Una vez decidido el inquilino, se firma el contrato de arrendamiento y, por fin, se empiezan a generar ingresos por el alquiler. Se establece un sistema de domiciliación bancaria o de cobro por encargo y se inicia la gestión de los ingresos y gastos mensuales. Con esto, se pasa a la fase de explotación de la inversión inmobiliaria. Enhorabuena por haber completado el proceso de compra de su primera propiedad.

Este es, a grandes rasgos, el proceso de compra. Una vez que haya pasado por él, le resultará mucho más fácil comprar la segunda propiedad.La primera vez habrá muchas cosas que no sabrá, pero siga adelante paso a paso con el asesoramiento de expertos de su entorno, como agencias inmobiliarias, entidades financieras y empresas de gestión.

La importancia de la gestión posterior a la compra y la estrategia de salida

Una vez comprada la propiedad y comenzada la gestión del alquiler, es importante no bajar la guardia y pensar en una gestión adecuada y en una estrategia de salida para el futuro. La inversión inmobiliaria no termina con la compra de la propiedad, sino que el ciclo de inversión solo se completa con la venta. Por último, comentaremos las tareas de gestión y la estrategia de salida que hay que tener en cuenta después de la compra.

Gestión del alquiler y mantenimiento del valor del activo

La gestión del alquiler es una tarea que debe realizar de forma continua como propietario del inmueble. Aunque la haya encargado a una empresa de gestión, no debe delegarla por completo, sino solicitar informes periódicos para estar al tanto de la situación. En concreto, debe prestar atención a los siguientes puntos.

• Atención a los inquilinos: debe responder rápidamente a las quejas y avisos de averías de los inquilinos. Si es necesario realizar reparaciones, es importante contactar con un profesional lo antes posible y no demorarse. Si se retrasa la respuesta, los inquilinos se sentirán insatisfechos y podrían decidir marcharse.Es importante que la empresa de gestión ofrezca un servicio de atención las 24 horas del día, pero el propietario también debe estar preparado para tomar decisiones en caso de emergencia.
• Gestión del alquiler: compruebe que el alquiler se paga puntualmente cada mes. En caso de impago, envíe un recordatorio lo antes posible y tome medidas para evitar que se prolongue (recurra a un avalista o a una empresa de garantía de alquiler). Si se deja de pagar el alquiler, no solo se desequilibrará el presupuesto, sino que también pueden surgir problemas con otros inquilinos.
• Mantenimiento del edificio y las instalaciones: Realice inspecciones periódicas del edificio para comprobar que no haya anomalías. Es importante comprobar también detalles como el estado de la limpieza, el estado de los contenedores de basura y el funcionamiento de las luces comunes. Reparar rápidamente las zonas deterioradas y mantener el buen aspecto del edificio aumentará la satisfacción de los inquilinos. Además, dado que los equipos como el aire acondicionado y los calentadores de agua tienen una vida útil limitada, es recomendable acumular un presupuesto para su renovación de forma planificada. También se debe considerar la posibilidad de realizar reparaciones a gran escala en función de la antigüedad del edificio.
• Revisión del alquiler: Es necesario revisar el alquiler de los inmuebles en alquiler y el alquiler de renovación en función de los precios del mercado y los cambios en la demanda. Si un inmueble permanece vacío durante un largo periodo de tiempo, se debe reducir el alquiler hasta un nivel adecuado; por el contrario, si el inmueble está siempre ocupado y los alquileres en la zona están subiendo, se debe negociar un aumento del alquiler en el momento de la renovación. Se debe ajustar el alquiler de forma flexible en función del mercado para lograr un equilibrio entre la maximización de los ingresos y la reducción de la tasa de desocupación.
• Comunicación: También es importante establecer una buena relación con los inquilinos. Algunos propietarios responden con amabilidad a las consultas de los inquilinos durante su estancia y envían cartas de agradecimiento a los inquilinos que llevan mucho tiempo en la propiedad. La actitud sincera del propietario genera confianza en los inquilinos, lo que se traduce en un uso cuidadoso de la propiedad.

Una gestión adecuada del alquiler permite mantener y mejorar la rentabilidad y el valor patrimonial de la propiedad. Por el contrario, una gestión deficiente provoca un aumento de las vacantes y el deterioro del edificio, lo que reduce el valor patrimonial y afecta negativamente al precio de venta final. Es importante gestionar y administrar la propiedad diariamente con la conciencia de que «los inmuebles de inversión son como seres vivos».

Revisión periódica de la gestión

Tras varios años de gestión, es posible que se produzcan desviaciones entre los planes iniciales y los resultados reales.Revise periódicamente (una vez al año, aproximadamente) los resultados de la gestión y, si es necesario, modifique la estrategia.

Por ejemplo, si los resultados son mejores de lo previsto y se ha acumulado capital propio, puede ser el momento de considerar unainversión adicional. Por el contrario, si los ingresos no aumentan como se esperaba, se puede considerar la posibilidad de mejorar la propiedad (invertir en reformas o añadir equipamiento) o, en algunos casos,venderla y cambiarla por otra. Si el entorno de los tipos de interés cambia y los tipos de interés de los préstamos aumentan, se puede considerar la posibilidad de refinanciar el préstamo con otro banco para reducir los tipos de interés.

El mercado inmobiliario cambia constantemente, por lo que es importante estar atento a las últimas tendencias del mercado y la economía, y compararlas con la situación actual de su propiedad para decidir si debe conservarla, venderla o ampliarla. Es importante no mantenerla por inercia, sino buscar siempre la posición óptima.

Planificación de la estrategia de salida

Por último, la estrategia de salida. Los resultados de la inversión inmobiliaria solo se confirman cuando se vende la propiedad. Para no arrepentirse en el futuro, es importante simular la salida con antelación.

• Momento adecuado para la venta: establezca una referencia, como «considerar la venta dentro de X años», basándose en la antigüedad de la propiedad, la evolución del saldo del préstamo y las previsiones del precio de mercado. Por ejemplo, en el caso de un edificio de apartamentos de madera, que requiere una reparación a fondo al cabo de unos 20-25 años, una estrategia posible es venderlo antes de que llegue ese momento para asegurar las ganancias. También se puede esperar a que el saldo del préstamo se reduzca considerablemente (saldo restante < precio de venta).
• Previsión del precio de venta: Partiendo del valor catastral actual y del precio de rendimiento, haga una estimación del precio de venta dentro de unos años. Es importante hacer una estimación conservadora para no llevarse una sorpresa más adelante. En zonas donde la demanda parece estar disminuyendo, hay que tener en cuenta la posibilidad de que el precio baje más de lo previsto. Si solicita una tasación a una inmobiliaria, le informarán del precio de venta actual en el mercado, lo que le servirá de referencia.
• Varias opciones de salida: es recomendable pensar en varias opciones de salida, además de la opción básica. Por ejemplo, «vender si se puede vender a un precio alto dentro de X años; si no se puede vender, mantener la propiedad y seguir cobrando el alquiler»; «convertirla en efectivo cuando los hijos se independicen y destinarlo a su educación», etc. Prepare varias opciones teniendo en cuenta su plan de vida. También existe la opción de «mantener la propiedad y legarla», pero en ese caso es necesario mantenerla en buen estado para que las generaciones futuras no tengan problemas.
• Aspectos a tener en cuenta al vender: Cuando se vende, hay que tener en cuenta diversos costes, como los honorarios del agente inmobiliario y el impuesto sobre la ganancia patrimonial. El tipo impositivo sobre la ganancia patrimonial es de aproximadamente el 20 % si la propiedad se ha mantenido durante más de cinco años y de aproximadamente el 39 % si se ha mantenido durante menos de cinco años, por lo que es importante elegir el momento adecuado. Además, el precio puede variar dependiendo de si se vende con inquilinos, desocupada o sin inquilinos. La regla de oro es solicitar una valoración a varias inmobiliarias para determinar el precio adecuado.

Pensar en una estrategia de salida también le ayudará a tomar decisiones de inversión más acertadas. Se suele decir que «quien no imagina el final, no debe empezar», lo que demuestra la importancia de la salida. Tenga en cuenta la salida desde antes de la compra y prepárese para alcanzar su objetivo en el mejor momento, adaptándose a los cambios del mercado durante la gestión.

Conclusión

A diferencia de las acciones o el mercado de divisas, la inversión inmobiliaria requiere mucho tiempo y dinero, ya que se trata de activos tangibles, pero a cambio es un medio atractivo para construir un patrimonio sólido. Para los principiantes, puede resultar difícil debido a la terminología especializada y los trámites complicados, y es normal sentirse inseguro al principio. Sin embargo, como se ha explicado en este artículo, si se comprenden los conceptos básicos y se preparan bien los pasos a seguir, no hay nada que temer.

Lo importante es planificar con una visión a largo plazo y avanzar con cautela con la ayuda de expertos de confianza. Como se ha mencionado anteriormente, si aumenta su capital humano, como sus contactos y conocimientos, y se dedica a ello con determinación, sin obsesionarse por los beneficios a corto plazo, la inversión inmobiliaria se convertirá en un aliado fiable para la creación de su patrimonio.

La alegría de comprar su primera propiedad y recibir el primer pago del alquiler es indescriptible. Llegar hasta ahí requiere mucho aprendizaje y esfuerzo, pero la experiencia en sí misma será un gran activo para el futuro.Le animamos a que dé el primer paso con la misma cautela con la que se cruza un puente de piedra, gestionando los riesgos. Esperamos que, con el tiempo, la inversión inmobiliaria se convierta en una fuente de seguridad para su vida y le permita avanzar hacia una nueva etapa de expansión de su patrimonio.

Por último, le animamos a que aproveche la ayuda de empresas como INA, que apoyan a los principiantes en la inversión inmobiliaria, para que pueda disfrutar de una vida llena de inversiones inmobiliarias sólidas y fructíferas. Esperamos que el contenido de este artículo le sea de utilidad. ¡Ánimo! Le deseamos mucho éxito en sus inversiones inmobiliarias.