En la inversión inmobiliaria, llevar a cabo una gestión de propiedades que maximice la rentabilidad requiere una estrategia detallada desde la fase de selección de propiedades. En concreto, dado que las características del mercado difieren entre Osaka y el área metropolitana de Tokio (Tokio y Kanagawa), es importante seleccionar los inmuebles para su gestión e introducir métodos de gestión eficaces basados en el conocimiento de la demanda y los mercados de alquiler de cada región. En este artículo se explican los ejes de evaluación a la hora de seleccionar propiedades de inversión para su gestión, las diferencias entre los mercados de alquiler de Osaka y Tokio/Kanagawa, los efectos del uso de la última tecnología (IA de evaluación de alquileres) para aumentar los ingresos y las mejores prácticas de gestión que conducen directamente a un aumento de los ingresos.
A la hora de seleccionar una propiedad de inversión para la gestión de alquileres, se tienen en cuenta de forma exhaustiva los siguientes ejes de evaluación. Si se selecciona la propiedad adecuada, ésta proporcionará la base para unos ingresos estables en la gestión posterior.
Rentabilidad (rendimiento y flujo de caja): compruebe la relación entre los ingresos por alquiler y el precio de compra y el flujo de caja restante tras la amortización del préstamo. Considere si los rendimientos superficiales y reales del inmueble son lo suficientemente elevados como para garantizar la rentabilidad, incluso si se tiene en cuenta el riesgo de que los alquileres bajen en el futuro. Aunque el nivel de alquiler sea elevado, si el precio del inmueble también lo es, no puede decirse que sea altamente rentable, por lo que es necesario determinar el equilibrio entre alquiler y precio.
Ubicación (entorno, fuerza de la demanda): Evalúe las condiciones de ubicación directamente relacionadas con la demanda de alquiler, como la distancia a pie de las estaciones, el acceso a zonas céntricas, la ubicación de universidades y empresas. La demanda se ve influida por la comodidad de desplazarse al centro de la ciudad y la infraestructura de vivienda en Tokio y Kanagawa, y la proximidad a centros empresariales y turísticos como Umeda y Namba en Osaka. La demografía también es importante, y se tienen en cuenta factores como el aumento o disminución de la población local y los futuros planes de reurbanización. Por lo general, las zonas situadas a poca distancia a pie de estaciones de tren y de lugares cómodos para vivir tienen un menor riesgo de desocupación.
Instalaciones y antigüedad del inmueble: la estructura del edificio (por ejemplo, su resistencia a los terremotos), su antigüedad, su distribución y las instalaciones auxiliares también tienen un impacto significativo en el arrendamiento. Por ejemplo, los inmuebles más nuevos y los que cuentan con instalaciones mejoradas (por ejemplo, cerraduras automáticas, buzones de entrega, Internet gratuito, etc.) tienden a ofrecer alquileres más altos y periodos de desocupación más cortos en la misma zona. Por otro lado, en algunos casos, incluso las propiedades antiguas pueden hacerse más competitivas renovándolas o añadiendo instalaciones populares. Considere el equilibrio entre inversión de capital y rentabilidad, teniendo en cuenta los futuros costes de reparación y mantenimiento.
Demanda de ocupación y riesgo de desocupación: También es importante ajustarse a las necesidades del grupo de inquilinos previsto. Compruebe que la distribución se ajusta a la demanda local, por ejemplo, apartamentos tipo estudio o 1K en el centro de las ciudades, donde hay muchos solteros, y apartamentos de 2LDK o más grandes en las zonas suburbanas, donde hay muchas familias. La tasa de desocupación de la zona también es útil. Las zonas con una fuerte demanda de inquilinos tienen tasas de vacantes más bajas, lo que hace que la gestión del alquiler sea más ventajosa para los propietarios. Por ejemplo, en zonas con fuerte demanda, como el centro de Tokio y el centro de Osaka, las tasas de vacantes son relativamente bajas y cabe esperar una ocupación estable.
Basándose en los ejes de evaluación anteriores, seleccione el inmueble más adecuado en función de sus objetivos de inversión (énfasis en las ganancias de ingresos o de capital) y de su tolerancia al riesgo. Los inmuebles que cumplen los puntos básicos a tener en cuenta a la hora de seleccionar una propiedad (rendimiento, antigüedad, ubicación, etc.) pueden rentabilizarse más mediante una gestión adecuada por parte de una empresa de gestión inmobiliaria.
A la hora de seleccionar propiedades de inversión, también es necesario comprender las diferencias en las características del mercado entre Osaka y Tokio/Kanagawa (el área metropolitana de Tokio). En cuanto a indicadores como los niveles de alquiler, los grupos de demanda y las tasas de vacantes, estas regiones presentan las siguientes características.
Osaka es la segunda mayor área metropolitana de Japón después de Tokio y cuenta con una demanda de alquiler estable. Con muchas sedes corporativas concentradas en la zona y abundantes atracciones turísticas, hay un flujo constante de gente, desde empresarios a turistas, y la demanda de propiedades en alquiler se considera sólida. Las estadísticas anteriores muestran que la tasa de vacantes de viviendas de alquiler en la prefectura de Osaka ha sido inferior a la de Tokio en algún momento, lo que la convierte en una de las zonas con las tasas de vacantes más bajas del país. Esto se debe a la demanda estable de familias en los suburbios, además de la demanda de estudios en centros urbanos como Umeda y Namba.
Si nos fijamos en los niveles de alquiler, los alquileres medios en Osaka son relativamente bajos en comparación con Tokio. Por ejemplo, en mayo de 2024, el alquiler mensual medio en Osaka era de aproximadamente 61.830 yenes (+1,7% interanual), inferior a los 79.463 yenes de Tokio (+10,0%). La tasa de aumento de los alquileres no es tan elevada como en Tokio, y aunque hay margen para fijar alquileres máximos, los rendimientos de las inversiones tienden a ser más elevados que en el área metropolitana de Tokio (rendimiento medio en Kansai: 8,81%, en el área metropolitana de Tokio: 7,58%), ya que los precios de los inmuebles se mantienen bajos. De hecho, a partir de 2023, el precio medio de una sola propiedad productora de ingresos en la región de Kansai será de aproximadamente 65,52 millones de yenes, inferior al del área metropolitana de Tokio (aproximadamente 84,75 millones de yenes), y los rendimientos serán más altos debido a ello.
Sin embargo, hay que tener en cuenta algunos aspectos de Osaka en los últimos años. La población de la prefectura de Osaka en su conjunto ha comenzado a disminuir, y hay informes de que las tasas de vacantes están aumentando actualmente. Si las tasas de desocupación siguen aumentando, se corre el riesgo de que bajen los alquileres y disminuyan los ingresos, por lo que es importante comprobar continuamente las tendencias de la demanda en la zona inmobiliaria. En algunos aspectos, los rendimientos de las inversiones se fijan ligeramente más altos que en el área metropolitana de Tokio para tener en cuenta estos riesgos futuros. En general, Osaka tiene el atractivo de unos precios inmobiliarios asequibles y unos rendimientos fáciles, pero dependiendo de la zona y la propiedad, puede ser necesario vigilar las tendencias demográficas y los cambios en la oferta y la demanda.
Tokio y la zona vecina de Kanagawa (Yokohama, Kawasaki, etc.) es uno de los mayores mercados de alquiler de Japón, con una demanda de alquiler muy fuerte como telón de fondo de su abrumadora población y zona económica. Los 23 distritos de Tokio reciben cada año una gran afluencia de personas de todo el país, por lo que siempre hay una gran demanda de jóvenes solteros, como trabajadores solteros, recién incorporados a la vida laboral y estudiantes universitarios, mientras que en la zona de Kanagawa, principalmente en Yokohama y Kawasaki, cabe esperar una demanda estable de trabajadores y familias de Tokio. Si observamos el área metropolitana en su conjunto, la tasa de viviendas de alquiler se mantiene estable en un nivel bajo, y las estadísticas muestran que, en comparación con la media nacional, la tasa de viviendas vacías en Tokio sigue siendo baja. No es raro encontrar propiedades de alta ocupación, principalmente en el centro de la ciudad, donde "las vacantes se llenan rápidamente".
La principal característica de los niveles de alquiler es que el área metropolitana de Tokio (en particular los 23 distritos de Tokio) es significativamente más alta que Osaka. Como ya se ha mencionado, el alquiler medio en Tokio se acerca a los 80.000 yenes, uno de los más altos del país, y existe una fuerte tendencia al alza, con datos que muestran un aumento anual de hasta el 10% en los últimos años. Aunque se pueden fijar alquileres elevados, los precios de los inmuebles también son extremadamente altos, con un precio medio que supera los 80 millones de yenes, por lo que los rendimientos se mantienen generalmente bajos. Por otro lado, las expectativas de mantenimiento y aumento del valor de los activos y la liquidez (facilidad de venta) son mayores que en las ciudades regionales, lo que las hace atractivas para los inversores que buscan una inversión estable a largo plazo.
En cuanto a la demanda, Tokio alberga una amplia gama de grupos de altos ingresos, incluidos profesionales de la informática y las finanzas, así como muchos profesionales extranjeros, y no hay escasez de demanda especializada, como propiedades de alquiler de gama alta y propiedades pequeñas pero orientadas al centro de la ciudad. Además de la demanda de comunidades dormitorio en la zona de Kanagawa como cinturón de cercanías, las áreas con funciones urbanas concentradas, como Yokohama y la zona de Minato Mirai, son populares entre solteros y familias. Aunque las necesidades de alquiler son básicamente firmes en todas las zonas, es importante evaluar las diferencias regionales, ya que es difícil encontrar un exceso de oferta en el centro de Tokio, mientras que en algunas zonas suburbanas de Kanagawa, el equilibrio entre oferta y demanda se está relajando debido al descenso de la población.
En resumen, los mercados de Tokio y Kanagawa (área metropolitana de Tokio) ofrecen alquileres elevados y rendimientos bajos, pero son adecuados para una gestión estable debido a la firmeza de la demanda, mientras que Osaka es un mercado en el que es fácil aspirar a altos rendimientos equilibrando los niveles de alquiler con los precios de los inmuebles, aunque los niveles de alquiler sean bajos. Es aconsejable ajustar la estrategia de inversión y el tipo de propiedad (estudio o familiar) en función de las características de cada mercado.
En los últimos años, la evaluación de alquileres mediante IA (inteligencia artificial) ha atraído la atención debido al desarrollo de la tecnología inmobiliaria. La introducción de la IA se está acelerando en todo el sector, y las principales inmobiliarias se están asociando con empresas de IA para poder evaluar los alquileres en el mismo día. La IA para la valoración de alquileres es un sistema que utiliza el aprendizaje automático para analizar grandes cantidades de datos sobre alquileres contratados en el pasado, información sobre el entorno y especificaciones de la propiedad, y calcula automáticamente el alquiler adecuado para la propiedad en cuestión. La IA está permitiendo realizar evaluaciones de alquiler muy precisas en cuestión de segundos o minutos, mientras que antes la fijación del alquiler dependía de la experiencia y la intuición de la persona encargada.
Cálculo muy preciso de los alquileres adecuados: la IA aprende de millones de datos anteriores y tiene en cuenta factores que los humanos tienden a pasar por alto en sus evaluaciones. Su precisión ya ha alcanzado una fase práctica, con un servicio de IA que informa de una tasa media de error del 2,46%. Esto significa que la mitad de todas las evaluaciones se sitúan dentro del 2,46% del alquiler real alcanzable, lo que supone un margen de error abrumadoramente pequeño en comparación con las evaluaciones manuales convencionales. La capacidad de presentar alquileres justos basados en datos garantiza que los alquileres se fijen de forma justa y con un alto grado de satisfacción tanto para los propietarios como para los inquilinos. Unos alquileres adecuados, ni excesivos ni desmesurados, contribuyen tanto a acortar los periodos de desocupación como a maximizar los ingresos.
Mejora de la eficienciaoperativay agilización de los arrendamientos: la introducción de evaluaciones de IA también puede mejorar significativamente la eficiencia operativa. En el pasado, la evaluación de los alquileres requería tiempo, incluso por parte de personal cualificado, para recopilar casos similares y preparar la documentación, pero la IA se encarga de ello automáticamente, lo que permite al personal concentrarse en tareas de alto valor añadido, como la planificación estratégica. El uso de las evaluaciones de IA por parte de INA no sólo ha mejorado la eficiencia operativa, sino que también hacontribuido aaumentar las ventas de los propietarios. Esto se debe a la elevada tasa de ocupación mantenida mediante la fijación de alquileres adecuados y a la reducción de las oportunidades de ingresos perdidos al acortar el periodo de desocupación.
Adaptarse a las tendencias del mercado y proponer estrategias: los últimos sistemas de valoración por IA ya no solo pueden calcular los alquileres justos actuales, sino también predecir las fluctuaciones futuras de los alquileres. Hay intentos de analizar big data, tener en cuenta las fluctuaciones estacionales y los planes de desarrollo en los alrededores, y hacer propuestas con la vista puesta en el mercado de alquiler dentro de seis meses o un año. Combinando los datos objetivos que proporciona la IA con el conocimiento humano del mercado, se pueden desarrollar estrategias de gestión del alquiler más precisas que nunca. La última tendencia es la posibilidad de formular estrategias de gestión de alquileres más precisas que nunca combinando los datos objetivos que presenta la IA con el sentido humano del mercado.
¿Qué efectos positivos concretos cabe esperar del uso de la IA de evaluación de alquileres en los ingresos de las propiedades de inversión?
Maximización de las oportunidades de ingresos mediante alquileres just os: al fijar alquileres justos calculados por la IA, se pueden aumentar los alquileres que antes se fijaban demasiado bajos basándose en la intuición humana. En las propiedades en las que los alquileres son demasiado bajos en comparación con el mercado, se pueden aumentar los ingresos por alquiler revisando los alquileres a un nivel adecuado, mientras que en las propiedades en las que los alquileres se fijan demasiado altos y las vacantes se prolongan, se pueden bajar los alquileres para fomentar los contratos anticipados, lo que conduce a un aumento de las tasas de ocupación total. En otras palabras, ofreciendo un alquiler adecuado, es posible esperar tanto la maximización de los ingresos del propietario como la satisfacción del inquilino.
Acortar los periodos de desocupación y aumentar las tasas de ocupación: se dice que la introducción de la IA de evaluación de alquileres ayuda a acortar los periodos de desocupación y a lograr altas tasas de ocupación, ya que los alquileres que se ajustan al mercado basándose en los datos proporcionados por la IA son más receptivos para los inquilinos y reducen el tiempo que se tarda en cubrir las vacantes. El análisis de la IA también puede ayudar a establecer condiciones de contratación adecuadas (por ejemplo, dinero clave, alquiler gratuito, etc.) que se ajusten a la demanda. La IA es un arma poderosa en la lucha contra las vacantes, ya sea en Osaka, Tokio o Kanagawa, ya que unas tasas de ocupación más elevadas conducen directamente a unos ingresos por alquiler más estables y elevados.
Reducción de los costes operativos: las evaluaciones automatizadas reducen la carga de trabajo de la persona encargada, lo que se traduce en menores costes de mano de obra y tiempo. Para los propietarios y las empresas de gestión con un gran número de propiedades en particular, las evaluaciones automatizadas 24/7 pueden reducir los costes de mano de obra y mantener la calidad del servicio al mismo tiempo. Al destinar los recursos liberados a reforzar otros servicios del propietario, también puede contribuir a aumentar el valor añadido = mayor satisfacción del inquilino y, en última instancia, ingresos estables gracias a contratos de alquiler más largos.
De este modo, la IA de evaluación de alquileres es la última tecnología que proporciona un potente apoyo para maximizar la rentabilidad de la gestión de alquileres. Es una herramienta eficaz tanto si se trata de ajustar los alquileres rápidamente para prepararse ante el riesgo de un exceso de oferta, como en Osaka, como si se busca margen para subir más los alquileres en zonas de precios elevados, como en Tokio y Kanagawa. A medida que la precisión de la IA mejore y se generalice, es probable que se establezca como solución estándar en la gestión inmobiliaria.
Por último, organizaremos las mejores prácticas en la gestión de alquileres que están directamente relacionadas con la mejora de la rentabilidad de las propiedades de inversión. Si se hace referencia a los conocimientos prácticos practicados por empresas de gestión excelentes y se incorporan a la gestión de la propiedad desde el punto de vista del propietario, cabe esperar nuevos aumentos de los beneficios (* Esta explicación se da en términos generales sin nombrar empresas concretas).
Fijación óptima de los alquileres y medidas exhaustivas contra la desocupación: Nuestro objetivo es reducir las tasas de desocupación combinando la fijación de alquileres adecuados basada en datos, por ejemplo mediante el uso de IA de evaluación de alquileres, con estrategias de arrendamiento que aumenten el atractivo del inmueble. Al contratar, también nos aseguramos de que los anuncios y las fotos atractivas resuenen en el grupo objetivo y aumenten el número de personas que desean ver el inmueble. Una desocupación prolongada significa perder oportunidades de beneficio, por lo que es importante mantener una tasa de ocupación elevada (del 95% o más a título orientativo) tomando medidas flexibles contra las desocupaciones, como la revisión de los ajustes del alquiler y la realización de campañas. Mantener una tasa de ocupación alta y constante aumentará significativamente la rentabilidad de la gestión de alquileres a largo plazo.
Reducir los costes de gestión y aumentar la eficiencia: los gastos mensuales de gestión y los costes de mantenimiento son costes que los propietarios quieren optimizar al máximo. En los últimos años, han surgido empresas que ofrecen servicios de gestión de bajo coste y tarifa plana, y algunas trabajan para aumentar el beneficio neto de los propietarios manteniendo los honorarios por debajo del tradicional fat% del alquiler. Además, los sistemas de gestión en la nube y las tecnologías de la información se utilizan para automatizar las operaciones de contratación y compensación y reducir los errores humanos y la duplicación del trabajo, reduciendo así el gasto superfluo y mejorando la eficiencia de la gestión de activos. La racionalización de las operaciones también acelera la presentación de informes y la comunicación a los propietarios y agiliza la gestión de los inquilinos, lo que a su vez contribuye a mantener el valor de los inmuebles y la satisfacción de los inquilinos.
Intercambio transparente de información y fomento de la confianza: la confianza entre propietarios y empresas de gestión es la base de un funcionamiento estable. Por lo tanto, es una buena práctica visualizar constantemente el estado de la propiedad mediante el intercambio de información utilizando los últimos sistemas en la nube. Toda la información de gestión, incluida la información contractual, el historial de reparaciones y el estado de tramitación de reclamaciones, se almacena en línea y el propietario puede consultarla en cualquier momento y lugar en tiempo real. Por ejemplo, las fotos tras las limpiezas periódicas y los resultados de las inspecciones de las instalaciones también se comparten inmediatamente, de modo que incluso los propietarios que viven en zonas remotas pueden hacer un seguimiento del centro. Unas operaciones muy transparentes que eliminen la ansiedad de no saber lo que está ocurriendo son esenciales para dar a los propietarios una sensación de seguridad y ganarse su confianza como socios a largo plazo en la construcción de activos. Una vez establecida una relación de confianza, el propietario y la empresa de gestión pueden debatir y aplicar sin problemas medidas para aumentar los beneficios, como propuestas de reparación y renovación.
Servicios de valor añadido y medidas para aumentar la demanda: Un sello distintivo de la buena gestión no es sólo administrar propiedades, sino también prestar servicios de valor añadido que aumenten el valor de la propiedad y los índices de ocupación. Por ejemplo, existen estrategias para desarrollar nuevos grupos de demanda proponiendo un uso multifacético de los inmuebles, como captar las necesidades de alojamiento corporativo de las empresas y las operaciones de alojamiento privado. Otra estrategia eficaz es promover la ocupación a largo plazo ofreciendo un centro de atención telefónica 24 horas para los inquilinos existentes y ventajas exclusivas para los inquilinos (por ejemplo, descuentos en servicios afiliados) para aumentar la satisfacción de los inquilinos. La ocupación a largo plazo reduce el riesgo de desocupación, y también hay margen para aumentar los beneficios mediante negociaciones periódicas de revisión del alquiler. Además, si el inmueble es antiguo, existen métodos para aumentar los alquileres añadiendo valor, como internet gratuito para todos o la instalación de cerraduras inteligentes. Estas medidas adicionales pueden diferenciar el inmueble de los de la competencia y, en consecuencia, aumentar las ganancias del propietario.
Las buenas prácticas anteriores son elementos esenciales de la gestión de alquileres comunes y eficaces, ya sea en Osaka, Tokio o Kanagawa. Aunque las operaciones detalladas pueden variar en función de las características regionales, las políticas básicas de aspirar a la plena ocupación con alquileres razonables, aumentar la satisfacción del propietario mediante el control de costes y la transparencia, y mantener la competitividad de las propiedades aportando valor añadido, son universales. Las empresas de gestión con una trayectoria demostrada son más rigurosas en estas áreas y, en consecuencia, son la opción preferida de los propietarios.
Incluso en zonas con características de mercado diferentes, como Osaka, Tokio y Kanagawa, se puede estar más cerca del éxito en la gestión de alquileres adoptando medidas de gestión óptimas con un firme dominio de los criterios de selección de propiedades de inversión. A la hora de seleccionar un inmueble, examine detenidamente ejes como la rentabilidad, la ubicación y las instalaciones, y tome decisiones estratégicas que se adapten al entorno del mercado. Además, comprender las diferencias en los mercados de alquiler y las tendencias de la demanda en cada zona le permitirá fijar unos alquileres adecuados y gestionar el riesgo de la inversión. Además, si utiliza de forma proactiva las últimas tecnologías y técnicas de gestión avanzadas, incluida la IA de evaluación de alquileres, podrá buscar ventajas para maximizar los ingresos. Es importante no desaprovechar las oportunidades de ingresos mediante cálculos de alquiler muy precisos, y aumentar eficazmente el valor de los activos reduciendo las tasas de desocupación y los costes.
Seleccionar un socio fiable (empresa de gestión) también es importante para los inversores que gestionan propiedades inmobiliarias. Si trabaja con una empresa de gestión que utilice los conocimientos y la tecnología más avanzados para maximizar los beneficios de los propietarios, podrá convertir la complicada gestión de los alquileres en un negocio sin estrés y muy rentable. Tanto si se encuentra en Osaka, Tokio o Kanagawa, si tiene en cuenta los puntos tratados en este artículo a la hora de seleccionar y gestionar su propiedad, podrá tomar sabias decisiones de inversión con las características regionales de su lado. Aproveche nuestros conocimientos prácticos para maximizar los resultados de su inversión inmobiliaria.