Para cualquiera que esté pensando en vender su propiedad, elegir el mejor método de venta es una decisión importante que tendrá un impacto significativo en el precio de venta y en el plazo. Hay varias formas de vender una casa o un piso, cada una con sus propias características, ventajas e inconvenientes.
Este artículo ofrece una explicación detallada de los últimos métodos de venta de propiedades en 2025, basada en nuestra experiencia en el apoyo a numerosas ventas de propiedades como INA & Associates Ltd. Ofrecemos una comparación exhaustiva de los cuatro métodos principales de venta -agencia, compra, venta voluntaria y leaseback- y sugerimos la mejor opción para su situación.
Vender un inmueble es una de las decisiones más importantes de la vida. Con los conocimientos y la preparación adecuados, podrá obtener mejores resultados. Lea hasta el final de este artículo para saber cómo podemos ayudarle a vender su propiedad con éxito.
Existen cuatro métodos principales para vender una propiedad. El primer paso para tener éxito es comprender las características de cada uno y elegir el método que mejor se adapte a su situación.
La mediación es el método de venta de inmuebles más común. Una empresa inmobiliaria se interpone entre el vendedor y el comprador y apoya la celebración de un contrato de compraventa.
El mayor mérito de la venta por agencia es que cabe esperar una venta a un precio cercano al de mercado. Dado que la inmobiliaria recluta compradores de forma amplia, existe la posibilidad de seleccionar las condiciones más adecuadas entre varios solicitantes de compra.
Además, se puede reducir la carga del vendedor porque un profesional inmobiliario realiza las actividades de venta en su nombre. Puede confiarles tareas profesionales como la planificación de estrategias de venta que maximicen el atractivo del inmueble, el apoyo en la gestión de las visitas y la preparación de los documentos contractuales.
Por otro lado, existe la desventaja de que lleva tiempo vender por intermediario. Por lo general, se tarda de tres a seis meses en completar la venta, y puede llevar incluso más tiempo dependiendo de las condiciones del mercado.
Además, se cobra una comisión de intermediación. Si el precio de venta supera los 4 millones de yenes, el máximo es "(precio de venta x 3% + 60.000 yenes) + impuesto sobre el consumo". Por ejemplo, si se vende por 30 millones de yenes, la tasa de mediación será de 1.056.000 yenes (impuestos incluidos).
Cuando se solicita la mediación, debe celebrarse un contrato de mediación. Existen los siguientes tres tipos de contratos de mediación.
| Tipo de contrato | Solicitud a dos o más empresas | Contrato de autodescubrimiento | Obligación de informar | Duración del contrato |
|---|---|---|---|---|
| Mediación de derecho exclusivo en virtud de contrato no exclusivo | No es posible | No es posible | Más de una vez por semana | En 3 meses |
| Mediación a tiempo completo | No es posible | Posible | Más de una vez cada dos semanas | En 3 meses |
| Mediación general | Posible | Posible | Sin obligación legal | En 3 meses |
La compraventa es un método por el que una inmobiliaria adquiere directamente un inmueble. A diferencia de la agencia, no es necesario buscar un comprador general.
El mayor mérito de la compra es la brevedad del periodo de venta. Es posible completar el proceso desde la tasación hasta la finalización de la venta en tan sólo una semana. Es adecuado para vendedores que dan importancia a la rapidez, como cuando se requiere un traspaso o financiación repentinos.
Otra gran ventaja es que no hay que pagar honorarios de agencia. Como la inmobiliaria compra directamente el inmueble, no hay trabajo de agencia y no hay que pagar comisión.
Además, en muchos casos se renuncia a la responsabilidad por incumplimiento contractual, lo que reduce el riesgo de problemas tras la venta.
La principal desventaja de la compra es que el precio de venta es inferior al precio de mercado. Por lo general, el precio de venta suele ser entre el 70% y el 80% del precio de mercado y es inferior al de la venta por mediación.
La venta voluntaria es un método de venta por el que se obtiene el acuerdo de una entidad financiera cuando resulta difícil reembolsar una hipoteca.
El mayor mérito de una venta voluntaria es que puede evitarse una subasta. En comparación con una subasta, se puede esperar una venta a un precio más alto y reducir la deuda restante.
Además, es posible hacer algunos ajustes en el calendario y las condiciones de la venta. También cabe esperar una consulta sobre el momento de la mudanza y, en algunos casos, el aumento de los gastos de mudanza.
Para realizar una venta voluntaria se necesita el consentimiento de la entidad financiera. También puede afectar a su informe crediticio y restringir futuros préstamos.
El leaseback es un método por el que se vende la propiedad y luego el comprador la sigue alquilando en régimen de arrendamiento.
La principal ventaja de un leaseback es que puede obtener fondos mientras sigue viviendo en la propiedad. Puede seguir viviendo en la misma propiedad mientras obtiene efectivo de la venta.
También puede ser posible recomprar la propiedad en el futuro y puede utilizarse como medio temporal de financiación.
La desventaja del leaseback es que tendrá que pagar un alquiler. Además, el precio de compra suele ser inferior al precio de mercado, lo que puede suponer una carga financiera a largo plazo.
| Artículo | Mediación | Compra | Venta voluntaria | Arrendamiento |
|---|---|---|---|---|
| Precio de venta | Alto (precio de mercado) | Bajo (70-80% del precio de mercado) | Medio | Bajo |
| Periodo de venta | 3-6 meses | 1 semana - 1 mes | 3-6 meses | 1-2 meses |
| Gastos de intermediación | Necesario | No necesarios | Necesario | No es necesario |
| Condiciones aplicables | General | General | Cuando los préstamos están en mora | Circunstancias especiales |
| Continuación de la residencia | No es posible | No es posible | No es posible | Posible |
La elección del método de venta del inmueble depende de la situación y las prioridades del vendedor. Los puntos siguientes le ayudarán a elegir el método más adecuado.
Si puede dedicar tiempo suficiente a la venta, le recomendamos la venta por intermediario. Puede esperar vender a un precio cercano al de mercado y elegir las mejores condiciones entre varios compradores potenciales.
Sobre todo si el inmueble está bien situado o es joven, puede conseguir un precio más alto con la venta por intermediario.
Si quiere vender con prisa, por ejemplo por un traspaso o por la necesidad de recaudar fondos, la compra es adecuada. Puede realizarse en poco tiempo, desde la tasación hasta la finalización de la venta, y sin duda puede convertirse en dinero en efectivo.
Sin embargo, es importante comprender que el precio de venta será inferior al precio de mercado antes de tomar la decisión.
Si tiene dificultades para pagar su hipoteca, considere la posibilidad de una venta voluntaria. Es posible evitar una subasta y vender la propiedad en mejores condiciones.
Es importante consultar a un especialista e iniciar cuanto antes las negociaciones con las entidades financieras.
Si desea obtener fondos mediante una venta pero quiere seguir viviendo en el inmueble, considere la posibilidad de un arrendamiento posterior. Sin embargo, debe tener muy en cuenta la viabilidad económica a largo plazo.
La venta de un inmueble conlleva diversos costes e impuestos. Es importante conocerlos de antemano y planificar adecuadamente sus finanzas.
En caso de venta por agencia, se paga una comisión de intermediación a la inmobiliaria. El importe máximo fijado por ley es el siguiente.
| Precio de venta | Techo de la comisión de mediación |
|---|---|
| Menos de 2 millones de yenes | Precio de venta × 5% + impuesto sobre el consumo |
| Más de ¥2 millones - ¥4 millones o menos | Precio de venta x 4% + ¥20.000 + impuesto sobre el consumo |
| Más de ¥4 millones | Precio de venta x 3% + ¥60.000 + impuesto sobre el consumo |
Si se genera un beneficio (ingresos por transferencia) por la venta de la propiedad, se aplica el impuesto sobre los ingresos por transferencia.
Fórmula del impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Ingresos por transmisión = precio de transmisión - (costes de adquisición + gastos de transmisión)
El tipo impositivo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales depende del periodo de propiedad del inmueble.
| Periodo de propiedad | Tipo del impuesto sobre la renta | Tipo del impuesto sobre la vivienda | Impuesto especial sobre la renta de reconstrucción | Tipo impositivo total |
|---|---|---|---|---|
| Menos de 5 años (corto plazo) | 30 por ciento | 9 por ciento | 0,63 por ciento | 39,63 por ciento |
| Más de 5 años (largo plazo) | 15% 15 | 5% 5 | 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315 | 20,315% (largo plazo) |
Se puede aplicar una deducción especial de 30 millones de yenes por la venta de inmuebles residenciales. Esta deducción permite deducir 30 millones de yenes de los ingresos por transmisión, lo que reduce la carga fiscal en muchos casos.
Se pueden aplicar tipos impositivos reducidos especiales a las propiedades residenciales poseídas durante más de 10 años.
Es importante conocer con exactitud el tipo de mercado y fijar un precio de venta adecuado. Fijar un precio demasiado alto lleva a prolongar el periodo de venta, mientras que fijar un precio demasiado bajo conlleva pérdidas.
Obtenga valoraciones de varias agencias inmobiliarias y fije un precio basado en las tendencias del mercado.
Para causar una buena impresión durante las visitas, preste atención a los siguientes puntos
El éxito de la venta de un inmueble depende de la elección de una agencia inmobiliaria como socio. Haga su elección basándose en los siguientes puntos
Para facilitar la venta, deben prepararse con antelación los siguientes documentos
Existen cuatro métodos principales de venta de inmuebles: agencia, compra, venta voluntaria y lease-back. Cada uno tiene sus propias características y es importante elegir el método más adecuado en función de la situación y las prioridades del vendedor.
La mediación es adecuada cuando se pretende vender a un precio elevado a lo largo del tiempo, y la compra es eficaz cuando se quiere vender con seguridad y prisa. La venta voluntaria es una opción cuando resulta difícil reembolsar una hipoteca, y el leaseback puede considerarse cuando se desea obtener fondos sin dejar de vivir en el inmueble.
Para que la venta de una propiedad tenga éxito, es importante fijar el precio adecuado, mejorar el atractivo de la propiedad, elegir una agencia inmobiliaria de confianza y preparar los documentos necesarios. También es esencial conocer de antemano los costes e impuestos que conlleva la venta y planificar adecuadamente sus finanzas.
Vender una propiedad es una decisión importante en la vida. Le recomendamos que reúna suficiente información y preparación, y que proceda con el asesoramiento de expertos.
Como paso siguiente, empiece por obtener tasaciones de varias agencias inmobiliarias para averiguar el valor de mercado actual. Con la preparación y la estrategia adecuadas, debería poder conseguir un resultado de venta satisfactorio.
R1. Depende en gran medida del método de venta. En el caso de la venta por agencia, suele tardar de tres a seis meses. En el caso de la compraventa, puede tardar de una semana a un mes. Como el plazo varía en función de las condiciones del mercado y del estado del inmueble, se recomienda establecer un calendario con tiempo suficiente.
A2. Los principales costes incluyen el impuesto de actos jurídicos documentados, el impuesto de registro, los honorarios del secretario judicial, los honorarios de peritaje y los honorarios de limpieza de la vivienda. Además, si se generan ingresos por transferencia, también se recauda el impuesto sobre los ingresos por transferencia. Se recomienda pagar entre el 5% y el 10% del precio de venta en concepto de gastos.
R3: Sí, es posible vender. Si el préstamo puede pagarse con los ingresos de la venta, se llevarán a cabo los procedimientos normales de venta. Si el préstamo no puede pagarse con los ingresos de la venta, tendrá que compensar el déficit con sus propios fondos o plantearse una venta voluntaria. Se recomienda consultar previamente con su entidad financiera.
A4.Por lo general, la primavera (de febrero a abril) y el otoño (de septiembre a noviembre) son las épocas en las que las transacciones inmobiliarias son más activas. Sin embargo, el momento óptimo varía en función de las condiciones del mercado y de las circunstancias individuales. Es importante tomar una decisión global, teniendo en cuenta las condiciones en las que se aplican las exenciones fiscales especiales.
R5: Sí, recomendamos solicitar una tasación a varias empresas inmobiliarias. Comparando los precios de tasación y las propuestas se puede tomar una decisión más adecuada. Sin embargo, es práctico limitar el número de empresas a unas tres o cinco, porque resulta difícil tramitar la solicitud a demasiadas empresas.