Als eine der führenden Metropolen verfügt Yokohama über attraktive Marktmerkmale für Anlageimmobilien. Die gute Anbindung an das Stadtzentrum von Tokio, die vielfältigen Gebietsmerkmale und die laufenden Sanierungsprojekte bieten ein stabiles Investitionsumfeld.
Ein besonders hervorzuhebendes Merkmal des Immobilienmarktes von Yokohama ist die gute Erreichbarkeit: Als Verkehrsknotenpunkt mit einer Konzentration von JR-Linien, Privatbahnen und städtischen U-Bahnen ist die Stadt ein Drehkreuz für den Weg zur Arbeit, zur Schule und zum Sightseeing. Darüber hinaus werden derzeit aktive Sanierungsprojekte durchgeführt, u. a. im Gebiet Minato Mirai, was zu einer Wertsteigerung des Gebiets führen dürfte. Ein weiterer Investitionsvorteil ist die Attraktivität der Stadt als internationale Stadt mit einer Geschichte, die bis zur Eröffnung des Hafens zurückreicht.
Laut dem Yokohama Real Estate Market Report 2024 verbessert sich die Leerstandsquote bei Bürogebäuden in einigen Bereichen und die Mieten erholen sich allmählich. Bei den Wohnimmobilien ist die Nachfrage nach Einzimmerwohnungen, insbesondere für Single-Haushalte, groß, und die Renditen sind weiterhin etwas höher als in den 23 Bezirken von Tokio.
Bei der Prüfung von Anlageimmobilien ist es wichtig, die Merkmale der einzelnen Gebiete und ihr Potenzial für die künftige Entwicklung zu bewerten. Dieser Artikel enthält eine Analyse geeigneter Investitionsgebiete in Yokohama City und gibt Tipps, wie man bei der Auswahl einer Immobilie keine Fehler macht.
Der Immobilienmarkt in Yokohama weist je nach Gebiet unterschiedliche Merkmale und Trends auf. Laut dem von der Stadt Yokohama veröffentlichten Trendbericht über das Niveau der Grundstückspreise, Mieten und Renditen stellt sich die Situation in den wichtigsten Geschäftsbezirken wie folgt dar
Leerstandsquote für Büros:.
Mietentwicklung
Investitionsrenditen: Die Transaktionsrenditen in Yokohama sind im Allgemeinen rückläufig, was die optimistische Haltung der Investoren widerspiegelt. Dies ist ein Anzeichen für einen Aufschwung des Marktes und künftige Wachstumserwartungen.
In Yokohama City sind mehrere große Sanierungsprojekte im Gange, die sich erheblich auf die Immobilienwerte auswirken.
Gebiet Minato Mirai 21: Die Entwicklung im Hafengebiet ist am aktivsten, mit einem Ansturm auf den Bau von Hochhäusern, Hotels und kommerziellen Einrichtungen. 2024 werden große Gebäude wie das Yokohama Symphostage fertiggestellt sein, mit einem erwarteten neuen Angebot von etwa 31.000 Tsubo. Die Entwicklung soll auch nach 2026 fortgesetzt werden.
Bahnhofsbereich Yokohama: Die Sanierung von Bahnhofsgebäuden, kommerziellen Einrichtungen und Bürogebäuden ist im Gange mit dem Ziel, ein Gebiet zu schaffen, das einem "Tor zu einer internationalen Stadt" entspricht. Vor allem der Bereich West Exit zieht die Aufmerksamkeit auf sich, da er ein sehr geeignetes Investitionsgebiet ist, das aufgrund seines hohen Komforts eine stabile Mietnachfrage aufweist.
Kannai- und Bashamichi-Gebiet: Das Gebiet, in dem historische Gebäude und moderne Einrichtungen nebeneinander bestehen, entwickelt sich sowohl im Hinblick auf geschäftliche als auch auf touristische Funktionen. Das Gebiet zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien aus, die auf die hohe Konzentration von Unternehmen zurückzuführen ist.
| Gebiet | Merkmale der Entwicklung | Eignung für Investitionen | Erwartete Rendite |
|---|---|---|---|
| Minato Mirai 21 | Fokus auf große neue Entwicklungen | Hoch (Potenzial) | 3.5% - 4.5 |
| Bereich Yokohama Station | Sanierung und funktionale Aufwertung | Hoch (Stabilität) | 4.0% - 5.0 |
| Kannai, Bashamichi | Bestandserneuerung und Integration des Tourismus | Mittel bis hoch | 4.5% - 5.5 |
| Shin-Yokohama | Verstärkung der Verkehrsknotenpunkte | Mittel | 4.5% - 6.0 |
Der Bezirk Minato Mirai ist eines der bedeutendsten Investitionsgebiete in Yokohama. Seine Investitionspunkte sind wie folgt.
Vorteile:.
Zu beachtende Punkte:.
Das Gebiet um den Bahnhof Yokohama gilt als ein Gebiet, in dem eine stabile Mietnachfrage zu erwarten ist.
Vorteile:.
Zu beachten:.
Das Kannai- und Bashamichi-Gebiet verbindet Aspekte eines Büroviertels mit den Attraktionen eines Touristenziels.
Vorteile:.
Zu beachten: - Die Mietpreise variieren je nach Lage innerhalb des Gebiets.
Die Bezirke Kanazawa Ward und Hakkeijima, die etwas außerhalb von Yokohama City liegen, weisen unterschiedliche Investitionsmerkmale auf.
Vorteile:.
Zu beachtende Punkte:.
Der erste Schritt bei der Auswahl einer Anlageimmobilie besteht darin, die Merkmale und das Potenzial des Gebiets zu bewerten.
Prüfpunkte:.
In Yokohama ist es besonders wichtig, die Sanierungstendenzen im Gebiet Minato Mirai und um den Bahnhof Yokohama zu prüfen. Denn diese Sanierungen werden wahrscheinlich den Wert der umliegenden Grundstücke erhöhen.
Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition ist ein genaues Verständnis des Gleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage.
Prüfpunkte:.
Bei der Auswahl eines Objekts ist es wichtig, die erwartete Mietergruppe zu klären.
Prüfpunkte:.
Die Nachfrage nach Immobilien für Alleinstehende wird in Yokohama City als besonders hoch eingeschätzt. Obwohl die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter (15-64) in Yokohama City in Zukunft abnehmen dürfte, steigt die Zahl der Einpersonenhaushalte und die Mietnachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben.
Die ordnungsgemäße Durchführung von Renditeberechnungen und Einnahmen-/Ausgaben-Simulationen, die die Grundlage für Investitionsentscheidungen bilden, ist unerlässlich.
Flächen- und Realrenditen:.
| Artikel | Berechnungsmethode | Durchschnitt von Yokohama City |
|---|---|---|
| Oberflächenrendite | Jährliche Mieteinnahmen ÷ Immobilienwert x 100 | 4% - 6.5 |
| Reale Rendite | (Jährliche Mieteinnahmen - Ausgaben) ÷ Immobilienpreis x 100 | 3.0% - 4.5 |
Wichtige Punkte für die Simulation der Einnahmen und Ausgaben: 1.
Die Renditen für Studio-Wohnungen in Yokohama City variieren je nach Standort, liegen aber im Allgemeinen bei 4 %-6,5 % für die Flächenrendite und 3,0 %-4,5 % für die Realrendite. Bei Objekten mit deutlich höheren Renditen (7 % oder mehr) können Probleme mit der Lage oder dem Gebäudezustand auftreten, so dass in der Spalte Ostchina Vorsicht geboten ist.
Vor dem Kauf einer Anlageimmobilie ist eine gründliche Due-Diligence-Prüfung (detaillierte Untersuchung) ein wichtiger Schritt, um Fehler zu vermeiden.
Prüfpunkte:.
Insbesondere bei Gebrauchtimmobilien ist es ratsam, einen Sachverständigen mit der Untersuchung der Erdbebensicherheit des Gebäudes und des Zustands der veralteten Anlagen zu beauftragen. Denn versteckte Mängel können sich später als große Reparaturkosten erweisen, auch wenn sie äußerlich in Ordnung sind. 6.
Um eine stabile Belegungsrate in Yokohama zu sichern, wo es viele konkurrierende Immobilien gibt, ist es wichtig, die Differenzierungsfaktoren der Immobilie zu identifizieren.
Unterscheidungsmerkmale:.
Sicherheit, IT-Umgebung und Stauraum sind in der Regel besonders wichtig bei Immobilien für Alleinstehende in Yokohama. Durch die Bereitstellung von Einrichtungen, die diese Anforderungen erfüllen, können Sie Ihre Immobilie von konkurrierenden Objekten abheben. 7.
Eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft ist für den langfristigen Erfolg einer Immobilieninvestition unerlässlich.
Auswahlkriterien:.
Insbesondere in einem wettbewerbsintensiven Markt wie Yokohama City kann die Wahl einer Verwaltungsgesellschaft, die mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut ist, von Vorteil sein, um die Belegungsrate aufrechtzuerhalten und angemessene Mieten festzulegen.
Beispiel: Kauf einer Immobilie in bester Lage in der Nähe des Sanierungsgebiets im Stadtteil Minato Mirai, aber in Wirklichkeit verursachte ein groß angelegtes Bauprojekt langfristige Lärmprobleme, was es schwierig machte, Mieter zu finden.
Abhilfe:.
Beispiel: Ein Fall, in dem eine Immobilie nur aufgrund ihrer hohen Flächenrendite gekauft wurde, die Immobilie in Wirklichkeit aber alt und die Reparaturkosten hoch waren und die Leerstandszeit länger als erwartet war, was zu einem negativen Cashflow führte.
Abhilfe:.
Beispiel: Ein Fall, in dem eine große familienorientierte Immobilie gekauft wurde, aber aufgrund einer Fehlanpassung an die Merkmale eines Gebiets mit vielen Alleinstehenden war es schwierig, Mieter zu finden, und die Mieten mussten erheblich gesenkt werden.
Abhilfe:.
Beispiel: Ein Mieter kaufte eine Gebrauchtimmobilie aufgrund ihres Aussehens und des niedrigen Preises, doch nach dem Einzug wurden Probleme mit der Isolierung und der Schalldämmung festgestellt, was zu zahlreichen Beschwerden von Mietern führte. Dies führte zu frühzeitigen Zwangsräumungen und zum Verlust des Ansehens.
Abhilfe:.
Fallstudie: Ein Fall, in dem eine Verwaltungsgesellschaft ausschließlich aufgrund niedriger Verwaltungsgebühren ausgewählt wurde, der Ruf der Gesellschaft jedoch aufgrund unzureichender Beziehungen zu den Mietern geschädigt wurde, was zu einem Anstieg der Leerstandsraten und einem Rückgang der Mieten führte.
Abhilfe:.
Die folgenden Punkte sind für eine erfolgreiche Immobilieninvestition in Yokohama besonders wichtig
Verstehen Sie die Merkmale des Gebiets Verstehen Sie die Merkmale und das Potenzial der einzelnen Gebiete in Yokohama und wählen Sie das Gebiet aus, das Ihren Investitionszielen am besten entspricht.
Analyse des Gleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage Auswahl von Gebieten und Objekten, in denen eine stabile Nachfrage zu erwarten ist, auf der Grundlage der aktuellen Leerstandsquoten und der künftigen Angebotspläne.
Klärung der Zielgruppen Klärung der Mieterziele , Auswahl von Objekten, die deren Bedürfnissen entsprechen, und deren Renovierung.
Angemessene Einnahmen- und Ausgabenplanung Treffen Sie Investitionsentscheidungen mit dem Schwerpunkt auf realen Renditen und langfristigem Cashflow, nicht nur auf oberflächlichen Renditen
Gründliche Due-Diligence-Prüfung Detaillierte Untersuchung des Objekts aus rechtlicher , baulicher und wirtschaftlicher Sicht, um versteckte Risiken aufzudecken
Differenzierungsstrategie Klärung von Unterscheidungsmerkmalen zu konkurrierenden Objekten und Aufrechterhaltung stabiler Belegungsraten und angemessener Mieten
Aufbau eines Managementsystems Erhaltung und Verbesserung des langfristigen Wertes der Immobilie durch die Zusammenarbeit mit einer äußerst zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft, die mit den örtlichen Gegebenheiten bestens vertraut ist.
Der Immobilieninvestitionsmarkt in Yokohama ist ein attraktives Investitionsziel, wenn die richtigen Objekte ausgewählt werden, da die Renditen etwas höher sind als in den 23 Bezirken von Tokio und eine Sanierung die Werte in Zukunft steigern dürfte. Insbesondere gibt es derzeit viele Sanierungspläne für das Jahr 2024 und darüber hinaus, die auf das zukünftige Potenzial des Marktes aufmerksam machen.
Um Fehler zu vermeiden und ein stabiles Einkommen zu erzielen, ist es wichtig, eine umfassende Entscheidung auf der Grundlage der in diesem Artikel dargelegten Punkte zu treffen und nicht nur auf der Grundlage von "Billigkeit" oder "gutem Aussehen". Darüber hinaus sollten Immobilieninvestitionen nur aus einer langfristigen Perspektive heraus getätigt werden, und eine Investitionsstrategie, die sich auf einen stetigen Cashflow konzentriert und nicht auf kurzfristige Kursgewinne abzielt, ist der Weg zum Erfolg.
A: Welches Gebiet am besten geeignet ist, hängt von Ihren Investitionszielen ab. Wir empfehlen das Gebiet um den Bahnhof Yokohama für stabile Erträge, das Gebiet Minatomirai für künftige Wertsteigerungen und die Gebiete Kannai und Bashamichi für hohe Renditen bei geringen Anfangsinvestitionen. In allen Gebieten sind Immobilien in Bahnhofsnähe in der Regel sehr gefragt und haben ein geringes Leerstandsrisiko.
A: In Anbetracht der Anfangsinvestition und des Zeit- und Arbeitsaufwands, der für den Betrieb erforderlich ist, ist der Besitz von Eigentumswohnungen (insbesondere Studio-Wohnungen in Bahnhofsnähe) eine einfachere Investition für den Anfang in Yokohama. Die Oberflächenrenditen liegen bei 4-5 % für Eigentumswohnungen und 5-7 % für Einzelgebäude, aber Einzelgebäude erfordern Erfahrung in Bezug auf den Verwaltungsaufwand und die Risikostreuung. Anfängliche Investoren beginnen in der Regel mit Eigentumswohnungen und steigen nach einiger Erfahrung auf Einfamilienhäuser um.
A: Beide haben ihre Vor- und Nachteile. Neu gebaute Immobilien haben geringere anfängliche Reparaturkosten und sind leichter zu vermieten, sind aber teurer und bieten geringere Renditen. Gebrauchtimmobilien sind in der Regel relativ günstig und bieten höhere Renditen, aber es ist wichtig, die Reparaturkosten und das Leerstandsrisiko abzuschätzen. Wenn Sie Anfänger sind, sind neue Gebäude einfacher zu verwalten, und wenn Sie erfahren sind und ein gutes Auge für Immobilien haben, sind gebrauchte Immobilien mit hohen Renditen wahrscheinlich für Sie geeignet.
A: Die wichtigsten Unterschiede sind (1) die Immobilienpreise (Yokohama ist in der Regel 20-30 % billiger als die 23 Bezirke Tokios), (2) die Renditen (Yokohama ist in der Regel 0,2-0,5 % höher), (3) das Mietniveau (die 23 Bezirke Tokios sind höher) und (4) das Potenzial (Yokohama bietet mehr Raum für die Entwicklung durch Sanierung). Es wird empfohlen, dass Sie Ihre Wahl von Ihrem Investitionsbudget und den für Sie wichtigen Faktoren abhängig machen.
A: In Yokohama City ist die Mietnachfrage in Gegenden mit vielen Hügeln und in Gegenden, die mehr als 15 Gehminuten von einem Bahnhof entfernt sind, tendenziell besonders schwach. Darüber hinaus sind einige Gebiete am Wasser durch Tsunamis und Sturmfluten gefährdet, während in hügeligen Gebieten die Gefahr von Erdrutschen besteht, weshalb man unbedingt die Gefahrenkarten prüfen sollte. Außerdem können Grundstücke in der Nähe von Fabriken oder Bahnlinien aufgrund von Lärmbelästigung an Wettbewerbsfähigkeit verlieren. Es ist wichtig, diese Risikofaktoren bei der Auswahl eines Standorts zu berücksichtigen.