Immobilieninvestitionen haben in den letzten Jahren als effektives Mittel zum Vermögensaufbau zunehmend an Bedeutung gewonnen. Vor allem für vermögende Privatanleger sind Immobilieninvestitionen die Anlageform der Wahl für eine Vielzahl von Zwecken , darunterVermögensaufbau,Steuersparmaßnahmen und Erbschaftsplanung. Sie bietet die Möglichkeit, sowohl stabile Mieteinnahmen (Einkommensgewinne) als auch Gewinne aus der Veräußerung von Vermögenswerten aufgrund von Wertsteigerungen (Kapitalgewinne) zu erzielen, und man kann auch von einem Inflationsschutz und einer Risikoabsicherungswirkung ausgehen. In diesem Artikel werden die spezifischen Gründe, die viele Menschen dazu veranlassen, in Immobilien zu investieren, unter den folgenden Gesichtspunkten ausführlich erläutert.
Im Vergleich zu anderen Anlageformen bieten Immobilieninvestitionen stabile Renditen beim langfristigen Vermögensaufbau. Im Vergleich zu risikoreichen und renditestarken Produkten wie Aktien- und Devisenanlagen sind die Preisschwankungen geringer, und Sachwerte sind weniger anfällig für wirtschaftliche Bedingungen, so dass sich das Vermögen im Laufe der Zeit stetig vermehren lässt. Andererseits ist die Rendite im Vergleich zu risikoarmen und renditeschwachen Anlageformen wie Einlagen und Anleihen höher, und es handelt sich um eine vorteilhafte Investition für den Vermögensaufbau, da sie als Maßnahme gegen die Inflation wirksam ist.
In vielen Fällen kann eine Immobilieninvestition mit einem Darlehen eines Finanzinstituts begonnen werden, und die Möglichkeit, eine Hebelwirkung zu nutzen, ist ebenfalls ein großer Anreiz. Selbst mit geringen Eigenmitteln können Bankkredite genutzt werden, um teurere Immobilien zu erwerben und Investitionserträge zu erzielen. Das System, Kredite für den Erwerb von Immobilien zu nutzen und den Kredit dann langfristig mit Mieteinnahmen zu tilgen, sorgt für eine Art Zwangsspar-Effekt, der zu einem stetigen Vermögensaufbau führt. Tatsächlich erhöht das langfristige Halten von Anlageimmobilien die Wahrscheinlichkeit eines späteren Gewinns, da die monatlichen Mieteinnahmen selbst einen vorübergehenden Rückgang der Marktpreise ausgleichen können. Wenn Sie Immobilien durch langfristige Investitionen für sich "arbeiten" lassen, können Sie mit einem kontinuierlichen Vermögenszuwachs rechnen.
Immobilieninvestitionen sind auch im Hinblick auf eine Steuersenkung wirksam. Nach dem japanischen Steuersystem können Sie, wenn Ihre Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien im Minus sind (d. h. Ihre Ausgaben übersteigen Ihre Einnahmen), den Fehlbetrag mit anderen Einkünften verrechnen. Wenn z. B. die Abschreibung von Immobilien, Darlehenszinsen usw. als Ausgaben verbucht werden und dadurch ein Defizit im Vermietungsgeschäft entsteht, kann dieses von den Arbeitseinkommen und anderen Einkünften abgezogen werden, um die Einkommensteuer zu senken. Da die Steuersätze für Besserverdienende höher sind, sind die Vorteile dieses Steuerspareffekts beträchtlich und führen zusammen mit den Mieteinnahmen zu einer höheren Rendite auf der Basis des Nettoeinkommens.
Darüber hinaus sind die Steuerspareffekte von Immobilieninvestitionen nicht auf die Einkommensteuer beschränkt. Beim Kauf einer Immobilie kann man von einer reduzierten Zulassungssteuer und Grunderwerbssteuer profitieren, und auch für die Dauer des Eigentums an der Immobilie können besondere Maßnahmen bei der Grundsteuer gelten. In einigen Fällen, insbesondere bei neu gebauten Immobilien und Wohnimmobilien, die bestimmte Anforderungen erfüllen, können die Maßnahmen zur Senkung der Grundsteuer über mehrere Jahre hinweg angewendet werden, was mittel- bis langfristig zu Kosteneinsparungen führt. Darüber hinaus kann beim späteren Verkauf einer Immobilie die Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn gesenkt werden, da bei langfristigem Immobilienbesitz die Grunderwerbsteuersätze begünstigt werden (der Steuersatz ist langfristig niedriger als kurzfristig). Durch diese Mechanismen können Immobilieninvestitionen als umfassende Steuersparmaßnahme fungieren und zur Steigerung der Anlagerenditen beitragen.
Einer der Hauptgründe, warum Immobilieninvestitionen so beliebt sind, ist, dass sie ein gutes Gleichgewicht zwischen zwei Arten von Rendite bieten : stabile Einkommensgewinne und künftige Kapitalgewinne. Der Gewinn aus Mieteinnahmen aus Mietobjekten wird als Einkommensgewinn bezeichnet und ist ein stabiles Einkommen, das regelmäßig jeden Monat erzielt werden kann, solange die Immobilie gehalten wird. Dagegen wird der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie zu einem höheren Preis als dem Kaufpreis als Kapitalgewinn bezeichnet und ist ein vorübergehender Gewinn aus dem Kauf und Verkauf von Immobilien. Bei Immobilieninvestitionen ist es möglich, sowohl Einkommensgewinne als auch Kapitalgewinne zu erzielen, und das macht sie in einer Weise attraktiv, wie es bei anderen Finanzprodukten nicht der Fall ist.
Erstens sind die Einkommensgewinne stabil: Die Mieteinnahmen aus Immobilien werden nicht so leicht durch das Wirtschaftsklima beeinträchtigt, und es kommt selten vor, dass sie erheblich reduziert werden oder plötzlich auf Null fallen. Wie bereits in Abschnitt 3.2 erwähnt, ist ein plötzlicher Mietrückgang im Gegensatz zu Dividenden aus Aktien nur schwer vorstellbar, und bei einer einzelnen Eigentumswohnung ist es unwahrscheinlich, dass alle Mieter auf einmal ausziehen, so dass sich die künftigen Einnahmen leichter vorhersagen lassen. Dieser stabile Einkommenszuwachs kann zur Stabilisierung Ihres Lebens und Ihres Unternehmens genutzt werden, indem er ein konstantes monatliches Bareinkommen zur Deckung von Kreditrückzahlungen und Unterhaltskosten bietet.
Andererseits können Kapitalgewinne je nach den Bedingungen des Immobilienmarktes und der Knappheit von Immobilien auch große Gewinne bringen. Vor allem in Japan, wo der Mythos des Landes sehr stark ist, gibt es viele Fälle, in denen es möglich ist, eine Immobilie in einer guten Lage über einen langen Zeitraum hinweg zu einem höheren Preis zu verkaufen, als man sie erworben hat. Natürlich schwanken die Immobilienpreise in Abhängigkeit von der Konjunktur sowie von Angebot und Nachfrage, aber nur Immobilieninvestitionen ermöglichen flexible Strategien, wie z. B. die Erzielung von Einkommensgewinnen und die Ausrichtung auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien zum richtigen Zeitpunkt. In der Tat verfolgen viele Investoren einen zweistufigen Ansatz, der letztlich auf Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie abzielt, während sie in der Zeit vor dem Verkauf Einkommensgewinne aus dem Vermietungsgeschäft erzielen. Die Möglichkeit, Renditen sowohl aus stetigen Erträgen als auch aus steigenden Vermögenswerten zu erzielen, ist einer der Hauptgründe, warum sich Menschen für eine Investition in Immobilien entscheiden.
Die Diversifizierung ist eine der Strategien, auf die sich vermögende Anleger bei der Verwaltung ihres Vermögens konzentrieren. Durch die Aufteilung des Vermögens auf verschiedene Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Bargeld und Immobilien wird versucht, einen Wertverlust einiger Vermögenswerte durch andere auszugleichen und das Vermögen insgesamt stetig zu erhöhen. Tatsächlich investieren vermögende Privatpersonen mit einem Nettovermögen von mehreren hundert Millionen Yen selten konzentriert in nur einen Vermögenswert, und Immobilien sind ein wichtiger Bestandteil ihres Portfolios. Einer Studie zufolge machen Immobilieninvestitionen im Durchschnitt 14,6 % der Vermögensaufteilung der weltweit sehr vermögenden Privatpersonen aus (Nettovermögen von über 3 Mrd. JPY). Es wird auch berichtet, dass japanische HNWI zu einer besonders hohen Gewichtung von Immobilien neigen, was auf die Bedeutung von Immobilien bei der Vermögensverteidigung und -diversifizierung hinweist.
Bemerkenswert an der Rolle, die Immobilien bei der Vermögensdiversifizierung spielen, ist die Art der Preisbewegung. Wie bereits erwähnt, schwanken die Immobilienpreise nicht so stark auf Tagesbasis wie der Aktienmarkt und sind weniger von Konjunkturschwankungen betroffen. Wenn Aktien und Wechselkurse sinken, fallen die Immobilienpreise nicht unbedingt sofort mit, sondern bewegen sich langfristig in ihren eigenen Wertentwicklungszyklen. Durch die Einbeziehung von Vermögenswerten mit unterschiedlichen Preisbewegungen, wie z. B. Immobilien, in ein aktienorientiertes Portfolio kann daher die Gesamtvolatilität (Schwankungsrisiko) verringert und ein stabiles Anlageergebnis leicht erzielt werden. Tatsächlich haben Untersuchungen gezeigt, dass etwa 86 % der vermögenden Anleger mit einem Finanzvermögen von 100 Mio. JPY oder mehr eine Diversifizierung über mehrere Vermögenswerte, einschließlich Aktien und Anleihen sowie Immobilien, praktizieren. Immobilien gehören somit zu den von vermögenden Privatpersonen bevorzugten Methoden der Vermögensdiversifizierung und spielen eine wichtige Rolle bei der Verbesserung der Portfoliostabilität und der Risikodiversifizierung.
Immobilien werden auch als "inflationsgeschützter Vermögenswert" und als "Instrument zur Absicherung von Eventualrisiken " hoch geschätzt. Im Allgemeinen sinkt der Wert von Finanzanlagen wie Bargeld und Einlagen mit fortschreitender Inflation (Preissteigerungen), aber realen Vermögenswerten wie Immobilien wird nachgesagt, dass sie auch bei steigenden Preisen weniger an Wert verlieren. In der Tat hat die Geschichte gezeigt, dass bei einer Konjunkturbelebung und einem Anstieg der Preise (Verbraucherpreisindex) die Immobilienpreise und Mieten entsprechend steigen. So blieb beispielsweise in den vergangenen Zeiten hoher Inflation in Japan und den USA die Korrelation zwischen Hauspreisen und Preisen hoch, was darauf hindeutet, dass Immobilien einen hervorragenden Inflationsschutz darstellen. Aus diesem Grund nehmen viele vermögende Privatpersonen und Investoren Sachwerte wie Immobilien in ihr Portfolio auf, um sich gegen das Inflationsrisiko zu wappnen.
Darüber hinaus sind Immobilien auch unter dem Gesichtspunkt der Risikoabsicherung ein beruhigender Vermögenswert. Selbst wenn die Aktienmärkte aufgrund von Unternehmensergebnissen oder globalen Entwicklungen einbrechen, ist es äußerst unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise über Nacht einbrechen, und die täglichen Preisschwankungen sind gering. Selbst wenn beispielsweise ein großer wirtschaftlicher Schock oder ein Unternehmensskandal gemeldet wird, ist die Reaktion nicht so unmittelbar wie bei den Aktienkursen, und im Falle von Mietimmobilien verschwinden die monatlichen Mieteinnahmen nicht sofort. Vielmehr sind Immobilien als "defensiver Vermögenswert" attraktiv, da sie auch in Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs weiterhin einen gewissen Wert und ein gewisses Einkommen generieren. Steigen zudem die Grundstückspreise und Mieten im Einklang mit der Inflation, wird der Wert der Immobilie real nicht geschmälert, sondern kann sogar den Gesamtwert des Vermögens steigern. Auf diese Weise ist der Besitz von Immobilien eine Art Risikoabsicherung, die das Vermögen vor Inflation schützt und das Risiko der Marktvolatilität mindert. Viele Anleger haben erkannt, dass der Ersatz von Sachwerten wie Immobilien durch Sachwerte langfristig gesehen einen wirksameren Vermögensschutz darstellt, als weiterhin große Mengen an Bargeld zu halten.
Immobilien können auch ein nützliches Instrument für die Weitergabe von Vermögen an die nächste Generation sein. Bargeld und börsennotierte Aktien werden bei der Erbschaftsbewertung zu 100 % ihres Marktwerts angesetzt, während Immobilien zu einem niedrigeren Satz als dem tatsächlichen Wert bewertet werden, da sie auf den Bodenpreisen am Straßenrand und den Grundsteuerwerten basieren.
Aus Sicht des Unternehmers können Immobilien auch als Unternehmensnachfolgestrategie genutzt werden. Hohe Bewertungen von Unternehmensanteilen und Betriebsvermögen können zu einer hohen Erbschafts- und Schenkungssteuerbelastung führen, wenn Anteile auf Nachfolger übertragen oder vererbt werden. Erwirbt ein Unternehmen oder eine Privatperson daher vor der Unternehmensnachfolge Immobilien und bezieht sie in die Vermögensstruktur ein, so ist zu erwarten, dass dies zu einer Verringerung des Bewertungswertes des Gesamtvermögens führt. Indem Bargeld und Einlagen durch Immobilien ersetzt werden, kann der Anteilswert des Unternehmenseigentümers (Nettovermögenswert) verringert werden, was zu einer niedrigeren Steuerlast zum Zeitpunkt der Nachfolge führt. Darüber hinaus gibt es ein System, das als "Ausnahmeregelung für kleine Grundstücke" bezeichnet wird und bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen angewendet werden kann. Dabei handelt es sich um eine Vorzugsregelung, die bei der Vererbung von gewerblich oder zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken eine Ermäßigung des Bemessungswertes um 50-80 % ermöglicht. Wenn das Grundstück beispielsweise vorher als Mietobjekt genutzt wurde, kann es im Erbfall als Wohngrundstück für Darlehensgeschäfte genutzt werden, was zu einer erheblichen Steuerersparnis führen kann.
Auf diese Weise ist die Immobilie ein sehr wirksames Mittel zur Vorbereitung auf die künftige Erbschaft und Unternehmensnachfolge. Durch die Umschichtung von Vermögenswerten in Immobilien vor dem Tod können diese nicht nur als Sachwerte den Familienmitgliedern vererbt werden, sondern sie können auch mit einem niedrigeren Erbschaftssteuerwert reibungslos weitergegeben werden. Tatsächlich erwerben viele vermögende Personen, die in Immobilien investieren, diese mit dem Ziel, ihr Vermögen zu erhalten und eine reibungslose Übergabe an die nächste Generation zu gewährleisten. Erben und Vererben ist ein Bereich, der Fachwissen erfordert, aber durch die geschickte Einbindung von Immobilien können die Steuerlast und die Risiken kontrolliert und wichtige Vermögenswerte geschützt an die nächste Generation weitergegeben werden.
Wie oben beschrieben, werden Immobilieninvestitionen aus einer Vielzahl von Gründen gewählt, u. a. wegen ihrer Effektivität beim Vermögensaufbau, ihrer Steuersparmöglichkeiten, der Möglichkeit, sowohl Einkommen als auch Kapitalgewinne zu erzielen, der Diversifizierungseffekte des Vermögens, des Inflationsschutzes und der Risikoabsicherung sowie ihrer Nützlichkeit bei der Erbschafts- und Unternehmensnachfolgeplanung. Wie in jedem dieser Abschnitte erwähnt, geht es bei Immobilieninvestitionen nicht nur um die Erzielung von Gewinnen, sondern sie haben auch eine große Anziehungskraft, da sie als umfassendes Mittel zum Schutz und zur Pflege von Vermögenswerten und deren Weitergabe an die nächste Generation dienen können. Nicht nur für sehr vermögende Privatpersonen, sondern auch mit Blick auf die Zukunft ist es von großer Bedeutung, Immobilien in den Aufbau eines Vermögensportfolios einzubeziehen.
Natürlich gibt es einige Punkte zu beachten, wenn man in Immobilien investiert, wie z. B. die Liquidität der Immobilie, die Schwierigkeiten bei der Verwaltung und die Risiken der Verwaltung. Diese Risiken können jedoch angemessen kontrolliert werden, wenn die richtigen Immobilien ausgewählt und mit der Beratung von Experten verwaltet werden. Langfristig gesehen können Immobilieninvestitionen eine gute Option für eine solide und diversifizierte Vermögensverwaltung sein. Wir wünschen Ihnen, dass Sie die vielfältigen Vorteile von Immobilien entsprechend dem Umfang Ihres Vermögens und Ihren Anlagezielen optimal nutzen können.