In Japan gibt es eine Kultur, die großen Wert auf "Neubauten" legt. Das Wort "Neubau" taucht in Immobilienanzeigen immer wieder auf, und viele Hauskäufer wünschen sich einen Neubau. Überraschenderweise treffen die Superreichen der Welt jedoch die gegenteilige Entscheidung. Warum bevorzugen sie "Gebrauchtimmobilien" gegenüber "Neubauten"?
In diesem Artikel befassen wir uns mit den Immobilieninvestitionsstrategien der Superreichen, deren jährliches Haushaltseinkommen 100 Millionen Yen übersteigt, und den Gründen, warum sie sich für Gebrauchtimmobilien entscheiden. Wir entschlüsseln die Unterschiede zwischen den Immobilienwerten in Japan und im Westen, zeigen Ihnen den versteckten Wert von Gebrauchtimmobilien und das Wesen der Immobilienauswahl, wie sie von den Reichen praktiziert wird. Außerdem stellen wir Ihnen das Geheimnis der "klugen Wahl" vor, von dem auch gewöhnliche Hauskäufer lernen können.
Die Werte für Immobilien unterscheiden sich in Japan und im Westen erheblich. Der Unterschied wird deutlich, wenn man sich die Daten ansieht.
| Land/Region | Anteil der im Umlauf befindlichen Gebrauchtwohnungen | Anteil der im Umlauf befindlichen neuen Häuser |
|---|---|---|
| USA (2017) | 82% (2017) | 18% (2017) |
| Vereinigtes Königreich. | 88% | 12% |
| Frankreich | 66% | 34% |
| Japan (2013) | 14% Frankreich | 86% |
Quelle: auf der Grundlage von Daten des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus und anderer Quellen.
Während in Europa und den USA mehr als 80 % des Wohnungsmarktes aus Gebrauchtimmobilien bestehen, ist das Verhältnis in Japan genau umgekehrt. Woher kommt dieser Unterschied?
Die Gründe für die Vorliebe für Neubauten in Japan sind folgende:
Andererseits hat sich in Europa und den USA ein Markt gebildet, auf dem der Wert von gebrauchten Immobilien richtig eingeschätzt wird. Vor allem in den USA und im Vereinigten Königreich, wo der Wert des Gebäudes selbst mit zunehmendem Alter kaum abnimmt, ist es nicht ungewöhnlich, dass über 100 Jahre alte Häuser zu hohen Preisen verkauft werden.
In wohlhabenden Gegenden gelten traditionelle Gebäude mit einer langen Geschichte als Statussymbol und können höhere Preise erzielen als Neubauten.
Warum bevorzugen die Wohlhabenden der Welt, insbesondere in den USA, gebrauchte Immobilien? Es gibt sechs Gründe für die Wahl von Immobilien durch Superreiche
Da es für neu gebaute Immobilien keine Transaktionen aus der Vergangenheit gibt, ist es schwierig zu beurteilen, ob der Preis angemessen ist oder nicht. Bei Gebrauchtimmobilien hingegen ist es möglich, den angemessenen Preis auf der Grundlage früherer Transaktionspreise und des Handelsverlaufs anderer Räume im selben Gebäude zu ermitteln.
Die Lage ist der wichtigste Faktor bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie. Gebrauchtimmobilien befinden sich häufig in bereits etablierten Spitzenlagen. Vermögende Privatpersonen kennen den immobilienwirtschaftlichen Grundsatz: "90 % des Wertes einer Immobilie werden durch ihre Lage bestimmt" und sichern sich durch die Wahl einer gut gelegenen Gebrauchtimmobilie die zukünftige Wertbeständigkeit der Immobilie.
Gebrauchtimmobilien haben den Vorteil, dass sie nach dem Kauf renoviert werden können , so dass Sie die Räumlichkeiten frei nach Ihren Wünschen gestalten können. Dieser "hohe Grad an Freiheit" ist ein wichtiger Grund für die Wahl einer Immobilie in der Oberschicht, deren jährliches Haushaltseinkommen 30 Millionen Yen übersteigt.
Neben Bargeld, Versicherungen, Aktien, Anleihen und Gold erhöhen die Ultra-High-Net-Worth-Individuals die Sicherheit ihres Vermögens, indem sie Immobilien, die als inflationsgeschützt gelten, in ihr Portfolio aufnehmen. Insbesondere gebrauchte Eigentumswohnungen in Innenstädten sind ein Bollwerk, das das Sachvermögen auch bei Inflation schützt.
Gebrauchte Immobilien werden in Japan in der Regel mit einem niedrigeren Wert als dem Marktwert angesetzt. Diese Eigenschaft hat dazu geführt, dass vermögende Privatpersonen gebrauchte Immobilien als Maßnahme gegen die Erbschaftssteuer erwerben.
Sehr vermögende Privatpersonen entscheiden sich für Immobilien auf der Grundlage eines langfristigen Eigentums und nicht für spekulative kurzfristige Käufe und Verkäufe. Aus dieser Perspektive sind Immobilienmerkmale , die im Laufe der Zeit nicht an Wert verlieren, wichtiger als der Wert einer neu gebauten Immobilie .
Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie gibt es drei Hauptfaktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Die sehr vermögenden Privatpersonen wählen ihre Immobilien nach diesen Faktoren aus.
Eine gute Lage ist der wichtigste Faktor bei der Bestimmung des Werts einer Gebrauchtimmobilie. Eine gute Lage wird durch die folgenden Aspekte bestimmt
Tatsächlich variieren die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen im Zentrum Tokios je nach Bahnhof stark: Im Fünfjahreszeitraum von 2019 bis 2024 steigen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen rund um den Bahnhof Kamiyacho um den Faktor 3,13 (+213 %). Dies ist das Ergebnis der Knappheit hervorragender Lagen und der Nachfrage durch wohlhabende Menschen, die diese suchen.
Quelle: Kenbike.
Die Markenstärke der Stadt, in der sich eine Immobilie befindet, hat ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf den Wert einer bestehenden Immobilie. Die Superreichen neigen dazu, Viertel mit vielen ähnlich wohlhabenden Einwohnern zu bevorzugen. Dies liegt nicht nur daran, dass sie statusbewusst sind, sondern auch daran, dass sie die Kaufkraft der Umgebung und die Stabilität der Immobilienwerte schätzen.
Die Markenstärke einer Stadt hat einen erheblichen Einfluss auf den Wert einer gebrauchten Eigentumswohnung. Markenstärke bedeutet, dass die Stadt beliebt ist und bei den Einwohnern ein gutes Image hat. Eine Stadt mit einer gehobenen Wohngegend, einer schönen Landschaft oder einem Neubaugebiet verfügt beispielsweise über eine starke Marke, und die Immobilienwerte von gebrauchten Eigentumswohnungen in dieser Gegend sind eher zu halten." (Quelle: Aid My Bank )
Die Markenstärke der Baufirma (Generalunternehmer) oder des Bauträgers ist auch bei Gebrauchtimmobilien wichtig. Immobilien, die von zuverlässigen Unternehmen gebaut werden, weisen in der Regel eine höhere Qualität in Bezug auf Design und Konstruktion auf und sind weniger gefährdet, im Laufe der Zeit zu verfallen.
Der Status der Verwaltungsgesellschaft und die Häufigkeit von Großreparaturen sind ebenfalls wichtige Faktoren, die sich auf den Wert der Immobilie auswirken. Die sehr Wohlhabenden wählen Immobilien mit angemessenen Verwaltungsgebühren, Reparaturrücklagen und regelmäßiger Wartung.
Sehr vermögende Personen, die gebrauchte Immobilien kaufen, nehmen in der Regel hochwertige Renovierungen vor , um die Räumlichkeiten nach ihren Wünschen zu gestalten. Zu den Renovierungspunkten, auf die sie sich konzentrieren, gehören die folgenden Merkmale.
Wohlhabende Menschen bevorzugen offene Grundrisse, die möglichst wenig Wände und möglichst viel Wohnraum bieten. Bedeutende Umstrukturierungen des Grundrisses, wie z. B. die Integration angrenzender Räume zur Schaffung einer großräumigen LDK, haben zu einem Gefühl von Offenheit und Luxus geführt.
Die Verwendung natürlicher Materialien wie Marmor und Massivholz zur Aufwertung der Materialität des gesamten Raums ist bei der Renovierung wohlhabender Häuser besonders wichtig. Diese Materialien, die Luxus und Wärme in sich vereinen, nutzen sich im Laufe der Zeit nicht ab, sondern gewinnen mit der Zeit an Textur, was ebenfalls sehr geschätzt wird. 3.
Die Lebensqualität wird durch die Einführung bekannter in- und ausländischer Markenprodukte, wie multifunktionale Systemküchen, Einbaugeräte, Weinkeller und Bioethanolkamine, erhöht. Insbesondere Luxusmarkenprodukte wie "Miele", "GAGGENAU" und "LIEBHERR" gehören zum Status der Wohlhabenden.
Beliebte Entwürfe bestehen darin, den gesamten Innenraum in gedämpften Tönen wie Lasuren, Monotonen und Weißtönen zu gestalten und Marmor und Leisten als Akzente zu verwenden. Eine solche schicke Innenraumgestaltung ist zeitlos und universell schön und trägt dazu bei, den Wert einer Immobilie auch in Zukunft zu erhalten.
| Art der Immobilie | Selbstkostenpreis (pro m2) |
|---|---|
| Hochwertige Renovierung von Wohnungen | 350.000 Yen oder mehr pro m2 |
| Freistehende Häuser (einschließlich Nebengebäuden) | 400.000-500.000 Yen/m2 |
Es gibt kulturelle und historische Unterschiede, die die Ursache für die erheblichen Wertunterschiede bei Gebrauchtimmobilien zwischen Japan und dem Westen sind.
In Japan herrscht seit der Zeit des raschen Wirtschaftswachstums der Glaube vor, dass ein Haus, wenn es einmal gebaut ist, auch fertig ist. Dies ist auf die folgenden Faktoren zurückzuführen
Im Westen hingegen wird der Wert von Gebrauchtimmobilien aufgrund der folgenden kulturellen Hintergründe hoch geschätzt
Diese unterschiedlichen kulturellen Hintergründe spiegeln sich auch in der unterschiedlichen Bewertung von Gebrauchtimmobilien auf dem Immobilienmarkt wider.
Zu den Immobilieninvestitionsstrategien der Superreichen gehören "kluge Entscheidungen", die nicht allgemein bekannt sind. Sie weisen die folgenden Merkmale auf.
Sehr vermögende Personen legen mehr Wert auf die langfristige Stabilität von Vermögenswerten als auf kurzfristige Wertsteigerungen. Sie warten, bis eine gute Immobilie auftaucht, und investieren nicht zwangsweise in neu gebaute Immobilien.
Die sehr vermögenden Privatpersonen erhöhen die Stabilität ihres Vermögens, indem sie neben Finanzanlagen auch Immobilien in ihr Portfolio einbeziehen. Insbesondere in Zeiten der Inflation spielen Immobilien als Sachwerte eine Rolle bei der Vermögensverteidigung.
Vermögende Privatpersonen nutzen die steuerlichen Einspareffekte der Abschreibung optimal aus. In manchen Fällen, insbesondere bei Gebrauchtimmobilien im Ausland, lassen sich noch höhere Steuerersparnisse erzielen.
Sehr vermögende Privatpersonen steigern den Wert ihres Vermögens, indem sie nach dem Kauf einer Immobilie geplante Renovierungsarbeiten durchführen. Durch den Einbau einer luxuriösen Innenausstattung und modernster Geräte verfolgen sie die Strategie, den Wert der Immobilie für den späteren Wiederverkauf oder die Vermietung zu steigern.
Wir haben gesehen, warum die Superreichen Gebrauchtimmobilien gegenüber Neubauten bevorzugen, und es gibt viele Lehren, die gewöhnliche Immobilienkäufer daraus ziehen können.
Der Wert einer Immobilie hängt mehr von ihrer "Lage" ab als von der Neuheit des Gebäudes. Eine gute Lage ist ein Wert, der im Laufe der Zeit nicht verloren geht, sondern sogar die Seltenheit erhöhen kann. Selbst gebrauchte Immobilien behalten ihren Wert eher, wenn sie sich in einer guten Lage befinden. 2.
Während es nur wenige Daten gibt, um die Angemessenheit des Preises für neue Immobilien zu beurteilen, ist es einfacher, den angemessenen Preis für gebrauchte Immobilien auf der Grundlage früherer Transaktionen zu ermitteln. Die Tatsache, dass es weniger Informationsasymmetrie und mehr Spielraum für Preisverhandlungen gibt, ist für den klugen Käufer wichtig. 3.
Ein weiterer großer Vorteil von Gebrauchtimmobilien ist der hohe Grad an Freiheit, sie durch Renovierung an den eigenen Geschmack anzupassen. Es ist möglich, einzigartige Räume zu schaffen, die bei einem Neubau nicht erreicht werden können. Unter dem Gesichtspunkt der Kosteneffizienz kann die Renovierung einer hochwertigen Gebrauchtimmobilie eine vernünftigere Entscheidung sein als der Kauf eines Neubaus.
Sehr vermögende Privatpersonen wählen Immobilien immer mit einer langfristigen Perspektive aus. Die Betonung von Lage und Qualität, die auch in Zukunft ihren Wert behalten wird, und nicht kurzfristige Trends oder die Neuheit des Gebäudes, ist ein Ansatz, der auch für normale Käufer hilfreich ist.
Bei den Überlegungen zum Kauf einer Gebrauchtimmobilie sind die folgenden drei Punkte besonders wichtig
Von den Immobilienentscheidungen der Superreichen zu lernen und ein Auge für den inneren Wert einer Immobilie zu entwickeln, anstatt von der Überlegenheit des Neubaus besessen zu sein, ist der erste Schritt zu einer klugen Immobilieninvestition.
A: Das wichtigste Risiko, auf das man beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie achten sollte, sind "versteckte Mängel". Selbst wenn es an der Oberfläche keine Probleme gibt, können undichte Stellen oder strukturelle Probleme lauern. Um dies zu vermeiden, empfiehlt es sich, eine professionelle Hausinspektion (Gebäudezustandserhebung) durchzuführen , um den Zustand der Immobilie objektiv zu überprüfen. Es ist auch wichtig, das Protokoll und die Reparaturhistorie der Verwaltungsgesellschaft zu prüfen. Bei Eigentumswohnungen sollten Sie auch die Höhe der Reparaturrücklagen und den Verwaltungsstatus der Verwaltungsgesellschaft prüfen.
A. Wirksame Instandhaltungsmethoden zur Werterhaltung sind "vorbeugende regelmäßige Inspektionen und angemessene Reparaturen". Vor allem in Bereichen, die für eine Verschlechterung anfällig sind, wie Dächer, Außenwände und Wassersysteme, ist es notwendig, so früh wie möglich Maßnahmen zu ergreifen, bevor die Probleme ernster werden. Bei Eigentumswohnungen ist es außerdem wichtig, sich aktiv an der Verwaltung der Verwaltungsgemeinschaft zu beteiligen und die Durchführung angemessener , umfangreicher Reparaturpläne zu fördern. Eine regelmäßige Anpassung der Anlagen an die Erfordernisse der Zeit kann ebenfalls dazu beitragen, einen Wertverlust zu verhindern.
A: Die Hauptunterschiede zwischen der Immobilienauswahl von Vermögenden und der Allgemeinbevölkerung liegen in der Länge des Zeithorizonts und in der Investitionseinstellung zur Qualität. Vermögende Personen bewerten Immobilien aus einer sehr langfristigen Perspektive von 50 oder 100 Jahren und lassen sich weniger von kurzfristigen Moden und Trends beeinflussen. Sie neigen auch dazu, in hochwertige Materialien und Ausrüstungen zu investieren und scheuen keine Anfangskosten. Die breite Bevölkerung orientiert sich häufig an der Rückzahlungsdauer von Hypotheken (30-35 Jahre) und legt Wert auf die Kontrolle der Anfangskosten. Langfristig gesehen tragen Investitionen in Lage und Qualität jedoch zur Werterhaltung bei, so dass es sinnvoll ist, diese innerhalb des Budgets zu maximieren.
A: Es gibt drei Schlüsselfaktoren, an denen eine gebrauchte Immobilie mit Potenzial zu erkennen ist
Es ist auch wichtig, ein Gebiet zu wählen, in dem die Nachfrage langfristig anhalten wird, wobei die demografischen Veränderungen und die Diversifizierung der Arbeitsstile zu berücksichtigen sind.
A: Der Trick, um die Kosteneffizienz von Renovierungen zu maximieren, besteht darin, "stark in Bereiche zu investieren, die direkt mit dem Wert des Objekts verbunden sind". Konzentrieren Sie sich insbesondere auf die folgenden Punkte
Andererseits können ein allzu individuelles Design und eine besondere Ausstattung bei einem späteren Verkauf die Geschmäcker spalten. Die Auswahl hochwertiger Materialien und Ausstattungen unter Berücksichtigung der Vielseitigkeit trägt zur langfristigen Werterhaltung und Wertsteigerung einer Immobilie bei.
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