In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit wie heute suchen viele Anleger nach den besten Möglichkeiten, ihr Vermögen zu schützen und stetig zu vermehren. Neben den traditionellen Finanzanlagen wie Aktien und Anleihen ist die Diversifizierung von Vermögensportfolios, d. h. die Anlagediversifizierung, wichtiger als je zuvor. In diesem Zusammenhang gewinnen Immobilien als Sachwerte erneut an Aufmerksamkeit als wichtige Option zur Reduzierung des Gesamtportfoliorisikos und zur Erzielung stabiler langfristiger Erträge.
In diesem Artikel wird der Stellenwert von Immobilien im Anlageportfolio aus der Sicht eines Experten erläutert, der als INA & Associates Ltd. täglich mit dem Vermögensaufbau vieler vermögender Kunden zu tun hat. Die einzigartigen Vorteile von Immobilieninvestitionen, wie sie sich von anderen Anlageklassen unterscheiden, und sogar wie man ein effektives Portfolio aufbaut, werden in einfacher Sprache, aber mit Expertenwissen dargestellt, so dass der Durchschnittsverbraucher sie verstehen kann. Wir hoffen, dass dieser Artikel Ihnen beim Aufbau eines sinnvollen Vermögensportfolios helfen wird.
Wenn Sie in die Vermögensverwaltung einsteigen, werden Sie wahrscheinlich den Begriff "Portfolio" hören. Doch erstaunlich wenige Menschen wissen, was er genau bedeutet und wie er sich von einer "diversifizierten Anlage" unterscheidet. Im Folgenden werden wir die grundlegenden Kenntnisse zusammenstellen, die bei Immobilieninvestitionen unerlässlich sind.
Ein Anlageportfolio bezeichnet die spezifische Kombination der von einem Anleger gehaltenen Finanzanlagen - Bargeld, Einlagen, Aktien, Anleihen und Immobilien - und deren Verteilungsschlüssel. Es ist nicht einfach nur eine Liste von Vermögenswerten, sondern sollte strategisch auf der Grundlage Ihrer Anlageziele (z. B. Absicherung des Ruhestands, Frühverrentung usw.) und Ihrer Risikotoleranz (wie viel Preisschwankungen Sie akzeptieren können) zusammengestellt werden. Ein gutes Portfolio ist ein Kompass für die Maximierung des Gesamtwerts Ihres Vermögens bei gleichzeitigem Risikomanagement.
Die Diversifizierung ist eine spezifische Technik für den Aufbau eines Portfolios. Wie das Sprichwort "Nicht alles auf eine Karte setzen" zeigt, besteht das Ziel nicht darin, die Anlagen auf einen einzigen Vermögenswert zu konzentrieren, sondern in mehrere Vermögenswerte mit unterschiedlichen Kursbewegungen zu investieren, so dass die Auswirkungen eines Wertverlusts eines bestimmten Vermögenswerts durch die Gewinne anderer Vermögenswerte ausgeglichen werden, wodurch das Gesamtrisiko verringert wird. Wenn ein Portfolio eine "Zusammenstellung von Vermögenswerten" ist, dann ist eine diversifizierte Anlage selbst "die Anordnung der Vermögenswerte auf der Grundlage dieser Zusammenstellung".
Immobilieninvestitionen weisen einzigartige Merkmale auf, die sie von Finanzanlagen wie Aktien und Anleihen unterscheiden. Während das Hauptziel von Aktieninvestitionen in Kapitalgewinne (Veräußerungsgewinne) besteht, deren Kurs aufgrund des Wachstumspotenzials des Unternehmens und der Marktentwicklung stark schwankt, besteht das Hauptziel von Immobilieninvestitionen in der langfristigen Sicherung stabiler Einkommensgewinne (Mieteinnahmen) durch die Vermietung der von Ihnen erworbenen Immobilie. Natürlich kann man auch Kapitalgewinne aus dem Anstieg der Immobilienpreise erwarten, aber im Grunde genommen sind Immobilieninvestitionen eher ein "Geschäft", das stabile Cashflows generiert. Dieser Unterschied ist der Grund, warum Immobilien in Portfolios eine einzigartige Rolle spielen.
Die Aufnahme von Immobilien in ein Anlageportfolio hat strategische Auswirkungen, die über die bloße Erhöhung der Anzahl der Anlagen hinausgehen. Im Folgenden stellen wir aus professioneller Sicht fünf wichtige Vorteile von Investitionen in Immobilien vor.
Die Hauptattraktion von Immobilieninvestitionen liegt in den stabilen monatlichen Mieteinnahmen bzw. Einkommensgewinnen. Im Gegensatz zu Aktiendividenden oder Ausschüttungen von Investmentfonds ist die Miete weniger von wirtschaftlichen Schwankungen betroffen, und sobald ein Mieter eingezogen ist, kann für die Dauer des Vertrages mit einem stabilen Einkommen gerechnet werden. Dieser gut vorhersehbare Cashflow ist eine wichtige Quelle der Sicherheit bei der Planung zukünftiger Wohnformen und stärkt die Ertragsbasis des gesamten Portfolios.
Die Inflation ist ein Risiko, vor dem sich jeder Anleger hüten sollte, da die Inflation (Preissteigerungen) den Wert von Bargeld erheblich schmälern kann. Immobilien bieten eine wirksame Absicherung gegen diese Inflation. Wenn die Preise steigen, steigen in der Regel auch die Immobilienwerte und -mieten. Dies bedeutet, dass Immobilien den Wert ihres Vermögens erhalten oder sogar steigern können, selbst wenn die Inflation den relativen Wert anderer Vermögenswerte verringert. Dies ist entscheidend für die langfristige Erhaltung der Kaufkraft des Portfolios.
In der Welt der Investitionen sind Risiko und Rendite untrennbar miteinander verbunden. Immobilieninvestitionen werden im Allgemeinen als Anlagen mit mittlerem Risiko und mittlerer Rendite eingestuft. Es ist selten, dass sich Vermögenswerte in kurzer Zeit vervielfachen, wie es bei Aktienanlagen mit hohem Risiko und hoher Rendite der Fall ist, aber es ist nicht fast unmöglich, Renditen zu erwarten, wie es bei Einlagen mit niedrigem Risiko und niedriger Rendite der Fall ist. Die Immobilienpreise sind nicht so schwankungsanfällig wie der Aktienmarkt, und das Risiko eines Preisverfalls ist aufgrund des Wertes der Immobilie als Sachwert relativ gering. Diese Stabilität mildert die Preisschwankungen des gesamten Portfolios und reduziert die psychologische Belastung.
Immobilieninvestitionen können von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren. Vor allem ihre Wirksamkeit als Erbschaftsmaßnahme ist weithin anerkannt. Im Vergleich zu Bargeld und Wertpapieren wird der erbschaftsteuerliche Wert von Immobilien in der Regel niedriger angesetzt als ihr Marktwert, so dass die Umwandlung von Vermögen in Immobilien den erbschaftsteuerpflichtigen Betrag verringern kann. Da außerdem die Kosten für die Mietverwaltung (Abschreibung, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Grundsteuer usw.) als Ausgaben verbucht werden können, ist es möglich, die Einkommenssteuer- und Einwohnersteuerlast zu verringern, indem Gewinne und Verluste mit anderen Einkünften, z. B. Arbeitseinkommen, zusammengerechnet werden. Dies kann ein großer Vorteil sein, insbesondere für Personen in höheren Einkommensklassen.
Die Hebelwirkung (Leverage-Prinzip ) ist eine Methode, mit der höhere Renditen angestrebt werden, indem Kredite von Finanzinstituten für Investitionen in teure Immobilien genutzt werden, die mit eigenen Mitteln allein nicht erworben werden können. Wird beispielsweise eine Immobilie im Wert von 50 Mio. JPY mit 10 Mio. JPY Eigenmitteln plus einem Darlehen von 40 Mio. JPY erworben, kann der Anleger die Rendite einer Immobilie im Wert von 50 Mio. JPY genießen. Vermögende Privatpersonen können aufgrund ihrer hohen Kreditwürdigkeit Kredite zu günstigen Konditionen aufnehmen und diesen Hebeleffekt zur effizienten Vergrößerung ihres Vermögens ausnutzen. Natürlich ist die Kreditaufnahme mit Risiken verbunden, aber bei richtiger Immobilienauswahl und Finanzplanung kann sie eine mächtige Waffe sein, um den Vermögensaufbau zu beschleunigen.
Der Schlüssel zum Erfolg beim Aufbau eines Portfolios liegt in einem fundierten Verständnis der Merkmale der einzelnen Anlageklassen und wie sie zusammenpassen. Hier vergleichen wir Immobilien mit Aktien und Anleihen, um ihre einzigartige Positionierung zu verdeutlichen.
| Vergleichspunkte | Immobilien | Aktien | Anleihen |
|---|---|---|---|
| Wichtigste Ertragsquellen | Einkommensgewinne (Miete), Kapitalgewinne | Kapitalgewinne (Kursgewinne), Einkommensgewinne (Dividenden) | Einkommensgewinne (Zinsen) |
| Risiko/Ertrag | Mittleres Risiko/mittlere Rendite | Hohes Risiko/hohe Rendite | Geringes Risiko/geringe Rendite |
| Preisvolatilität | Relativ gering | Groß | Klein |
| Liquidität (Realisierbarkeit) | Gering (benötigt Zeit für den Verkauf) | Hoch (kann sofort auf dem Markt gekauft und verkauft werden) | Relativ hoch |
| Widerstandsfähigkeit gegen Inflation | Stark | Relativ stark | Schwach (kann sofort auf dem Markt gehandelt werden) |
| Hebeleffekt | Einfach zu nutzen | Möglich z.B. im Margenhandel | Begrenzt |
Aktien sind attraktive Anlagen, die je nach Wachstumspotenzial eines Unternehmens hohe Kapitalgewinne erwarten lassen. Gleichzeitig werden sie jedoch stark von der Wirtschaftslage und der Marktstimmung beeinflusst und bergen das hohe Risiko extrem starker Kursschwankungen. Im Vergleich zu Aktien spielen Immobilien eine Rolle bei der Stabilität von Portfolios, da die kurzfristigen Preisschwankungen moderat sind und stabile Mieteinnahmen zu erwarten sind. Da die Korrelation zwischen den Kursschwankungen von Aktien und Immobilien als relativ gering gilt, kann eine Kombination der beiden Anlagen das Gesamtrisiko des Portfolios wirksam diversifizieren.
Anleihen sind von Staaten und Unternehmen ausgegebene Schuldverschreibungen und gelten als sichere Anlagen, da sie bei Fälligkeit zum Nennwert zurückgezahlt werden und regelmäßig Zinsen erhalten. Sie haben jedoch den Nachteil niedriger Renditen und eines sinkenden Realwerts, insbesondere in Zeiten der Inflation. Immobilien bieten das Potenzial für höhere Renditen als Anleihen, während sie gleichzeitig einen Inflationsschutz bieten. Wenn Anleihen der "defensive" Vermögenswert in einem Portfolio sind, können Immobilien als "ausgeglichener offensiver und defensiver" Vermögenswert positioniert werden, der stabile Erträge erwirtschaften kann und gleichzeitig eine Wertsteigerung des Vermögens anstrebt.
Immobilieninvestitionen haben zwar viele Vorteile, bergen aber natürlich auch Risiken. Um erfolgreich zu sein, ist es wichtig, diese Risiken im Voraus zu verstehen und geeignete Gegenmaßnahmen zu ergreifen. In diesem Abschnitt werden sieben typische Risiken und deren Gegenmaßnahmen beschrieben.
| Art des Risikos | Überblick | Wichtigste Gegenmaßnahmen |
|---|---|---|
| 1. Leerstandsrisiko | Eine Situation, in der keine Mieter gefunden werden können und keine Mieteinnahmen erzielt werden. | Wählen Sie ein Gebiet und eine Immobilie mit hoher Mietnachfrage. Setzen Sie angemessene Mieten fest und führen Sie Anwerbungsmaßnahmen durch. Ziehen Sie Untermietverträge in Betracht. |
| 2. Risiko des Mietrückgangs | Die Miete sinkt aufgrund des altersbedingten Verfalls des Gebäudes und der Veränderungen in der Umgebung. | ∙ Erstellen Sie einen langfristigen Reparaturplan und erhalten Sie den Wert der Immobilie. Führen Sie Renovierungs- und Umbaumaßnahmen durch, um den Bedürfnissen der Mieter gerecht zu werden. |
| 3. Risiko von Mietrückständen | Mieter zahlen die Miete nicht. | Strenge Überprüfung der Mieter. Verpflichten Sie die Mieter, einer Bürgschaftsgesellschaft beizutreten. |
| 4. Zinserhöhungsrisiko | Die Darlehenszinsen steigen und die Rückzahlungen erhöhen sich. | Wählen Sie einen festen Zinssatz oder nehmen Sie vorzeitige Rückzahlungen vor. Planen Sie Ihre Finanzen rechtzeitig vor Zinserhöhungen. |
| 5. Reparaturrisiko | Unerwartete Kosten entstehen durch Reparaturen, die durch plötzliche Ausfälle oder altersbedingte Verschlechterungen verursacht werden. | Planen Sie einen Reservefonds für Reparaturen ein. Kontrollieren Sie regelmäßig den Zustand des Gebäudes. |
| 6. Risiko sinkender Immobilienpreise | Der Wert von Immobilien kann aufgrund einer wirtschaftlichen Rezession oder eines Nachfragerückgangs sinken. | Wählen Sie eine Immobilie in einer guten Lage, in der ein Wertverfall unwahrscheinlich ist. Gehen Sie von einer langfristigen Bindung aus und lassen Sie sich nicht von kurzfristigen Preisschwankungen beeinflussen. |
| 7) Risiko von Naturkatastrophen | Gebäude können durch Erdbeben, Taifune, Überschwemmungen usw. beschädigt werden. | Schließen Sie eine Feuer- und Erdbebenversicherung ab. Prüfen Sie Gefahrenkarten und wählen Sie ein Gebiet mit geringem Katastrophenrisiko. |
Jedes dieser Risiken mag wie eine große Bedrohung erscheinen. Sie können jedoch alle minimiert werden, wenn man sie mit dem entsprechenden Wissen und der entsprechenden Vorbereitung angeht. Die Wahl eines zuverlässigen Immobilienunternehmens als Partner und die Inanspruchnahme von Expertenrat sind der Schlüssel zum Risikomanagement.
Wenn Sie sich entschlossen haben, Immobilien in Ihr Portfolio aufzunehmen, besteht der nächste Schritt darin, eine spezifische Strategie zu entwickeln, um deren Effektivität zu maximieren. Im Folgenden finden Sie drei wichtige Aspekte für den Aufbau eines effektiven Immobilienportfolios.
Es gibt keine absolut richtige Antwort auf die Frage, wie hoch der Immobilienanteil im Gesamtportfolio sein sollte. Denn die ideale Aufteilung hängt stark vom Alter des Anlegers, der Größe seines Vermögens, seiner Risikotoleranz und seinen Anlagezielen ab. Im Allgemeinen wird in den meisten ausländischen Ländern empfohlen, zwischen 10 und 40 % des Gesamtvermögens in Immobilien zu investieren.
Eine Möglichkeit, darüber nachzudenken, besteht darin, ein Musterportfolio wie "50% Immobilien, 30% Wertpapiere, 20% Bargeld und Einlagen" heranzuziehen und es an die eigene Situation anzupassen. Wichtig ist, eine ausgewogene Allokation aus langfristiger Sicht unter Berücksichtigung der eigenen Lebensplanung zu bestimmen.
Die Risikodiversifizierung ist eine wichtige Strategie, die nicht nur in Ihrem Gesamtportfolio, sondern auch bei Ihren Immobilieninvestitionen angewendet werden sollte. Im Einzelnen kommen folgende Arten der Diversifizierung in Frage
Ein Portfolio hört nicht auf, wenn es einmal aufgebaut ist. Veränderungen im Marktumfeld oder in Ihrer Lebensphase können dazu führen, dass die ursprünglich festgelegte Vermögensaufteilung nicht mehr stimmt. Steigen beispielsweise die Immobilienpreise stark an, kann der Anteil der Immobilien in Ihrem Portfolio ungewollt zu hoch werden und das Risikogleichgewicht stören.
In diesem Fall ist ein regelmäßiges Rebalancing (Neuanpassung der Vermögensaufteilung) wichtig. Dabei wird das Portfolio regelmäßig, z. B. einmal im Jahr, überprüft und die ursprüngliche Zielallokation wiederhergestellt, indem z. B. ein Teil der Vermögenswerte, die im Wert gestiegen sind, verkauft und ein Teil der Vermögenswerte, die im Wert gefallen sind, gekauft wird. Diese kontinuierliche Pflege ist der Schlüssel zu einer langfristig stabilen Vermögensverwaltung.
In diesem Artikel wurde die Bedeutung von Immobilien in einem Anlageportfolio aus verschiedenen Blickwinkeln erläutert. Immobilien bieten viele Vorteile gegenüber anderen Finanzanlagen, darunter stabile Einkommensgewinne, Inflationsresistenz und Steuervorteile. Diese Eigenschaften können genutzt werden, um das Gesamtrisiko des Portfolios zu begrenzen und den Grundstein für einen langfristigen, stabilen Vermögensaufbau zu legen.
Natürlich bergen Immobilieninvestitionen auch Risiken, wie z. B. Leerstände und steigende Zinssätze, aber diese lassen sich mit dem richtigen Wissen und den richtigen Strategien gut steuern. Entscheidend ist, dass man langfristig denkt, ein Portfolio aufbaut, das zu den eigenen Zielen passt, und es mit Ausdauer verwaltet, anstatt sich von kurzfristigen Markttrends beeinflussen zu lassen.
Wir von INA&Associates K.K. unterstützen Sie bei der Verwirklichung einer erfolgreichen Zukunft, indem wir Ihnen das am besten geeignete Immobilienportfolio für Ihre individuelle Situation und Ihre Ziele vorschlagen. Wenn Sie Fragen zum Thema Immobilieninvestitionen oder Bedenken bezüglich Ihres eigenen Portfolios haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
Q1: Wie viel Eigenmittel brauche ich, um in Immobilien zu investieren?
A1: Das ist schwer zu sagen, aber wenn Sie Eigenmittel in Höhe von etwa 10-20 % des Immobilienpreises aufbringen können, haben Sie eine größere Auswahl an Finanzierungsmöglichkeiten und können oft zu günstigeren Bedingungen beginnen. In den letzten Jahren gibt es jedoch Programme, die es Ihnen ermöglichen, mit weniger Eigenmitteln zu beginnen, und je nach Immobilie kann auch ein "Vollkredit" (Finanzierung des gesamten Immobilienpreises) möglich sein. Es ist wichtig, zunächst einen Experten zu konsultieren und einen Finanzplan zu erstellen, der Ihrer Situation entspricht.
F2: Ich wohne in einer ländlichen Gegend, kann ich in Immobilien in Tokio investieren?
A2: Ja, das ist überhaupt kein Problem. In der Tat sind Immobilien in Tokio, wo die Mietnachfrage stabil ist, bei Investoren, die in den Regionen leben, sehr beliebt. Indem Sie die Verwaltung Ihrer Immobilie und den Umgang mit den Mietern an eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft auslagern, können Sie Ihr Vermietungsgeschäft auch von entfernten Standorten aus in aller Ruhe verwalten. Unser Unternehmen stellt auch Kunden in ganz Japan hervorragende Immobilien im Großraum Tokio vor.
F3: Was ist der Unterschied zwischen Immobilieninvestitionen und J-REIT (Real Estate Investment Trust)?
A3: Ein J-REIT ist ein Finanzinstrument, das die von den Anlegern gesammelten Gelder in mehrere Immobilien investiert und die Mieteinnahmen und Gewinne aus dem Verkauf dieser Immobilien als Ausschüttungen an die Anleger zurückgibt. Der Reiz von J-REITs besteht darin, dass sie mit einem geringen Geldbetrag gegründet werden können und sehr liquide sind, da sie leicht an den Börsen gehandelt werden können. Andererseits erfordern physische Immobilieninvestitionen einen größeren Kapitalbetrag als J-REITs, da Sie selbst Eigentümer der Immobilie sind. Die Hauptunterschiede bestehen jedoch darin, dass Sie durch den Einsatz von Krediten einen Hebeleffekt anstreben können und ein hohes Maß an Freiheit haben, um nach eigenem Gutdünken über die Verwaltungspolitik der Immobilie zu entscheiden.