In den letzten Jahren hat das Interesse an Immobilieninvestitionen sowohl im Inland als auch im Ausland zugenommen. Laut JLL werden die Immobilieninvestitionen in Japan im Jahr 2024 rund 5,5 Billionen Yen erreichen, 63 % mehr als im Vorjahr. Einem Bericht des Nissay Research Institute zufolge wird der Wert der inländischen Immobilientransaktionen im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 20 % steigen und damit den höchsten Wert seit dem Zusammenbruch von Lehman Brothers erreichen". Während das Niedrigzinsumfeld anhält und die Ära der niedrigen Zinsen auf Sparkonten noch immer andauert, ziehen Immobilien die Aufmerksamkeit von Anlegern, einschließlich Anfängern, auf sich, da sie das Potenzial für stabile Erträge in Form von Mieteinnahmen bieten.
Zu den Anlageprodukten gehören Aktien, Anleihen und Investmentfonds, die jeweils unterschiedliche Risiko-/Ertragsmerkmale aufweisen. Bei Aktien handelt es sich im Allgemeinen um risikoreiche und ertragreiche Anlagen, bei denen der Aktienkurs je nach Unternehmensleistung und Konjunkturschwankungen stark schwankt, obwohl aufgrund des Unternehmenswachstums hohe Erträge in Form von Kapitalgewinnen und Dividenden angestrebt werden können. Anleihen hingegen verleihen Geld an Länder und Unternehmen und sind relativ sicher, da sie bis zur Fälligkeit einen festen Zinssatz erhalten und bei der Rückzahlung das Kapital zurückerstattet wird, aber die Rendite ist geringer. Oberflächlich betrachtet sind die Kursschwankungen geringer als bei Aktien. Investmentfonds sind ein Bündel aus mehreren Vermögenswerten wie Aktien und Anleihen. Sie ermöglichen zwar eine einfache, diversifizierte Anlage, da sie von Experten ab einem geringen Betrag verwaltet werden können, doch fallen auch bei ihnen Verwaltungsgebühren an. Auf der Grundlage der jeweiligen Merkmale müssen Sie ein Anlageportfolio wählen, das Ihrer Risikotoleranz entspricht.
| Anlageprodukt | Angenommene Rendite (p.a.) | Risiko von Kursschwankungen | Liquidität | Inflationsresistenz | Einsatz von Fremdkapital | Ungefähre Anfangsinvestition |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eigenkapital | 5-8% des Gesamtbetrags | Hoch | Hoch | △ | △ (z. B. Margenhandel) | Ab Zehntausenden von Yen |
| Anleihen | 1-3% (z. B. Margenhandel) | Niedrig | Mittel | △ | ×x | Ab Zehntausenden von Yen |
| Investmentfonds | 3-6% (x) | Mittel | Hoch | △ | ×x | Ab 10.000 Yen |
| REIT | 4 bis 6 | Mittel | Hoch | (z.B. CFDs) | (z. B. CFDs) | Ab Zehntausenden von Yen |
| Immobilien (physisch) | 4-7% (z.B. CFDs) | Niedrig bis mittel | Niedrig | ◎ (Darlehen von Finanzinstituten) | ◎ (Finanzierung durch Finanzinstitute) | Ab mehreren Millionen Yen |
*Die Renditen sind allgemeine Annahmen und können je nach Marktbedingungen und Produkten variieren.
Stabiles Einkommen (Einkommensgewinn) - Immobilieninvestitionen sind eine Investitionsmethode, bei der Sie eine Eigentumswohnung oder ein Apartment kaufen und ein kontinuierliches Einkommen (Einkommensgewinn) in Form von "Miete" erhalten. Solange es Mieter gibt, erhält man jeden Monat Mieteinnahmen, und im Gegensatz zu Finanzinstrumenten kann man mit "Sacheinkünften" rechnen, die weniger von Preisschwankungen abhängig sind. Eine Immobilie mit einem hohen Vermietungsgrad wird beispielsweise weiterhin ein stabiles Einkommen erwirtschaften, das für den künftigen Vermögensaufbau als Ergänzung zu Gehältern und Renten nützlich sein kann. Auf der anderen Seite besteht das Risiko einer Einkommensunterbrechung, wenn die Immobilie leer steht, so dass bei stark nachgefragten Standorten und beim Belegungsmanagement Vorsicht geboten ist.
Vermögenserhalt und Inflationsresistenz - Da es sich bei Immobilien um einen realen Vermögenswert handelt, gilt es als wahrscheinlicher, dass sie auch bei Inflation ihren Wert behalten. Da der Wert der Immobilie selbst greifbar ist, ist es auch einfacher, die Mieteinnahmen zu erhöhen, wenn die Preise steigen, was den realen Vermögenswert auf lange Sicht schützen dürfte.
Nutzung der Hebelwirkung - Ein weiteres Merkmal von Immobilieninvestitionen besteht darin, dass mit Hilfe von Krediten von Finanzinstituten mehr investiert werden kann als mit eigenen Mitteln. Dies wird als Hebeleffekt bezeichnet, d. h. Sie können bereits mit einem geringen Betrag an Eigenmitteln eine hochwertige Immobilie erwerben und eine hohe Rendite erzielen, wodurch sich Ihre Investitionseffizienz erheblich verbessert. Wenn Sie z. B. mit 10 Millionen Yen Eigenmitteln und einer jährlichen Rendite von 6 % eine Immobilie im Wert von 50 Millionen Yen kaufen, können Sie sich ausrechnen, dass Sie einen höheren Gewinn erzielen, als Sie ursprünglich geplant hatten. Es ist jedoch zu beachten, dass die Höhe der Hebelwirkung die Kreditrückzahlungen und die Zinslast erhöht.
Eines der Risiken beim Einsatz von Leverage ist der "umgekehrte (negative) Leverage-Effekt", bei dem die Zinslast die Erträge übersteigt. Konkret ist dies der Fall, wenn der Darlehenszins die Investitionsrendite übersteigt, was zu einem Verlust führen kann, wenn die Darlehenszinsen von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Beträgt der Darlehenszins beispielsweise 5 % und die Rendite der Immobilie 3 %, sind die gezahlten Zinsen höher und es entsteht ein Verlust. Da die Zinsen in den letzten Jahren gestiegen sind, ist es wichtig, bei der Kreditaufnahme auf die Zinsentwicklung zu achten und die angenommene Rendite und Tilgungslast frühzeitig zu simulieren. Auch Leerstände und sinkende Mieten können zu einer negativen Hebelwirkung führen, so dass eine Finanzplanung mit genügend zeitlichem Vorlauf erforderlich ist.
| Artikel | Positive Hebelwirkung | Negative Hebelwirkung |
| Einkaufspreis | 50 Millionen Yen | 50 Mio. Yen |
| Eigenmittel | 10 Millionen Yen | 10 Millionen Yen |
| Zinssatz für Anleihen | 1.5% 1.5% | 4.0% (4.0%) |
| Angenommene Oberflächenrendite | 6.0% 3.0 | 3.0 |
| Jährliche Mieteinnahmen | 3 Millionen Yen | 1,5 Mio. Yen |
| Jährliche Zinszahlungen | 600.000 Yen | 1,6 Millionen Yen |
| Nettoeinkommen (vor Steuern) | 2,4 Millionen | -¥100,000 |
| Rendite der Eigenmittel | 24.0% -1.0% | -1.0 |
Bei Immobilieninvestitionen geht es nicht um kurzfristige Ergebnisse, sondern sie sollten als langfristige Vermögensverwaltungsstrategie betrachtet werden. Der Kauf einer Immobilie ist mit verschiedenen Kosten verbunden, z. B. Maklergebühren, Steuern und Reparaturkosten. Erstellen Sie daher einen Investitionsplan und prüfen Sie die Einnahmen und Ausgaben über einen langen Zeitraum von 10 oder 20 Jahren. Die Auswahl des Standorts und die Simulation der Einnahmen und Ausgaben sind für Anfänger besonders wichtig. Es ist notwendig, mit eigenen Augen die Mietnachfrage und die künftige Demografie des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet, das Alter des Gebäudes und die Umgebung zu prüfen und sorgfältig zu beurteilen, ob ein dem Immobilienpreis angemessenes Mieteinkommen zu erwarten ist. Eine weitere grundlegende Maßnahme für Anfänger besteht darin, sich auf die Anfangskosten vorzubereiten, einen Reservefonds für Leerstandsrisiken zu bilden und eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft zu beauftragen.
Wie oben beschrieben, zeichnen sich Immobilieninvestitionen im Vergleich zu Aktien und Anleihen dadurch aus, dass sie leicht stabile Mieteinnahmen (Ertragszuwächse) erwirtschaften und den Vermögenswert durch das weitere Halten von Immobilien erhalten. Bei entsprechendem Einsatz von Fremdkapital ist es möglich, mehr als das eigene Vermögen zu investieren, und es ist zu erwarten, dass es die Rente im Ruhestand oder als Einkommenssäule ersetzen kann. Andererseits gibt es Risiken wie Leerstand und negative Hebelwirkung durch steigende Zinsen, so dass eine sorgfältige Objektauswahl und ein langfristig angelegtes Einnahmen- und Ausgabenmanagement unerlässlich sind. Anfänger können Immobilien als mittel- bis langfristiges Instrument des Vermögensaufbaus effektiv nutzen, indem sie sie als Teil ihres Anlageportfolios positionieren, insbesondere während sie die Grundlagen erlernen.