Es gibt klare Gründe, warum die Investition in den Besitz eines ganzen Mehrfamilienhauses nur von der gehobenen Immobilienklasse bevorzugt wird. Die wichtigsten Punkte sind im Folgenden aufgeführt.
Stabiler Cashflow und Diversifizierung: Da ein Gebäude mehrere Wohnungen umfasst, ist die Quelle der Mieteinnahmen diversifiziert. Selbst wenn einige Räume leer stehen, werden Einnahmen aus anderen Räumen generiert, was bedeutet, dass das Risiko von Nulleinnahmen aufgrund von Leerstand gering ist und stabile Mieteinnahmen erzielt werden können. Die Wohnungsnachfrage ist auch deshalb attraktiv, weil sie weniger extremen Schwankungen in der Wirtschaft unterworfen ist und vom Wohnbedarf der Menschen getragen wird, so dass sie nicht so schnell schwankt wie Aktien.
Hohe Rentabilität und Hebelwirkung: Ein einziges Mehrfamilienhaus kann hohe Gesamteinnahmen und hohe Renditen erzielen, da mit einer einzigen Investition die Mieten für mehrere Einheiten erzielt werden können. Insbesondere gebrauchte Wohnungen in ländlichen und vorstädtischen Gebieten weisen in der Regel höhere Flächenrenditen auf als Studio-Wohnungen in Stadtzentren, was sie zu einer effizienten Anlagemöglichkeit für vermögende Personen mit starken finanziellen Ressourcen macht. Ein weiterer Vorteil für vermögende Personen ist, dass sie problemlos Bankkredite in Anspruch nehmen können. Indem sie ihre eigenen Mittel mit Krediten fremdfinanzieren, können sie mit geringen Eigenmitteln ein großes Vermögen verwalten und die Geschwindigkeit des Vermögenszuwachses erhöhen. Eine übermäßige Kreditaufnahme erhöht jedoch das Risiko einer Ertragsverschlechterung bei steigenden Zinsen, so dass der Einsatz von Krediten geplant werden muss.
Großer Vermögensaufbau mit weniger Aufwand: Wenn ein Vermögen von mehreren hundert Millionen Yen angestrebt wird, ist es effizienter, mehrere Einzelobjekte zu erwerben, als Dutzende von Studioblöcken zu kaufen, da dies weniger Transaktionen erfordert. Der Prozess des Kaufs eines einzelnen Gebäudes unterscheidet sich nicht wesentlich von dem einer Eigentumswohnung, einschließlich des Kaufvertrags und der Finanzierungsverfahren, so dass man sagen kann, dass bei gleicher Vermögensgröße ein einzelnes Gebäude mit weniger Transaktionen weniger zeitaufwändig ist. Wenn Sie beispielsweise ein Gutverdiener mit einem Jahreseinkommen von mehr als 12 Mio. JPY und einem Finanzvermögen von mehr als 30 Mio. JPY sind, ist es zeitsparender, von Anfang an in ein einzelnes Mehrfamilienhaus zu investieren, als mehrere Einheiten in kleineren Schritten zu kaufen, und die erfolgreicheren Leute neigen dazu, in einzelne Gebäude zu investieren.
Ermessensspielraum des Eigentümers zur Steigerung des Wertes: Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen können Sie bei einer Wohnung in einem Gebäude das gesamte Gebäude nach eigenem Ermessen verwalten. So kann der Eigentümer beispielsweise nach eigenem Ermessen über die Festsetzung der Miete, die Renovierung, die Verbesserung der Gemeinschaftseinrichtungen und den Zeitplan für größere Reparaturen entscheiden. Der Vorteil ist, dass sich der Wert und die Rentabilität der Immobilie mittel- bis langfristig leicht steigern lassen, da Sie selbst Maßnahmen zur Erhöhung der Belegungsrate durchführen und Investitionen zur Steigerung der Mieten tätigen können. Dies ist ein Bereich, der bei Wohnungseigentum von den Entscheidungen der Verwaltungsgemeinschaft abhängt und eine besondere Stärke von Einzeleigentum ist.
Aus diesen Gründen sagt man auch, dass "die rentableren Leute in eine Einhauswohnung investieren". Für Geschäftsleute mit hohem Einkommen und vollem Terminkalender ist die Investition in eine Single-Wohnung eine attraktive Option, da sie mit weniger Aufwand stabile Erträge und steuerliche Vorteile genießen können.
Neben Single-Wohnungen gibt es verschiedene andere Formen der Immobilieninvestition, wie z. B. die Investition in Eigentumswohnungen (Einzelzimmer in Eigentumswohnungen) und die Mietinvestition in Einfamilienhäuser. Sehen wir uns an, warum sich vermögende Privatpersonen für Eigentumswohnungen als Anlageform entscheiden und welche Vorteile sie gegenüber anderen Anlageformen haben.
Renditeunterschied: Die Anlagerenditen sind bei Einfamilienhäusern in vielen Fällen höher. Bei ähnlicher Lage und ähnlichem Alter werden Eigentumswohnungen aufgrund der hohen Gesamtinvestition und der begrenzten Anzahl von Käufern tendenziell mit einem Abschlag bewertet, was zu höheren Renditen führt. Andererseits sind Eigentumswohnungen in der Regel stark umkämpft, und in beliebten Gegenden werden die Renditen gedrückt. Außerdem kann man sagen, dass sich das Leerstandsrisiko direkter auswirkt als bei Einfamilienhäusern, da die Erträge bei Leerstand gleich Null sind.
Unterschiede in der Liquidität (einfacher Verkauf): Der Vorteil einer Eigentumswohnung besteht darin, dass es einfach ist, eine Ausstiegsstrategie für den Verkauf zu formulieren. Da es viele potenzielle Käufer gibt und Finanzierungen leicht zu erhalten sind, ist es in der Regel relativ einfach, sie in Bargeld umzuwandeln, wenn man verkaufen will. Die Liquidität von Wohnungen in Einzelgebäuden ist aufgrund des höheren Preises geringer, was die Zahl der Käufer begrenzt. Es ist jedoch zu beachten, dass auch eine aufgeteilte Immobilie nicht verkauft werden kann, wenn sie nur zu einem Preis verkauft werden kann, der unter dem ausstehenden Darlehensbetrag liegt. Insbesondere gibt es Fälle, in denen neu gebaute Einzimmerwohnungen, die mit einem vollen Darlehen gekauft wurden, unter den verbleibenden Darlehenssaldo fallen und "unverkäuflich" sind, so dass eine sorgfältige Auswahl der Immobilie vom Zeitpunkt des Kaufs an erforderlich ist, um einen Ausstieg zu gewährleisten.
Ermessensspielraum bei Verwaltung und Betrieb: Bei Wohnungseigentum werden die Entscheidungen über die Verwaltung der Gemeinschaftsbereiche, die nicht Ihr eigenes Zimmer sind, und über Gebäudereparaturen der Verwaltungsgesellschaft überlassen. Bei Wohnungseigentum können Sie die Verwaltung des gesamten Gebäudes nach eigenem Ermessen steuern, was den Vorteil hat, dass Sie frei Maßnahmen zur Förderung der Belegung und Wertsteigerung ergreifen können. So kann der Eigentümer beispielsweise nach eigenem Ermessen veraltete Einrichtungen modernisieren, um sie attraktiver zu machen, oder flexibel Maßnahmen ergreifen, um Leerstand zu vermeiden. Dies ist ein Vorteil, der bei Investitionen in Eigentumswohnungen nicht gegeben ist, und Einfamilienhäuser haben den Vorteil, dass sie den Eigentümern die Möglichkeit bieten, ihren eigenen Spielraum für Gewinnsteigerungen zu schaffen.
Effizienz der Erweiterung: Einfamilienhäuser sind auch effizienter, wenn es um die Vergrößerung Ihres Vermögens geht. Der Nachteil von Eigentumswohnungen besteht darin, dass die Anzahl der Einheiten nur einzeln erhöht werden kann, und dass es bei gleichem Investitionsbetrag viel Zeit und Mühe kostet, eine große Anzahl von Transaktionen durchzuführen. Bei einem einzelnen Gebäude kann die Anzahl der Einheiten mit einem einzigen Kauf erhöht werden, so dass selbst viel beschäftigte vermögende Privatpersonen ihr Portfolio effizient erweitern können.
Steuerersparnis durch Abschreibung:Einfamilienhäuser, von denen viele aus Holz bestehen, sind in Bezug auf die Steuerersparnis vorteilhafter. Holzbauten (mit einer gesetzlichen Nutzungsdauer von 22 Jahren) können in kürzerer Zeit abgeschrieben werden, was die Höhe der jährlich verbuchten Ausgaben erhöht und damit den Einkommensminderungseffekt verstärkt. Andererseits handelt es sich bei den meisten Eigentumswohnungen um RC-Bauten mit einer langen Nutzungsdauer von 47 Jahren, und die jährliche Abschreibung ist gering, so dass der Steuerspareffekt begrenzt ist. Daher ist für Bezieher hoher Einkommen ein einzelnes Mehrfamilienhaus als einkommenssteuerliche Maßnahme besser geeignet.
Die obigen Ausführungen zeigen, dass ein einzelnes Mehrfamilienhaus insgesamt größere Vorteile bietet, wenn Sie über das nötige Vermögen verfügen, um einen Kredit aufzunehmen, und eine langfristige Investition anstreben. Andererseits ist es auch wahr, dass es einfach ist, mit einem kleinen Geldbetrag anzufangen und ihn schnell zu verkaufen, so dass Sie die Wahl entsprechend Ihrer eigenen Vermögensgröße und Erfahrung treffen sollten.
In den letzten Jahren ist die Methode, gebrauchte Einfamilienhäuser in ländlichen Gegenden (so genannte "Shabby Houses") mit einem Preisnachlass zu kaufen, sie zu renovieren und mit hohen Renditen zu vermieten, auch bei privaten Anlegern beliebt geworden. Die Hauptunterschiede zu Einfamilienhäusern liegen in der Höhe der Investition und dem Aufwand.
Rendite/Rentabilität: Einfamilienhäuser zur Miete können je nach Objekt phänomenal hohe Renditen aufweisen. Die Obergrenze der Rendite ist höher als bei einem einzelnen Mehrfamilienhaus. Allerdings ist die Konkurrenz bei solchen Objekten groß und für Einsteiger nicht leicht zu finden. Außerdem sind die Mieteinnahmen pro Einheit gering, so dass sich der Gewinn, egal wie hoch die Rendite ist, in der Regel auf einige hunderttausend Yen pro Jahr beschränkt. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass ein einzelnes Apartmenthaus eine große Anzahl von Einheiten und einen hohen absoluten Cashflow aufweist, so dass es leichter ist, die von wohlhabenden Menschen angestrebte Rendite zu erzielen.
Zeitaufwand und Schwierigkeit des Betriebs: Investitionen in Einfamilienhäuser erfordern einen hohen Aufwand, von der Suche nach einer Immobilie bis hin zur Organisation von Renovierungsarbeiten, was eher einem "Geschäft" als einer Immobilieninvestition gleicht. Die Hürden für Anfänger sind hoch, da der Vertriebsmarkt nicht gut entwickelt ist und gute Häuser nicht über Händler gefunden werden können, und die Baukosten sind in der Regel relativ hoch, wenn der Umfang klein ist und Sie selbst arbeiten müssen, um über die Runden zu kommen. Andererseits ist es einfach, Informationen von Immobilienunternehmen zu erhalten und die Verwaltung eines einzelnen Wohnhauses auszulagern, was den Einstieg in den Markt für Menschen mit einem ausgefüllten Arbeitsalltag erleichtert. In vielen Fällen ist die Wohnungsverwaltung für einkommensstarke Unternehmensmitarbeiter und Manager sogar besser geeignet als ein Einfamilienhaus.
Liquidität (leichter Verkauf): Freistehende Mietwohnungen können nicht nur zu Investitionszwecken, sondern auch für den tatsächlichen Bedarf (als Privathäuser) verkauft werden, was es relativ einfach macht, Käufer zu finden. Durch die niedrige Preisspanne lassen sie sich leicht in Bargeld umwandeln, und im Allgemeinen sind freistehende Häuser sehr liquide. Aufgrund der Unreife des Marktes gibt es jedoch viele Fälle von "hoher Liquidität, aber hoher Rendite", und es gibt auch einzigartige Möglichkeiten für Einfamilienhäuser , bei denen die Nachfrage hoch und die Renditen gut sind. Eigentumswohnungen sind je nach Lage ebenfalls leicht genug zu verkaufen, aber die Käufer sind im Wesentlichen auf Investoren beschränkt, so dass sie in Bezug auf die Liquidität einen Schritt hinter Einfamilienhäusern zurückbleiben. Wie bereits erwähnt, werden Eigentumswohnungen jedoch häufig als Erbschaftsmaßnahme langfristig gehalten, so dass die Liquidität nicht so wichtig sein dürfte.
Unterschiede bei den Steuerspareffekten: Bei den Steuerspareffekten, wie z. B. der Abschreibung, sind Eigentumswohnungen mit einem größeren Immobilienwert im Vorteil. Um die gleichen Steuervorteile zu erzielen, muss die Anzahl der Immobilien in einem Einfamilienhaus erhöht werden, was angesichts des Verfahrens- und Verwaltungsaufwands für jede Transaktion ineffizient ist. Um die Vorteile der Abschreibung zu nutzen, die für höhere Einkommensbezieher effektiver ist, ist es vorteilhafter, einen großen Betrag an Ausgaben auf einmal auf eine einzige Immobilie zu buchen.
Aus dem obigen Vergleich lässt sich ableiten, dass die Investition in Einfamilienhäuser für "Menschen geeignet ist, die die Immobilieninvestition selbst zu einem Hobby oder Geschäft machen können", während die Investition in ein einzelnes Mehrfamilienhaus für "Menschen geeignet ist, die auch dann Vermögensverwaltungseffekte verfolgen wollen, wenn sie beschäftigt sind". Für wohlhabende Personen, die bereits über ausreichende finanzielle Mittel verfügen und effizient investieren wollen, ist eine einzelne Wohnung wahrscheinlich besser geeignet.
Die Investition in eine Singlewohnung hat viele Vorteile, aber es gibt natürlich auch Risiken und Nachteile, die zu beachten sind. Die wichtigsten Vor- und Nachteile sind hier zusammengefasst.
Stabile und hohe Mieteinnahmen: Wie bereits erwähnt, verfügt eine Einzelimmobilie über einen stabilen Cashflow mit Einnahmen aus Mehrfachbelegungen. Selbst wenn eine Einheit leer steht, fließen die Mieteinnahmen aus den anderen Einheiten, so dass das Risiko von Nullerträgen gering ist, was eine große Beruhigung darstellt. Außerdem steigt die monatliche Gesamtmiete mit der Anzahl der Einheiten, so dass es einfacher ist, einen großen Betrag an nicht erwirtschafteten Einnahmen zu erzielen.
Hohe Rentabilität und Möglichkeiten zur Wertsteigerung: Der Kauf eines einzelnen Gebäudes ist eine Investition mit hohem Renditepotenzial, und mit dem richtigen Management kann die Rendite noch weiter gesteigert werden. Indem der Eigentümer die gesamte Verwaltung und den Betrieb des Gebäudes übernimmt, kann er den Vermögenswert durch eine Erhöhung der Belegungsrate und der Mieten steigern. Die Möglichkeit , die langfristigen Renditen durch eine Wertsteigerung zu erhöhen, z. B. durch Umbau oder zusätzliche Einrichtungen in leer stehenden Einheiten, ist je nach Strategie ein attraktives Merkmal.
Steuer- und Erbschaftsersparnis: Höhere Einkommensbezieher profitieren stärker vom Steuerspareffekt der Abschreibung. Der hohe Holzanteil in einem Mehrfamilienhaus führt dazu, dass jedes Jahr hohe Abschreibungsbeträge verbucht werden können, so dass Immobilienerträge mit anderen Einkünften verrechnet werden können, wodurch sich die Einkommens- und Wohnsteuer verringert. Dieser Effekt ist umso größer, je höher der progressive Steuersatz und je vermögender der Steuerzahler ist. Darüber hinaus ist, wie bereits erwähnt, der erbschaftsteuerliche Wert von Immobilien deutlich niedriger als der tatsächliche Wert, so dass die Erbschaftsteuer im Vergleich zum Barvermögen gesenkt werden kann. Ein einzelnes Mehrfamilienhaus trägt also nicht nur in Bezug auf die Erträge, sondern auch in Bezug auf die Steuerlast zum Vermögenserhalt bei.
Inflationsresistenter Sachwert: Immobilien sind ein Sachwert und verlieren bei Inflation nicht an Wert. Die Mieten und Immobilienpreise steigen tendenziell mit den Preisen und Baukosten und bieten somit einen Inflationsschutz. Die Mieteinnahmen sind relativ leicht in ihrem realen Wert zu erhalten, selbst wenn Finanzanlagen aufgrund der Inflation an Wert verlieren, und dies ist einer der Gründe, warum vermögende Privatpersonen einen Teil ihres Vermögens in Immobilien halten.
Leichte Aufstockung: Eine einzelne Immobilie hat den zusätzlichen Vorteil, dass sie eine effiziente Aufstockung des Vermögens erleichtert. Wenn man beispielsweise 100 Millionen Yen investiert, ist es einfacher, ein einzelnes Gebäude im Wert von 100 Millionen Yen zu kaufen als 10 Einheiten im Wert von 10 Millionen Yen. Durch den Besitz mehrerer Gebäude kann die Einkommensquelle weiter erhöht werden, was für wohlhabende Personen, die schnell und in kurzer Zeit ein Vermögen aufbauen wollen, von Vorteil ist.
Unterstützung durch Spezialisten: Ein weiterer Vorteil der Investition in eine einzelne Immobilie besteht darin, dass man von der Suche nach einer Immobilie bis zu ihrer Verwaltung leicht Unterstützung von Spezialisten wie Immobilienunternehmen und Verwaltungsgesellschaften erhält. Es gibt zahlreiche Unternehmen, die sich mit der Vermittlung und Beratung von Renditeobjekten für vermögende Privatpersonen befassen, und es gibt ein System, bei dem Sie die Verwaltung den Fachleuten überlassen können, ohne sich selbst um die Details kümmern zu müssen. Die Tatsache, dass es ein Umfeld gibt, in dem sie ihr Vermögen auch dann verwalten können, wenn sie viel zu tun haben, ist wahrscheinlich ein weiterer Grund, warum erfolgreiche Menschen diese Dienstleistung in Anspruch nehmen.
Hohe Anfangskosten und Investitionen: Die Anfangsinvestitionen sind zwangsläufig hoch, da der Preis für eine einzige Wohnung zwischen zehn und hundert Millionen Yen liegt. Selbst wohlhabende Menschen, die Kredite von Finanzinstituten erhalten können, benötigen eine große Menge an Bargeld für die Anzahlung und andere Ausgaben. Neben dem Immobilienpreis fallen zum Zeitpunkt des Kaufs auch anfängliche Kosten in Höhe von mehreren Millionen Yen an, z. B. Grunderwerbssteuer, Registrierungsgebühren und Maklergebühren. Wenn Sie Ihre Finanzen nicht gut planen und die Kreditaufnahme auf ein vernünftiges Maß beschränken, riskieren Sie, dass Sie auf der Last der Rückzahlungen sitzen bleiben.
Zeitaufwändige Verwaltung und Instandhaltung: Der Eigentümer eines einzelnen Gebäudes ist für die Verwaltung des gesamten Gebäudes verantwortlich. Die Aufgaben der Verwaltung sind in der Regel vielfältig, z. B. die Reinigung der Gemeinschaftsräume, die Kontrolle der Anlagen und der Umgang mit den Mietern. Selbst wenn eine Verwaltungsgesellschaft ausgelagert wird, liegt die endgültige Entscheidungsfindung und Kostentragung beim Eigentümer, und die Komplexität steigt mit der Anzahl der Mieter in mehreren Einheiten. Da die Zahl der Reparaturen mit dem Alter des Gebäudes zunimmt, ist es besonders wichtig, auf das Risiko des Verfalls vorbereitet zu sein. Im Allgemeinen ist es nach 12 bis 15 Jahren an der Zeit für größere Reparaturen wie das Streichen der Außenwände und die Reparatur des Daches, die mehrere Millionen Yen kosten können. Es ist wichtig, bei der Instandhaltung planvoll vorzugehen, indem man den Reparaturrücklagenfonds aus den monatlichen Mieten speist.
Leerstandsrisiko und Einkommensschwankungen: Je größer die Anzahl der Einheiten ist, desto größer ist der Unterschied bei den Einnahmen, wenn die Immobilie voll belegt ist und wenn Leerstände auftreten. Wenn z. B. zwei von zehn Einheiten leer stehen, bedeutet dies einen Einkommensrückgang von 20 % und, je nach Saldo mit den Kreditrückzahlungen, eine erhebliche Verringerung des Resteinkommens. Es ist auch wichtig zu wissen, dass bei einem Rückgang der Mietnachfrage in einem Gebiet das gesamte Gebäude betroffen ist. Da sich die Vermögenswerte auf bestimmte Gebiete konzentrieren, besteht die Gefahr, dass überall Leerstände auftreten und die Mieteinnahmen hinter den Erwartungen zurückbleiben, wenn der Standort falsch gewählt wurde. Um dies zu vermeiden, sind Marktforschung vor dem Kauf und proaktive Leerstandsvermeidung nach dem Kauf wichtig.
Geringe Liquidität und schwieriger Verkauf: Der hohe Verkaufspreis von Einfamilienhäusern bedeutet, dass die Zahl der Einzelinvestoren begrenzt ist und es schwierig ist, die Immobilie schnell zu verkaufen und zum gewünschten Zeitpunkt zu Geld zu machen. Insbesondere bei Immobilien in Vorstädten dauert es in der Regel länger, bis sich ein Käufer findet. Außerdem muss der Käufer über eine hohe Bonität verfügen, um die Finanzierung zu übernehmen, so dass bei Ausstiegsstrategien Vorsicht geboten ist. Die Möglichkeit, einen plötzlichen Finanzierungsbedarf nicht decken zu können, ist ein spezifisches Risiko bei Immobilieninvestitionen, das sich von liquiden Mitteln wie Bargeld oder börsennotierten Aktien unterscheidet. Um den Verkauf zu erleichtern, ist es wichtig, die Immobilie täglich in gutem Zustand zu halten, einen hohen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten und zu versuchen, den Wert des Objekts zu steigern.
Finanzielles Risiko (Schuldzins-/Kreditrisiko): Viele Investitionen in Einfamilienhäuser unterliegen dem Risiko von Zinsschwankungen, da sie auf dem Einsatz von Darlehen basieren. Wenn Sie ein variabel verzinstes Darlehen aufgenommen haben, könnte ein Anstieg der Marktzinsen Ihre Rückzahlungen erhöhen und Ihre Erträge unter Druck setzen. Außerdem kann es schwierig sein, eine zusätzliche Finanzierung oder Refinanzierung zu erhalten, wenn sich die persönliche Kreditsituation des Käufers verschlechtert. Glücklicherweise stellt das derzeitige Niedrigzinsumfeld kein größeres Problem dar, aber Sie sollten einen Rückzahlungsplan mit genügend Zeitreserve und Maßnahmen (wie z. B. den Wechsel zu festen Zinssätzen) für den Fall eines Zinsanstiegs in Betracht ziehen.
Wie oben beschrieben, hat die Investition in ein einzelnes Mehrfamilienhaus sowohl Vor- als auch Nachteile. Es kommt darauf an, diese genau zu kennen und bei der Investition gegenzusteuern. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, die Vorteile zu maximieren und die Nachteile durch ein angemessenes Risikomanagement und eine systematische Vermögensverwaltung zu minimieren.
Selbst wohlhabende Menschen mit großem Vermögen können unerwartete Fehler machen, wenn sie unerfahrene Anfänger in der Immobilienanlage sind. Hier sind einige typische Fehler, die Anfänger bei Investitionen in Einfamilienhäuser machen, und wie man sie vermeiden kann.
Verlassen Sie sich nicht nur auf oberflächliche Renditen: Anfänger neigen dazu, sich auf hohe Renditezahlen in Immobilienanzeigen zu stürzen, aber es ist wichtig, die Renditen nicht nur oberflächlich zu beurteilen. Selbst wenn beispielsweise eine Altbauwohnung in einem Vorort eine "geschätzte Rendite von 15 %" aufweist, kann der tatsächliche Ertrag nach Abzug von Leerstandszeiten und Instandhaltungskosten deutlich geringer ausfallen. Die Gegenmaßnahme besteht darin, die tatsächliche Rendite (Nettorendite) zu berechnen, bei der Leerstandsraten und Ausgaben berücksichtigt werden, und eine detaillierte Simulation der Einnahmen und Ausgaben durchzuführen. Die geschätzte Miete in den Immobiliendaten kann auch zu optimistisch sein, daher sollte der Marktpreis in der Umgebung geprüft und auf seine Gültigkeit hin untersucht werden. Es ist auch wichtig zu vermuten, dass Immobilien mit extrem hohen Renditen gute Gründe haben (ungünstige Lage, Verfall usw.) und sie sorgfältig zu prüfen.
Unterschätzen Sie nicht die Bedeutung der Lage: Es ist ein typischer Anfängerfehler, eine Immobilie in einem Gebiet mit geringer Nachfrage zu kaufen, "weil die Rendite hoch ist". Es ist nicht übertrieben zu sagen, dass die Wahl des Standorts bei der Mietverwaltung von größter Bedeutung ist. Gebiete mit einem starken Bevölkerungsrückgang, Standorte, die extrem weit vom nächsten Bahnhof entfernt sind, und Gebiete, in denen keine Universitäten, Unternehmen usw. in der Nähe sind, die die Nachfrage stützen, erhöhen das Risiko von Leerständen. Als Abhilfe ist es unerlässlich, vor dem Kauf die demografischen Gegebenheiten, den Mietbedarf und den Belegungsstatus konkurrierender Objekte sorgfältig zu untersuchen. Nutzen Sie die statistischen Daten der örtlichen Behörden und die Websites von Immobilienportalen, um festzustellen, ob in dem Gebiet weiterhin eine Mietnachfrage zu erwarten ist und ob es zu viel Konkurrenz gibt. Bestehen Bedenken hinsichtlich der Lage, muss man sich mutig gegen die Immobilie entscheiden, auch wenn sie an sich attraktiv ist.
Übersehen von Instandhaltungskosten und Reparaturplänen: Immobilien verfallen mit der Zeit und Reparaturkosten sind vorprogrammiert. Gerade künftige Reparaturkosten werden von Anfängern bei der Planung ihrer Einnahmen und Ausgaben oft übersehen. Der Austausch von Klimaanlagen und Warmwasserbereitern, der Anstrich von Außenwänden, die Abdichtung von Dächern, die Erneuerung von Sanitäranlagen usw. können je nach Alter der Immobilie Millionen von Yen kosten. Wenn Sie naiv davon ausgehen, dass "Mieteinnahmen - Kreditrückzahlungen = Gewinn", ohne diese Kosten zu berücksichtigen, kann es sein, dass Ihnen später aufgrund größerer Reparaturen das Geld ausgeht. Abhilfe schaffen Sie, indem Sie aus Ihrem monatlichen Cashflow einen Reservefonds für Reparaturen bilden und langfristige Reparaturen ein planen. Lassen Sie schon vor dem Kauf ein Gutachten (Inspektion) von einem Fachmann erstellen, um zu erfahren, welche Bereiche in naher Zukunft wahrscheinlich repariert werden müssen und wie hoch die Kosten dafür sein werden. Es ist auch wichtig, das Risiko des Leerstands zu berücksichtigen und die Einnahmen und Ausgaben zu simulieren, wobei von einer bestimmten Leerstandsquote ausgegangen werden sollte, statt von einer Vollvermietung.
Übermäßige Kreditaufnahme und schlechte Finanzplanung: Immobilieninvestitionskredite können zwar fremdfinanziert werden, eine übermäßige Kreditaufnahme kann jedoch gefährlich sein. Ein häufiger Fehler von Anfängern ist die Aufnahme eines vollständigen Kredits mit einer Anzahlung bis auf den letzten Rest der eigenen Mittel, so dass keine Reserven übrig bleiben. Wenn Sie nicht genügend Mittel zur Verfügung haben, wenn sich Einnahmen und Ausgaben aufgrund unerwarteter Leerstände oder steigender Zinssätze verschlechtern, steigt das Risiko, dass Sie den Kredit nicht zurückzahlen können. Um dies zu vermeiden, ist es wichtig, sich ausreichende Eigenmittel zu sichern (etwa 20 % des Immobilienpreises plus Rücklagen) und die Kreditaufnahme auf ein vernünftiges Maß zu beschränken. Beim Kauf einer neuen Immobilie ist es auch wichtig, den Saldo mit bestehenden Krediten zu berücksichtigen, da man leicht zahlungsunfähig werden kann, wenn man Kredite für mehrere Immobilien hintereinander aufnimmt. Eine solide Finanzlage erleichtert die Aufnahme weiterer Kredite in der Zukunft.
Fehleinschätzungen aufgrund mangelnder Kenntnisse: Immobilieninvestitionen erfordern ein breites Spektrum an Kenntnissen in Bereichen wie Recht, Steuern und Finanzierung. Anfänger überlassen es oft dem Bauherrn, ohne ausreichende Kenntnisse vorzugehen, nur um später festzustellen, dass die Vertragsbedingungen ungünstig sind. Beispiele für solche Fehler sind das Übersehen von Klauseln über das Mietminderungsrisiko in Untermietverträgen (Pauschalmiete) oder die Unterzeichnung eines Darlehensvertrags, ohne die Art des Zinssatzes zu kennen. Der beste Weg, dies zu vermeiden, ist die Bereitschaft, sich selbst weiterzubilden und sich von vertrauenswürdigen Experten beraten zu lassen. Eignen Sie sich das richtige Wissen durch Immobilienseminare und Bücher an, wie in Abschnitt 3.1 beschrieben, und zögern Sie nicht, der Immobiliengesellschaft oder dem Steuerberater Fragen zu stellen, wenn Sie etwas nicht verstanden haben. Es ist ratsam, mit einem Fachmann für Risikomanagement zusammenzuarbeiten, z. B. um die Teile, die ausgelagert werden können, der Verwaltungsgesellschaft anzuvertrauen und sich auf Ihre eigenen strategischen Entscheidungen zu konzentrieren.
Der Irrglaube, dass man mit einer kleinen Immobilie beginnen sollte: Manche Anfänger werden durch den hohen Preis eines einzelnen Gebäudes abgeschreckt und denken, dass sie mit einer kleinen Eigentumswohnung beginnen sollten. Wie bereits erwähnt, ist es jedoch weniger wahrscheinlich, dass Eigentumswohnungen einen Cashflow erwirtschaften, und sie sind aus Sicht der Kreditwürdigkeitsprüfung nachteilig, so dass die Gefahr besteht, dass man bei der Kreditgenehmigung ins Straucheln gerät, wenn man später versucht, auf ein Einzelobjekt umzusteigen. Beim Kauf einer ertragsschwachen Eigentumswohnung mit einem Vollkredit gehen nämlich die Mieteinnahmen bei der Kreditrückzahlung verloren, und es gibt viele Fälle, in denen neue Kredite nicht bewilligt werden, weil die Mietverwaltung als "nicht gut laufend" eingestuft wird. Es besteht auch das Risiko, auf dem Restbetrag sitzen zu bleiben und die Einheit nicht verkaufen zu können. Wenn Sie vermögend sind und die Möglichkeit zum Kauf haben, ist es eine Abkürzung zu einem gesunden Vermögenszuwachs, wenn Sie sich von Anfang an für eine einzelne Wohnung entscheiden.
Um die oben genannten Fehler zu vermeiden, sind Vorbereitung und Planung im Vorfeld von größter Bedeutung. Ein umsichtiger Ansatz für den Erfolg besteht darin, sich die Zeit zu nehmen, den Markt und die Immobilie zu studieren, ohne den Kauf einer Immobilie zu überstürzen, Experten zu konsultieren und verschiedene Eventualitäten in Simulationen einzubeziehen. Wenn es Ihnen gelingt, Ihr erstes Gebäude solide zu verwalten, sind Sie gut aufgestellt, um das Vermögen der Reichen zu nutzen, um die nächste Investitionsmöglichkeit zu ergreifen.
Nachfolgend finden Sie die grundlegenden Schritte und Strategien für vermögende Anfänger, um mit der Investition in eine einzelne Wohnung zu beginnen. Die folgenden Schritte sollten befolgt werden, damit Sie beim ersten Mal keine Fehler machen.
Klären Sie Ihre Investitionsziele: Klären Sie zunächst, warum Sie in Immobilien investieren. Geht es um kurzfristige Mieteinnahmen, langfristigen Vermögensaufbau, Steuersenkung oder Erbschaftsplanung? Die Festlegung der Ziele ist wichtig, da die geeignete Immobilienart und die Anlagepolitik je nach Ihren Zielen unterschiedlich sein werden. Berücksichtigen Sie dabei auch Ihre eigene Risikotoleranz. Überlegen Sie, wie viel Sie sich im Falle eines Verlustes leisten können, und legen Sie ein vernünftiges Investitionsbudget fest, das auf Ihren eigenen Mitteln und dem Betrag, den Sie aufnehmen können, basiert. Selbst für vermögende Privatpersonen ist die Übernahme von Risikoszenarien eine solide Anlagestrategie.
Marktforschung und Immobilienauswahl: Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition liegt in der Wahl des richtigen Gebiets. Wählen Sie zunächst eine Region des Landes mit starker Mietnachfrage. Im Allgemeinen sollten Sie städtische Gebiete mit wachsender Bevölkerung, Gebiete, in denen sich Universitäten und Unternehmen konzentrieren und ein Zustrom junger Menschen zu erwarten ist, sowie Gebiete, die bereits saniert wurden und über Potenzial verfügen, ins Auge fassen. Besonders gefragt sind Immobilien in der Nähe von Bahnhöfen in Großstädten, in derNähe von Universitäten und Krankenhäusern, in Industriegebieten und in Schlossstädten. Sobald Sie das Gebiet eingegrenzt haben, informieren Sie sich über die dort zum Verkauf stehenden Ertragsimmobilien. Nutzen Sie die Websites von Immobilienagenturen und Massenauskunftsdiensten für Renditeobjekte, um gebrauchte Wohnungen (Eigentumswohnungen) aufzulisten, die Ihren Kriterien entsprechen. Prüfen Sie neben grundlegenden Indikatoren wie Alter, Struktur, Grundriss und Ertrag auch, ob die Ausstattung den Anforderungen der Zeit entspricht. Prüfen Sie zum Beispiel, ob die Ausstattung von den Mietern gewünscht wird, wie getrennte Bäder und Toiletten und kostenloser Internetzugang. Wenn eine ältere Immobilie renoviert oder umgestaltet werden kann, sollten Sie die Kosten berücksichtigen, bevor Sie eine Investitionsentscheidung treffen.
Erstellen Sie Einnahmen- und Ausgabensimulationen: Wenn Sie eine potenzielle Immobilie gefunden haben, sollten Sie vor dem Kauf immer einen detaillierten Einnahmen- und Ausgabenplan erstellen. Der Immobilienmakler kann Ihnen bei der Probeberechnung helfen, wenn Sie sich an ihn wenden. Schätzen Sie ein realistisches Einkommen, indem Sie die zu erwartende Leerstands- und Rückstandsquote von den jährlichen Mieteinnahmen abziehen (unter der Annahme einer Vollvermietung). Berücksichtigen Sie dann die Instandhaltungskosten. Berechnen Sie Ausgaben wie Grundsteuer, Feuerversicherung, Verwaltungsgebühren (etwa 5 % der Miete), künftige Reparaturen und Instandhaltung sowie Kreditrückzahlungen. Prüfen Sie anschließend, ob der verbleibende Cashflow positiv ist und ob die Rendite Ihrem Zielwert entspricht. Achten Sie nicht nur auf die Oberflächenrendite, sondern auch auf die Rendite des investierten Kapitals (ROI) nach der Rückzahlung des Kredits. Wenn Ihre Simulation nicht gut genug ist, könnten Sie in eine Situation geraten, in der Sie die Immobilie tatsächlich betreiben und dann feststellen, dass sie nicht so viel Geld einbringt, wie Sie es sich vorgestellt haben. Seien Sie konservativ genug, um genau richtig zu sein, und überprüfen Sie die Einnahmen und Ausgaben in mehreren Szenarien.
Auswahl und Kontaktaufnahme mit Kreditgebern: Wenn Sie einen großen Teil Ihres Kaufs finanzieren müssen, ist die Wahl des Finanzinstituts von entscheidender Bedeutung. Erkundigen Sie sich zunächst bei Ihrer Hausbank oder einer Bank, die Immobilienkredite vergibt, nach dem Höchstbetrag und den Bedingungen, unter denen Sie einen Kredit erhalten können. Wenn Sie eine wohlhabende Person sind, konkurrieren möglicherweise mehrere Banken miteinander, darunter Großbanken, Regionalbanken und Shinkin-Banken. Vergleichen Sie daher die Zinssätze und Kreditlaufzeiten und wählen Sie das Finanzinstitut, das die günstigsten Bedingungen bietet. Regionale Banken und Shinkin-Banken können je nach Projekt eine flexible Prüfung anbieten. Zu diesem Zeitpunkt ist es von Vorteil, mindestens 10-20 % des Immobilienpreises (vorzugsweise 30 %) als Eigenmittel für die Verhandlungen bereitzustellen. Legen Sie dem Finanzinstitut Immobilienunterlagen, einen Einkommens- und Ausgabenplan und Ihre eigenen Finanzunterlagen (Einkommens- und Vermögensnachweise) vor, um eine positive Einstellung zur Kreditvergabe zu erreichen. Je höher Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse sind, desto besser sind die Konditionen, zu denen Sie einen Kredit erhalten können. Es gibt jedoch viele spezielle Aspekte, wie z. B. die Aushandlung von Zinssätzen und die Ermittlung der Bewertung von Sicherheiten, so dass es sinnvoll ist, auch mit dem Kreditsachbearbeiter eines Immobilienunternehmens zusammenzuarbeiten.
Detaillierte Besichtigung der Immobilie und Kaufvertrag: Sobald Sie sich für die gewünschte Immobilie entschieden haben, können Sie ein Kaufangebot einholen und einen Kaufvertrag abschließen. Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, erhalten Sie eine Erläuterung der wichtigsten Punkte und eine detaillierte Bestätigung der Rechte an der Immobilie (Eigentumsverhältnisse und Hypotheken), der rechtlichen Beschränkungen, des Zustands der Einrichtungen, der bisherigen Reparaturen, der Grundstücksgrenzen usw. Bei Unklarheiten werden so lange Fragen gestellt, bis Sie zufrieden sind, und gegebenenfalls werden zusätzliche Untersuchungen (z. B. Gebäudeinspektionen und Grenzkontrollen) durchgeführt. Wenn das Immobilienunternehmen als Vermittler auftritt, kann es Sie auf Risiken aus Sicht des Käufers hinweisen, aber auch zu Ihrem eigenen Schutz sollten Sie den Vertrag und die Erläuterung wichtiger Punkte in allen Einzelheiten durchlesen. Prüfen Sie bei der Vertragsunterzeichnung wichtige Punkte wie den Kaufpreis, die Anzahlung, den Zahlungsplan, das Vorhandensein von Sonderfinanzierungsklauseln und die Behandlung von Mängeln (Haftung für Vertragswidrigkeiten). Insbesondere bei gebrauchten Wohnungen kommt es häufig vor, dass die Immobilie so übergeben wird, wie sie ist, und keine Entschädigung gezahlt wird, wenn später Mängel festgestellt werden; vergewissern Sie sich daher, dass Sie die Vertragsbedingungen verstanden haben. Wenn es keine Probleme gibt, schließen Sie einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer, zahlen die Kaution und der Vertrag ist abgeschlossen.
Übergabe der Immobilie und Vorbereitung der Inbetriebnahme: Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen ist und die Finanzierung steht, kann die Abwicklung und Übergabe der Immobilie erfolgen. Nach Zahlung des Restbetrages wird der Eigentumsübergang registriert und die Schlüssel für die Immobilie werden übergeben. Bei der Übergabe wird die Immobilie vor Ort überprüft, um sicherzustellen, dass sie im vertragsgemäßen Zustand übergeben wird, dass keine Schäden an der Ausstattung oder den Gemeinschaftsräumen vorhanden sind und dass alle Pläne und Dokumente in Ordnung sind. Gleichzeitig starten wir das Mietverwaltungssystem. Vor der Übergabe des Objekts wählen Sie eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft aus und schließen einen Verwaltungsvertrag ab. Die Verwaltungsgesellschaft ist ein starker Verbündeter von vielbeschäftigten Eigentümern, da sie sich in ihrem Namen um die Anwerbung und Auswahl von Mietern, die Vertragsabwicklung, die Einziehung von Mieten, die Bearbeitung von Beschwerden, die Reinigung und Inspektionen usw. kümmert. In der Regel beträgt die Verwaltungsgebühr etwa 5 % der Mieteinnahmen, doch sollten Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung genau erkundigen, was in der Gebühr enthalten ist (ob sie nur die Mieterverwaltung oder auch die Gebäudeverwaltung umfasst). Wohlhabende Mieter können in der Annahme verhandeln, dass ihnen mehrere Immobilien anvertraut werden, und können eine großzügige Unterstützung herausholen. Die Verwaltungsgesellschaft verfügt über ein System für regelmäßige Kontrollgänge und Störungsmeldungen, und Sie als Eigentümer überwachen den gesamten Prozess und treffen die notwendigen Entscheidungen.
Langfristige Betriebsplanung und -verbesserung: Sobald die Immobilie in Betrieb ist, werden regelmäßige Kontrollen durchgeführt, um sicherzustellen, dass die Einnahmen wie ursprünglich geplant steigen. Treten unerwartete Leerstände oder Ausgaben auf, analysieren Sie die Ursachen und ergreifen Sie so schnell wie möglich Maßnahmen. Wenn beispielsweise freie Stellen nicht besetzt werden können, sollten Sie die Mietpreise und Einstellungsbedingungen überprüfen oder Investitionen in die Innenausstattung in Betracht ziehen. Außerdem ist es wichtig, systematisch Reparaturen durchzuführen, um den Wert der Immobilie zu erhalten und zu verbessern. Auch die Entwicklung der Zinssituation und des Immobilienmarktes behalten wir genau im Auge und erwägen gegebenenfalls eine Refinanzierung oder den Verkauf der Immobilie. Indem wir die Immobilie stets aus der Perspektive des Verwalters betrachten und Wege zur Steigerung der Rentabilität finden, wird sich der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit verbessern, wodurch ein positiver Kreislauf entsteht, der mit der nächsten Investition verbunden werden kann.
Dies sind die Grundzüge der Investition in ein einzelnes Mehrfamilienhaus. Insbesondere vermögende Privatpersonen haben die Möglichkeit, mit ihren Finanz- und Kreditressourcen an vielversprechenden Immobilien festzuhalten. Beginnen Sie damit, Ihre Immobilie strategisch zu verwalten und nehmen Sie dabei aktiv das Wissen von Experten in Anspruch. Wenn Sie mit Ihrem ersten Gebäude Erfolg haben, können Sie sich über einen stabilen Cashflow und steuerliche Vorteile freuen und sehen gleichzeitig die Möglichkeit, weitere Immobilieninvestitionen zu tätigen und in andere Bereiche der Vermögensverwaltung zu expandieren. Streben Sie gemeinsam mit einem vertrauenswürdigen Partner einen stetigen Vermögenszuwachs und -erhalt an, indem Sie in ein einziges Mehrfamilienhaus investieren.