Die Wahl der Verwaltungsgesellschaft wirkt sich direkt auf den Wert und die Rentabilität der Immobilie aus. Für Immobilieneigentümer in Osaka ist die Zusammenarbeit mit der richtigen Verwaltungsgesellschaft der Schlüssel zu einer stabilen Mietverwaltung. Tatsächlich sind viele Eigentümer mit der schlechten Qualität der Verwaltung und den langsamen Reaktionszeiten unzufrieden, entscheiden sich aber für die Beibehaltung des Status quo aufgrund des "umständlichen Wechselverfahrens". Ein rechtzeitiger Wechsel der Verwaltungsgesellschaft ist jedoch eine wichtige Entscheidung, die die Rentabilität Ihrer Immobilie verbessern und ihren Wert erhalten kann. Dieser Artikel erläutert die eindeutigen Anzeichen dafür, dass ein Wechsel der Verwaltungsgesellschaft in Betracht gezogen werden sollte, die spezifischen Verfahren für einen reibungslosen Übergang in Osaka und die damit verbundenen rechtlichen Überlegungen.
Seien Sie misstrauisch, wenn es mehr als 48 Stunden dauert, bis auf Mieteranfragen oder Reparaturwünsche reagiert wird. Wenn es mehr als eine Woche dauert, bis eine Reparaturanfrage wegen eines Geräteausfalls beantwortet wird, oder wenn sich die Mieter direkt beim Eigentümer beschweren, sind dies eindeutige Anzeichen dafür, dass die Qualität der Dienstleistungen der Verwaltungsgesellschaft nachlässt.
Dies ist nicht nur eine Frage der Unzufriedenheit. Die abnehmende Zufriedenheit der Mieter führt zu einer Verringerung der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer, und die Leerstandszeiten und die mit jeder Fluktuation verbundenen Wiederherstellungskosten belasten direkt das Ergebnis des Eigentümers. Branchenuntersuchungen zufolge ist der häufigste Grund für einen Wechsel der Verwaltungsgesellschaft die langsame oder schlechte Reaktion auf die Mieter.
Eine gute Verwaltungsgesellschaft verfügt über ein System, das sicherstellt, dass die Qualität der Reaktion des Personals immer auf einem hohen Niveau liegt. Vor allem bei Verwaltungsgesellschaften, die hauptsächlich wohlhabende Mieter betreuen, ist eine sorgfältige Bearbeitung der Details Standard.
Seien Sie misstrauisch, wenn eine Immobilie seit mehr als drei Monaten leer steht, ohne dass Vorschläge oder wirksame Maßnahmen zur Verhinderung von Leerstand vorliegen. Die durchschnittliche Leerstandsdauer von Mietwohnungen in Japan wird auf 4-5 Monate geschätzt, aber dieser Zeitraum könnte erheblich verkürzt werden, wenn die Verwaltungsgesellschaft proaktive Maßnahmen ergreifen würde.
Insbesondere in den beliebten Gegenden von Osaka City, wie Kita-ku (Umeda und Osaka Station area), Chuo-ku (Honmachi und Shinsaibashi) und Nishi-ku (Horie und Amerika-mura), können die Leerstandszeiten durch eine angemessene Verwaltung und proaktive Anwerbungsaktivitäten minimiert werden. Wenn mehr als 20 % der Gesamtzahl der Wohnungen leer stehen, sollte die Kompetenz der Verwaltungsgesellschaft in Frage gestellt werden.
Eine gute Verwaltungsgesellschaft verfügt über ein tiefes Verständnis der Marktmerkmale jedes Gebiets und wird wirksame, auf die Zielgruppe zugeschnittene Anwerbungsstrategien entwickeln und umsetzen. Es ist wichtig, einen gebietsspezifischen Ansatz zu verfolgen, z. B. die Nachfrage von Unternehmen im Nordbezirk und designorientierte Angebote für junge Menschen im Westbezirk.
Mietrückstände sind ein lästigeres Problem als Leerstände. Anzeichen wie die langsame oder fehlende Meldung des Auftretens von Mietrückständen, das Versenden von Mahnungen oder das langsame Einleiten von Gerichtsverfahren deuten auf ein Problem mit der Einstellung der Verwaltungsgesellschaft hin.
Reagiert das Unternehmen nicht frühzeitig, besteht die Gefahr, dass die Rückstände immer größer werden und schließlich uneinbringlich werden. Viele Zahlungsrückstände lassen sich durch geeignete Erstmaßnahmen der Verwaltungsgesellschaft beheben, doch wenn sie nicht behoben werden, sind Gerichtsverfahren und Zwangsräumungen erforderlich, was für den Eigentümer mit zusätzlichen Kosten und Zeitverlust verbunden ist.
Eine Verwaltungsgesellschaft mit mehreren Niederlassungen und einem großen Erfahrungsschatz im Umgang mit einer Vielzahl von Mietern verfügt über ein fundiertes Know-how im Umgang mit Zahlungsrückständen und sollte in der Lage sein, diese schnell und wirksam zu beseitigen.
Unklare und unzureichende Angaben in den monatlichen Berichten, das Fehlen detaillierter Aufschlüsselungen und Schätzungen von Reparaturen und anderen Ausgaben sowie die verspätete Vorlage von Berichten stellen ein ernstes Problem für die Glaubwürdigkeit der Verwaltungsgesellschaft dar.
Hinter undurchsichtigen Buchhaltungsberichten besteht die Möglichkeit, dass sich betrügerische Aktivitäten wie das Aufblähen von Reparaturkosten oder unnötige Bauaufträge verbergen. Die Transparenz des japanischen Immobilienmarktes ist aus internationaler Sicht verbesserungswürdig, und die Eigentümer selbst müssen die Abrechnungsdetails genau im Auge behalten.
Eine Verwaltungsgesellschaft mit einer angemessenen Größe der verwalteten Einheiten (z. B. 200 Einheiten) sollte in der Lage sein, jedem einzelnen Eigentümer detaillierte Berichte und sorgfältige Erklärungen zu liefern. Eine Größe, die weder zu groß noch zu klein ist, hat den Vorteil, dass sie ein gewisses Maß an Effizienz und Stabilität bietet und gleichzeitig die Qualität der individuellen Betreuung beibehält.
Situationen wie die Beauftragung teurer Reparaturarbeiten ohne Einholung mehrerer Kostenvoranschläge, überhöhte Gebühren für kleinere Reparaturen und das Fehlen detaillierter Erklärungen zu Reparaturen und Kosten deuten darauf hin, dass die Verwaltungsgesellschaft möglicherweise absichtlich teure Aufträge an ihre Tochtergesellschaften vergibt.
Unangemessene Reparaturkosten können die Einnahmen des Eigentümers auf lange Sicht erheblich beeinträchtigen. Vor allem in Osaka, wo viele Immobilien älter sind, sind eine ordnungsgemäße Instandhaltung und die Kontrolle der Reparaturkosten für die Werterhaltung von wesentlicher Bedeutung.
Es ist wichtig, bei der Beauftragung von Reparaturen und Bauarbeiten eine sehr transparente Verwaltungsgesellschaft zu wählen. Idealerweise sollte die Verwaltungsgesellschaft die Interessen des Eigentümers im Auge haben und mehrere Angebote einholen, um die beste Option vorzuschlagen.
Situationen wie mehrfache Personalwechsel innerhalb eines Jahres, wobei der neue Verantwortliche die Situation der Immobilie und die Vorgeschichte nicht kennt, und keine formelle Kommunikation oder ordnungsgemäße Übergabe beim Personalwechsel deuten auf Probleme mit der internen Struktur der Verwaltungsgesellschaft hin.
Häufige Personalwechsel erschweren es, sich ein genaues Bild von der Situation der Immobilie zu machen und ein Vertrauensverhältnis zum Eigentümer aufzubauen, was wiederum die Qualität der Mieterbeziehungen und des Leerstandsmanagements beeinträchtigt. Eine unzureichende Übergabe führt zum Verlust von wichtigen Informationen und untergräbt die Kontinuität der Verwaltung.
Anzeichen für eine geringe oder gar keine Berichterstattung über den Zustand der Immobilie mit Ausnahme der monatlichen Berichte, vage oder verspätete Antworten auf Fragen und die Abneigung, Vorschläge zu machen oder Verbesserungen vom Eigentümer zu verlangen, sind Schlüsselfaktoren, die das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Verwaltungsgesellschaft untergraben.
Für Eigentümer, insbesondere für diejenigen, die weit entfernt wohnen, ist eine regelmäßige und klare Berichterstattung durch die Verwaltungsgesellschaft die einzige Möglichkeit, den Status ihrer Immobilie zu verstehen, und die Qualität des Informationsaustauschs steht in direktem Zusammenhang mit der Qualität der Verwaltung.
Eine gute Verwaltungsgesellschaft geht über die reine Berichterstattung hinaus und liefert wertvolle Informationen, einschließlich Analysen von Markttrends und Empfehlungen für die Zukunft. Von einer Verwaltungsgesellschaft mit mehreren Standorten kann auch erwartet werden, dass sie vielseitige Ratschläge zu Marktvergleichen und Investitionsmöglichkeiten in verschiedenen Regionen gibt.
Eine Zunahme von Beschwerden über mangelhafte Reinigung von Gemeinschaftsbereichen, Probleme mit Lärm oder anderen Mietern, die nicht ordnungsgemäß behandelt werden, oder mehrere Mieter, die ähnliche Beschwerden über defekte oder kaputte Geräte vorbringen, sind eindeutige Anzeichen dafür, dass die Servicequalität der Verwaltungsgesellschaft abnimmt.
Eine Zunahme der Beschwerden bedeutet einen Rückgang der Mieterzufriedenheit, was zu einem Anstieg der Räumungsrate führt. Auf Märkten wie Osaka, wo es viele konkurrierende Objekte gibt, werden Objekte mit einem niedrigen Zufriedenheitsniveau nur schwer Mieter finden, was zu steigenden Leerstandsquoten und sinkenden Mieten führt.
Situationen wie das Versäumnis, befristete Mietverträge rechtzeitig zu verlängern, die Nichteinhaltung der Meldepflichten nach dem Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen und die unzureichende Verwaltung personenbezogener Daten von Mietern können in Zukunft große Probleme und Risiken verursachen.
So können Verzögerungen bei der Mitteilung der Verlängerung eines befristeten Mietvertrags die Gültigkeit des Vertrags beeinträchtigen und es den Eigentümern erschweren, ihre Rechte geltend zu machen. Das im Juni 2021 in Kraft getretene Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen hat ein Registrierungssystem für Verwaltungsgesellschaften eingeführt, was die Bedeutung der Einhaltung von Rechtsvorschriften weiter erhöht.
Eine Verwaltungsgesellschaft, die sich rechtlich auskennt und immer auf dem neuesten Stand der gesetzlichen Änderungen ist, kann diese Risiken minimieren. Insbesondere Verwaltungsgesellschaften mit Niederlassungen in mehreren Regionen, z. B. in Tokio, Osaka und Yokohama, können ihre umfangreichen Netzwerke nutzen, um aktuelle Informationen zu sammeln und darauf zu reagieren.
Situationen wie die Nichtanpassung der Mietpreise an die Veränderungen auf dem umliegenden Mietmarkt, die Nichtreaktion auf veränderte Mieterbedürfnisse (z. B. Internetumgebung, Lieferboxen usw.) und die Beibehaltung der alten Methoden zur Beseitigung von Leerständen deuten darauf hin, dass die Verwaltungsgesellschaft nicht in der Lage ist, sich an die Veränderungen im Marktumfeld anzupassen.
Der japanische Mietmarkt verändert sich aufgrund der sinkenden Geburtenrate, der alternden Bevölkerung und der sich ändernden Arbeitsgewohnheiten rasch. Insbesondere auf dem Markt von Osaka besteht die Notwendigkeit, auf unterschiedliche Bedürfnisse zu reagieren, z. B. auf die Nachfrage aus dem Ausland und die Unterstützung ausländischer Einwohner. Verwaltungsgesellschaften, die sich nicht an diese Veränderungen anpassen können, werden Schwierigkeiten haben, die Belegungsrate und das Mietniveau aufrechtzuerhalten, was zu einem Rückgang der Wettbewerbsfähigkeit und Rentabilität ihrer Immobilien führt.
Eine Verwaltungsgesellschaft, die flexibel auf den Wandel der Zeit reagiert und sich über die neuesten Markttrends auf dem Laufenden hält, wird stets in der Lage sein, wirksame Vorschläge zu unterbreiten und die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilien zu erhalten und zu verbessern.
Der erste Schritt beim Wechsel der Verwaltungsgesellschaft ist die Überprüfung des aktuellen Vertrags. Dabei ist insbesondere auf folgende Punkte zu achten
Nachdem Sie die Einzelheiten des Vertrags bestätigt haben, wählen Sie eine neue Verwaltungsgesellschaft unter Berücksichtigung folgender Punkte aus
Es ist wichtig, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen dem Inhalt der Dienstleistung und den niedrigen Gebühren zu finden. Vergleichen Sie die Gesamtkosten des Dienstes und wählen Sie einen Dienst aus, bei dem die Fähigkeit zur Bewältigung von Leerständen und die Reaktionsgeschwindigkeit berücksichtigt werden. 2.
Die Kündigung an die derzeitige Verwaltungsgesellschaft muss schriftlich innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist (in der Regel drei Monate im Voraus) erfolgen. Das Kündigungsschreiben sollte folgende Angaben enthalten
Es ist ratsam, die Hauptsaison (Oktober bis März) zu meiden und einen relativ günstigen Zeitpunkt für die Übergabe zu wählen, z. B. Juni bis August. Der Übergabezeitraum beträgt in der Regel etwa drei Monate.
Es gibt drei Arten der Beendigung
Die folgenden Dokumente und Schlüssel werden zwischen der neuen und der alten Verwaltungsgesellschaft übertragen:
Vertragsunterlagen:
Dokumente zur Mietverwaltung:
Dokumente im Zusammenhang mit der Mietverwaltung:
Schlüssel und Ausrüstung:
Es wird empfohlen, dass der Eigentümer selbst bei der Übergabe anwesend ist, um sicherzustellen, dass alle Dokumente und Schlüssel ordnungsgemäß übergeben werden.
Ein Wechsel der Verwaltungsgesellschaft muss den Mietern mindestens einen Monat im Voraus schriftlich mitgeteilt werden. Die Mitteilung sollte folgende Informationen enthalten
Insbesondere bei einem Wechsel des Mietzahlungsempfängers ist es ratsam, die neue und die alte Verwaltungsgesellschaft sowie den Eigentümer gemeinsam zu benachrichtigen, um Betrug zu verhindern. Außerdem sollte den Mietern geraten werden, sich bei Verdacht bei der alten Verwaltungsgesellschaft zu erkundigen, und die Benachrichtigung sollte schriftlich und nicht nur per Telefon oder E-Mail erfolgen.
Wenn Sie eine Mietgarantiegesellschaft beauftragen, können Sie die Verantwortung möglicherweise nicht übernehmen, wenn die Verwaltungsgesellschaft gewechselt wird. Wenden Sie sich im Voraus an die Bürgschaftsgesellschaft, um sich bestätigen zu lassen, ob Sie die Gesellschaft weiter nutzen können und welche Verfahren zu befolgen sind.
Auch die Feuerversicherung wird bei einem Wechsel der Verwaltungsgesellschaft möglicherweise nicht übernommen, was dazu führen kann, dass die Mieter den Vertrag nicht abschließen. Arbeiten Sie mit der neuen Verwaltungsgesellschaft zusammen, um den Status der Feuerversicherung der Mieter zu überprüfen und gegebenenfalls den Abschluss zu fördern.
Wenn der Vertrag eine Vertragsstrafenklausel enthält, muss diese eingehalten werden. Enthält der Vertrag keine Klausel, ist im Prinzip keine Vertragsstrafe vorgesehen. In Artikel 651 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs heißt es jedoch, dass das Unternehmen bei Kündigung des Vertrags zu einem "ungünstigen Zeitpunkt" verpflichtet ist, der anderen Partei Schadenersatz zu leisten.
Der Umfang des Schadensersatzes beschränkt sich auf den unmittelbaren Schaden, der durch die Kündigung zu einem ungünstigen Zeitpunkt entsteht, und umfasst nicht den entgangenen Gewinn. Erfolgt die Kündigung beispielsweise unmittelbar nachdem die Verwaltungsgesellschaft Geld für Werbung ausgegeben hat, um Mieter zu finden, kann eine Entschädigung in Höhe der Werbekosten verlangt werden.
Die Zahl der Betrügereien unter dem Vorwand des Wechsels der Verwaltungsgesellschaft nimmt zu. Zum eigenen Schutz und zum Schutz der Mieter sollten folgende Maßnahmen ergriffen werden
Maßnahmen für Mieter:
Maßnahmen für Eigentümer:
Beim Wechsel der Verwaltungsgesellschaft empfiehlt es sich, auf die folgenden fünf Faktoren zu achten
Eine Verwaltungsgesellschaft der richtigen Größe, die weder zu groß noch zu klein ist, bietet ein gewisses Maß an Effizienz und Stabilität, ohne die Qualität der persönlichen Betreuung zu beeinträchtigen. Bei einem großen Unternehmen ist der Eigentümer nur "einer von vielen Kunden", während ein Unternehmen der richtigen Größe sorgfältig auf die individuelle Situation und die Bedürfnisse jedes Eigentümers eingehen kann.
Die Immobilienverwaltung ist eine Dienstleistung, die von "Menschen" erbracht wird. Unternehmen, die ihr Personal als ihr wichtigstes Kapital betrachten und für eine kontinuierliche Aus- und Weiterbildung sorgen, bieten in der Regel eine höhere Dienstleistungsqualität. Sie können das Ausmaß der Investitionen in die Humanressourcen eines Verwaltungsunternehmens beurteilen, indem Sie prüfen, wie hoch die Personalbindung ist, wie hoch der Prozentsatz der Mitarbeiter mit beruflichen Qualifikationen ist und ob es ein fortlaufendes Schulungsprogramm gibt oder nicht.
Selbst innerhalb der Stadt Osaka weist jeder Bezirk unterschiedliche Merkmale auf, so dass es wichtig ist, eine Managementstrategie zu verfolgen, die die Merkmale der einzelnen Gebiete berücksichtigt. So ist eine Differenzierung nach regionalen Merkmalen erforderlich, z. B. Dienstleistungen, die der Nachfrage von Unternehmen in den Bezirken Kita und Chuo entsprechen, und die Betonung von Einrichtungen und Design für junge Menschen in den Bezirken Nishi und Fukushima. Eine Verwaltungsgesellschaft, die mit dem Gebiet vertraut ist, sollte in der Lage sein, die beste Strategie für dieses Gebiet vorzuschlagen.
Wohlhabende Eigentümer erwarten einen aufmerksamen, auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Service und keine standardisierten Dienstleistungen. Das ideale Verwaltungsunternehmen sollte sorgfältig mit Vermögenswerten und persönlichen Informationen umgehen und sich dem Aufbau vertrauensvoller Beziehungen verschrieben haben. Wählen Sie ein Unternehmen, das eine gleichbleibend hohe Servicequalität bietet und Wert auf Privatsphäre und Sicherheit legt.
Bei der Immobilienverwaltung geht es mehr um die Erhaltung und Steigerung des langfristigen Werts als um kurzfristige Ergebnisse. Es ist wichtig, ein Verwaltungsunternehmen zu wählen, das eine langfristige Partnerschaft mit dem Eigentümer anstrebt und nicht auf kurzfristige Gewinne aus ist. So wird ein Unternehmen, das das Wachstum und die Bereicherung aller Beteiligten anstrebt, seine Beziehung zu den Eigentümern gleichermaßen schätzen.
Ein Wechsel der Hausverwaltung kann einmalig anstrengend und kostspielig sein, aber wenn er zum richtigen Zeitpunkt durchgeführt wird, kann er dazu beitragen, die Einnahmen zu stabilisieren und den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern. Wenn Sie mehr als eines der 10 in diesem Artikel beschriebenen Anzeichen feststellen, ist es an der Zeit, einen Wechsel der Verwaltungsgesellschaft ernsthaft in Betracht zu ziehen. Insbesondere die Qualität der Mieteransprache und die Wirksamkeit der Maßnahmen zur Leerstandskontrolle sind die wichtigsten Indikatoren für die Fähigkeit des Verwaltungsunternehmens, und wenn es hier Probleme gibt, ist eine sofortige Prüfung erforderlich.
Es wird erwartet, dass sich der Immobilienmarkt von Osaka im Vorfeld der Expo 2025 weiter entwickeln wird. Um das Beste aus dieser Chance zu machen, ist es wichtig, mit einer Verwaltungsgesellschaft zusammenzuarbeiten, die die Interessen des Eigentümers in den Vordergrund stellt und die lokalen Besonderheiten versteht. Durch den Aufbau einer kooperativen Beziehung mit der richtigen Verwaltungsgesellschaft werden Sie in der Lage sein, die Attraktivität Ihrer Immobilieninvestition in Osaka zu maximieren.