Immobilieninvestitionen werden seit langem als "Abkürzung zum Reichtum" angesehen. Ein Grund dafür sind Daten, die zeigen, dass ein höherer Anteil von Menschen mit mehr Einkommen und Vermögen in Immobilien investiert. So ist die Wahrscheinlichkeit, dass unter den vermögenden Haushalten mit einem Vermögen von 100 Mio. JPY oder mehr, wie vom Ministerium für Gesundheit, Arbeit und Soziales definiert, diejenigen, die in Immobilien investiert haben, etwa viermal so hoch wie diejenigen, die dies nicht getan haben. Immobilieninvestitionen sind also ein wirksames Mittel zum Vermögensaufbau, und viele vermögende Privatpersonen engagieren sich in diesem Bereich.
Im Folgenden werden einige Gründe für die Beliebtheit von Immobilieninvestitionen bei wohlhabenden Menschen genannt. Erstens kann man mit relativ stabilen Renditen rechnen. Immobilieninvestitionen werden im Allgemeinen als Anlagen mit mittlerem Risiko und mittlerer Rendite bezeichnet, was bedeutet, dass sie weder risikoreich und renditestark wie Aktien noch risikoarm und renditeschwach wie Einlagen sind, sondern irgendwo in der Mitte angesiedelt sind. Wenn sie richtig verwaltet werden, ist es leicht, solide Gewinne zu erzielen, ohne ein zu großes Risiko einzugehen. Zweitens sind die kontinuierlichen, unverdienten Einkünfte (Mieteinnahmen), die erzielt werden können, nicht zu vernachlässigen. Wenn die gekaufte Immobilie vermietet wird, fließt jeden Monat ein gewisser Betrag an Mieteinnahmen, und wenn die Verwaltung einem spezialisierten Unternehmen überlassen wird, muss sich der Eigentümer nicht damit herumschlagen. Solange die Immobilie vorbereitet ist, kann also ein Mechanismus zur halbautomatischen Erzielung von Einkünften geschaffen werden, der die Vermehrung des Vermögens auch für diejenigen erleichtert, die keine Zeit oder Energie dafür aufbringen können. Drittens sind die Steuervorteile ein weiterer Grund, warum wohlhabende Menschen Immobilien bevorzugen. Für Immobilien gibt es zahlreiche steuerliche Vergünstigungen, und wenn Immobilieneinkünfte durch Abschreibungen oder die Erfassung von Aufwendungen vorübergehend auf einen Verlust reduziert werden können, können sie mit anderen Einkünften wie Arbeitseinkommen zusammengerechnet werden, um so die Einkommenssteuerlast zu verringern. Darüber hinaus ist sie auch eine wirksame Maßnahme gegen die Erbschaftssteuer, da der Schätzwert zum Zeitpunkt der Vererbung tendenziell reduziert wird.
Wie oben beschrieben, bieten Immobilieninvestitionen viele Vorteile für den Vermögensaufbau und sind nicht nur für vermögende Personen, sondern auch für Anfänger, die in Zukunft vermögend werden wollen, ein lohnendes Betätigungsfeld. In diesem Artikel werden die Grundlagen einer solchen Immobilieninvestition detailliert erläutert, wobei auf ihre Attraktivität und Struktur, ihre Vorteile und Risiken sowie auf die wichtigsten Punkte für den Erfolg eingegangen wird. Schließlich werden auch die Stärken von INA vorgestellt, die Anfängern eine umfassende Unterstützung bieten und ihnen helfen, konkrete Schritte nach vorne zu machen.
Bei Immobilieninvestitionen handelt es sich, wie der Name schon sagt, um eine Anlagetechnik, bei der Immobilien (Grundstücke oder Gebäude) mit dem Ziel erworben, betrieben und verwaltet werden, Mieteinnahmen oder Gewinne aus dem Verkauf zu erzielen. Einzelne Investoren erwerben direkt verschiedene Arten von Immobilien, wie z. B. eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus, ein Einfamilienhaus oder ein Bürogebäude, und vermieten sie an Dritte, um Mieteinnahmen zu erzielen, oder verkaufen die Immobilie in der Zukunft, um einen geringen Gewinn zu erzielen. Im Wesentlichen handelt es sich um die Investition von Geld in einen realen Vermögenswert - eine Immobilie - und die Erzielung eines Gewinns aus dem Cashflow und dem Wertzuwachs, der durch diesen Vermögenswert erzielt wird.
Es gibt zwei Hauptarten von Gewinnen, die mit Immobilieninvestitionen erzielt werden können. Die eine ist der monatliche Einkommensgewinn (Mieteinnahmen) und die andere ist der Kapitalgewinn (Verkaufsgewinn), wenn die Immobilie verkauft wird. Während des Besitzes einer Immobilie erhalten die Investoren regelmäßige Einkommensgewinne in Form von Mieteinnahmen von den Mietern. Wird die Immobilie zu einem Zeitpunkt verkauft, an dem sich das Marktumfeld oder der Immobilienwert verbessert hat, ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis der Kapitalgewinn. Liegt der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis, entsteht natürlich ein Verlust, aber es ist möglich, durch die Auswahl der richtigen Immobilie und die Verbesserung des langfristigen Werts der Anlage einen Gewinn beim Verkauf zu erzielen.
Vereinfacht ausgedrückt ist eine Immobilieninvestition eine Investition, bei der Sie einen Verkaufsgewinn anstreben, indem Sie "verkaufen, wenn Sie zu einem hohen Preis verkaufen können", während Sie die Früchte der Miete durch "Kauf und Vermietung" ernten. Ähnlich wie bei Aktieninvestitionen, die auf Dividenden und Kursgewinnen beruhen, ist dies bei Immobilien ein Abbild der Anlage in Sachwerten. Die Tatsache, dass es auf diese Weise mehrere Einkommensquellen gibt, ist ein grundlegendes Merkmal von Immobilieninvestitionen.
Das Ertragsmodell von Immobilieninvestitionen besteht, wie oben beschrieben, aus einer Kombination von Einkommensgewinnen (Mieteinnahmen) und Kapitalgewinnen (Veräußerungsgewinne). Schauen wir uns den allgemeinen Ablauf des Betriebs Schritt für Schritt an.
(1) Finanzplanung und Immobilienerwerb: Zunächst wird eine Anlageimmobilie ausgewählt und erworben. Da Immobilien ein teurer Vermögenswert sind, wird in vielen Fällen zusätzlich zu den eigenen Mitteln ein Darlehen eines Finanzinstituts aufgenommen. Ein Kredit ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie zu erwerben, die größer ist als Ihre eigenen Mittel, wodurch sich Ihr Vermögen durch den Hebeleffekt vergrößern kann. Wenn Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung im Wert von 25 Millionen Yen kaufen, indem Sie 20 Millionen Yen an Bankkrediten zu 5 Millionen Yen an Eigenmitteln hinzufügen, können Sie eine größere Immobilie besitzen, als Sie es mit Ihren eigenen Mitteln allein könnten, und Sie können dadurch möglicherweise mehr Mieteinnahmen erzielen. Bei der Inanspruchnahme eines Kredits wird die Immobilie in der Regel als Sicherheit verpfändet und die Mieteinnahmen werden nach dem Kauf zur Rückzahlung des Kredits verwendet.
(2) Mietverwaltung und Einkommenserzielung: Nach dem Kauf einer Immobilie werden Mieter gesucht und ein Mietvertrag abgeschlossen. Sobald ein Mieter gefunden ist, werden monatliche Mieteinnahmen erzielt, die den Einkommensgewinn darstellen. Aus den Mieteinnahmen zahlen Sie verschiedene Ausgaben wie Kreditrückzahlungen, Verwaltungsgebühren und Grundsteuer, und der Rest ist der Gewinn (Cashflow), den Sie in Ihrer Tasche behalten. Im Idealfall sollten die Mieteinnahmen alle Kredittilgungen und Ausgaben abdecken und immer noch ein positives Einkommen erwirtschaften (so genannte "rentable Mietverwaltung"), aber in der Realität können einige Ausgaben anfallen. Wichtig ist, dass Sie langfristig einen vernünftigen Einnahmen- und Ausgabenplan aufstellen, damit Sie Ihr Vermögen vermehren und gleichzeitig ein Gleichgewicht zwischen Einnahmen und Ausgaben wahren können.
(3) Verwaltung und Instandhaltung: Im Rahmen des Betriebs einer Immobilie sind auch der Umgang mit den Mietern und die Instandhaltung des Gebäudes wesentliche Aufgaben. Die Mietverwaltung umfasst eine Vielzahl von Verwaltungsaufgaben wie die Beantwortung von Mieteranfragen, die Einziehung der Miete, die Mahnung von Mietern bei Zahlungsrückständen sowie die Inspektion und Instandsetzung des Gebäudes und der Anlagen. Eigentümer können diese Aufgaben selbst erledigen, aber in vielen Fällen werden diese Aufgaben an Immobilienverwaltungsunternehmen ausgelagert. Wenn Sie die Verwaltung Ihrer Immobilie einem Unternehmen wie INA anvertrauen, das eine umfassende Palette von Mietverwaltungsdienstleistungen anbietet, können Sie eine effiziente, professionelle Verwaltung erwarten, die es Ihnen ermöglicht, sich auf Ihr Kerngeschäft und andere Lebensbereiche zu konzentrieren, während Sie Ihr Vermögen verwalten. (*Die Einzelheiten sind unten aufgeführt).
(4) Verkauf oder langfristiges Halten: Die letzte Phase der Immobilieninvestition ist der Verkauf des Objekts. Wenn der Preis der Immobilie im Laufe der Zeit seit dem Kauf gestiegen ist oder wenn Sie Ihr Investitionsvorhaben zu Geld machen wollen, können Sie die Immobilie an einen Dritten verkaufen. Wenn die Immobilie zu einem höheren Preis als dem Kaufpreis verkauft wird, kann ein Kapitalgewinn (Verkaufsgewinn) erzielt werden, der die Gesamtrendite der Investition erheblich steigert. Kann die Immobilie hingegen aufgrund schlechterer Marktbedingungen usw. nur zu einem niedrigeren Preis als dem Kaufpreis verkauft werden, entsteht ein Verlust, aber viele Menschen verfolgen grundsätzlich die Strategie, den Wert von Immobilien durch langfristiges Halten zu steigern. Die Strategie besteht darin, abzuwarten, bis ein ausreichender Verkaufsgewinn zu erwarten ist, dabei die Marktentwicklung im Auge zu behalten und langfristig weiterhin Mieteinnahmen zu erzielen. Eine andere Möglichkeit ist, die Immobilie langfristig zu halten, ohne sie zu verkaufen. Wenn das Darlehen abbezahlt ist, wird ein Großteil der Mieteinnahmen als Reingewinn anfallen und kann in Zukunft als Erbschaft für die Kinder oder als eigener Wohnsitz genutzt werden. Immobilieninvestitionen können je nach Zielsetzung flexibel gehandhabt werden: Sie können die Immobilie verkaufen und einen Gewinn erzielen, oder Sie können sie behalten und als stabile Einkommensquelle nutzen.
Immobilieninvestitionen haben zwar verschiedene Vorteile, die bei anderen Anlageprodukten nicht gegeben sind, aber natürlich auch Risiken und Nachteile. In diesem Abschnitt werden typische Vorteile und Risiken anhand konkreter Beispiele beschrieben.
Kontinuierliches und stabiles Einkommen: Im Gegensatz zu Aktiendividenden oder Anleihezinsen sind die Mieteinnahmen aus Immobilien in der Regel jeden Monat gleichbleibend. Wenn Sie eine qualitativ hochwertige Immobilie in einem Gebiet besitzen, in dem eine Nachfrage besteht, können Sie sie wahrscheinlich über einen langen Zeitraum ohne Leerstand betreiben und mit einem regelmäßigen Cashflow rechnen. So liegt die erwartete Rendite für eine Studiowohnung im Zentrum Tokios im Allgemeinen bei etwa 4 %. Dieser Wert liegt weit über den Zinsen für Bankeinlagen und ist eine stabile Rendite, die nicht so stark schwankt wie die von Aktien. Natürlich besteht das Risiko von Leerständen und sinkenden Mieten, aber mit der richtigen Objektauswahl und -verwaltung ist es möglich, langfristig ein stabiles Einkommen zu erzielen.
Vermögensaufbau durch Hebelwirkung : Ein weiterer großer Vorteil von Immobilieninvestitionen besteht darin, dass man problemlos fremdes Kapital (Kredite) einsetzen kann. Wenn Sie einen Kredit bei einer Bank oder einem anderen Finanzinstitut aufnehmen und die Mittel für den Kauf einer Immobilie verwenden, können Sie auch mit einem kleinen Betrag an Eigenmitteln ein großes Vermögen verwalten. Und da der Kredit mit den monatlichen Mieteinnahmen zurückgezahlt wird, ist es möglich, "mit dem Geld anderer Leute zu investieren und ein Vermögen aufzubauen, indem man den Kredit mit den Zahlungen anderer Leute (Mieter) zurückzahlt". So kann man zum Beispiel auch mit einigen Millionen Yen an Eigenmitteln in Immobilien im Wert von mehreren Millionen Yen investieren und so den Vermögensaufbau beschleunigen. Auf diese Weise sind Immobilieninvestitionen für Einsteiger eine attraktive Möglichkeit, einen Hebel anzusetzen und effizient Vermögen aufzubauen.
Unempfindlichkeit gegenüber Inflation und Konjunkturschwankungen: Immobilien sind reale Vermögenswerte, deren Wert tendenziell an die Inflation gekoppelt ist. Da die Grundstückspreise und die Baukosten steigen, wenn die Preise steigen, ist es wahrscheinlicher, dass auch die Immobilienpreise und die Mieten steigen, was eine Absicherung gegen die inflationsbedingte Erosion des Geldwerts darstellt. Hinzu kommt, dass selbst in Zeiten instabiler Aktienmärkte der Wohnungsbedarf der Menschen nicht plötzlich verschwindet, so dass die Mietnachfrage oft relativ stabil ist. Selbst während der Wirtschaftskrise ging die Mietnachfrage in den Stadtzentren nicht wesentlich zurück, und Immobilieninvestitionen gelten als eine Vermögensverwaltungsstrategie, die gegen wirtschaftliche Abschwünge gewappnet ist.
Steuervorteile: Wie bereits erwähnt, bieten Immobilieninvestitionen mehrere Steuervorteile. Insbesondere bei der Einkommenssteuer können die Eintragungssteuer, die Grunderwerbssteuer, die Kreditzinsen, die Abschreibung und die Reparaturkosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen, zu einem Defizit bei den Immobilieneinkünften führen, wenn die Ausgaben höher sind als die Mieteinnahmen. Dieser Fehlbetrag kann mit anderen Einkünften, wie z. B. Arbeitseinkommen, verrechnet werden, was zu einer Verringerung des steuerpflichtigen Einkommens und einer Senkung der Einkommens- und Einwohnersteuer führt. In vielen Fällen sind beispielsweise die Kosten für den Erwerb einer Immobilie im ersten Jahr so hoch, dass die Immobilie in den Büchern rote Zahlen schreibt, aber wenn Sie Angestellter sind, können Sie dafür eine Steuerrückerstattung in Form eines Jahresausgleichs oder einer Steuererklärung erhalten. Der Steuerspareffekt ist jedoch nicht von Dauer und sollte in dem Bewusstsein geplant werden, dass es sich um einen vorübergehenden Vorteil handelt, denn sobald die Abschreibung abgelaufen ist, werden die Immobilienerträge zu einem Überschuss und die Steuerlast steigt.
Lebensversicherung und Vermögensschutz: Immobilien-Investitionskredite sind in der Regel mit einer Gruppen-Lebensversicherung (danshin) verbunden, d. h. wenn der Investor während der Rückzahlung des Kredits stirbt oder schwerbehindert wird, wird der verbleibende Kreditsaldo von der Versicherung beglichen. Den Hinterbliebenen verbleibt somit ein Vermögenswert in Form einer kreditfreien Immobilie, aus der sie Mieteinnahmen oder einen Verkaufserlös erzielen können. Dies ist ein Ersatz für eine Lebensversicherung, d. h. es handelt sich zwar um eine Investition, aber Sie können auch von den Vorteilen einer Versicherung profitieren. Da es sich bei einer Immobilie um einen Sachwert handelt, fällt ihr Wert im schlimmsten Fall nur selten auf Null, wie es bei Aktien und Devisen der Fall ist. Selbst wenn die Marktpreise fallen, ist die Tatsache, dass das Grundstück und die Gebäude als Sachwerte bei Ihnen verbleiben, eine Quelle der psychologischen Beruhigung. Diese Schutz- und Versicherungsfunktion ist ein weiterer, nicht zu vernachlässigender Vorteil von Immobilieninvestitionen.
Anfängliche Kosten und finanzielle Zwänge: Beim Erwerb einer Immobilie fallen neben dem Immobilienpreis auch hohe anfängliche Kosten an. Beim Erwerb einer Immobilie fallen Maklergebühren, Eintragungsgebühren und verschiedene Steuern (z.B. Grunderwerbssteuer und Stempelsteuer) an, die in der Regel in bar bezahlt werden müssen. Darüber hinaus ist auch bei der Aufnahme eines Darlehens bei einem Finanzinstitut in der Regel eine Anzahlung erforderlich, was die Bereitstellung eines großen Betrags an Eigenmitteln zu einer Hürde macht. Außerdem sind die Mittel nach dem Kauf einer Immobilie in Form von Immobilien gebunden und können nicht einfach in Bargeld umgewandelt werden. Ein großer Nachteil ist, dass Immobilien weniger liquide sind (der Verkauf dauert länger) als andere Finanzinstrumente, was es schwierig macht, sie sofort gegen Bargeld zu verkaufen, wenn Mittel benötigt werden. Während Aktien noch am selben Tag verkauft und zu Geld gemacht werden können, dauert es bei Immobilien frühestens mehrere Wochen, bis ein Käufer gefunden ist, und in der Regel mehrere Monate, bis der Vertrag abgeschlossen und das Verfahren abgewickelt ist. Diese anfängliche Kostenbelastung und die eingeschränkte finanzielle Liquidität sind somit wesentliche Nachteile von Immobilieninvestitionen.
Leerstandsrisiko und Einkommensschwankungen: Das Leerstandsrisiko ist bei der Mietverwaltung inhärent. Wenn ein Mieter auszieht, entfallen die Mieteinnahmen, bis ein Nachmieter gefunden ist, und wenn Sie nur eine Einheit besitzen, sind Ihre Einnahmen während des Leerstands gleich Null. Auch wenn Sie mehrere Einheiten besitzen, verschlechtern sich Ihre Einnahmen und Ausgaben, wenn der Leerstand zunimmt, und Sie müssen die Kreditrückzahlungen möglicherweise aus eigenen Mitteln bestreiten. Es besteht auch das Risiko von Mietrückständen, selbst wenn es Mieter gibt. Wenn die Rückstände andauern, ist die Situation praktisch dieselbe wie bei einem Leerstand, und der Einkommensplan wird gestört. Wenn die Mietpreise aufgrund des wirtschaftlichen Abschwungs oder aufgrund von Veränderungen in der Umgebung fallen, müssen die Mieten bei der Erneuerung gesenkt werden, was zu einem Rückgang der Einnahmen führen kann. Die Mieteinnahmen sind also nie garantiert, und man muss sich des Risikos einer Einkommensinstabilität aufgrund von Leerständen und Mietschwankungen bewusst sein.
Instandhaltungskosten und unerwartete Ausgaben: Der Besitz einer Immobilie bringt auch feste undlaufende Kosten mit sich. Insbesondere die jährliche Grundsteuer und die Städtebauförderungsabgabe, die Gebühren für die Gebäudeverwaltung und die Rücklagen für Reparaturen (bei Eigentumswohnungen), die Prämien für die Feuerversicherung und die Mietverwaltungsgebühren fallen laufend an. Darüber hinaus sind im Laufe der Jahre Reparaturen aufgrund von Ausfällen und altersbedingtem Verfall erforderlich, und für größere Reparaturen und Renovierungen wird eine große Summe Geld benötigt. Immobilieninvestitionen sind kein Geschäft, das nach dem Kauf abgeschlossen ist; es ist auch ein Geschäft, das Geld für den Unterhalt erfordert. Wenn Sie Ihr gesamtes Einkommen ausgeben, nur weil Sie es haben, und es versäumen, sich auf Reparaturkosten vorzubereiten, werden Sie gezwungen sein, in Notzeiten einen großen Betrag aus Ihren eigenen Mitteln zu nehmen. Es ist wichtig, dass Sie einen Teil Ihrer Mieteinnahmen für unerwartete Ausgaben zurücklegen, z. B. für eine kaputte Klimaanlage oder einen Warmwasserbereiter oder für Reparaturen am Dach oder an den Außenwänden. Diesen Punkt zu vergessen und die Einnahmen- und Ausgabenplanung zu unterschätzen, ist ein typisches Fehlerbild von Anfängern.
Risiko eines sinkenden Immobilienwerts: Immobilien bleiben nicht ewig gleich wertvoll. Insbesondere der Gebäudeteil der Immobilie wird von Jahr zu Jahr älter, und der Immobilienwert sinkt tendenziell aufgrund der Veralterung der Ausstattung und des Gebäudes selbst. Die Mieten sinken im Allgemeinen langsamer, wenn das Gebäude altert, und der Immobilienwert kann entsprechend sinken. Der Marktwert kann auch sinken, wenn in dem betreffenden Gebiet ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage besteht oder wenn die Zahl der konkurrierenden Immobilien durch groß angelegte Bauprojekte steigt. Es ist nicht ungewöhnlich, dass eine Immobilie unmittelbar nach dem Kauf überteuert ist, um dann einige Jahre später festzustellen, dass der Verkaufspreis erheblich gesunken ist. Daher muss man sich bewusst sein, dass bei Investitionen in Immobilien das Risiko eines Wertverlusts besteht. Zu den Gegenmaßnahmen gehört es, dafür zu sorgen, dass die Immobilien ordnungsgemäß instand gehalten werden, um ihren Wert zu erhalten, und Immobilien auf der Grundlage künftiger Nachfragetrends auszuwählen.
Risiko von Naturkatastrophen/Unfällen: Immobilien sind als physische Objekte auch dem Risiko von Katastrophen wie Erdbeben, Taifunen und Bränden ausgesetzt. Japan ist ein erdbebengefährdetes Land. Wird ein Gebäude durch ein schweres Erdbeben beschädigt, besteht die Gefahr, dass hohe Reparaturkosten und in einigen Fällen auch Wiederaufbaukosten anfallen oder, was noch schlimmer ist, die Immobilie selbst verloren geht. Das Gleiche gilt für Feuer-, Wind- und Überschwemmungsschäden. Diese Risiken können jedoch bis zu einem gewissen Grad durch Feuer- und Erdbebenversicherungen abgedeckt werden, so dass es wichtig ist, auf diese Risiken vorbereitet zu sein und die Versicherungsprämien als Ausgaben zu verbuchen. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass es äußerst schwierig sein kann, einen Nachmieter zu finden, wenn es zu einem mieterbezogenen Vorfall oder Unfall kommt und die Immobilie als so genanntes Unfalleigentum behandelt wird. Diese Eventualitäten kommen zwar nicht oft vor, aber da sie nicht gleich Null sind, ist es wichtig, konservativ zu sein und das Schlimmste anzunehmen.
Zinsrisiko:Steigende Zinssätze sind ein weiteres Risiko, das bei der Aufnahme eines Kredits nicht außer Acht gelassen werden darf. Wenn Sie ein Darlehen mit variablem Zinssatz aufgenommen haben, können sich Ihre Zinsrückzahlungen erhöhen, wenn die Marktzinsen steigen, wodurch Ihr ursprünglich erwarteter Cashflow unter Druck gerät. Obwohl die Zinssätze seit langem niedrig sind, besteht das Risiko, dass bei einem künftigen Anstieg der Zinssätze die Kreditrückzahlungen steigen und im schlimmsten Fall die Mieteinnahmen allein nicht ausreichen, um die Rückzahlungen zu decken. Wenn Sie ein Darlehen mit festem Zinssatz aufnehmen, sind Sie davon nicht betroffen, aber in diesem Fall ist der Sollzinssatz selbst höher angesetzt als bei einem variablen Zinssatz, so dass Sie dem Zinsrisiko ohnehin ausgesetzt sind. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, bei der Kreditaufnahme einen Stresstest in Bezug auf Zinserhöhungen durchzuführen (inwieweit wird ein Zinsanstieg Ihre Einnahmen und Ausgaben verschlechtern) und die Rückzahlungen mit einer Sicherheitsmarge zu planen.
Dies sind die wichtigsten Vorteile und Risiken von Immobilieninvestitionen. Obwohl es sich um eine sehr attraktive Anlagemethode handelt, wenn Sie sich auf die Vorteile konzentrieren, ist es wichtig, die damit verbundenen Risiken zu verstehen und angemessen damit umzugehen. Im nächsten Kapitel werden wir uns speziell mit Beispielen von Fehlern befassen, die besonders häufig bei Anfängern auftreten und wie man sie vermeiden kann.
Immobilieninvestitionen sind zwar attraktiv, aber ein Einstieg ohne ausreichende Kenntnisse und Vorbereitung kann zum Scheitern führen. Hier sind einige typische Fehler, zu denen Anfänger neigen, und wie sie vermieden werden können (Lektionen, die man daraus lernt).
Fall 1: Scheitern aufgrund einer zu optimistischen Einnahmen- und Ausgabenplanung
Fall 2 : Die Anleger beginnen ihre Investitionen mit einer unrealistischen und naiven Sichtweise und glauben an ein bequemes Zukunftsszenario. Es gab beispielsweise einen Fall, in dem ein unerfahrener Investor namens Herr B. eine Immobilie mit der optimistischen Ansicht kaufte, dass "es jetzt viele Leerstände gibt, aber die Nachfrage schnell steigen sollte, sobald das Fat Fat Project fertiggestellt ist", aber die Nachfrage stieg nicht wie erwartet und die Immobilie zog keine Mieter an. Die Nachfrage stieg jedoch nicht wie erwartet, und die Immobilie zog keine Mieter an.
Vermeiden Sie: Vermeiden Sie Optimismus. Setzen Sie keine unangemessenen Erwartungen in die künftigen wirtschaftlichen Bedingungen und Entwicklungspläne und berücksichtigen Sie bei Ihren Simulationen auch Worst-Case-Szenarien. Vergewissern Sie sich, dass Sie nicht nur mit einem optimistischen Szenario, sondern auch mit einer konservativen Schätzung der Leerstandsquote (z. B. einer Belegungsrate von 70 %) die Gewinnschwelle erreichen können. Wichtig ist auch, dass Sie nicht unter der Annahme kaufen, dass die Immobilie zu einem hohen Preis verkauft wird, sondern dass Sie eine Immobilie danach auswählen, ob sie allein durch die Vermietung rentabel ist. Eine Planung auf der Grundlage realistischer Zahlen und die Gewährleistung einer ausreichenden Sicherheitsmarge, anstatt sich von Idealen leiten zu lassen, verringert das Risiko großer Enttäuschungen.
Fall 2: Den Verkaufsgesprächen des Immobilienmaklers keinen Glauben schenken
Beispiel für ein Scheitern: Es handelt sich um einen Fall, in dem die Informationen des Immobilienmaklers nicht hinterfragt werden und man darauf vertraut, wie sie sind, und einen Beurteilungsfehler begeht. Wenn Sie es nicht bald kaufen, ist es weg", drängte ihn der Immobilienmakler zum Kauf, obwohl es alt war und es einige Punkte gab, die ihm Sorgen bereiteten. Als er mit dem Betrieb der Immobilie begann, stellte er fest, dass das alte Gebäude, wie er erwartet hatte, so teuer in der Instandsetzung war, dass er fast keine Mieteinnahmen mehr hatte. Dies ist ein typisches Beispiel dafür, dass man auf das Sprachrohr des Bauherrn hereinfällt.
So vermeiden Sie es: Überprüfen Sie selbst den Wahrheitsgehalt der Informationen und treffen Sie eine ruhige Entscheidung. Lassen Sie sich nicht von den Verkaufsargumenten des Verkäufers wie "guter Wert" oder "Seltenheit" beeinflussen, sondern denken Sie an die andere Seite der Geschichte, z. B. "warum ist diese gute Immobilie auf dem Markt? und berücksichtigen Sie die andere Seite der Geschichte. Wenn möglich, ist es wichtig, eine zweite Meinung von einem externen Experten einzuholen oder die Umgebung der Immobilie, den Marktpreis ähnlicher Immobilien und vergangene Transaktionen selbst zu untersuchen und zu beurteilen, ob die Immobilie aus objektiver Sicht gut oder schlecht ist. Immobilienunternehmen geben negative Informationen unter Umständen nicht aktiv weiter, solange sie in der Lage sind, von Vermittlungsprovisionen und Verwaltungsverträgen zu profitieren. Auch wenn es wichtig ist, einen zuverlässigen Auftragnehmer zu wählen, besteht das Geheimnis, nicht an eine risikoreiche Immobilie zu geraten, darin, sich so lange zu vergewissern, bis man am Ende mit eigenen Augen und eigenem Urteil zufrieden ist.
Fall 3: Man erkennt den Zweck der Investition nicht und lässt sich auf eine unvernünftige Immobilie ein.
Beispiel für einen Misserfolg: Eine Person verliert den ursprünglichen Zweck der Investition und ihren eigenen akzeptablen Bereich aus den Augen und landet bei einer Immobilie, die für sie nicht geeignet ist. Er fand jedoch zufällig heraus, dass es eine Einzimmerwohnung gab, die billiger war als der Marktpreis, und er änderte seine ursprüngliche Strategie und kaufte die Immobilie. Das Ergebnis war, dass er die Immobilie nicht mehr betreiben konnte, ohne den Leerstand zu beseitigen, und sie unter Tränen für weniger als den Kaufpreis aufgeben musste. Dies ist ein Beispiel für die Wahl einer Immobilie, die nicht zu Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit und Risikobereitschaft passt.
Vermeiden Sie dies: Legen Sie Ihre Anlageziele und Ihre Risikotoleranz klar fest, und wählen Sie Immobilien aus, die diesen Zielen entsprechen. Wenn Sie beispielsweise ein stabiles Einkommen anstreben, wählen Sie ein Studio in einem städtischen Gebiet mit geringem Leerstandsrisiko, auch wenn die Rendite etwas niedrig ist. Wichtig ist auch, dass Sie Ihre Investitionen innerhalb eines vernünftigen Rahmens beginnen und dabei den Umfang Ihrer Mittel und die Höhe Ihrer Darlehensgrenze berücksichtigen. Vor allem als Anfänger können Sie nicht diversifizieren, und ein einziger Fehlschlag kann fatal sein, daher ist es ratsam, einen soliden ersten Schritt zu tun , ohne sich zu überfordern. Die Angewohnheit, sich immer wieder den Ausgangspunkt, das Ziel, vor Augen zu führen und sich zu fragen, "was ist der Zweck dieser Investition" und "ist diese Entscheidung mit dem Erreichen des Ziels vereinbar", wird zu einer Investitionshaltung führen, die nicht ins Wanken gerät.
Fall 4: Misserfolg durch Vernachlässigung der Kosten oder nachlässiges Management
Beispiel für einen Misserfolg: Vernachlässigung der Kosten und des Managements nach dem Erwerb einer Immobilie, was zu unerwarteten Problemen führt, die die Einnahmen und Ausgaben verschlechtern. So gab es Fälle, in denen eine Immobilie, die nach den ursprünglichen Renditeberechnungen sehr rentabel erschien, aufgrund einer Reihe unerwarteter Ausgaben, die durch Ausfälle von Einrichtungen und Renovierungskosten im Zusammenhang mit Leerständen verursacht wurden, nach der tatsächlichen Inbetriebnahme der Immobilie ihre Gewinne zunichte machte. In anderen Fällen kam der Zeitpunkt für größere Reparaturen früher als erwartet, als man dachte, dass man für Reparaturen vorerst nicht aufkommen müsse, weil die Immobilie neu gebaut wurde, oder die Beschwerden verschlechterten sich und die Mieter mussten ausziehen, weil man den Umgang mit den Mietern aufgeschoben hatte.
Vermeidungsstrategie: Machen Sie sich bewusst, dass Immobilieninvestitionen ein langfristiges Geschäft sind, und konzentrieren Sie sich nicht nur auf die Einnahmenseite, sondern auch auf das Ausgabenmanagement und die Verwaltung der Immobilie. Stellen Sie einen monatlichen Sparplan auf und legen Sie Mittel für künftige Reparaturen und die Erneuerung der Ausstattung zurück. Reagieren Sie außerdem umgehend auf Anfragen und Beschwerden von Mietern und vernachlässigen Sie nicht die Reinigung und Inspektion der Immobilie. Auch wenn Sie die Verwaltung Ihrer Immobilie einem professionellen Unternehmen anvertrauen, ist es wichtig, sie nicht diesem zu überlassen, sondern Ihrer Verantwortung als Eigentümer gerecht zu werden, indem Sie regelmäßig Berichte prüfen und gegebenenfalls Verbesserungsvorschläge einfordern. Zu starkes Sparen oder die Vernachlässigung der Verwaltung im Streben nach kurzfristigen Gewinnen kann den Wert Ihrer Immobilie mindern und zu langfristigen Verlusten führen. Ein ausgewogenes Management von Einnahmen und Ausgaben ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition.
Die oben angeführten Beispiele für Misserfolge haben jedoch alle eines gemeinsam: "unzureichende Informationsbeschaffung und schlechte Planung", "Vernachlässigung von Risiken" und "Entscheidungen, die die ursprünglichen Absichten vergessen lassen". Umgekehrt können viele Misserfolge verhindert werden, wenn man sich im Voraus gut informiert und plant und immer objektiv und sorgfältig reagiert. Im nächsten Kapitel werden wir die Schlüsselpunkte für den Erfolg anhand dieser Faktoren ordnen und die wesentlichen Punkte erläutern, an die sich Anfänger halten sollten, um ihre Gewinnquote zu erhöhen.
Um bei Immobilieninvestitionen erfolgreich zu sein, ist es wichtig, nicht im Dunkeln zu tappen, sondern strategisch zu arbeiten und aus den im vorherigen Kapitel erwähnten Fehlern zu lernen. In diesem Abschnitt werden Schlüsselpunkte für den Erfolg vorgestellt, die für Anfänger leicht umsetzbar sind, einschließlich der Perspektiven, die das INA hervorhebt.
(i) Gründliche Simulation der Einnahmen und Ausgaben:Simulieren Sie Ihren Einnahmen- und Ausgabenplan im Detail, bevor Sie investieren. Ziehen Sie nicht nur optimistische, sondern auch pessimistische Fälle in Betracht und schätzen Sie die Einnahmen und Ausgaben unter mehreren Szenarien, z. B. bei steigenden Zinsen, Leerstand, Überschneidung von Reparatur- und Instandhaltungskosten usw. INA bietet auch eine auf die individuelle Vermögenssituation und die Ziele des Anlegers abgestimmte Beratung zur Einnahmen- und Ausgabenplanung und Risikoanalyse an und unterstützt die Simulationen aus fachlicher Sicht. Wir unterstützen Simulationen aus Expertensicht. Professionelle Checks ergänzen Punkte, die Sie selbst vielleicht übersehen würden, so dass Sie Ihre Anlageentscheidungen auf der Basis von Zahlen treffen können.
(ii) Vernachlässigen Sie niemals das Sammeln und Studieren von Informationen: In der Welt der Immobilieninvestitionen werden die Informationen täglich aktualisiert, und Markttrends, Gesetze und Steuersysteme ändern sich. Erfolgreiche Investoren sammeln und studieren ausnahmslos unermüdlich Informationen. Es ist auch nützlich, die Kolumnen und Seminare von Unternehmen wie INA zu lesen, die Wissen über den Immobilienmarkt vermitteln. Wichtig ist auch, dass man sich angewöhnt, Informationen nicht nur aus einer Richtung, sondern aus mehreren Blickwinkeln zu prüfen und sowohl auf Risiko- als auch auf Nutzeninformationen zu achten. Wenn etwas unklar ist, zögern Sie nicht, Fragen an Experten zu stellen und Ihr Verständnis zu vertiefen, bevor Sie handeln, was Sie letztendlich zum Erfolg führen wird.
(iii) Suchen Sie sich einen vertrauenswürdigen professionellen Partner: Für einen Neuling ist es schwierig, alles allein zu bewältigen. Ein erfahrener und zuverlässiger Immobilienexperte als Partner wird die Erfolgsquote erheblich steigern. Wenn Sie mit einem Unternehmen oder einem Ansprechpartner zusammenarbeiten, der Ihnen die besten Vorschläge von einem fairen und neutralen Standpunkt aus unterbreiten kann, haben Sie einen beruhigenden Verbündeten: INA steht für "Customer first" und ist der Meinung, dass ein Immobilienprofi in der Lage sein sollte, von einem neutralen Standpunkt aus kundenorientierte Vorschläge zu machen. Selbst in Phasen, in denen es schwierig ist, allein eine Entscheidung zu treffen, können Sie durch die objektive Meinung eines Fachmanns eine zuverlässigere Option wählen. Professionelle Unterstützung ist vor allem bei der endgültigen Entscheidung über den Kauf einer Immobilie, bei Preisverhandlungen und bei der Prüfung von Verträgen nützlich. Suchen Sie sich einen zuverlässigen Partner und arbeiten Sie im Team an Ihrem Erfolg.
(iv) Wählen Sie Ihre Immobilie sorgfältig aus und machen Sie keine Kompromisse: Die Auswahl der Immobilie ist der wichtigste Faktor, der über Erfolg oder Misserfolg entscheidet. Es gibt eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen, wie z. B. Lage, Immobilientyp, Alter und Rendite, aber gehen Sie keine Kompromisse ein und suchen Sie eine Immobilie, die Ihren Anforderungen entspricht. Selbst bei scheinbar hohen Renditen ist das Leerstandsrisiko in Gegenden mit geringer Nachfrage hoch, und umgekehrt gibt es selbst in stabilen Stadtzentren kein Investitionsinteresse, wenn der Preis zu hoch und die Rendite zu niedrig ist. Der Schlüssel liegt darin, ein Gleichgewicht zwischen Rentabilität und Sicherheit zu finden, und INA verfügt über ein System, das die neueste KI-Technologie nutzt, um aus einer riesigen Menge von Marktdaten schnell die Objekte zu identifizieren, die Ihren Anforderungen entsprechen. Darüber hinaus schlagen engagierte Mitarbeiter die am besten geeigneten Objekte aus einer breiteren Palette von Möglichkeiten vor, einschließlich Immobilien in Privatbesitz, die nicht über KI verfügbar sind. Es ist auch eine gute Idee, eine Umgebung zu nutzen, in der Sie Technologie und menschliches Fachwissen einsetzen können, um Ihre Immobilienauswahl auf diese Weise zu unterstützen. Machen Sie eigene Besichtigungen vor Ort, prüfen Sie die Umgebung und den Zustand der Immobilie und kaufen Sie nur Objekte, mit denen Sie zufrieden sind.
(5) Risikostreuung und langfristige Perspektive: Die Grundlage von Investitionen, nicht nur von Immobilieninvestitionen, sind Risikostreuung und einelangfristige Perspektive. Wenn die erste Immobilie gut läuft, besteht eine Strategie darin, das Risiko zu streuen, indem man beim nächsten Mal in andere Gebiete und Immobilientypen investiert. Indem Sie sich nicht ausschließlich auf eine Immobilie oder ein Gebiet verlassen, können Sie die Gesamtstabilität erhöhen, ohne das Risiko zu lokalisieren. Denken Sie auch daran, dass es bei Immobilieninvestitionen nicht darum geht, kurzfristig große Gewinne zu erzielen, sondern langfristig, d. h. über fünf, zehn oder zwanzig Jahre, Vermögen aufzubauen. INA legt auch großen Wert auf die Bereitstellung von Informationen über hochsichere, ertragsbringende Immobilien für mittel- und langfristige Anlagen und verfolgt die Politik, den Vermögensaufbau der Kunden durch langfristige, stabile Investitionen und nicht durch kurzfristige Gewinne aus Verkäufen und Käufen zu unterstützen. Wir sind weder glücklich noch traurig über kurzfristige Gewinne. Erfolgreichen Menschen ist gemeinsam, dass sie sich nicht über kurzfristige Gewinne freuen oder traurig sind, sondern die Gelassenheit haben , weiterhin aus der Hüfte heraus zu handeln.
Wenn Sie die oben genannten Punkte beherzigen und in die Praxis umsetzen, wird sich die Wahrscheinlichkeit des Erfolgs bei Immobilieninvestitionen erheblich erhöhen. Es gibt viele Dinge, die vor allem Anfängern nicht klar sind, aber wenn man eins nach dem anderen lernt, Erfahrungen sammelt und in Zusammenarbeit mit vertrauenswürdigen Experten vorgeht, wird man sein Vermögen stetig vermehren und den Weg zu künftigem Reichtum öffnen.
Hier sind die wichtigsten Stärken und Unterstützungssysteme von INA.
Engagierte und konsequente Unterstützung: INA hat einen einzigen Ansprechpartner, der sich um alles kümmert, von der Suche nach einer Immobilie bis hin zur Vertragsunterzeichnung und Nachbetreuung. Ganz gleich, ob Sie eine Immobilie mieten, kaufen oder verkaufen oder eine Investition besprechen möchten, Ihr Ansprechpartner wechselt nie, so dass eine reibungslose Kommunikation zu jeder Zeit gewährleistet ist. Die zuständige Person bietet eine fortlaufende Unterstützung, die auf einem tiefen Verständnis der Situation des Kunden beruht, so dass Anfänger sich langfristig und unbesorgt mit uns beraten können.
Einsatz modernster Technologie und eine Fülle von Immobilienvorschlägen: Das Unternehmen ist auch ein Immobilien-Tech-Unternehmen und hat ein Immobilienvorschlagssystem mit KI (künstlicher Intelligenz) eingeführt. Die KI listet schnell die Immobilien auf, die den Anforderungen des Kunden entsprechen, und die zuständigen Mitarbeiter prüfen und schlagen Immobilien vor, darunter auch Qualitätsimmobilien, die noch nicht öffentlich zugänglich sind. Auf diese Weise lässt sich aus einer Vielzahl von Optionen, einschließlich vorbörslicher Informationen, die am besten geeignete Anlageimmobilie finden. Objektive Vorschläge, die auf einer Datenanalyse beruhen, sind für Anfänger sehr zuverlässig.
Gründliche Ermittlungen und sichere Transaktionen: INA setzt sich intensiv für die Sicherheit von Immobilientransaktionen ein. Ein spezialisiertes Untersuchungsteam prüft Mängel und Rechte an Immobilien im Detail, und eine eigene Abteilung ist für die Ausarbeitung und Prüfung von Verträgen zuständig, um Ihr wertvolles Vermögen zu schützen. Immobilientransaktionen sind in Bezug auf Gesetze und Rechte sehr komplex, aber unser System beugt Risiken vor, indem es eine doppelte Prüfung mit professionellen Augen vornimmt, so dass Sie unbesorgt kaufen und einen Vertrag unterzeichnen können. Selbst Anfänger erhalten umfassende Unterstützung, um sicherzustellen, dass sie den Vertrag richtig verstehen und keine ungünstigen Bedingungen erhalten.
Neutrale und faire Beratung: Die Unternehmenspolitik ist es, stets kundenorientierte Vorschläge von einem neutralen und fairen Standpunkt aus zu machen. Das Unternehmen stellt die Interessen des Kunden vor seine eigenen und präsentiert unvoreingenommene Lösungen, die auf einer vielschichtigen Überprüfung beruhen - ein Ansatz, der das Vertrauen vieler seiner Kunden gewonnen hat. So gehört es nach eigenen Angaben zu den Stärken des Unternehmens, dass es je nach Zielsetzung des Kunden sogar offen vorschlägt, "nicht gleich zu kaufen, sondern abzuwarten". Diese Art der ehrlichen Beratung ist für Einsteiger wertvoll und gibt ihnen das sichere Gefühl, dass sie einen "Partner haben, mit dem sie über alles reden können, was sie nicht verstehen".
Hervorragende Mietverwaltung und Kundendienst: Für die Mietverwaltung nach dem Kauf bietet INA einen Mietverwaltungsdienst der nächsten Generation. Wir sind bestrebt, hohe Belegungsraten aufrechtzuerhalten, indem wir die Mieten auf der Grundlage von Big-Data-Analysen von mehr als 10 Milliarden Objekten festlegen und gleichzeitig angemessene Verwaltungskosten durch operative Effizienzverbesserungen mit Hilfe modernster Technologie erzielen. Darüber hinaus verfügen wir über ein zuverlässiges System sowohl für Eigentümer als auch für Mieter, einschließlich eines 24/7-Mieter-Supports und eines cloudbasierten Systems zum Informationsaustausch. Selbst Anfänger können den gesamten Betrieb ihrer Immobilie nach dem Erwerb in unsere Hände legen, so dass sie sich auf die Sicherung eines stabilen Einkommens konzentrieren können, ohne sich mit komplizierten Verwaltungsaufgaben belasten zu müssen.
Wie oben beschrieben, bietet INA als Gesamtbetreuungsunternehmen für Immobilieninvestitionen Dienstleistungen an, die Sie vom ersten Schritt bis zur langfristigen Bewirtschaftung begleiten, bietet eine genaue Beratung aus professioneller Sicht im anspruchsvollen Bereich der Immobilien und verfolgt eine effiziente und hochtransparente Dienstleistungserbringung unter Verwendung der neuesten IT-Technologie. Wenn Sie zum ersten Mal in eine Immobilie investieren, werden Sie viele Unsicherheiten haben, aber mit der Hilfe einer solchen Gruppe von Experten werden Sie in der Lage sein, einen Weg zum Erfolg zu finden und gleichzeitig Ihre Risiken zu begrenzen.
Wenn Sie sich für Immobilieninvestitionen interessieren, sich aber fragen: "Wo genau soll ich anfangen?" Welche Art von Immobilien kann ich mit meiner finanziellen Situation kaufen?" Vielleicht haben Sie auch Fragen und Bedenken wie "Welche Art von Immobilie kann ich mit meiner Vermögenssituation kaufen? Bitte wenden Sie sich an INA. Wir bieten Ihnen jederzeit kostenlose Beratungen zu Immobilieninvestitionen an, und unsere erfahrenen und professionellen Mitarbeiter werden Ihnen die besten Ratschläge geben, nachdem sie sich Ihre Fragen genau angehört haben.
Sie können sich mit uns in Verbindung setzen, indem Sie das "Kontaktformular" auf der offiziellen Website von INA & Associates K.K. verwenden oder uns anrufen, um einen Beratungstermin zu vereinbaren. Unsere Mitarbeiter helfen Ihnen gerne bei allen Fragen, die Sie haben, von den einfachsten Fragen bis hin zu speziellen Anfragen für Immobilieneinführungen. Immobilieninvestitionen können als "Abkürzung zum Reichtum" bezeichnet werden, aber wenn Sie anfangen wollen, ist die Zusammenarbeit mit einem vertrauenswürdigen Profi ein sicherer Schritt zum Erfolg. IN ist hier, um Sie bei Ihren ersten Schritten auf dem Weg zu Ihrem Traum vom Vermögensaufbau zu unterstützen.
Wir freuen uns darauf, von Ihnen zu hören. Gemeinsam werden wir Ihnen den Weg in eine erfolgreiche Zukunft durch Immobilieninvestitionen ebnen.