Umfassender Leitfaden für Immobilieninvestitionen mit hohem Vermögen

Immobilieninvestitionen sind Investitionen in Sachwerte, die sowohl für den langfristigen Vermögensaufbau als auch für den Erhalt von Vermögen eine wichtige Rolle spielen. Insbesondere bei der Vermögensverwaltung für vermögende Privatpersonen verlagert sich der Fokus von der „Vermögensaufbauphase” hin zur „Vermögenssicherungsphase”, was eine andere Perspektive und Strategie als bei allgemeinen Anlegern erfordert. Immobilien sind als Sachwerte inflationsresistent und zeichnen sich dadurch aus, dass ihr Wert und die Mieten in Zeiten der Inflation tendenziell mit den Preissteigerungen steigen.Darüber hinaus unterliegen Immobilien anderen Marktfaktoren als Aktien und Anleihen und sind daher ein wirksames Mittel zur Diversifizierung des Portfoliorisikos und erfüllen eine Absicherungsfunktion in Zeiten instabiler Finanzmärkte.

Einer der Hauptgründe, warum Vermögende auf Immobilieninvestitionen setzen, ist die Stabilität der Erträge. Mieteinnahmen aus Immobilien sind wenig konjunkturabhängig und generieren langfristig einen stabilen Cashflow. Bei guter Lage und hoher Mietnachfrage ist das Risiko von Leerständen gering, sodass die Immobilie eine kontinuierliche Einnahmequelle darstellt. Darüber hinaus ermöglichen Immobilieninvestitionen eine Hebelwirkung (die Nutzung von Fremdkapital), d. h. durch Bankkredite kann mehr investiert werden, als man an Bargeld zur Verfügung hat. Bei richtiger Nutzung ermöglicht die Hebelwirkung eine Steigerung der Eigenkapitalrendite (ROE) und eine schnellere Vergrößerung des Vermögens. Vermögende Personen verfügen in der Regel über eine hohe Bonität, sodass sie tendenziell günstige Konditionen wie lange Finanzierungslaufzeiten und niedrige Zinssätze erhalten. Darüber hinaus hat die Immobilieninvestition steuerliche Aspekte, die bei richtiger Handhabung zur Senkung der Steuerlast beitragen können.

Andererseits zeichnen sich Immobilieninvestitionen auch durch eine geringe Liquidität aus (sie können nicht schnell in Bargeld umgewandelt werden). Immobilien können nicht wie Aktien täglich gekauft und verkauft werden, sondern ihre Veräußerung erfordert Zeit und Formalitäten. Um diesem Liquiditätsrisiko zu begegnen, ist es unabdingbar, bereits in der Investitionsplanungsphase eine klare Ausstiegsstrategie zu definieren. Die Ausstiegsstrategie ist der Plan, der festlegt, wann und wie die investierte Immobilie verkauft (oder veräußert) wird, um schließlich das Ergebnis der Investition zu ermitteln. Wenn bei einer Immobilieninvestition der Verkauf, also der Ausstieg, scheitert, sind die Auswirkungen so groß, dass die bis dahin durch Mieteinnahmen (Kapitalgewinne) erzielten Gewinne auf einen Schlag zunichte gemacht werden. Mit anderen Worten: Der Erfolg oder Misserfolg der Investition entscheidet sich beim endgültigen Ausstieg. In diesem Artikel erklären wir Ihnen alle Phasen der Immobilieninvestition, von den Grundlagen bis zur Praxis, wobei wir uns auf die Perspektive der Ausstiegsstrategie konzentrieren.

1. Grundlegendes Wissen über Immobilieninvestitionen (Arten, Risiken und Rendestruktur)

Betrachten wir zunächst die grundlegenden Mechanismen von Immobilieninvestitionen. Die Renditen aus Immobilieninvestitionen lassen sich in zwei große Kategorien einteilen. Die eine ist der Ertragsgewinn, der als Ertragsgewinn bezeichnet wird, und die andere ist der Kapitalgewinn, der als Kapitalgewinn bezeichnet wird. Der Ertrag ist die Differenz zwischen den monatlich aus der Vermietung erzielten Mieteinnahmen und den Aufwendungen und Zinsen für das Darlehen, während der Kapitalgewinn die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis ist, wenn die Immobilie zu einem höheren Preis als dem Kaufpreis verkauft wird.Das Endergebnis der Investition wird als „kumulierter Ertrag aus Einnahmen + Kapitalgewinn” bewertet, aber wie später erläutert wird, kann dieser Gesamtgewinn je nach Ausstiegsstrategie erheblich variieren. Selbst wenn die Mieteinnahmen während der Verwaltung sehr gut sind, macht dies keinen Sinn, wenn beim Verkauf große Verluste entstehen. Daher ist es wichtig, vom Kauf bis zum Verkauf zu denken und eine Strategie zu verfolgen, die den Gesamtgewinn maximiert, indem Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne addiert werden.

Es gibt verschiedene Arten von Immobilien, die für Immobilieninvestitionen in Frage kommen, aber die gängigsten unter vermögenden Privatanlegern sind Wohnimmobilien zur Vermietung (Wohnungen, Appartements, Einfamilienhäuser usw.). Es gibt auch andere Optionen, wie z. B. Investitionen in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Logistikimmobilien oder indirekte Investitionen über spezielle Immobiliengesellschaften oder REITs (Immobilieninvestmentfonds). In diesem Artikel konzentrieren wir uns jedoch hauptsächlich auf Mietobjekte in Direktbesitz. Anlageimmobilien lassen sich in „komplette Immobilien (Wohnungen und Wohngebäude)”, „Teileigentum (Wohnungen in Wohngebäuden)” sowie „Neubauten” und „Gebrauchtimmobilien” unterteilen. Jede Kategorie hat unterschiedliche Merkmale sowie unterschiedliche Rentabilitätsniveaus, Verwaltungsanforderungen und Anfangsinvestitionsbeträge. Beispielsweise erfordern ganze Immobilien eine hohe Anfangsinvestition, haben aber den Vorteil, dass das gesamte Grundstück erworben werden kann und die Verwaltungspolitik ganzheitlich festgelegt werden kann. Auf der anderen Seite kann die Investition in Wohnungen in Teilbesitz mit einer relativ geringen Investition begonnen werden, aber die Verwaltungspolitik des Gebäudes hängt von der Eigentümergemeinschaft ab und die Maßnahmen zur Wertsteigerung, die man selbst ergreifen kann, sind begrenzt. Neubauten sind zudem neu und verfügen über eine moderne Ausstattung, sodass kurzfristig keine größeren Reparaturen anfallen, aber sie sind in der Regel teurer, da der Kaufpreis den Gewinn des Bauträgers und die Werbekosten enthält.Gebrauchte Immobilien haben in der Regel niedrigere Preise und höhere Renditen, aber man muss das Risiko einer Wertminderung durch Alterung und steigende Reparaturkosten berücksichtigen. Wie weiter unten erläutert, unterscheiden sich auch die Ausstiegsstrategien für neue und gebrauchte Immobilien.

Es ist wichtig, die mit Immobilieninvestitionen verbundenen Risiken zu verstehen. Die wichtigsten Risiken sind die folgenden.

• Leerstandsrisiko: Das Risiko, keine Mieter zu finden und keine Mieteinnahmen zu erzielen. Leerstand ist wahrscheinlicher, wenn die Lage ungünstig ist oder es viele konkurrierende Immobilien gibt. Bei längerem Leerstand bleiben nur die Hypothekenbelastungen und die Kosten, daher ist es wichtig, bereits bei der Auswahl der Immobilie ein Gebiet mit potenzieller Nachfrage zu wählen.
• Risiko sinkender Mieten: Dies ist das Risiko, dass die Mieten im Laufe der Zeit und aufgrund von Veränderungen des Marktumfelds sinken. Die Mieten, die bei der Errichtung der Immobilien hoch sind, sinken in der Regel im Laufe der Jahre. Der Rückgang der Mieten ist bei neu erbauten Immobilien besonders ausgeprägt, sodass die Einnahmen bei einer langen Haltedauer möglicherweise geringer ausfallen als erwartet.
• Bonitätsrisiko der Mieter (Zahlungsausfallrisiko): Das Risiko, dass Mieter die Miete nicht zahlen oder dass die Kosten für die Wiederherstellung der Immobilie nach dem Auszug hoch sind. Das Zahlungsausfallrisiko variiert je nach den Merkmalen der Mieter, wie z. B. ihrem Beruf oder ihrem Einkommen. Im Allgemeinen gilt: Je höher die Miete, desto besser die Eigenschaften der Mieter und desto geringer das Zahlungsausfallrisiko. Das Zahlungsausfallrisiko kann auch durch die Inanspruchnahme einer Bürgschaftsgesellschaft abgesichert werden.
• Zinsänderungsrisiko: Bei der Aufnahme eines Darlehens besteht das Risiko, dass steigende Zinsen die Tilgungsbelastung erhöhen und den Cashflow belasten. Besondere Aufmerksamkeit sollte Darlehen mit variablen Zinssätzen gewidmet werden, und Maßnahmen wie die Berücksichtigung langfristiger Festzinssätze oder die Sicherung der vorzeitigen Rückzahlungsfähigkeit können in Betracht gezogen werden, um zu verhindern, dass sich die Einnahmen und Ausgaben verschlechtern, wenn die Zinsen in eine Phase des Anstiegs eintreten.
• Liquiditätsrisiko: Wie bereits erwähnt, sind Immobilien keine schnell veräußerbaren Vermögenswerte, sodass das Risiko besteht, dass sie nicht zum gewünschten Zeitpunkt und zum gewünschten Preis in Bargeld umgewandelt werden können. Je nach Marktlage kann es vorkommen, dass sich kein Käufer findet und sich der Verkauf verzögert oder dass nur zu einem niedrigeren als dem erwarteten Preis verkauft werden kann. Um dieses Risiko zu minimieren, ist es unerlässlich, im Voraus eine Ausstiegsstrategie zu entwickeln. Konkret bedeutet dies, dass Immobilien ausgewählt werden müssen, die in Zukunft leicht zu verkaufen sind, und dass sie so verwaltet werden müssen, dass ihr Wert während der Haltedauer nicht sinkt.

Wie bereits erwähnt, bieten Immobilieninvestitionen eine stabile Rendite, sind aber auch mit verschiedenen Risikofaktoren verbunden. Die meisten davon lassen sich jedoch durch vorherige Recherchen, sorgfältige Planung und angemessenes Management kontrollieren. Im folgenden Kapitel erläutern wir Schritt für Schritt, was vermögende Anleger in jeder Phase der Immobilieninvestition beachten sollten, wobei wir ein besonderes Augenmerk auf die Ausstiegsstrategie legen.

2. Methode zur Auswahl der Investition (Lage, Art der Immobilie, Prognose der Mietnachfrage)

2.1 Markt- und Standortanalyse

Der erste Schritt bei der Auswahl einer Investition ist die Analyse des Marktes und die Bewertung des Standorts. Der Wert und die Rentabilität von Immobilien hängen in hohem Maße von ihrer Lage ab. Immobilieninvestitionen für vermögende Anleger bieten eine breite Palette von Optionen, von den besten zentralen Lagen bis hin zu regionalen Städten, die jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile haben.Im Allgemeinen haben städtische und gut gelegene Immobilien eine hohe Mietnachfrage und ein geringes Leerstandsrisiko. Außerdem bleibt ihr Wert als Vermögenswert leicht erhalten, sodass sie sehr liquide sind und im Falle eines Verkaufs relativ leicht Käufer zu finden sind. Dies bietet Sicherheit bei der Planung eines zukünftigen Verkaufs, da sich eine Ausstiegsstrategie leicht festlegen lässt. Auf der anderen Seite haben Immobilien in Stadtzentren in der Regel einen hohen Kaufpreis und eine geringere Bruttorendite (Jahresmieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie). Der Wert der Immobilie und die Rentabilität stehen in umgekehrtem Verhältnis zueinander, sodass ein ausgewogenes Verhältnis zum Anlageziel gefunden werden muss.

Auf der anderen Seite weisen ländliche und vorstädtische Immobilien in der Regel niedrigere Anschaffungskosten und höhere Nominalrenditen auf als städtische Immobilien. Mit dem gleichen Budget kann eine größere Anzahl von Einheiten erworben werden, was sie für Investitionen geeignet macht, bei denen der Cashflow im Vordergrund steht. In Gebieten mit begrenzter Mietnachfrage ist jedoch das Risiko von Leerstand und Mietrückgängen höher, was das Wertwachstum der Immobilie in der Zukunft verlangsamen kann. Aus Sicht der Ausstiegsstrategie ist zu berücksichtigen, dass die Zahl der potenziellen Käufer in ländlichen und vorstädtischen Gebieten begrenzt ist. Bei hochpreisigen Immobilien ist die Zahl der Investoren, die diese erwerben können, gering, sodass das Risiko eines langwierigen Verkaufs oder des Nichterreichens des gewünschten Preises steigt. Ist der Preis der Immobilie extrem hoch, kann es sein, dass die Finanzierungsgrenze privater Investoren überschritten wird und kein Käufer gefunden wird. Daher ist es auch für vermögende Investoren ratsam, ein Portfolio mit einer Ausstiegsstrategie im Hinterkopf aufzubauen und die Anlageziele zu diversifizieren.

Bei der Auswahl des Investitionsgebiets müssen die zukünftigen demografischen Trends und die Entwicklungspläne für das Gebiet berücksichtigt werden. Aus Sicht der Prognose der Mietnachfrage ist es unerlässlich, die zukünftige Entwicklung der Bevölkerung und der Haushaltsstruktur sowie das Wirtschaftswachstum des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet, zu untersuchen. In Gebieten, die in eine Phase des Bevölkerungsrückgangs eintreten oder in denen die Bevölkerung rapide altert, ist beispielsweise langfristig mit einem Rückgang der Mietnachfrage zu rechnen. In Gebieten, in denen Sanierungs- oder Infrastrukturverbesserungspläne umgesetzt werden oder in denen die Eröffnung neuer Bahnhöfe geplant ist, kann die Nachfrage hingegen in Zukunft steigen.Eine vorausschauende Marktanalyse ermöglicht es, Entscheidungen zu treffen, wie beispielsweise „Immobilien mit derzeit moderater Rendite, aber stabiler Nachfrage in der Zukunft” anstelle von „Immobilien mit derzeit hoher Rendite, aber wahrscheinlich sinkender Nachfrage in der Zukunft” zu wählen. Bei der Ausarbeitung einer Ausstiegsstrategie ist es auch wichtig zu prüfen, ob das Kaufgebiet Wachstumsperspektiven hat und ob das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage gut ist.

Allerdings sind dem, was man selbst über demografische Trends und das Zukunftspotenzial eines Gebiets recherchieren kann, Grenzen gesetzt. Für vermögende Investoren kann es sinnvoll sein, mit Immobilienberatern oder Expertenteams zusammenzuarbeiten, um verschiedene statistische Daten und Marktberichte zu erhalten. Durch die Teilnahme an Seminaren von Fachorganisationen und die Erweiterung der Informationsquellen über Marktstudien lassen sich Nachfrageprognosen erstellen und Gebiete genauer auswählen.

2.2 Bewertung der Art und der Merkmale der Immobilien

Nach der Auswahl der Region folgt die Auswahl der konkreten Immobilientypen und der einzelnen Immobilien. An dieser Stelle werden die zu berücksichtigenden Aspekte entsprechend den Merkmalen der zu investierenden Immobilien, wie z. B. ihrer Struktur, Größe und ob es sich um neue oder gebrauchte Immobilien handelt, zusammengestellt.

• Freistehende Immobilien gegenüber Teilobjekten: Für vermögende Investoren kommen auch groß angelegte Investitionen wie der Erwerb ganzer Gebäude wie Apartmenthäuser oder Wohnblocks in Frage. Die Vorteile freistehender Immobilien bestehen darin, dass das gesamte Objekt einschließlich des Grundstücks erworben wird und die Verwaltung des gesamten Gebäudes selbst bestimmt werden kann. Dies ist effizient, da mehrere Wohnungen gleichzeitig vermietet werden können und das Risiko von Leerständen auf alle Wohnungen verteilt wird. Allerdings ist die Anfangsinvestition hoch und auch die Darlehenssumme ist hoch, sodass ein sorgfältiger Einnahmen- und Ausgabenplan erstellt werden muss. Auf der anderen Seite hat die Investition in Eigentumswohnungen (Kauf einer Wohnung in einem Gebäude und Vermietung) den Reiz, dass man mit einer Wohnung in der Innenstadt beginnen kann. Die Verwaltung wird weitgehend der Eigentümergemeinschaft überlassen, sodass kein großer Aufwand entsteht, aber andererseits besteht die Einschränkung, dass man keinen Einfluss auf den Reparaturplan und die Politik des gesamten Gebäudes hat. Darüber hinaus bieten Immobilien in Teilbesitz die Möglichkeit, sie in Zukunft an einen Endnutzer (reale Nachfrage) für Wohnzwecke zu verkaufen. Bei Familienwohnungen beispielsweise kann ein hoher Preis erzielt werden, wenn sie nicht nur an Investoren, sondern auch an Privatpersonen verkauft werden, die dort wohnen möchten (siehe unten das Muster für die Ausstiegsstrategie). Bei Immobilien in einem einzigen Gebäude wird der nächste Käufer in der Regel ein Investor sein, daher ist es wichtig, bereits beim Kauf zu berücksichtigen, ob die Immobilie „für den nächsten Investor attraktiv ist”. Konkret ist zu prüfen, ob eine Bewirtschaftung mit allen Zimmern belegt möglich ist, ob eine angemessene Rendite gewährleistet werden kann und ob eine Finanzierung leicht zu bekommen ist.
• Neubauobjekte vs. Altbauobjekte: Neubauobjekte haben den Vorteil, dass sie aufgrund ihrer neueren Bauweise vorerst nur geringe Reparaturkosten verursachen und dank ihrer modernen Ausstattung leicht vermietet werden können. Wie bereits erwähnt, sind jedoch die Gewinne des Bauträgers im Preis von Neubauobjekten enthalten, sodass sie in Bezug auf den Marktwert nach dem Kauf tendenziell schnell an Wert verlieren. Tatsächlich ist es selten möglich, sie unmittelbar nach dem Kauf über dem Kaufpreis wieder zu verkaufen, sodass sie für einen kurzfristigen Ausstieg nicht geeignet sind. Es ist notwendig, einen Einnahmen- und Ausgabenplan zu erstellen, der den Wert auf dem Sekundärmarkt nach Wegfall des Neubauzuschlags sowie die künftige Mietrückgangskurve berücksichtigt. Auf der anderen Seite weisen Gebrauchtimmobilien aufgrund ihres niedrigeren Preises tendenziell eine höhere Rentabilität (Verhältnis der Mieteinnahmen zum investierten Kapital) auf. Darüber hinaus können bei Altbauten höhere Abschreibungskosten geltend gemacht werden, da sie die gesetzliche Nutzungsdauer überschritten haben, was für Personen mit hohem Einkommen einen Steuervorteil darstellt. Allerdings haben ältere Immobilien in der Regel kürzere Finanzierungslaufzeiten und je nach Finanzinstitut kann es schwierig sein, eine Finanzierung zu erhalten. Darüber hinaus ist das Risiko einer Gebäudeverschlechterung und der Möglichkeit umfangreicher Reparaturen höher, weshalb es wichtig ist, vor dem Kauf gründliche Recherchen anzustellen, beispielsweise durch Einholung eines Baugutachtens. Was die Ausstiegsstrategie betrifft, so ist das Risiko eines erheblichen Preisverfalls zwar geringer, da der Preis für gebrauchte Immobilien zum Zeitpunkt des Erwerbs günstiger ist, jedoch müssen die Nutzungsdauer der Immobilie und das Risiko der Veralterung berücksichtigt werden. Es ist ratsam, einen Plan zu haben, der den Zeitraum bis zum Ausstieg berücksichtigt und festlegt, ob innerhalb der Nutzungsdauer des Gebäudes verkauft werden soll oder ob man abwartet, bis sich der Wert stabilisiert.

Wie wir gesehen haben, variieren die zu berücksichtigenden Punkte in Bezug auf die Verwaltung und das Risikoprofil je nach Art und Merkmalen der Immobilie. Die Strategie vermögender Anleger sollte darin bestehen, die für ihre Anlageziele am besten geeignete Immobilienart auszuwählen (je nachdem, ob der Schwerpunkt auf Erträgen oder der Erhaltung des Vermögens liegt). Wenn beispielsweise stabile Erträge erzielt und der Wert des Vermögens erhalten werden soll, könnte ein hochwertiges Altbauobjekt in der Innenstadt eine gute Option sein. Wenn hingegen eine hohe Rendite angestrebt wird, auch wenn der Wert der Immobilie leicht schwankt, kann eine diversifizierte Anlagestrategie mit mehreren gebrauchten Wohnungen in ländlichen Gebieten in Betracht gezogen werden. In dieser Phase ist es wichtig, die Kaufentscheidung zu treffen, nachdem ein Szenario entworfen wurde, das auch beinhaltet, wie und an wen die Immobilie schließlich verkauft werden soll. Investoren, die Immobilien mit Blick auf den Ausstieg kaufen, sind diejenigen, die nicht scheitern, und die Einbeziehung einer Ausstiegsstrategie in die Auswahl der Immobilien erhöht die Erfolgschancen der Investition erheblich.

3. Finanzierung und Hebelstrategie (Kredite für vermögende Privatpersonen und Einsatz von Eigenkapital)

Nach der Auswahl der geeigneten Immobilie ist der nächste Schritt die Finanzierungsplanung der Investition. Obwohl vermögende Privatpersonen in der Regel über reichlich Eigenkapital verfügen, ist es nicht immer die beste Option, alles aus Eigenmitteln zu finanzieren. Bei Immobilieninvestitionen ermöglicht der intelligente Einsatz von Krediten von Finanzinstituten dank des Hebeleffekts eine hohe Rendite bei geringem Eigenkapital. Im Folgenden erläutern wir die Finanzierungsstrategien und die wichtigsten Punkte beim Einsatz von Eigenkapital, die vermögende Anleger beachten sollten.

3.1 Finanzierungsstrategie (Kredite)

Kredite für vermögende Privatpersonen weisen mehrere Merkmale auf. Erstens ist es aufgrund ihrer hohen Bonität einfacher, Kredite zu günstigeren Konditionen zu erhalten als allgemeine Anleger. Konkret profitieren sie von Vorteilen wie niedrigen Zinsen, langen Laufzeiten und in einigen Fällen von überdurchschnittlich hohen Beleihungsquoten (LTV: Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Wert der Sicherheit). Für Finanzinstitute sind vermögende Kunden aufgrund ihres geringen Kreditrisikos und ihres beträchtlichen Vermögens aus geschäftlicher Sicht hervorragende Kunden. Daher werden ihnen in einigen Fällen sehr umfassende Dienstleistungen angeboten, wie „Finanzierungsprodukte für vermögende Kunden” oder Immobilienkredite über den Private-Banking-Bereich. Aus Sicht der Investoren ist die Nutzung dieser Bonität zur Erlangung einer Finanzierung zu vorteilhaften Konditionen der Schlüssel zur Steigerung der Rentabilität der Investitionen.

Bei fremdfinanzierten Immobilieninvestitionen kann die Eigenkapitalrendite (CCR: Cash on Cash Return) im Vergleich zum Kauf aus Eigenmitteln erheblich steigen. Wenn beispielsweise eine Immobilie im Wert von 100 Millionen Yen mit 100 Millionen Yen Eigenkapital gekauft wird und ein jährlicher Nettogewinn von 5 % (5 Millionen Yen) erzielt wird, beträgt die Eigenkapitalrendite 5 %.Wird dieselbe Immobilie jedoch mit 50 Millionen Yen Eigenkapital und 50 Millionen Yen Fremdkapital erworben und beträgt der Nettogewinn nach Abzug der Zinsen 3 Millionen Yen pro Jahr, beträgt der Gewinn auf das Eigenkapital von 50 Millionen Yen 3 Millionen Yen pro Jahr und die CCR 6 % (die Zahlen sind reine Beispiele). Auf diese Weise kann durch die Nutzung von Finanzmitteln die Eigenkapitalrendite gesteigert und die Investition auf mehrere Immobilien diversifiziert werden.

Bei der Aufnahme von Krediten ist jedoch Vorsicht geboten, da eine übermäßige Fremdkapitalaufnahme das Risiko erhöht. Sind die monatlichen Kreditraten zu hoch, kann der verfügbare Cashflow erschöpft sein und es müssen Einnahmen aus dem Kerngeschäft zum Ausgleich herangezogen werden. Insbesondere Vollfinanzierungen (100 %-Kredite mit fast keinem Eigenkapital) werden von Finanzinstituten manchmal vermögenden Kunden angeboten, aber man muss bei der Ausstiegsstrategie vorsichtig sein. Wenn eine Immobilie mit einer Vollfinanzierung und fast ohne Eigenkapital erworben wird, muss der Restbetrag beim Verkauf auf einmal bezahlt werden. Wenn der Wert der Immobilie nicht wie erwartet steigt und der Verkaufspreis unter dem Restbetrag des Darlehens liegt, kann die Immobilie nicht verkauft werden, es sei denn, die Differenz wird aus Eigenkapital gedeckt. Aus Sicht der Ausstiegsstrategie ist dies eine sehr gefährliche Situation, da sie keinen Handlungsspielraum lässt. Tatsächlich gibt es Fälle, in denen eine neue Wohnung mit einem Vollkredit gekauft wurde und nach einigen Jahren aufgrund eines Umzugs verkauft werden sollte, aber der Restbetrag des Kredits höher war, sodass sie widerwillig weiter gehalten werden musste. Wie man sieht, können Kredite eine Waffe oder ein Sprengkörper sein, je nachdem, wie sie eingesetzt werden, weshalb auch vermögende Personen sorgfältig planen sollten.

3.2 Optimierung des Eigenkapitaleinsatzes und des Verschuldungsgrades

Für vermögende Anleger ist die bloße Verfügbarkeit von reichlich Bargeld (Eigenkapital) eine Art Waffe. Wichtig ist es, eine Strategie zu entwickeln, um „dieses Eigenkapital effektiv in Investitionen zu lenken”. Selbst wenn man den Hebeleffekt nutzt, besteht, wenn das investierte Eigenkapital zu gering ist, die Gefahr, dass man sich, wie bereits erwähnt, beim Ausstieg keinen Spielraum mehr lässt. Je mehr Eigenkapital hingegen investiert wird, desto geringer ist die Gefahr, beim Verkauf einen Fehlbetrag zu erzielen, und desto größer ist die Flexibilität hinsichtlich des Verkaufszeitpunkts und des Verkaufspreises. Die ideale Eigenkapitalquote (d. h. der Anteil der Anzahlung) hängt von der Politik und der Vermögenslage des jeweiligen Investors ab, aber im Allgemeinen werden zwischen 20 % und 30 % des Immobilienpreises in Eigenkapital investiert und der Rest mit Krediten finanziert.Durch die Einbringung eines bestimmten Eigenkapitalanteils verringert sich das Risiko, dass die Hypothek einen höheren Wert als die Immobilie erreicht (Überschuldung), selbst wenn der Marktpreis vorübergehend sinkt. Dadurch kann eine flexible Ausstiegsstrategie verfolgt werden, beispielsweise das Abwarten einer Erholung des Marktes.

Einige Mitglieder der Oberschicht gründen Vermögensverwaltungsgesellschaften und nehmen Kredite im Namen dieser Gesellschaften auf, um höhere Steuervorteile und Vorteile bei der Verwaltung ihres Vermögens zu erzielen. Durch die Nutzung von Unternehmensstrukturen können Mieteinnahmen mit einem effektiven Steuersatz erzielt werden, der unter dem von Steuerzahlern mit hohem Einkommen liegt, und es können ausgeklügelte Pläne umgesetzt werden, wie beispielsweise die Kontrolle des Wertes von Aktien als Maßnahme zum Vermögensschutz. Wenn jedoch ein Kredit über eine Gesellschaft aufgenommen wird, legen die Finanzinstitute großen Wert auf die Bonität der Gesellschaft selbst, sodass die Kreditbedingungen zum Zeitpunkt der Gründung in einigen Fällen streng sein können. In jedem Fall sollten der Eigenkapitalanteil und der Finanzierungsplan im Rahmen einer langfristigen Vermögensaufteilung (Asset Allocation) betrachtet werden. Vermögende Privatpersonen diversifizieren ihre Anlagen wahrscheinlich in verschiedene Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Hedgefonds, Bargeld und Einlagen sowie Unternehmensbeteiligungen und Immobilien. Immobilien bieten Vorteile wie Hebelwirkung, Einkommensstabilität und Steuervorteile, haben aber auch Nachteile wie geringe Liquidität und das Risiko einer Konzentration der Anlagen. Daher ist es wichtig, den Anteil des Eigenkapitals, der in Immobilien investiert wird, und den Verschuldungsgrad unter Berücksichtigung des Gleichgewichts mit anderen Anlageklassen zu optimieren.

Schließlich dürfen in der Finanzierungsstrategie auch die Entwicklung der Zinssätze und das Wechselkursrisiko nicht vergessen werden. Die Zinssätze für Kredite variieren je nach nationaler und internationaler Finanzlage. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, langfristige Darlehen mit festen Zinssätzen aufzunehmen, und in Zeiten hoher Zinsen sollte eine vorzeitige Tilgung oder eine Neuverhandlung der Zinssätze in Betracht gezogen werden. Bei Investitionen in ausländische Immobilien wirken sich Wechselkursschwankungen zudem auf die tatsächliche Tilgungsbelastung und den Wert der Vermögenswerte aus, sodass Maßnahmen zur Absicherung des Wechselkursrisikos erforderlich sind. Für vermögende Anleger ist die Finanzierung nicht nur ein Mittel, sondern ein strategisches Element, das die Rendite und das Risiko der Investition bestimmt. Es ist wichtig, günstige Finanzierungsbedingungen zu erhalten und eine angemessene Fremdkapitalquote anzuwenden, um eine stabile und effiziente Finanzstruktur aufzubauen.

4. Immobilienverwaltung und Maßnahmen zur Wertsteigerung (Immobilienmanagement und Renovierungsstrategie)

Die stabile Verwaltung der erworbenen Immobilien sowie die Erhaltung und Wertsteigerung ihres Wertes entscheiden über den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition. Die Qualität der Immobilienverwaltung (Property Management) hat nicht nur direkten Einfluss auf den Cashflow, sondern auch einen großen Einfluss auf den zukünftigen Verkaufspreis, sodass selbst vermögende Anleger diese Phase nicht vernachlässigen dürfen. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte der Mietverwaltung und Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien erläutert.

4.1 Bedeutung der Immobilienverwaltung

Die Immobilienverwaltung (PM) im Rahmen von Immobilieninvestitionen bezieht sich auf die allgemeine Verwaltung der Vermietung einer Immobilie. Konkret umfasst sie ein breites Spektrum an Aufgaben, wie die Suche nach Mietern, die Verwaltung von Verträgen, das Einziehen von Mieten, das Beschwerdemanagement, die Abwicklung von Auszügen und die Instandhaltung der Gebäudeanlagen. Vermögende Eigentümer delegieren die detaillierten Verwaltungsaufgaben in der Regel an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft oder einen vertrauenswürdigen Immobilienverwalter, anstatt sie selbst zu erledigen.Durch die Zusammenarbeit mit einem kompetenten PM-Unternehmen können Sie eine Verbesserung der Mieterakquise, eine schnelle Reaktion auf Probleme und eine planmäßige Instandhaltung erwarten, was letztendlich zu einer Verkürzung der Leerstandszeiten und einer Maximierung der Mieteinnahmen führt.

Bei der Mietverwaltung ist es besonders wichtig, eine hohe Auslastungsrate aufrechtzuerhalten. Wenn Immobilien leer stehen, gehen nicht nur Einnahmen verloren, sondern auch die Rendite der Immobilie verschlechtert sich, was ihren Wert für potenzielle Käufer mindert. Es ist wichtig, ein System zu etablieren, um die Immobilien stets belegt zu halten und schnell Mieter zu einem angemessenen Preis zu finden. Zu den konkreten Maßnahmen zählen die Analyse der Mietmarktentwicklung in der Region, um die Mieten flexibel anzupassen, intensive Werbekampagnen in der Hochsaison und die persönliche Betreuung von Interessenten, die die Immobilie besichtigen möchten. Bei Luxusimmobilien ist es auch sinnvoll, mit Immobilienagenturen zusammenzuarbeiten, die den für diese Kundengruppe typischen Markt für hochwertige Mietobjekte gut kennen. Bei Luxuswohnungen in der Innenstadt ist beispielsweise eine auf die Zielgruppe zugeschnittene Akquisitionsstrategie erforderlich, wie z. B. die Zusammenarbeit mit Agenturen, die auf Mitarbeiter ausländischer Unternehmen spezialisiert sind.

Darüber hinaus ist die Steigerung der Mieterzufriedenheit für die langfristige Stabilität von entscheidender Bedeutung. Bei Immobilien mit hohen Mieten sind auch die Anforderungen der Mieter an den Service hoch. Die schnelle Behebung von Problemen mit den Einrichtungen und die Sauberkeit und der gute Zustand der Gemeinschaftsräume können dazu beitragen, die Aufenthaltsdauer der Mieter zu verlängern und die Vertragsverlängerungen zu erhöhen. Für vermögende Investoren ist es wichtig, administrative Aufgaben an Fachleute zu delegieren, aber auch regelmäßig Berichte über den Zustand der Immobilien und die Verwaltungskennzahlen zu erhalten.Arbeiten Sie mit einem Team von vertrauenswürdigen Experten (Immobilienverwaltungsgesellschaft, Steuerberater, Immobilienagentur usw.) zusammen und bemühen Sie sich, den Wert und die Rentabilität Ihrer Vermögenswerte zu erhalten.

4.2 Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien (Aufwertungsstrategie)

Bei Immobilieninvestitionen kann die Investition in eine Aufwertung zum richtigen Zeitpunkt große Gewinne bringen. Die hier gemeinten Aufwertungsmaßnahmen sind Initiativen zur Steigerung der Rentabilität und des Marktwerts von Immobilien durch Renovierungen, Sanierungen, Investitionen in die Ausstattung und die Optimierung der Verwaltungsmethoden.

• Renovierungen und Sanierungen: Wenn eine Verschlechterung der Ausstattung oder eine Veralterung der Innenausstattung aufgrund des Alters festzustellen ist, kann durch geeignete Sanierungsmaßnahmen eine Erhöhung des Mietpreises und eine Verkürzung der Leerstandszeiten erwartet werden. Bei älteren Wohnungen kann beispielsweise durch Renovierungen wie die Erneuerung der Sanitäranlagen, den Austausch von Bodenbelägen durch langlebigere Materialien oder die Änderung der Raumaufteilung zur Anpassung an aktuelle Bedürfnisse ein Mehrwert geschaffen werden.Bei Luxusmietobjekten für Menschen mit hoher Kaufkraft kann die Immobilie durch die Installation modernster IoT-Geräte (Smart-Home-Ausstattung) und die Verbesserung der Innenausstattung attraktiver für diese Art von Mietern gemacht werden. Das Kriterium für die Entscheidung, ob in Renovierungen investiert wird, ist, ob eine Erhöhung der Miete oder eine Verbesserung der Auslastung zu erwarten ist, die die Investitionskosten ausgleicht. Berechnen Sie die Rentabilität der Investition und beginnen Sie mit den Teilen, die die Attraktivität der Immobilie zweifellos steigern werden.
• Investitionen in Ausstattung (Verbesserung der Zusatzleistungen): Neben Renovierungsarbeiten am Gebäude selbst sind auch die Verbesserung der Zusatzleistungen und der Ausstattung der Immobilie ein Unterscheidungsmerkmal.Beispiele hierfür sind die Verbesserung der Parkmöglichkeiten, die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge, die Einrichtung von Fahrradstellplätzen und Paketboxen oder die Verbesserung der Sicherheit durch die Installation von Überwachungskameras und automatischen Schlössern. Bei familienorientierten Immobilien können Maßnahmen wie die Schaffung von Kinderzimmern oder Arbeitsräumen in Betracht gezogen werden, bei haustierfreundlichen Immobilien die Einrichtung von Bereichen zum Waschen der Pfoten der Tiere. Diese Mehrwerte steigern nicht nur den Markenwert der Immobilie und tragen zur Senkung der Leerstandsquote bei, sondern können auch als Unterscheidungsmerkmale gegenüber anderen Immobilien zum Zeitpunkt des Verkaufs bewertet werden.
• Innovation im Management: Je nach Potenzial der Immobilie ist es auch möglich, die Einnahmen durch eine Überarbeitung des Managementkonzepts zu steigern. So kann beispielsweise von einer normalen Miete zu einer monatlichen Miete oder einer Wohngemeinschaft übergegangen werden, die Miete von Immobilien mit hoher Auslastung neu verhandelt oder leerstehende Zimmer in Touristenunterkünfte (mit Genehmigung) oder Büros umgewandelt werden. Diese Änderungen in der Verwaltung müssen jedoch im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und kommunalen Verordnungen erfolgen und erfordern Fachkenntnisse. Für vermögende Investoren mit mehreren Immobilien kann eine Strategie zum Ausgleich des gesamten Portfolios in Betracht gezogen werden, bei der Immobilien mit „geringer Rentabilität, aber hohem Vermögenswert” und Immobilien mit „hohem Vermögenswert, aber geringer Rentabilität” kombiniert werden. Auch wenn dies auf der Ebene der einzelnen Immobilien schwierig ist, können Maßnahmen zur Wertsteigerung aus einer Gesamtperspektive ergriffen werden.

Bei der Umsetzung von Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien ist es wichtig, die Kohärenz mit der Ausstiegsstrategie zu berücksichtigen. Bei einer umfassenden Renovierung muss beispielsweise die Amortisationszeit und die geplante Haltedauer abgewogen werden. Es macht keinen Sinn, eine hohe Investition zu tätigen, wenn diese nicht in naher Zukunft, wenn der Verkauf geplant ist, wieder hereingeholt werden kann. Andererseits gibt es auch die Strategie, kurz vor dem Verkauf eine einfache Renovierung oder ein Home Staging durchzuführen, um die Immobilie attraktiver zu machen und einen höheren Preis zu erzielen. Um einen guten Eindruck bei potenziellen Käufern zu hinterlassen und eine schnelle Einigung zu einem hohen Preis zu erzielen, sind Maßnahmen wie das Austauschen der Tapeten, die Verbesserung der Beleuchtung und eine gründliche Reinigung sehr rentabel. Man kann sagen, dass diese Maßnahmen zur Wertsteigerung im Hinblick auf den Ausstieg eine wichtige Aufgabe in der Verwaltungsphase vermögender Anleger sind, um die endgültige Rendite zu maximieren.

5. Bedeutung der Ausstiegsstrategie (richtiger Zeitpunkt, potenzielle Käufer, Maßnahmen zur Maximierung des Kapitalgewinns)

Wir sind nun endlich in der letzten Phase der Immobilieninvestition angelangt: der Ausstiegsstrategie. Die Ausstiegsstrategie ist der Plan, der festlegt, wann und wie die gehaltenen Immobilien verkauft werden, um die Rendite der Investition zu realisieren. Wie bei Aktieninvestitionen ist der Zeitpunkt des Verkaufs ein entscheidender Faktor für den Erfolg der Investition, und das gilt auch für Immobilieninvestitionen. Da Immobilien nur eine geringe Liquidität aufweisen und ihr Preis je nach Zeitpunkt stark schwanken kann, läuft man ohne eine im Voraus festgelegte Ausstiegsstrategie Gefahr, es im letzten Moment zu bereuen. In diesem Kapitel werden die wichtigsten Elemente erläutert, die bei der Ausarbeitung einer Ausstiegsstrategie zu berücksichtigen sind (Verkaufsmoment, Käufer, Verkaufsmethode und Maßnahmen zur Gewinnmaximierung).

5.1 Die Bedeutung einer Ausstiegsstrategie

Zunächst ist zu betonen, dass es bei Immobilieninvestitionen wichtig ist, den Ausstieg bereits beim Kauf zu berücksichtigen. Viele Investoren lassen sich beim Kauf von der sofortigen Rendite blenden und denken nicht darüber nach, wie sie die Immobilie in fünf oder zehn Jahren wieder veräußern können. Doch „egal wie rentabel eine Immobilie ist”, gilt sie nur dann als Erfolg, wenn sie am Ende zu einem angemessenen Preis verkauft wird. Der Erfolg oder Misserfolg des Verkaufs ist so wichtig, dass ein Fehler beim Ausstieg die während der Haltedauer erzielten Gewinne zunichte machen kann. Umgekehrt reduziert eine vom Kauf bis zum Ausstieg geplante Investition das Risiko eines Misserfolgs erheblich. So ist beispielsweise „der Kauf einer Immobilie, die sich leicht zu einem hohen Preis verkaufen lässt” ein Faktor, der nach dem Kauf nicht mehr geändert werden kann. Egal, wie sehr Sie sich nach dem Kauf um die Verwaltung bemühen, eine Immobilie, die auf dem Markt schwer zu verkaufen ist, wird nicht zu einem hohen Preis verkauft werden.

Deshalb müssen Sie bereits in der Kaufphase Immobilien unter dem Gesichtspunkt „Kann diese Immobilie in Zukunft zu einem hohen Preis verkauft werden?” auswählen. Der Inhalt der Ausstiegsstrategie lässt sich in einem Satz zusammenfassen: „Wie kann die Immobilie zum besten Preis und ohne Probleme verkauft werden?”. Wenn der Verkauf nicht gut verläuft, kann ein einziger Fehler zu einem Verlust führen, selbst wenn während der Nutzung Mieteinnahmen erzielt werden.

Bei vermögenden Investoren ist der Umfang der Vermögenswerte enorm und der Betrag pro Immobilie ebenfalls, sodass die Effizienz der Ausstiegsstrategie einen enormen Einfluss auf das gesamte Portfolio hat. Glücklicherweise verfügen vermögende Investoren über relativ mehr Flexibilität in Bezug auf Liquidität und Investitionszeitraum, sodass sie in der Lage sind, zum gewünschten Zeitpunkt zu verkaufen. Dies ist ein großer Vorteil, da sie so die Marktsituation beurteilen und den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf wählen können. In den folgenden Abschnitten werden wir den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf und die Verkaufsstrategie im Detail betrachten.

5.2 Festlegung des Verkaufszeitpunkts

Bei der Bestimmung des Verkaufszeitpunkts einer Immobilie müssen sowohl das Marktumfeld als auch die immobilienbezogenen Faktoren berücksichtigt werden. Zum Marktumfeld zählen unter anderem die wirtschaftliche Entwicklung, die Lage auf dem Immobilienmarkt, die Zinssätze und politische Veränderungen (Steuern). Zu den spezifischen Faktoren der Immobilie zählen unter anderem das Alter, die Mietentwicklung, die Restlaufzeit, die ausstehende Hypothek und Veränderungen im Umfeld. Sehen wir uns einige der wichtigsten Entscheidungskriterien an.

• Interpretation des Marktzyklus: Der Immobilienmarkt folgt einem Zyklus, der der wirtschaftlichen Entwicklung folgt. Wenn die Preise steigen, ist es ein guter Zeitpunkt zum Verkauf, aber wenn sie fallen, ist es schwierig, Käufer zu finden, und die Preise steigen nicht. Im Allgemeinen ist es ein guter Zeitpunkt zum Verkauf, wenn die Grundstücks- und Immobilienpreise steigen. Um eine Entscheidung zu treffen, sollten Sie den Immobilienpreisindex, die Entwicklung der Transaktionszahlen und den Verkaufspreis ähnlicher Immobilien in der Umgebung konsultieren. Auch die Zinssätze sind wichtig, denn wenn sie niedrig sind, können Käufer leicht Finanzierungen erhalten und die Nachfrage ist hoch, was den Verkauf begünstigt. Umgekehrt neigt der Immobilienmarkt in Zeiten hoher Zinsen oder geldpolitischer Restriktionen zur Abkühlung, sodass es besser ist, den Verkauf nach Möglichkeit zu verschieben oder eine Preisanpassung in Betracht zu ziehen.
• Beachten Sie steuerliche Meilensteine: In Japan gilt die Einkommensteuer auf den Verkauf von Immobilien als langfristiger Kapitalertrag, wenn sie länger als fünf Jahre im Besitz waren, mit einem ermäßigten Steuersatz von etwa 20 %, während bei einem kurzfristigen Verkauf, d. h. weniger als fünf Jahre, der Steuersatz mit etwa 39 % erheblich höher ist.Wenn Sie also mindestens fünf Jahre nach dem Erwerb verkaufen, erzielen Sie bei Umwandlung in einen langfristigen Veräußerungsgewinn einen höheren Nettogewinn (die Differenz zwischen dem langfristigen und dem kurzfristigen Steuersatz beträgt etwa das Doppelte). Wenn Sie beispielsweise im vierten Jahr verkaufen, gehen etwa 40 % des Gewinns an den Fiskus, wenn Sie jedoch ein Jahr länger warten und nach fünf Jahren verkaufen, zahlen Sie nur etwa 20 %. Wenn also keine Notwendigkeit besteht, die Immobilie schnell zu Geld zu machen, ist es empfehlenswert, sie länger als fünf Jahre zu halten. Darüber hinaus sind der Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie und das Ende der Abschreibungsdauer ebenfalls Zeitpunkte, die für einen Verkauf in Betracht kommen. Denn wenn die steuerlichen Vorteile aus der Abschreibung des Gebäudes ausgeschöpft sind, verringern sich die Vorteile einer weiteren Haltung. Holzgebäude haben eine gesetzliche Nutzungsdauer von etwa 22 Jahren, Stahlbetongebäude von etwa 47 Jahren. Ältere Gebäude, die ihre Nutzungsdauer überschritten haben, können nicht mehr abgeschrieben werden, verursachen aber weiterhin Kosten wie die Grundsteuer, was einen Nachteil in Bezug auf die Rentabilität darstellt.
• Veränderung der Einnahmen- und Ausgabenstruktur (Phänomen des „tödlichen Kreuzes”): Bei Immobilieninvestitionen gibt es ein Phänomen, das als „tödliches Kreuz” bezeichnet wird. Es bezieht sich auf den Zeitpunkt, an dem die Abschreibungskosten für Gebäude sinken, während Kosten wie Zinsen und Reparaturkosten steigen und der verfügbare Cashflow nach Erreichen seines Höchststandes zu sinken beginnt. Die Abschreibungskosten sinken im Laufe der Jahre, und nach Ablauf der Abschreibung sinken die in den Büchern verbuchten Aufwendungen, sodass die steuerpflichtigen Einkünfte steigen und die Nettoeinkünfte sinken. Darüber hinaus erhöht die Alterung des Gebäudes die Reparaturkosten, und mit fortschreitender Tilgung des Darlehensbetrags verringert sich der Steuerminderungseffekt. Wenn diese Faktoren zusammenkommen, kann der Cashflow etwa 10 bis 15 Jahre nach dem Kauf zurückgehen. Der Zeitpunkt, an dem dieser Break-even-Punkt erreicht ist, ist auch ein Signal, über einen Verkauf nachzudenken. In vielen Fällen ist es effizienter, die Immobilie zu verkaufen und in eine andere Anlage zu wechseln, als sie weiter zu halten.
• Physische und betriebliche Meilensteine der Immobilie: Zu den spezifischen Umständen der Immobilie gehören Meilensteine wie „der Zeitpunkt einer größeren Reparatur nach X Jahren“. Wenn beispielsweise eine größere Reparatur eines 15 oder 30 Jahre alten Wohnhauses ansteht, können die hohen Reparaturkosten vermieden werden, indem die Immobilie kurz vor der Reparatur verkauft wird. Auch Veränderungen in der Zusammensetzung der Mieter sind zu berücksichtigen. Wenn beispielsweise der Vertrag des Hauptmieters eines Gebäudes kurz vor dem Auslaufen steht, kann man sich für einen Verkauf entscheiden, bevor das Risiko seines Wegzugs eintritt. Ist das Gebäude hingegen seit langem vermietet und sind die Mieten stabil, kann es sinnvoll sein, es zu verkaufen, sobald sich die guten Ergebnisse bemerkbar machen. Auch die persönlichen Umstände des Eigentümers, wie Unternehmensnachfolge oder Erbschaft, beeinflussen den richtigen Zeitpunkt. Tatsächlich gibt es Fälle, in denen durch den Verkauf einer Immobilie aufgrund einer notwendigen Umstrukturierung des Unternehmens ein Gewinn erzielt wurde. Daher ist es ideal, den „richtigen Zeitpunkt für den Verkauf” aus verschiedenen Blickwinkeln zu bestimmen und die Entscheidung zum Verkauf weder zu früh noch zu spät zu treffen.

5.3 Annahmen zum Käufer (Verwendungszweck) und Verkaufsmethode

Als Nächstes wird die Strategie behandelt, an wen und wie zum Zeitpunkt des Verkaufs verkauft werden soll. Für den Verkauf einer Immobilie gibt es im Wesentlichen die folgenden Optionen.

• Verkauf über einen Vermittler auf dem freien Markt: Dies ist die gängigste Methode, bei der ein Immobilienmakler beauftragt wird, unter einer Vielzahl von Interessenten Käufer zu suchen. Dies ist zwar der einfachste Weg, um den höchsten Preis zu erzielen, aber es kann sehr lange dauern, bis der Verkauf abgeschlossen ist. Bei hochwertigen Immobilien kann eine groß angelegte Marketingkampagne nicht nur im Inland, sondern auch bei ausländischen Investoren durchgeführt werden.
• Verkauf an ein Immobilienunternehmen: Hierbei wird die Immobilie direkt an ein Immobilienunternehmen (Käufer) verkauft. Es fallen keine Maklerprovisionen an und man erhält schnell Bargeld, aber der Kaufpreis ist in der Regel niedriger als der allgemeine Marktpreis (aufgrund der Gewinnspanne des Unternehmens). Diese Option kommt in Betracht, wenn man schnell verkaufen und die Mittel für die nächste Investition verwenden möchte.
• Verbriefung oder Blockverkauf: Hierbei handelt es sich um eine fortgeschrittene Methode, bei der mehrere Immobilien zusammen an einen Fonds oder im Rahmen eines Immobilienverbriefungsmodells verkauft werden. Wenn Sie viele hochwertige Immobilien besitzen, ist es auch möglich, das gesamte Portfolio durch Einbindung in einen REIT (Immobilienfonds) oder einen privaten Fonds zu verkaufen. Dies stellt zwar für Privatanleger eine große Hürde dar, hat aber den Vorteil, dass hochwertige Immobilien in einer einzigen Zahlung verkauft werden können.

Bei der Überlegung, wer der Käufer (der Verwendungszweck des Verkaufs) sein könnte, ist zu berücksichtigen, dass die Art der Immobilie die Art des Käufers bestimmt. Bei kleinen Wohnimmobilien sind die Käufer in der Regel Privatanleger oder Endnutzer mit tatsächlichem Bedarf. Bei großen Immobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbegebäuden hingegen sind die Käufer in der Regel Unternehmensinvestoren, Fonds oder REITs. Jeder Käufer hat seine eigenen Kriterien. Für private Käufer mit tatsächlichem Bedarf sind die Lage, die Attraktivität der Immobilie und die Möglichkeit, eine Hypothek zu erhalten, entscheidende Faktoren. Bei Investoren werden die Rendite, die Situation der Mieter und die Möglichkeit der Finanzierung höher bewertet. Daher muss man sich überlegen, wer der beste Käufer für die Immobilie ist, und auf dieser Grundlage eine Verwaltungs- und Verkaufsstrategie entwickeln.

Wenn es beispielsweise darum geht, „an Investoren als Anlageobjekt zu verkaufen”, ist es wichtig, die Indikatoren aufrechtzuerhalten, die den nächsten Investor zufriedenstellen. Konkret bedeutet dies, dass eine hohe Auslastung und stabile Einnahmen durch angemessene Mieten aufrechterhalten werden müssen und die Immobilie unter Bedingungen verkauft werden sollte, die den Eindruck vermitteln: „Wenn ich diese Immobilie kaufe, werde ich dank der hohen Auslastung schnell Gewinne erzielen”. Damit der nächste Investor die Immobilie kauft, ist es in der Tat effektiv, eine vollständige Auslastung zu erreichen und eine hohe Rentabilität zu erzielen. Wichtig ist auch, dass die Immobilie leicht zu finanzieren ist. Immobilien, die aus Sicht der Finanzinstitute leicht als Sicherheit zu bewerten sind (z. B. Neubauten mit hohem Grundstücksanteil oder stabilen Erträgen), sind leichter zu verkaufen, da Käufer leichter eine Finanzierung erhalten. Der Preis der Immobilie ist ebenfalls ein wichtiger Faktor, da extrem teure Immobilien nur eine begrenzte Anzahl von Käufern finden. Immobilien, deren Preis im Finanzierungsrahmen von Privatpersonen liegt, sind aus Sicht der Ausstiegsstrategie eine sicherere Option.

Andererseits besteht auch die Möglichkeit, das Grundstück „freigebaut” zu verkaufen. Dabei werden die alten Gebäude abgerissen und das Grundstück verkauft. Diese Strategie ist bei Einfamilienhäusern oder freistehenden Gebäuden möglich und kann rentabler sein, wenn der Grundstückswert hoch ist und der Wert der Immobilie (Lagewert) den Hauptanziehungspunkt darstellt. Bei illegalen oder sehr alten Gebäuden, deren Wert praktisch null ist, ist es ebenfalls einfacher, Käufer zu finden, wenn das Grundstück unbebaut verkauft wird. Allerdings ist zu beachten, dass der Abriss des Gebäudes mit Kosten verbunden ist und dass durch die Freigabe des Grundstücks die Befreiung von der Grundsteuer für Wohnbauland entfällt, was die Steuerbelastung erhöht. Es muss nach Möglichkeiten gesucht werden, den Zeitraum zwischen Abriss und Verkauf so kurz wie möglich zu halten.

Darüber hinaus kann auch die Option „Verkauf zur Eigennutzung” in Betracht gezogen werden. Wenn beispielsweise eine Familienwohnung vermietet wird, kann sie schließlich an jemanden verkauft werden, der darin wohnen möchte. In diesem Fall wird sie als Immobilie zur tatsächlichen Nutzung und nicht als Anlageobjekt auf den Markt gebracht, sodass der tatsächliche Markt in der Region und die Möglichkeit von Hypothekenvergünstigungen berücksichtigt werden müssen. Um sie für den Endnutzer attraktiv zu machen, ist es sinnvoll, vor dem Verkauf den Innenbereich zu renovieren und sie als Musterwohnung zu gestalten.

Wie man sieht, variieren die Vorbereitungen je nachdem, an wen verkauft wird. Wenn es sich um einen vermögenden Investor handelt, verfügt dieser wahrscheinlich über gute Kontakte zu Immobilienagenturen, sodass es ratsam ist, so früh wie möglich einen vertrauenswürdigen Makler zur Verkaufsstrategie zu konsultieren. Es ist wichtig, sich professionell über den Markt beraten zu lassen, um die beste Ausstiegsstrategie zu entwickeln, z. B. „Diese Immobilie ist ideal für das Segment ◯◯, daher ist es besser, sie auf diese Weise zu verkaufen”.

5.4 Maßnahmen zur Maximierung des Kapitalgewinns

Das Endziel der Ausstiegsstrategie ist die Maximierung des Kapitalgewinns (Verkaufsgewinn). Es ist keine Übertreibung zu sagen, dass alles, was bisher erwähnt wurde, wie die Wahl des richtigen Zeitpunkts, die Auswahl potenzieller Käufer und die Bemühungen während der Verwaltungsphase, darauf abzielt, den größtmöglichen Gewinn zu erzielen. Abschließend fassen wir die konkreten Maßnahmen zusammen, die zur Maximierung des Verkaufserlöses ergriffen werden können.

• Den Mehrwert der Immobilie maximal hervorheben: Zum Zeitpunkt des Verkaufs ist es wichtig, alle Vorteile der Immobilie zu vermitteln. Dabei handelt es sich nicht um ein einfaches Verkaufsargument, sondern darum, dem Käufer Informationen zu liefern, die es ihm ermöglichen, mit Vertrauen und zu einem hohen Preis zu kaufen. Handelt es sich beispielsweise um eine Mietimmobilie, erstellen Sie eine detaillierte Aufstellung der Mieten und Verwaltungsdaten und geben Sie an, dass die Immobilie seit X Jahren vermietet ist, dass es keine Mietausfälle oder Zahlungsrückstände gibt und dass die Miete im Vergleich zu den Marktpreisen in der Umgebung angemessen ist.Es ist auch ratsam, die Reparaturhistorie und die Inspektionsberichte des Gebäudes vorzulegen, um die physischen Risiken auszuräumen, die Käufer häufig beunruhigen. Bei Luxusimmobilien ist es sinnvoll, den Umfang des Marketings zu erweitern, beispielsweise durch die Erstellung von Unterlagen in englischer Sprache, um ausländische Investoren zu informieren.
• Geeignete Vertriebskanäle und Verhandlung: Um einen hohen Preis zu erzielen, ist es auch wichtig, eine erfahrene Immobilienagentur auszuwählen. Agenturen mit Erfahrung im Bereich Luxusimmobilien verfügen in der Regel über eine Liste potenzieller Kunden, die bereit sind, einen hohen Preis zu zahlen. Es besteht auch die Möglichkeit, mehrere Immobilienagenturen zu kontaktieren und sie zu bitten, konkurrierende Angebote zu unterbreiten (z. B. durch allgemeine Vermittlung und Verhandlung mit dem Kandidaten, der die besten Konditionen bietet). Wenn der vom Käufer angebotene Preis das angestrebte Ziel nicht erreicht, ist es wichtig, nichts zu überstürzen und nicht nachzugeben, sondern beharrlich zu verhandeln. Vermögende Käufer verfügen über Liquidität und können es sich daher leisten, zu warten. Daher ist es einfach, die Strategie zu verfolgen, die Immobilie mit einem hohen Preis auf den Markt zu bringen und sie zu einem zufriedenstellenden Preis zu verkaufen, auch wenn dies etwas mehr Zeit erfordert.
• Steuern und Kosten minimieren: Um den Verkaufserlös zu maximieren, darf die Kostenoptimierung nicht außer Acht gelassen werden. Bei der Einkommensteuer auf die Übertragung von Immobilien sollten Sie unbedingt die verfügbaren Ausnahmen nutzen, wie den oben erwähnten Wechsel zur Langzeitübertragungssteuer (mehr als 5 Jahre Eigentum) und den Freibetrag von 30 Millionen Yen für den Verkauf des Hauptwohnsitzes. Darüber hinaus sind die Maklerprovisionen für den Verkauf hoch, sodass Verhandlungsspielraum besteht. Bei Transaktionen im Wert von mehreren hundert Millionen Yen kann ein Rabatt auf die Provision gewährt werden, daher ist eine Rücksprache empfehlenswert. Wenn die Immobilie auf eine Firma eingetragen ist, sollten Sie steuerliche Strategien berücksichtigen, wie z. B. die Aufteilung des Verkaufserlöses auf die einzelnen Eigentümer im Vergleich zur Körperschaftsteuer. Wenden Sie sich an einen spezialisierten Steuerberater und erarbeiten Sie einen Plan, der den Cashflow nach dem Verkauf maximiert.
• Vorbereitung für die nächste Investition: Die Ausstiegsstrategie ist sowohl ein Ziel als auch ein Neuanfang. Wenn Sie überlegen, wie Sie die aus dem Verkauf erzielten Mittel für die nächste Investition umschichten können, können Sie strategischer vorgehen. Ein fortschrittlicher Plan besteht beispielsweise darin, eine Immobilie zu verkaufen und die erzielten Mittel für einen 1031-Tausch (ein US-amerikanisches System, in Japan gibt es eine ähnliche Ausnahme für den Ersatz bestimmter Vermögenswerte) zu verwenden und in eine andere Immobilie zu wechseln, während die Steuerzahlung aufgeschoben wird.In Japan gibt es auch Fälle, in denen Sonderabzüge für Kapitalgewinne oder Ausnahmen für den Ersatz geltend gemacht werden können, daher ist es ratsam, sich im Voraus zu informieren. Eine weitere Möglichkeit, das Portfolio zu erweitern, besteht darin, einen Teil der Verkaufserlöse für die Tilgung der Hypothek zu verwenden, um die ausstehenden Schulden zu reduzieren, und den Rest für den Kauf einer neuen Immobilie zu verwenden. Beachten Sie, dass auf diese Weise die Ausstiegsstrategie die Kehrseite der Einstiegsstrategie ist.

Bis hierher haben wir die wesentlichen Aspekte der Ausstiegsstrategie dargelegt. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die ideale Ausstiegsstrategie darin besteht, zum richtigen Zeitpunkt, an den richtigen Käufer und mit einer einwandfreien Vorbereitung zu verkaufen. Um dies zu erreichen, muss man den Ausstieg vom Beginn der Investition an immer im Blick behalten und die Immobilie mit einer realistischen Einstellung verwalten.

6. Fallbeispiele (Erfolgs- und Misserfolgsbeispiele)

Abschließend stellen wir einige Fallbeispiele für Erfolg und Misserfolg bei Immobilieninvestitionen von vermögenden Privatpersonen vor. Lassen Sie uns anhand von realen Beispielen die Bedeutung der Ausstiegsstrategie vertiefen.

Erfolgsbeispiel: Fall, in dem der Ausstieg nach Analyse der Markttrends präzise geplant wurde

Ein vermögender Investor kaufte Anfang der 2010er Jahre ein gebrauchtes Apartmentgebäude aus Stahlbeton in einem Vorort. Die Immobilie war über 30 Jahre alt, lag jedoch in einem Wohngebiet in Funabashi in der Präfektur Chiba mit guter Anbindung an das Stadtzentrum und bot zum Zeitpunkt des Kaufs eine hohe Bruttorendite von rund 7,5 %. Der Kaufpreis betrug rund 350 Millionen Yen, der durch eine Kombination aus Eigenkapital und einem langfristigen Darlehen finanziert wurde. Der Investor verwaltete die Immobilie parallel zu seiner Haupttätigkeit sorgfältig und erzielte eine stabile Auslastung von fast 95 %. Obwohl es sich um eine gebrauchte Immobilie handelte, war sie aufgrund ihrer Stahlbetonkonstruktion sehr langlebig, sodass keine größeren Reparaturen an den tragenden Teilen erforderlich waren, um den Wert der Immobilie zu erhalten.

Zehn Jahre nach dem Kauf beschloss der Eigentümer, die Immobilie zum Zeitpunkt der Unternehmensnachfolge zu verkaufen. Zu diesem Zeitpunkt befand sich der Immobilienmarkt in einer langfristigen Aufschwungphase und die Meinung der Investoren zu gebrauchten Wohnungen begann sich zu ändern. Es verbreitete sich die Meinung, dass „auch wenn sie alt sind oder in einem Außenbezirk liegen, sie eine gute Investition sind, wenn sie Einnahmen generieren“, sodass sich die Möglichkeit ergab, die Immobilie zu einem höheren Preis als dem Kaufpreis zu verkaufen. Der Eigentümer beauftragte eine vertrauenswürdige Immobilienagentur mit dem Verkauf, und schließlich wurde der Verkauf für rund 400 Millionen Yen abgeschlossen. Dadurch wurde ein Gewinn von etwa 50 Millionen Yen erzielt, was zusammen mit den über 10 Jahre erzielten Gewinnen einen erheblichen Gewinn bedeutete.

Der Schlüssel zum Erfolg in diesem Fall war die Kombination aus günstigen Marktbedingungen und einem sorgfältigen Ausstiegsplan. Der Eigentümer hatte von Beginn an vor, die Immobilie etwa 10 Jahre lang zu halten und dann zu verkaufen, und während dieser Zeit verwaltete er die Immobilie so, dass ihr Wert erhalten blieb und sich sogar noch steigerte. Es war auch eine gute Entscheidung, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Amortisationszyklus zu verkaufen und dabei die Verbesserung der Marktbedingungen im Auge zu behalten. Dies ist ein gutes Beispiel dafür, wie sowohl Ertrags- als auch Kapitalgewinne erzielt werden können, wenn der Kauf- und Verkaufszeitpunkt richtig gewählt werden. Mit dem Verkaufserlös hat dieser Investor einen Schritt weiter gedacht und in ein größeres Bürogebäude in der Innenstadt investiert. Dieser Fall kann als Referenz für den schrittweisen Ausbau des Immobilienportfolios dienen, wobei die Ausstiegsstrategie berücksichtigt und wie geplant umgesetzt werden sollte.

Fehlschlag: Übermäßige Investition ohne Berücksichtigung des Ausstiegs und Stagnation

Auf der anderen Seite stellen wir einen Fehlerfall vor, bei dem es zu einer schwierigen Situation kam, weil die Ausstiegsstrategie nicht berücksichtigt wurde. Herr A, ein leitender Angestellter eines Unternehmens mit hohem Einkommen, begann auf Anraten eines Verkäufers in neu gebaute Einzimmerwohnungen zu investieren, um Steuern zu sparen und zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Er kaufte mehrere Einzimmerwohnungen in Tokio, alle mit einem Vollkredit und ohne Anzahlung. Unmittelbar nach dem Kauf fand er Mieter und erzielte Mieteinnahmen, aber nach Abzug der Verwaltungskosten und der Kreditrückzahlung blieb ihm nur ein sehr geringer Cashflow. Trotzdem setzte er seine Investition optimistisch fort, da er dachte, dass er „bei einem Verkauf in der Zukunft den Kredit zurückzahlen und Gewinne erzielen könnte”.

Einige Jahre später änderte sich die Situation jedoch, als das Unternehmen von A ihn in eine andere Region versetzte. Für den Umzug benötigte er Geld für den Kauf einer Wohnung und versuchte daher, einige seiner Investitionswohnungen zu verkaufen, um liquide zu werden. Als er die Wohnungen jedoch zum Verkauf anbot, fand er kaum welche, die über dem Kaufpreis verkauft wurden. Eine Immobilie, die er neu für 25 Millionen Yen gekauft hatte, wurde auf etwa 21 Millionen Yen geschätzt. Der Grund dafür war, dass der ursprüngliche Verkaufspreis die Gewinne und Vermarktungskosten des Bauträgers enthielt, die auf dem Gebrauchtmarkt nicht berücksichtigt werden, sodass der Marktpreis ab dem Zeitpunkt des Kaufs tendenziell sinkt. Außerdem waren die Mieten seit der Erstvermietung gesunken, was ebenfalls zu einem Rückgang der Rendite beitrug. Da der Kauf vollständig mit einem Darlehen finanziert worden war, verblieb zum Zeitpunkt des Verkaufs eine Restschuld von rund 23 Millionen Yen, was ein Darlehen über dem Verkaufswert bedeutete. Ohne Eigenkapitalbeteiligung war ein Verkauf der Immobilie nicht möglich, sodass Herr A schließlich gezwungen war, auf den Verkauf zu verzichten.

Das Problem in diesem Fall liegt in einer übereilten Kaufentscheidung und einer übermäßigen Verschuldung. Herr A dachte zum Zeitpunkt des Kaufs nicht über eine Ausstiegsstrategie nach und traf seine Entscheidung auf der Grundlage der Tatsache, dass er einen Kredit aufnehmen konnte. Infolgedessen kaufte er eine Immobilie zu einem hohen Preis, der dem Höchstpreis zum Zeitpunkt des Baus entsprach, und befand sich in einer Situation, in der er nur noch den Kredit zurückzahlen konnte. Hätte er den Ausstieg berücksichtigt, hätte er sich für eine Anzahlung entscheiden oder gar nicht erst eine schwer verkäufliche Immobilie wie eine neue Einzimmerwohnung kaufen können. Glücklicherweise verkaufte Herr A die Immobilie während seines Umzugs nicht, sondern vermietete sie weiter und nach mehreren Jahren Vorauszahlungen schließlich verkaufen, wenn auch nicht zu dem ursprünglich erwarteten Gewinn. Dieser Fall zeigt, wie gefährlich es ist, ohne Ausstiegsstrategie zu investieren. Insbesondere bei hoher Fremdfinanzierung, wie beispielsweise einem Vollkredit, kann jede kleine Änderung des Ausstiegsplans dazu führen, dass man keinen Handlungsspielraum mehr hat. Mit dem in diesem Artikel erworbenen Wissen, wie z. B. der Existenz der Neubauprämie und dem Verhältnis zwischen Darlehenssaldo und Marktpreis, hätte dieser Fehler vermieden werden können.

7. Zusammenfassung (Aufbau eines nachhaltigen Anlageportfolios)

In diesem Artikel haben wir systematisch und mit Schwerpunkt auf der Ausstiegsstrategie die Grundlagen und die Praxis der Immobilieninvestitionen aus der Sicht vermögender Anleger erläutert. Der Schlüssel zum Erfolg von Immobilieninvestitionen liegt in einer kohärenten Strategie von Anfang bis Ende. Es ist wichtig, in jeder Phase logische Entscheidungen zu treffen, von der Auswahl der Immobilie über die Finanzierung und das operative Management bis hin zum Verkauf logische Entscheidungen zu treffen und stets das Endziel (den Ausstieg) im Blick zu behalten.

In der Vermögensverwaltung vermögender Anleger ist die Immobilieninvestition ein wirksames Mittel, um stabile Erträge zu erzielen, den Wert des Vermögens zu erhalten und steuerliche Vorteile und Nachlassmaßnahmen zu erzielen. Um ihr Potenzial voll auszuschöpfen, ist es unerlässlich, die Immobilien auf der Grundlage von Marktanalysen sorgfältig auszuwählen, Risiken zu managen, Hebelwirkung intelligent einzusetzen, eine professionelle und ausgefeilte Verwaltung zu gewährleisten und über eine geeignete Ausstiegsstrategie zu verfügen. Insbesondere die Ausstiegsstrategie ist entscheidend für die Nachhaltigkeit von Immobilieninvestitionen. Durch die Berücksichtigung des Ausstiegs achten Anleger ständig auf den Vermögenswert der Immobilien und haben Anreize, diese weiter zu verwalten und die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen. Diese Haltung führt zu einem stabilen Portfolio, wodurch Wachstum und Erhalt des Gesamtvermögens langfristig in Einklang gebracht werden können.

Um ein nachhaltiges Anlageportfolio aufzubauen, sind die folgenden Punkte zu beachten.

• Festlegung klarer Anlageziele und -strategien: Die Ziele müssen klar definiert werden, z. B. ob Einkünfte, Kapitalgewinne oder Nachlassmaßnahmen im Vordergrund stehen, und die Art der Immobilie, der Finanzierungsplan und die Haltestrategie müssen im Einklang mit diesen Zielen festgelegt werden. Es ist wichtig, die Ziele und Mittel aufeinander abzustimmen, um Widersprüche zu vermeiden.
• Zusammenarbeit mit Experten: Immobilieninvestitionen vermögender Kunden sind mit komplexen Faktoren wie steuerlichen und rechtlichen Fragen sowie der Lage auf dem Immobilienmarkt verbunden. Es ist schwierig, alles alleine zu bewältigen. Daher ist es ratsam, ein Team aus einem unabhängigen Finanzberater (IFA), einem Steuerberater und einem Immobilienexperten zu bilden, um sich langfristig beraten zu lassen. Der Aufbau eines Expertennetzwerks ist der erste Schritt zu einer stabilen Immobilieninvestition.
• Regelmäßige Überprüfung und flexible Anpassungen: Der Immobilienmarkt und die Vermögenslage ändern sich im Laufe der Zeit. Es ist wichtig, das gesamte Portfolio regelmäßig zu überprüfen und gegebenenfalls einige Vermögenswerte zu verkaufen, um es neu auszurichten oder neue Investitionsmöglichkeiten zu nutzen. Die Ausstiegsstrategie sollte nicht feststehen, sondern entsprechend der Marktsituation aktualisiert werden.
• Risikoabsicherung und Diversifizierung: Minimieren Sie die Risiken jeder Immobilie durch gründliche Recherche und umsichtiges Management und vermeiden Sie Risikokonzentrationen, indem Sie Ihre Investitionen auf mehrere Immobilien und Regionen verteilen. Als vermögender Privatkunde haben Sie die Möglichkeit, Ihre Investitionen auf nationale und internationale Immobilien sowie andere Anlageklassen zu diversifizieren. Achten Sie stets auf die Stabilität Ihres Gesamtportfolios, damit ein einziger Fehler beim Ausstieg nicht fatal ist.

Schließlich handelt es sich bei Immobilieninvestitionen keineswegs um kurzfristige Spekulationen, sondern um mittel- bis langfristige unternehmerische Aktivitäten. Wenn sie entschlossen angegangen werden, kann sie große Gewinne einbringen, die sich in wirtschaftlichem Wohlstand, Erhalt des Vermögens und sogar in der Weitergabe des Vermögens an zukünftige Generationen niederschlagen. Wir empfehlen vermögenden Anlegern, die Richtlinien dieses Artikels zu befolgen und eine strategische Immobilieninvestition mit Blick auf den Ausstieg zu tätigen, um ein nachhaltiges und solides Vermögensportfolio aufzubauen.

Es sind andere Perspektiven und Strategien als bei gewöhnlichen Anlegern erforderlich. Immobilien als Sachwerte sind inflationsresistent und haben die Eigenschaft, dass ihr Vermögenswert und die Mieten in Inflationsphasen leicht mit den steigenden Preisen Schritt halten. Da Immobilien zudem anders als Aktien und Anleihen von Marktfaktoren beeinflusst werden, sind sie ein wirksames Mittel zur Risikostreuung im Portfolio und dienen in Zeiten instabiler Finanzmärkte als Absicherung.

Einer der Hauptgründe, warum vermögende Privatkunden sich für Immobilieninvestitionen interessieren, sind die stabilen Erträge (Einkünfte). Mieteinnahmen aus Immobilien sind konjunkturunabhängig und sorgen langfristig für einen stabilen Cashflow. Bei Objekten in guter Lage mit hoher Mietnachfrage ist das Leerstandsrisiko gering, sodass sie eine kontinuierliche Einnahmequelle darstellen. Darüber hinaus ist bei Immobilieninvestitionen eine Hebelwirkung (Einsatz von Fremdkapital) möglich, sodass durch Bankkredite Investitionen getätigt werden können, die das Eigenkapital übersteigen.Durch den richtigen Einsatz von Leverage lässt sich die Eigenkapitalrendite (CCR) steigern und das Vermögen schneller vermehren. Vermögende Anleger verfügen in der Regel über eine hohe Kreditwürdigkeit und erhalten daher oft günstige Kreditbedingungen wie lange Laufzeiten und niedrige Zinsen. Darüber hinaus bietet die Immobilieninvestition auch steuerliche Vorteile, die bei richtiger Gestaltung zu einer Verringerung der Steuerlast beitragen können.

Andererseits sind Immobilieninvestitionen auch durch eine geringe Liquidität (schwierige sofortige Veräußerung) gekennzeichnet. Immobilien können nicht wie Aktien täglich gehandelt werden, sondern erfordern Zeit und Formalitäten für den Verkauf. Um diesem Liquiditätsrisiko vorzubeugen, ist es unerlässlich, bereits in der Planungsphase der Investition eine klare Ausstiegsstrategie festzulegen. Die Ausstiegsstrategie ist ein Plan, wann und wie die Investitionsobjekte verkauft (oder veräußert) werden sollen, um schließlich den Investitionserfolg zu realisieren.Wenn der Verkauf, also der Ausstieg aus der Investition, misslingt, hat dies bei Immobilieninvestitionen so gravierende Auswirkungen, dass die bis dahin erzielten Gewinne aus Mieteinnahmen (Einkommensgewinne) mit einem Schlag zunichte gemacht werden. Mit anderen Worten: Der Erfolg einer Investition entscheidet sich letztendlich beim Ausstieg. In diesem Artikel werden die einzelnen Schritte von den Grundlagen bis zur Praxis der Immobilieninvestitionen aus der Perspektive der Ausstiegsstrategie erläutert.

1. Grundlegendes Wissen über Immobilieninvestitionen (Arten, Risiken, Renditestruktur)

Zunächst sollten Sie sich mit den grundlegenden Mechanismen von Immobilieninvestitionen vertraut machen. Es gibt zwei Arten von Renditen, die mit Immobilieninvestitionen erzielt werden können. Die eine ist der Gewinn aus Mieteinnahmen, der als Einkommensgewinn bezeichnet wird, und die andere ist der Gewinn aus dem Verkauf, der als Kapitalgewinn bezeichnet wird. Der Einkommensgewinn ist der Betrag, der sich aus den monatlichen Mieteinnahmen aus der Vermietung abzüglich der Kosten und Darlehenszinsen ergibt, und der Kapitalgewinn ist die Differenz, wenn die Immobilie zum Verkauf zum Kaufpreis verkauft wird.Das Endergebnis der Investition wird anhand der „kumulierten Einkommensgewinne + Kapitalgewinne“ bewertet, aber wie später erläutert wird, kann dieser Gesamtgewinn je nach Ausstiegsstrategie stark variieren. Selbst wenn während der Laufzeit regelmäßig Mieteinnahmen erzielt werden, macht es keinen Sinn, wenn beim Verkauf große Verluste entstehen. Daher ist es wichtig, von vornherein den Verkauf im Blick zu haben und eine Strategie zu verfolgen, die den Gesamtgewinn aus Mieteinnahmen und Verkaufsgewinnen maximiert.

Es gibt verschiedene Arten von Immobilien, die für Investitionen in Frage kommen, aber vermögende Privatanleger beschäftigen sich meist mit Renditeobjekten für Wohnzwecke (Mietwohnungen, Einfamilienhäuser usw.). Darüber hinaus gibt es auch Investitionen in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Logistikzentren und Hotels sowie indirekte Investitionen über Immobilienfonds und REITs (Real Estate Investment Trusts).In diesem Artikel konzentrieren wir uns jedoch hauptsächlich auf direkt gehaltene Mietimmobilien. Renditeobjekte lassen sich weiter unterteilen in „ganze Gebäude (Wohnhäuser, Wohnanlagen)“, „Teileigentum (Wohnungen in Wohnanlagen)“, „Neubauten“ und „Gebrauchtimmobilien“. Sie haben jeweils unterschiedliche Merkmale, Renditen (Niveau) und Verwaltungsaufwand sowie unterschiedliche Anfangsinvestitionen. Beispielsweise erfordern ganze Renditeobjekte zwar hohe Anschaffungskosten, aber sie haben den Vorteil, dass man das Grundstück mit dem Gebäude erwirbt und die Verwaltungsrichtlinien einheitlich festlegen kann.Investitionen in Eigentumswohnungen hingegen können mit relativ geringen Beträgen getätigt werden, aber die Verwaltungsrichtlinien für das gesamte Gebäude hängen von der Verwaltungsgesellschaft ab, und die Möglichkeiten zur Wertsteigerung sind begrenzt. Neubauobjekte sind zwar neu und mit modernster Ausstattung versehen, sodass vorerst keine größeren Reparaturen zu erwarten sind, aber der Kaufpreis ist in der Regel um die Gewinne des Bauträgers und die Werbekosten erhöht.Gebrauchte Immobilien sind tendenziell preisgünstiger und bieten höhere Renditen, jedoch müssen Sie das Risiko einer altersbedingten Wertminderung und steigende Reparaturkosten berücksichtigen. Wie weiter unten erläutert, gibt es auch Unterschiede zwischen neuen und gebrauchten Immobilien hinsichtlich der Ausstiegsstrategie.

Sie sollten sich auch über die mit Immobilieninvestitionen verbundenen Risiken im Klaren sein. Zu den wichtigsten Risiken zählen die folgenden.

• Leerstandsrisiko: Das Risiko, dass Sie keine Mieter finden und keine Mieteinnahmen erzielen. Insbesondere bei ungünstiger Lage oder vielen konkurrierenden Immobilien kommt es leicht zu Leerständen.Bei längerem Leerstand bleiben nur die Kreditrückzahlungen und die laufenden Kosten, daher ist es wichtig, bereits bei der Auswahl der Immobilie ein Gebiet mit guter Nachfrage zu wählen.
• Mietpreisrisiko: Das Risiko, dass die Marktmieten aufgrund des Alters der Immobilie oder Veränderungen des Marktumfelds sinken. Auch wenn die Mieten bei Neubauten zunächst hoch sind, sinken sie mit zunehmendem Alter der Immobilie tendenziell. Insbesondere bei jüngeren Immobilien ist der Mietpreisrückgang groß, sodass bei einer langfristigen Haltedauer die Einnahmen geringer ausfallen können als erwartet.
• Mietausfallrisiko (Risiko von Zahlungsrückständen): Das Risiko, dass Mieter die Miete nicht zahlen oder bei Auszug hohe Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands entstehen. Das Risiko von Zahlungsrückständen hängt von den Merkmalen der Mieter wie Beruf und Einkommen ab. Im Allgemeinen gilt, dass bei Immobilien mit hohen Mieten die Mieter eher über eine gute Bonität verfügen und das Risiko von Zahlungsrückständen geringer ist. Außerdem ist es möglich, das Risiko von Zahlungsrückständen durch die Inanspruchnahme einer Bürgschaftsgesellschaft abzusichern.
• Zinsänderungsrisiko: Bei der Aufnahme von Krediten besteht das Risiko, dass sich die Rückzahlungslast durch steigende Zinsen erhöht und der Cashflow unter Druck gerät. Bei variabel verzinslichen Darlehen ist besondere Vorsicht geboten. Um zu verhindern, dass sich die Ertragslage bei einem künftigen Zinsanstieg verschlechtert, sollten Maßnahmen wie die Prüfung eines langfristigen Festzinses oder die Sicherung von Vorauszahlungsmöglichkeiten in Betracht gezogen werden.
• Liquiditätsrisiko: Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei Immobilien um Vermögenswerte, die nicht sofort verkauft werden können, sodass das Risiko besteht, dass sie nicht zum gewünschten Zeitpunkt und zum gewünschten Preis verkauft werden können. Je nach Marktlage kann es vorkommen, dass sich kein Käufer findet und der Verkauf lange dauert oder dass der Verkaufspreis unter den Erwartungen liegt. Um dieses Risiko zu minimieren, ist es unerlässlich, im Voraus eine Ausstiegsstrategie zu entwickeln. Konkret bedeutet dies, dass Immobilien ausgewählt werden sollten, die sich in Zukunft leicht verkaufen lassen, und dass während der Haltedauer Maßnahmen ergriffen werden sollten, um den Wert der Immobilie zu erhalten.

Wie oben dargelegt, bietet Immobilieninvestitionen zwar stabile Erträge, birgt jedoch auch verschiedene Risikofaktoren. Diese lassen sich jedoch durch vorherige Recherchen, sorgfältige Planung und angemessene Verwaltung weitgehend kontrollieren. Im nächsten Kapitel werden die Punkte erläutert, die vermögende Anleger in den einzelnen Phasen der Immobilieninvestition berücksichtigen sollten, wobei insbesondere die Ausstiegsstrategie im Vordergrund steht.

2. Auswahl der Anlageobjekte (Lage, Art der Immobilie, Prognose der Mietnachfrage)

2.1 Analyse des Marktes und der Lage

Bei der Auswahl der Anlageobjekte sollten zunächst eine Marktanalyse und eine Standortbewertung durchgeführt werden. Der Wert und die Rentabilität von Immobilien hängen stark davon ab, wo sie sich befinden. Für vermögende Anleger gibt es eine breite Palette von Optionen, die von erstklassigen Lagen in Stadtzentren bis hin zu regionalen Städten reichen, wobei jede Option ihre Vor- und Nachteile hat.Im Allgemeinen haben Immobilien in städtischen Gebieten und in guter Lage eine hohe Mietnachfrage und ein geringes Leerstandsrisiko. Außerdem ist ihr Vermögenswert leicht zu erhalten, sodass sie eine hohe Liquidität aufweisen und im Falle eines Verkaufs relativ leicht einen Käufer finden. Da sich eine Ausstiegsstrategie leicht entwerfen lässt, bieten sie Sicherheit mit Blick auf einen zukünftigen Verkauf. Auf der anderen Seite sind Immobilien in Stadtzentren oft teuer in der Anschaffung und weisen tendenziell eine niedrige Rendite (jährliche Mieteinnahmen geteilt durch den Immobilienpreis) auf.Da ein hoher Vermögenswert und eine hohe Rendite in einem Spannungsverhältnis zueinander stehen, muss je nach Anlageziel ein ausgewogenes Verhältnis gefunden werden.

Immobilien in ländlichen Gebieten oder Vororten hingegen sind im Vergleich zu Immobilien in Stadtzentren günstiger und weisen tendenziell eine höhere Rendite auf. Mit dem gleichen Budget kann man unter Umständen mehr Einheiten erwerben, was für cashfloworientierte Investitionen von Vorteil ist. In Gebieten mit begrenzter Mietnachfrage besteht jedoch ein erhöhtes Risiko von Leerstand und Mietrückgängen, was zu einer Stagnation des Immobilienwerts führen kann. Aus Sicht der Ausstiegsstrategie ist zu beachten, dass die Zahl der Käufer für Immobilien in ländlichen Gebieten und Vororten begrenzt ist.

Insbesondere bei hochpreisigen Objekten sinkt die Zahl der potenziellen Käufer, sodass sich der Verkauf verzögern kann und das Risiko steigt, dass der gewünschte Preis nicht erzielt wird. Bei extrem hohen Immobilienpreisen kann es vorkommen, dass die Kreditlimits privater Investoren überschritten werden und sich kein Käufer findet. Daher ist es auch für vermögende Anleger ratsam, ihr Portfolio mit Blick auf den Ausstieg zu diversifizieren. Bei der Auswahl des Investitionsgebiets sollten auch zukünftige Bevölkerungsentwicklungen und regionale Entwicklungspläne berücksichtigt werden.

Aus Sicht der Prognose der Mietnachfrage ist es unerlässlich, die zukünftigen Bevölkerungsentwicklungen und Veränderungen der Haushaltszusammensetzung sowie das Wirtschaftswachstum am Standort der Immobilie zu untersuchen. In Regionen mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung und in Gebieten mit einer schnell alternden Bevölkerung ist beispielsweise mit einem langfristigen Rückgang der Mietnachfrage zu rechnen. Umgekehrt besteht in Gebieten mit laufenden Sanierungs- und Infrastrukturprojekten oder in Gebieten, in denen neue Bahnhöfe geplant sind, das Potenzial für eine steigende Nachfrage in der Zukunft.Durch eine zukunftsorientierte Marktanalyse können Sie sich beispielsweise für eine Immobilie entscheiden, die zwar derzeit eine hohe Rendite bietet, aber in Zukunft eine sinkende Nachfrage erwarten lässt, anstatt für eine Immobilie, deren Rendite derzeit moderat ist, die aber langfristig eine stabile Nachfrage verspricht. Auch für die Ausstiegsstrategie ist es wichtig zu prüfen, ob in der Kaufregion in Zukunft mit einem Bevölkerungswachstum zu rechnen ist und ob das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage günstig ist.

Allerdings sind Einzelpersonen nur begrenzt in der Lage, Bevölkerungsentwicklungen und das Zukunftspotenzial einer Region im Detail zu untersuchen. Für vermögende Privatpersonen kann es sinnvoll sein, mit Immobilienberatern oder Expertenteams zusammenzuarbeiten und sich verschiedene statistische Daten und Marktberichte zur Verfügung stellen zu lassen. Durch die Teilnahme an Seminaren von Fachinstituten und die Erweiterung der Informationsquellen zur Marktforschung lassen sich genauere Nachfrageprognosen erstellen und Standorte besser auswählen.

2.2 Bewertung der Objektart und -merkmale

Nachdem Sie sich für eine Region entschieden haben, gehen Sie zur Auswahl der konkreten Immobilientypen und einzelnen Objekte über. Hier werden die zu berücksichtigenden Aspekte wie Struktur und Größe der Investitionsobjekte sowie deren Zustand (Neubau oder Altbau) zusammengestellt.

• Einzeln stehende Gebäude vs. Eigentumswohnungen: Für vermögende Investoren kommt auch eine groß angelegte Investition in ein ganzes Gebäude wie ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnanlage in Frage. Der Vorteil eines einzeln stehenden Gebäudes besteht darin, dass Sie das gesamte Grundstück erwerben und selbst über die Nutzung des gesamten Gebäudes entscheiden können.Da mehrere Wohnungen auf einmal vermietet werden können, ist dies effizient und das Leerstandsrisiko wird auf mehrere Wohnungen verteilt. Allerdings sind die Anfangsinvestitionen hoch und die Kredite teuer, sodass eine sorgfältige Finanzplanung erforderlich ist. Auf der anderen Seite ist die Investition in Eigentumswohnungen (Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und Vermietung) attraktiv, da man mit einer Wohnung in der Innenstadt beginnen kann.Die Verwaltung wird größtenteils von der Verwaltungsgesellschaft übernommen, was den Aufwand gering hält, aber andererseits hat man keinen Einfluss auf die Instandhaltungspläne und -richtlinien für das gesamte Gebäude. Außerdem besteht bei Eigentumswohnungen die Möglichkeit, sie bei einem späteren Verkauf an Endverbraucher (mit tatsächlichem Bedarf) zu verkaufen. Beispielsweise können Familienwohnungen nicht nur an Investoren, sondern auch an Privatpersonen, die selbst darin wohnen möchten, zu einem hohen Preis verkauft werden (siehe Ausstiegsstrategien weiter unten).Bei Einfamilienhäusern ist der nächste Käufer in der Regel ebenfalls ein Investor, daher ist es wichtig, bereits beim Kauf zu prüfen, ob die Immobilie für den „nächsten Investor attraktiv ist”. Konkret geht es dabei um Fragen wie: Ist eine Vollvermietung möglich? Kann eine angemessene Rendite erzielt werden? Ist die Immobilie leicht zu finanzieren?
• Neubau vs. Altbau: Neubauten haben den Vorteil, dass sie aufgrund ihres geringen Alters zunächst nur geringe Reparaturkosten verursachen und dank moderner Ausstattung leichter zu vermieten sind.Wie bereits erwähnt, sind jedoch die Gewinne des Bauträgers im Preis von Neubauten enthalten, sodass der Marktwert unmittelbar nach dem Kauf tendenziell schnell sinkt. Tatsächlich ist es selten, dass eine Immobilie unmittelbar nach dem Kauf zu einem Preis über dem Kaufpreis weiterverkauft werden kann, sodass sie für einen kurzfristigen Ausstieg ungeeignet ist. Bei der Erstellung des Finanzplans müssen die Bewertung auf dem Gebrauchtmarkt nach dem Wegfall des Neubauzuschlags und die zukünftige Mietrückgangskurve berücksichtigt werden.Auf der anderen Seite sind gebrauchte Immobilien aufgrund ihres günstigeren Preises tendenziell renditestarker (Verhältnis von Mieteinnahmen zu investiertem Kapital). Darüber hinaus können bei älteren Gebäuden aufgrund der Überschreitung der gesetzlichen Nutzungsdauer höhere Abschreibungen geltend gemacht werden, was für Personen mit hohem Einkommen steuerliche Vorteile mit sich bringt. Allerdings sind die Kreditlaufzeiten für ältere Gebäude in der Regel kürzer und es kann schwierig sein, einen Kredit von einem Finanzinstitut zu erhalten.Darüber hinaus steigen das Risiko der Gebäudeverschlechterung und die Wahrscheinlichkeit umfangreicher Reparaturen, sodass vor dem Kauf eine sorgfältige Prüfung, beispielsweise durch Einholung eines Baugutachtens, wichtig ist. Was die Ausstiegsstrategie angeht, so ist das Risiko eines erheblichen Preisverfalls bei gebrauchten Immobilien aufgrund des zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits niedrigen Preises gering, allerdings muss man mit der Lebensdauer und Veralterung der Immobilie rechnen. Es ist ratsam, einen Plan zu erstellen, der die Dauer bis zum Ausstieg berücksichtigt und festlegt, ob die Immobilie innerhalb der Lebensdauer verkauft werden soll oder ob ein Zeitpunkt mit geringem Wertverlust angestrebt wird.

Wie oben dargelegt, variieren die operativen Schwerpunkte und Risikoprofile je nach Art und Eigenschaften der Immobilie. Für vermögende Anleger ist es wichtig, die optimale Immobilie entsprechend ihren Anlagezielen (Ertragsorientierung oder Vermögenssicherung) auszuwählen. Wenn beispielsweise „stabile Erträge und Werterhaltung“ angestrebt werden, könnten hochwertige Altbau-Apartments in Stadtzentren in Frage kommen.Wenn Sie hingegen „eine hohe Rendite erzielen möchten, auch wenn der Vermögenswert etwas schwankt“, könnte eine Strategie mit einer Streuung der Investitionen auf mehrere gebrauchte Wohnungen in ländlichen Gebieten in Betracht kommen. Wichtig ist in dieser Phase, vor dem Kauf zu entscheiden, an wen und wie die Immobilie letztendlich verkauft werden soll. „Investoren, die beim Kauf einer Immobilie auch den Ausstieg bedenken“, sind Investoren, die keine Fehler machen. Durch die Einbeziehung einer Ausstiegsstrategie bei der Auswahl der Immobilie lässt sich die Erfolgsquote der Investition deutlich steigern.

3. Finanzierung und Hebelstrategie (Kredite für vermögende Privatpersonen und Nutzung des Eigenkapitals)

Nachdem die geeignete Immobilie ausgewählt wurde, ist als Nächstes die Finanzierung der Investition zu planen. Vermögende Privatkunden verfügen oft über reichlich Eigenkapital, aber das bedeutet nicht, dass es immer am besten ist, alles aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Bei Immobilieninvestitionen kann durch die geschickte Nutzung von Finanzierungen durch Finanzinstitute ein Hebeleffekt erzielt werden, der mit geringem Eigenkapital große Investitionsrenditen ermöglicht. Im Folgenden werden die Finanzierungsstrategien und die Nutzung des Eigenkapitals erläutert, die vermögende Privatkunden berücksichtigen sollten.

3.1 Kreditstrategie

Kredite für vermögende Kunden weisen einige Besonderheiten auf. Erstens ist es aufgrund ihrer hohen Bonität einfacher, Kredite zu günstigeren Konditionen als normale Anleger zu erhalten. Konkret bedeutet dies, dass die Zinsen niedrig gehalten werden, lange Laufzeiten und in einigen Fällen sogar ein höherer Beleihungsauslauf (LTV: Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Wert der Sicherheit) als üblich gewährt werden.Für Finanzinstitute sind vermögende Kunden aufgrund ihres geringen Kreditrisikos und ihres soliden Vermögens eine gute Geschäftsquelle. Daher bieten sie in einigen Fällen besonders umfangreiche Dienstleistungen an, wie beispielsweise „Kreditprodukte für vermögende Kunden” oder Immobilienkredite im Rahmen des Private Banking. Aus Sicht der Anleger ist die Nutzung dieser Kreditwürdigkeit als Hebel für eine vorteilhafte Finanzierung der Schlüssel zur Steigerung der Investitionsrendite.

Bei Immobilieninvestitionen mit Hebelwirkung kann die Eigenkapitalrendite (CCR: Cash on Cash Return) im Vergleich zum Kauf mit Eigenkapital allein erheblich gesteigert werden. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 100 Millionen Yen mit 100 Millionen Yen Eigenkapital kaufen und einen Jahresgewinn von 5 % (5 Millionen Yen) erzielen, beträgt die Eigenkapitalrendite 5 %.Wenn Sie jedoch dieselbe Immobilie mit 50 Millionen Yen Eigenkapital und 50 Millionen Yen Fremdkapital erwerben und nach Abzug der Zinsen einen Jahresgewinn von 3 Millionen Yen erzielen, beträgt der Gewinn aus dem Eigenkapital von 50 Millionen Yen 3 Millionen Yen pro Jahr, was einer CCR von 6 % entspricht (die Zahlen sind Beispiele). Auf diese Weise können Sie durch die Nutzung von Fremdkapital die Rendite pro Eigenkapital erhöhen und Ihre Investitionen auf mehrere Immobilien verteilen.

Allerdings ist bei der Nutzung von Krediten auch Vorsicht geboten. Denn eine übermäßige Verschuldung erhöht das Risiko. Wenn die monatlichen Kreditrückzahlungen zu hoch sind, kann es zu einem Mangel an liquiden Mitteln kommen, der durch Einnahmen aus dem Hauptgeschäft ausgeglichen werden muss. Insbesondere Vollkredite (100 % Finanzierung mit nahezu null Eigenkapital) werden manchmal von Finanzinstituten an vermögende Kunden angeboten, sind jedoch hinsichtlich der Ausstiegsstrategie mit Vorsicht zu betrachten.Wenn Sie eine Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs fast ohne Eigenkapital und mit einem Vollkredit erwerben, müssen Sie den Restbetrag bei Verkauf in einer Summe zurückzahlen. Wenn der Immobilienpreis nicht wie erwartet steigt und der Verkaufspreis unter dem Restbetrag des Kredits liegt, können Sie die Immobilie nicht verkaufen, es sei denn, Sie gleichen den Fehlbetrag aus Eigenmitteln aus. Dies ist eine sehr gefährliche Situation, in der Sie aus Ihrer Ausstiegsstrategie heraus nicht mehr handlungsfähig sind.Tatsächlich gibt es Fälle, in denen jemand eine neue Wohnung mit einem Vollkredit gekauft hat, diese aber einige Jahre später aufgrund einer Versetzung oder aus anderen Gründen verkaufen wollte, dann aber aufgrund der hohen Restschuld gezwungen war, sie unter Wert zu verkaufen. Wie man sieht, kann ein Kredit je nach Verwendung sowohl eine Waffe als auch eine Gefahr sein, weshalb auch wohlhabende Menschen eine sorgfältige Planung benötigen.

3.2 Nutzung des Eigenkapitals und Optimierung des Verschuldungsgrades

Für wohlhabende Investoren ist die Verfügbarkeit von reichlich Bargeld (Eigenkapital) an sich schon eine Art Waffe.Wichtig ist dabei die strategische Planung, wie dieses Eigenkapital „wie effektiv in Investitionen umgewandelt werden kann“. Selbst wenn man den Hebeleffekt nutzt, besteht, wie bereits erwähnt, das Risiko, dass man sich am Ende nicht mehr bewegen kann, wenn das investierte Eigenkapital zu gering ist. Umgekehrt sinkt mit steigendem Eigenkapitalanteil die Wahrscheinlichkeit, dass bei einem Verkauf eine Restschuld entsteht, und die Freiheit bei der Wahl des Verkaufszeitpunkts und des Verkaufspreises steigt tendenziell.Die ideale Eigenkapitalquote (d. h. der Anteil der Eigenkapitalinvestition) hängt von der Strategie und der Vermögenslage des jeweiligen Investors ab, aber in der Regel werden etwa 20 bis 30 % des Immobilienpreises aus Eigenmitteln finanziert und der Rest durch Kredite gedeckt. Durch die Einbringung eines gewissen Eigenkapitals kann das Risiko einer Überschuldung (Überkreditierung) auch bei einem vorübergehenden Rückgang der Marktpreise begrenzt werden.Dadurch ist es möglich, flexibel zu reagieren und mit dem Verkauf zu warten, bis sich die Marktlage wieder erholt hat.

Einige vermögende Privatpersonen gründen eine Vermögensverwaltungsgesellschaft und nehmen Kredite als juristische Person auf, um weitere Steuervorteile und Vorteile bei der Vermögensverwaltung zu erzielen. Mit einer Unternehmensstruktur ist es möglich, Mieterträge mit einem effektiven Steuersatz zu erzielen, der niedriger ist als die Einkommensteuer für Personen mit hohem Einkommen, und es sind auch komplexe Planungen wie die Kontrolle des Aktienwerts als Maßnahme zur Erbschaftssteuerplanung möglich.Bei der Aufnahme von Krediten durch eine juristische Person legen Finanzinstitute jedoch Wert auf die Bonität der juristischen Person selbst, sodass die Kreditbedingungen zu Beginn streng sein können. In jedem Fall sollten die Eigenkapitalquote und die Kreditaufnahme im Rahmen einer langfristigen Vermögensaufteilungsplanung (Asset Allocation) geprüft werden. Vermögende Personen investieren wahrscheinlich neben Immobilien auch in verschiedene andere Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Hedgefonds, Bargeld und Unternehmensbeteiligungen.Immobilien bieten zwar Hebelwirkung, stabile Erträge und Steuervorteile, sind jedoch mit einer geringen Liquidität und dem Risiko einer Konzentration der Investitionen verbunden. Daher ist es wichtig, den Anteil des Eigenkapitals, der in Immobilien investiert wird, und den Umfang der Hebelwirkung unter Berücksichtigung der anderen Anlageklassen zu optimieren.

Schließlich dürfen bei der Finanzierungsstrategie auch die Zinsentwicklung und das Wechselkursrisiko nicht vergessen werden. Die Kreditzinsen schwanken je nach der Finanzlage im In- und Ausland. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, aktiv langfristige Festkredite aufzunehmen, während in Zeiten hoher Zinsen flexible Maßnahmen wie vorzeitige Rückzahlungen oder Zinsverhandlungen in Betracht gezogen werden sollten.Bei Investitionen in ausländische Immobilien sollten Sie außerdem Maßnahmen zur Absicherung gegen Wechselkursschwankungen ergreifen, da diese sich auf die tatsächliche Rückzahlungsbelastung und den Wert der Vermögenswerte auswirken. Für vermögende Anleger ist die Finanzierung nicht nur ein Mittel zum Zweck, sondern ein strategischer Faktor, der die Anlagerendite und das Risiko beeinflusst. Streben Sie eine stabile und effiziente Finanzstruktur an, indem Sie günstige Kreditbedingungen aushandeln und eine angemessene Hebelwirkung nutzen.

4. Immobilienverwaltung und Maßnahmen zur Wertsteigerung (Property Management, Renovierungsstrategie)

Die stabile Bewirtschaftung der erworbenen Immobilien sowie die Erhaltung und Steigerung ihres Wertes sind entscheidend für den Erfolg einer Immobilieninvestition. Die Qualität der Immobilienverwaltung wirkt sich nicht nur direkt auf den Cashflow aus, sondern hat auch einen großen Einfluss auf den zukünftigen Verkaufspreis, sodass selbst vermögende Anleger diese Phase nicht vernachlässigen dürfen. Im Folgenden werden wichtige Punkte der Vermietung und Maßnahmen zur Wertsteigerung erläutert.

4.1 Bedeutung der Immobilienverwaltung

Unter Immobilienverwaltung (PM) versteht man im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen die gesamte Verwaltung von Mietobjekten. Konkret umfasst dies die Suche nach Mietern, die Vertragsverwaltung, die Mietinkasso, die Bearbeitung von Beschwerden, die Abwicklung von Auszügen und die Instandhaltung der Gebäudeausstattung. Vermögende Eigentümer beauftragen in der Regel eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft oder einen Immobilienverwalter mit der detaillierten Verwaltung, anstatt diese selbst zu übernehmen.Durch die Zusammenarbeit mit einem kompetenten PM-Unternehmen können Sie eine Verbesserung der Mieterakquise, eine schnelle Reaktion auf Probleme und eine planmäßige Instandhaltung erwarten, was letztlich zu einer Verkürzung der Leerstandszeiten und einer Maximierung der Mieteinnahmen führt.

Besonders wichtig für die Vermietung ist die Aufrechterhaltung einer hohen Auslastung. Durch anhaltende Leerstände entstehen nicht nur Einnahmeverluste, sondern durch die schlechte Auslastung der Immobilie sinkt auch deren Wert für zukünftige Käufer. Streben Sie stets eine vollständige Auslastung an und schaffen Sie die Voraussetzungen für eine schnelle Vermietung zu angemessenen Mieten.Konkrete Maßnahmen sind beispielsweise die flexible Anpassung der Mietpreise an die regionalen Marktentwicklungen, intensive Werbung in der Hochsaison und eine sorgfältige Betreuung der Interessenten. Bei Objekten für wohlhabende Kunden ist es außerdem sinnvoll, mit Maklern zusammenzuarbeiten, die sich mit dem Luxusmietmarkt auskennen. Für Luxuswohnungen in der Innenstadt ist beispielsweise eine auf ausländische Unternehmensmitarbeiter spezialisierte Agentur als Partner sinnvoll.

Darüber hinaus ist die Steigerung der Zufriedenheit der Mieter für eine langfristig stabile Geschäftsführung unerlässlich. Bei Objekten mit hohen Mieten sind auch die Anforderungen der Mieter an den Service hoch. Durch die schnelle Behebung von Mängeln an der Ausstattung und die Sauberhaltung und Verschönerung der Gemeinschaftsräume können Sie mit längeren Mietverhältnissen und einer höheren Zahl von Vertragsverlängerungen rechnen. Für wohlhabende Investoren ist es wichtig, die detaillierten Aufgaben an Fachleute zu delegieren und sich regelmäßig über den Zustand der Objekte und die Geschäftszahlen zu informieren.Arbeiten Sie mit einem Team aus vertrauenswürdigen Fachleuten (PM-Unternehmen, Steuerberater, Immobilienmakler usw.) zusammen, um den Wert Ihrer Immobilie und Ihre Erträge zu erhalten.

4.2 Maßnahmen zur Wertsteigerung (Wertsteigerungsstrategie)

Bei Immobilieninvestitionen können zum richtigen Zeitpunkt getätigte Investitionen zur Wertsteigerung hohe Renditen bringen. Unter Wertsteigerungsmaßnahmen versteht man hier Maßnahmen zur Steigerung der Ertragskraft und des Marktwerts einer Immobilie durch Renovierung, Modernisierung, Investitionen in die Ausstattung oder optimierte Bewirtschaftung.

• Renovierung und Sanierung: Wenn die Ausstattung veraltet ist oder die Innenausstattung abgenutzt ist, können durch geeignete Renovierungsarbeiten eine Erhöhung der Mieteinnahmen und eine Verkürzung der Leerstandszeiten erwartet werden. Bei älteren Wohnhäusern kann beispielsweise durch die Erneuerung der Sanitäranlagen, den Austausch der Fußböden durch langlebige Materialien und die Anpassung der Raumaufteilung an moderne Bedürfnisse ein Mehrwert geschaffen werden.Bei hochwertigen Mietobjekten für wohlhabende Mieter können durch die Einführung modernster IoT-Geräte (Smart-Home-Ausstattung) und die Aufwertung der Innenausstattung die Attraktivität der Objekte für diese Zielgruppe gesteigert werden. Entscheidende Kriterien für die Investition in Renovierungsmaßnahmen sind die zu erwartende Mieteinkommenssteigerung und die Verbesserung der Auslastung im Verhältnis zu den Investitionskosten. Berechnen Sie die Rentabilität und beginnen Sie mit den Maßnahmen, die zu einer deutlichen Steigerung der Attraktivität führen.
• Investitionen in Ausstattungen (Ausbau der Zusatzleistungen): Neben der Renovierung der Hardware können Sie sich auch durch den Ausbau der Ausstattung und der Zusatzleistungen Ihrer Immobilie von der Konkurrenz abheben. Beispiele hierfür sind die Einrichtung von Parkplätzen, die Installation von Ladestationen für Elektroautos, die Einrichtung von Fahrradstellplätzen und Paketboxen sowie die Verbesserung der Sicherheit durch Überwachungskameras und automatische Türschlösser. Bei familienfreundlichen Immobilien können Sie beispielsweise Kinderzimmer oder Lernräume einrichten, bei haustierfreundlichen Immobilien einen Platz zum Waschen der Pfoten Ihrer Haustiere.Solche Mehrwerte steigern die Attraktivität der Immobilie, beugen Leerständen vor und können bei einem späteren Verkauf als Unterscheidungsmerkmal gegenüber anderen Immobilien bewertet werden.
• Kreative Betriebsmethoden: Je nach Potenzial der Immobilie kann eine Überarbeitung des Betriebskonzepts zu einer Steigerung der Erträge führen. Beispiele hierfür sind die Umstellung von einer normalen Vermietung auf eine monatliche Vermietung oder den Betrieb als Wohngemeinschaft, die Neuverhandlung der Mieten bei Immobilien mit hoher Auslastung oder die Umnutzung leerstehender Flächen für Privatunterkünfte (mit Genehmigung) oder als Büroräume. Allerdings müssen solche Änderungen innerhalb des Rahmens der Gesetze und Verordnungen erfolgen und erfordern Fachwissen.Für vermögende Investoren mit mehreren Immobilienbesitzen bietet sich eine Strategie an, „Immobilien mit geringer Rentabilität, aber hohem Vermögenswert“ und „Immobilien mit geringem Vermögenswert, aber hoher Rentabilität“ zu kombinieren, um das gesamte Portfolio auszugleichen. Auch wenn dies auf der Ebene einzelner Immobilien schwierig ist, lassen sich so aus einer Gesamtperspektive Maßnahmen zur Wertsteigerung ergreifen.

Bei der Umsetzung von Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien ist auch auf die Übereinstimmung mit der Ausstiegsstrategie zu achten. Bei umfangreichen Renovierungsarbeiten ist beispielsweise abzuwägen, wie lange es dauert, bis sich die Kosten amortisieren, und wie lange die Immobilie gehalten werden soll. Denn wenn in naher Zukunft ein Verkauf geplant ist, macht es keinen Sinn, hohe Investitionen zu tätigen, die sich nicht amortisieren lassen. Andererseits gibt es auch Strategien, bei denen man mit Blick auf den Ausstieg kurz vor dem Verkauf einfache Renovierungsarbeiten oder Home Staging durchführt, um die Immobilie attraktiver zu gestalten und einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.Um einen guten Eindruck bei potenziellen Käufern zu hinterlassen und einen schnellen Abschluss zu einem hohen Preis zu erzielen, sind Maßnahmen wie das Erneuern der Tapeten, die Beleuchtung und eine gründliche Reinigung kostengünstige Möglichkeiten. Mit solchen auf den Ausstieg ausgerichteten Maßnahmen zur Wertsteigerung lässt sich die endgültige Rendite maximieren, was eine wichtige Aufgabe für vermögende Anleger in der Verwaltungsphase ist.

5. Die Bedeutung der Ausstiegsstrategie (Timing, potenzielle Käufer, Maßnahmen zur Maximierung des Kapitalgewinns)

Nun kommen wir zum letzten Schritt der Immobilieninvestition, der Exit-Strategie. Die Exit-Strategie ist ein Plan, wann und wie die gehaltenen Immobilien veräußert werden sollen, um die Rendite aus der Investition zu erzielen. Wie bei Aktieninvestitionen ist auch bei Immobilieninvestitionen der Zeitpunkt des Verkaufs ein wichtiger Faktor, der den Erfolg der Investition beeinflusst. Da Immobilien jedoch eine geringe Liquidität aufweisen und die Preisschwankungen je nach Zeitpunkt groß sein können, steigt das Risiko, dass man es am Ende bereut, wenn man nicht im Voraus eine solide Exit-Strategie entwickelt hat.In diesem Kapitel werden die wichtigsten Faktoren für die Ausstiegsstrategie (Verkaufsmoment, Verkaufspartner, Verkaufsmethode, Maßnahmen zur Gewinnmaximierung) ausführlich erläutert.

5.1 Die Bedeutung einer Ausstiegsstrategie

Zunächst möchte ich betonen, dass es bei Immobilieninvestitionen wichtig ist, sich bereits beim Kauf Gedanken über den Ausstieg zu machen. Viele Investoren lassen sich beim Kauf einer Immobilie nur von der kurzfristigen Rendite (Rentabilität) blenden und denken nicht darüber nach, wie sie die Immobilie in fünf oder zehn Jahren veräußern wollen.Aber selbst eine Immobilie mit hoher Rendite ist erst dann ein Erfolg, wenn sie am Ende richtig verkauft wird. Der Erfolg oder Misserfolg des Verkaufs ist so wichtig, dass ein Fehler beim Ausstieg die Gewinne während der Haltedauer zunichte machen kann. Umgekehrt verringert sich das Risiko eines Misserfolgs erheblich, wenn die Investition vom Kauf bis zum Ausstieg geplant wird. So ist beispielsweise der Kauf einer Immobilie, die sich leicht zu einem hohen Preis verkaufen lässt, ein Faktor, der nach dem Kauf nicht mehr geändert werden kann. Selbst wenn man sich nach dem Kauf noch so sehr um die Verwaltung bemüht, lässt sich eine Immobilie mit geringer Marktfähigkeit nicht zu einem hohen Preis verkaufen.Aus diesem Grund sollte man eine Immobilie bereits beim Kauf unter dem Gesichtspunkt „Wird sich diese Immobilie in Zukunft zu einem hohen Preis verkaufen lassen?“ auswählen.

Der Inhalt der Ausstiegsstrategie lässt sich kurz gesagt darauf reduzieren, „wie man eine Immobilie zu einem hohen Preis und reibungslos verkaufen kann“. Wenn der Verkauf nicht gut verläuft, besteht das Risiko, dass sich selbst hohe Mieteinnahmen während der Betriebsphase durch einen einzigen Fehler in Verluste verwandeln.Insbesondere bei vermögenden Anlegern ist der Umfang des Vermögens groß und der Wert jeder einzelnen Immobilie enorm, sodass sich eine geschickte oder ungeschickte Exit-Strategie erheblich auf das gesamte Portfolio auswirkt. Glücklicherweise verfügen vermögende Anleger über relativ viel Spielraum bei der Finanzierung und der Laufzeit, sodass sie die Immobilie zum gewünschten Zeitpunkt verkaufen können. Dies ist ein großer Vorteil, da sie den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf anhand der Marktlage bestimmen können. In den folgenden Abschnitten werden der Zeitpunkt des Verkaufs und die Verkaufsstrategie konkret untersucht.

5.2 Bestimmung des richtigen Verkaufszeitpunkts

Bei der Entscheidung über den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie müssen sowohl die Marktbedingungen als auch die individuellen Faktoren der Immobilie berücksichtigt werden. Zu den Marktbedingungen zählen beispielsweise die Konjunkturentwicklung, die Lage auf dem Immobilienmarkt, die Zinslage und politische (steuerliche) Veränderungen. Zu den individuellen Faktoren der Immobilie zählen hingegen das Alter des Gebäudes, Veränderungen der Mietpreise, die Restlaufzeit der Abschreibungen, die Höhe der ausstehenden Darlehen und Veränderungen in der Umgebung. Sehen wir uns einige wichtige Entscheidungskriterien an.

• Den Marktzyklus lesen: Der Immobilienmarkt unterliegt konjunkturabhängigen Zyklen. In einer Phase steigender Preise ist der Verkauf günstig, während in einer Phase fallender Preise nur schwer Käufer zu finden sind und die Preise nicht steigen. Generell kann man sagen, dass in Zeiten steigender Grundstücks- und Immobilienpreise der Verkauf günstig ist. Als Anhaltspunkte dienen dabei Immobilienpreisindizes, die Entwicklung der Transaktionszahlen und die Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung. Auch die Zinssätze sind wichtig, da in Zeiten niedriger Zinsen Käufer leichter Kredite erhalten und die Nachfrage daher hoch ist, was den Verkauf begünstigt.Umgekehrt ist der Immobilienmarkt in Zeiten hoher Zinsen und einer restriktiven Geldpolitik eher rückläufig, sodass man den Verkauf nach Möglichkeit verschieben oder eine Preisanpassung in Betracht ziehen sollte.
• Steuerliche Meilensteine berücksichtigen: In Japan wird der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie nach einer Haltedauer von mehr als fünf Jahren als langfristiger Veräußerungsgewinn besteuert, wobei der Steuersatz auf etwa 20 % reduziert wird, während der Steuersatz für kurzfristige Veräußerungsgewinne innerhalb von fünf Jahren mit etwa 39 % deutlich höher ist.Daher ist es vorteilhafter, die Immobilie erst nach Ablauf von mindestens fünf Jahren zu verkaufen, wenn sie in den Bereich der langfristigen Veräußerungsgewinne fällt, da der Steuersatz dann nur etwa halb so hoch ist (etwa doppelt so hoch wie bei kurzfristigen Veräußerungen). Wenn Sie beispielsweise im vierten Jahr verkaufen, werden etwa 40 % des Gewinns durch Steuern abgeschöpft, während Sie bei einem Verkauf nach einem weiteren Jahr, also nach mehr als fünf Jahren, nur etwa 20 % Steuern zahlen müssen. Wenn Sie also nicht dringend Bargeld benötigen, ist eine Haltedauer von mehr als fünf Jahren ein guter Richtwert.Ein weiterer Zeitpunkt, an dem ein Verkauf in Betracht gezogen werden sollte, ist das Ende der Abschreibungsdauer nach dem Kauf der Immobilie. Denn wenn die Steuervorteile durch die Abschreibung des Gebäudes wegfallen, sinkt der Vorteil des weiteren Haltens. Bei Holzhäusern beträgt die gesetzliche Nutzungsdauer etwa 22 Jahre, bei Stahlbetonhäusern etwa 47 Jahre. Ältere Gebäude, deren Nutzungsdauer abgelaufen ist, können nicht mehr abgeschrieben werden, aber die Kosten für Grundsteuer und andere Abgaben fallen weiterhin an, was sich negativ auf die Erträge auswirkt.
• Veränderung der Ertragsstruktur (Dead-Cross-Phänomen): Bei Immobilieninvestitionen gibt es ein Phänomen, das als „Dead Cross” bezeichnet wird. Dies bezeichnet den Zeitpunkt, an dem die Abschreibungskosten für Gebäude sinken, während die Kosten für Zinsen und Instandhaltung steigen und der verbleibende Cashflow seinen Höhepunkt überschreitet und allmählich zurückgeht. Die Abschreibungskosten sinken mit zunehmendem Alter des Gebäudes, und nach Ablauf der Abschreibung sinken die buchhalterischen Aufwendungen, wodurch sich das zu versteuernde Einkommen erhöht und der Nettoertrag sinkt.Darüber hinaus steigen die Reparaturkosten aufgrund des zunehmenden Alters der Immobilie, und mit fortschreitender Tilgung des Darlehens sinkt der Steuervorteil. Wenn diese Faktoren zusammenkommen, kann es etwa 10 bis 15 Jahre nach dem Kauf zu einem Rückgang des Cashflows kommen. Der Zeitpunkt, an dem dieses Dead Cross erreicht wird, ist ebenfalls ein Anzeichen dafür, dass ein Verkauf in Betracht gezogen werden sollte. In vielen Fällen ist es effizienter, die Immobilie zu verkaufen und in eine andere Investition umzusteigen, als sie einfach zu behalten.
• Physische und betriebswirtschaftliche Meilensteine der Immobilie: Zu den immobilienspezifischen Umständen zählen Meilensteine wie „große Reparaturen nach ○ Jahren“. Wenn beispielsweise bei einer Wohnung nach 15 oder 30 Jahren große Reparaturen anstehen, können Sie durch einen Verkauf kurz davor hohe Reparaturkosten vermeiden. Auch Veränderungen in der Mieterstruktur sind zu berücksichtigen.Wenn beispielsweise in einem Gebäude der Vertrag des Hauptmieters bald ausläuft, kann man sich für einen Verkauf entscheiden, bevor das Risiko seines Wegzugs konkret wird. Umgekehrt ist es ratsam, den Verkauf zu einem Zeitpunkt zu tätigen, an dem die Vermietungsquote seit langem stabil ist und die Mieten sich gut entwickeln, um die bisherigen Ergebnisse hervorzuheben. Auch persönliche Umstände des Eigentümers wie Unternehmensnachfolge oder Erbschaft beeinflussen den Zeitpunkt. Tatsächlich gibt es Fälle, in denen Eigentümer aufgrund der Notwendigkeit einer Unternehmenssanierung ihre Immobilien verkauft und dadurch Kapitalgewinne erzielt haben.Wie Sie sehen, ist es ideal, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf aus verschiedenen Blickwinkeln zu bestimmen und die Entscheidung zum Verkauf nicht zu früh und nicht zu spät zu treffen.

5.3 Vermutliche Käufer (Exit-Optionen) und Verkaufsmethoden

Als Nächstes folgt die Strategie, an wen und wie Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs verkaufen möchten. Für den Verkauf von Immobilien gibt es hauptsächlich die folgenden Optionen.

• Verkauf über einen Makler auf dem freien Markt: Dies ist die klassische Methode, bei der Sie einen Immobilienmakler beauftragen, einen Käufer zu finden.Dies ist die Methode, mit der sich der höchste Preis erzielen lässt, allerdings kann es bis zum Abschluss des Verkaufs einige Zeit dauern. Bei Immobilien von Vermögenden kann es sinnvoll sein, nicht nur im Inland, sondern auch im Ausland zu werben, um ein breiteres Publikum anzusprechen.
• Verkauf an einen Immobilienmakler: Hierbei wird die Immobilie direkt von einem Immobilienmakler (Aufkäufer) gekauft. Es fallen keine Maklergebühren an und Sie erhalten schnell Bargeld, allerdings ist der Kaufpreis in der Regel niedriger als der Marktpreis (aufgrund des Gewinnaufschlags des Maklers).Diese Methode kommt in Betracht, wenn Sie schnell verkaufen und die Mittel für die nächste Investition verwenden möchten.
• Verbriefung oder Pauschalverkauf: Hierbei handelt es sich um eine komplexe Methode, bei der mehrere Immobilien zusammen an einen Fonds verkauft oder im Rahmen einer Immobilienverbriefung veräußert werden. Wenn Sie als vermögender Privatmann mehrere Immobilien besitzen, kann das gesamte Portfolio in einen REIT (Real Estate Investment Trust) oder einen privaten Fonds eingebracht und verkauft werden. Dies ist für Privatanleger zwar mit hohen Hürden verbunden, hat aber den Vorteil, dass auch hochpreisige Immobilien auf einmal verkauft werden können.

Bei der Suche nach einem Käufer (Exit-Partner) ist es wichtig zu berücksichtigen, dass je nach Art der Immobilie unterschiedliche Käufergruppen in Frage kommen. Bei kleinen Wohnimmobilien sind Privatanleger und Endnutzer mit tatsächlichem Bedarf die Zielgruppe. Bei großen Immobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Geschäftsgebäuden hingegen sind institutionelle Anleger, Fonds und REITs die potenziellen Käufer. Die Käufer legen jeweils Wert auf unterschiedliche Aspekte.Für private Käufer mit tatsächlichem Bedarf sind die Lage und die Attraktivität der Immobilie sowie die Möglichkeit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens entscheidend. Für Investoren sind die Rendite, die Mietersituation und die Verfügbarkeit von Finanzierungen wichtig. Daher sollten Sie sich überlegen, an wen Sie Ihre Immobilie letztendlich am besten verkaufen können, und Ihre Betriebsstrategie und die Verkaufspräsentation entsprechend anpassen.

Wenn Sie beispielsweise die Immobilie als Renditeobjekt an einen Investor verkaufen möchten, ist es wichtig, dass die Indikatoren, die den nächsten Investor zufriedenstellen, erhalten bleiben. Konkret bedeutet dies, dass Sie eine hohe Vermietungsquote und stabile Mieteinnahmen aufrechterhalten, damit der Käufer davon ausgehen kann, dass die Immobilie sofort gut ausgelastet ist und Gewinne abwirft. Um einen Käufer zu finden, ist es daher sinnvoll, eine hohe Vermietungsquote und hohe Renditen zu erzielen. Außerdem ist es wichtig, dass die Immobilie für Finanzierungen geeignet ist.Objekte, die aus Sicht der Finanzinstitute leicht zu bewerten sind (z. B. weil sie neu gebaut sind, einen hohen Grundstücksanteil haben, stabile Erträge erzielen usw.), sind für Käufer leichter zu finanzieren und daher leichter zu verkaufen. Auch die Preisklasse der Immobilie ist ein wichtiger Faktor, da extrem teure Objekte nur von einem begrenzten Käuferkreis erworben werden können. Objekte, deren Preis im Rahmen der Finanzierungsmöglichkeiten von Privatpersonen liegt, sind aus Sicht der Ausstiegsstrategie eine sichere Wahl.

Andererseits gibt es auch Fälle, in denen „der Abriss und Verkauf des Grundstücks” in Betracht gezogen wird. Dabei wird das alte Gebäude abgerissen und das Grundstück verkauft. Diese Strategie ist bei Einfamilienhäusern und ganzen Gebäuden möglich und kann insbesondere bei Immobilien mit hohem Grundstücksanteil und hohem Vermögenswert (Lagewert) zu einem höheren Verkaufspreis führen. Auch bei illegalen Bauten oder alten Gebäuden, deren Wert nahezu null ist, ist es einfacher, einen Käufer zu finden, wenn das Grundstück abgerissen und verkauft wird.Allerdings sind die Kosten für den Abriss des Gebäudes zu berücksichtigen, und es ist zu beachten, dass durch die Schaffung einer unbebauten Fläche die Sonderregelung für die Grundsteuer für Wohnbauland wegfällt und die Steuerlast steigt. Es ist daher erforderlich, den Zeitraum vom Abriss bis zum Abschluss des Verkaufs so kurz wie möglich zu halten.

Darüber hinaus ist auch ein Verkauf „zum Eigenbedarf” denkbar. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie eine Familienwohnung vermietet haben und diese schließlich an einen Interessenten verkaufen möchten. In diesem Fall wird die Immobilie nicht als Renditeobjekt, sondern als Objekt für den Eigenbedarf auf den Markt gebracht, sodass die tatsächliche Marktlage in der Umgebung und die Möglichkeit einer Steuerermäßigung für Wohnbaudarlehen berücksichtigt werden müssen. Um die Immobilie für Endnutzer attraktiv zu gestalten, ist es sinnvoll, sie vor dem Verkauf zu renovieren und als Musterwohnung zu präsentieren.

Wie Sie sehen, ändern sich die Vorbereitungen je nachdem, an wen Sie verkaufen möchten. Wenn es sich um einen vermögenden Investor handelt, verfügt dieser wahrscheinlich über gute Kontakte zu Immobilienmaklern. Daher empfiehlt es sich, frühzeitig einen vertrauenswürdigen Makler zu konsultieren und eine Verkaufsstrategie zu besprechen. Lassen Sie sich von einem Marktprofi beraten, wie Sie die Immobilie am besten verkaufen können, und entwerfen Sie eine optimale Ausstiegsstrategie.

5.4 Maßnahmen zur Maximierung des Kapitalgewinns

Das Endziel der Ausstiegsstrategie ist die Maximierung des Kapitalgewinns (Verkaufsgewinns). Es ist keine Übertreibung zu sagen, dass alle bisher genannten Maßnahmen, wie die Wahl des richtigen Zeitpunkts, die Suche nach einem Käufer und die Bemühungen in der Betriebsphase, darauf abzielen, diesen Kapitalgewinn so hoch wie möglich zu halten. Abschließend fassen wir die konkreten Maßnahmen zur Maximierung des Verkaufsgewinns zusammen.

• Den Mehrwert der Immobilie maximal hervorheben: Bei der Veräußerung ist es wichtig, alle Vorzüge der Immobilie zu vermitteln. Dabei handelt es sich nicht um bloße Verkaufsargumente, sondern um Informationen, die dem Käufer Sicherheit geben und ihn zu einem hohen Kaufpreis bewegen. Bei vermieteten Immobilien sollten beispielsweise detaillierte Mietlisten und Betriebsdaten bereitgestellt werden, aus denen hervorgeht, dass die Immobilie seit ◯ Jahren vollständig vermietet ist, keine Mietrückstände oder -verzüge vorliegen und die Mieten im Vergleich zum Marktpreis angemessen sind.Halten Sie auch die Reparatur- und Inspektionsunterlagen des Gebäudes bereit, um potenzielle Käufer von physischen Risiken zu überzeugen. Bei Objekten für vermögende Käufer ist es sinnvoll, englische Unterlagen bereitzuhalten, um auch ausländische Investoren anzusprechen und so den Markt zu erweitern.
• Geeignete Verkaufskanäle und Verhandlungen: Um einen hohen Verkaufspreis zu erzielen, ist es wichtig, einen kompetenten Makler auszuwählen. Makler mit Erfahrung im Verkauf von Objekten für vermögende Käufer verfügen über eine Liste potenzieller Kunden, die bereit sind, einen hohen Preis zu zahlen.Es besteht auch die Möglichkeit, mehrere Makler zu kontaktieren und Preisangebote im Rahmen einer Ausschreibung einzuholen (z. B. durch allgemeine Vermittlung und Verhandlungen mit dem Käufer mit den besten Konditionen). Wenn der vom Käufer angebotene Preis nicht Ihren Zielvorstellungen entspricht, sollten Sie nicht voreilig Kompromisse eingehen, sondern hartnäckig verhandeln. Da vermögende Kunden über finanzielle Spielräume verfügen, können sie sich Zeit lassen. Es ist daher eine Strategie, die Immobilie zu einem hohen Preis auf den Markt zu bringen und sie nach einer gewissen Zeit zu einem akzeptablen Preis zu verkaufen.
• Steuern und Kosten minimieren: Um den Verkaufserlös so hoch wie möglich zu halten, darf auch die Optimierung der Kosten nicht außer Acht gelassen werden. Nutzen Sie unbedingt die Sonderregelungen für die Veräußerungssteuer, wie den bereits erwähnten Wechsel zur langfristigen Besteuerung (bei einer Haltedauer von mehr als fünf Jahren) und den Freibetrag von 30 Millionen Yen für Wohnimmobilien (beim Verkauf des Eigenheims).Da die Maklerprovisionen für den Verkauf ebenfalls hoch sind, besteht Verhandlungsspielraum. Bei Transaktionen in Höhe von mehreren hundert Millionen Yen kann in einigen Fällen ein Rabatt auf die Provisionssätze gewährt werden, daher sollten Sie diesbezüglich Rücksprache halten. Wenn die Immobilie von einem Unternehmen gehalten wurde, müssen auch steuerliche Strategien berücksichtigt werden, beispielsweise die Aufteilung des Veräußerungsgewinns zwischen dem Unternehmen und dem Eigentümer im Vergleich zur Körperschaftsteuer. Besprechen Sie dies mit einem Steuerberater und prüfen Sie ein Konzept zur Maximierung des Cashflows nach dem Verkauf.
• Vorbereitung für die nächste Investition: Die Ausstiegsstrategie ist sowohl das Ziel als auch ein Neuanfang. Wenn Sie bereits im Voraus überlegen, wie Sie die durch den Verkauf erzielten Mittel für die nächste Investition verwenden möchten, können Sie strategischer vorgehen. Es gibt beispielsweise auch komplexe Modelle, bei denen Sie die durch den Verkauf einer Immobilie erzielten Mittel für einen 1031-Tausch (ein US-amerikanisches Modell, in Japan gibt es eine ähnliche Sonderregelung für den Tausch bestimmter Vermögenswerte) nutzen, um die Steuerzahlung aufzuschieben und in eine andere Immobilie zu investieren.Auch in Japan gibt es Fälle, in denen Sonderabzüge für Veräußerungsgewinne oder Sonderregelungen für den Ersatzkauf gelten, daher sollten Sie sich im Voraus informieren. Eine weitere Möglichkeit zur Erweiterung Ihres Portfolios besteht darin, einen Teil der durch den Verkauf erzielten Mittel zur Tilgung von Darlehen zu verwenden und mit dem Rest eine neue Immobilie zu erwerben. Denken Sie daran, dass die Exit-Strategie und die nächste Einstiegsstrategie zwei Seiten derselben Medaille sind.

Damit haben wir die wesentlichen Punkte einer Ausstiegsstrategie erläutert. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine ideale Ausstiegsstrategie darin besteht, zum richtigen Zeitpunkt, mit dem richtigen Partner und mit einer gründlichen Vorbereitung den Verkauf durchzuführen. Um dies zu erreichen, ist es erforderlich, von Beginn der Investition an stets den Ausstieg im Blick zu haben und die Immobilie mit einer konsequenten Haltung zu verwalten.

6. Fallstudien (Erfolgs- und Misserfolgsbeispiele)

Abschließend stellen wir Ihnen einige Fallstudien zu Erfolgs- und Misserfolgsbeispielen von Immobilieninvestitionen durch vermögende Privatpersonen vor.Anhand dieser Beispiele können Sie die Bedeutung einer Ausstiegsstrategie besser verstehen.

Erfolgsbeispiel: Marktentwicklung richtig eingeschätzt und Ausstieg genau geplant

Ein vermögender Investor kaufte Anfang der 2010er Jahre ein gebrauchtes Wohnhaus (ein Gebäude) in einem Vorort. Das Gebäude war zwar bereits über 30 Jahre alt, lag jedoch in einem Wohngebiet in Funabashi in der Präfektur Chiba mit guter Anbindung an das Stadtzentrum und erzielte zum Zeitpunkt des Kaufs eine hohe Rendite von etwa 7,5 %.Der Kaufpreis betrug etwa 350 Millionen Yen, der teilweise aus Eigenmitteln und einem langfristigen Darlehen finanziert wurde. Der Investor verwaltete die Immobilie parallel zu seinem Hauptgeschäft sorgfältig und erzielte eine stabile Auslastung von fast 95 %. Darüber hinaus war das Gebäude trotz seines Alters aufgrund seiner Stahlbetonkonstruktion sehr langlebig, und es wurden frühzeitig umfangreiche Reparaturen an den wichtigsten Bauteilen durchgeführt, um den Wert der Immobilie zu erhalten.

Zehn Jahre nach dem Kauf entschied sich der Eigentümer, die Immobilie zum Zeitpunkt der Unternehmensnachfolge zu verkaufen. Zu dieser Zeit befand sich der Immobilienmarkt in einer lang anhaltenden Aufwärtsbewegung, und die Einstellung der Investoren gegenüber gebrauchten Wohnungen begann sich zu ändern. Die Einschätzung, dass „auch ältere Immobilien in Vororten investitionswürdig sind, solange sie Rendite bringen“, verbreitete sich, und es zeichnete sich ab, dass die Immobilie zu einem höheren Preis als beim Kauf verkauft werden könnte.Der Eigentümer beauftragte eine Immobiliengesellschaft seines Vertrauens mit dem Verkauf und erzielte schließlich einen Verkaufspreis von rund 400 Millionen Yen. Im Ergebnis konnte er einen Kapitalgewinn (Veräußerungsgewinn) von rund 50 Millionen Yen erzielen und zusammen mit den kumulierten Betriebsgewinnen aus zehn Jahren einen hohen Gewinn realisieren.

Der Erfolg dieses Beispiels liegt in der Kombination aus günstigen Marktbedingungen und einem detaillierten Ausstiegsplan. Der Eigentümer hatte bereits zum Zeitpunkt des Kaufs den Plan, die Immobilie langfristig zu halten und nach etwa zehn Jahren zu verkaufen, und führte in der Zwischenzeit Maßnahmen durch, um den Wert der Immobilie zu erhalten und zu steigern. Der Verkauf zum richtigen Zeitpunkt, als die Abschreibungen begonnen hatten und die Marktbedingungen sich verbesserten, trug ebenfalls zum Erfolg bei.Dies ist ein gutes Beispiel dafür, wie man den richtigen Zeitpunkt für den Kauf und den Verkauf genau erfasst und sowohl Einkommensgewinne als auch Kapitalgewinne erzielt. Mit dem Verkaufserlös hat dieser Investor einen Schritt nach oben gemacht und in ein noch größeres Bürogebäude in der Innenstadt investiert. Dieser Fall ist ein gutes Beispiel dafür, wie man durch eine bewusste Ausstiegsstrategie und deren planmäßige Umsetzung sein Immobilienportfolio erfolgreich erweitern kann.

Fehlerfall: Übermäßige Verschuldung ohne Ausstiegsstrategie führt in die Sackgasse

Auf der anderen Seite stellen wir auch ein Fehlerbeispiel vor, bei dem der Investor keine Ausstiegsstrategie berücksichtigt hat und dadurch in eine schwierige Lage geraten ist. Der hochverdienende Unternehmensleiter A begann auf Anraten eines Vertriebsmitarbeiters mit dem Investment in neu gebaute Einzimmerwohnungen, um Steuern zu sparen und sich ein Nebeneinkommen zu sichern. Er kaufte nacheinander mehrere Einzimmerwohnungen in Tokio, wobei er alle mit einem Vollkredit und fast ohne Anzahlung finanzierte.Unmittelbar nach dem Kauf hatte er Mieter und Mieteinnahmen, aber nach Abzug der Kreditrückzahlungen und Verwaltungskosten blieb nur ein geringer Cashflow übrig. Dennoch setzte er seine Investition optimistisch fort, da er davon ausging, dass er „die Kredite zurückzahlen und Gewinne erzielen könne, wenn er die Wohnungen in Zukunft verkaufe“.

Einige Jahre später änderte sich jedoch die Situation, als Herr A von seinem Arbeitgeber in eine andere Region versetzt wurde. Da er für den Umzug Geld für eine neue Wohnung benötigte, versuchte er, einen Teil seiner Investitionswohnungen zu verkaufen, um Bargeld zu beschaffen. Als er jedoch versuchte, sie zu verkaufen, stellte sich heraus, dass fast keine der Wohnungen zum Kaufpreis verkauft werden konnten. Eine Wohnung, die beim Neubau 25 Millionen Yen gekostet hatte, wurde nur mit 21 Millionen Yen bewertet.Der Grund dafür ist, dass der Preis beim Neubau die Gewinne und Verkaufskosten des Bauträgers enthält, die auf dem Gebrauchtmarkt nicht berücksichtigt werden, sodass der Marktpreis unmittelbar nach dem Kauf tendenziell sinkt. Darüber hinaus waren die Mieten seit dem Einzug gesunken, was ebenfalls zu einem Rückgang der Rendite führte. Da die Immobilie vollständig finanziert war, verblieb zum Zeitpunkt des Verkaufs noch eine Restschuld von etwa 23 Millionen Yen, sodass der Verkaufserlös nicht ausreichte, um das Darlehen vollständig zu tilgen.Ohne Eigenkapital konnte er die Immobilie nicht verkaufen und musste schließlich schweren Herzens auf den Verkauf verzichten.

Das Problem in diesem Fall liegt in der voreiligen Kaufentscheidung und der übermäßigen Verschuldung. Herr A hatte zum Zeitpunkt des Kaufs überhaupt keine Ausstiegsstrategie und traf seine Entscheidung nach dem Motto „Ich kaufe, weil ich einen Kredit bekomme“. Infolgedessen kaufte er eine Immobilie zum Höchstpreis bei Fertigstellung und blieb am Ende auf den Krediten sitzen.Hätte er einen Ausstieg aus der Investition im Blick gehabt, hätte er eine Anzahlung leisten oder sich gar nicht erst auf ein Produkt wie einen Neubau mit Einzimmerwohnung einlassen können, bei dem ein Ausstieg schwierig ist. Glücklicherweise behielt Herr A die Immobilie auch während seiner Versetzung und vermietete sie weiter. Nach einigen Jahren gelang ihm schließlich der Verkauf, allerdings nicht zu dem ursprünglich erwarteten Preis. Dieser Fall zeigt, wie gefährlich Investitionen ohne Ausstiegsstrategie sein können.Insbesondere bei einer hohen Fremdkapitalquote, wie beispielsweise bei einer Vollfinanzierung, besteht das Risiko, dass man bei der geringsten Planabweichung handlungsunfähig wird. Mit dem in diesem Artikel vermittelten Wissen, beispielsweise über den Neubau-Aufschlag und das Verhältnis zwischen Darlehenssaldo und Marktpreis, hätte dieser Fehler vermieden werden können.

7. Zusammenfassung (Aufbau eines nachhaltigen Anlageportfolios)

In diesem Artikel haben wir aus der Perspektive vermögender Anleger die Grundlagen und die Praxis der Immobilieninvestitionen mit Schwerpunkt auf der Ausstiegsstrategie systematisch erläutert. Der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilieninvestitionen liegt in einer konsistenten Strategie vom Einstieg bis zum Ausstieg. Es ist wichtig, in jeder Phase, von der Auswahl der Immobilie über die Finanzierung und Verwaltung bis hin zum Verkauf, logische Entscheidungen zu treffen und stets das Endziel (den Ausstieg) im Blick zu behalten.

Für die Vermögensverwaltung vermögender Anleger ist die Immobilieninvestition ein wirksames Mittel, um gleichzeitig stabile Erträge, den Erhalt des Vermögenswerts sowie steuerliche Vorteile und Nachlassplanung zu realisieren. Um dieses Potenzial jedoch voll auszuschöpfen, sind eine auf Marktanalysen basierende geeignete Auswahl der Immobilien, ein Risikomanagement, der kluge Einsatz von Hebeleffekten, eine professionelle Verwaltung und eine präzise Ausstiegsstrategie unerlässlich. Insbesondere die Ausstiegsstrategie ist ein wesentlicher Faktor für die Nachhaltigkeit von Immobilieninvestitionen.Durch die Berücksichtigung des Ausstiegs haben Anleger einen Anreiz, stets auf den Wert der Immobilie zu achten und die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, um die Verwaltung fortzusetzen. Diese Haltung führt zu einem stabilen Portfolio und ermöglicht langfristig sowohl das Wachstum als auch den Erhalt des Gesamtvermögens.

Um ein nachhaltiges Anlageportfolio aufzubauen, möchten wir die folgenden Punkte noch einmal hervorheben.

• Festlegung klarer Anlageziele und -strategien: Es ist wichtig, klare Ziele zu definieren, z. B. ob der Schwerpunkt auf Einkommensgewinnen oder Kapitalgewinnen liegt oder ob es um Nachlassplanung geht, und entsprechend die Art der Immobilie, den Finanzplan und die Haltedauer festzulegen. Dabei ist es wichtig, dass die Ziele und die Mittel aufeinander abgestimmt sind.
• Zusammenarbeit mit Experten: Immobilieninvestitionen für vermögende Privatpersonen sind mit komplexen Faktoren wie Steuer- und Rechtsfragen sowie der Lage des Immobilienmarktes verbunden. Da es schwierig ist, alles alleine zu bewältigen, sollten Sie sich mit einem vertrauenswürdigen unabhängigen Finanzberater (IFA), einem Steuerberater und einem Immobilienexperten zusammenschließen, um sich langfristig beraten zu lassen. Der Aufbau eines Netzwerks von Experten ist der erste Schritt zu einer stabilen Immobilieninvestition.
• Regelmäßige Überprüfung und flexible Anpassung: Der Immobilienmarkt und die eigene Vermögenslage ändern sich im Laufe der Zeit. Überprüfen Sie regelmäßig Ihr gesamtes Portfolio und seien Sie flexibel, um bei Bedarf Verkäufe zu tätigen, um Ihr Portfolio neu auszurichten, oder neue Anlagechancen zu nutzen. Eine einmal festgelegte Ausstiegsstrategie sollte nicht unverändert bleiben, sondern entsprechend der Marktlage aktualisiert werden.
• Risikoabsicherung und Diversifizierung: Durch gründliche Recherchen und eine umsichtige Verwaltung einzelner Immobilien lassen sich Risiken minimieren, während durch die Streuung der Investitionen auf mehrere Immobilien und Regionen eine Risikokonzentration vermieden wird. Vermögende Anleger haben die Möglichkeit, ihr Vermögen auf Immobilien im In- und Ausland sowie auf andere Anlageklassen zu verteilen. Achten Sie stets auf die Stabilität Ihres gesamten Portfolios, damit ein einzelner Ausstieg nicht zum Verhängnis wird.

Abschließend sei gesagt, dass Immobilieninvestitionen keinesfalls kurzfristige Spekulationen sind, sondern mittel- bis langfristige Geschäftsaktivitäten. Wenn Sie sich langfristig engagieren, werden Sie große Erfolge erzielen, die zu wirtschaftlichem Wohlstand, Vermögenssicherung und sogar zur Vermögensübertragung an die nächste Generation führen. Wir empfehlen vermögenden Anlegern, die in diesem Artikel vorgestellten Leitlinien als Referenz zu nutzen, um strategische Immobilieninvestitionen mit Blick auf den Ausstieg zu tätigen und ein nachhaltiges und solides Vermögensportfolio aufzubauen.