Der Wert einer Stadt wird durch die "Menschen" bestimmt, die sich dort aufhalten. In den letzten Jahren hat die weit verbreitete Nutzung von Smartphones zu einem raschen Fortschritt bei der Verwendung von "Personenstromdaten" geführt, die die Bewegungen der Menschen als Daten erfassen. Durch die Analyse dieser Daten ist es nun möglich, Immobilienbewertungen und Entwicklungspläne, die bisher eher auf Erfahrung und Intuition beruhten, auf wissenschaftlicher Grundlage durchzuführen. In diesem Artikel erläutern wir als INA & Associates Ltd. aus der Sicht eines Immobilienexperten, wie Menschenströme den Wert von Städten und damit den Wert von Immobilien beeinflussen und wie die künftige Stadtentwicklung und der Aufbau von Vermögenswerten mithilfe von Menschenstromdaten erfolgen kann. Durch die Lektüre dieses Artikels werden Sie eine neue Perspektive auf Immobilieninvestitionen und Stadtentwicklung gewinnen.
Das Gefühl, dass "diese Stadt lebendig ist" oder "diese Gegend vielversprechend aussieht", beruht auf einem bestimmten Phänomen: den Menschenströmen. Wo Menschen zusammenkommen, entsteht Handel, wächst Kultur und werden neue Werte geschaffen. In diesem Kapitel werden die grundlegenden Mechanismen erläutert, durch die Menschenströme den Wert einer Stadt bestimmen.
Erstens handelt es sich bei den Personenstromdaten um anonymisierte Standortdaten, die zeigen, "wann", "wo" und "wie lange" sich die Menschen aufhalten und "wie sie sich bewegen". Sie werden hauptsächlich aus der GPS-Funktion von Smartphones, Wi-Fi und Informationen von Mobilfunk-Basisstationen gewonnen. Durch die Analyse dieser Daten lässt sich die Bewegung von Menschen in einem bestimmten Gebiet und zu einer bestimmten Tageszeit im Detail nachvollziehen.
Warum also ist der Personenstrom direkt mit den Immobilienwerten verknüpft? Weil der Wert einer Immobilie von der Anzahl der Personen bestimmt wird, die den Standort nutzen wollen, d. h. von der Nachfrage. So sind beispielsweise Bahnhofsvorplätze, an denen viele Menschen ein- und ausgehen, attraktive Standorte für Unternehmen, die Geschäfte eröffnen wollen, und Mieter werden auch bei hohen Mieten angezogen. Ebenso sind Gebiete, die für den Arbeits- oder Schulweg geeignet sind, bei Wohnungssuchenden sehr gefragt, und die Wohnungspreise und -mieten sind tendenziell hoch. Mit anderen Worten: Die Menschenströme sind ein sichtbarer Indikator für die potenzielle Nachfrage nach einem Standort.
Traditionell stützt sich das Verständnis dieser Nachfrage auf statistische Daten wie Volkszählungsdaten und langjährige Faustregeln. Durch die Verwendung von Personenstromdaten ist jedoch eine detailliertere Analyse in Echtzeit möglich. So können wir beispielsweise gezielt messen, wie ein bestimmtes Sanierungsprojekt die Personenströme in einem Viertel verändert hat, und seine Auswirkungen objektiv bewerten. So können wir genauere, wissenschaftlich fundierte Entscheidungen treffen.
Personenstromdaten sind in vielen Bereichen des Immobilienmarktes von echtem Wert. Von der Entwicklungsplanung über die Mietverwaltung bis hin zur Maklertätigkeit liefern sie in allen Situationen objektive Entscheidungsgrundlagen und verbessern die Genauigkeit der Geschäfte. Dieses Kapitel befasst sich mit spezifischen Nutzungsszenarien und deren Vorteilen.
Einer der wichtigsten Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen, ist die Lage. Die "Entfernung zum Bahnhof" galt lange Zeit als universeller Indikator. Der Wert der gleichen Immobilie "fünf Minuten Fußweg vom Bahnhof" unterscheidet sich jedoch stark, wenn eine Seite der Immobilie durch eine belebte Einkaufsstraße führt, während die andere Seite durch eine dunkle Straße mit wenigen nächtlichen Fußgängern führt. Durch die Verwendung von Daten über den Personenfluss kann sogar die "Qualität der Straße", wie die Anzahl und die Merkmale (Alter, Geschlecht usw.) der Fußgänger und die Zeit, die sie auf der Straße verbringen, in die Bewertung einbezogen werden, so dass die Immobilienwerte besser an die tatsächlichen Gegebenheiten angepasst werden können.
Die Analyse der Passantenströme ist für die Planung der Eröffnung eines neuen Geschäftslokals unerlässlich. Es ist möglich, die von den Zielkundengruppen frequentierten Bereiche zu ermitteln und die am besten geeigneten Standorte für die Eröffnung neuer Geschäfte auszuwählen. Durch die Analyse der Personenströme in bestehenden Geschäften lassen sich auch Beziehungen zu Wettbewerbern und verbesserungswürdige Bereiche ermitteln, um mehr Kunden anzuziehen.
Daten über Menschenströme können auch bei der Entwicklung von Eigentumswohnungen eine wichtige Rolle spielen. Wenn man beispielsweise analysiert, wohin die Bewohner eines Gebiets in den Urlaub fahren, kann man die Lebensstile und potenziellen Bedürfnisse des Gebiets verstehen. Die Ergebnisse können dann für die Formulierung von Entwicklungsplänen mit höherem Mehrwert verwendet werden, z. B. für die Gestaltung gemeinsamer Einrichtungen und die Verknüpfung mit umliegenden Einrichtungen.
| Nutzungsszenen | Spezifische Nutzung | Zu erzielende Vorteile |
|---|---|---|
| Stadtentwicklung und -sanierung | Messung und Vergleich von Veränderungen der Personenströme vor und nach der Entwicklung und objektive Bewertung der Projektauswirkungen. | Überprüfung der Gültigkeit von Plänen und Verbesserung der Überzeugungskraft gegenüber Investoren. |
| Planung der Eröffnung von Gewerbeflächen | Identifizierung von Gebieten, die von Zielgruppen frequentiert werden, und Auswahl der am besten geeigneten Standorte für die Eröffnung von Geschäften. | Verbesserung der Genauigkeit von Umsatzprognosen, Vermeidung von Fehlentwicklungen. |
| Entwicklung von Eigentumswohnungen | Analyse der Verhaltensmuster der Bewohner und Ermittlung potenzieller Bedürfnisse. | Entwicklung von Immobilien mit hoher Kundenzufriedenheit und Optimierung der Verkaufsstrategien. |
| Bewertung von Immobilien | Quantitative Bewertung der "Qualität" eines Standorts durch Analyse der Anzahl und Eigenschaften der Passanten. | Berechnen Sie objektive Immobilienwerte, die den tatsächlichen Gegebenheiten besser entsprechen. |
| Mietmanagement | Überwachen Sie Veränderungen der Personenströme in der Umgebung und legen Sie angemessene Mietpreise fest. | Verringerung des Leerstandsrisikos und Maximierung der Einnahmen. |
In den letzten Jahren hat das Konzept der "begehbaren Städte" weltweit Aufmerksamkeit erregt. Dabei handelt es sich um eine städtebauliche Strategie, die darauf abzielt, Städte zu schaffen, in denen nicht nur gut gepflegte Fußwege vorhanden sind, sondern auch attraktive und angenehme Orte, an denen man zu Fuß gehen kann. Die Schaffung "begehbarer Städte" verbessert nicht nur die Gesundheit der Einwohner und belebt die Gemeinden, sondern hat auch das Potenzial, die Immobilienwerte erheblich zu steigern.
Eine "begehbare Stadt" ist nicht dasselbe wie eine "begehbare Stadt". Während es bei "begehbaren Städten" um physische Sicherheit und Komfort geht, wie z. B. barrierefreie Zugänge, stehen bei "begehbaren Städten" Elemente im Vordergrund, die die Sinne und Gefühle der Menschen ansprechen, wie z. B. schöne Landschaften, attraktive Geschäfte, üppige Parks und Plätze, die zu zufälligen Begegnungen einladen. Städte, in denen die Menschen zu Fuß unterwegs sind, verweilen natürlich länger und steigern ihren Konsum. Infolgedessen steigt der wirtschaftliche Wert des Gebiets, was zu höheren Grundstücks- und Immobilienpreisen führt.
| Merkmale. | Begehbare Stadt (begehbar) | Begehbar (Walk-appealing) |
|---|---|---|
| Zielsetzung. | Sichere und bequeme Fortbewegung gewährleisten | Freude am Gehen und Attraktivität des Aufenthalts schaffen. |
| Wichtigste Elemente | Verbreiterung der Fußwege, barrierefreier Zugang, Beseitigung von Stufen | Schöne Straßenbilder, attraktive Geschäfte, Grünflächen, Plätze, Kunst |
| Auswirkungen auf den Immobilienmarkt | Werterhaltung durch verbesserten Basiskomfort | Verbessertes Gebiets-Branding, Wertsteigerung für Gewerbe- und Wohnimmobilien |
Die Förderung von begehbaren Städten trägt auch zu einer nachhaltigen Gesellschaft bei. Die Verringerung der Abhängigkeit vom Auto und die Ermutigung der Menschen, zu Fuß zu gehen und öffentliche Verkehrsmittel zu benutzen, kann zu einer Verringerung der CO2-Emissionen und einer Verbesserung der Gesundheit der Bewohner führen. Solche Umwelt- und Gesundheitsaspekte sind ein wichtiger Mehrwert auf dem modernen Immobilienmarkt und entscheidend für die Erhaltung und Verbesserung langfristiger Vermögenswerte.
Groß angelegte Sanierungsmaßnahmen sind ein starker Motor für die Umgestaltung von Städten und die Schaffung neuer "Menschenströme". Die Attraktivität einer Stadt wird durch die Erneuerung baufälliger Gebäude und den Bau hochmoderner Geschäftseinrichtungen, Büros und Wohntürme erheblich gesteigert. Dies wiederum zieht Menschen an, die zuvor keine Verbindung zu dem Gebiet hatten, und schafft einen neuen Menschenstrom.
Eine erfolgreiche Sanierung ist eng mit einer verbesserten Verkehrsanbindung verbunden. Die Erneuerung der Verkehrsinfrastruktur, wie z. B. der Ausbau von Bahnhofsvorplätzen, die Eröffnung neuer Bahnhöfe und der Bau neuer Buslinien, wird die Zugänglichkeit erheblich verbessern. Dadurch wird es möglich, Menschen aus einem größeren Gebiet anzuziehen und die Zahl der Menschen zu erhöhen, die mit dem Gebiet als Ganzes interagieren. Dieser Bevölkerungszuwachs regt die gewerbliche Tätigkeit und die Nachfrage nach Wohnraum an, was wiederum die Immobilienwerte in die Höhe treibt.
Die Sanierung wirkt sich nicht nur auf das Gebiet selbst, sondern auch auf die Umgebung und die gesamte Bahnlinie positiv aus. Wenn beispielsweise durch die Umgestaltung eines Bahnhofs attraktive gewerbliche Einrichtungen geschaffen werden, kann dies einen Multiplikatoreffekt haben, indem es den Komfort für die Anwohner des Bahnhofs verbessert und die Beliebtheit der gesamten Bahnlinie als Wohngebiet erhöht. Auf diese Weise kann ein einziges Sanierungsprojekt als Katalysator für die Steigerung der Immobilienwerte in einem großen Gebiet wirken.
| Einflussfaktor | Beschreibung | Auswirkung auf Immobilienwerte |
|---|---|---|
| Konzentration von Handels- und Geschäftsfunktionen | Bau von großflächigen Geschäfts- und Bürogebäuden | Schaffung von Nachfrage durch Verbesserung der Attraktivität des Gebiets und Erhöhung der Zahl der Arbeitnehmer und Besucher |
| Aufwertung der Wohnfunktionen | Bereitstellung von hochwertigem Wohnraum, z. B. in Form von Eigentumswohnungen in Hochhäusern | Zuzug neuer Bewohnergruppen, Aufwertung des Markenimages |
| Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur | Ausbau des Bahnhofsplatzes, Eröffnung eines neuen Bahnhofs, Verbesserung des Straßennetzes | Verbesserte Erreichbarkeit, um mehr Kunden aus einem größeren Gebiet anzuziehen |
| Schaffung von öffentlichem Raum | Entwicklung von Parks, Plätzen und Fußgängerzonen | Schaffung von Plätzen für die lokale Erholung, Verbesserung des Verkehrs und des Komforts im Gebiet |
Erfolgreiche Immobilieninvestitionen hängen davon ab, wie man Gebiete mit Potenzial erkennt. Menschenstromdaten sind eine mächtige Waffe für diesen Zweck. Sie ermöglichen eine datengestützte objektive Analyse von Informationen, die von professionellen Investoren durch jahrelange Erfahrung und Laufarbeit gewonnen wurden.
Bei Investitionsentscheidungen können Human-Flow-Daten in zwei Hauptaspekten genutzt werden. Zum einen, um die aktuelle Situation zu verstehen, und zum anderen, um die Zukunft vorherzusagen. Erstens lassen sich durch den Vergleich der Besucherströme an Wochentagen und Feiertagen, tagsüber und nachts in einem für Investitionen in Frage kommenden Gebiet die Merkmale der Stadt (ob es sich um ein Geschäfts-, Wohn- oder Innenstadtgebiet handelt) genau ermitteln. Durch die Analyse der demografischen Daten der Besucher (Alter, Wohnort, Arbeitsort usw.) lässt sich außerdem feststellen, welche Art von Menschen in dem Gebiet leben, und es kann geklärt werden, welche Mieter und Pächter angesprochen werden sollen.
Darüber hinaus ist es auch möglich, das Wachstum und das künftige Potenzial eines Gebiets vorherzusagen, indem man die Trends der Personenströme in der Vergangenheit analysiert. So kann beispielsweise ein Gebiet mit einem kontinuierlich steigenden Zustrom junger Menschen als Gebiet mit einem hohen Potenzial für die künftige Wohnungsnachfrage eingestuft werden. Umgekehrt sollten Gebiete, in denen die Bevölkerung weiterhin aus dem Gebiet abwandert, sorgfältig geprüft werden. Auf diese Weise können Daten über Bevölkerungsströme die Genauigkeit von Rentabilitätsprognosen und Risikobewertungen bei Immobilieninvestitionen erheblich verbessern.
Wir bei INA & Associates K.K. kombinieren diese hochmoderne Technologie mit unserer langjährigen Immobilienexpertise, um für jeden unserer Kunden die beste Investitionsstrategie zu entwickeln. Durch die Kombination von objektiven, datenbasierten Analysen mit unserem professionellen Fachwissen bieten wir Ihnen eine leistungsstarke Unterstützung für Ihren wertvollen Vermögensaufbau.
In diesem Artikel wurde erläutert, wie der Personenstrom den Wert von Städten prägt und sich aus der neuen Perspektive der Personenstromdaten erheblich auf die Immobilienwerte auswirkt.
In der Vergangenheit basierten Immobilienwerte meist auf statischen Informationen wie Standort und Alter. Dank des technologischen Fortschritts ist es nun jedoch möglich, dynamische Informationen wie die "Bewegung der Menschen" zu erfassen und zu analysieren. Dies hat es uns ermöglicht, Immobilienwerte vielseitiger und genauer zu bewerten und künftiges Potenzial vorherzusagen.
Die Schaffung attraktiver Städte wie Walkable Cities, in denen die Menschen gerne zu Fuß gehen, ist ein wichtiges Thema für die künftige Stadtentwicklung. Darüber hinaus haben die neuen Menschenströme, die durch die Sanierung entstehen, das Potenzial, den Wert eines ganzen Gebietes dramatisch zu steigern. Die genaue Erfassung dieser Trends mit Hilfe von Daten über Personenströme wird der Schlüssel für die Zukunft des Immobiliengeschäfts und für den sinnvollen Aufbau von Vermögenswerten sein.
INA&Associates K.K. wird sich weiterhin auf Humankapital und Technologie als Kern des Managements konzentrieren und sich weiterhin aufrichtig um den Vermögensaufbau jedes einzelnen Kunden kümmern. Bitte zögern Sie nicht, uns bei allen Fragen rund um Immobilien zu kontaktieren. Wir werden Ihnen die besten Lösungen anbieten, die auf unseren Daten und unserer Erfahrung basieren.