Für uns in der Immobilienbranchesind Stadtentwicklungsprojekte ein wichtiges System zur Verwirklichung der Stadtentwicklung und zur Verbesserung des Lebensumfelds.
Viele Bürgerinnen und Bürger haben jedoch Fragen wie "Was sind Stadtentwicklungsprojekte" und "Wie wirken sie sich auf mein Leben aus".
In diesem Artikel erläutern wir als INA & Associates Ltd. den grundsätzlichen Aufbau, die spezifischen Arten, Vor- und Nachteile von Stadtentwicklungsprojekten sowie den eigentlichen Verfahrensablauf für die Allgemeinheit verständlich.
Auch Fachbegriffe wieStadtplanung undStadtumbau werden anhand von Beispielen sorgfältig erläutert, um Ihr Verständnis für Immobilien zu vertiefen.
Stadtentwicklungsprojekte sind Projekte zur konkreten Umsetzung der geplanten Stadtentwicklung in bereits urbanisierten oder zu urbanisierenden Gebieten.
Im Gegensatz zur Entwicklung von städtischen Einrichtungen, die darauf abzielt, den Rahmen eines städtischen Gebiets linear und punktuell zu entwickeln, grenzen diese Projekte ein bestimmtes Gebiet ab und integrieren die Entwicklung von öffentlichen Einrichtungen und Wohngebieten innerhalb dieses Gebiets auf der Grundlage eines umfassenden Plans.
Das Städtebaugesetz definiert sechs Arten von Stadtentwicklungsprojekten, die jeweils unterschiedliche Ziele und Methoden haben. Bei diesen Projekten handelt es sich nicht um bloße Baumaßnahmen, sondern um umfassende Initiativen, die auf die Verbesserung der Funktionen der Stadt als Ganzes und ihres Lebensumfelds ausgerichtet sind.
Das Hauptziel von Stadtentwicklungsprojekten besteht darin, eine rationelle und solide fortschrittliche Flächennutzung in der Stadt und die Erneuerung der städtischen Funktionen zu gewährleisten.
Konkret geht es um die Schaffung sicherer und komfortabler städtischer Räume mit hoher Katastrophenresistenz durch die Integration von unterteilten Grundstücken, den Bau von nicht brennbaren Gemeinschaftsgebäuden und die Verbesserung öffentlicher Einrichtungen wie Parkanlagen und Straßenbäume.
Ein weiteres wichtiges Ziel ist die Lösung von Problemen des Katastrophenschutzes und des Lebensumfelds in den verbleibenden dicht bebauten, hölzernen Stadtgebieten und wenig genutzten Flächen. Dies wird dazu beitragen, die Lebensqualität der Bewohner und den Wert der Stadt als Ganzes zu verbessern.
Gemäß Artikel 12 des Städtebaugesetzes werden Stadtentwicklungsprojekte in die folgenden sechs Arten eingeteilt
Flurbereinigungsprojekte sind die häufigste Art von Stadtentwicklungsprojekten.
Es handelt sich um ein Projekt, das ein Gebiet innerhalb eines Stadtplanungsgebiets aufteilt und darauf abzielt, die öffentlichen Einrichtungen (Straßen, Parks, Kanalisation usw.) zu verbessern und die Nutzung von Wohnbauland innerhalb dieses Gebiets zu fördern.
Eine Besonderheit dieses Projekts besteht darin, dass der bisherige Grundstückseigentümer nach dem Projekt weiterhin Eigentümer von Grundstücken in demselben Gebiet sein kann. Die Form und die Fläche des Grundstücks ändern sich, aber die Rechte bleiben im Wesentlichen erhalten.
Durch die Organisation von nicht zusammenhängenden Grundstücken und deren Neuordnung in übersichtliche Parzellen können öffentliche Einrichtungen wie Straßen und Parks entsprechend angeordnet werden, um das Lebensumfeld zu verbessern.
Das neue Wohn- und Stadtentwicklungsprojekt zielt darauf ab, gesunde Wohngebiete zu entwickeln und ein großes Angebot an Wohnbauland mit einem guten Lebensumfeld in der Nähe von städtischen Gebieten mit einer hohen Bevölkerungskonzentration bereitzustellen.
Im Rahmen dieses Projekts werden die Grundstücke in diesem Gebiet in ihrer Gesamtheit im Einklang mit der Stadtplanung erworben und neue Wohngebiete systematisch erschlossen und versorgt. Ziel ist es, die Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen zu lindern und ein gutes Lebensumfeld zu schaffen.
Die Durchführung des Projekts führt zu einer integrierten Entwicklung von gut geplanten Straßen, Parks, Schulen und anderen öffentlichen Einrichtungen sowie zu guten Wohngebieten.
Projekte zur Entwicklung von Industrieparks zielen auf die systematische Entwicklung städtischer Gebiete in den Vororten des Ballungsraums oder auf die Entwicklung städtischer Entwicklungszonen zu Industriestädten ab, um die Konzentration von Industrie und Bevölkerung in bestehenden städtischen Gebieten zu verringern.
Durch diese Projekte werden die planmäßige Bereitstellung von Industrieflächen und die Schaffung eines städtischen Umfelds gefördert, in dem Industrie und Wohnen aufeinander abgestimmt sind. Außerdem wird die ausgewogene Entwicklung der Stadt als Ganzes gefördert, indem die industriellen Funktionen aus den bestehenden städtischen Gebieten verlagert werden.
Sanierungsprojekte für städtische Gebiete werden in Gebieten durchgeführt, in denen die Gefahr einer Katastrophe besteht, z. B. in dicht bebauten Gebieten mit niedrigen Holzgebäuden.
Es handelt sich dabei um ein Projekt, bei dem unterteilte Grundstücke zusammengelegt und in nicht brennbare, mittel- und hochgeschossige Gemeinschaftsgebäude (Gebäude) umgebaut werden, während gleichzeitig öffentliche Einrichtungen bereitgestellt werden.
Die Besonderheit dieses Projekts besteht darin, dass es im "Raum" durchgeführt wird, während Projekte der Bodenordnung in der "Fläche" durchgeführt werden. Die Projektkosten werden durch die Veräußerung der neu geschaffenen Fläche (reservierte Fläche) gedeckt.
Die Eigentümer des bestehenden Gebäudes und des Grundstücks können in dem neuen Sanierungsgebäude Flächen im Verhältnis zum Wert ihres bestehenden Vermögens erwerben.
Neue städtische Infrastrukturprojekte sind Projekte zur Verringerung der Bevölkerungskonzentration in Großstädten und zur Versorgung von Wohngebieten durch die Entwicklung der Infrastruktur neuer Städte (Straßen, Eisenbahnen, Parks, Abwassersysteme und andere Einrichtungen) in der Peripherie von Großstädten.
Diese Projekte umfassen den Bau großer städtischer Infrastruktureinrichtungen und die Entwicklung von Wohngebieten in Verbindung mit diesen, die den Kern neuer städtischer Gebiete bilden.
Im Rahmen von Projekten zur Entwicklung von Wohngebieten werden in Gebieten, die in der Stadtplanung als gute Wohngebiete ausgewiesen sind, Gemeinschaftswohnungen und öffentliche Einrichtungen sowie gegebenenfalls gemeinsame Grünflächen geschaffen.
Es gibt relativ wenige Beispiele für die Durchführung dieses Projekts, und die Entwicklung erfolgt als Reaktion auf die Wohnungsnachfrage in bestimmten Gebieten.
Einer der wichtigsten Vorteile von Stadtentwicklungsprojekten ist die Verbesserung der Katastrophenvorsorge.
Durch die Beseitigung von dicht bewaldeten städtischen Gebieten und die Herstellung von nicht brennbaren Gebäuden wird die Sicherheit vor Katastrophen wie Bränden und Erdbeben erheblich verbessert. Außerdem wird die Reaktionsfähigkeit bei Katastrophen durch die Sicherung von Evakuierungswegen und die Einrichtung von Katastrophenschutzzentren verbessert.
Die fortschrittliche Flächennutzung ermöglicht eine effiziente Nutzung des begrenzten städtischen Raums.
Insbesondere bei Stadtsanierungsprojekten können durch die Aufstockung von Gebäuden und die Zusammenlegung verschiedener Funktionen wie Gewerbe, Wohnen und Büros neue Flächen geschaffen werden.
Städtische Funktionen werden durch die Modernisierung veralteter Gebäude und Einrichtungen erneuert.
Der Bau von Gebäuden mit modernster Ausstattung und Technologie verbessert die Bequemlichkeit und den Komfort und erhöht die Attraktivität der Stadt als Ganzes.
Die Verbesserung des Lebensumfelds wird durch die Entwicklung von Parks und Grünflächen, den Ausbau von Straßen, Wasserversorgungs- und Abwassersystemen erreicht.
Dadurch wird die Lebensqualität der Bewohner verbessert und die Attraktivität des Gebiets erhöht.
Es wird erwartet, dass die Durchführung des Projekts den Vermögenswert des Zielgebiets erhöht.
Die Entwicklung der Infrastruktur und die Erneuerung der Gebäude werden den Wert der Immobilien erhöhen und zur Wiederbelebung der lokalen Wirtschaft beitragen.
Stadtentwicklungsprojekte benötigen einen langen Zeitraum von der Planung bis zur Fertigstellung, der von mehreren Jahren bis zu mehr als einem Jahrzehnt reichen kann.
Während dieses Zeitraums können Bewohner und Entwickler in eine instabile Situation geraten, die ihr Leben und ihre Geschäftstätigkeit beeinträchtigen kann.
Da an dem Projekt eine große Anzahl von Rechteinhabern beteiligt ist, kann es schwierig sein, einen Konsens unter den Anwohnern zu erzielen.
Insbesondere bei Stadtsanierungsprojekten verlangt das Stadtsanierungsgesetz die Zustimmung von mindestens zwei Dritteln der Anwohner, wenn ein Sanierungsverband gegründet werden soll, was eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen kann, um einen Konsens zu erreichen.
Die Projektkosten setzen sich aus Bau-, Planungs-, Verwaltungs- und Entschädigungskosten zusammen.
Die Finanzierung erfolgt aus Beiträgen der Verwalter öffentlicher Einrichtungen, aus staatlichen Zuschüssen und aus reservierten Mitteln für die Bodenentsorgung, aber auch die Rechteinhaber können verpflichtet werden, einen bestimmten Teil der Kosten zu tragen.
Vorübergehende Auswirkungen auf den Lebensunterhalt sind während der Projektlaufzeit unvermeidlich.
Das tägliche Leben und die geschäftlichen Aktivitäten können gestört werden, z. B. durch Umsiedlung, vorübergehende Unterbringung und vorübergehende Aussetzung der Geschäftstätigkeit.
Die Durchführung von Stadtentwicklungsprojekten unterliegt gesetzlichen Verfahren. Der allgemeine Verfahrensablauf ist im Folgenden dargestellt.
| Stufe | Inhalt | Ungefähre Dauer |
|---|---|---|
| 1. Erarbeitung eines Grundkonzeptes | Erarbeitung eines Grundkonzepts für die Sanierung durch die lokalen Behörden | 1-2 Jahre |
| 2. städtebauliche Entscheidung | Städtebauliche Entscheidung über Projektgebiet und Projektinhalt | 1-2 Jahre 3. |
| 3.3 Projektgenehmigung | Einholung der Genehmigung für den Projektplan | 6 Monate - 1 Jahr |
| 4. Genehmigung der Umwandlung von Rechten | Einholung der Genehmigung für den Plan zur Umwandlung von Rechten (für Sanierungsprojekte) | 6 Monate bis 1 Jahr |
| 5. Baudurchführung | Durchführung der Bauarbeiten | 2-5 Jahre |
| 6. Belegung und Abrechnung | Bezug und Abrechnung des Projekts nach Fertigstellung des Gebäudes | 1-2 Jahre |
Die Kommune formuliert ein Grundkonzept für das Sanierungsprojekt, das auf den Problemen und der Zukunftsvision des Gebiets basiert.
In dieser Phase werden die Notwendigkeit und die grundsätzliche Ausrichtung des Projekts geprüft und ein Meinungsaustausch mit den Bewohnern geführt.
Das Verfahren der städtebaulichen Entscheidung wird für das Projektgebiet und den Projektinhalt durchgeführt.
Nachdem der Entwurf des Bebauungsplans erstellt, öffentlich bekannt gemacht und veröffentlicht und vom Stadtplanungsrat beraten wurde, wird der Bebauungsplan offiziell beschlossen.
Die Projektgenehmigung wird für den konkreten Projektplan eingeholt.
Der Projektplan, der Finanzplan, die Planungsunterlagen usw. müssen eingereicht werden und werden von der Verwaltung geprüft.
Bei Stadtumbauprojekten wird ein Umwandlungsplan zur Umwandlung der bisherigen Rechte in Rechte für ein neues Gebäude genehmigt.
Es wird das Einverständnis der Rechteinhaber eingeholt und eine detaillierte Rechteanpassung vorgenommen.
Die Bauarbeiten werden gemäß dem genehmigten Plan durchgeführt.
Während der Bauzeit werden auch die vorübergehende Umsiedlung der Rechteinhaber und die Fortführung des Geschäftsbetriebs unterstützt.
Nach Fertigstellung des Gebäudes ziehen die Rechtsinhaber ein und das Projekt wird abgerechnet.
Das Projekt wird mit der Veräußerung des reservierten Stockwerks und der endgültigen Kostenabrechnung abgeschlossen.
Die Zielgebiete für Stadtentwicklungsprojekte werden innerhalb von Urbanisierungszonen oder Stadtplanungszonen festgelegt, die nicht gemäß dem Stadtplanungsgesetz abgegrenzt wurden.
Zu den Zielgebieten gehören insbesondere dicht bebaute, bewaldete Stadtgebiete, verbleibende Flächen mit unzureichender Nutzung, Gebiete mit Problemen des Katastrophenschutzes und Gebiete, die eine Erneuerung der städtischen Funktionen erfordern. Die lokale Behörde entscheidet über die Notwendigkeit des Projekts auf der Grundlage der Probleme und der Zukunftsvision des Gebiets, und das Projekt wird offiziell im Rahmen des städtebaulichen Entscheidungsverfahrens beschlossen.
Das hängt von der Art des Projekts ab, aber im Falle von Bodenordnungsprojekten kann der frühere Grundstückseigentümer nach dem Projekt weiterhin Eigentümer eines Grundstücks in demselben Gebiet sein. Allerdings können sich die Form und die Fläche des Grundstücks ändern.
Bei Stadtsanierungsprojekten werden die Rechte an dem bisherigen Grundstück und Gebäude in Rechte an der Etage des neuen, sanierten Gebäudes umgewandelt. Je nach dem Wert des bisherigen Objekts kann der Boden des neuen Gebäudes erworben werden. Wir empfehlen Ihnen, sich für weitere Informationen an Ihren Projektleiter zu wenden.
Während der Projektlaufzeit müssen Sie möglicherweise vorübergehend umziehen. Im Falle eines Hauses kann das Unternehmen in einer vorübergehenden Unterkunft weitergeführt werden, im Falle eines Geschäfts oder Büros in vorübergehenden Räumlichkeiten.
Das Unternehmen wird für die mit dem Umzug verbundenen Kosten entschädigt. Die Entschädigung für Unternehmen und die Kosten für den Umzug von beweglichen Sachen sind ebenfalls vorgesehen. Der Betreiber bietet ausführliche Unterstützung, um die Auswirkungen auf das Leben und die Geschäftstätigkeit der Rechtsinhaber so gering wie möglich zu halten.
Stadtentwicklungsprojekte werden im Rahmen gesetzlicher Verfahren durchgeführt, aber die Einwohner haben die Möglichkeit, ihre Meinung in der Phase der Stadtplanungsentscheidungen zu äußern.
Die Anwohner können während der öffentlichen Bekanntmachung und der öffentlichen Einsichtnahme in den Stadtplanungsentwurf ihre Stellungnahmen abgeben, und ihre Meinungen werden bei den Beratungen des Stadtplanungsrats berücksichtigt. Projekte, die im Rahmen von Rechtsverfahren beschlossen wurden, werden jedoch grundsätzlich umgesetzt.
Die Instandhaltung und Verwaltung von Einrichtungen nach Abschluss eines Projekts hängt von der Art der Einrichtung ab.
Öffentliche Einrichtungen wie Straßen und Parks werden von den lokalen Behörden gewartet und verwaltet. Bei Gebäuden, wie z. B. Sanierungsgebäuden, erfolgt die Instandhaltung und Verwaltung durch die Verwaltungsgemeinschaft oder die Verwaltungsgesellschaft. Durch eine angemessene Instandhaltung und Verwaltung wird sichergestellt, dass die Auswirkungen des Projekts nachhaltig sind und der Wert der Anlage erhalten bleibt.
Stadtentwicklungsprojekte sind ein wichtiges System zur Lösung städtischer Probleme und zur Verwirklichung einer nachhaltigen Entwicklung.
Jeder der sechs Projekttypen hat unterschiedliche Ziele und Methoden, und das geeignete Projekt wird entsprechend den lokalen Merkmalen und Problemen ausgewählt. Von der Durchführung von Projekten kann erwartet werden, dass sie den Katastrophenschutz verbessern, die Flächennutzung verbessern, die städtischen Funktionen erneuern, das Lebensumfeld verbessern und die Immobilienwerte steigern.
Andererseits gibt es auch Herausforderungen wie lange Projektlaufzeiten, Schwierigkeiten bei der Konsensfindung unter den Bewohnern, die Belastung durch Projektkosten und vorübergehende Auswirkungen auf die Lebensgrundlagen. Es ist wichtig, diese Probleme durch angemessene Aufklärung, sorgfältige Konsensbildung und angemessene Entschädigung und Unterstützung anzugehen.
Denjenigen, die Immobilien besitzen oder den Erwerb von Immobilien in Erwägung ziehen, wird empfohlen, auf die Trends bei Stadtentwicklungsprojekten zu achten und entsprechende Entscheidungen zu treffen, wobei sie sich von Experten beraten lassen sollten.