Für diejenigen, die den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, ist dieWegerechtspflicht eine wichtige rechtliche Voraussetzung, die nicht umgangen werden kann. Wenn Sie ein Grundstücksgeschäft abschließen, ohne diese Verpflichtung zu kennen, können Sie mit ernsten Problemen konfrontiert werden, z. B. dass Sie keine Baugenehmigung beantragen und das gekaufte Grundstück nicht bebauen können.
Die Wegerechtsverpflichtung ist eine gesetzliche Vorschrift, die in Artikel 43 des Baugesetzes festgelegt ist und besagt, dass ein Grundstück beim Bau eines Gebäudes einen bestimmten Zugang zu einer Straße haben muss. Ein Grundstück, das diese Anforderung nicht erfüllt, ist einnicht bebaubares Grundstück, was bedeutet, dass der Umbau bestehender Gebäude oder die Errichtung neuer Gebäude grundsätzlich verboten ist.
Da die Grundstückspreise in den letzten Jahren vor allem in städtischen Gebieten in die Höhe geschnellt sind, zieht es viele Menschen zu Grundstücken, die billiger als der Marktpreis sind. Es gibt jedoch Fälle, in denen sich hinter dem niedrigen Preis ein schwerwiegendes Problem verbirgt, nämlich ein Verstoß gegen die Verkehrserschließungspflicht. Insbesondere Grundstücke, die nicht der Straßenanbindungspflicht entsprechen, befinden sich häufig auf schmalen Grundstücken, am Ende von Gassen und in alten Wohngebieten.
Basierend auf unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche als INA&Associates erläutern wir in diesem Artikel die Grundstruktur der Anliegerpflicht und praktische Vorsichtshinweise in einer für den Durchschnittsverbraucher leicht verständlichen Form. Auch Ausnahmen, wie z.B.zu prüfende Punkte beim Grundstückskauf, die Notwendigkeit vonRücksprüngen und derVorbehalt in Artikel 43 werden von uns ausführlich erläutert, damit Sie Ihre Grundstücksgeschäfte sicher und sachgerecht abwickeln können.
Die Investition in eine Immobilie oder der Kauf eines Hauses ist eine wichtige Lebensentscheidung. Wenn Sie sich die richtigen Kenntnisse über die Vorfahrtspflichten aneignen, können Sie künftige Probleme vermeiden und Ihre Immobilientransaktion unbesorgt durchführen.
Grundkenntnisse der Tangentialpflichten
Definition und Rechtsgrundlage der Wegerechtspflicht
Die Verpflichtung, einen Zugang zu schaffen, ist eine gesetzliche Vorschrift, die in Artikel 43 Absatz 1 des Baugesetzes eindeutig festgelegt ist. Der Artikel besagt, dass "der Standort eines Gebäudes mindestens 2 Meter von einer Straße entfernt sein muss", und diese Bestimmung gilt für alle Gebäude in städtischen und halbstädtischen Planungszonen.
Hintergrund dieser gesetzlichen Vorschrift ist die Entwicklung der Stadtplanung in der Zeit des Wiederaufbaus nach dem Krieg und das wichtige politische Ziel der Verbesserung des Wohnumfelds im Zuge der raschen Verstädterung. Das Baunormengesetz wurde 1950 (Showa 25) erlassen, als sich Japan mitten im Wiederaufbau nach dem Krieg befand und die Verschlechterung der städtischen Umwelt aufgrund unkontrollierter Baupraktiken ein ernstes soziales Problem darstellte. Mit der Einführung der Straßenanbindungspflicht wurde ein Mindestmaß an städtischer Infrastruktur und Wohnumfeld sichergestellt.
Konkret muss ein Grundstück mindestens 2 m an eine Straße mit einer Mindestbreitevon 4 mgemäß Artikel 42 des Baugesetzes grenzen. Dieser Wert von mindestens 2 Metern wird mit Rücksicht auf den Verkehr von Rettungsfahrzeugen und die Sicherung von Evakuierungswegen im Katastrophenfall festgelegt und ist nicht nur eine formale Anforderung, sondern dient als wesentlicher Sicherheitsstandard zum Schutz von Leben und Eigentum der Bewohner.
Es gibt jedoch auch Ausnahmen von der Verpflichtung, einen Zugang zu einer Straße zu schaffen. Im Rahmen der auf Artikel 43 Absatz 2 Ziffer ii des Baugesetzes basierenden "Artikel 43 Vorbehaltserlaubnis" kann die Verpflichtung zum Zugang zu einer Straße gelockert werden, wenn die zuständige Verwaltungsbehörde der Ansicht ist, dass keine Hindernisse in Bezug auf den Verkehr, die Sicherheit, den Brandschutz oder die Abwasserentsorgung bestehen. Diese Ausnahmeregelung ist als praktische Reaktion in bestehenden städtischen Gebieten vorgesehen und wird nach Einholung der Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde und unter Berücksichtigung der individuellen Umstände angewandt.
Gründe für die Notwendigkeit einer Vorfahrtregelung
Die Hauptgründe für die gesetzliche Vorfahrtspflicht sind die Gewährleistung der öffentlichen Sicherheit und die Aufrechterhaltung der städtischen Funktionen. Dieses Erfordernis ist nicht nur ein bauaufsichtliches Verfahren, sondern dient dem Schutz von Leben und Eigentum der Bewohner.
Der erste Grund ist dieGewährleistung der Durchfahrt von Rettungsfahrzeugen. In Notsituationen wie Bränden oder plötzlichen Erkrankungen ist ein schnelles Erreichen des Einsatzortes durch Feuerwehrfahrzeuge und Krankenwagen von entscheidender Bedeutung, um die Ausbreitung von Schäden zu verhindern und Leben zu retten. Die Fahrzeugbreite für Löschfahrzeuge beträgt ca. 2,0 m, für Krankenwagen ca. 1,9 m und für große Leiterwagen ca. 2,5 m. Die in der Straßenbenutzungspflicht vorgeschriebene Mindestbreite von 2 m ist als Mindestbreite für die Durchfahrt dieser Einsatzfahrzeuge festgelegt.
| Arten von Einsatzfahrzeugen |
Breite des Fahrzeugs |
Hauptverwendung |
| Feuerlöschpumpenfahrzeuge |
Ca. 2,0 m |
Brandbekämpfung und Rettungseinsätze |
| Krankenwagen |
Ca. 1,9 Meter |
Transport von Verletzten und Kranken, Erste Hilfe. |
| Großer Leiterwagen |
Ca. 2,5 m |
Höhenrettung, Brandbekämpfung in Hochhäusern |
| Chemielöschfahrzeug |
Ca. 2,3 m |
Brandbekämpfung bei gefährlichen Stoffen |
Der zweite Grund ist dieSicherung der Evakuierungsrouten im Katastrophenfall. In Japan, wo Naturkatastrophen wie Erdbeben und Taifune häufig auftreten, ist es äußerst wichtig, sichere Evakuierungswege für die Bewohner zu gewährleisten. Vor allem in dicht bebauten Gebieten ist die Gefahr groß, dass Evakuierungswege durch eingestürzte Gebäude oder die Ausbreitung von Bränden blockiert werden, und der durch Zufahrtsverpflichtungen gesicherte Straßenraum ist eine Rettungsleine.
Wie die Erfahrungen mit dem Großen Ostjapanischen Erdbeben und dem Großen Hanshin-Awaji-Erdbeben gezeigt haben, ist die Bedeutung von Evakuierungswegen in Katastrophenzeiten unermesslich. Die durch die Straßenfrontpflicht gewährleistete Frontbreite von mehr als 2 Metern dient als Mindestbreite für die sichere Evakuierung einer Vielzahl von Anwohnern, einschließlich Rollstuhlfahrern und älteren Menschen. Darüber hinaus ist auch die soziale Bedeutung dieser Wege sehr groß, da sie nicht nur für die Evakuierung, sondern auch als Zufahrtswege für die Anlieferung von Hilfsgütern und für Wiederherstellungsarbeiten im Falle einer Katastrophe genutzt werden können.
Was ist eine Straße im Sinne des Baugesetzbuchs?
Wichtig für das Verständnis der Zugangspflicht ist der Begriff "Straße", wie er in Artikel 42 des Baugesetzes definiert ist. Da Straßen im alltäglichen Gebrauch nicht unbedingt mit Straßen im Sinne des Baugesetzbuchs übereinstimmen, ist ein genaues Verständnis dieses Unterschieds bei Immobilientransaktionen äußerst wichtig.
Artikel 42 des Baugesetzes definiert eine Straße als eine Straße, die mindestens 4 Meter breit ist, mit einer Mindestbreite von 6 Metern in Gebieten, die von einer speziellen Verwaltungsbehörde bestimmt werden. Diese Breitenanforderung dient der Sicherheit von Fahrzeugen und Fußgängern, die aneinander vorbeifahren, sowie der Durchfahrt von Rettungsfahrzeugen, wie oben erwähnt.
Die Straßen nach dem Baugesetzbuch werden in die folgenden sechs Kategorien eingeteilt
| Art der Straße |
Artikel 42 des Baugesetzbuchs |
Beschreibung. |
Verwalter |
| Straße Nr. 1 |
Absatz 1, Punkt 1. |
Straßen (National-, Präfektur-, Gemeindestraßen usw.) nach dem Straßengesetz |
Nationale, präfektorale und kommunale Regierungen |
| Nr. 2 Straßen |
Absatz 1, Punkt 2 |
Durch Erschließungsmaßnahmen gebaute Straßen usw. |
Bauträger, Gemeinden usw. |
| Straße Nr. 3 |
Absatz 1, Punkt 3. |
Straßen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Baugesetzbuchs bestehen. |
Verschiedene |
| Straße Nr. 4 |
Absatz 1, Punkt 4. |
Straßen, für die eine Projektausführung innerhalb von 2 Jahren geplant ist |
Bauherr |
| Straße Nr. 5 |
Absatz 1, Punkt 5. |
Als Standort ausgewiesene Straße (Privatstraße) |
Privater Eigentümer |
| Absatz 2 Straße |
Absatz 2. |
Anerkannte Straße (weniger als 4 Meter breit) |
Verschiedene |
Besonders zu beachten sind dabei dieStraßen des Abschnitts 2(so genannte "Deemed roads"). Wenn auf einem Grundstück, das an eine Straße des Abschnitts 2 grenzt, gebaut werden soll, ist einAbstandvon 2 Metern zur Straßenachse erforderlich. Dies ist ein wichtiger Punkt, der beim Kauf von Grundstücken zu prüfen ist.
Risiken und Gegenmaßnahmen bei Verstößen gegen die Wegerechtspflicht
Was ist ein nicht wieder bebaubares Grundstück?
Grundstücke, die nicht der Wegerechtsverpflichtung entsprechen, werden als nicht bebaubare Grundstücke eingestuft, was bedeutet, dass es grundsätzlich verboten ist, bestehende Gebäude umzubauen oder neue Gebäude zu errichten. Diese Einschränkung hat erhebliche Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie, weshalb eine gründliche Untersuchung vor dem Kauf eines Grundstücks unerlässlich ist.
Typische Fälle von nicht wieder bebaubaren Grundstücken sind die folgenden Situationen. Erstens gibt es Grundstücke, die überhaupt nicht an eine Straße angrenzen, die so genannten "No-road-access-Grundstücke". Dies ist eine Situation, in der das Grundstück von anderen Grundstücken umgeben ist und der Zugang zu einer öffentlichen Straße über das Grundstück eines anderen erfolgen muss. Auf solchen Grundstücken wird der Antrag auf eine Baugenehmigung nicht angenommen, und neue Bautätigkeiten sind nicht zulässig.
Zweitens gibt es Grundstücke mit einer Straßenfront von weniger als 2 Metern. Dies ist ein häufiges Problem bei Grundstücken in Form von "Fahnenmasten" oder "Erweiterungsgrundstücken", bei denen ein Gebäude im hinteren Teil gebaut wird, die Breite des der Straße zugewandten Teils jedoch zu gering ist, um die Verpflichtung zur Einhaltung der Straßenfront zu erfüllen. Auf solchen Grundstücken ist ein Umbau nicht möglich, es sei denn, die Straßenfront wird verbreitert.
Darüber hinaus sind auch Grundstücke, die an eine Straße grenzen, die keine Straße im Sinne des Baugesetzbuchs ist, nicht wieder bebaubar. So gelten beispielsweise Grundstücke, die an Landwirtschafts-, Forst- oder Flusswirtschaftswege grenzen, als nicht bebaubar, wenn diese nicht einer Straße im Sinne von Artikel 42 des Baugesetzbuchs entsprechen. Auf solchen Grundstücken darf nicht gebaut werden, es sei denn, die angrenzende Straße ist als Straße nach dem Baugesetzbuch anerkannt.
Die Auswirkungen von nicht bebaubaren Grundstücken auf den Grundstückswert sind gravierend. Im Allgemeinen liegt der Marktwert von nicht bebaubaren Grundstücken um 30 bis 50 % unter dem von bebaubaren Grundstücken in gleichem Zustand. Dies liegt vor allem an den Nutzungseinschränkungen, die sich aus der Unmöglichkeit des Wiederaufbaus in der Zukunft ergeben, und an den Schwierigkeiten, Kredite von Finanzinstituten zu erhalten. Die niedrigere Bewertung des hypothekarischen Sicherungswertes schränkt die Möglichkeiten für Kaufinteressenten erheblich ein.
Allerdings können auch nicht sanierungsfähige Immobilien renoviert oder repariert werden. Das Baugesetzbuch schränkt Arbeiten zur Instandhaltung und Erhaltung bestehender Gebäude nicht ein, so dass Innenrenovierungen, Ausstattungsverbesserungen und Reparaturen an Außenwänden durchgeführt werden können. Größere Renovierungsarbeiten, die Erweiterungen oder bauliche Veränderungen mit sich bringen, sind jedoch nicht zulässig, so dass den grundlegenden Verbesserungen an einem Gebäude Grenzen gesetzt sind.
Absenkungsmechanismus.
Bei derRückversetzung handelt es sich um eine obligatorische Straßenrückversetzung für Bautätigkeiten auf Grundstücken, die an eine Zweirichtungsstraße grenzen. Dieses System soll sicherstellen, dass die Straßenbreite in Zukunft auf 4 Meter oder mehr verbreitert wird, und spielt eine wichtige Rolle bei der Stadtplanung.
Der grundlegende Mechanismus der Absenkung besteht darin, dass ein Bereich von 2 Metern ab der Straßenmittellinie als Straße betrachtet wird und Gebäude und Anlagen verboten sind. Beträgt die derzeitige Straßenbreite beispielsweise 3 Meter, so ist der vorhandene Straßenabschnitt 1,5 Meter von der Straßenmittellinie entfernt, nach der Rückversetzung wird die Straßenbreite jedoch 2 Meter von der Mittellinie entfernt sein, so dass sie insgesamt 4 Meter beträgt.
Das Landeigentum an der Fläche, die zurückgesetzt werden muss, verbleibt nach der Rücksetzung beim ursprünglichen Grundstückseigentümer. Da diese Fläche nach dem Baugesetzbuch jedoch als "Straße" gilt, ist es verboten, Gebäude, Zäune, Tore oder andere Strukturen zu errichten. Auch die Nutzung des Grundstücks als Parkplatz kann eingeschränkt werden, so dass es sich um eine besondere Art von Grundstück mit öffentlichem Charakter handelt, auch wenn es sich de facto in Privatbesitz befindet.
Ein weiterer wichtiger Faktor, den es zu berücksichtigen gilt, ist die finanzielle Belastung, die mit Rücksprüngen verbunden ist. Rücksprünge verringern die verfügbare Grundstücksfläche und schränken daher die Größe der Gebäude ein, die errichtet werden können. Befinden sich außerdem bestehende Zäune, Tore und Anpflanzungen innerhalb des zurückgesetzten Bereichs, fallen Kosten für deren Beseitigung an. Darüber hinaus müssen die Pflasterung und die Instandhaltung der abgesetzten Fläche im Voraus geklärt werden, da die Gemeinden hierauf unterschiedlich reagieren.
Auf der anderen Seite haben Flächenstilllegungen auch den Aspekt, dass sie die Interessen der gesamten Gemeinde verbessern. Die Verbreiterung der Straße verbessert die Zufahrt für Rettungsfahrzeuge und dient als Evakuierungsweg im Katastrophenfall. Sie kann auch das Tageslicht und die Belüftung verbessern und die Landschaftsgestaltung fördern, was langfristig zu einer Verbesserung der Immobilienwerte in dem Gebiet beitragen kann.
Artikel 43: Vorbehaltliche Genehmigung
Die "Genehmigung nach Artikel 43 unter Vorbehalt"gemäß Artikel 43 (2) (ii) des Baunormengesetzesist ein wichtiges System, das den Bau unter bestimmten Bedingungen als Ausnahme von der Straßenanbindungspflicht ermöglicht. Dieses Genehmigungssystem wurde entwickelt, um der realistischen Situation in bestehenden städtischen Gebieten gerecht zu werden, und kann, wenn es richtig eingesetzt wird, das Problem der nicht wiederherstellbaren Grundstücke lösen.
Die Grundvoraussetzung für eine Genehmigung nach Artikel 43 ist, dass die zuständige Verwaltungsbehörde zustimmt, dass keine Hindernisse für den Verkehr, die Sicherheit, den Brandschutz oder die Hygiene bestehen. Diese Entscheidung wird im Einvernehmen mit der Bauaufsichtsbehörde getroffen und berücksichtigt die individuellen Standortbedingungen und die Umgebung insgesamt. Bei der Prüfung der Genehmigung werden der Evakuierungsweg, die Zugänglichkeit für Rettungsfahrzeuge und die Auswirkungen auf die Umgebung eingehend untersucht.
Zu den typischen Situationen, die von einer Genehmigung erfasst werden, gehören die folgenden. Erstens, wenn um den Standort herum eine große Freifläche vorhanden ist und es praktisch keine Hindernisse für die Evakuierung oder die Zufahrt von Rettungsfahrzeugen gibt. Bei Grundstücken, die beispielsweise an Parks, Flüsse oder Bahnanlagen grenzen, kann eine Genehmigung erteilt werden, da diese Flächen als Evakuierungswege dienen.
Zweitens kann das Grundstück an straßenähnliche Flächen wie Privatstraßen oder landwirtschaftliche Wege grenzen. Obwohl diese Wege nicht als Straßen im Sinne des Baugesetzbuchs gelten, können sie für eine Genehmigung in Frage kommen, wenn sie tatsächlich wie Straßen funktionieren und eine angemessene Breite und Struktur aufweisen. In diesem Fall ist jedoch eine Vereinbarung zwischen den betroffenen Parteien über die Instandhaltung des straßenähnlichen Raums und des Wegerechts erforderlich.
Das Genehmigungsverfahren ist komplex und erfordert Fachwissen und Erfahrung. Zu den Antragsunterlagen gehören eine detaillierte Vermessung des Geländes, Zeichnungen der Umgebungsbedingungen, eine Studie zur Verkehrssicherheit und zum Brandschutz sowie eine Einverständniserklärung der betroffenen Parteien. Außerdem dauert es oft mehrere Monate, bis die Bauaufsichtsbehörde den Antrag prüft, und es gibt keine Gewissheit darüber, ob eine Genehmigung erteilt wird oder nicht.
Selbst wenn eine Genehmigung erteilt wird, können bestimmte Bedingungen gestellt werden. So kann beispielsweise die Nutzung des Gebäudes auf Wohnzwecke beschränkt werden, die Anzahl der Stockwerke kann auf zwei oder weniger beschränkt werden, und es müssen unter Umständen Fluchtwege eingehalten werden. Da diese Bedingungen eine Voraussetzung für die Genehmigung sind, sollte bei künftigen Flächennutzungsplänen gebührend darauf geachtet werden.
Zu beachtende Punkte beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken
Überprüfungen vor dem Kauf
Die Bestätigung der straßenseitigen Verpflichtungen zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs ist entscheidend, um künftige Probleme zu vermeiden. Für eine erfolgreiche Immobilieninvestition oder einen Hausbau ist es unerlässlich, eine gründliche Untersuchung durchzuführen und den Status der Straßenanbindung in der Vorvertragsphase genau zu ermitteln.
Als erstes ist zu prüfen, an welche Art von Straße das betreffende Grundstück grenzt. Es ist notwendig, die genaue Klassifizierung der Straße gemäß Artikel 42 des Baugesetzbuchs zu ermitteln und zu prüfen, ob die Straße für den Antrag auf Baubestätigung gültig ist. Dies kann anhand der "Straßenkarte" überprüft werden, die bei der Bauaufsichtsbehörde oder dem Stadtplanungsamt der jeweiligen Gemeinde eingesehen werden kann. Die Straßenbenennungskarte enthält detaillierte Informationen über Art, Breite und Datum der Benennung der Straße und ist ein entscheidendes Dokument zur Feststellung der Anbindungspflicht der Straße.
Auch die tatsächliche Messung der Straßenbreite ist eine wichtige Bestätigung. Da die auf der Straßenkarte angegebene Breite möglicherweise nicht mit der aktuellen Breite übereinstimmt, wird dringend empfohlen, eine Vermessung durch einen professionellen Vermesser durchführen zu lassen. Insbesondere in älteren Wohngebieten und bei schmalen Straßen kann ein Teil der Straße in Privatbesitz sein oder umgekehrt ein Teil des Privatgrundstücks als Straße genutzt werden. In solchen Situationen sollte auch die Durchführung einer Grenzfeststellung in Betracht gezogen werden, da die Möglichkeit besteht, dass die im Kataster eingetragene Grenze und die aktuelle Situation voneinander abweichen.
Die Vermessung der Straßenfront ist eine weitere wichtige Prüfung. Es ist notwendig, durch eine tatsächliche Messung zu bestätigen, dass die Breite der der Straße zugewandten Fläche mindestens 2 m beträgt, und zu prüfen, ob es Hindernisse für künftige Baupläne gibt. Dies ist besonders wichtig bei Parzellen mit Fahnenmasten und unregelmäßig geformten Parzellen, bei denen die Front schmaler sein kann, als es den Anschein hat, daher ist es wichtig, dies durch eine genaue Messung zu bestätigen. Es sollte auch geprüft werden, ob Zäune oder Bauten an der Grenze zum Nachbargrundstück nicht über die eigentliche Grundstücksgrenze hinausragen.
Eine vorherige Konsultation zumAntrag auf Baubestätigung ist ebenfalls ein wirksames Mittel zur Bestätigung. Wenn Sie konkrete Baupläne haben, können Sie prüfen, ob es Probleme im Sinne des Bauordnungsrechts, einschließlich der Verkehrssicherungspflicht, gibt, indem Sie nach der Erstellung von Entwurfszeichnungen vorab die Bauaufsichtsbehörde oder die zuständige Bestätigungsstelle konsultieren. Diese vorherige Beratung kann das Risiko, dass sich das Gebäude nach dem Kauf als nicht bebaubar erweist, erheblich verringern.
Die Prüfung von Wegerechten ist ein weiterer wichtiger Faktor. Handelt es sich bei dem straßenbegleitenden Gelände um eine Privatstraße, ist zu prüfen, ob die Wegerechte und Grabungsrechte an der Privatstraße gesichert sind. Eine detaillierte Untersuchung der Wegerechte ist notwendig, z. B. ob ein Wegerechtsvertrag mit dem Eigentümer der Privatstraße oder der Verwaltungsgemeinschaft abgeschlossen wurde und ob klar ist, wie die künftigen Unterhaltungs- und Verwaltungskosten getragen werden. Ist ein Teil der Privatstraße im Besitz eines Dritten, sollte auch das Verhältnis zum Eigentümer geprüft werden.
Beim Verkauf zu treffende Maßnahmen
Der Verkauf von Grundstücken, bei dem Fragen der Wegerechtspflicht eine Rolle spielen, erfordert eine komplexere Abwicklung als bei einer normalen Immobilientransaktion. Mit den richtigen Maßnahmen kann es jedoch möglich sein, auch problematische Grundstücke zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.
Beim Verkauf von nicht rekonstruierbaren Grundstücken ist es zunächst wichtig, die aktuelle Situation genau zu kennen. In Zusammenarbeit mit Fachleuten sollten die konkreten Einzelheiten der Verletzung der Anliegerpflichten, die Möglichkeit der Erteilung einer Genehmigung nach Artikel 43 und die Möglichkeit der Lösung des Problems durch den Kauf des Nachbargrundstücks eingehend untersucht und eine Verkaufsstrategie formuliert werden. Die Ergebnisse dieser Untersuchung können nicht nur als Erklärungsmaterial für den Käufer verwendet werden, sondern liefern auch wichtige Informationen für die Festlegung eines angemessenen Verkaufspreises.
Die Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer ist eine äußerst wichtige rechtliche Verpflichtung für den Verkäufer. Nach dem Baugrundstücks- und Gebäudetransaktionsgesetz ist es obligatorisch, den Status der Zufahrtsverpflichtungen in der Erläuterung wichtiger Angelegenheiten deutlich zu erklären, und das Versäumnis, diese Erklärung abzugeben, kann zu einer Haftung für die Nichterfüllung des Vertrags führen. Zu den zu erläuternden Inhalten gehören die Tatsache, dass die Zufahrtspflicht verletzt wurde, die Frage, ob das Grundstück wieder bebaut werden kann oder nicht, die Möglichkeit einer Genehmigung nach Artikel 43 und die Notwendigkeit von Abstandsflächen.
Bei der Festsetzung des Preises sollten die durch die Verletzung der Wegerechtsverpflichtung verursachten Einschränkungen angemessen berücksichtigt werden. In der Regel ist für ein nicht bebaubares Grundstück ein Preisnachlass von 30 bis 50 % im Vergleich zu einem bebaubaren Grundstück mit denselben Bedingungen erforderlich, aber es ist wichtig, einen angemessenen Preis festzulegen, indem die Lage, die Umgebung und die Möglichkeit zur Lösung des Problems umfassend berücksichtigt werden. Eine zu niedrige Preisfestsetzung kann sich zum Nachteil des Verkäufers auswirken, während eine zu hohe Preisfestsetzung zu einer längeren Verkaufsdauer führen kann.
Auch die Wahl der Verkaufsmethode ist eine wichtige strategische Entscheidung. Neben dem allgemeinen Verkauf über einen Vermittler sollten mehrere Optionen in Betracht gezogen werden, darunter der Verkauf an einen Grundstückskäufer, der Verkauf an den benachbarten Grundstückseigentümer und der Verkauf nach Erteilung einer Genehmigung nach § 43. Insbesondere kann es möglich sein, dass der benachbarte Grundstückseigentümer die Immobilie zu einem höheren Preis als dem Marktpreis verkauft, da er von der Erweiterung des Grundstücks und der Verbesserung der Form profitiert.
Bei der Festlegung der Vertragsbedingungen ist es wichtig, geeignete Vereinbarungen über die Verpflichtung zur Straßenzufahrt aufzunehmen. In Betracht kommen beispielsweise eine Vereinbarung, die den Erwerb einer Genehmigung nach Artikel 43 zur aufschiebenden Bedingung macht, eine Vereinbarung, die die Verteilung der Kosten für die Rückversetzung klärt, oder eine Vereinbarung, die davon ausgeht, dass das Problem durch den Kauf des Nachbargrundstücks gelöst werden kann. Diese Vereinbarungen ermöglichen es beiden Kauf- und Verkaufsparteien, die Risiken angemessen zu teilen und Probleme zu vermeiden.
Auch das Follow-up nach dem Verkauf ist ein wichtiger Faktor. Es ist besonders wichtig, ein angemessenes System der Zusammenarbeit mit dem Käufer einzurichten, wenn nach dem Verkauf weitere Maßnahmen erforderlich sind, z. B. die Beantragung einer Genehmigung nach Artikel 43 oder Verhandlungen mit dem Nachbargrundstück. Die Bereitstellung von Informationen und die Zusammenarbeit mit den Verfahren im Rahmen der Möglichkeiten des Verkäufers können zu einer reibungslosen Lösung von Problemen und zur Aufrechterhaltung guter Beziehungen beitragen.
Schlussfolgerung.
Wegerechte sind ein wichtiges rechtliches Erfordernis, das bei Immobilientransaktionen nicht vermieden werden kann. Sie zu verstehen und angemessen mit ihnen umzugehen, ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition oder einem Hauskauf. Auf der Grundlage der in diesem Artikel enthaltenen Informationen werden die folgenden wichtigen Punkte wiederholt.
Erstens: Die Grundvoraussetzung für die Verpflichtung zur Straßenzufahrt ist, dass das Grundstück von einer Straße mit einer Breite von mindestens 2 Metern begrenzt wird, wie in Artikel 42 des Baugesetzes definiert. Grundstücke, die diese Anforderung nicht erfüllen, werden zu nicht bebaubaren Grundstücken, was sich gravierend auf den Grundstückswert auswirkt, da ein Um- oder Neubau grundsätzlich verboten ist. Vor allem in engen Stadtgebieten und älteren Wohngegenden ist eine gründliche Prüfung vor dem Kauf eines Grundstücks unerlässlich, da es viele Grundstücke gibt, die gegen die Straßenanbindungspflicht verstoßen.
Auch für Grundstücke, die an eine Einbahnstraße grenzen, ist ein Abstand von 2 m von der Straßenachse vorgeschrieben, und die wirtschaftlichen Auswirkungen, wie z. B. die Verringerung der verfügbaren Grundstücksfläche und die Kosten für die Beseitigung bestehender Bauten, müssen genau bedacht werden. Andererseits gibt es Fälle, in denen Ausnahmen von der Straßenanbindungspflicht im Rahmen einer Ausnahmegenehmigung nach Artikel 43 gewährt werden können, so dass es wichtig ist, dies zusammen mit einem Fachmann im Detail zu prüfen.
Beim Kauf eines Grundstücks können künftige Probleme vermieden werden, indem man die Art der Straße anhand von Straßenkarten genau prüft, die Breite und Frontlänge durch tatsächliche Messungen bestätigt, sich im Voraus über Anträge auf Baubestätigung informiert und die Wegerechtsverhältnisse untersucht. Darüber hinaus kann beim Verkauf durch eine genaue Kenntnis der aktuellen Situation, eine angemessene Aufklärung des Käufers, eine angemessene Preisgestaltung und die Ausarbeitung von Vertragsbedingungen auch bei problematischen Grundstücken ein fairer Abschluss erzielt werden.
Wir von INA&Associates können mit unserer langjährigen Erfahrung und Expertise in komplexen Fragen der Wegerechtspflicht die optimale Lösung für die individuelle Situation des Kunden finden. Eine Immobilientransaktion ist eine wichtige Lebensentscheidung, für deren Erfolg eine fachkundige Begleitung unerlässlich ist. Wenn Sie Fragen haben oder einen Aspekt der Wegerechtspflicht besprechen möchten, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
Mit "Humankapital" und "Vertrauen" als Kernstück unseres Managements verpflichten wir uns zu einer kontinuierlichen Unterstützung, damit alle unsere Kunden ihre Immobilientransaktionen in aller Ruhe abwickeln können. Durch die Verschmelzung von Technologie und Humanressourcen nehmen wir die Herausforderung an, über die Grenzen der traditionellen Immobilienbranche hinaus Werte zu schaffen und zur Verwirklichung einer erfolgreichen Zukunft für unsere Kunden beizutragen.
Häufig gestellte Fragen
F1: Kann ich überhaupt auf einem Grundstück bauen, das nicht die Anforderungen an die Zufahrt erfüllt?
Auch auf Grundstücken, die die Anforderungen an die Zufahrt nicht erfüllen, kann man mit einer Genehmigung nach Artikel 43 (2) (ii) des Baugesetzes bauen. Diese Genehmigung wird erteilt, wenn die zuständige Verwaltungsbehörde der Auffassung ist, dass keine verkehrs-, sicherheits-, brandschutz- oder hygienerechtlichen Hindernisse vorliegen, und wenn die Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde eingeholt wurde.
Die Voraussetzungen für eine Genehmigung sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, aber im Allgemeinen wird die Genehmigung erteilt, wenn um das Grundstück herum eine große Freifläche vorhanden ist, wenn das Grundstück an eine straßenähnliche Fläche wie eine Privatstraße oder einen Wirtschaftsweg angrenzt und wenn die Zustimmung aller an die Durchfahrt angrenzenden Rechtsinhaber eingeholt worden ist. Da die Beantragung einer Genehmigung jedoch Fachwissen und Zeit erfordert und die Genehmigung nicht immer erteilt wird, ist es wichtig, sich im Voraus mit den Einzelheiten zu befassen.
F2: Wem gehört das Grundstück in der Abstandsfläche?
Das Eigentum an den Grundstücken in der stillgelegten Zone verbleibt nach der Stilllegung beim ursprünglichen Grundstückseigentümer. Der eingetragene Eigentümer ändert sich nicht. Da dieser Bereich jedoch nach dem Baugesetzbuch als "Straße" gilt, ist die Errichtung von Gebäuden, Zäunen, Toren und anderen Strukturen verboten.
Da die abgesetzte Fläche als Straße fungieren soll, kann ihre Nutzung als Parkplatz ebenfalls eingeschränkt sein. Einige Gemeinden können stillgelegte Flächen pflastern und instand halten, aber die Kostenbelastung und die Instandhaltung solcher Pflasterungen müssen im Voraus bestätigt werden. Es ist wichtig zu verstehen, dass das Land zwar in Privatbesitz ist, aber einen besonderen öffentlichen Charakter hat.
F3: Was geschieht mit der Verpflichtung, die Straße zu befahren, wenn sie an eine Privatstraße grenzt?
Auch wenn das Grundstück an eine Privatstraße grenzt, kann die Verpflichtung zur Nutzung der Straße erfüllt werden, wenn die Privatstraße von einer bestimmten Verwaltungsbehörde als "ausgewiesene Straße" gemäß Artikel 42 Absatz 1 Buchstabe v des Baunormengesetzes ausgewiesen wurde. Standortgebundene Straßen sind Straßen, die als Privatstraßen angelegt sind, mindestens 4 Meter breit sind, die entsprechenden baulichen Kriterien erfüllen und von einer bestimmten Verwaltungsbehörde ausgewiesen wurden.
Privatstraßen, die nicht als solche ausgewiesen sind, entsprechen dagegen nicht den Straßen nach dem Baunormengesetz und erfüllen daher nicht die Erschließungspflicht. In diesem Fall sind Maßnahmen wie die Einholung einer Genehmigung nach Artikel 43 oder die Sicherung des Zugangs zur Straße nach dem Baugesetz durch den Erwerb des Nachbargrundstücks erforderlich. Bei Privatstraßen sind auch die Sicherung von Wegerechten und Grabungsrechten sowie die Übernahme von Unterhaltskosten zu prüfen.
F4: Was muss ich tun, wenn ich ein Grundstück erbe, das gegen die Straßenbenutzungspflicht verstößt?
Wenn Sie eine Immobilie erben, die gegen die Wegerechtsverpflichtungen verstößt, ist es zunächst wichtig, die aktuelle Situation genau zu bewerten. Es ist notwendig, mit Sachverständigen zusammenzuarbeiten, um die detaillierte Vermessung der Straßenverhältnisse, die Möglichkeit, eine Genehmigung gemäß Artikel 43 zu erhalten, und die Möglichkeit, die Situation durch den Kauf des Nachbargrundstücks zu lösen, zu prüfen.
Mögliche Lösungen sind der Umbau und die Nutzung des Grundstücks in seinem jetzigen Zustand, die Erlangung einer Genehmigung nach Artikel 43 und der Wiederaufbau, der Kauf des Nachbargrundstücks zur Erfüllung der Zufahrtsverpflichtungen oder der Verkauf des Grundstücks als nicht wiederaufbaubares Grundstück. Da jede Methode ihre Vor- und Nachteile hat, ist es wichtig, unter Berücksichtigung der Gesamtsituation der Erben und ihrer Zukunftspläne die beste Option zu bestimmen.
F5: Was muss ich beachten, wenn ich das angrenzende Grundstück kaufe, um die Anliegerpflicht zu erfüllen?
Wenn Sie Ihre Straßenanbindungspflicht durch den Kauf eines angrenzenden Grundstücks erfüllen wollen, müssen Sie zunächst prüfen, ob das zu erwerbende angrenzende Grundstück nach dem Baugesetzbuch ordnungsgemäß durch eine Straße begrenzt ist. Außerdem ist zu prüfen, ob eine Straßenfront von mindestens 2 Metern gesichert werden kann, damit das gesamte Grundstück nach dem Kauf der Anliegerpflicht genügt.
Der Schlüssel zum Erfolg bei den Verhandlungen mit dem benachbarten Grundstückseigentümer liegt darin, einen Vorschlag zu machen, der auch die Vorteile für die andere Partei berücksichtigt. Nicht nur die Preisverhandlungen, sondern auch die Festlegung der Grenzen, die Eintragungsverfahren und die steuerliche Behandlung müssen umfassend berücksichtigt werden. Wenn nur ein Teil des Nachbargrundstücks erworben werden soll, ist es auch wichtig, die Form und die mögliche Nutzung des verbleibenden Grundstücks zu berücksichtigen und sicherzustellen, dass die andere Partei nicht benachteiligt wird.
Referenzinformationen.
Einschlägige Gesetze, Verordnungen und Regelungen