Die Geschossflächenzahl ist ein wichtiger Indikator, der beim Kauf einer Immobilie oder bei der Planung eines Gebäudes geprüft werden muss. Die Geschossflächenzahl ist der Maßstab, der bestimmt, wie groß ein Gebäude auf dem Grundstück gebaut werden kann, und hat einen erheblichen Einfluss auf den Wert und die Nutzung von Immobilien.
Die Geschossflächenzahl ist, einfach ausgedrückt, das "Verhältnis der Gesamtgeschossfläche eines Gebäudes zur Grundstücksfläche". Dieser Wert bestimmt, wie groß ein Gebäude auf dem Grundstück gebaut werden kann. Beträgt die Geschossflächenzahl beispielsweise 200 % auf einem 100 m2 großen Grundstück, kann ein Gebäude mit einer Gesamtgeschossfläche von bis zu 200 m2 errichtet werden.
In diesem Artikel werden die Bedeutung, die Berechnungsmethoden, der Zusammenhang mit der Flächennutzung und die Auswirkungen auf den Grundstückswert aus der Sicht eines Experten leicht verständlich erläutert. Nützliche Informationen für alle, die in Zukunft eine Immobilie kaufen oder bauen wollen, sowie für diejenigen, die eine Immobilieninvestition in Betracht ziehen.
Die Geschossflächenzahl ist ein numerischer Wert, der das Verhältnis zwischen der Gesamtgeschossfläche eines Gebäudes und der Grundstücksfläche angibt. Dieser im Baugesetz definierte Indikator spielt in der Stadtplanung eine wichtige Rolle, um die rationelle Nutzung von Grundstücken und eine angemessene Bebauungsdichte zu gewährleisten.
Die Geschossflächenzahl wird nach der folgenden Formel berechnet
Geschossflächenzahl (%) = Bruttogeschossfläche ÷ Grundstücksfläche × 100
Die Gesamtgeschoßfläche ist die Summe der Geschoßflächen der einzelnen Stockwerke des Gebäudes. Ein zweistöckiges Haus mit 80 m2 im ersten Stock und 80 m2 im zweiten Stock hätte beispielsweise eine Gesamtgeschossfläche von 160 m2. Bei einer Grundstücksfläche von 100 m2 errechnet sich die Geschossflächenzahl zu 160 m2 / 100 m2 x 100 = 160 %.
Die Geschossflächenzahl ist ein wichtiger Indikator dafür, wie groß ein Gebäude auf dem Grundstück gebaut werden kann, und sollte bei Immobilientransaktionen und Bauplänen immer überprüft werden.
Das Gebäudeflächenverhältnis" ist ein Begriff, der häufig mit dem Flächenverhältnis verwechselt wird. Es ist wichtig, die beiden Begriffe klar voneinander abzugrenzen, da sie ähnlich, aber unterschiedlich sind.
Das Gebäudeflächenverhältnis gibt "das Verhältnis der Gebäudefläche (horizontale projizierte Fläche eines Gebäudes) zur Grundstücksfläche" an. Mit anderen Worten, es ist ein Indikator dafür, wie viel Fläche ein Gebäude im Verhältnis zur Grundstücksfläche einnimmt. Die Geschossflächenzahl hingegen ist ein Indikator für die Bruttogeschossfläche (dreidimensionale Größe) eines Gebäudes.
Nehmen wir zum Beispiel an, dass auf demselben Grundstück mit einer Fläche von 100 m2 ein einstöckiges Gebäude mit einem Erdgeschoss von 50 m2 und ein zweistöckiges Gebäude mit einem ersten und einem zweiten Stockwerk von jeweils 50 m2 errichtet wird.
Wie oben dargestellt, kann das Verhältnis von Gebäude zu Grundstück gleich sein, aber das Verhältnis der Geschossfläche kann unterschiedlich sein. Die Grundflächenzahl dient vor allem der Besonnung, der Belüftung und dem Katastrophenschutz, während die Geschossflächenzahl der Regulierung der Bevölkerungsdichte und der städtischen Umwelt dient.
Der Hauptzweck der gesetzlich vorgeschriebenen Geschossflächenzahl besteht darin, eine Überbevölkerung der Städte zu verhindern und ein gutes Wohnumfeld zu erhalten. Ohne eine Beschränkung der Geschossflächenzahl würden auf einem begrenzten Grundstück übermäßig große Gebäude gebaut, was zu verschiedenen städtischen Problemen führen könnte, z. B. zu Problemen mit der Sonneneinstrahlung und der Belüftung, zu Verkehrsstaus und einer übermäßigen Belastung der Infrastruktur.
Darüber hinaus wird die Geschossflächenzahl je nach den Merkmalen des jeweiligen Gebiets festgelegt. Gewerbegebiete haben eine hohe Geschossflächenzahl und erlauben den Bau von Hochhäusern, während Wohngebiete eine relativ niedrige Geschossflächenzahl haben, um ein ruhiges und beschauliches Wohnumfeld zu erhalten.
Auf diese Weise ist die Geschossflächenzahl nicht nur eine Baubeschränkung, sondern ein wichtiges städtebauliches Instrument, das sowohl eine geplante Stadtentwicklung als auch die Erhaltung eines guten Wohnumfelds gewährleistet.
| Artikel | Geschossflächenzahl | Überbauungsgrad |
|---|---|---|
| Definition. | Verhältnis zwischen der Gesamtgeschossfläche und der Grundstücksfläche. | Verhältnis von Gebäudefläche (horizontal projizierte Fläche des Gebäudes) zu Grundstücksfläche. |
| Berechnungsformel | Geschossflächenzahl (%) = Bruttogeschossfläche ÷ Grundstücksfläche × 100 | Überbauungsgrad (%) = Gebäudefläche ÷ Grundstücksfläche × 100 |
| Vorbehaltlich der Regelung | Bruttogeschossfläche des Gebäudes (dreidimensionale Größe) | Horizontal projizierte Fläche des Gebäudes (flächige Größe) |
| Zweck | Regulierung der Bevölkerungsdichte und der städtischen Umwelt | Sicherstellung von Tageslicht, Belüftung und Katastrophenschutz |
| Lockerungsbedingungen | Umfassendes Planungssystem, spezifisches Stadtblocksystem, usw. | Eckgrundstücke, feuerfeste Gebäude in Brandzonen usw. |
Die Berechnung der Geschossflächenzahl ist im Grunde sehr einfach. Sie wird nach der bereits erwähnten Formel "Geschossflächenzahl (%) = Gesamtgeschossfläche ÷ Grundstücksfläche × 100" berechnet. Bei der eigentlichen Berechnung müssen jedoch verschiedene Faktoren berücksichtigt werden.
Erstens basiert die Grundstücksfläche in der Regel auf der im Grundbuch eingetragenen Fläche, aber die tatsächliche Grundstücksfläche, die für die Berechnung herangezogen wird, kann davon abweichen, z. B. wenn die vordere Straße teilweise einbezogen wird. Insbesondere, wenn das Grundstück an eine Straße grenzt, die unter Artikel 42 Absatz 2 des Baugesetzes fällt (eine so genannte "2-Paragraphen-Straße"), muss der Bereich von 2 m ab der Mittellinie der Straße von der Grundstücksfläche für die Berechnung ausgeschlossen werden.
Die Gesamtbodenfläche ist die Summe der Bodenflächen der verschiedenen Stockwerke des Gebäudes. Allerdings zählen nicht alle Teile des Gebäudes zur Gesamtgeschossfläche. Gemäß Artikel 2.1.3 der Bauordnungs-Durchführungsverordnung dürfen folgende Flächen nicht in die Gesamtgeschossfläche einbezogen werden
Auch Kellerräume werden je nach Gemeinde und Bedingungen unterschiedlich behandelt. Im Allgemeinen werden sie bei der Berechnung der Geschossflächenzahl nicht berücksichtigt, in einigen Gemeinden können sie jedoch teilweise in die Berechnung einbezogen werden.
Bei der Berechnung der Geschossflächenzahl werden nicht alle Teile eines Gebäudes in die Gesamtgeschossfläche einbezogen. Damit soll ein besseres Wohnumfeld gefördert werden, indem bestimmte Gebäudeteile mit Elementen, die die Lebensqualität verbessern, von der Berechnung der Geschossflächenzahl ausgenommen werden.
So sind beispielsweise Balkone ein wichtiges Element zur Verbesserung der Wohnqualität, aber wenn alle Balkone in die Geschossflächenzahl einbezogen werden, könnte dies von der Anbringung von Balkonen abhalten. Daher werden Balkone, die bestimmte Bedingungen erfüllen, von der Berechnung der Geschossflächenzahl ausgenommen.
Technikräume, die Gebäudefunktionen unterstützen, wie Aufzugsschächte und Maschinenräume, können unter bestimmten Bedingungen ebenfalls von der Berechnung der Geschossflächenzahl ausgenommen werden. Dadurch wird verhindert, dass die Installation notwendiger Geräte durch die Geschossflächenzahl eingeschränkt wird.
Es gibt also verschiedene Ausnahmen bei der Berechnung der Geschossflächenzahl, und eine genaue Kenntnis dieser Regeln führt zu einer maximalen Ausnutzung des Grundstücks.
| Grundstücksfläche | Gesamtgeschossfläche | Berechnung der Geschossflächenzahl | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| 100 m². | 200 m². | 200 Quadratmeter ÷ 100 Quadratmeter × 100 | 200% (%) |
| 150 m2 | 300 m2 | 300 m2 ÷ 150 m2 × 100 | 200% 200 |
| 200 m2 | 300 m2 | 300 m2 ÷ 200 m2 × 100 | 150% (in.) |
| 300 m². | 600 m2 | 600 m2 ÷ 300 m2 × 100 | 200% (in.) |
Die Nutzungszonen werden gemäß dem Stadtplanungsgesetz festgelegt und je nach Nutzung in 13 Kategorien eingeteilt, wie z. B. Wohnen, Gewerbe und Industrie. In den einzelnen Zonen sind nicht nur die zulässigen Gebäudetypen, sondern auch die maximale Geschossflächenzahl festgelegt.
In Wohngebieten des Typs 1, die ein ruhiges Wohnumfeld gewährleisten, liegt die Obergrenze für die Geschossflächenzahl beispielsweise zwischen 50 und 200 %. In Gewerbegebieten hingegen, in denen gewerbliche Aktivitäten im Vordergrund stehen, kann die Obergrenze der Geschossflächenzahl bis zu 1300 % betragen.
Die Obergrenzen für die Geschossflächenzahl in den verschiedenen Gebieten richten sich nach den Merkmalen des Gebiets und der Stadtplanungspolitik. In der Regel sind sie in Wohngebieten niedriger und in Gewerbegebieten höher.
Neben der durch die Zoneneinteilung festgelegten Geschossflächenzahl kann auch die Breite der vorderen Straße die Geschossflächenzahl begrenzen. Damit soll ein Gleichgewicht zwischen der Größe des Gebäudes und der Breite der Straße hergestellt und Problemen wie Verkehrsstaus und der Bereitstellung von Evakuierungswegen im Katastrophenfall vorgebeugt werden.
Der Grenzwert für die Geschossflächenzahl je Straßenfrontbreite wird nach folgender Formel berechnet
Grenzwert für die Geschossflächenzahl bei vorderer Straßenbreite = vordere Straßenbreite (m) x Koeffizient x 100 (%)
Der Koeffizient beträgt hier 0,4 in Wohngebieten und 0,6 in anderen Gebieten. In einem Gewerbegebiet, das an eine 6 m breite Straße grenzt, ergibt sich beispielsweise 6 m × 0,6 × 100 = 360 %. Wenn die im Bebauungsplan festgelegte Geschossflächenzahl 400 % beträgt, die Straßenfrontbreite jedoch auf 360 % beschränkt ist, beträgt die tatsächlich angewandte Geschossflächenzahl 360 %.
Auf diese Weise ist die tatsächlich angewandte Geschossflächenzahl der kleinere Wert aus der im Bebauungsplan festgelegten Geschossflächenzahl und der Beschränkung der Straßenfrontbreite. Daher ist bei der Prüfung der Flächennutzung nicht nur die Zoneneinteilung, sondern auch die Breite der vorderen Straße ein wichtiger Punkt, der zu prüfen ist.
| Zonierung | Überbauungsgrad (%) | Geschossflächenzahl (%) |
|---|---|---|
| Klasse 1 exklusiver Bezirk für niedrige Wohnhäuser | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| Ausschließlicher Bezirk der Klasse 2 für Wohngebäude mit niedrigen Stockwerken | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| Ländliche Wohngebiete | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| Klasse 1 exklusiver Bezirk für mittlere und hohe Wohngebäude | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Exklusiver Bezirk der Kategorie 2 für mittlere und hohe Wohngebäude | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Wohngebiete der Kategorie 1 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Wohngebiete der Kategorie 2 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Semi-Wohngebiete | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Gewerbegebiete in der Nachbarschaft | 60, 80 | 200, 300, 400, 500 |
| Gewerbegebiete | 80 | 200, 300, 400, 500, 600, 700, 800, 900, 1000, 1100, 1200, 1300 |
| Halbindustrielle Gebiete | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Industriegebiete | 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400 |
| Industriegebiete | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400 |
Für die Geschossflächenzahl wurden verschiedene Abmilderungssysteme eingeführt, von denen das "Comprehensive Design System" das typischste ist. Dieses System erlaubt eine höhere Geschossflächenzahl unter der Bedingung, dass Grundstücke ab einer bestimmten Größe mit Freiflächen (öffentlich zugängliche Freiflächen) versehen werden.
Im Rahmen des "Comprehensive Design System" kann die Geschossflächenzahl im Vergleich zur normalen Geschossflächenzahl bis zum 1,5-fachen gelockert werden. So kann beispielsweise in einem Gebiet, in dem die normale Geschossflächenzahl 400 % beträgt, die Anwendung des Comprehensive Design System zu einer Lockerung von bis zu 600 % führen.
Dieses System soll Baupläne fördern, die zur Verbesserung der städtischen Umwelt beitragen, und verlangt die Einrichtung öffentlicher Freiflächen, um Fußgängerzonen zu sichern und zur Begrünung der Stadt beizutragen.
Das 'Special Town Block System' zielt darauf ab, ein günstiges städtisches Umfeld zu schaffen und lockert die Bauvorschriften, wie z. B. das Verhältnis der Geschossflächen, in bestimmten Stadtblöcken. Bei Anwendung dieses Systems ist es möglich, über die normale Geschossflächenzahl hinaus zu bauen.
Um als spezifischer Stadtblock ausgewiesen zu werden, müssen die Pläne zur Verbesserung der städtischen Umwelt beitragen, z. B. durch die Entwicklung öffentlicher Räume wie Plätze und Parks und den Bau von Gebäuden mit herausragendem Design. Die Geschossflächenzahl innerhalb bestimmter Stadtteile wird individuell festgelegt, um eine höhere Flächennutzung im Einklang mit der Umgebung zu ermöglichen.
Neben dem umfassenden Planungssystem und dem spezifischen Stadtblocksystem gibt es verschiedene andere Systeme zur Lockerung der Geschossflächenzahl.
Zonen mit hohem Nutzungsgrad sollen eine rationelle und vernünftige Flächennutzung auf hohem Niveau gewährleisten, mit Höchst- und Mindestgrenzen für die Geschossflächenzahl. In diesen Bezirken kann es möglich sein, über die Geschossflächenzahl des normalen Bebauungsplans hinaus zu bauen.
Sanierungsförderungsgebiete dienen der Förderung von Stadtsanierungsprojekten usw. In diesen Gebieten können Bauvorschriften wie z. B. die Geschossflächenzahl gelockert werden.
Stadtteilpläne sind städtebauliche Konzepte, die auf die Merkmale des Stadtteils zugeschnitten sind, und in einigen Fällen kann die Geschossflächenzahl in diesen Plänen gelockert werden.
Diese Ausgleichsregelungen zielen nicht darauf ab, Gebäude einfach größer zu machen, sondern die Verbesserung der städtischen Umwelt und der Stadtplanung in Übereinstimmung mit den Merkmalen des Gebiets zu fördern. Um für eine Milderung in Frage zu kommen, muss daher ein Beitrag zur städtischen Umwelt geleistet werden, z. B. durch die Schaffung öffentlicher Räume und eine gute Landschaftsgestaltung.
| System der Milderung | Überblick | Beispiele für Abmilderungssätze | Anwendbare Bedingungen |
|---|---|---|---|
| Umfassendes Planungssystem | Die Geschossflächenzahl wird durch die Bereitstellung von Freiflächen gemildert. | Maximal das 1,5-fache | Freiflächen werden auf Grundstücken ab einer bestimmten Größe gesichert. |
| Spezifisches Stadtblocksystem | System zur Schaffung eines günstigen städtischen Umfelds. | Individuell eingerichtet | In Gebieten, die als besondere Stadtzonen ausgewiesen sind |
| Viertel mit hohem Nutzungsgrad | Förderung einer rationellen und gesunden Nutzung von Grundstücken auf hohem Niveau | Individuell festgelegt | Innerhalb von Gebieten, die als Bezirke mit hoher Nutzung ausgewiesen sind |
| Förderungsgebiet für die Umstrukturierung | System zur Förderung von Stadtumbauprojekten usw. | Individuell eingerichtet | Innerhalb von Gebieten, die als Sanierungsförderungszonen ausgewiesen sind |
| Stadtteilplanung | Pläne für die Stadtentwicklung in Übereinstimmung mit den Merkmalen des Stadtteils | Individuell festgelegt | In Gebieten, für die ein Stadtteilplan aufgestellt wurde |
Die Geschossflächenzahl ist einer der Faktoren, die einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienwerte haben. Im Allgemeinen gilt: Je höher die Geschossflächenzahl, desto wertvoller ist das Grundstück und desto höher der Preis, da darauf größere Gebäude errichtet werden können.
Vor allem in verkehrsgünstig gelegenen Gebieten wie Gewerbegebieten und Bahnhofsvororten spiegeln sich Unterschiede in der Geschossflächenzahl oft direkt in den Grundstückspreisen wider. Wenn beispielsweise ein Grundstück mit einer Geschossflächenzahl von 400 % und ein Grundstück mit einer Geschossflächenzahl von 800 % in derselben Lage zur Verfügung stehen, hat letzteres eine doppelt so große Geschossfläche und damit einen höheren Grundstückswert.
Eine höhere Geschossflächenzahl bedeutet jedoch nicht unbedingt einen höheren Wert. In einigen Wohngebieten können Gebiete mit einer moderaten Geschossflächenzahl und einem guten Wohnumfeld als Wohneigentum wertvoller sein.
Die Geschossflächenzahl ist ein wichtiger Faktor bei Investitionsentscheidungen in Immobilien. Bei der Erwägung einer Investitionsimmobilie ist es wichtig zu prüfen, inwieweit das derzeitige Gebäude die Geschossflächenzahl verdaut hat.
Wenn z. B. ein Gebäude mit einer Geschossflächenzahl von nur 200 % auf einem Grundstück mit einer Geschossflächenzahl von 400 % errichtet wird, kann die Geschossfläche durch einen künftigen Umbau vergrößert werden. Dies würde einen Hinweis auf den potenziellen Wert des Grundstücks geben.
Darüber hinaus können in Gebieten, in denen eine Lockerung der Geschossflächenzahl zu erwarten ist oder in denen eine Neubebauung geplant ist, die Immobilienwerte in Zukunft steigen. Daher ist es für langfristige Investitionsentscheidungen wichtig, die Geschossflächenzahl zu bewerten, einschließlich der Trends in der Stadtplanung.
Beispiele für Immobilienentwicklungen, bei denen die Geschossflächenzahl optimal genutzt wird, sind
Wie diese Beispiele zeigen, ist die Geschossflächenzahl nicht nur eine Vorschrift, sondern ein wichtiges Element für eine kreative Immobilienentwicklung. Wenn Sie die Geschossflächenzahl verstehen und richtig nutzen, können Sie den Wert Ihrer Immobilie maximieren.
Der zuverlässigste Weg, die genaue Geschossflächenzahl herauszufinden, ist eine direkte Anfrage beim Stadtplanungsamt oder der Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet. Im Gemeindeamt können Sie Stadtplanungs- und Bebauungspläne einsehen und den Bebauungsplan und die Geschossflächenzahl des betreffenden Grundstücks überprüfen.
Wenn Sie eine Vermessung bei einem öffentlichen Amt durchführen, sollten Sie zur Erleichterung der Vermessung Unterlagen mitbringen (z. B. eine beglaubigte Kopie des Grundbuchs oder eine öffentliche Karte), aus denen die Adresse und die Grundstücksnummer des betreffenden Grundstücks hervorgehen. Es empfiehlt sich auch, gleichzeitig die Beschränkungen der Geschossflächenzahl in Abhängigkeit von der Breite der Vorfahrtstraße und andere Bauvorschriften zu prüfen.
Einige Gemeinden bieten auch eine vorherige Beratung vor der Beantragung einer Baugenehmigung an, zusätzlich zur Untersuchung am Schalter. Bei komplexen Verhältnissen oder wenn Sie eine Lockerung der Geschossflächenzahl in Betracht ziehen, ist es ratsam, diese Art der Vorabberatung in Anspruch zu nehmen.
In den letzten Jahren ist es möglich geworden, die Geschossflächenzahl über das Internet zu recherchieren. Viele Gemeinden veröffentlichen auf ihren offiziellen Websites städtebauliche Informationen, die ein System zur Überprüfung von Bebauungsplänen und Geschossflächenzahlen auf einer Karte bieten.
Darüber hinaus bietet der National Land Numerical Information Download Service, der vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus betrieben wird, kostenlosen Zugang zu Flächennutzungsdaten für das gesamte Land. Da diese Online-Informationen jedoch möglicherweise nicht auf dem neuesten Stand sind, empfiehlt es sich, bei wichtigen Entscheidungen auch bei Ihrer örtlichen Behörde nachzufragen.
Private Websites mit Informationen über Immobilien können auch Flächenangaben als Teil der Immobilieninformationen aufführen, aber diese Informationen sollten nur als Referenz verwendet werden, und genaue Informationen sollten bei den öffentlichen Behörden nachgefragt werden.
Wenn Sie den Kauf oder die Nutzung einer Immobilie in Erwägung ziehen, ist die Konsultation eines Immobilienbüros eine weitere wirksame Methode, um die Geschossflächenzahl in Erfahrung zu bringen. Insbesondere, wenn das Immobilienunternehmen mit der Gegend vertraut ist, können Sie sich nicht nur über die Geschossflächenzahl, sondern auch über die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten und -beschränkungen beraten lassen.
Bei der Konsultation eines Immobilienbüros ist es ratsam, nicht nur die Zahlen zur Geschossflächenzahl, sondern auch die Einschränkungen durch die Straßenfrontbreite, die Möglichkeit einer Lockerung der Geschossflächenzahl und die Entwicklungstendenzen in der Umgebung umfassend zu prüfen. Auch durch die Konsultation mehrerer Immobilienbüros kann eine Beratung aus einer vielseitigeren Perspektive erfolgen.
Es wird jedoch empfohlen, die bei einem Immobilienbüro eingeholten Informationen abschließend von einer öffentlichen Behörde überprüfen zu lassen. Wenn Sie eine besonders wichtige Transaktion oder ein größeres Bauvorhaben planen, sollten Sie auch einen Architekten, einen Immobiliensachverständigen oder einen anderen Fachmann zu Rate ziehen.
Die Geschossflächenzahl ist ein wichtiger Indikator für das Verhältnis zwischen der Gesamtgeschossfläche eines Gebäudes und der Grundstücksfläche. In diesem Artikel wurde die Geschossflächenzahl umfassend erläutert, angefangen von ihrer grundlegenden Bedeutung, den Berechnungsmethoden, dem Zusammenhang mit der Bebauung bis hin zu ihren Auswirkungen auf den Immobilienwert.
Die wichtigsten Punkte der Geschossflächenzahl sind wie folgt zusammengefasst
Bei der Durchführung einer Immobilientransaktion oder eines Bauvorhabens ist es wichtig, die Geschossflächenzahl genau zu kennen und das Potenzial des Grundstücks optimal zu nutzen. Insbesondere ist es ratsam, nicht nur einfache Zahlen, sondern verschiedene Faktoren umfassend zu berücksichtigen, wie z. B. die Beschränkungen durch die Breite der Vorfahrtstraße und die Möglichkeit einer Lockerung der Geschossflächenzahl.
Als Immobilienspezialist können wir bei INA&Associates die baurechtlichen Vorschriften, einschließlich der Geschossflächenzahl, untersuchen und auf dieser Grundlage die geeignetste Grundstücksnutzung vorschlagen. Wenn Sie Probleme mit dem Kauf oder der Nutzung einer Immobilie haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
Sowohl die Geschossflächenzahl als auch die Baulandausnutzung sind wichtig, aber nicht der einzige wichtige Faktor. Die Grundflächenzahl begrenzt die horizontale Ausdehnung eines Gebäudes und ist ein Indikator für die Gewährleistung von Sonnenlicht, Belüftung und Katastrophenschutz. Die Geschossflächenzahl hingegen begrenzt die Bruttogeschossfläche eines Gebäudes und ist ein Indikator für die Regulierung der Bevölkerungsdichte und der städtischen Umwelt.
Welcher Wert restriktiver ist, hängt von der Nutzung des Gebäudes und der Art des Plans ab. So ist zum Beispiel bei niedrigen Gebäuden auf großen Grundstücken der Überdeckungsgrad oft die wichtigere Vorgabe, während bei Hochhäusern auf schmalen Grundstücken oft der Geschossflächengrad die wichtigere Vorgabe ist.
Bei Immobilientransaktionen und Bauplänen ist es wichtig, beide Indikatoren zu prüfen und ihre Gesamtauswirkungen auf den Plan zu beurteilen.
Im Prinzip ist es nicht möglich, über die Höchstgrenze der Geschossflächenzahl hinaus zu bauen. Es gibt jedoch Ausnahmefälle, wie z. B.
Bei diesen Ausnahmen ist eine Überschreitung der Höchstgrenze für die Geschossflächenzahl nicht zulässig, und die Nichteinhaltung kann zu Korrekturanordnungen und Bußgeldern führen. Es ist immer ratsam, die Verwaltung oder einen Architekten zu konsultieren, bevor man eine Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl in Erwägung zieht.
Nicht konforme Bestandsimmobilien sind Gebäude, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung dem Baugesetzbuch und anderen Gesetzen und Vorschriften entsprachen, die aber aufgrund späterer Gesetzesänderungen oder städtebaulicher Veränderungen nicht mehr den aktuellen Normen entsprechen. Wenn zum Beispiel das maximale Flächenverhältnis nach dem Bau reduziert wird, kann das Gebäude zu einem nicht konformen Gebäude werden.
Bestehende, nicht konforme Immobilien sind in ihrem derzeitigen Zustand nicht illegal und können weiter genutzt werden. Wenn jedoch Erweiterungen, Renovierungen oder größere Reparaturen durchgeführt werden sollen, muss das Gebäude grundsätzlich an die geltenden Normen angepasst werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es jedoch spezielle Ausnahmen, bei denen Erweiterungen usw. zulässig sind, ohne dass die bestehenden, nicht konformen Teile der Immobilie unverändert bleiben. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn der Anbau von dem bestehenden, nicht konformen Teil getrennt ist oder wenn sich der Grad der Nichtkonformität nach dem Anbau insgesamt nicht erhöht.
Wenn Sie eine nicht konforme Immobilie besitzen oder den Kauf einer solchen Immobilie in Erwägung ziehen, ist es ratsam, einen Fachmann zu konsultieren, auch im Hinblick auf mögliche künftige Erweiterungen und Umbauten.
Im Allgemeinen werden Untergeschosse bei der Berechnung der Geschossflächenzahl nicht berücksichtigt, aber die Behandlung ist je nach Gemeinde und Bedingungen unterschiedlich. Gemäß Artikel 2.1.3 der Baunormen-Durchführungsverordnung wird die Grundfläche des Teils des Kellers, der für Wohnzwecke, Pflegeheime usw. genutzt wird, bei der Berechnung der Geschossflächenzahl mit 1/3 der betreffenden Grundfläche berücksichtigt.
Viele Gemeinden haben jedoch Satzungen, die die Einbeziehung von Kellergeschossen in die Berechnung der Geschossflächenzahl lockern, so dass sie möglicherweise nicht vollständig oder nur unter bestimmten Bedingungen einbezogen werden. In einigen Gegenden von Tokio wird beispielsweise das Basement Relaxation System angewandt, das einige oder alle Keller von der Berechnung der Geschossflächenzahl ausschließt.
Da die Behandlung von Kellergeschossen bei der Berechnung der Geschossflächenzahl von Region zu Region sehr unterschiedlich ist, wird empfohlen, sich bei der Abteilung für Bauberatung der örtlichen Behörde, in der das Grundstück liegt, zu erkundigen, bevor man konkrete Pläne macht.
Ob eine niedrige oder hohe Geschossflächenzahl besser ist, hängt von der Nutzung und dem Zweck des Grundstücks ab. Es ist nicht möglich zu sagen, was generell besser ist.
Vorteile eines Grundstücks mit hoher Geschossflächenzahl:.
Vorteile von Grundstücken mit niedrigem Flächenanteil: - Gutes Umfeld
Bei der Auswahl von Grundstücken ist es wichtig, verschiedene Faktoren wie Standortbedingungen, Umgebung, Verkehrsanbindung und künftige Entwicklungspläne sowie die Geschossflächenzahl umfassend zu berücksichtigen. Darüber hinaus kann die tatsächliche Größe des zu errichtenden Gebäudes selbst bei gleichem Flächenverhältnis variieren, je nachdem, wie breit die Zufahrtsstraße ist und ob es sich um ein Eckgrundstück handelt oder nicht.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie oder die Nutzung eines Grundstücks in Erwägung ziehen, ist es ratsam, sich von einem Experten beraten zu lassen und das für Ihre Zwecke am besten geeignete Grundstück auszuwählen.
INA&Associates kann Sie in Immobilienangelegenheiten beraten, einschließlich der Geschossflächenzahl. Mit unserem Fachwissen und unserer langjährigen Erfahrung können wir Ihnen helfen, das Beste aus Ihrer Immobilie herauszuholen. Für weitere Informationen besuchen Sie bitte unsere Website oder kontaktieren Sie uns per Telefon oder E-Mail.