Beim Kauf einer Immobilie konzentrieren sich viele Menschen auf Lage, Preis und Raumaufteilung, aber ein richtiges Verständnis des Konzepts des altersbedingten Verfalls ist entscheidend für die langfristige Erhaltung des Immobilienwerts und die Vorhersage der Betriebskosten.
Die Alterung ist eine natürliche Veränderung, der sich Gebäude im Laufe der Zeit nicht entziehen können und die sich direkt auf den Immobilienwert und die Instandhaltungskosten auswirkt. Das Verständnis dieses Konzepts ist die Grundlage für richtige Investitionsentscheidungen und Vermögensverwaltung, insbesondere für diejenigen, die eine Immobilieninvestition in Erwägung ziehen oder den Kauf oder Verkauf eines Hauses planen.
Basierend auf unserer Erfahrung als INA&Associates bei zahlreichen Immobilientransaktionen werden in diesem Artikel die Grundbegriffe des altersbedingten Verfalls, seine tatsächlichen Auswirkungen und wirksame Gegenmaßnahmen allgemeinverständlich erläutert. Es wird praktisches Wissen vermittelt, unter anderem über die Eigenschaften verschiedener Gebäudestrukturen und spezifische statistische Daten.
Unter altersbedingter Verschlechterung versteht man die allmähliche Verschlechterung der Qualität von Gebäuden und Anlagen im Laufe der Zeit. Dieses Phänomen beginnt mit dem Neubau eines Gebäudes und setzt sich unabhängig davon fort, ob es genutzt wird oder nicht.
In der Immobilienwirtschaft ist die altersbedingte Verschlechterung von der bloßen Verwahrlosung zu unterscheiden. Der altersbedingte Verfall umfasst sowohl die Auswirkungen der natürlichen Umwelt als auch die Auswirkungen der normalen Nutzung, die ein wichtiges Kriterium für die Bestimmung des Haftungsumfangs von Gebäudeeigentümern und -nutzern sind.
Typische Beispiele für altersbedingten Verfall sind das Ausbleichen von Tapeten durch Sonneneinstrahlung, das Schrumpfen und Ausdehnen von Holz durch Feuchtigkeit, das Reißen von Außenwänden durch Temperaturschwankungen und der Verfall von Dachmaterialien durch Witterungseinflüsse. Diese Veränderungen werden als natürliche Phänomene betrachtet, die sich auch bei ordnungsgemäßer Nutzung des Gebäudes nicht vermeiden lassen.
Für das Verständnis des altersbedingten Verfalls ist es wichtig, eine klare Unterscheidung zwischen natürlichem undvom Menschen verursachtem Verfall zu treffen. Diese Unterscheidung ist besonders wichtig, wenn es darum geht, die Verantwortung für die Restaurierung und Instandsetzung von Mietobjekten zu bestimmen.
Natürlicher Verfall ist der Verfall, der durch die normale Nutzung des Gebäudes und die Auswirkungen der natürlichen Umwelt verursacht wird. Beispiele hierfür sind das Ausbleichen von Tatami-Matten durch die Sonne, kleinere Schrammen und Kratzer auf dem Bodenbelag, natürliche Flecken und Verfärbungen auf Tapeten und die normale Abnutzung von Geräten. Diese werden im Allgemeinen als Verschlechterung behandelt, die vom Gebäudeeigentümer zu tragen ist.
Künstliche Verschlechterung hingegen bezieht sich auf Schäden, die durch Gebrauch oder Nachlässigkeit über den normalen Gebrauch hinaus verursacht werden. Nagellöcher in Wänden, Verfärbungen von Tapeten durch Rauchen, Kratzer und Gerüche durch Haustiere sowie starke Verschmutzungen durch mangelnde Reinigung fallen in diese Kategorie, und der Nutzer muss die Reparaturkosten dafür oft selbst tragen.
Das Muster und die Geschwindigkeit der altersbedingten Verschlechterung sind je nach Gebäudestruktur sehr unterschiedlich. Dies ist auf die unterschiedlichen Eigenschaften der verwendeten Materialien und Bauweisen zurückzuführen.
Im Falle von Holzgebäuden reagiert das Holz, die wichtigste Strukturkomponente, empfindlich auf Feuchtigkeitsschwankungen und ist anfällig für wiederholtes Zusammenziehen und Ausdehnen, was zu losen Fugen und Lücken führt. Holz ist auch anfällig für Insektenschäden und Fäulnis, was zu strukturellen Problemen führen kann, wenn es nicht angemessen mit Insekten- und Schutzmitteln behandelt wird. Bei ordnungsgemäßer Instandhaltung kann es jedoch jahrzehntelang in gutem Zustand bleiben.
Im Stahlbetonbau ist die Neutralisierung des Betons eine der Hauptursachen für den Verfall. Beton ist von Natur aus alkalisch, aber die Reaktion mit dem Kohlendioxid in der Atmosphäre führt zu einer allmählichen Neutralisierung, die das Risiko der Korrosion des Bewehrungsstahls im Inneren erhöht. Dieser Prozess verläuft relativ allmählich, und man kann davon ausgehen, dass ein richtig geplantes und gebautes Gebäude mehr als 50 Jahre hält.
Bei Gebäuden mit Stahlbetonrahmen (SRC) ist neben den Eigenschaften der RC-Konstruktion auch der Korrosionsschutz der Stahlrahmenprofile wichtig. Obwohl Stahlrahmenprofile eine lange Lebensdauer haben können, wenn sie mit einem geeigneten Korrosionsschutz versehen sind, kann es zu einer schnellen Verschlechterung kommen, wenn Feuchtigkeit aufgrund einer schlechten Abdichtung eindringt.
Die Faktoren, die eine altersbedingte Verschlechterung verursachen, lassen sich grob in Umwelt- und Nutzungsfaktoren einteilen.
Zu den Umweltfaktoren gehören die klimatischen Bedingungen, der Standort und die Umgebung. Das japanische Klima hat vier ausgeprägte Jahreszeiten mit einer großen Bandbreite an Temperatur- und Feuchtigkeitsschwankungen, was eine große Belastung für Baumaterialien darstellt. Insbesondere die hohe Luftfeuchtigkeit während der Regenzeit, die Trockenheit im Winter und die hohen Temperaturen im Sommer beschleunigen den Verfall von Baumaterialien.
In Küstengebieten sind Metallteile anfällig für Korrosion aufgrund von Salzschäden, während in Bergregionen der Verfall von Beton aufgrund von wiederholtem Einfrieren und Auftauen ein Problem darstellen kann. Auch die Verschmutzung durch Abgase entlang stark befahrener Straßen und die Auswirkungen von Chemikalien in Industriegebieten müssen berücksichtigt werden.
Was die Nutzungsfaktoren betrifft, so haben die Nutzung des Gebäudes, die Häufigkeit der Nutzung und die Instandhaltungspraktiken einen erheblichen Einfluss. Die Intensität der Nutzung unterscheidet sich zwischen Wohn- und Gewerbenutzung, und die Geschwindigkeit des Verfalls schreitet entsprechend fort. Das Fortschreiten des Verfalls kann durch regelmäßige Reinigung, Inspektion und angemessene Reparaturen erheblich verlangsamt werden.
Beim Verständnis der Nutzungsdauer eines Gebäudes muss man zwischen der gesetzlichen Nutzungsdauer für steuerliche Zwecke und der tatsächlichen physischen Lebensdauer unterscheiden. Die gesetzliche Nutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, die zur Berechnung der Abschreibung für steuerliche Zwecke verwendet wird, und entspricht nicht unbedingt der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes.
In der nachstehenden Tabelle sind die gesetzliche Nutzungsdauer und die tatsächlich erwartete Lebensdauer des Gebäudes nach Hauptgebäudestrukturen zusammengefasst.
| Art der Struktur | Gesetzliche Nutzungsdauer | Tatsächliche erwartete Lebensdauer | Hauptursachen für die Verschlechterung | Instandhaltungszyklus |
|---|---|---|---|---|
| Holzbauweise | 22 Jahre | 50-80 Jahre | Fäulnis, Schädlingsbefall, Schwinden und Ausdehnung | 10-15 Jahre |
| Leichte Stahlkonstruktion | 19 Jahre (weniger als 3 mm dick) | 40-60 Jahre | Rost, Fugenverschleiß | 10-20 Jahre |
| Schwere Stahlkonstruktion | 34 Jahre (Dicke 4 mm und mehr) | 60-80 Jahre | Rost, Beschädigung von Schweißnähten | 15-25 Jahre |
| RC-Konstruktion | 47 Jahre | 60-100 Jahre | Neutralisierung, Rissbildung | 15-30 Jahre |
| SRC-Bauweise | 47 Jahre | 60-100 Jahre | Neutralisierung, Stahlkorrosion | 15-30 Jahre |
Wie aus dieser Tabelle hervorgeht, können viele Gebäude bei angemessener Instandhaltung weit über ihre gesetzliche Nutzungsdauer hinaus genutzt werden. Insbesondere wurden Fälle von RC- und SRC-Gebäuden mit einer Lebensdauer von mehr als 100 Jahren gemeldet.
Abnutzungsmuster von Holzgebäuden
Bei Holzgebäuden macht sich der Verfall der Außenmaterialien ab einem Alter von etwa 10 Jahren bemerkbar. Vor allem der Verfall der Farbe von Dächern und Außenwänden sowie die Verformung oder Beschädigung von Dachrinnen sind frühe Anzeichen für den Verfall. Mit einem Alter von etwa 15-20 Jahren steigt das Risiko von Holzverfall und Termitenschäden aufgrund von Feuchtigkeit unter dem Boden und im Schuppen.
Nach 25-30 Jahren Bauzeit können die wichtigsten strukturellen Komponenten anfangen, sich zu verschlechtern, mit lockeren Pfosten- und Balkenverbindungen und Rissen in den Fundamenten. Dies ist ein wichtiger Meilenstein bei der Bestimmung des zukünftigen Potenzials eines Gebäudes, da zu diesem Zeitpunkt oft größere Reparatur- und Renovierungsarbeiten erforderlich sind.
Abnutzungsmuster in RC- und SRC-Bauweise
Bei RC- und SRC-Gebäuden machen sich ab einem Alter von etwa 10-15 Jahren kleinere Risse und Flecken an den Außenwänden bemerkbar. Dabei handelt es sich hauptsächlich um ästhetische Probleme, die nur begrenzte strukturelle Auswirkungen haben. Im Alter von 20-25 Jahren verschlechtert sich die wasserdichte Schicht, was das Risiko von Lecks erhöht und eine Abdichtung des Daches und der Außenwände erforderlich macht.
Nach 30-40 Jahren steigt das Risiko der Korrosion des Bewehrungsstahls, da der Beton zunehmend neutralisiert wird. In diesem Stadium sind größere Reparaturen an den Außenwänden und die Erneuerung der Anlagen erforderlich, und dies ist ein wichtiger Investitionszeitraum für die Erhaltung des Wertes des Gebäudes.
Die Geschwindigkeit, mit der der Verfall eines Gebäudes voranschreitet, ist je nach Gebäudeteil sehr unterschiedlich. Im Allgemeinen verschlechtern sich die stärker exponierten Außenbereiche schneller, während die inneren Strukturbereiche über einen relativ langen Zeitraum hinweg stabil bleiben.
Dächer und Dachflächen sind am anfälligsten für den Verfall von Gebäuden, da sie am stärksten von direkter Sonneneinstrahlung, Regen, Wind und Temperaturschwankungen betroffen sind. Insbesondere die Verschlechterung der wasserdichten Schicht kann schwerwiegende Auswirkungen auf das gesamte Gebäude haben, weshalb eine regelmäßige Inspektion und angemessene Wartung unerlässlich sind.
An den Außenwänden sind die wichtigsten Anzeichen für eine Verschlechterung der Qualität der Anstriche, Risse und Schmutzablagerungen. Diese beeinträchtigen nicht nur direkt die Ästhetik des Gebäudes, sondern können auch zu Wassereinbrüchen in strukturelle Bereiche führen, wenn sie nicht kontrolliert werden.
Bei den Anlagen handelt es sich um mechanische Komponenten, die in kürzeren Abständen erneuert werden müssen als das Gebäude selbst. Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen werden im Allgemeinen nach 15-20 Jahren und Klimaanlagen nach 10-15 Jahren erneuert.
Da die klimatischen Bedingungen innerhalb Japans von Region zu Region sehr unterschiedlich sind, gibt es auch regionale Unterschiede beim Fortschreiten des altersbedingten Verfalls.
In den Regionen Hokkaido und Tohoku wirkt sich das strenge kalte Klima stärker auf das Gefrieren und Auftauen aus, was das Risiko von Rissen im Beton und Frostschäden an den Rohren erhöht. Auch die Auswirkungen von Schneelasten und Schmelzwasser müssen berücksichtigt werden.
In den Regionen Kanto und Chubu ist das Klima relativ mild, aber in städtischen Gebieten können Schmutz und der Verfall von Außenwänden aufgrund von Luftverschmutzung ein Problem darstellen. Auch die Auswirkungen von Erdbeben auf die Bauteile sollten berücksichtigt werden.
Die Regionen Kansai, Chugoku und Shikoku sind durch die Auswirkungen von Salzschäden in den Küstengebieten der Seto-Binnensee und durch Feuchtigkeit in den Bergregionen gekennzeichnet. Die Kontrolle der Feuchtigkeit ist ein besonders wichtiger Faktor im Holzbau.
In den Regionen Kyushu und Okinawa haben das heiße und feuchte Klima sowie starke Winde und heftige Regenfälle, die durch Taifune verursacht werden, erhebliche Auswirkungen, so dass es wichtig ist, die Wasserdichtigkeit und Windbeständigkeit zu erhalten. Darüber hinaus sind die Auswirkungen von Salzschäden in Okinawa besonders gravierend, so dass Maßnahmen zur Verhinderung der Korrosion von Metallteilen unerlässlich sind.
Der altersbedingte Verfall wirkt sich direkt und kontinuierlich auf den Immobilienwert aus. Diese Auswirkungen spiegeln sich in den Marktwerten nicht nur durch eine einfache altersbedingte Wertminderung wider, sondern auch durch einen Rückgang der Funktionalität, Sicherheit und Ästhetik des Gebäudes.
Bei der Bewertung von Immobilien wirkt sich der altersbedingte Verfall vor allem durch die folgenden Faktoren aus. Erstens erhöht der physische Verfall eines Gebäudes den Reparaturbedarf, und der zu erwartende Anstieg der künftigen Instandhaltungskosten verringert seine Attraktivität als Investition. Zweitens verringert die Veralterung von Einrichtungen ihre Wettbewerbsfähigkeit auf dem Mietmarkt, da sie nicht mehr den modernen Lebensstandards und technischen Normen entsprechen.
Darüber hinaus verschlechtert die Verschlechterung des äußeren Erscheinungsbildes den ersten Eindruck des Gebäudes, wodurch es weniger geeignet ist, das Interesse von Kauf- und Mietinteressenten zu wecken. Das Zusammenwirken dieser Faktoren führt dazu, dass der altersbedingte Verfall zu einem kontinuierlichen Rückgang des Immobilienwerts führt.
Aus den Erhebungsdaten des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) geht hervor, dass der Immobilienwert eines Hauses mit dem Alter des Gebäudes in den folgenden Trends abnimmt
| Alter des Hauses | Restwert von Holzhäusern | Restwertverhältnis von RC-Häusern | Wichtigste Verschlechterungsfaktoren | Marktwert |
|---|---|---|---|---|
| Neu gebaut | 100% | 100% | Keine | Höchste Bewertung |
| 5 Jahre | 80-85%, mit einem Maximum von | 85-90%. | Geringe Verschlechterung | Gut |
| 10 Jahre | 65-75% Gut | 75-85% | Beginn des äußeren Verfalls | Geringfügig gut |
| 15 Jahre | 50-65% 65-80 | 65-80%, mit einer leichten Zunahme der Anzahl von | Zeitpunkt der Erneuerung der Ausrüstung | Normal |
| 20 Jahre | 35-50% 55-75 | 55-75% (in Jahren) | Zeit für größere Reparaturen | Geringfügig minderwertig |
| 25 Jahre | 25-40% | 45-65% | Fortschreitende strukturelle Verschlechterung | Unzureichend entwickelt |
| 30 Jahre | 15-30% | 35-55% (im Falle einer vollständigen Nachrüstung) | Erwägung einer Gesamtsanierung | Erhebliche Verschlechterung |
Wie aus der Tabelle hervorgeht, verlieren neu gebaute Holzhäuser nach etwa 20 Jahren weniger als die Hälfte ihres Wertes, und auch bei RC-Häusern ist nach 25-30 Jahren ein erheblicher Wertverlust zu verzeichnen. Dieser Wertverlust kann jedoch bei Häusern, die angemessen gewartet werden, erheblich verbessert werden.
Reparaturkosten zur Bewältigung des altersbedingten Verfalls sind eine wichtige Investition zur Erhaltung des Werts eines Gebäudes. Laut einer Umfrage der At Home Corporation aus dem Jahr 2023 betrugen die durchschnittlichen Reparaturkosten für ein Einfamilienhaus 6.151.000 JPY.
Nach Bauart aufgeschlüsselt, liegen die durchschnittlichen Kosten für Holzhäuser bei 6.288.000 JPY, während die durchschnittlichen Kosten für Stahlbeton- und Stahlrahmenhäuser 5.824.000 JPY betragen, wobei Holzhäuser tendenziell etwas teurer sind. Es wird angenommen, dass dies darauf zurückzuführen ist, dass Holzhäuser schneller verfallen und häufiger repariert werden müssen.
Die Verteilung der Kosten nach Art der Reparatur zeigt folgende Tendenzen
| Reparaturart | Durchschnittliche Kosten | Zeitpunkt der Durchführung | Dauer der Wirkung | Auswirkung auf den Immobilienwert |
|---|---|---|---|---|
| Anstrich der Außenwand | 800.000-1.200.000 Yen | Alle 10-15 Jahre | 10-15 Jahre | Mäßig |
| Dachreparatur | 600,000-1,000,000 | Alle 15-20 Jahre | 15-20 Jahre | Hoch |
| Erneuerung des Wassersystems | 1,5-2,5 Millionen Yen | Alle 15-20 Jahre | 15-20 Jahre | Hoch |
| Boden- und Innensanierung | 1-2 Millionen JPY | Alle 20-25 Jahre | 15-20 Jahre | Mittel |
| Erneuerung der Wasserversorgung und der Abflussrohre | 800.000-1.500.000 Yen | Alle 25-30 Jahre | 25-30 Jahre | Hoch |
Die systematische Durchführung dieser Reparaturen kann einen starken Verfall des Gebäudewertes verhindern und die langfristige Rentabilität erhalten.
Die Alterung wirkt sich sowohl auf den Verkaufs- als auch auf den Vermietungsmarkt in unterschiedlicher Weise aus.
Auf dem Verkaufsmarkt nimmt das Interesse potenzieller Käufer mit zunehmendem Alter des Gebäudes ab, was zu niedrigeren Verkaufspreisen und längeren Verkaufszeiten führt. Insbesondere Immobilien, die älter als 20 Jahre sind, werden in der Regel nur von Barkäufern und Investoren erworben, was teilweise auf die strengere Prüfung von Hypotheken zurückzuführen ist.
Allerdings können Immobilien, die angemessen renoviert wurden, unabhängig von ihrem Alter hohe Bewertungen erzielen. Insbesondere Immobilien in guten Lagen können die Auswirkungen des altersbedingten Verfalls relativ verringern, da der Wert des Grundstücks wichtiger ist als der Verfall des Gebäudes.
Auf dem Mietmarkt wirken sich die Veralterung der Einrichtungen und die Verschlechterung des äußeren Erscheinungsbildes aufgrund des Alters direkt auf das Mietniveau aus. Im Allgemeinen beginnen die Mieten nach 10 Jahren zu sinken und erfordern nach 20 Jahren oft erhebliche Mietminderungen.
Es gibt jedoch viele Immobilien, die durch regelmäßige Instandhaltung und Teilrenovierung die Mieten für ihr Alter hoch halten. Insbesondere die Erneuerung der Wasseranlagen und die Innenrenovierung haben einen erheblichen Einfluss auf die Aufrechterhaltung der Mietpreise.
Die Auswirkungen des altersbedingten Verfalls auf den Immobilienwert sind je nach Region und Standort sehr unterschiedlich.
In städtischen Gebieten ist die Auswirkung des Wertverlusts aufgrund des Verfalls von Gebäuden aufgrund der Knappheit von Grundstücken relativ gering. Insbesondere in erstklassigen Lagen wie dem Stadtzentrum von Tokio und Osaka City ist es möglich, aufgrund des Standortwerts hohe Werte zu erhalten, selbst wenn die Gebäude alt sind.
In Vorstadtgebieten sind die Auswirkungen des altersbedingten Verfalls ausgeprägter, da der Wert der Gebäude einen höheren Anteil am Gesamtwert ausmacht. In Gebieten mit schrumpfender Bevölkerung werden die Auswirkungen des altersbedingten Verfalls aufgrund der geringeren Nachfrage tendenziell noch verstärkt.
An Standorten mit guter Verkehrsanbindung können die Auswirkungen des altersbedingten Verfalls abgeschwächt werden, da selbst bei einem gewissen Gebäudeverfall mit einer stabilen Nachfrage zu rechnen ist. An Standorten mit geringerer Verkehrsanbindung hingegen ist die Attraktivität des Gebäudes ein Schlüsselfaktor, weshalb eine angemessene Instandhaltung wichtiger ist.
Im Gebäudemanagement ist die richtige Kombination aus präventiver und reaktiver Instandhaltung wichtig, um dem altersbedingten Verfall zu begegnen. Durch den strategischen Einsatz dieser Methoden können die Instandhaltungskosten optimiert und der Wert der Anlage langfristig erhalten werden.
Vorbeugende Instandhaltung ist eine Methode zur Durchführung geplanter Instandhaltungsmaßnahmen, bevor eine Verschlechterung erkennbar wird. Der Hauptvorteil dieses Ansatzes besteht darin, dass die gesamten Instandhaltungskosten kontrolliert werden können, indem größere Reparaturen in Angriff genommen werden, bevor sie notwendig werden. So kann beispielsweise durch die Durchführung von Außenwandanstrichen in einem 10-Jahres-Zyklus verhindert werden, dass sich das Material der Außenwand selbst verschlechtert, und ein teurerer Austausch des Außenwandmaterials kann vermieden werden.
Die Durchführung der vorbeugenden Instandhaltung erfordert zwar eine Anfangsinvestition, ist aber langfristig gesehen kosteneffizient und trägt wesentlich zur Werterhaltung des Gebäudes bei. Die Auswirkungen der vorbeugenden Instandhaltung machen sich besonders bei der Abdichtung und dem Schutz von Bauteilen bemerkbar, da sich diese direkt auf die Dauerhaftigkeit des gesamten Gebäudes auswirken.
Ex-post-Instandhaltung ist eine Methode, mit der eine Verschlechterung oder ein Versagen behandelt wird, nachdem es eingetreten ist. Ex-post-Instandhaltung eignet sich für dringende Reparaturen und plötzliche Probleme, die schwer vorhersehbar sind. Wenn man sich jedoch ausschließlich auf die nachträgliche Instandhaltung verlässt, kann dies leicht zu hohen Reparaturkosten und einem erhöhten Risiko von Störungen bei der Nutzung des Gebäudes führen.
Ein effektives Gebäudemanagement zielt darauf ab, die Kostenleistung zu optimieren, indem es präventive Instandhaltung für besonders wichtige Bereiche mit reaktiver Instandhaltung für Bereiche, die relativ wenig betroffen sind, kombiniert.
Regelmäßige Inspektionen bilden die Grundlage für die frühzeitige Erkennung von altersbedingten Verschlechterungen und entsprechende Maßnahmen. Neben den gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen nach Artikel 12 des Baugesetzes ermöglicht eine Kombination aus freiwilligen Inspektionen eine kontinuierliche Überwachung des Gebäudezustands.
Gesetzlich vorgeschrieben sind die jährliche Gebäudeprüfung für bestimmte Gebäude sowie die wiederkehrende Prüfung von haustechnischen Anlagen, Feuerschutzeinrichtungen und Aufzügen. Diese Inspektionen ermöglichen es, wichtige sicherheitsrelevante Verschlechterungen frühzeitig zu erkennen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.
Bei freiwilligen Inspektionen ist es wichtig, folgende Punkte regelmäßig zu überprüfen
| Bereich der Inspektion | Häufigkeit der Inspektion | Wichtigste zu prüfende Punkte | Festgestellte Hauptprobleme |
|---|---|---|---|
| Dächer und Dachaufbauten | Zweimal pro Jahr | Zustand der wasserdichten Schicht, Abfluss | Verschlechterung der wasserdichten Schicht, undichte Stellen |
| Äußere Wände | Zweimal im Jahr | Risse, Schmutz, Zustand der Farbe | Strukturelle Risse, ästhetische Beeinträchtigung |
| Fenster und Fensterflügel | Einmal im Jahr | Öffnungs- und Schließbedingungen, Zustand der Dichtungsmaterialien | Verschlechterung der Luftdichtheit, Kondenswasserbildung |
| Wasserversorgung und Entwässerungssysteme | Einmal im Monat | Wasserleckagen, Wasserdruck, Zustand der Entwässerung | Verschlechterung der Rohre, Verstopfungen |
| Elektrische Anlagen | Einmal im Jahr | Zustand der Verkabelung, Funktion der Unterbrecher | Verschlechterung der Isolierung, unzureichende Kapazität |
Bei der Durchführung von Inspektionen ist es sinnvoll, detaillierte Inspektionen durch einen Ingenieur mit Fachkenntnissen mit routinemäßigen Sichtprüfungen zu kombinieren. Es ist besonders wichtig, dass bauliche Teile und sicherheitsrelevante Einrichtungen regelmäßig von Fachleuten diagnostiziert werden.
Um mit einem begrenzten Budget ein Maximum an Effektivität zu erreichen, ist es wichtig, die Prioritäten bei den Maßnahmen gegen den Verfall entsprechend zu setzen. Ein effizientes Gebäudemanagement kann durch die Planung von Maßnahmen nach folgenden Grundsätzen erreicht werden
Das Prinzip der Sicherheitspriorität gibt Schäden, die Menschenleben gefährden können, oberste Priorität. Die Verschlechterung von Bauteilen, die Verschlechterung der Isolierung von Elektroinstallationen und Lecks in Gasinstallationen sollten repariert werden, sobald sie entdeckt werden.
Die Berücksichtigung von Spillover-Effekten bewertet das Potenzial einer Verschlechterung, andere Teile des Gebäudes zu beeinträchtigen. Beispielsweise kann die Verschlechterung der Dachabdichtung zu Wasserschäden im gesamten Gebäude führen, so dass es wichtig ist, so schnell wie möglich Maßnahmen zu ergreifen.
Die Kosten-Wirksamkeits-Analyse vergleicht die Kosten der Reparaturen mit dem erzielten Nutzen. Wenn teure Reparaturen erforderlich sind, ist es wichtig, Teilmaßnahmen und alternative Methoden in Betracht zu ziehen.
Zu den spezifischen kosteneffizienten Maßnahmen gehören die folgenden Techniken
Teilreparaturen an Außenwänden können die Kosten erheblich senken, da sie sich auf die Bereiche beschränken, in denen der Verfall bereits fortgeschritten ist, anstatt die gesamte Oberfläche zu reparieren. Insbesondere können die Ästhetik und die Wasserdichtigkeit durch die Reparatur von Dichtungen und den teilweisen Anstrich von Rissen beibehalten werden.
Die schrittweise Erneuerung von Ausrüstungsgegenständen kann die vorübergehenden Kosten senken, indem die Ausrüstungsgegenstände je nach dem Stand der Verschlechterung schrittweise erneuert werden, anstatt alle Ausrüstungsgegenstände auf einmal zu erneuern.
Vorbeugende Instandhaltung kann die Notwendigkeit größerer Reparaturen hinauszögern, indem regelmäßig Reinigungsarbeiten und einfache Einstellungen vorgenommen werden.
In den letzten Jahren wurden im Bereich der Gebäudeinstandhaltung neue Methoden unter Verwendung von IoT- und KI-Technologien eingeführt. Diese Technologien ermöglichen eine effizientere und genauere Kontrolle des Verfalls.
Überwachungssysteme mit IoT-Sensoren erfassen kontinuierlich Umgebungsdaten wie Temperatur, Luftfeuchtigkeit, Vibrationen und Feuchtigkeit und ermöglichen so eine frühzeitige Erkennung von Anzeichen des Verfalls. Wasserlecksensoren und Systeme zur Überwachung des baulichen Zustands sind besonders effektiv bei der Früherkennung kritischer Probleme.
Drohneninspektionen ermöglichen die sichere und effiziente Durchführung detaillierter Inspektionen hochgelegener Bereiche, die bisher nur schwer durchführbar waren. Der Zustand von Dächern und Außenwänden kann in hochauflösenden Bildern festgehalten und der Fortschritt des Verfalls quantitativ bewertet werden.
Im KI-Diagnosesystem schlägt die KI, die aus den Daten vergangener Schäden und Inspektionsergebnissen lernt, optimale Wartungszeiten und -methoden vor. Dies ermöglicht objektive Entscheidungen, die nicht von der Erfahrung abhängen.
Die 3D-Scantechnologie ermöglicht eine detaillierte Erfassung des aktuellen Zustands eines Gebäudes und ein genaues Verständnis für das Fortschreiten des Verfalls. Sie ist besonders effektiv bei der Überwachung von Verformungen und Setzungen von Bauteilen.
Die Einführung dieser Technologien ermöglicht die frühzeitige Erkennung von Schäden, die mit herkömmlichen visuellen Inspektionen nur schwer zu erkennen sind, und die Formulierung wissenschaftlicher Instandhaltungspläne auf der Grundlage der Daten, wodurch die Lebensdauer von Gebäuden verlängert und die Instandhaltungskosten optimiert werden können.
Der altersbedingte Verfall ist ein unvermeidliches Phänomen beim Besitz und Betrieb von Immobilien, aber seine Auswirkungen können durch richtiges Verständnis und geeignete Maßnahmen minimiert werden. Die folgenden wichtigen Punkte werden auf der Grundlage der in diesem Artikel erläuterten Informationen erneut bestätigt.
Erstens ist es wichtig zu verstehen, dass altersbedingter Verfall ein Phänomen ist, das unweigerlich im Laufe der Zeit auftritt, und dass sein Verlaufsmuster je nach Struktur und Standort des Gebäudes sehr unterschiedlich ist. Wenn Sie die Eigenschaften von Holz-, RC- und KUP-Konstruktionen kennen und die entsprechenden Maßnahmen für Ihre Immobilie ergreifen, können Sie die Lebensdauer Ihres Gebäudes erheblich verlängern.
Zweitens: Obwohl der altersbedingte Verfall schwerwiegende Auswirkungen auf den Immobilienwert hat, können eine geplante Instandhaltung und angemessene Reparaturen einen starken Verfall des Immobilienwerts verhindern. Insbesondere durch eine vorbeugende Instandhaltung lassen sich die langfristigen Instandhaltungskosten optimieren und gleichzeitig der Wert der Immobilie erhalten.
Für eine wirksame Reaktion auf den altersbedingten Verfall von Immobilien werden die folgenden spezifischen Maßnahmen empfohlen
Kurzfristige Maßnahmen (innerhalb eines Jahres)
Mittelfristige Maßnahmen (innerhalb von 3-5 Jahren)
Langfristige Maßnahmen (10+ Jahre)
Der Umgang mit altersbedingtem Verfall ist ein Bereich, der Fachwissen und Erfahrung erfordert. Effektivere Maßnahmen lassen sich durch eine geeignete Zusammenarbeit mit Fachleuten wie Architekten, Bauunternehmern und Hausverwaltungen umsetzen.
Das objektive Urteil von Fachleuten ist vor allem bei der periodischen Gebäudediagnose und der Instandsetzungsplanung wichtig. Darüber hinaus ist es unerlässlich, dass Sachverständige über die neuesten technologischen Trends und Reaktionen auf Änderungen in der Gesetzgebung informieren.
INA&Associates bietet umfassende Unterstützung, von der Beratung über den altersbedingten Verfall von Immobilien bis hin zum Vorschlag konkreter Maßnahmen. Wir helfen Ihnen, Ihr wertvolles Vermögen zu schützen, indem wir den aktuellen Zustand Ihres Gebäudes bewerten, Instandsetzungspläne aufstellen und zuverlässige Baufirmen vermitteln.
Altersbedingter Verfall ist ein unvermeidliches Phänomen, aber mit dem richtigen Wissen und den richtigen Maßnahmen ist es möglich, den Wert Ihres Gebäudes langfristig zu erhalten und ein stabiles Einkommen zu sichern. Bitte nutzen Sie die Informationen in diesem Artikel, um den Wert Ihrer Immobilie richtig zu verwalten und zu steigern.
A: Der altersbedingte Verfall beginnt ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes. Der Zeitpunkt, zu dem sichtbare Anzeichen des Verfalls auftreten, hängt jedoch von der Struktur und dem Standort des Gebäudes ab.
Im Allgemeinen beginnt bei Holzhäusern eine geringfügige Verschlechterung der Außenmaterialien im Alter von 5-7 Jahren, und nach 10 Jahren macht sich die Verschlechterung der Außenwandfarbe bemerkbar; bei RC- und SRC-Gebäuden werden geringfügige Risse und Flecken an den Außenwänden oft erst im Alter von 10-15 Jahren sichtbar.
Entscheidend ist, dass regelmäßige Inspektionen und Wartungsarbeiten durchgeführt werden, bevor sichtbare Verschlechterungen auftreten. Auf der Grundlage des Konzepts der vorbeugenden Instandhaltung wird empfohlen, mit der geplanten Instandhaltung etwa fünf Jahre nach dem Bau zu beginnen.
A: Die Reparaturkosten sind je nach Struktur, Größe und Lage des Gebäudes sehr unterschiedlich, aber als allgemeiner Richtwert sollte man mit den folgenden Kosten rechnen.
Bei einem Einfamilienhaus wird davon ausgegangen, dass Reparaturkosten in Höhe von 1-2 % des Gebäudewerts pro Jahr anfallen. Bei einem Haus mit einem Wert von 30 Millionen Yen wären dies beispielsweise etwa 300.000-600.000 Yen pro Jahr.
Bei Eigentumswohnungen legt die Verwaltungsgesellschaft einen Reservefonds für Reparaturen fest, der in der Regel 200-300 Yen pro Quadratmeter Privatfläche und Monat beträgt, d. h. 14.000-21.000 Yen pro Monat für eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung.
Dabei handelt es sich jedoch um Durchschnittswerte, und die tatsächlichen Kosten variieren je nach Zustand und Nutzung des Gebäudes. Es ist wichtig, das Gebäude regelmäßig zu besichtigen, um die konkreten Reparaturpläne und -kosten zu ermitteln.
A: Wenn Sie den Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Erwägung ziehen, ist es ratsam, auf die folgenden Punkte zu achten.
Prüfen Sie zunächst den Zustand des Daches, der Außenwände und des Fundaments von der Außenseite des Gebäudes aus. Achten Sie auf große Risse, Anzeichen von Undichtigkeiten und starke Verschmutzung oder Verfall der Außenwände.
Überprüfen Sie dann im Inneren der Räume den Zustand der Wasserinstallationen, eventuelle Bodenunebenheiten, Risse in Wänden und Decken sowie Spuren von Kondenswasser. Insbesondere der Zustand der Wasserversorgung, des Abwassersystems und der elektrischen Anlagen ist ein wichtiger Faktor bei der Entscheidungsfindung.
Es empfiehlt sich, wenn möglich, eine Hausbesichtigung (Gebäudezustandserfassung) durch einen Fachmann, z. B. einen Architekten, durchführen zu lassen. So kann der Zustand des Gebäudes aus professioneller Sicht beurteilt und eine Schätzung der künftig erforderlichen Reparaturkosten erstellt werden.
Es ist auch wichtig, den Verkäufer zu bitten, einen Nachweis über frühere Reparaturen und regelmäßige Inspektionen vorzulegen, um zu bestätigen, dass eine angemessene Instandhaltung durchgeführt wurde.
A: Die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eines Mietobjekts aufgrund altersbedingter Verschlechterung werden in Übereinstimmung mit den "Schwierigkeiten und Richtlinien für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus festgelegt.
Beispiele für altersbedingte Verschlechterungen, die nicht vom Mieter zu tragen sind:
Beispiele für Abnutzungserscheinungen, die zu Lasten des Mieters gehen können:
Der konkrete Anteil an der Belastung wird jedoch unter Berücksichtigung des Alters des Gebäudes und der Nutzungsdauer bestimmt. So haben beispielsweise die Kosten für den Austausch von Tapeten nach sechs Jahren einen Restwert von einem Yen, so dass sich die Belastung des Mieters verringert, wenn er die Wohnung schon lange bewohnt.
Um Probleme zu vermeiden, ist es ratsam, die Situation beim Ein- und Auszug mit Fotos zu dokumentieren und eventuelle Unklarheiten im Voraus mit der Verwaltungsgesellschaft oder dem Vermieter zu klären.
A: Es gibt viele Maßnahmen gegen den altersbedingten Verfall, die jeder Einzelne ergreifen kann. Tägliche Maßnahmen können die Lebensdauer eines Gebäudes erheblich verlängern.
Tägliche Reinigung und Wartung:
Regelmäßige Inspektionen:
Bestimmungsgemäße Verwendung:
Zusammenarbeit mit Fachbetrieben:
Diese Maßnahmen können größere Reparaturen hinauszögern und den Wert des Gebäudes über einen längeren Zeitraum erhalten.
Dieser Artikel basiert auf dem Fachwissen und der Erfahrung von INA & Associates Ltd. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wenn Sie eine Beratung zum altersbedingten Verfall Ihrer Immobilie und zu konkreten Maßnahmen wünschen.