In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise im Zentrum Tokios weiter gestiegen, und die Medien berichten täglich über diesen Trend. Gleichzeitig wird nicht selten die Sorge geäußert, wie lange dieser Preisanstieg noch anhalten wird und ob er irgendwann wie eine Blase platzen wird. Es ist nur natürlich, dass man sich Sorgen um die Zukunft der Preise macht, wenn es sich um das teure Gut Immobilie handelt.
Wir Immobilienexperten haben jedoch analysiert, dass die derzeitige Preisbildung in den Spitzenlagen der Innenstädte nicht auf einen bloßen Spekulationsboom zurückzuführen ist. Es gibt solide "strukturelle Faktoren", die die Preise stützen und weiter in die Höhe treiben.
In diesem Artikel werde ich, INA & Associates Ltd, eine gründliche, datengestützte Expertenperspektive auf die strukturellen Mechanismen bieten, die erklären, warum die Grundstückspreise in Premium-Innenstadtgebieten nicht gefallen sind. Wir hoffen, dass dies denjenigen, die den Kauf, den Verkauf oder die Investition in eine Immobilie in Erwägung ziehen, helfen wird, den wesentlichen Wert zu erkennen.
In Nachrichten und Berichten über den Immobilienmarkt tauchen häufig Begriffe wie "die drei Bezirke im Zentrum von Tokio" und "die fünf Bezirke im Zentrum von Tokio" auf. Sie sind sozusagen der allgemeine Sprachgebrauch der Immobilienbranche und beziehen sich auf eine Gruppe von Gebieten in Tokio, die als besonders wertvoll angesehen werden. Das Verständnis der Definitionen und Merkmale, warum diese Gebiete als "Premium" bezeichnet werden, ist der erste Schritt, um die Struktur der Grundstückspreise zu entschlüsseln.
Diese Gebiete sind die Zentren von Wirtschaft, Handel, Kultur und Politik in Japan und bilden auch den Knotenpunkt des Verkehrsnetzes des Landes. Ihre Bequemlichkeit und ihr Markenwert heben sie von allen anderen Gebieten ab und machen sie zu einer besonderen Wertquelle.
| Terminologie | Anwendbarer Bezirk | Merkmale |
|---|---|---|
| Drei zentrale Bezirke von Tokio | Die Bezirke Chiyoda, Chuo und Minato | Hier konzentrieren sich die politischen und wirtschaftlichen Zentren Japans. Der Kaiserpalast, das Parlamentsgebäude, die Hauptsitze großer Unternehmen und die Bank von Japan befinden sich in diesen Bezirken, ebenso wie Marunouchi, Ginza, Nihonbashi und Akasaka, die Geschichte und Markenwert miteinander verbinden. |
| Fünf Bezirke im Zentrum von Tokio | Tokyo Central 3 Bezirke + Shinjuku und Shibuya Bezirke | Zusätzlich zu den Funktionen der drei zentralen Bezirke hat dieses Gebiet einen starken Charakter als Handels- und Verkehrsknotenpunkt. Mit dem Bahnhof Shinjuku, einem der größten Kopfbahnhöfe der Welt, und dem Bahnhof Shibuya, einem Zentrum der Jugendkultur und der neuesten Trends, beherbergt das Gebiet ein breites Spektrum an geschäftlichen und kulturellen Aktivitäten. |
| Sechs Bezirke im Zentrum von Tokio | 5 Bezirke im Zentrum von Tokio + Bunkyo-ku | Zusätzlich zu den Annehmlichkeiten der fünf Bezirke im Zentrum von Tokio umfasst diese Kategorie den Bezirk Bunkyo, der die Universität Tokio und andere erstklassige Bildungseinrichtungen in Japan beherbergt und ein ruhiges und angenehmes Lebensumfeld bietet. |
Für den langfristigen Anstieg der Grundstückspreise in den von Konjunkturschwankungen weniger betroffenen Premiumgebieten im Stadtzentrum sind drei strukturelle Hauptfaktoren verantwortlich. Diese Faktoren wirken zusammen und bilden einen robusten Preiserhaltungsmechanismus.
Die Grundlage der Immobilienpreise ist das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. In den Spitzenlagen der Innenstädte kommt dieses Prinzip am deutlichsten zum Ausdruck.
Auf der Nachfrageseite gibt es neben der starken Nachfrage von Unternehmen nach Büroflächen auch eine starke Nachfrage nach Wohnungen von wohlhabenden Japanern und Immobilienkäufern (in den letzten Jahren hat die Zahl der "Power Couples", also der Haushalte, in denen beide ein hohes Einkommen haben, zugenommen), die in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen wollen. Darüber hinaus sind vor dem Hintergrund der raschen Abwertung des Yen ab 2022 unterbewertete japanische Immobilien, insbesondere wertstabile Objekte in erstklassigen Gegenden im Zentrum Tokios, äußerst attraktive Investitionsziele für ausländische Investoren. So konzentriert sich die vielfältige und starke in- und ausländische Nachfrage weiterhin auf die Stadtzentren.
Auf der Angebotsseite stellt sich die Situation jedoch völlig anders dar. In den Stadtzentren sind die Grundstücke physisch äußerst begrenzt, und es ist fast unmöglich, sich neue große Grundstücke zu sichern. Insbesondere in Gebieten mit einem guten Wohnumfeld ist die Knappheit absolut. Dieses extreme Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage - zwischen überwältigender Nachfrage und absoluter Knappheit - ist der grundlegende Faktor, der die Preise in hochwertigen Innenstadtlagen strukturell stützt und einen starken Aufwärtsdruck ausübt.
Der Wert der Premium-Innenstadtlagen wird durch die unablässige Durchführung von groß angelegten Sanierungsprojekten weiter gesteigert. Bei diesen Projekten werden nicht nur alte Gebäude erneuert, sondern auch die Funktionen der Stadt selbst modernisiert, was zur Schaffung künftiger Werte beiträgt.
Ein Beispiel dafür sind die Azabudai Hills, die 2023 eröffnet werden, und die Takanawa Gateway City, die derzeit in Angriff genommen wird. Durch diese Neubauten werden hochmoderne Büros, erstklassige Geschäftseinrichtungen und Hotels sowie üppig begrünte Lebensräume an einem Ort entstehen. Gleichzeitig werden neue Bahnhöfe eröffnet und die Infrastruktur ausgebaut, was die Attraktivität und den Komfort des gesamten Gebiets erheblich steigern wird. Diese Zukunftserwartungen sind in den aktuellen Immobilienpreisen berücksichtigt und treiben die Grundstückspreise noch weiter in die Höhe.
| Wichtige Sanierungsprojekte | Gebiet | Wichtigste Merkmale |
|---|---|---|
| Toranomon-Azabudai-Projekt (Azabudai Hills) | Stadtbezirk Minato | Ein gemischt genutztes Projekt mit Büros, Wohnungen, kommerziellen Einrichtungen, Kultureinrichtungen und einer internationalen Schule, das auf dem Konzept einer "platzähnlichen Stadt" basiert, die von Grün umgeben ist und Menschen verbindet. |
| Takanawa Gateway Stadt | Bezirk Minato | Errichtung eines groß angelegten internationalen Austauschzentrums auf einer Fläche von ca. 9,5 Hektar mit der Takanawa Gateway Station, einer neuen Station der JR Yamanote Line, als Kernstück. Die Stadt soll im Jahr 2025 eröffnet werden und soll eine intelligente Stadt der nächsten Generation mit modernster Technologie werden. |
| Plan zur Erneuerung von Nihonbashi | Stadtbezirk Chuo | Es werden neue Bürogebäude und Geschäftseinrichtungen entstehen, wobei historische Gebäude erhalten und genutzt werden sollen. Nach der Untertunnelung der Metropolitan Expressway wird auch der Uferbereich entlang des Nihombashi-Flusses neu gestaltet. |
Der letzte Faktor betrifft eine eher makroökonomische Perspektive, d.h. die strukturellen Veränderungen auf dem japanischen Immobilienmarkt als Ganzes. Der japanische Immobilienmarkt durchläuft derzeit ein Phänomen, das als "Tripolarisierung" bekannt ist. Dabei handelt es sich um die Vorstellung, dass sich die Immobilienwerte eindeutig in die folgenden drei Gruppen aufteilen werden
Die Spitze dieser Dreiteilung, d. h. die "wertbeständigen oder wertsteigernden Gebiete", wird durch die Premiumgebiete in den Stadtzentren repräsentiert. Da die Bevölkerung Japans ernsthaft schrumpft, konzentrieren sich die Menschen und Unternehmen zunehmend in den Stadtzentren, die mehr Komfort und Markenwert bieten. Dies hat zur Folge, dass Geld und Nachfrage aus ländlichen und vorstädtischen Gebieten in die Stadtzentren fließen, wodurch der Wert der Premiumgebiete in den Stadtzentren sowohl relativ als auch absolut steigt. Wir glauben, dass sich dieser wichtige Trend in Zukunft weiter beschleunigen wird.
In diesem Artikel haben wir die Gründe dafür, dass die Grundstückspreise in Premium-Innenstadtlagen nicht gesunken sind, anhand von drei strukturellen Faktoren erläutert.
Um die wichtigsten Punkte zusammenzufassen,
Die starke Verflechtung dieser Faktoren hat dafür gesorgt, dass die Immobilienwerte in erstklassigen Innenstadtbereichen von einer äußerst stabilen Struktur getragen werden, die nicht durch vorübergehende Booms oder kurzfristige wirtschaftliche Schwankungen erschüttert werden kann. Immobilien in diesen Gebieten sind daher nicht nur als Wohn- oder Gewerbestandorte, sondern auch als langfristig wertbeständige und wertsteigernde Vermögenswerte zu bewerten.
Bei der Erwägung des Kaufs oder der Investition in Immobilien ist es von größter Bedeutung, sich nicht von kurzfristigen Preisschwankungen oder oberflächlichen Informationen täuschen zu lassen, sondern den inneren Wert des Vermögenswerts und die "Struktur" hinter diesem Wert zu beurteilen. Wir von INA & Associates Ltd. arbeiten eng mit dem Vermögenshintergrund und den Zielen jedes einzelnen Kunden zusammen und bieten auf der Grundlage unseres Fachwissens optimale Immobilienstrategien. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.